第1篇 物業(yè)管理服務業(yè)務內(nèi)容
物業(yè)管理服務業(yè)務的內(nèi)容
物業(yè)管理作為一項多功能、全方位的來務,其涉及的范圍相當廣泛。在實踐中,一個物業(yè)管理公司能承攬多少業(yè)務,提供怎樣的服務,取決于物業(yè)公司本身的業(yè)務能力和用房的要求。
物業(yè)管理的業(yè)務
完整意義上的物業(yè)管理業(yè)務可劃分為三大類。
第一大類是物業(yè)管理專項業(yè)務,它包括:
(一)建筑管理。這是物業(yè)管理的基礎(chǔ)工作,包括各類、各種用途房屋的保養(yǎng)、維修,使之保持良好的可使用狀態(tài)。
(二)設備管理,這是指對供水、供電、空調(diào)、通訊、然料等設施進行保養(yǎng)、維修,使之良好的使用狀態(tài)。
(三)大樓和小區(qū)內(nèi)的交通管理。這是指對小區(qū)內(nèi)的平行交通和大樓內(nèi)的垂直交通(電梯和人行扶梯)的管理,包括通道、屋頂?shù)瓤臻g的清理、路燈的保養(yǎng)等。
(四)消防管理。這是指消防制度的建立和執(zhí)行,消防器材的設置、消防隊伍的管理等。
(五)安保管理。它包括大樓和小區(qū)范圍內(nèi)的安全、保衛(wèi)、警戒等,還可延伸為排除各種干擾,保持居住區(qū)的安靜。
(六)綠化管理。這是指'物業(yè)'轄區(qū)內(nèi)的綠化建設和保養(yǎng),提供良好的生態(tài)環(huán)境。
(七)清潔管理。它包括垃圾、各種廢物、污水、雨水的排瀉、清除等,以求保持一個清靜、衛(wèi)生的環(huán)境。
第二大類是屬于物業(yè)管理同社區(qū)服務相結(jié)合的基礎(chǔ)上,它包括:
(一)家務總攬。它包括各項家務代辦,如搬場、代聘保姆、代付各種公用事業(yè)費用、代訂報刊等。
(二)教育衛(wèi)生。它包括照料病 人,舉辦物業(yè)管轄區(qū)內(nèi)的托兒所、幼兒園、小學校、地區(qū)診療所、保健站等。
(三)文化娛樂。如舉辦各種小型、地區(qū)性的文化娛樂、體育設施,如俱樂部、文如活動室、小型健身房、舞廳、有線電視臺等。
(四)商業(yè)網(wǎng)點。如開辦物業(yè)管轄區(qū)內(nèi)的小型商場、副食品市場、飲食店、小五金、日雜用品、公用電信服務、家電維修,以方便用戶。
(五)社會福利。如舉辦老年活動室,照顧區(qū)域內(nèi)孤寡老人等。
以上這些項目,大都要與街道、居委和有關(guān)下令部門,如教育、文化、衛(wèi)生、民政、商業(yè)等機構(gòu)聯(lián)合舉辦,或接受指導。物業(yè)管理與社區(qū)服務相配合,為用戶提供物質(zhì)的和精神的雙向服務,在一定意義上說,是可以創(chuàng)造一種舒適、寧靜、典雅、安逸的現(xiàn)代生活方式。
第三大類是履于一業(yè)為主、多種經(jīng)營的項目。它包括:
(一)不動產(chǎn)投資咨詢、中介、動拆遷,住戶置換、交換,房屋改建、更新,室內(nèi)裝潢、設備安裝,經(jīng)營建材等。
(二)經(jīng)營旅游、餐飲、商場,如'如服務性住宅'、旅游房地產(chǎn)'等。
當然,多種經(jīng)營應當從屬于主業(yè),不能因此而淡化主業(yè)。
從以上物業(yè)管理所涉及的范圍來看,體現(xiàn)了'物業(yè)管理'是融管理、服務、經(jīng)營于一體的服務性行業(yè)。所以,物來管理的宗旨或指導思想應該是,第一是服務,第二是服務,第三還是服務。物業(yè)管理的實質(zhì)是一種經(jīng)營性服務,所以,物業(yè)公司應以自己的高質(zhì)、高效服務來取得用戶信任,進入市場,參與競爭,從而取得良好的經(jīng)濟效益和社會效益。
在實踐中,以上三大類業(yè)務項目具有相互促進、相互補充的內(nèi)在有機聯(lián)系。其中,第一大類是基本的,也是物業(yè)管理的基礎(chǔ)工作,一切物業(yè)管理單位首先應做好第一大類的工作,樹立起良好的管理服務形象。第二大類是業(yè)務的拓展,是服務廣度和深度的拓展。第三大類則可根據(jù)各個物業(yè)管理單位的實際情況來安排?？傊?物業(yè)管理單位必須以物業(yè)管理基礎(chǔ)工作為主,在此基礎(chǔ)上拓展業(yè)務,切不可本末倒置,以副代正。
第2篇 花園物業(yè)管理服務標準
花園物業(yè)管理服務標準(服務合同附件)
一、管理服務收費標準
1、 住宅管理費
2.5 2元/平方米.月,商鋪4.05元/平方米(不含會所),幼兒園
1.8 0元/平方米;本體維修基金0.25元/平方米.月,停車場按照物價局規(guī)定收取費用。
2、 根據(jù)小區(qū)實際經(jīng)營情況,逐步降低管理費,降幅達到8%-10%。
二、 維修工作考核標準
1、 房屋、公共設施修繕養(yǎng)護考核標準:
1.1 、房屋零修急修及時率達到90%-100%;
1.2 、維修工程合格率達到90%-100%;
1.3 、道路完好率及使用率達到90%;
1.4 、化糞池、雨水井、污水井完好率達到90%;
1.5 、排水管、明暗溝完好率達到90%;
1.6 、照明燈、疏散燈完好率達到90%;
1.7 、停車場、單車棚完好率達到90%;
1.8 、公共文體、休息設施、綠化雕塑小品完好率達到90%;
1.9 、房屋完好率達95%
1.9 .
1、 房屋外觀完好,無亂搭建、亂建,無妨礙市容和觀瞻;
1.9 .
2、 室外招牌、廣告統(tǒng)一,無安全隱患或破損;
1.9 .
3、 外墻裝飾無明顯破損;
1.1 0、共用配套設備設施完好率95%
1.1 0.
