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第1篇 新城物業(yè)管理指標及措施
新城國際物業(yè)管理指標及措施
一、各項服務指標的承諾
序號指 標 名 稱指 標
承諾實施措施
1房屋及配套設施
設備完好率98%專人負責,實行巡視制度,文件記錄,確保房屋外觀整潔完好,公共設施無損壞。
2房屋及配套設施設備零修、急修及時率100%急修15分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場,小修項目2天內(nèi)完成。及時修復,并做好回訪記錄。
3維修質(zhì)量合格率100%逐項檢查,保證質(zhì)量,實行回訪制度,確保維修質(zhì)量合格。
4綠化完好率98%專人養(yǎng)護,定時巡查,建立檔案,確保園區(qū)綠化無破壞、無踐踏,發(fā)現(xiàn)問題立即整改。
5清潔保潔率98%專人保潔,定時巡查,建立文件記錄,確保垃圾日產(chǎn)日清,無環(huán)境污染,保潔設施完好。
6大型及重要機電設備完好率99%制訂嚴格的設備操作和保養(yǎng)規(guī)程,落實崗位責任制,建立設備檔案,定期維護。
7道路及停車場
完好率100%專人養(yǎng)護,定時巡查,建立檔案,確保設施完好,方便使用。
8治安、消防責任
事故發(fā)生率0保安員全部持證上崗,落實職責,明確責任,實行24小時巡邏制度,確保園區(qū)的安全。
9業(yè)主有效投訴率2‰加強管理,優(yōu)質(zhì)服務,幫助業(yè)主解決實際困難。
10業(yè)主投訴處理率100%專人管理,區(qū)別情況,分類處理,做好思想工作,建立檔案。
11業(yè)主綜合滿意率95%科學管理,優(yōu)質(zhì)服務,建立業(yè)主(使用人)回訪制度,虛心聽取業(yè)主(使用人)意見。
二、管理措施
(一)指導思想
以人民群眾滿意為宗旨,以國家級物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)為榜樣,以達標創(chuàng)優(yōu)為目標,通過爭創(chuàng)全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)活動,樹立良好的企業(yè)形象,提高物業(yè)管理隊伍的整體素質(zhì)和小區(qū)的管理水平。
(二)具體目標
1、房屋及維修管理方面:
房屋外觀完好、整潔,定期清潔或粉刷。
小區(qū)內(nèi)有明顯指示標志:交通指示牌,小區(qū)平面圖及樓宇和單元標識等。
房屋完好率達到98%。
無違章搭建。
物業(yè)管理費收繳率達98%以上。
房屋維修及時率達100%,做好回訪及記錄。
檔案管理完善,有專人管理,做到完整、清晰、安全、準確。
2、設備管理方面:
小區(qū)內(nèi)所有公共設備圖紙、資料齊全,管理到位。
設備良好,運行正常,無事故隱患,保養(yǎng)檢修制度完善。
每日有設備運行記錄,操作人員嚴格遵守操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范。
電梯安全運行。
消防系統(tǒng)設備完好,可隨時啟用。
安全監(jiān)控系統(tǒng)設備完好,使用正常。
3、市政公用設施管理方面:
小區(qū)公共配套服務設施完好,不隨意改變用途。
供水、供電、通訊、照明設備設施齊全,運行正常。
道路暢通,路面平坦。
交通管理規(guī)范,車輛停放有序。
污水排放通暢。
4、環(huán)境衛(wèi)生管理方面:
小區(qū)環(huán)衛(wèi)設施完備,設有垃圾房、垃圾箱、果皮雜物箱等保潔設施。
小區(qū)實行標準化保潔,垃圾日產(chǎn)日清,生活垃圾實行袋裝化。
根據(jù)季節(jié)投放滅蟲除四害藥物,派專人管理。
做好不養(yǎng)寵物、家禽的宣傳,并經(jīng)常檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時糾正。
小區(qū)內(nèi)道路、公共場所、樓道、地下室等公共部位保持清潔,不留死角,不隨意堆放雜物或占用。
小區(qū)內(nèi)無亂設攤點、廣告牌和亂涂亂畫現(xiàn)象。
高壓水泵、水池有嚴密的管理措施,二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗單俱全。
5、綠化管理方面:
按小區(qū)規(guī)劃要求做好綠化的培植、養(yǎng)護。
小區(qū)公共綠地不占用,不隨意改變用途,保證小區(qū)綠地率。
合理分布樹、花的種植,做到四季常綠,月月花香,充滿生機。
綠地管理及養(yǎng)護措施落實,無破壞、踐踏現(xiàn)象。
6、治安管理方面:
小區(qū)實行封閉式管理,采取常規(guī)防范和技術防范相結(jié)合的防范措施,確保安全。
小區(qū)實行24小時保安值班、巡邏制度。
小區(qū)內(nèi)消防監(jiān)控和安全監(jiān)視系統(tǒng)有專職人員管理,并嚴格執(zhí)行相關制度和紀律。
思想重視,制度落實,以防為主,使小區(qū)內(nèi)無重大責任火災、交通事故及刑事案件。
保安人員服裝整齊,儀容端莊,作風嚴謹,言語文明。
危及住戶安全處設有明顯標志,并落實防范措施。
重視對保安人員的思想教育和業(yè)務培訓。
7、財務管理方面:
建立規(guī)范的財務管理制度。
嚴格遵守國家財經(jīng)紀律和公司有關規(guī)章制度。
為住戶提供多項便民有償服務,以業(yè)養(yǎng)業(yè),增收節(jié)支,做到管理經(jīng)費收支平衡,爭取略有盈余。
8、社區(qū)文化建設方面:
充分利用小區(qū)的娛樂場所和設施,定期組織開展健康有益的社區(qū)文體活動,比如:游泳比賽、書法比賽、棋牌比賽、網(wǎng)球比賽、壁球比賽、籃球比賽、健身指導等。
積極配合社區(qū)開展各項公益活動。
半年開展一次征詢住戶意見活動,及時了解住戶需求信息,調(diào)整服務內(nèi)容,使住戶綜合滿意率達到95%以上。
提倡住戶互幫互助,文明居住,關心病殘者、老人、婦女及兒童。
積極開展精神文明建設,使住戶能自學遵守小區(qū)各項管理規(guī)定。
(三)實施辦法
1、建立創(chuàng)優(yōu)領導小組
創(chuàng)建全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)、大廈領導小組。由公司領導擔任組長,負責創(chuàng)建活動的領導、協(xié)調(diào)工作;各部門負責人擔任成員,負責創(chuàng)建活動的指導工作。
2、制訂實施計劃
根據(jù)創(chuàng)建活動的總體安排,制訂切實可行的實施計劃。要把創(chuàng)建活動與日常管理結(jié)合起來,把創(chuàng)國優(yōu)與創(chuàng)市優(yōu)、省優(yōu)結(jié)合起來,把長遠目標與眼前工作結(jié)合起來,通過開展創(chuàng)建活動,真正帶動各項工作。
3、強化各項管理制度
建立、健全各項管理制度,以制
度促管理,使各項管理規(guī)范化、科學化、制度化,做到有章可循、違章必究。
4、加強檢查、督導
第2篇 商務廣場物業(yè)管理措施（2）
商務廣場物業(yè)管理措施(二)
一、前期接管驗收方案
管理內(nèi)容
1、了解園區(qū)的基本情況。
2、編制《物業(yè)接管驗收計劃》,確定物業(yè)驗收標準、方法和日程安排。
3、依照接管驗收標準,對園區(qū)現(xiàn)場進行初步驗收,并將驗收結(jié)果記錄在《物業(yè)交接驗收表》上,對驗收情況及時匯總,并報送相關單位限期整改。
4、配合相關部門實施對共用設施設備整改的監(jiān)督,直至符合規(guī)定的要求和標準。
5、進行物業(yè)交接,并對驗收資料進行分類、歸檔。
管理措施
1、組建接管驗收小組,負責接管驗收工作。
2、依據(jù)新建物業(yè)接管驗收有關標準,制定接管驗收規(guī)程。
3、接管驗收小組各成員,熟練掌握物業(yè)驗收的標準和程序。
4、制定《物業(yè)接管驗收計劃》,明確接管驗收人員、時間安排等。
5、按規(guī)定辦理接管驗收手續(xù)。
二、入住管理方案
管理內(nèi)容
1、在業(yè)主領房前將所有資料準備齊全,布置業(yè)主入伙現(xiàn)場,為業(yè)主辦理領房手續(xù)提供一條龍服務。
2、憑業(yè)主所持的入伙通知單和各類必備證明,發(fā)放交房資料。
3、收回業(yè)主按規(guī)定填寫的各類表格,收取業(yè)主應繳納的費用。
4、陪同業(yè)主驗房,辦理領房手續(xù)。在驗房過程中,發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問題經(jīng)業(yè)主確認后,填入《業(yè)主驗收交接表》。
5、對驗房交接中發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問題,與業(yè)主約定時間,及時解決。
管理措施:
1、制定《業(yè)主領房程序》。
2、策劃業(yè)主入伙現(xiàn)場布置方案。
3、按照業(yè)主領房程序,安排工作流程。
4、按規(guī)定辦理業(yè)主入伙手續(xù)。
三、裝修管理方案
管理內(nèi)容
1、在交付時與業(yè)主簽訂《裝修管理服務協(xié)議》,告知業(yè)主在裝修前需辦理的有關手續(xù)以及裝修注意事項。
2、業(yè)主填寫《裝修備案表》,詳細說明二次裝修的裝修范圍、工期、裝修設計及裝修施工單位等,管理處進行備案,并書面告知業(yè)主及裝修施工單位《裝修管理辦法》。
3、按照業(yè)主裝修備案中填寫的裝修范圍、裝修設計對裝修現(xiàn)場進行不定期巡查,是否按《裝修管理辦法》進行文明施工。
管理措施
1、制定《裝修管理辦法》以及相關《裝修管理服務協(xié)議》。
2、提前告知裝修中重要事項的約定,并簽訂此約定。
3、明確《裝修登記程序》,便于業(yè)主及裝修施工單位辦理相關手續(xù)。
4、做好裝修進場的備案以及裝修現(xiàn)場的管理工作。
5、加強與業(yè)主的溝通,做好裝修管理的各項解釋工作。
6、對違章施工的行為,采取停工、恢復原狀等方式進行處理。
四、違章處理辦法及措施
管理內(nèi)容
1、把好裝修備案關。嚴格根據(jù)裝修設計圖紙,結(jié)合房屋裝修范圍,在裝修手續(xù)辦理過程中盡可能杜絕違章裝修行為的出現(xiàn)。
2、對裝修現(xiàn)場進行嚴格管理,做到每天有重點地巡查,避免違章裝修的出現(xiàn)。
3、巡查中若發(fā)現(xiàn)違章裝修或亂搭亂建現(xiàn)象,立即予以制止,把違反規(guī)定現(xiàn)象消除在萌芽狀態(tài)。對不聽勸阻者,報政府主管部門處理。
管理措施
1、制定完善的《裝修管理辦法》。
2、與業(yè)主及裝修施工單位簽訂相關《裝修協(xié)議》,明確責、權、利。
3、確定專人負責裝修管理工作,加強裝修巡查管理力度。
五、檔案管理方案
管理內(nèi)容
1、工程檔案:從接管開始的所有工程技術、維修、改造資料、各種竣工圖及各類設施設備資料等。
2、業(yè)主檔案:所有業(yè)主購房合同(復印件),業(yè)主基本情況、業(yè)主房屋維修資料、裝修資料等。
3、管理檔案:工程維護、綠化資料、日常巡查(清潔、保安)記錄、值班記錄、車輛管理記錄、監(jiān)控錄像、各類活動的全程記錄及照片、維修記錄、有償服務記錄、會議記錄、榮譽資料等。
4、財務檔案:歷年的園區(qū)財務收支報表、物業(yè)維修基金使用報表等。
5、文件檔案:有關物業(yè)管理法規(guī)政策、公司文件、外來文件、專題會議紀要等。
管理措施
1、制定檔案管理制度,并嚴格執(zhí)行。
2、按照檔案管理要求,分門別類,編目造冊,方便查閱,利于管理。
3、專職管理,責任到人,存放有序,管理規(guī)范。
4、配置專門的檔案管理用房和必要的設施設備,以滿足檔案管理要求。
5、根據(jù)檔案資料的形式、性質(zhì),采用不同的管理手段,科學管理,確保檔案資料完整、安全。
6、實現(xiàn)電腦軟件管理,提高管理水平。
六、財務管理方案
管理內(nèi)容
1、加強現(xiàn)金收支管理。
2、搞好財務核算。
3、經(jīng)營收支狀況每半年公布一次。
4、做好年度預算和決算工作。
5、認真審核報銷票據(jù),嚴格控制費用報銷。
6、及時掌握財務收支狀況,做好財務分析,為領導決策提供依據(jù)。
管理措施
1、根據(jù)財務法規(guī)政策,制定財務管理制度。
2、財務人員持證上崗,規(guī)范操作。
3、抓好財務人員業(yè)務培訓,不斷提高業(yè)務素質(zhì)。
4、加強成本控制。
5、加強財務監(jiān)督和財務檢查。
七、人事管理方案
管理內(nèi)容
1、按照合理的人才結(jié)構(gòu)配置各類人員。
2、任人唯賢,量才錄用。
3、開展業(yè)務培訓,全面提高業(yè)務素質(zhì)。
4、進行業(yè)績考核,優(yōu)勝劣汰。
管理措施
1、制定崗位職責,做到責、權、利分明。
2、建立約束與激勵相結(jié)合的運行機制,充分調(diào)動工作積極性。
3、加強思想作風建設,樹立全心全意為用戶服務的觀念和企業(yè)的品牌意識。
4、崗前培訓與在崗培訓相結(jié)合,走出去培訓與請進來培訓相結(jié)合。
5、全面考核,做到公開、公平、公正。
八、協(xié)助業(yè)主委員會籌建工作
當園區(qū)達到具備業(yè)主委員會成
立條件時,將按照國務院《物業(yè)管理條例》規(guī)定,協(xié)助房管部門、街道、社區(qū)及開發(fā)商,籌建園區(qū)業(yè)主委員會。
籌建程序:
1、在房管部門、街道、社區(qū)及開發(fā)商召集下,組建業(yè)主大會籌備組;
2、籌備組根據(jù)《業(yè)主大會》規(guī)程進行業(yè)主代表推選;
3、籌備組將擬定《業(yè)主臨時公約》、《業(yè)主大會議事規(guī)則》草案在園區(qū)內(nèi)征詢業(yè)主意見;
4、業(yè)主代表收集其所在區(qū)域業(yè)主意見和相關選票,經(jīng)籌備組統(tǒng)計匯總,公布表決結(jié)果;
第3篇 物業(yè)公司糾正和預防措施管理工作程序
公司程序文件 版號: a
修改號: 0
ej-qp10.1物業(yè)公司糾正和預防措施管理程序頁碼: 1/2
1.目的:
為提高公司物業(yè)管理質(zhì)量,驗證糾正和預防措施。
2.適用范圍:
適用于糾正或預防服務過程質(zhì)量體系方面已發(fā)生或潛在的不合格。
3.引用文件:
3.1質(zhì)量手冊第4.14章
3.2 iso9002標準第4.14章
4.職責:
4.1各部門負責在管理與服務過程中出現(xiàn)的不合格提出糾正和預防措施。
4.2副總經(jīng)理審批糾正預防措施,并指定人員對糾正和預防措施的有效性進行驗證。
5.工作程序:
5.1總則:
5.1.1所有要求采取糾正和預防措施的問題均以《糾正及預防措施報告》的形式提出《糾正及預防措施報告》。
5.1.2公司任何員工均可提出糾正和預防措施。
5.1.3所有《糾正及預防措施報告》必須由副總經(jīng)理批準后,才可發(fā)至相應責任部門。
5.2糾正和預防措施的提出:
5.2.1針對下列情況應提出并采取糾正和預防措施:
a 出現(xiàn)重大的服務不合格;
b 重復出現(xiàn)相似特征輕微不合格;
c 重復出現(xiàn)的服務過程問題;
d 顧客及第三方機構(gòu)審核提出的不合格;
e 顧客投訴的重大問題;
f內(nèi)審出現(xiàn)的不合格;
g質(zhì)量檢查中出現(xiàn)的不合格;
h管理評審中出現(xiàn)的不合格。
5.2.2各部門主任或其他員工決定提出糾正或預防措施時,填寫《糾正及預防措施報告》,并呈副總經(jīng)理。
5.2.3副總經(jīng)理負責審核《糾正及預防措施報告》,審核內(nèi)容包括:是否描述清楚不合格狀況以及對質(zhì)量的影響;是否正確提出糾正或預
防措施,完成期限是否合理。
5.2.4《糾正及預防措施報告》審批后,發(fā)放到相關部門執(zhí)行。
5.3實施步驟:
5.3.1責任部門根據(jù)《糾正及預防措施報告》的要求,對存在的質(zhì)量問題進行深入分析后,對具體問題提出補充糾正和預防措施,填寫在報告中,并落實各項要求執(zhí)行的糾正及預防措施,完成后呈報副總經(jīng)理。
5.3.2在規(guī)定的期限內(nèi),副總經(jīng)理(或管理者副代表)對糾正和預防措施的實施情況及符合性和有效性進行驗證。當驗證符合后,簽屬該項《糾正及預防措施報告》,實施完成;當驗證發(fā)現(xiàn)糾正或預防措施不符合要求,則規(guī)定新的驗證期限,要求相關部門繼續(xù)執(zhí)行直至合格。
6.支持性文件與質(zhì)量記錄:
6.1《糾正及預防措施報告》ej-qr-qp10.1-01
第4篇 物業(yè)管理公司體系文件－糾正和預防措施實施程序
物業(yè)管理公司體系文件:糾正和預防措施實施程序
1.目的
及時糾正在服務過程中產(chǎn)生的不合格,防止不合格服務的再發(fā)生,識別潛在的不合格原因,防止?jié)撛诓缓细穹盏漠a(chǎn)生,實現(xiàn)持續(xù)改進,為顧客提供更優(yōu)質(zhì)的服務。
2.適用范圍
適用于公司所有糾正預防措施活動的實施。
3.職責
3.1管理者代表負責監(jiān)督、協(xié)調(diào)改進、糾正和預防措施的實施。
3.2質(zhì)主管負責在公司質(zhì)量體系(活動)出現(xiàn)或存在潛在的質(zhì)量問題時發(fā)出相應的通知,并跟進驗證實施效果。
3.3部門相關主管負責落實糾正和預防措施的實施。
3.4產(chǎn)生不合格服務的部門主辦以上管理人員負責組織調(diào)查產(chǎn)生不合格的原因,制定糾正措施。
3.5公司所有員工都有提出和實施糾正預防措施的責任。
4.方法和過程控制
4.1糾正措施
4.1.1對公司所有活動中存在的不合格進行分析,確定不合格原因,采取糾正措施予以改善,消除不合格并防止其再次發(fā)生。
4.1.2對以下信息采用統(tǒng)計技術或試驗的方法進行識別,對不合格項進行確定。
a.顧客的投訴(建議)
b.緊急事件及重大質(zhì)量事故
c.品質(zhì)主管對各部門日常工作的檢查和建議
d.對分承包服務的評估
e.顧客滿意度調(diào)查的輸出
f.內(nèi)、外審報告
g.管理評審的各項輸出
h.其他不符合公司質(zhì)量方針、目標及質(zhì)量體系要求的情況
4.1.3對于情況f,審核小組按《內(nèi)部質(zhì)量審核程序》的要求執(zhí)行。
4.1.4對于情況d,品質(zhì)主管填寫《糾正和預防措施實施記錄表》,交責任部門通知分承包方,要求分承包方對原因進行分析,提出糾正措施反饋;品質(zhì)主管對其措施審核后由責任部門跟進落實情況,相關結(jié)果在《糾正和預防措施實施記錄表》上進行記錄,并簽名確認,該表品質(zhì)主管和責任部門各存一份。
4.1.5對于情況g,由管理者代表負責監(jiān)督執(zhí)行。
4.1.6對于其他不合格,品質(zhì)主管填寫《糾正和預防措施實施記錄表》,對不合格事實進行描述后發(fā)往責任部門,責任部門對不合格事實進行確認后填寫'原因分析'項目,制定糾正措施并實施,品質(zhì)主管負責對糾正措施進行評估并跟蹤驗證實施效果,表格品質(zhì)主管和責任部門各留存一份。