1、 制訂共用設施設備維修保養(yǎng)保養(yǎng)計劃并認真執(zhí)行
第3篇 物業(yè)管理服務內(nèi)容
項目物業(yè)管理服務內(nèi)容
****的物業(yè)管理服務由**物業(yè)管理公司提供,在項目交付使用后至項目業(yè)主委員會成立前,物業(yè)管理服務的主要內(nèi)容如下:
1、房屋建設共用部位的維修,養(yǎng)護和管理。共用部位是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬全體業(yè)主或公寓樓單幢物業(yè)的業(yè)主、使用人共同使用的門廳、樓梯間、水泵間、走廊通道、公寓房屋承重結(jié)構(gòu)、公寓室外墻面、屋面及其他共同部位。
2、共同設施設備的維修、養(yǎng)護、運行和管理。共同設施設備是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬全體業(yè)主或公寓樓單幢物業(yè)的業(yè)主、使用人共同使用的水泵、排水管道、窨井、垃圾箱(房)、照明燈具、建筑智能系統(tǒng)、避雷裝置、消防器具、防盜門、信報箱及其他共用設施設備。
3、公共綠化
(1)及時修剪、澆灌、施肥、除蟲等綠化養(yǎng)護,促使花草樹木正常生長;
(2)清理公共綠地,保持公共綠地整潔;
(3)必要的補種,保持綠化的完整;(4)保護和改善生態(tài)環(huán)境。
4、屬配套建筑和設施的養(yǎng)護和管理,包括游泳池、網(wǎng)球場、健身綠地、垃圾轉(zhuǎn)運站、公共停車場。
5、公共環(huán)境衛(wèi)生
(1)公共場所清掃、道路的保潔;
(2)公共設施設備的保潔;
(3)生活及裝修垃圾的收集、清運。
6、保安
(1)協(xié)助公安部門維護本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共秩序,進行安全防范;
(2)門崗值勤;
(3)物業(yè)區(qū)域內(nèi)巡查;
(4)報警監(jiān)控。
7、交通秩序與車輛停放
(1)外來車輛進出管理;
(2)停車泊位管理;
(3)維護交通安全;
(4)車輛行駛,停放有序;
(5)退速、限重、禁鳴,保持小區(qū)安靜。
8、房屋裝修管理
根據(jù)國家建設部《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》和《長沙市城鎮(zhèn)住宅裝修管理辦法》,對物業(yè)區(qū)域內(nèi)的房屋裝修行為進行管理。
9、消防管理
(1)消防器材管理,確保消防器材無缺少,不失效;
(2)確保消防通道暢通;
(3)加強易然、易爆品的管理;
(4)加強消防常識的宣傳,開展義務消防;
(5)發(fā)生火災及時報警,并積極組織來災火。
10、管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、業(yè)務(使用人)檔案與竣工驗收資料。
11、負責向業(yè)務(使用人)收取物業(yè)管理服務費。
12、業(yè)務和物業(yè)使用人房屋自用部位、自用設備及設施的維修、養(yǎng)護,在當事人提出委托時,物業(yè)管理公司須接受委托并合理收費。
第4篇 銀基物業(yè)住宅管理服務標準
銀基物業(yè)住宅管理標準
本標準將根據(jù)該項目的特點和形態(tài),制定符合該項目日后物業(yè)管理的各相關(guān)標準,該標準可從以下幾方面考慮(根據(jù)項目情況進行相應的調(diào)整)
1.綜合管理
-負責制定物業(yè)管理服務工作計劃,并組織實施;
-每年一次對房屋及設施設備進行安全普查,根據(jù)普查情況制定維修計劃,組織實施;
-白天由專職客戶服務人員提供接待服務,處理服務范圍內(nèi)的公共性事務,受理咨詢和投訴;
-夜間值班人員,處理緊急性報修,水、電等報修在半小時內(nèi)到達現(xiàn)場;
-物業(yè)管理規(guī)章制度健全,服務質(zhì)量標準完善,物業(yè)管理檔案資料齊全;
-公開物業(yè)服務標準,收費依據(jù)及收費標準;
-對業(yè)主及房屋、收費情況建立檔案,進行系統(tǒng)管理;
-全體員工統(tǒng)一著裝,佩帶工牌。
-對各種公共突發(fā)事件處理有應急預案。
2.共用部位共用設施設備日常維護
確保物業(yè)內(nèi)共用部位共用設施設備、基本市政設施的正常使用運行和小修養(yǎng)護,包括:
-負責共用部位公用設施設備的日常養(yǎng)護、小修;
-保證園區(qū)內(nèi)的道路、圍墻、小品、綠化設施等公共設施、設備正常使用;
-確保雨水、污水管道保持暢通,定期清掏化糞池、污水井,相關(guān)設施無破損;
-負責智能化設施的日常運行及維護
3.綠化
由公司專業(yè)的綠化隊伍按沈陽市園林綠化養(yǎng)護標準進行
4.清潔
-建立健全的清潔制度,清潔衛(wèi)生實行責任制,有明確的分工和責任范圍
-設定垃圾收集點,并沒日將服務范圍內(nèi)的垃圾歸集,對垃圾站、箱、桶的垃圾進行及時處理;
-每日對清潔服務內(nèi)的區(qū)域進行清掃,做到服務范圍內(nèi)無廢氣雜物;
-按當?shù)卣嘘P(guān)規(guī)定向服務范圍內(nèi)噴灑、投放鼠藥、消毒劑,除蟲劑;
-在雨、雪天氣及時對積水、積雪進行清理
-突發(fā)公共衛(wèi)生事件時,物業(yè)應迅速組織人員對物業(yè)的共用部位公用設施設備進行通風、清洗和消毒,加強對業(yè)主的宣傳,維持正常的生活秩序。
5.公共秩序維護
-分區(qū)域管理,做到主要出入口晝夜有專人值守,危及人身安全處有明顯標志和防范措施;
-維護交通秩序,包括對機動車輛和非機動車輛的行駛方向、速度、臨時停放位置進行管理,保持車輛行駛通暢;
-看管園區(qū)內(nèi)的公共財產(chǎn):包括消防器材、井蓋、雨箅子、小品、花草、樹木、果實等
-夜間對服務范圍內(nèi)重點部位、道路進行定點定時防范檢查和巡邏,做到有計劃、有記錄;
-發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故的處理預案;
6.停車管理
-有健全的機動車、非機動車存放管理制度和管理方案;
-保證停車有序,設專人看管;
-緊急情況處理預案
7.消防管理
-健全的消防管理制度,消防責任制及火災消防預案;
-消防設施有明顯標志,定期對消防設施進行巡視、檢查和維護;
-定期進行消防訓練,保證有關(guān)人員掌握消防基本技能;
-發(fā)生火災,及時報警,消防人員疏散、救助人員等。
8.裝修管理服務
-健全的二次裝修管理服務制度;
-查驗業(yè)主裝修方案,與業(yè)主、施工單位簽訂裝修管理協(xié)議,告知業(yè)主裝修注意事項;
-裝修期間,對裝修現(xiàn)場進行巡視與檢查,嚴格治安、消防和房屋安全管理;
-對進出的裝修車輛、裝修人員實行出入證管理;
-業(yè)主裝修結(jié)束后,應進行檢查;
-對違反裝修協(xié)議的要進行處理,問題嚴重的報行政管理部門;
-客戶內(nèi)部裝修垃圾做到日產(chǎn)日清,并清運到項目指定地點;
-及時清運裝修垃圾。
第5篇 物業(yè)管理服務內(nèi)容考核指標
一、管理處服務人員的服務內(nèi)容和指標
[業(yè)戶接待]
實行周一至周日08:30-20:30的業(yè)戶服務制度
業(yè)戶服務人員五官端正
女性身高1.60米以上,男性1.70米以上
舉止得體,微笑服務
按公司規(guī)定統(tǒng)一著裝,佩帶胸牌、司徽、儀表儀容整潔端莊
在服務過程中熱情、周到,文明用語,主動詢問并及時為業(yè)戶提供服務
服務內(nèi)容:入伙服務、業(yè)戶接待、權(quán)藉管理、投訴處理、收費管理、裝修管理、檔案管理、報修處理、業(yè)戶滿意度測評、社區(qū)文化、便民(特約)服務等。
[保安服務]
管理區(qū)域的門崗實行全天24小時立崗保安服務
男性,身高1.75米以上
保安人員按公司規(guī)定統(tǒng)一著裝、佩帶胸牌,服裝整潔
值崗前應列隊整裝、儀表儀容整潔端莊;
值崗時應佩帶通訊、警械裝備、精神飽滿、微笑服務
不準吸煙、閑聊、閱讀書報、做與保安服務無關(guān)的事
值崗時與業(yè)戶、訪客交談應使用文明、規(guī)范用語::,不得使用'命令'、'要求'類用語及禁忌語
業(yè)戶需要幫助時(如開關(guān)車門、提拿重物、揚招及預約出租車、扶老攜幼等),應主動及時提供服務,對業(yè)戶及訪客的詢問應熱情接待
服務內(nèi)容:門崗服務、巡視崗服務、車輛管理崗服務、停車庫(場)管理服務、 監(jiān)控崗服務、治安管理。
[設備維護]
設備人員應統(tǒng)一著裝,佩帶胸牌
微笑服務,舉止文明得體
在服務過程中保持良好的精神狀態(tài)
服務內(nèi)容:公共設施、設備的養(yǎng)護、保養(yǎng)、維修等
[保潔服務]
保潔服務人員形象健康
保潔人員應統(tǒng)一著裝,佩帶胸牌、儀容儀表整潔端莊
在服務過程中保持良好的精神狀態(tài)
服務內(nèi)容:公共區(qū)域的保潔等。
二、急修項目的服務內(nèi)容與指標
急修項目24小時內(nèi)修復
維修及時率達到100%;
維修質(zhì)量合格率達到95%以上;
實行維修服務回訪制度,回訪率達到100%;(具體承諾見維修服務回訪)
對一般急修項目,應在當天維修完畢,因故不能修復的(如:特殊工藝要求、特殊材料采購等原因),應書面告知報修人,請求再次預約上門維修;