4.1.7對日常工作中出現(xiàn)的不合格,按《不合格服務處理程序》和《顧客投訴(建議)處理程序》進行處理。
4.1.8因質(zhì)量體系或服務規(guī)范引起的不合格,由品質(zhì)主管組織相關人員進行論證,提出修改意見,呈交總經(jīng)理或管理者代表審批后修改下發(fā),并保存與此有關的文件和記錄。
4.1.9因員工素質(zhì)引起的不合格,由人事行政主管會同責任部門主管采取人事調(diào)整、處罰或加強員工培訓等措施,總經(jīng)理負責監(jiān)督實施。
4.1.10因服務設備或設施引起的不合格,采取的糾正措施包括增加或更換設備設施、重新選擇分承包方、內(nèi)部調(diào)配及進行合理技術改造等,由總經(jīng)理負責監(jiān)督實施。
4.1.11對出現(xiàn)的嚴重或具有代表性的不合格,由品質(zhì)主管根據(jù)總經(jīng)理意見組織有關部門開展專題討論,對質(zhì)量問題進行綜合分析,指定措施并組織實施,并總經(jīng)理負責監(jiān)督。
4.2預防措施
4.2.1對公司所有活動中潛在的不合格進行識別,分析其原因并采取相應預防措施,以防止不合格的發(fā)生。
4.2.2對以下信息進行分析,識別潛在不合格
a.日常工作中反映出來的問題
b.品質(zhì)主管對日常工作的檢查和有關建議
c.顧客滿意度調(diào)查結(jié)果
d.以往管理評審的情況
e.以往預防和糾正措施的實施情況
f.內(nèi)、外審結(jié)果
4.2.3各部門應根據(jù)日常工作中反映出來的問題識別潛在不合格,并根據(jù)其影響制定預防措施。
4.2.4各部門未能識別的潛在不合格,根據(jù)潛在問題的影響程度,由品質(zhì)主管召集相關部門講明原因,制定預防措施,同時指定責任部門。品質(zhì)主管填寫《糾正和預防措施實施記錄表》的潛在不合格事實欄,責任部門分析原因后制定預防措施并付諸實施,品質(zhì)主管負責跟蹤并驗證實施效果,同時對有效性進行評審。在《糾正和預防措施實施記錄表》上簽字確認,表格品質(zhì)主管與責任部門各留存一份。
4.2.5品質(zhì)主管負責對各部門所采取的預防措施、實施過程和結(jié)果予以記錄,整理后提交管理評審。
4.3在改進、糾正和預防措施的實施過程中,管理者代表負責配置必要的資源,協(xié)助分析原因和確定責任部門,并監(jiān)督措施實施過程。
4.4由改進、糾正和預防措施引起的對體系文件的任何更改,按《質(zhì)量體系文件管理辦法》執(zhí)行。
5.質(zhì)量記錄和表格
jsnhwy8.0-04-f1《糾正和預防措施實施記錄表》
第5篇 物業(yè)管理質(zhì)量目標措施規(guī)范
目標
嚴格執(zhí)行《廈門市住宅區(qū)物業(yè)管理條例》和相關的法律、法規(guī),履行大廈物業(yè)管理委托合同;貫徹iso9002質(zhì)量體系標準,進行規(guī)范化、專業(yè)化管理;營造一個安全、舒適、整潔的工作、生活環(huán)境;確保物業(yè)保值、增值。
承諾
1、根據(jù)委托管理事項和國家、省、市物業(yè)管理分項考核標準,在“__小區(qū)”物業(yè)達到硬件指標后,所有建筑物及配套設施正常使用,三年內(nèi)達到市級物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)的標準并力爭通過驗收。
2、各類分項指標達到相應的標準,房屋及公共設施完好率95%以上,發(fā)電機發(fā)電率和消防水泵供水率達100%;住宅區(qū)臨修、急修及時率達95%以上;違章處理率100%;管理人員專業(yè)培訓合格率100%。
實現(xiàn)目標的保證措施
一、管理模式
設立___管理處,實行管理處主任負責制,直接對公司及鷺江新城的廣大業(yè)主(使用人)負責。管理處主任將選派精通物業(yè)管理、具有高層管理經(jīng)驗的人員擔任,管理處的每項工作由管理、工程、財務、保安等人員負責實施。其日常管理工作:
1、對住宅區(qū)配套的機電設備、供水、供電系統(tǒng)、公用設施等應經(jīng)常地、定期地進行保養(yǎng),讓其維持良好的運行狀態(tài),延長設備的使用壽命。
2、搞好環(huán)境的清潔、綠化,為業(yè)主和住戶創(chuàng)造良好、舒適的工作、生活環(huán)境。
3、安全保衛(wèi):給廣大業(yè)主有一種安全感,切實做好安全保衛(wèi)工作,將不安全因素消滅在萌芽狀態(tài),讓業(yè)主和使用人無后顧之憂,確保人們的生命財產(chǎn)安全。
4、消防工作:根據(jù)高層大廈住宅區(qū)的特點,在實施物業(yè)管理中,應高度重視消防工作,一定要保證消防設備處于良好待用狀態(tài);在做好消防安全宣傳的同時,提高業(yè)主和使用人防火和自救意識,培訓一支業(yè)余消防員隊伍,一遇火情可立刻做出反應。
5、日常維修:重視機電設備和設施的維護與維修,及時處理各類設備故障和急修工程,對于住戶報修,管理員或維修工做好報修記錄、確認工作,并及時進行處理,方便廣大業(yè)主。
6、征收各類費用、保管使用維修基金。定期收取管理費、編制預算、收支帳目、控制成本,并定期公布,以便業(yè)主監(jiān)督。
7、協(xié)調(diào)各方面社會關系。與業(yè)主委員會和轄區(qū)居委會、派出所及相關部門保持密切聯(lián)系,加強溝通,搞好協(xié)調(diào),及時有效為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務,解決實際問題,提高物業(yè)綜合管理水平。
8、努力營造物業(yè)內(nèi)部的新型人際關系。根據(jù)社區(qū)的特點,通過開展聯(lián)誼、文娛等活動,讓業(yè)主和用戶有交流的機會,加深理解,減少糾紛和爭執(zhí)的發(fā)生。
二、實施規(guī)范化的物業(yè)管理
(一)秩序管理
地下室(包括停車場)24小時值班管理。住宅區(qū)值班員(保安)對來訪人員、物品的進出進行控制登記,為業(yè)主(使用人)及時分發(fā)郵件、報刊、雜志等;值班員(保安)工作規(guī)范、儀容端莊、文明執(zhí)勤、禮貌待人、作風嚴謹、遵紀守法、嚴格履行職責。
(二)房屋公共設施、共用部分、配套設備的管理
設施、設備的管理除建立設施、設備資料檔案、維修、更新臺帳外,對設施、設備影響正常運行存在的故障,需維修的,經(jīng)業(yè)主委員會審批后及時組織維修,確保設備、設施的正常運轉(zhuǎn);對高低壓、變配電房、電梯機房、生活水泵、消防水泵、地下及屋面的水池、水箱根據(jù)iso9002質(zhì)量體系標準,進行專業(yè)化規(guī)范化管理。
1、機房門口醒目位置應懸掛機房名稱并張貼相應的告示牌。
2、各系統(tǒng)的設備必須在顯眼位置張貼有統(tǒng)一規(guī)格的標識,在相應的設備、管道閥門和主要電器開關上掛貼表明用途和狀況的告示牌。
3、各機房的工作人員(值班員)必須按要求如實認真填寫各種登記表格、主要設備的參數(shù)記錄、設備、機組、保養(yǎng)、養(yǎng)護、維修及出現(xiàn)故障的情況記錄,所有記錄必須齊全,工作記錄應清晰明了。
(三)房屋的維護及維修服務
按相關法規(guī)分清維修責任,對房屋公共部分的維修,使用維修基金并建檔,對室內(nèi)維修實施低價快捷的有償服務。對于住戶報修,管理員或維修工需做好報修記錄,并在短時間內(nèi)須確認并及時進行處理。
(四)環(huán)境衛(wèi)生綠化管理
對___小區(qū)的公共場所、道路、綠化帶、公共樓梯、扶欄走道等部位保持清潔,樓梯扶欄隔天擦抹一次,樓道隔天掃一次,每周拖洗一次;對生活垃圾做到日產(chǎn)日清;對周圍的綠化進行澆水、修剪、補苗、滅蟲等養(yǎng)護工作,以使苗木生長旺盛、造型美觀,合理安排“四害”消殺計劃,并照計劃進行。
(五)財務管理
房屋公共維修及公共設施兩個基金的
管理與使用、編制預算、控制支出、定期公布房屋公共設施兩個基金的使用情況、代理收繳有關費用;建立健全大廈管理檔案;對業(yè)主所關心的水電費的收取做到公攤合理,并及時公布收支帳目。
(六)停車場管理
對地下室停車場實行24小時值班,車輛進出進行登記,保證車輛停放有序,安全進出;對發(fā)現(xiàn)有損壞或其他異常狀況的車輛及時要求車主在規(guī)定的表格登記并簽字認可,分清責任,避免引起不必要的糾紛;及時提醒客人關鎖好門窗,帶走貴重物品。
(七)支持、配合業(yè)主委員會開展工作
支持、配合業(yè)主委員會開展工作是實施物業(yè)管理的根本保證,并依據(jù)《廈門市住宅區(qū)物業(yè)管理條例》,建立健全的業(yè)主公約及本住宅區(qū)的業(yè)主(使用人)的行為規(guī)范。
(八)安全保安管理
保安人員負責做好“防火、防盜、防爆、防破壞”的四防工作,維護鷺江新城范圍內(nèi)的治安秩序,嚴格治安管理,加強同派出所的聯(lián)系,做好來訪人員的登記工作,全天24小時巡查,嚴格消防管理,落實消防責任制,及時消除火險隱患。
(九)生活用水、高壓水泵、水池、水箱的管理
第6篇 清水公寓物業(yè)管理增收節(jié)支措施
清水公寓物業(yè)管理增收節(jié)支措施
1、采取積極有效的措施,配合有關單位盡快完善小區(qū)配套設施,提供優(yōu)質(zhì)的服務,營造良好的居住環(huán)境,以提高小區(qū)入住率,增加物業(yè)管理費收入。
2、憑借本公司強大的工程技術力量,對小區(qū)房屋設施設備進行維護保養(yǎng),以節(jié)約維修費用。
3、充分運用本公司的管理經(jīng)驗,加強小區(qū)經(jīng)營用房的管理,開展多種經(jīng)營,為廣大業(yè)主提供多項便民有償服務,以提高收入。
4、清水公寓臨近運河,利用運河水灌溉小區(qū)綠化,可降低管理成本。
5、努力控制成本費用的開支,實行科學有效的管理,在不降低管理水平的前提下,采取一系列有效的節(jié)約物資、能源的措施,以達到增收節(jié)支的目的。
第7篇 z園物業(yè)財務管理措施
雅園物業(yè)財務管理措施
一、費用開支標準及審批權限
1、費用管理原則
(1)堅持勤儉節(jié)約的原則,努力降低費用水平。交際、應酬費應根據(jù)需要,本著少花錢多辦事的原則,采取實報實銷的辦法(由經(jīng)辦人事先闡明原因報總經(jīng)理批準)。
(2)執(zhí)行有關財務規(guī)定,嚴格遵守費用開支范圍。
(3)加強各項開支計劃管理,實行財務監(jiān)督,財務部要行使好財權。
(4)嚴格控制各種費用,杜絕假發(fā)票、空白條,杜絕不合理、不合法的費用支出,一切付款票據(jù),必須是合法的發(fā)票,白條不得作為報銷憑據(jù)。
(5)嚴格控制費用,嚴禁在使用中假公濟私。
(6)凡屬費用范圍開支,要按照管理公司報銷程序執(zhí)行。
(7)物業(yè)管理公司發(fā)生的各種費用,應根據(jù)當月費用使用情況合理進入當期費用,按權責發(fā)出制的原則對管理公司發(fā)生的各種費用作預提費用和待攤費用。低值易耗品的攤銷原則是五五攤銷。低值易耗品購入后領用時要填制'低值易耗品領用登記表'。
2、費用開支標準
(1)交際應酬費:原則為每月不超過元人民幣,如有特殊情況需超出上述月標準的,必須于事前報總經(jīng)理批準。
(2)通訊費:物業(yè)管理公司部門經(jīng)理以上人員按每月300元人民幣報銷手機通話費,主管級人員按每月150元人民幣報銷手機通話費,其他員工無論手機費或bp機費一律不予報銷;物業(yè)管理公司的辦公用市話費、長話費可憑電話局的話費收據(jù)列支入賬。
(3)市內(nèi)交通費:原則為每月不超過元人民幣;物業(yè)管理公司員工如因公外出必須事先征得總經(jīng)理的同意后方可乘出租車。
(4)每月一次的員工生日會支出不超過元標準。
3、審批程序及權限(見附表)
程序執(zhí)行人員負責內(nèi)容
1項目用款申請人填寫用款申請(如支出證明、采購申請等)并由本部門經(jīng)理簽字確認
2項目財務審核內(nèi)容簽字確認
3項目經(jīng)理簽字確認(預算內(nèi)現(xiàn)金支出項目1000元以下款項)
4物業(yè)公司總經(jīng)理簽字確認(采購、借款、合同付款,退各種押金、所有支票付款、限10000元以下支出)
5公司董事長10000元以上的大宗付款、預算外項目及固定資產(chǎn)的購置
6物業(yè)公司財務部在支票上加蓋銀行印件,交項目財務
7物業(yè)管理處出納、會計付款,收回相關的原始票據(jù)并記錄明細賬
二、物品的入庫、領用、保管及庫房安全、衛(wèi)生制度
1、關于材料入庫
(1)采購員購置的材料到庫后,應放在待檢區(qū)并及時通知各使用部門專業(yè)人員及庫管員共同驗收,同時應認真填寫驗收單,經(jīng)驗收合格后方可入庫。入庫時再由采購員和庫房同時作入庫記錄,要做到當天到貨當天清。
(2)材料入庫后,庫房管理人員應及時將所購材料分類上架,并及時粘貼貨號標簽,同時填制庫存材料卡。
(3)庫管人員根據(jù)收貨記錄填制四聯(lián)入庫單,并按月逐一編號。入庫單應按材料用途分類(電料、空調(diào)水暖料、土建維修料、清潔用品、辦公用品),以便于列明細賬。
(4)入庫單庫房留第一聯(lián)和第三聯(lián)據(jù)其登記庫存材料明細賬和存根。
2、關于材料領用:
(1)部門領用材料時,必須填寫三聯(lián)式'物品領料單',預算內(nèi)的由部門經(jīng)理批準,未申報預算的按批準的請示報告到庫房領料。
(2)工程部為客戶提供有償維修服務時,可憑'派工單'先到庫房領料,事后應及時補辦領料手續(xù)(遇緊急情況可特殊處理,例如:跑水、停電)。
(3)出庫前應認真核對出庫材料的名稱、規(guī)格、數(shù)量、并貼簽銷卡記錄。庫管人員在確認領料手續(xù)無誤后,應填制四聯(lián)出庫單,外包工程必須有施工單位人員簽字。出庫單按用途分類填制,類別劃分應與入庫時一致。
(4)材料出入庫記錄必須清楚完整,當天的賬項一定要在當天下班前完成,不得延誤。
(5)庫房發(fā)放材料應遵守以舊換新原則。各部門退回的無使用價值的舊料經(jīng)總經(jīng)理/項目經(jīng)理批準后每月處理一次;經(jīng)各專業(yè)部門主管鑒定,維修后仍能繼續(xù)使用的材料應妥善保管,待修理后備用;對已無修理價值,但有變賣價值的廢舊物資應集中存放,經(jīng)批準后由保潔部統(tǒng)一變賣處理,相關費用交至財務部。
(6)各部門退回的廢舊材料按公司規(guī)定應貼有領料標簽(或標記),如所退回材料未貼標簽(或標記),待總經(jīng)理批示后方可退庫。根據(jù)標簽的時間記錄,退庫材料在'三包'期內(nèi)的應及時通知采購員與供貨商聯(lián)系更換。
(7)對于未使用的材料返庫,庫管人員應填制紅字出庫單,以沖減原出庫單內(nèi)容。避免造成重復入庫或重復出庫;對于已使用過的仍有使用價值的舊料退庫,庫管人員應單獨填制'維修再用明細表',并按用途分類。
(8)庫房應于每月20日(原則上)盤點、結(jié)賬。庫管人員應將本月出入庫單全部登記入賬,并編制本月庫存材料盤存表(總表及各類物料明細表)及二裝供料明細表。報與總經(jīng)理/項目經(jīng)理。財務部留存經(jīng)批示后的盤存表作為原始憑證計入成本費用賬中。
(9)施工多余材料需退回廠家的,按正常出庫手續(xù)辦理,由采購員辦理出庫并注明退回原因。
(10)退貨后,將廠家退回支票或現(xiàn)金送還財務部,并由采購員將財務收據(jù)送庫房與出庫單一起備案。
(11)庫房分機電話:353
3、關于庫存材料的保管:
(1)購入的庫存材料應分類保管,收發(fā)材料后應及時填寫庫存材料卡,以保證庫存資料與實際庫存數(shù)量準確無誤。對低于最低庫存量的材料及時通知使用部門及采購部。
(2)根據(jù)材料的不同保管要求,做好庫存材料的防火、防潮、防水、防塵、防蟲等保管工作。
(3)如庫存材料發(fā)生合理損耗,應及時填寫'庫存材料損耗報告',待總經(jīng)理/項目經(jīng)理批準后,財務部做賬處理。
(4)各部門退回的廢舊材料應集中保管,同時有關部門應將可再用的零件拆下退庫,做到物盡其用。
(5)庫管人員應認真做好本職工作,應做到心中有數(shù),熟知庫存材料的存放位置及基本庫存量。
(6)每日將出、入庫單整理編制傳票,登記庫存材料明細賬。
(7)每月20日(原則上)庫房應根據(jù)庫存材料明細賬盤點庫存材料,必須做到賬、實物相符、賬卡相符,如發(fā)現(xiàn)問題應及時查賬處理。
(8)庫房盤點后,將盤點結(jié)果匯總編制庫存盤存表,及時交送有關部門審核。
(9)每月盤點結(jié)束后,庫房在填制庫存材料月補充前,與各部門協(xié)調(diào)各物品庫存量實際使用情況,并根據(jù)月底盤存
結(jié)果,填制庫存材料月補充計劃。
(10)工具的領用設有專人管理,對工具的收發(fā)應及時記錄變更。
4、關于安全制度:
(1)庫管人員應遵守各項安全管理制度,牢記消防中心火警電話(分機:119;直撥:),會使用滅火器。
(2)庫房嚴禁存放易燃、易爆等危險物品。如確需存放,可暫存放于工程部的油漆庫內(nèi)。
(3)除庫管人員外,他人不能進入庫區(qū)。如因工作需要進入庫房,應由庫管人員陪同。
(4)庫管人員每天下班前必須檢查庫房的電源、開關、門鎖是否關好。鑰匙一份交由保安部保管。
(5)保持庫房內(nèi)安全通道暢通,入庫后應盡快分類上架保管。
(6)對庫房內(nèi)的貴重物品應加強管理,單獨保管。
5、關于衛(wèi)生制度:
(1)庫存材料要經(jīng)常檢查整理,碼放整齊。及時清理庫房內(nèi)的雜物、包裝紙等易燃品,保持庫房清潔衛(wèi)生,防止庫存材料蟲蛀、霉變。做到'五凈'(地面、墻面、門窗、貨架、貨物干凈),'五無'(無灰塵、無鼠害、無蛛網(wǎng)、無積水、無污垢)。
(2)要對庫存材料進行不定期整理,保持庫區(qū)整潔。
(3)對各部門退回的廢舊材料經(jīng)批準后應及時清理,對還有使用價值的舊材料應單獨保管,可以變賣的材料應單獨存放。
6、關于個人保管物品
(1)工作崗位必須同時配備的計算器、小型工具等,由本部門負責人同意,在本部門當期限費用中開支,經(jīng)財務部統(tǒng)一審核后退職可辦理領用手續(xù)。
(2)單位價值較大的物品必須經(jīng)總經(jīng)理批準方能配備。
(3)個人保管物品需建立保管檔案,辦公物品的申領及管理由辦公室負責。
(4)個人保管的物品屬于公司資產(chǎn),保管者有義務妥善保管、合理使用,不得丟失或損壞,也不得隨意轉(zhuǎn)交他人。
(5)工作變動,不再使用所保管的物品時應辦理退庫手續(xù)。
(6)屬于正常磨損或工作中發(fā)生意外造成個人保管物品損壞,由保管者填寫報廢申請單,說明原因和理由。單位價值在200元以下的由項目經(jīng)理簽批,200元以上的由總經(jīng)理簽批后辦理報廢手續(xù),進行賬務處理。
(7)因為使用者使用不當造成物品損壞,由使用人按物品的價值進行賠償。
第8篇 某物業(yè)園區(qū)資料管理措施
物業(yè)園區(qū)資料管理措施
(1)工程資料
1)要求標準
①分門別類地接收整套(房屋、設施、設備、綠化等)接管驗收資料,填寫相關表格。
②每年年底對整套資料進行一次核對。
③資料由管理員負責,專人管理。
④借用、歸還資料必須登記。
2)管理內(nèi)容
所有工程技術、維修、改造資料,各種竣工圖、各類設施設備使用、說明等資料、施工管線圖及交接驗收記錄等。
(2)業(yè)主資料
1)要求標準
①每年年底核對一次,及時更新業(yè)主信息。
②資料由專人管理。
③建立業(yè)主檔案目錄。