對較大預約維修項目,牽涉到公共部位、設施及可能影響其他業(yè)戶生活、休息的維修項目,應在預約作業(yè)日期前一日通知業(yè)戶,確保預約維修不誤時;
維修人員接到報修信息后,如上門維修服務時業(yè)戶不在家,應留《請求再次預約上門維修(服務)通知單》,示意業(yè)戶另約上門維修(服務)的日期、時間,并及時向'管理處'回復'非正常注銷任務'的信息;
對供水、供電、消防、監(jiān)控等重要設備的維修項目,應盡可能縮短維修時間,努力減少對業(yè)戶生活及安全的影響。對影響較多業(yè)戶生活、休息的維修項目,應事先發(fā)布維修通告(緊急搶修項目可在事后說明),說明維修作業(yè)可能對業(yè)戶造成的影響,請業(yè)戶有所準備,取得業(yè)戶的諒解和支持,并向業(yè)戶表示歉意。
三、一般維修的服務內(nèi)容與承諾
報修項目10分鐘內(nèi)到現(xiàn)場
一般維修項目48小時內(nèi)修復
對一般預約維修項目,維修人員應約時不誤,準時到達業(yè)戶報修現(xiàn)場,二天內(nèi)維修完畢,逢節(jié)、假日不順延
維修人員接到報修信息后,如上門維修服務::時業(yè)戶不在家,應留《請求再次預約上門維修(服務)通知單》,示意業(yè)戶另約上門維修(服務)的日期、時間,并及時向'管理處'回復'非正常注銷任務'的信息;
【維修服務收費】
以服務公司維修服務項目價目表為準,或根據(jù)市場價格與業(yè)戶協(xié)議確定。
在有償維修服務完工后,由維修人員開具發(fā)票,在發(fā)票上注明材料費用及人工費用,并請業(yè)戶在《維修(服務)任務單》上簽字確認、付費。
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bsp; 因維修質(zhì)量問題造成的重復修理,不得另行收費;因維修操作不當造成業(yè)戶損失的,應按實賠償。
【維修服務回訪】
水、電急修項目24小時內(nèi)回訪;
涉及鄰里間的維修項目24小時內(nèi)回訪;
有較大危險性的維修項目(如:室內(nèi)屋頂粉刷層大面積剝落,供水管道爆裂等)24小時內(nèi)回訪。
房屋滲漏水維修項目,應在維修完工第一個雨天后回訪。
一般預約維修項目應在維修完工后三天內(nèi)進行回訪。
由'96916'信息平臺值班人員進行電話回訪。
在回訪中發(fā)現(xiàn)存在維修質(zhì)量問題,應及時預約整改;發(fā)現(xiàn)存在服務態(tài)度及在報修后預定時間內(nèi)未到達現(xiàn)場等問題,應責成有關(guān)維修人員登門道歉。
四、服務受理、報修接待的服務內(nèi)容與指標
全年365天24小時接收業(yè)戶要求維修服務的信息,接待人員應以規(guī)范、禮貌、文明的語言,親切、熱情的語氣接聽業(yè)戶的報修電話。
對急修項目,接待人員應對業(yè)戶的報修 內(nèi)容詳細詢問、準確分類、認真記錄,按規(guī)定程序?qū)⑿畔⒔o相關(guān)的維修人員,并及時進行維修。對預約維修項目,根據(jù)與業(yè)戶預約的時間,維修人員準時上門維修服務。
五、投訴處理的服務內(nèi)容與指標
公司服務質(zhì)量投訴電話,24小時開通,24小時內(nèi)給予回復。
有效投訴處理率100%。
投訴人簽字滿意率95%以上。
業(yè)戶對維修服務有檢查監(jiān)督權(quán)及維修質(zhì)量驗收權(quán),發(fā)現(xiàn)維修服務存在問題有權(quán)及時指出,如業(yè)戶與維修人員無法達成共識,可向'021-96916'信息平臺或管理處專線電話投訴。
'021-96916信息平臺或管理處專線電話'接待人員應認真、熱情地接聽業(yè)戶的投訴,及時登記投訴要點,經(jīng)過調(diào)查、處理,盡快給業(yè)戶一個滿意的答復。
投訴接待人員應對投訴的接聽、處理的全過程作詳細的記錄,對重大投訴應及時向有關(guān)領(lǐng)導匯報。
六、電梯、水泵等設備運行服務的服務內(nèi)容與指標
【電梯】
××廣場××號樓項目(--)載人電梯24小時正常運行,其他設備按需求正常運行。
保證24小時有維修人員在小區(qū)內(nèi)值班,遇電梯困人事件保證10分鐘內(nèi)救出被困人員。
執(zhí)行定期保養(yǎng)和每年年檢保養(yǎng)制度,并有記錄,把有序的維保落到實處,杜絕無序搶修現(xiàn)象。
所有電梯都取得勞動局頒發(fā)的安全使用證和合格的檢驗報告后方可運行。
[質(zhì)量標準]
曳引機
主機運行正常,速度平穩(wěn)可靠;
冷卻風機正常、有效;
減速和潤滑良好,油位正常;
制動器完好、可靠。
轎廂
內(nèi)部按鈕齊全完好,信號登記有效;
照明完好,通風機運轉(zhuǎn)平穩(wěn),無異常聲;
手動、自動操作運行正常;
應急對講完好可靠;
超載報警正確可靠;
轎門開閉平穩(wěn),時間適中;
轎廂長、短行程的平層精度符合要求。
安全系統(tǒng)
安全鉗齊全 ,性能靈活可靠;
限速開關(guān)可靠,動作靈敏;
各安全開關(guān)齊全、性能可靠、有效;
各廳門及轎門安全連鎖開關(guān)齊全,性能可靠、有效;
急停開關(guān)完好,性能可靠有效;
檢修及運行狀態(tài)正常。
導軌導靴
連接點平滑,固定螺栓無松動,導軌不走位;
運行時靴襯與導軌無異常聲,滑動平穩(wěn);
導軌潤滑良好,油杯、油氈等齊全;
各導軌表面無重大銹蝕。
供電系統(tǒng)
每臺梯專用一只控制箱,電氣規(guī)范符合要求;
應急備用電源能自動切換;
動力電與照明電,控制電與信號電不得混用;
發(fā)電機運行平穩(wěn),無異常聲;
轎頂、井道照明齊全良好;
電梯控制和內(nèi)接線符合要求,無臨時跳線;
接地保護符合要求。
底坑
無積水、滲漏、線路受潮;
照明、插座齊全完好;
急停檢修開關(guān)有效;
緩沖器正常、符合規(guī)定要求。
機房設施
【水泵】
水泵24小時正常運行
對水泵實行日巡查,每年維保一次
水泵各類控制,傳感器每月控制保養(yǎng),有記錄
[質(zhì)量標準]
供水泵
a.各水泵運行主要參數(shù)(流量、揚程等)符合出廠要求;
b.管道上的各閥門、避震接頭、壓力表、止回閥等齊全有效,無泄漏,閥門啟閉靈活;
c.各水泵運行平穩(wěn),無震動,無異常聲,潤滑良好,無咬泵現(xiàn)象;
d.電氣控制箱中各器件齊全,啟動、運行正?？煽?
e.水泵、電機等接地裝置、防護罩等安全可靠,無缺損。
水箱及附件
排水系統(tǒng)
a.各排水(廢水)管道暢通,無滲漏、堵塞;
b.各排水(污水)管道暢通,無滲漏、堵塞;
c.各檢查口標記清楚,操作方便;
d.各排水橫管無倒返水,排水暢通。
污水處理系統(tǒng)
a.各專用鼓風機運行平穩(wěn),無異常聲;
b.初濾機運轉(zhuǎn)正常、無卡機、銹蝕現(xiàn)象;
c.壓濾機運轉(zhuǎn)正常、完好;
d.各輸送、提升日流水泵運行平穩(wěn),主要技術(shù)參數(shù)符合出廠要求;
e.各專用污泥泵運行平穩(wěn),無堵塞;
f.各調(diào)節(jié)池、氧化池等完好,無堵塞滲漏現(xiàn)象;
g.氣浮除渣設備完好;
h.各電機絕緣性能符合規(guī)定;
i.電氣控制箱中各元器件齊全,運行正常可靠;
j.消毒裝置完好、有效;
k.電氣接地保護可靠、安全;
l.經(jīng)系統(tǒng)處理后,排放符合環(huán)保要求。
七、房屋及其設備設施完好程度的服務內(nèi)容與指標
公共設備、設施包括:路燈、樓道燈等完好率達到98%以上;
房屋建筑完好率達到98%以上;
道路、停車場完好率達到98%以上;
設備房保持整潔、通風、無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象
(服務標準詳見房屋共用房屋共用部位、共用設施設備維修養(yǎng)護計劃及實施方案)
八、小區(qū)消防安全、公共秩序維護的服務內(nèi)容與指標
消防設施、管道完好率100%
【消防系統(tǒng)維護質(zhì)量標準】
消火栓泵
a.消火泵(流量、揚程等主要參數(shù))符合出廠要求;
b.管道上的閥門、避震接頭、壓力表、旁通閥等齊全有效,無泄漏、閥門啟閉靈活;
c.消火泵運行平穩(wěn)、無振動,潤滑良好、無咬泵現(xiàn)象;
d.電氣控制和各元件齊全,正?？煽?性能完好;
e.水泵、電機等接地裝置、防護罩安全可靠,無缺損;
f.管道設備等無銹蝕、無滲漏。
增壓泵
a.增壓泵運轉(zhuǎn)平穩(wěn),各項運行參數(shù)符合出廠標準。
&nb
sp; 消火栓及配套設施
a.各層消火栓箱及附件齊全完好;
b.啟動報警按鈕完好、性能可靠;
c.各層消火栓出水壓力符合要求;
d.消防接合器齊全、有效,無泄漏;
e.戶外立式消火栓齊全有效,開啟靈活;
f.消防進水環(huán)網(wǎng)暢通,閥門便于操作,并有明顯標記。
噴淋泵
a.噴淋泵(流量、揚程等主要參數(shù))符合出廠要求;
b.管道附件齊全有效、各閥門啟用靈活;
c.噴淋泵運行平穩(wěn)、潤滑良好,無咬泵現(xiàn)象;
d.電氣控制和器件齊全、正?？煽?性能完好;
e.泵、電機等接地裝置、防護罩安全可靠,無缺損;
f.管道設備等無銹蝕,無滲漏。
噴淋頭及管道
a.不同規(guī)格的噴頭不得相互代用;
b.噴頭規(guī)格、安裝數(shù)量與竣工資料相符;
c.噴頭、管道無滲漏、銹蝕;
d.管道內(nèi)水壓恒定,器件齊全、正確。
消防送風排煙設備
a.各防火閥門自動、手動開閉靈活有效;
b.各送風口完好、無堵塞、結(jié)灰;