④借用、歸還資料必須登記。
2)管理內(nèi)容
①《業(yè)主基本情況登記表》。
②《房屋交付驗收清單》。
③《交付物品清單》。
④《領房手續(xù)書》。
⑤《裝修前驗收表》。
⑥《裝修管理協(xié)議》。
⑦《裝修檢查表》。
⑧《業(yè)主意見征詢表》。
⑨與該業(yè)主相關的資料。
(3)財務資料
1)要求標準
①保密性。檔案妥善保管、有序存放、方便查閱、嚴防毀損、散失和泄密。
②除公司領導、公司財務負責人外,任何未經(jīng)物業(yè)服務中心經(jīng)理同意,他人不得查閱管理中心帳務。
③管理中心帳本隔年上交公司存檔。
2)管理內(nèi)容
財務相關資料。
(4)文件資料
1)要求標準
①收到、發(fā)出文件后進行留底存檔。
②組織員工學習(經(jīng)理負責)、傳閱。
③受控文件對外保密。
2)管理內(nèi)容
①外來文件。
②受控文件。
③公司發(fā)文。
④管理中心的申請、報告。
⑤管理中心致業(yè)主函。
⑥管理中心致開發(fā)公司函。
⑦管理中心致其他部門函。
(5)其它要求
①各類檔案必須注意保密,各種檔案未經(jīng)許可不準外傳、外借和隨意翻動。
②文件、檔案收集后,應編制檔案目錄按目錄分類裝訂存放。
③每天應清理來往文件、各種檔案,以免資料堆積。
④裝訂文件、檔案要按序排列,每年2月份前將前年檔案裝訂、歸檔。
⑤歸檔要注意整潔、資料分類能隨手而得,避免盲目的查找。
第9篇 物業(yè)管理糾正預防措施控制程序
1.0 目的
1.1 本程序旨在從根源上減少和防止不合格的發(fā)生。
2.0 適用范圍
2.1 本程序適用于對服務及質(zhì)量體系實際和潛在的不合格采取措施的控制。
3.0 職責
3.1 管理者代表負責糾正/預防措施的批準和控制。
3.2 各部門負責對實際發(fā)生的不合格和潛在不合格制訂并實施糾正/預防措施。
3.3 質(zhì)量控制小組負責對糾正/預防措施實施效果進行驗證。
4.0 程序要點和實施
4.1 制訂措施范圍的界定
4.1.1下列情況之一時,應制訂糾正措施;
a)連續(xù)兩個月部門承擔的質(zhì)量指示之一未達到規(guī)定時;
b)設備、設施維護檢修不及時或未達到適用要求影響提供服務36小 時及以上;
c)發(fā)生治安、刑事案件時;
d)內(nèi)部質(zhì)量審核時的不合格;
e)顧客嚴重投訴時;
f)進行了評審的不合格。
4.1.2 下列情況之一時應制訂預防措施;
a) 當服務質(zhì)量發(fā)生周期性、系統(tǒng)性波動,如不采取措施有可能導致不合格發(fā)生時;
b) 內(nèi)部質(zhì)量審核、管理評審指出的潛在不合格的問題;
c) 質(zhì)量體系運行不暢發(fā)生“有事無人管理”或“工作推托、扯皮時”時;
d) 對顧客的意見、抱怨、期望進行分析,需采取措施以滿足顧客的需要和期望時。
4.2制訂糾正/預防措施的程序。
4.2.1制訂糾正措施按下列程序辦理;
4.2.2制定預防措施按下列程序辦理
4.3 制訂糾正/預防措施的基本要求。
4.3.1必須從根源上分析實際和潛在的問題的原因,不應把糾正與糾正措施混淆。
4.3.2實際的和潛在不合格,起根源可以能是下述一種或多種;
a) 人員:
――文化素質(zhì)不夠,不能接受或掌握崗位所需的知識和技能;
――缺乏必要且適宜的培訓;
――缺乏必要的教育;沒有樹立正確的質(zhì)量觀念和責任感。
b) 設備(含設施、裝置、測量設備):
――缺乏必要的設備或設備不配套;
――選用的設備與服務的質(zhì)量要求不相宜;
――維護、保養(yǎng)、調(diào)整無規(guī)范或未按規(guī)范執(zhí)行。
c) 材料(含原材料、元器件、配件、輔材):
――選擇不當,不能滿足設備需求的要求;
――搬運保存不當造成損壞或混料(批);
――使用錯誤;
――標識錯誤或不清。
d) 方法(含作業(yè)、作業(yè)流程):
――必要的規(guī)范、作業(yè)流程不完整、不適用;
――規(guī)范的要求不一致;
――未按規(guī)范執(zhí)行;
――使用失效或作廢的文件。
4.3.3 糾正/預防措施必須具體,盡可能定量化,并落實具體實施者和完成期限。措施所涉及的部門應予以實施或配合,并承擔相應責任。
4.3.4 糾正/預防措施實施結(jié)束后,應提請質(zhì)量控制小組驗證。措施涉及的資源配置、 文件更改或增添應按公司相應文件規(guī)定辦理。
4.4跟蹤驗證
4.4.1責任部門應對糾正/預防措施的實施情況和實施效果進行檢查,并將檢查結(jié)果及時向質(zhì)量控制小組報告,質(zhì)量控制小組對實施和效果進行檢查驗證,并向管理者代表報告。
4.4.2管理者代表應對檢查和驗證情況作出反應。達到預期目標的責成有關部門納入相關文件或形成
新的文件予以鞏固,對未按措施實施或?qū)嵤┙Y(jié)果未達到預期目標的應予以批評、考核并責成質(zhì)量控制小組再次填發(fā)糾正/預防措施表,由責任部門重新分析,再次制訂并實施措施。
4.5記錄
4.5.1糾正/預防措施的實施情況和驗證應及時記錄于《糾正和預防措施表》。
4.5.2糾正和預防措施已驗證完成的,《糾正和預防措施表》由行政人事部保存,保存期限按公司檔案管理制度執(zhí)行,未完成的由實施部門保存。
5.0引用文件和記錄表格
5.1 《內(nèi)部質(zhì)量審核控制程序》
5.2 《不合格控制程序》
5.3 《管理評審控制程序》
5.4 《 糾正和預防措施表》
第10篇 物業(yè)區(qū)園林綠化日常管理技術措施
物業(yè)轄區(qū)園林綠化日常管理技術措施
1、保潔
按照養(yǎng)護管理分工及崗位責任制清除綠地垃圾和雜物,包括生活垃圾、景石外石頭、磚塊、礫石、落地樹葉、干枯樹枝、板塊、煙蒂、紙屑等。每天早上班時,先清理綠地上垃圾。嚴禁在綠地和其它地方焚燒垃圾。對水池、雕塑和園林小品及綠化配套設施要按要求進行保潔,要全天候地綠地干凈清潔。
2、除雜草、松土、培土
除雜草、松土,培土是養(yǎng)護工作的重要組成部分。經(jīng)常除雜草,可防止雜草與草坪生長過程中爭水、爭肥、爭空間而影響草坪的正常生長,使草坪草種純度:一級養(yǎng)護要達到97%以上;三級養(yǎng)護要達到95%以上;三級養(yǎng)護93%以上。對于草坪土壤板結(jié)和人為踐踏嚴重地帶,要注意打孔透氣,必要時還必須用沙壤土混合有機肥料鋪施,以保障生長整齊、劃一、青綠度高、彈性好而整齊美觀。對綠地的花壇、綠籬、垂直綠化、單植灌木和喬木要按要求進行松土和培土。行道樹和綠地新種植2年以內(nèi)的喬木應進行松、培土,雨后必定松土和除雜草,垂直綠化松土溝寬應小于或等于20厘米,單植灌木樹冠離地大于或等于50厘米的松土溝寬應小于或等于20厘米。
3、排灌、施肥
根據(jù)草坪、喬灌木的生長需要,開花特性,不同生長季節(jié)的天氣情況,不同植物種類和不同樹齡進行淋水和施肥,保證肥水充足。根據(jù)深圳的氣候情況,夏季炎熱多雨,冬季干旱,因此在雨水缺少的季節(jié),每天的淋水量要稍大于其蒸騰量。對于草坪的淋水,特別是在10月到第二年2月份的干旱季節(jié),又要做好冬季保綠,因此要勤淋水多施肥,并適當進行根外追肥,使草坪保持優(yōu)良的長勢度過干旱的秋、冬季?；ü嗄疽话阍诿磕甏?、秋季重點施肥2-3次。勒杜鵑等花灌木要適當控水,促進花芽分化,花芽分化后要適當追施磷、鉀肥,使花多色艷花期長。喬木在每年的春、秋季重點施肥2-3次。施肥量根據(jù)樹木的種類和生長情況而定,種植三年以內(nèi)的喬木和樹穴有植被的喬木要適當增加施肥量和次數(shù),肥料要埋施,打穴或開挖溝,施肥后要回填土踏實、淋足水、找平,切忌肥料裸露。喬木施肥穴的規(guī)格一般為30×30×40厘米,挖溝的規(guī)格為30×40厘米,挖穴或開溝的位置一般是樹冠外緣的投影(行道樹除外),每株挖對稱的兩穴或四穴,肥料以有機肥為主,復合肥為輔。
4、補植
對于被破壞的草地和喬、灌木要及時進行補植,草坪要補植原草坪相同的草種,適當密植,補植后加強保養(yǎng),保證一個月內(nèi)覆蓋率達99%以上,使草坪保持完整劃一,無禿班和裸露地。對灌木和花卉要及時清除死苗,一周內(nèi)補植回原來的種類并力求規(guī)格與原株接近,以保證優(yōu)良的景觀效果。補植按種植規(guī)范進行,施足基肥并加強淋水等保養(yǎng)措施,保證成活率達98%以上,同時對已呈老化或明顯與周圍環(huán)境不協(xié)調(diào)的灌木及花卉應及時性進行改植。喬木發(fā)現(xiàn)死樹,要及時清理,要在兩周內(nèi)補植回原來的樹種,并力求規(guī)格與樹木接近,補植按樹木種植規(guī)范進行,施足基肥并加強淋水等保養(yǎng)措施,保證成活率,榕樹類達100%,其它樹種95%以上。做到喬灌木無缺株、死株,綠籬無斷層。加強養(yǎng)護管理,充分發(fā)揮綠化的整體效果和美化效果。
5、修剪、造型
根據(jù)植物的生長特性和長勢,長相適時修剪和造型,以增強綠化、美化的效果。草坪的修剪,要根據(jù)季節(jié)和草種的生長發(fā)育特性修剪,使草的高度保持一致,邊緣整齊,根據(jù)養(yǎng)護級別的不同,高度控制在:臺灣草3-5厘米,蟛蜞菊20厘米左右。
灌木和花卉既要造型美觀,又能適時開花,花多色艷;花灌木和草本花卉在花芽分化前進行修剪,避免把花芽剪掉,花謝后及時將殘花剪去。常年開花的植物要有目的地培養(yǎng)花枝,使其四季有花,綠籬和花壇整形效果要與周圍環(huán)境協(xié)調(diào),增強美化效果,精雕細刻,產(chǎn)出精品。
喬木除棕櫚科植物外,其它喬木一般在葉芽和花芽分化前進行修剪,避免把葉芽和花芽剪掉,使花喬木花繁葉茂。喬木整形效果要與周圍環(huán)境協(xié)調(diào)。行道樹修剪要保持樹冠完整美觀,主側(cè)枝頒布勻稱和數(shù)量適宜,內(nèi)瞠不空又通風透光。根據(jù)不同路段車輛等情況確定下緣線高度和樹冠體量,樹高一般控制在10-17米之間,注意不能影響高壓線、路燈和交通指示牌;單位附屬綠地內(nèi)種植的樹木的枝葉伸向城市公共道路或他人物業(yè)范圍內(nèi)的,要及時性修剪,修剪時按操作規(guī)程進行,盡量減少傷口,剪口要平,不能留有樹茬;蔭枝、下垂枝、下緣線下的萌蘗枝及干枯枝葉要及時剪除。對古樹名木嚴重衰老的樹冠部分要進行重度裁剪,裁剪掉衰老的干枯枝條促發(fā)健壯的枝梢,同時注意對有病腐木、過度衰老的枝條以及病蟲枝條進行適當修剪,達到樹冠通風透光,改善生長發(fā)育條件的目的。
6、病蟲害防治
病蟲害對花、草、樹木的危害很大,輕者影響景觀,重者導致死亡,及時性做好病蟲害的防治工作,以防為主,精心管養(yǎng),使植物增強抗病蟲能力。經(jīng)常檢查,早發(fā)現(xiàn)、早處理。采取綜合防治、化學防治、物理人工防治和生物防治等方法防止病蟲害蔓延和影響植物生長,盡量采用生物防治的辦法,以減少對環(huán)境的污染,用化學法防治時,一般在晚上進行噴藥,藥物用量及對環(huán)境的影響要符合環(huán)保的要求和標準。草坪、灌木和花卉、喬木單株,在發(fā)生病蟲為害,最嚴重的危害率都要控制在5%以下。
7、綠地及設施的維護
綠地維護做到綠地完善,花、草、樹木不受破壞、綠地不被侵占、綠地版圖完整、無亂擺亂賣、無亂停亂放的現(xiàn)象。對任何侵占和破壞行為要加以制止并及時報告。經(jīng)批準的臨時借用的綠地,監(jiān)督限期內(nèi)恢復原狀,如超過審批面積或數(shù)量,要立即上報。
加強監(jiān)管,使綠地內(nèi)沒有堆放東西和停放自行車、機動車、沒有人力車和機動車駛進草地,沒有設灘擺賣,沒有在草地上踢球等進行損害花草樹木的活動。沒有在樹上掛標語、晾衣服等現(xiàn)象。綠地各種設施如有損壞,要及時修補或更換,以保證設施的完整美觀。保護好綠地圍欄等綠化設施。保護綠化供水設施,防止綠化用水被盜用。對護樹的竹桿、綁帶及時加固,使其達到護樹目的。生長季節(jié)隨著樹木生長,及時松掉綁在樹桿上帶子,以防嵌入樹體,影響樹木生長。不能用鐵絲直接綁在樹桿上,中間墊膠皮。
8、水池和園路的管理
水池的管理要做到保持水面及水池內(nèi)外清潔,水質(zhì)良好,水量適度,節(jié)約用水,池美觀,不漏水,設施完好無損。及時清除雜物,定時殺滅蚊子幼蟲,定時清洗水池,控制好水的深度,管好水閘開關,不浪費水,及時修復受損的池和水池設施。保持綠地路面清潔、美觀、完好無損,及時清除路面垃圾雜物,修補破損并保持完好。綠地環(huán)境衛(wèi)生要做到,綠地清潔,無垃圾雜物,無石礫石塊,無干枯樹枝,無糞便曝露,無鼠洞和蚊蠅滋生地。
9、防旱、防凍
在旱季,根據(jù)天氣預報和綠地實際情況,檢查花、草、樹木的生長情況,做到防旱、抗旱的組織和實施工作,預測出花、草、樹木的缺水時限進行有效抗旱工作。必須按植物生長規(guī)律做好防凍工作,采取有效措施,保持花、草、樹木的生長。
10、防臺風、抗臺風
時刻樹立和加強防臺風、
抗臺風的意識,做好防臺風、抗臺風的準備工作,在臺風吹襲前加強管理,合理修剪,做好護樹和其它設施的加固工作,派專人進行檢查,并成立抗風搶險小組。在接到八級以上臺風通知時,主要管理人員輪值班,通訊24小時開通,調(diào)集人力、機械設備及材料隨時候命。臺風吹襲期間,發(fā)現(xiàn)樹木等設施危及人民安全和影響交通的,要立即予以清理,疏通交通,及時排澇。臺風后及時進行扶樹,補好殘缺,清除斷枝落葉和垃圾,保證在兩天內(nèi)恢復原狀。
11、搞好配套工作
第11篇 君臨廣場物業(yè)交通管理措施
君臨國際廣場交通管理措施
(一)車輛管理
1、嚴格執(zhí)行車輛出入證卡制度,完善物業(yè)內(nèi)各類交通標志,引導車輛在指定位置停放;
2、機動崗每小時對停車點巡查一次,并用規(guī)范的動作指引車輛的駛放;
3、科學的配置及維護停車、指示標識;
4、提醒車主關好車門窗,并將車內(nèi)貴重物品帶走;
5、留意進入地下車庫車輛的情況,拒絕載有危險品的車輛進入;
6、發(fā)現(xiàn)無關或可疑人員在車場閑逛,應勸其離開,若有突發(fā)情況,按緊急事件處理流程圖處理;
7、車管員每小時至少詳細檢查車況一次,發(fā)現(xiàn)漏油、未上鎖、 未關好車門、窗等現(xiàn)象及時處理并通知車主,并在《車況檢查表》上做好記錄,同時報告班長。
8、臨時車輛進入社區(qū)按指定線路行駛,服從安全員管理,即停即走,不得長時間停留。
(二)車輛行駛和停放管理
1、監(jiān)督進入轄區(qū)的車輛不超過10km/h慢行、禁鳴喇叭,并指揮車輛按規(guī)定方向靠右行駛,停放在指定的停車位置,以便于車輛停放整齊。
2、提醒司機關鎖好車門、窗,并將車內(nèi)的貴重物品隨身帶走。
3、巡檢車輛情況,發(fā)現(xiàn)門、窗未關好,有漏油、漏水等現(xiàn)象應及時通知車主。
4、留意進入轄區(qū)內(nèi)的一切車輛情況,漏油車輛及載有易燃、易爆等危險物品的車輛禁止進入轄區(qū),對兩輪摩托車營運或兩輪摩托車超載(含駕駛員超過兩人以上的)的車輛嚴禁進入轄區(qū)。
5、嚴密注視車輛情況和駕駛員的行為,若遇醉酒駕車者應立即勸阻,避免交通意外事故的發(fā)生。
6、對轄區(qū)出租的士進行管理:
(1)指揮出租的士到指定的下客點?？?。
(2)在糾正司機亂停亂放時,應面向司機敬禮,再有禮貌的要求司機將車輛停放道指定的停車位置。
7、指導行人走人行道,自行車靠右側(cè)道路行駛。
8、對轄區(qū)內(nèi)路面的一切車輛實行統(tǒng)一停放管理:
(1)單車、摩托車必須統(tǒng)一在自行車庫內(nèi)停放;
(2)小車、中巴等車輛必須統(tǒng)一在規(guī)定的黃線內(nèi)停放;
(3)其它任何未畫線路段和消防門前,斑馬線、人行道上一律禁止停放車輛。
(三)大型活動交通管理
1、制定具體活動交通管理計劃(方案)
(1)安全部主管制定來客、來賓的車輛出入路線;
(2)指定轄區(qū)需封閉時間與解封時間;
(3)組織落實車輛行駛及停放的管理。
2、中心經(jīng)理對交通管理方案(計劃)的可行性進行審批:
(1)對計劃停放車輛位置及停放車輛是否滿足車輛停放需求進行復核;
(2)所封閉的道路及封閉的時間是否與轄區(qū)的正常交通有抵觸;
(3)對車輛行駛、停放的管理工作進行監(jiān)督。
(4)中心經(jīng)理向有關業(yè)主、公司駕駛員、轄區(qū)住戶進行有關道路交通管理的法規(guī)、道德等方面的宣傳教育。
(四)交通設施的管理
1、安全班長在每班接班前對轄區(qū)各道路標志,禁鳴喇叭標志,禁止駛?cè)霕酥镜冉煌酥九?、減速線、停車線、讓行線、人行道線等進行檢查,發(fā)現(xiàn)有損壞的應予以記錄并及時報部門主管處理。
2、安全部主管對班組長報告的交通標識的損壞進行核實,并按《報修管理規(guī)程》處理。
3、安全部班組長負責檢查交通設施的狀態(tài),當發(fā)現(xiàn)有損壞、歪斜移位的風化變色時,應及時報告安全部主管以便及時修復或更換。
4、安全部主管應對整個轄區(qū)內(nèi)的交通設施的效能和合理性做出評價,報中心經(jīng)理以便為改進和完善道路交通設施系統(tǒng)提供依據(jù)。
(五)保護各種交通設施不被破壞
1、交通設施的管理,除安全班長進行系統(tǒng)管理外,還應將此項內(nèi)容納入當值安全的責任范圍;
2、對有意或過失造成交通設施損毀的責任者,按公司《行政獎罰標準規(guī)程》進行處罰或令其賠償。
3、安全組班長將轄區(qū)交通設施的管理狀況填寫在《交通設施檢查保養(yǎng)記錄表》上。并歸檔保存兩年。
(六)停車場管理
1、泊位管理
泊車對象及收費情況
(1)賃車位:主要針對業(yè)主,收取泊車位月租金及車位管理費;
(2)臨時車位:主要針對將車停放在地面的車輛,按政府相關規(guī)定要求,收取臨時停車費;
(3)免費車位:免于收費,主要是特種車輛及臨時停車不超過15分鐘。
除特種車輛外,其余車輛均不準在社區(qū)廣場內(nèi)停留,必須即停即走。
2、停車場管理流程
(1)租賃車位
申請租賃--簽訂《車位管理協(xié)議》--制作停車卡--銀行自動轉(zhuǎn)賬--憑卡收費--憑發(fā)票--資料輸入--1、收費系統(tǒng)--發(fā)卡--機器驗票--2、管理軟件--收費工作程序--開閘放行
(2)臨時車位
(3)免費車位
3、車輛進場停放
(1) 停車場只對轄區(qū)內(nèi)的住戶、公司職員及前來轄區(qū)內(nèi)的客人開放,其余外來車輛不允許在停車場內(nèi)停放。
(2)當有車輛進場時,當值車管員應迅速指引車輛慢行,安全地停放在相應的車位上,提醒車主鎖好車鎖、隨身帶走車上的貴重物品。
(3)檢查車輛是否有損壞或其他不正常情況,如有不正常情況應立即當面向車主提出,并在《車輛停放登記表》上作詳細記錄。
(4)填寫收費收據(jù)交車主(或刷卡),并在《車輛車位使用費登記表》上準確登記。
(5)填寫《小區(qū)車位使用牌》并貼于車輛明顯處。
4、車輛離場
(1) 當有車輛離場時,當值車管員應及時檢查車主證及相關資料。
(2)檢查車主證件與車輛是否相符;
(3)檢查車位使用費是否已交足,沒有交足車位使用費,應要求車主補交車位使用費后在離場;
(4)若檢查中發(fā)現(xiàn)異常情況,應立即攔截車輛,并及時通知班長或主管前來協(xié)助處理。
(5)車輛離場后,及時在《車輛停放登記表》上登記。
5、巡視
(1) 車輛當值車管員每小時至少詳細檢查車輛的車況一次,發(fā)現(xiàn)漏油,未上鎖等現(xiàn)象及時通知車主,并在值班記錄本上做好記錄,同時報告班組長處理。