c.送、排風機(風量、動壓等參數(shù))符合出廠要求;
d.送、排風機運轉(zhuǎn)平穩(wěn),潤滑良好;
e.各風機控制器電氣元件齊全有效,性能可靠;
f.風機設備接地保護、防護罩安全、有效。
消防報警
a.消火栓泵運轉(zhuǎn)應與報警聯(lián)動;
b.噴淋泵運轉(zhuǎn)應與報警聯(lián)動;
c.報警裝置應可靠、正常,堵絕誤報。
煙、溫感監(jiān)視屏
a.各煙、溫感探頭完好,感應正確;
b.探頭顯示屏完好,記錄、提示、打印正確可靠;
c.備用電源完好,切換迅速有效;
其他消防設施
a.機房、設備滅火器按規(guī)定應配備到位;
車庫、倉庫應配備的滅火器材到位。
【公共秩序維護】
管理區(qū)域的門崗實行全天24小時立崗保安服務。
保安人員應按公司規(guī)定統(tǒng)一著裝、佩帶胸牌、值崗前應列隊整裝、儀表儀容整潔端莊;值崗時應佩帶通訊、警械裝備、精神飽滿、微笑服務。不準吸煙、閑聊、閱讀書報、做與保安服務無關(guān)的事。
值崗時與業(yè)戶、訪客交談應使用文明、規(guī)范用語,不得使用'命令'、'要求'類用語及禁忌語。
為保障業(yè)戶、訪客的人身、財產(chǎn)及××廣場××號樓項目(---)的安全,保安人員應認真值守,實施正常的小區(qū)公共部位的安全保衛(wèi)防范性工作,盡到善良管理人的注意義務。對突發(fā)事件應按各類應急預案迅速作出反應,果斷作出適當處置,即時報告上級,并做好記錄。
門崗保安人員應熟悉××廣場××號樓項目(---)常住人員及私家車輛狀況,并嚴格實行訪客出入登記制度,不準拾荒、小攤販、推銷人員及其他閑雜人員進入管理區(qū)域。
雨天為業(yè)戶提供方便傘等便民服務。
對裝修民工出入小區(qū)嚴格驗證,對裝修民工攜帶工具出小區(qū),應查驗由管理處簽發(fā)的出門證,對攜帶大宗材料及貴重物品出門,應查驗由業(yè)戶簽證的、由管理處簽發(fā)的出門證,并做好相應記錄。
管理區(qū)域內(nèi)實行全年365天24小時全天候保安::巡視服務,對重點區(qū)域、重點部位每1小時至少巡查1次。
為防盜、防火、防災和維持管理區(qū)域的公共秩序,按不同方案的巡視路線,確保每小時巡遍全部公共區(qū)域。
嚴密巡查公共區(qū)域的保安防范動態(tài)、道路暢通及車輛停放狀況、各類標識、消防設備、設施完好狀況、公共區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生狀況及小區(qū)周界報警系統(tǒng)狀況。發(fā)現(xiàn)異常情況及時向有關(guān)部門反映,并做好巡視記錄與巡邏到位儀(點)的簽到。夜間巡視,應佩帶警棍、應急電筒,保持高度警惕性,并加強自我保護意識。并對路燈的損壞情況做好記錄,及時報修。
加強裝修管理,阻止違規(guī)裝修,制止占用公共場所任意施工的行為,確保夜間
(18:00-次日08:00)及國定節(jié)假日不發(fā)出影響他人休息的裝修、施工噪聲。
對進出小區(qū)的裝修、家政等勞務人員實行臨時出入證管理。
為應對突發(fā)事件,應制定相應的應急預案并定期演習(每年1~2次)。
管理區(qū)域內(nèi)監(jiān)控系統(tǒng)全天24小時開通運行,并實行24小時不間斷輪崗監(jiān)控值班服務,嚴密監(jiān)視出入口探頭監(jiān)控屏;通過小區(qū)紅外線聯(lián)網(wǎng)、周界報警系統(tǒng)及業(yè)戶家庭報警系統(tǒng)全面監(jiān)視管理區(qū)域內(nèi)的安全動態(tài),發(fā)現(xiàn)疑問應立即定點監(jiān)控錄像,并對可疑情況作跟蹤監(jiān)視及同步錄像,做好監(jiān)視記錄;當值人員應對監(jiān)控的私密性內(nèi)容及現(xiàn)場記嚴格保密,不得泄漏,未經(jīng)管理處經(jīng)理許可,不得擅自放像、切換監(jiān)控錄像資料。
監(jiān)控錄像保存一個月,循環(huán)使用。
做好監(jiān)控室內(nèi)務及清潔衛(wèi)生工作。
監(jiān)控室內(nèi)無關(guān)人員不得進入,有關(guān)人員進入都應做好詳細記錄。
九、小區(qū)交通以及停車管理的服務內(nèi)容與指標
【道路交通管理服務】
對進出××廣場××號樓項目(-)的車輛實施證、卡管理,確保車輛進出井然有序;
確保道路車輛行駛暢通、安全。
××廣場××號樓項目(-)出入口及行車主干道地面用白色油漆劃出交通指引標志,指明行車方向。
確保管理區(qū)域內(nèi)無違規(guī)停車現(xiàn)象。
道路路面保持整潔、無損、通暢。
標識清晰、醒目、完整。
對進入管理區(qū)域內(nèi)的特種車輛應予以引導,并指揮車輛按規(guī)定車位停車。
小區(qū)行車道油漆黑白相間減速條標志,警示車輛減速緩行。
阻止四噸及以上大型車輛進入管理區(qū)域(特種車輛和搬場車輛除外)。
【停車管理服務】
在停車庫(場)地面用白色油漆劃出車輛行駛指引標志、車位標志及編號。
在停車庫的進出口上方醒目處,掛禁令標志、限高標志、收費標志。
停車庫的通風、消防、排水及照明等設備、設施應保持完好。
保持停車庫環(huán)境整潔、無滲漏水、地面平整,無積水。
為辦妥長期停車證的業(yè)戶提供相對固定的車位。
地下車庫只為業(yè)戶提供長期停車服務(特殊情況需臨時停車,應由管理處經(jīng)理批準后方可停車)。
輔助、引導車主安全停車。
對進出管理區(qū)域的機動車輛實行發(fā)放出入證、停車證制度、登記制度和停車收費制度(收費標準按所在地物價局規(guī)定執(zhí)行)。為出入小區(qū)的車輛提供引導服務,保持車輛出入暢通、停放有序。禁止載有易燃、易爆、有毒、有害及其它污染物品的車輛進入管理區(qū)域。
為臨時停車的人員,執(zhí)行限額發(fā)證制度,先到先停,停滿為止,并確保已辦證車輛的停車。
為進入管理區(qū)域內(nèi)的非機動車輛提供指定區(qū)域有序停放的服務不準許小區(qū)內(nèi)非機動車亂停、亂放。
對收費的非機動車庫實行出入調(diào)牌制度(收費標準按所在地物價局規(guī)定執(zhí)行)并有序停放。
十、控制突發(fā)事件的服務內(nèi)容與指標
管理服務范圍內(nèi)不發(fā)生重大安全責任事故;
管理服務范圍內(nèi)不發(fā)生重大火災責任事故;
管理服務范圍內(nèi)不發(fā)生重大設備管理責任事故;
遇到報警5分鐘內(nèi)必須趕到現(xiàn)場并做好記錄;
確保應急通道的暢通,應急照明100%完好;
給類電子感應設備每月進行一次檢測,保持完好率達99%以上;
確保管理服務用計算機不受病毒侵害。
十一、物業(yè)及住戶檔案管理的服務內(nèi)容與指標
檔案歸檔率達到100%,
檔案完整率達到98%以上;
建立一戶一檔的業(yè)戶檔案。
業(yè)戶檔案內(nèi)容:
--《住宅使用公約》
--《裝修管理辦法》
--《裝修管理協(xié)議》
--《入伙手續(xù)書》
--《代辦服務委托書》
--《保管鑰匙委托書》
--《保管鑰匙承諾書》(復印件)
--《房屋驗收表》
--《鑰匙簽收表》
--《業(yè)主信息表》
--《入伙資料簽收表》
--《施工人員登記表》
--《安全責任書》
--裝修施工單位資質(zhì)證書(復印件)
--身份證明[身份證、暫住證、護照、臨時戶口等](復印件)
--《治安許可證》
--《租賃許可證》
--權(quán)籍資料(購房合同、產(chǎn)權(quán)證、付房款證明)
--各類付費資料(有償服務、代收代付等)
--投訴、回訪記錄
--各類服務記錄
--業(yè)主大事記
業(yè)戶檔案管理按公司檔案管理規(guī)范執(zhí)行。
十二、住宅裝修管理的服務內(nèi)容與指標
裝修施工應于每天8:00時-20:00時之間進行,并確保晚間20:00-清晨8:00及節(jié)假日不發(fā)出影響他人休息的噪聲。
業(yè)主室內(nèi)裝修資料整理、歸檔工作由管理處經(jīng)理助理負責。
施工人員應佩證施工證,其活動僅限于裝修戶室內(nèi),不得到處游逛。
施工活動僅限于裝修戶室內(nèi)進行,不得在公用部位拌漿、堆物。
不得使用超大、超重、高分貝、強震動的施工機械設備。
加強對小區(qū)的巡視,及時制止隨意搭電拉線,超線載負荷使用大功率施工電器具。
如污染公用地面、墻面要及時清除。
裝修垃圾用袋裝好,由管理處集中后統(tǒng)一清運。
第6篇 某某售樓部物業(yè)服務中心員工培訓考勤管理方案
某售樓部物業(yè)服務中心員工的培訓和考勤管理方案
為了全面實現(xiàn)“瑞升望江橡樹林”項目物業(yè)管理服務目標,必須培養(yǎng)一支高層次、高素質(zhì)的物業(yè)管理專業(yè)隊伍,我司長期以來將培養(yǎng)現(xiàn)代化的高素質(zhì)員工,規(guī)范企業(yè)培訓體系作為企業(yè)發(fā)展的長期戰(zhàn)略和基礎(chǔ)。公司為了培養(yǎng)和儲備人才,保障培訓工作有效落實,公司的各職能部門與各服務中心密切配合、精心策劃、嚴密組織,開展形式多樣的培訓工作。讓培訓工作真正做到發(fā)掘人才、培訓人才、升華人才、留住人才。
(一)、培訓機制
為了做好培訓工作,使培訓工作有效實施、嚴密監(jiān)察、科學化管理,公司將培訓工作劃分為了一級培訓和二級培訓。
一級培訓包括:
※ 公司根據(jù)發(fā)展需要,針對公司管理骨干(公司決策層、各職能部門負責人、各服務中心經(jīng)理/副經(jīng)理/經(jīng)理助理、服務中心經(jīng)理/副經(jīng)理、主管、高級物業(yè)助理等崗位,以及因工作需針對性培訓的管理骨干)組織的有關(guān)管理知識、管理技巧、物業(yè)管理專業(yè)知識和法規(guī)等方面知識的培訓;
※ 公司新員工的上崗前的基礎(chǔ)教育和專業(yè)知識培訓;
※ 公司組織的服務中心之間、服務中心與職能部門之間和公司與其他公司之間的經(jīng)驗交流培訓;
※ 公司外派的持證上崗以及各類專業(yè)、技術(shù)的培訓。
二級培訓包括:
※ 各職能部門、各服務中心組織的內(nèi)部為提高工作質(zhì)量和效率而進行的專業(yè)技能培訓、管理培訓、物業(yè)管理知識培訓、公司制度培訓等;
※ 品質(zhì)發(fā)展部組織的員工轉(zhuǎn)崗培訓。
(二)、培訓目標
1.公司的培訓目標
(1)員工培訓合格率100%(每年統(tǒng)計)
(2)新進員工入職上崗培訓率100%(每半年統(tǒng)計)
(3)培訓考核參加率100%
(4)轉(zhuǎn)崗培訓率100%,轉(zhuǎn)崗培訓合格率100%
(5)管理人員、技術(shù)人員持證上崗率100%
(6)保證員工年度培訓在150課時以上。
2.培訓方式
(1)在職進修:公司自行出資組織的有針對性主題的授課和講座。
(2)脫產(chǎn)進修:根據(jù)公司需求,公司出資選送員工外出參加的短期培訓或?qū)Ｂ毰嘤枴?/p>
(3)自我進修:主要是員工自行參加電大、夜大、函大的培訓學習,公司將視情況給予一定的經(jīng)濟資助。
(三)、培訓工作程序(見下圖)
(四)、“瑞升望江橡樹林”項目服務中心基本培訓課程
為了項目管理目標的實現(xiàn),貫徹落實公司發(fā)掘人才、培養(yǎng)人才、升華人才、留住人才的管理培訓思想,“逸源香舍”項目服務中心除了積極參與公司組織的一級培訓外,項目將按以下基本內(nèi)容實施培訓:
崗位
培訓內(nèi)容
培訓頻次/周期
授課人/主持
效果檢驗
新招聘
員工
業(yè)務學習
1個月
/
公司/服務中心考核
實習
2個月
/
管理
人員
業(yè)務學習:業(yè)務文件、報刊、書籍、經(jīng)驗總結(jié)交流等
每周
公司品質(zhì)部
經(jīng)理
半年考核
秩序維
護員(含迎賓)
常規(guī)訓練:晨跑、拳術(shù)練習、隊列訓練、值勤動作訓練
每日早晨
秩序維護部主管/領(lǐng)班
半年考核
思想教育
1次/每周
公司品質(zhì)部
經(jīng)理
/
經(jīng)驗總結(jié)
1次/每周
秩序維護部主管
/
業(yè)務知識
2次/月
秩序維護部主管
半年考核
應急預案演練
1次/月
秩序維護部主管
半年考核
保潔
思想教育
1次/月
保潔部主管
/
保潔技巧
1次/月
保潔部主管
半年考核
(五)員工的考勤管理
員工應遵守公司的《員工手冊》及公司相關(guān)管理規(guī)定。 “瑞升望江橡樹林”項目售樓部員工統(tǒng)一按公司考勤及工作制度要求,由現(xiàn)場負責人負責進行考勤管理。并負責現(xiàn)場管理和協(xié)調(diào)工作。
第7篇 物業(yè)管理手冊物業(yè)服務費用收繳控制程序
1、 目的確保公司能夠按時收繳各項費用。
2、 適用范圍適用于公司各項費用的收繳管理。
3、 職責
3.1 財務部負責各項費用收繳的統(tǒng)一控制。
3.2 物業(yè)服務中心負責各項費用的收繳工作。
4、 程序
4.1 日常物業(yè)管理服務、代收代支費用的收繳
4.1.1 每月客服主管對責任區(qū)業(yè)主水、電表進行抄寫,并交接待專員匯總,輸入微機,具體執(zhí)行《客服主管作業(yè)指導書》、《接待主管作業(yè)指導書》、《接待專員作業(yè)指導書》的相關(guān)規(guī)定。
4.1.2 每收費月5日-20日客服主管口頭或書面通知業(yè)主繳納各項費用。
4.1.3 客服主管收費月月底前將未繳納各項費用的業(yè)主名單進行匯總,核算出費用并及時聯(lián)系欠費戶催交費用(電話或上門催交),必要時寄發(fā)《催費通知單》催交。
4.1.4 對超過期限仍未交費的業(yè)主,按公司規(guī)定收取滯納金;對因客觀原因欠費業(yè)主,報物業(yè)服務中心經(jīng)理,由其和公司領(lǐng)導協(xié)調(diào)解決;對長期惡意欠費業(yè)主,報總經(jīng)理批準通過法律程序解決。
4.2 特約服務費用收繳公司制定收費標準模板,各服務中心根據(jù)當?shù)氐那闆r,制定本小區(qū)的特約服務收費標準向業(yè)主公布,本著便民、微利原則,確保服務質(zhì)量。
5、 相關(guān)文件
5.1 《客服主管作業(yè)指導書》
5.2 《接待專員作業(yè)指導書》
第8篇 公館前期物業(yè)服務管理：成品保護
公館前期服務管理:成品保護
第三節(jié) 成品保護
由于**公館項目屬于精裝修公寓,所以需要對現(xiàn)場各類成品進行專業(yè)保護,確保交給業(yè)主時,每一分,每一毫,每一處都是完好無損,全新交付。
一、成品保護基本原則
1、責任明確原則
成品生產(chǎn)方對已方產(chǎn)品的保護負有最終的責任,包括對成品采取防護措施的責任、看管和巡查的責任、與后續(xù)施工方的協(xié)調(diào)和交底的責任等。成品生產(chǎn)方必須保證在交接或驗收時,其產(chǎn)品的品質(zhì)和數(shù)量符合合同的要求。戶門安裝上鎖后,室內(nèi)成品保護進入專人看護集中管理階段。
后續(xù)工序進出室內(nèi)需要辦理移交手續(xù)。項目每周組織召開協(xié)調(diào)會,明確后續(xù)每個工種以流水方式進入具體房間的時間表,看護人員根據(jù)此表組織場地移交,提供開門、檢查、關(guān)門、再檢查的工作。
2、工序合理化原則
合理規(guī)劃工序,盡量避免多工種在同一作業(yè)套內(nèi)交叉施工。對于產(chǎn)品保護難度較大的材料如進戶門、地板等安排在大部分裝飾工作量完成后進行安裝。
3、防護措施的持續(xù)維護原則
成品生產(chǎn)方負有對成品防護措施進行巡視檢查的責任,同時負有對已破壞的部分及時進行修補的責任。
二、成品保護標準(詳見附件)
第9篇 太陽城物業(yè)管理服務承諾
富田太陽城物業(yè)管理服務承諾
**物業(yè)管理公司鄭重承諾,在富田太陽城基礎(chǔ)自然條件硬件完備的情況下,接管富田太陽城兩年內(nèi)使其成為河南省多層住宅小區(qū)物業(yè)管理的典范:
一年內(nèi)客戶滿意率達到98%以上。
一年內(nèi)達到鄭州市物業(yè)管理示范小區(qū)標準。
兩年內(nèi)達到省級的物業(yè)管理示范小區(qū)標準。
1、管理承諾暨要求達到的最終效果
序號指標名稱承諾指標完成承諾指標的措施
1房屋及配套設施完好率99%以上采用分工負責制,責任到人。建立完善的巡查制度,健全檔案記錄,每半年進行一次房屋完好率檢查。
2房屋零修、急修及時率99%以上維修人員24小時待命,接到維修通知立即組織維修,十五分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場。零修工程及時完成,急修工程不過夜,并建立回訪制度和回訪記錄。
3綠化完好率99%專人負責綠化養(yǎng)護、保潔工作
4保潔率100%保潔員十二小時保潔工作,按保潔標準進行操作,保潔工作落實到人,監(jiān)督檢查得力,嚴格考核。
5維修工程質(zhì)量合格率100%維修全程控制、監(jiān)督檢查,并按規(guī)定及時回訪。
6公共照明完好率96%落實責任人,堅持對公共照明等公用設施進行日常巡視檢修和定期維護保養(yǎng),并健全檔案記錄。
7區(qū)內(nèi)治安案件發(fā)生率1‰以下實行24小時監(jiān)察制度,明確保安員職責,層層防衛(wèi)。
8火災發(fā)生率1‰以下全員義務消防員制,定期培訓和演習,加大宣傳力度,由主任負責組織進行日常巡視,發(fā)現(xiàn)隱患及時處理確保安全。
9客戶有效投訴率2‰以下采取措施,加強與客戶溝通,定期走訪客戶,征求管理意見,強化服務意識,及時為客戶排憂解難。做到投訴處理有結(jié)果,有記錄和回訪。
客戶投訴處理率100%
投訴回訪率100%
10客戶對管理服務滿意率95%以上實行人性化管理,增強服務意識,加強與客戶溝通,完善社區(qū)服務。在日常工作中注意廣泛收集客戶意見。
11大型及重要機電設備完好率99%制定嚴格的設備操作和保養(yǎng)規(guī)程,落實崗位責任制,實行巡查制度,建立設備檔案,制定預防性維修保養(yǎng)計劃。
2、創(chuàng)建國家示范小區(qū)
我們承諾:在基礎(chǔ)條件完備的條件下,一年內(nèi)達到鄭州市示范小區(qū)標準,兩年內(nèi)達到河南示范小區(qū)標準。
3、其他承諾
3.1關(guān)于招投標的有關(guān)承諾:
**物業(yè)管理公司完全同意和接受富田太陽城招標要求,并承諾如下:
公司中標后,將立即派人進駐富田太陽城,開展前期準備工作。
在合同有效期內(nèi)本公司違約,給單位造成損失,**物業(yè)管理有限公司將對此予以責任補償。
合同期內(nèi),本公司決不會向第三方轉(zhuǎn)讓中標項目,對部分可能分包或非關(guān)鍵的分包項目,管理處一定事前告知河南振興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司相關(guān)部門。
3.2 物業(yè)管理公司管理服務合同履行承諾