(2)發(fā)現(xiàn)無關人員和可疑人員到車場時要及時勸其離開,若有緊急情況按《突發(fā)事件處理報準作業(yè)規(guī)程》處理。
(3)協(xié)助清潔工維護
好車場衛(wèi)生。
附:車輛狀況檢查表
第12篇 物業(yè)管理公司環(huán)保措施
物業(yè)管理有限公司環(huán)保措施
1、打印機(色帶西鼓墨盒)的廢棄物屬危險廢棄物,由公司行政部統(tǒng)一處理。
2、提倡無紙化辦公,提倡雙面復印,費紙屬的可回收廢棄物,由公司行政部統(tǒng)一處理。
3、廢磁盤屬危險廢棄物,由公司行政部統(tǒng)一處理。
4、廢電腦屬危險廢棄物,由公司行政部統(tǒng)一處理。
5、定期清洗食堂抽油煙機減少油煙的排放。
6、定期檢修維保空調(diào),防止空調(diào)泄漏及空調(diào)噪音排放。
7、廢燈管燈泡屬危險廢棄物,由公司行政部統(tǒng)一處理。
第13篇 物業(yè)管理：不符合糾正預防措施控制程序
物業(yè)管理手冊:不符合、糾正和預防措施控制程序
1、目的
為了消除已存在或潛在的不符合原因,采取糾正和預防措施,防止不符合的發(fā)生或重復發(fā)生,制定本程序。
2、范圍
本程序適用于公司對不符合項所采取的糾正和預防措施的管理。
3、職責
3.1各部門負責制訂和實施本部門的糾正和預防措施及公司制定的相應的糾正和預防措施。
3.2品質(zhì)部負責組織對管理體系、服務持續(xù)改進及糾正和預防措施的控制,負責監(jiān)督和協(xié)調(diào)糾正和預防措施的實施及措施有效性的驗證。
3.3物業(yè)服務中心及相關部門負責有效處理業(yè)主的意見和建議。
3.4總經(jīng)理負責重大的糾正和預防措施的審批工作。
4、程序
4.1糾正措施
4.1.1所提供的服務不合格中的糾正措施
4.1.1.1業(yè)主對同一服務項目每月投訴達到3次或依據(jù)檢驗結(jié)果同一服務每月不合格項發(fā)生5次以上時,適用糾正措施,以消除不合格原因,防止不合格再發(fā)生。
4.1.1.2品質(zhì)部依據(jù)每月服務過程的檢驗記錄,進行匯總分析,填制《月管理目標、指標檢驗匯總分析》,制定糾正措施,并根據(jù)需要由相關部門填寫《不合格項糾正(預防)措施》。
4.1.1.3《不合格項糾正(預防)措施》經(jīng)管理者代表審批后(重大的糾正和預防措施由總經(jīng)理審批),由各部門負責實施。
4.1.1.4品質(zhì)部負責對糾正措施的實施進行跟蹤,調(diào)查其有效性,對行之有效的糾正措施應納入相關體系文件。
4.1.2內(nèi)部審核中出現(xiàn)不符合項按《內(nèi)部審核控制程序》執(zhí)行。
4.1.3對管理評審會議作出的改進決議,由責任部門制定措施填寫《不合格項糾正(預防)措施》,并根據(jù)要求進行實施。
4.1.4對采購物品或供方服務出現(xiàn)嚴重不合格時,管理部組織評審并填寫《不合格項糾正(預防)措施》,通知供方,要求供方進行原因分析,并將糾正措施反饋給管理部,管理部負責
對其下一批采購來的物資或提供的服務進行跟蹤驗證,執(zhí)行《采購控制程序》對供方控制的有關規(guī)定。
4.1.5環(huán)境運行中發(fā)現(xiàn)不符合的糾正措施
4.1.5.1不符合的范圍
a)內(nèi)部審核及管理評審中出現(xiàn)不符合;
b)日常監(jiān)視和測量中出現(xiàn)的不符合;
c)相關方對環(huán)境表現(xiàn)投訴;
d)出現(xiàn)環(huán)境污染事故。
4.1.5.2a)項不符合按4.1.2或4.1.3條款規(guī)定執(zhí)行。
4.1.5.3環(huán)境關鍵特性監(jiān)測發(fā)現(xiàn)及目標指標管理方案檢查的不符合由品質(zhì)部組織相關責任部門分析原因制定措施,填寫《不合格項糾正(預防)措施》并責成相關部門實施。
4.1.5.4各部門在環(huán)境運行控制自查發(fā)現(xiàn)的不符合,應及時糾正并分析原因制定措施,填寫《不合格項糾正(預防)措施》并實施。
4.1.5.5相關方投訴處理后,由品質(zhì)部填寫《不合格項糾正(預防)措施》責成相關部門分析原因制定措施并實施。
4.1.5.6若出現(xiàn)環(huán)境污染事故各相關部門應及時采取措施減少環(huán)境影響,同時報管理者代表及品質(zhì)部,品質(zhì)部及時組織相關責任部門分析原因制定措施,填寫《不合格項糾正(預防)措施》經(jīng)管理者代表批準后責成相關部門實施。
4.1.6每項糾正措施完成后,管理部負責進行跟蹤驗證、評審所采取措施的有效性,在《不合格項糾正(預防)措施》上簽名確認,防止類似情況的再發(fā)生。
4.2預防措施
4.2.1對潛在的不符合,采取預防措施,以消除潛在不符合的原因,防止不符合發(fā)生。
4.2.2識別潛在不符合
為了及時了解管理體系運行的有效性,過程、服務質(zhì)量及環(huán)境績效趨勢和業(yè)主的要求和期望,及時收集和分析各方面的反饋信息,各相關部門要及時分析如下記錄:
4.2.2.1供方供貨、服務質(zhì)量統(tǒng)計、業(yè)主滿意度調(diào)查、業(yè)主的意見記錄等;
4.2.2.2以往的內(nèi)審報告、管理評審報告;
4.2.2.3環(huán)境績效監(jiān)測有關記錄;
4.2.2.4合規(guī)性評價情況。
4.2.3發(fā)現(xiàn)潛在的不符合事實時,根據(jù)潛在問題影響程度確定輕重緩急,各相關部門填寫《不
河南建業(yè)物業(yè)管理有限公司文件編號:jw/qem-061-2005標題:不符合、糾正和預防措施控制程序章節(jié)號8.5.2/8.5.3版本號0/b
合格項糾正(預防)措施》報品質(zhì)部,由品質(zhì)部召集相關部門評審,分析原因,定出預防措施和責任部門,品質(zhì)部填寫《不合格項糾正(預防)措施》相關欄目,責任部門實施,品質(zhì)部對預防措施的有效性進行跟蹤驗證,并簽字確認。
4.3糾正和預防措施的實施控制及記錄
4.3.1管理者代表負責糾正和預防措施的原因分析和責任部門的確定,并監(jiān)督措施的實施過程。
4.3.2品質(zhì)部在《不合格項糾正(預防)措施》上記錄完成時間及驗證結(jié)果。逾期未完成者,要報告管理者代表,組織責任部門進行原因分析,追究相關人員的責任并再次限期完成。
4.3.3由糾正和預防措施引起的對管理體系文件的任何更改,按《文件控制程序》執(zhí)行。
4.3.4糾正和預防措施的相關記錄應作為管理評審的輸入之一。
4.4本程序產(chǎn)生的記錄按《記錄控制程序》
5、相關文件
5.1《文件控制程序》
5.2《記錄控制程序》
6、相關記錄
6.1《月管理目標、指標檢驗匯總分析》jw/jl-8.5.2-001
6.2《不合格項糾正(預防)措施》jw/jl-8.5.2-002
第14篇 小區(qū)物業(yè)管理各項指標承諾及措施
華庭小區(qū)物業(yè)管理各項指標承諾及措施
(1)管理指標
各項管理指標比較
序號指標名稱國家、上海指標本公司承諾指標
1急修項目開始修理時間24小時內(nèi)0.5小時內(nèi)
2一般項目開始修理時間72小時內(nèi)24小時內(nèi)
3報修接待365天24小時同上
4維修及時率95%以上98%以上
5維修質(zhì)量合格率95%以上100%
6用戶滿意率90%以上95%以上
7保潔率100%
8綠化完好率95%以上98%以上
9重大管理失誤(失竊2500元/件以上)2件以下
10消防責任事故發(fā)生率0.1%以下
11有效投訴率0.1%以下
12投訴處理率95%以上100%
13檔案建立與完好率100%
14房屋及配套設施完好率98%以上98%以上
15業(yè)務接待受理周一至周六一周七天
16物業(yè)管理費收繳率95%以上
17la市物業(yè)管理達標考核標準95分以上
(2)各項服務承諾及措施
服務承諾措施
序號承諾內(nèi)容承諾服務標準責任及處罰
1修理接待365天24小時接待未能做到,罰50元/次,責任人上門道歉。
2房屋維修急修、零修接報后,1小時內(nèi)到現(xiàn)場修理;一般修理接報后24小時內(nèi)到現(xiàn)場修理每逾時半小時,罰100元/次,責任人上門道歉,并追究當事人經(jīng)濟責任。
3業(yè)務接待周一至周六8:30~20:30未能做到,罰50元/次,責任人上門道歉。
4維修及時率98%以上如屬物業(yè)公司管理責任,由責任人上門道歉,如造成經(jīng)濟損失的,追究當事人經(jīng)濟責任
5維修質(zhì)量合格率100%
6業(yè)主滿意率95%以上
7保潔率100%
8綠化完好率98%以上
9重大重大管理失誤(失竊2500元/件以上)2件以下
10消防事故發(fā)生率0.1%以下
11有效投訴率0.1%以下
12業(yè)主投訴處理率100%
13檔案建立與完好率100%
14房屋及配套設施完好率98%以上
15道路完好率及使用率99%以上專人養(yǎng)護,定時巡查,建立檔案,確保道路完好和暢通,不改變使用功能。
16大型及重要機電設備完好率99%以上制訂嚴格的設備操作和保養(yǎng)規(guī)程,落實崗位責任制,建立設備檔案,定期維護。
17維修工程質(zhì)量合格率及回訪率100%精心維護、定時巡查,建立檔案、及時回訪
18上下排水管、明溝完好率98%以上專人管理,定時巡查,建立檔案,確保上下排水管暢通無阻、無塌陷及倒灌
19路燈完好率98%以上專人管理、早晚巡查,建立檔案,定期清潔、養(yǎng)護,確保路燈無損
20停車場地完好率98%以上專人養(yǎng)護,定時巡查,建立檔案,確保設施完好、方便使用
21公共娛樂設施完好率98%以上專人養(yǎng)護,定時巡查,建立檔案,確保設施完好,清潔美觀。
22重大責任事故發(fā)生率0保安員全部持證上崗,落實職責,明確責任,實施24小時巡邏制度,確保小區(qū)的安全