如果**物業(yè)管理公司中標后,有關(guān)委托管理合同規(guī)定的內(nèi)容全部由富田太陽城管理處負責實施,管理處將嚴格履行合同中規(guī)定的有關(guān)乙方應承擔的責任和義務,具體承諾如下:
根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)及本合同的約定,制定物業(yè)管理制度。
負責編制房屋、附屬建筑物、構(gòu)筑物、設備、設施、綠化等的年度維修養(yǎng)護計劃和大中修方案,經(jīng)業(yè)委會同意后負責組織實施。
每六個月向業(yè)主匯報服務費、專用維修基金(如設立)使用情況。
對小區(qū)的公用設施如需整改、擴建或完善配套項目,必須與開發(fā)商協(xié)商,并經(jīng)過相關(guān)部門同意,報請有關(guān)部門批準方可執(zhí)行。
本合同終止時,管理處將向開發(fā)商移交全部管理用房及物業(yè)管理全部檔案資料。
3.3 其他服務承諾
服務內(nèi)容:除招標文件規(guī)定的有關(guān)服務內(nèi)容外,我們計劃提供一些客戶需要的、管理處力所能及的特約服務、商務服務及社區(qū)服務等項目,具體內(nèi)容如下:
類別編號項目內(nèi)容
特約服務
1搬運家私
2保潔上門服務
3上門維修服務
商務服務4代客打字
5代購車船票
6代寄、代領(lǐng)郵件
7代訂報刊、雜志
8臨時代為保管小件物品
文化活動服務9節(jié)假日裝飾、宣傳
10公益性宣傳活動
11其他有意義的文體活動
第10篇 物業(yè)管理手冊－物業(yè)服務檢查
物業(yè)管理手冊:物業(yè)服務檢查
1總則
1.1為保證物業(yè)服務滿足規(guī)定要求,并持續(xù)改進服務質(zhì)量,各物業(yè)分公司應加強物業(yè)服務檢查工作,建立公司內(nèi)部的三級檢查機制,包括:物業(yè)分公司的月檢、管理處(部門)的周檢、管理處班組的日常檢查。
1.2項目所在公司對所屬物業(yè)分公司的監(jiān)督檢查采取不定期的全面檢查或?qū)嵤┑谌綑z查方式進行,按管理公司《經(jīng)營管理制度》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
1.3各層次物業(yè)服務檢查均必須有計劃地進行,并形成書面的檢查報告。針對檢查中發(fā)現(xiàn)的問題,物業(yè)分公司應及時采取糾正措施。
1.4物業(yè)分公司的各級檢查均須依據(jù)《物業(yè)管理方案》、《工作計劃》、《服務質(zhì)量檢查標準》、上級指令以及公司文件制度。
2職責界定
2.1物業(yè)分公司負責公司內(nèi)部的服務檢查,包括班組長負責的日檢、管理處主任負責組織的周檢、公司分管領(lǐng)導負責組織的月檢。
2.2項目所在公司負責對所屬物業(yè)分公司進行監(jiān)督檢查。
2.3管理公司物業(yè)管理部負責對各物業(yè)分公司檢查體系實施監(jiān)督和指導。
3程序要點
3.1物業(yè)分公司的檢查組織
3.1.1日常檢查:由各班組長對責任范圍內(nèi)巡查。
3.1.2周檢:由管理處主任擔任組長,各主管組成。并指定專人負責統(tǒng)計分析和編制月報。
3.1.3月檢:由品質(zhì)部經(jīng)理或總經(jīng)理指定專人(中層以上管理人員)任組長并負責統(tǒng)計分析及編制檢查報告,組員由組長根據(jù)需要在公司范圍內(nèi)抽調(diào)人員組成。
3.2各級檢查組的權(quán)限:
3.2.1檢查組有權(quán)按檢查計劃對相關(guān)范圍進行檢查;
3.2.2檢查組有權(quán)根據(jù)實際情況要求被檢單位(日檢為崗位)填寫《糾正預防措施報告》,并跟蹤驗證;
3.2.3檢查組有責任向公司各部門(管理處)闡明不合格項的原因,并提出整改建議;
3.2.4上一級檢查組織有權(quán)對下一級檢查組織工作進行指導和監(jiān)督;
3.2.5檢查組成員應秉著公平、公正的原則,認真開展檢查工作,不得弄虛作假、敷衍了事;
3.2.6檢查組長按計劃安排檢查組成員的檢查工作,負責組員檢查過程的考勤及相關(guān)紀律,同時有權(quán)向檢查組成員的直接上級提出考核建議。
3.3檢查標準詳見《物業(yè)服務質(zhì)量檢查標準》。
3.4不合格評定
3.4.1為了將不合格進行準確的責任歸屬,檢查實施人須對發(fā)現(xiàn)問題進行評定。評定結(jié)果按《9.1不合格控制、糾正及預防措施》中的3.2.2分類。
3.4.2班組長對日常檢查結(jié)果進行評定;周檢、月檢實行組員集中討論分析,然后進行逐項評定。
3.4.3評定時被檢查人員(日檢)或部門負責人(周檢和月檢)須在現(xiàn)場。
3.5檢查中發(fā)現(xiàn)的不合格按9.1要求進行糾正。
3.6檢查分析報告
3.6.1每月5日前,管理處周檢負責人將上月的周檢結(jié)果進行統(tǒng)計分析,編制成報告并由管理處主任審批后,向各班組傳達。同時送物業(yè)分公司檢查組備案,作為當月月檢參考內(nèi)容。只有一個管理處的物業(yè)分公司,月檢報告和周檢匯總報告合并編制。
3.6.2月檢問題評定后,物業(yè)分公司檢查組組長根據(jù)月檢情況編制報告并由總經(jīng)理審批后,發(fā)放給各部門、管理處。
3.6.3檢查分析報告內(nèi)容包括但不限于:
a)檢查時間、方法、過程;
b)檢查結(jié)果匯總;
c)問題歸類;
d)重要問題單項分析;
e)總體問題分析(可采用排列圖、控制圖、因果分析圖等進行研究);
f)改進建議;
g)總結(jié)
4管理處班組的日常檢查
4.1日常檢查是管理處各班組負責人對屬下崗位的服務過程實現(xiàn)管理控制的重要手段。管理處日常檢查范圍包括:各班組所有崗位的工作范圍、分包服務項目。
4.2管理處的日常檢查由各班組長負責,分包項目日常檢查由分管責任人負責,其它項目由管理處主任指定責任人。
4.3各日常檢查負責人必須每日保證足夠的檢查時間。
4.4檢查人在三個工作日內(nèi)須對職責范圍內(nèi)的所有崗位及其責任區(qū)檢查完畢,存在問題記錄在《物業(yè)服務檢查記錄表》上,涉及責任人的,需要求責任人在記錄表上簽字確認。
4.5參照《9.1不合格控制、糾正及預防措施》3.2.2評定不合格類別。
4.6對不合格的處置按《9.1不合格控制及糾正、預防措施》3.10要求處理;符合糾正預防措施要求的按《9.1不合格控制及糾正、預防措施》3.11處理。糾正完畢后須在《物業(yè)服務檢查記錄表》上作相關(guān)記錄。
4.7涉及項目分包的檢查,分包項目分管責任人對日常檢查存在問題應及時反饋給供方,要求在規(guī)定期限內(nèi)進行整改。分包項目的日常檢查結(jié)果應作為供方工作評定的依據(jù)之一。
4.8每周例會前,各班組長將按一階段日檢結(jié)果匯總并在例會向管理處主任匯報。
5管理處(部門)的周檢
5.1管理處主任每周組織一次由管理處各專業(yè)主管參加的系統(tǒng)檢查,每次周檢的重點可不同,但要求在一個月內(nèi)必須覆蓋管理處所有管轄范圍和服務項目。檢查中發(fā)現(xiàn)的問題記錄在《物業(yè)服務檢查記錄表》上。
5.2周檢可根據(jù)實際情況,選擇定期或不定期的檢查方式進行,但必須確保兩次周檢的時間間隔不超過10個工作日。
5.3周檢對不合格的控制包含了日常檢查的控制要點,更重要的是通過對各檢查結(jié)果的分析驗證,評審管理范圍內(nèi)是否存在管理不合格,形成對日常檢查工作進行有效監(jiān)督。
5.4周檢過程中發(fā)現(xiàn)的問題必須由責任人簽字認可,特殊情況下(無法認定責任人或責任方不在公司)需在備注欄上注明,檢查結(jié)果按3.4.2要求評定。
5.5工程設備、設施等涉及到工程安全方面的檢查須由維修班人員(需要時可要求工程部安排人員)陪同。
5.6管理處主任在每周辦公例會上通報檢查結(jié)果。
5.7按3.6要求編制周檢月報。
6物業(yè)分公司的月檢
6.1月檢方式和內(nèi)容
6.1.1月檢采用例行計劃月檢和日常的隨機抽檢相結(jié)合的方式進行。
6.1.2例行計劃月檢為集中檢查,檢查間隔不得少于20天,多于40天,以確保檢查數(shù)據(jù)的可比性,有利于質(zhì)量分析。各物業(yè)分公司應盡量固定每月的集中月檢時間。
6.1.3檢查組長根據(jù)項目的情況,每月設置部分抽檢項目,隨機抽檢的測試點不得高于當月總測試點的20%,隨機抽檢每月不定期進行。
6.1.4例行計劃集中月檢的內(nèi)容除了按檢查標準設置的測試點外,還應該包括前次月檢問題項及日常隨機抽檢問題項的驗證。
6.2制定月檢計劃
6.2.1物業(yè)分公司品質(zhì)部組織相關(guān)人員組成檢查組,品質(zhì)部經(jīng)理任檢查組組長負責月檢工作的組織、溝通及編寫總結(jié)報告等工作。
6.2.2月檢計劃由檢查組長負責編制,總經(jīng)理審批后執(zhí)行。
6.2.3檢查組長負責至少提前三天將月檢計劃發(fā)放至公司各部門(管理處)及檢查組成員。
6.2.4月檢計劃的內(nèi)容應包括但不限于:
a)檢查目的及檢查依據(jù);
b)檢查組成員構(gòu)成及分組情況;
c)檢查時間安排;
d)檢查范圍及內(nèi)容;
e)檢查方式;
f)檢查陪同人員要求;
g)運用表單。
6.3檢查測試點的設定
6.3.1各物業(yè)分公司參考《物業(yè)服務質(zhì)量檢查標準》,經(jīng)過評審確定檢查測試點總量及各項目分量,檢查測試點的數(shù)量長期固定,因工作內(nèi)容改變而調(diào)整檢查標準時可重新確定。