第15篇 物業(yè)維修管理應急措施
為應對突發(fā)事件,應按制定的應急措施演練計劃,定期組織演練(每年1--2次),并作好演練記錄。
第一節(jié) 業(yè)主、使用人自用部位突然斷水、斷電、無天然氣的應急措施
1、維修工五分鐘內(nèi)迅速趕到現(xiàn)場,檢查斷水、斷電、無煤氣原因,并告知業(yè)主。
2、如是供水、供電、供氣部門原因,協(xié)助業(yè)主聯(lián)系各有關部門解決問題。
3、如不牽涉供水、供電、供氣部門,則對業(yè)主講明有償、無償維修服務內(nèi)容。
4、維修工迅速搶修,以免給業(yè)主帶來生活的不方便。
5、修復后,打掃被污染處,直到目視無污物。
第二節(jié) 本項目范圍內(nèi)突然斷水、斷電、無天
然氣的應急措施
1. 在接到本項目范圍內(nèi)突然斷水、斷電、無天然氣的報告后,管理運作部應立即將突然斷水、斷電、無天然氣線路、區(qū)域、時間、電梯使用以及安全防范要求等情況通知每個住戶和商戶,并在主要出入口發(fā)布突然斷水、斷電、無天然氣通告;同時,工程物料部應做好突然斷水、斷電、無天然氣前的應變工作。
2. 在沒有接到任何通知、突然發(fā)生突然斷水、斷電、無天然氣的情況下,工程物料部應立即確認是內(nèi)部故障突然斷水、斷電、無天然氣還是外部突然斷水、斷電、無天然氣。若系內(nèi)部故障突然斷水、斷電、無天然氣,應立即派人查找原因采取措施,防止故障擴大;若系外部突然斷水、斷電、無天然氣,一方面要防止突然來水、電、氣引發(fā)事故,一方面致電相關職能部門查詢突然斷水、斷電、無天然氣情況,了解何時恢復供水、電、氣,并將了解的情況通知管理運作部。
3. 秩序維護部立即會同工程物料部派人分頭前往各樓檢查電梯運行情況,發(fā)現(xiàn)電梯關人立即按照電梯困人應急預案施救。
4. 管理運作部立即將突然斷水、斷電、無天然氣情況通知小區(qū)內(nèi)住戶和商戶,并在主要出入口發(fā)布突然斷水、斷電、無天然氣通告,必要時啟用緊急廣播系統(tǒng)通知住戶,要求住戶保持冷靜,做好防范。
5. 若突發(fā)停電時,正值晚上商場營業(yè),秩序維護部應協(xié)助商場維持好秩序,指導商戶啟用應急照明燈、蠟燭等備用照明,疏散顧客,并要注意防火,防止發(fā)生火災。
6. 安排員工到小區(qū)各主要出入口、電梯廳維持秩序,公共秩序維護加強公共秩序維護措施,嚴防有人制造混亂,渾水摸魚,必要時關閉大門。
7. 派人值守辦公室、值班室,耐心接待住戶和商戶詢問,做好解釋和疏導工作,防止與住戶、商戶發(fā)生沖突。
8. 詳細記錄突然斷水、斷電、無天然氣事故始末時間、發(fā)生原因、應對措施以及造成的損失。
9. 突發(fā)斷水、斷電、無天然氣的預防措施:
1) 工程物料部應經(jīng)常檢查應急照明和緊急廣播系統(tǒng),確保正常。
2) 管理運作部應提醒寫字樓住戶、商戶備置一些應急照明燈或蠟燭,以防停電。
3) 秩序維護部、工程物料部除配置巡邏、檢修用的電筒外,還應配置手提式應急照明燈,并時時充電保養(yǎng),保持完好。
第三節(jié) 業(yè)主與使用人自用部位排水設施阻塞的應急措施
(1)維修工五分鐘內(nèi)迅速趕到現(xiàn)場,檢查阻塞原因。
(2)對業(yè)主告知阻塞原因,講明有償、無償維修服務內(nèi)容。
(3)進行疏通,防止污水外溢造成不良影響。
(4)將雨污水井、管中撈起的污垢,雜物直接裝上垃圾車,避免形成二次污染。
(5)疏通后,保潔員迅速打掃地面被污染處,用水沖洗地面,直到目視無污物。
第四節(jié) 雨、污水管及排水管網(wǎng)阻塞的應急措施
1、當接到使用人投訴或報告后,立即前往現(xiàn)場查勘情況;
2、維修工迅速抵達現(xiàn)場后,觀察現(xiàn)場附近的電閘,如有浸水應立即切斷電源,以防水浸漏電人。
3、查出水閥位置,關閉有關水閥,并及時查找出水原因,如下水道堵塞,應立即疏通;防止污水外溢造成不良影響。
4、如短時間不能修復,尋求臨時方法正常排水或書面告知業(yè)主。
5、修復正常排水后,保潔員迅速打掃地面被污染處,用水沖洗地面,直到目視無污物。
第五節(jié) 消防應急措施
一、目的
規(guī)范火警、火災的處理程序和方法,確?；鹁?、火災得到及時有效的控制的處理。
二、適用范圍
適用于祥和物業(yè)服務公司轄區(qū)內(nèi)火警、火災的應急處理。
三、職責
1、項目經(jīng)理負責監(jiān)督及抽查培訓實施情況,驗證培訓效果及對外聯(lián)系培訓教師。
2、秩序維護主管負責制定年度培訓計劃,并負責具體組織實施。
3、秩序維護部門負責組織滅火撲救。
四、程序要點
1、報警與確認。
(1)火警信息?；鹁畔⒖梢允?
a) 秩序維護員接受火警信號(包括燈光、音響、消防主機顯示屏顯示);
b)秩序維護部、值勤和巡邏中發(fā)現(xiàn)的火警;
c)住戶的報警。
(2)火警信息的確認。根據(jù)火警信息來源不同,火警信息確認可以是:
a)消防控制中心從自動報警裝置系統(tǒng)接受到的火警信息,應立即用
對講機/電話通知秩序維護部當值電工(或附近保安員)趕赴預警現(xiàn)
場確認是否事由于自動報警裝置系統(tǒng)誤動發(fā)出的信息或有人違章(如
燒紙、施工、向探頭噴煙)引起的報警,若屬于非誤報,則應查明預
報原因,追查煙霧來源,確認中應隨時保持與消防控制中心的聯(lián)系,
并報告確認情況:
b)發(fā)現(xiàn)火警的秩序維護員應立即趕赴火警現(xiàn)場,判明是否屬于火警
若是人為違章造成的火警現(xiàn)象應予以制止,若是火警,則按火警、火
災處理方法進行處置;
c)公司任何人員或部門接到住戶報警時,應立即用最有效的手段報
告秩序維護部,并按火柴警、火災處理方法進行處理。
2、火警、火災處理原則及方法。
(1)火警、火災的處理原則;
a)確認的火警應在第一時間內(nèi)向秩序維護部和“119”臺報警的原則;
b)立即開展撲滅火警、火災的原則;
c)積極疏散所影響的住戶,搶救被困人員的原則;
d)將易燃易爆物品迅速撤離火源及毗鄰場所的原則;
e)盡力搶救公司財產(chǎn)和住戶生命財產(chǎn)安全的原則;
(2)火警、火災的處置方法:
a)公司任何員工發(fā)現(xiàn)火警,應立即就近取用滅火器材迅速撲滅火警;
b)若火警有發(fā)展趨勢,應一邊呼叫臨近人員參與控制火勢,一邊呼
叫秩序維護部主管(或班長)和相關人員前往撲救;
c)取用滅火器材時應正確選用滅火器(根據(jù)物質(zhì)的燃燒特性)以免
用錯滅火器使火復燃
d)若是機房、電氣發(fā)生火災,應先切斷一切電源,選用干粉滅火器
直接噴射火源處,如有油的電器設備(如變壓器、油開關)著火時,
也可用干燥的黃沙蓋住火焰,使火熄滅,裝有自動滅火裝置的現(xiàn)場,
直接開啟自動滅火裝置施放藥劑滅火。
3、火災撲救及現(xiàn)場控制。
(1)秩序維護部門根據(jù)預先制定的滅火預案立即組織滅火和對現(xiàn)場
進行控制,秩序維護主管應親臨指揮,具體要求如下:
a)向“119”臺報警,并派隊員到必經(jīng)路口引導;
b)通知秩序維護部門緊急組織秩序維護員趕赴火災現(xiàn)場,進行外圍警戒和交通管制;
c)通知秩序維護部門立即組織秩序維護員趕赴火場盡疏散,救護被
困人員,搶救財務,協(xié)助滅火;
d)通知機電維修部電工段開相關電源,開啟自動滅火系統(tǒng)、排煙系
統(tǒng)、防水泵,保障消防用水;
e)秩序維護班組長在主觀指揮下帶領消防員鋪設水帶,施放滅火,
控制火勢。
(2)交通管制和現(xiàn)場治安的維護;
a)秩序維護主管親臨火災現(xiàn)場組織并指揮所屬秩序維護員對火災
現(xiàn)場進行交通管制和現(xiàn)場控制;
b)撤出或移走妨礙消防或救護車輛通行的障礙;
c)阻攔與撲救無關的人員進入火災現(xiàn)場或影響區(qū),防止火災中物品被盜竊;
d)看管被搶救的公私財務,在火災撲救前嚴禁任何人轉(zhuǎn)移;
e)保護現(xiàn)場使用的消防器材裝備正常使用。
(3)疏散及轉(zhuǎn)移物資;
a)秩序維護主管帶領所屬秩序維護員協(xié)助安頓、疏散住戶,協(xié)助運
送火場中被困或受傷人員;
b)秩序維護員應積極主動進入火災現(xiàn)場,撤出易燃易爆物品,搶救公私財物。
4、火災撲滅后的處置。
(1)秩序維護主管以及相關人員應配合公安消防部門對火災現(xiàn)場進
行調(diào)查分析,評估火災造成的損失,填寫《火警、火災事故報告表》,
組織對滅火預案的可靠性和有效性的討論,必要時進行修改。
(2)秩序維護主管應組織秩序維護員對搶救出的物品進行確認領取及轉(zhuǎn)移到倉庫保存。
(3)公司領導對受災住戶進行安慰及解決實際問題。
(4)項目經(jīng)理應召集參與實施滅火撲救的部門負責人,總結(jié)滅火工
作的經(jīng)驗及教訓。
(5)工程部對消防設備設施進行依次檢查和清點,對已損壞的設備
設施進行修復或提出補充申請。
五、記錄
《火警、火災事故報告表》
六、相關支持文件
1、《消防系統(tǒng)操作標準作業(yè)規(guī)程》
2、《滅火預案標準作業(yè)規(guī)程》
第六節(jié) 住宅外墻或建筑物發(fā)生危險,影響他人安全時的工作預案
當住宅外墻或建筑物發(fā)生危險時,所有工作人員應立即趕到現(xiàn)場,然后視情況配合和處理,迅速向有關領導匯報。
1、緊急疏散人員,注意保護現(xiàn)場,不準任何人擅自移動任何東西,不得讓外人進入現(xiàn)場;在有關人員未勘查現(xiàn)場或現(xiàn)場勘查完畢之前,不能離開。
2、若現(xiàn)場有人員受傷,應立即采取措施盡快送醫(yī)院搶救醫(yī)治。
3、小區(qū)所有員工應保持鎮(zhèn)靜,根據(jù)現(xiàn)狀,力所能及地做好疏散人員、搶救物資等工作。