6.3.2各專業(yè)檢查人員根據(jù)檢查計劃檢查測試點數(shù)量要求編制《月檢項目測試表》,若本專業(yè)被安排有抽檢內(nèi)容,應在測試表中注明,《月檢項目測試表》編制后交檢查組長核準。
6.3.3檢查組長統(tǒng)籌抽檢與計劃檢查安排,并審核檢查組成員編制的《月檢項目測試表》。
6.4檢查實施
6.4.1檢查人員按照計劃要求實施隨機抽檢工作,檢查發(fā)現(xiàn)的問題記錄后由相關(guān)責任人簽字。
6.4.2例行計劃檢查有檢查組長帶隊按計劃到管理處實施集中現(xiàn)場檢查,并負責檢查工作紀律及相關(guān)事宜的臨機處置。
6.4.3檢查發(fā)現(xiàn)的問題均須責任人和責任區(qū)負責人簽字。
6.5檢查的現(xiàn)場總結(jié)
6.5.1各專業(yè)檢查人員現(xiàn)場檢查完畢后,由檢查組長召集檢查人員以及被檢查方管理層人員召開檢查結(jié)果匯報會,各檢查人員向?qū)Ψ酵▓罄杏媱潤z查和隨機抽檢情況及存在問題,聽取被檢查方對存在問題的看法,共同對存在問題進行分析,探討糾正及預防措施。
6.5.2被檢查方須做好相關(guān)記錄,并積極對相關(guān)問題進行糾正。
6.6檢查問題(單項問題)評定
6.6.1離開檢查現(xiàn)場后,檢查組采取成員集中合議評定的方法,依據(jù)按《9.1不合格控制、糾正及預防措施》中的3.2.2分類評定。
6.6.2評定過程存在爭議的,通過表決以少數(shù)服從多數(shù)裁定。
6.6.3在檢查測試表上填寫評定結(jié)果記錄。
6.7每月根據(jù)月檢結(jié)果對管理處服務質(zhì)量工作的綜合評價
6.7.1物業(yè)分公司對各管理處服務質(zhì)量的綜合評價級別分為:優(yōu)秀、良好、一般、不及格。
1)優(yōu)秀
a)不合格項2項及以下;
b)無嚴重不合格項。
2)良好
a)不合格項2-6項;
b)無嚴重不合格項。
3)一般
a)不合格項7-12項;
b)嚴重不合格項有1-2項;
c)同一項問題連續(xù)3次被評為不合格項;
d)《糾正預防措施報告》內(nèi)容第二次驗證不被通過。
4)不及格
a)不合格項12項以上;
b)嚴重不合格項3項及以上。
6.7.2月檢結(jié)果評定小組(由品質(zhì)部經(jīng)理與檢查組成員組成)依據(jù)上述評價標準,形成《物業(yè)服務評價表》。
6.7.3檢查組組長在月檢結(jié)束后三個工作日內(nèi)將《物業(yè)服務評價表》發(fā)放到管理處,管理處主任簽字認可,并在兩個工作日內(nèi)送還品質(zhì)部月檢小組。
6.7.4各管理處若對評價結(jié)果有異議,須在收到《物業(yè)服務評價表》后兩個工作日
內(nèi)與檢查組長進行溝通,如溝通未果,可在兩個工作日內(nèi)向總經(jīng)理申訴。
6.8月檢分析報告
6.8.1檢查組長根據(jù)月檢評定結(jié)果及相關(guān)數(shù)據(jù),編制《月檢分析報告》,經(jīng)總經(jīng)理審批后發(fā)放到各部門及管理處。
6.8.2各職能部門根據(jù)報告中與本職工作相關(guān)內(nèi)容做好監(jiān)督、指導和改進工作;各管理處根據(jù)報告內(nèi)容及建議落實問題整改措施及相關(guān)績效考核工作。
6.9月檢的相關(guān)規(guī)定
6.9.1應將月檢的物業(yè)服務綜合評價納入所制定的各物業(yè)分公司績效考核制度內(nèi)容,作為一項重要的考核指標。
6.9.2在檢查過程中,如發(fā)現(xiàn)不屬于檢查計劃內(nèi)的問題時,須納入評定及考核,在進行質(zhì)量分析時可另列處理,以免影響數(shù)據(jù)分析的準確性。
6.9.3如整改項較多,檢查組應在下一個月計劃中調(diào)整檢查重點。
6.9.4同一個問題連續(xù)兩次檢查中被評為不合格項,或出現(xiàn)嚴重不合要求項,檢查組應要求部門(管理處)填寫《糾正預防措施報告》。
6.9.5《月檢分析報告》經(jīng)品質(zhì)部經(jīng)理審核,總經(jīng)理審批后交行政人事部歸檔保存。
6.10月檢評定結(jié)果的處理
6.10.1月檢評定結(jié)果的處理依照《物業(yè)管理責任書》的相關(guān)條款執(zhí)行。
6.10.2各物業(yè)分公司月檢結(jié)果并按季度匯總報告管理公司物業(yè)管理部備案。
6.11各物業(yè)分公司每年12月30日前將全年月檢情況進行匯總分析,形成分析報告,報物業(yè)管理部備案。
7相關(guān)文件與記錄
7.1《物業(yè)管理責任書》
7.2wdwy-fr-mm9102糾正/預防措施報告
7.3wdwy-fr-mm9201物業(yè)服務檢查記錄表
7.4wdwy-fr-mm9202月檢項目測試表
7.5wdwy-fr-mm9203物業(yè)服務評價表
第11篇 投入使用后物業(yè)管理服務工作計劃
投入使用后的物業(yè)管理服務工作計劃
根據(jù)對項目的了解,并參照管理同類項目經(jīng)驗,我司特擬定出本項目第一年度的部門工作計劃,待日后實際管理過程中,我司將對其進行相應調(diào)整與細化。
1)客戶服務中心年度工作計劃
項目1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月備注
1 客戶服務
1.1 投訴受理◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
1.2 報修受理◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
1.3 客戶走訪◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
1.4 監(jiān)控投訴處理結(jié)果◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
1.5 客戶檔案整理工作◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
2 前臺服務
2.1前臺接待工作◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
2.2 發(fā)放公共通知◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
2.3 郵件分揀◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
2.4 報刊雜志收發(fā)、分揀◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
3 服務質(zhì)量管理
3.1 與甲方召開月度例會◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
3.2 客戶滿意度調(diào)查◆◆◆◆
3.3 滿意度分析整改◆◆◆◆
3.4 部門例會◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆每周一次
3.5 員工培訓◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
2)保安部年度工作計劃
項目1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月備注
1 日常工作
1.1 門崗值勤◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
1.2 白天外圍巡視◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
1.3 夜間樓內(nèi)巡視◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
1.4 停車場管理◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
1.5 突發(fā)情況處理◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
1.6 消防巡檢◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
1.7 消防器材檢測◆◆◆◆◆◆
2 其他
2.1 消防演習◆◆每年2次
2.2 保安部日常培訓◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
2.3 消防知識培訓◆◆
3)保潔部年度工作計劃
項目1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月備注
1 日常工作
1.1 保潔日常工作實施◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
1.2 消殺滅蟲◆◆◆◆平均每年4次
1.3 石材養(yǎng)護◆◆◆◆每年4次
1.4 外墻清洗◆◆每年2次
1.5 積雪清除◆◆◆冬季
2 其他工作
2.1 監(jiān)督綠化協(xié)作商工作◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
2.2 完成保潔采購與落實◆◆◆◆◆◆
2.3 保潔工作培訓◆◆◆◆
4)工程部年度工作計劃
項目1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月備注
1 采暖制冷系統(tǒng)
1.1 維保合同控制◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
1.2 設備檢修◆◆
1.3 設備巡視檢查◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
1.4 管道濾網(wǎng)清潔◆◆
1.5 熱交換站維修養(yǎng)護◆◆
1.6 安全檢查◆◆
2 給排水系統(tǒng)
2.1 水泵、管線巡視維護◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
2.2 雨、污水泵巡查養(yǎng)護◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
2.3 雨污水管線疏通清淤◆◆每年2次
2.4 清掏化糞池◆◆◆◆平均每年4次
2.5 檢修管道井、閥門◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
2.6 水箱清理、檢修◆◆每年2次
2.7 水質(zhì)的化驗◆◆每年2次
3 強弱電系統(tǒng)
3.1 避雷接地測試◆
3.2 消防系統(tǒng)檢修◆◆◆◆
3.3 電視、電話系統(tǒng)維保◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
3.4 照明系統(tǒng)維?！簟簟簟簟簟簟簟簟簟簟簟?/p>
3.5 節(jié)日裝飾◆◆◆◆
3.6 配電室設備巡視維?！簟簟簟簟簟簟簟簟簟簟簟?/p>
3.7 機電設備的巡視維護◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
3.8 安防系統(tǒng)維護◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
3.9 電梯巡視檢查◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
3.10 對電梯外包方監(jiān)督◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
3.11 中控室巡視檢查◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
3.12 中控室維護◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
3.13 弱電設備維護合同◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
4 土建結(jié)構(gòu)
4.1 基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)養(yǎng)護及巡檢◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
4.2 公共區(qū)域門窗的養(yǎng)護及巡檢◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
4.3 外飾面及公共區(qū)域內(nèi)裝飾◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
4.4 公共區(qū)域內(nèi)裝飾及粉刷視情況而定
4.5 外圍道路巡視及養(yǎng)護◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
4.6 建筑物屋面檢查修理◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
4.7 裝修管理及空房巡視◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
5 其它
5.1 實施質(zhì)量體系文件要求◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
5.2 完成經(jīng)營目標責任書◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
5.3 室內(nèi)維修◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
5.4 計量表類,安全用品年檢執(zhí)行國家規(guī)定
5.5 員工培訓◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
5.5 工程資料管理◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
5)會務部年度工作計劃
項目1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月備注
1 會議服務日常工作
1.1 會議準備◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
1.2 會議接待◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
1.3 會議服務◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
1.4 會后整理◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
1.5 會議設施檢查◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
1.6 會議物品統(tǒng)計◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
2 內(nèi)部管理與培訓
2.1部門例會◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆每周一次
2.2 員工培訓◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
6)綜合部年度工作計劃
項目1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月
1 人力資源管理
1.1 員工薪酬核算與發(fā)放◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
1.2 員工人事工作日常辦理◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
1.3 人事數(shù)據(jù)庫的統(tǒng)計整理◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
1.4 員工合同到期的續(xù)簽審批工作◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
1.5 員工內(nèi)部調(diào)查問卷的發(fā)放與分析◆◆◆◆
1.6 年終內(nèi)部優(yōu)秀員工的評選工作◆
1.7 月度稽查管理◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
1.8 員工醫(yī)藥費等費用報銷工作◆
1.9 年終獎金的核算與發(fā)放◆
1.10 人工成本預算◆
2 培訓管理
2.1 管理人員的培訓◆◆◆◆
2.2 專業(yè)人員的技能培訓◆◆◆◆
3 財務管理
3.1 財務日常報銷及帳目整理工作◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
3.2 財務月度分析◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
4 行政后勤工作
4.1 辦公室外聯(lián)◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
4.2 庫房物資◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
4.3 采購物資供應◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
第12篇 科技學院后勤物業(yè)中心服務承諾：公用設備設施管理
科技學院后勤物業(yè)服務中心服務承諾:公用設備設施管理
二、公用設備設施管理
1.服務范圍內(nèi)的照明燈、水龍頭、電扇、開關(guān)、插座、配電箱、供電線路、門窗、玻璃、鎖、家具、衛(wèi)生潔具等小修項目,接到報修立即處理,各項完好率達到95%以上。
2.做好管理服務范圍內(nèi)的室外路燈、射燈、景觀燈的維護工作,保證正常使用,照明完好率95%以上。
3.保證衛(wèi)生設備、排水管道及配件完備,破損的應維修;修繕后應做到給排水暢通,各部位零件齊全、靈活、有效,無跑、冒、漏、滴現(xiàn)象,能正常使用。保證清潔衛(wèi)生,設備完好,運行正常,并做好記錄建檔工作。
4.做好各建筑物內(nèi)的配電房、電梯、消防、安防設備的維護工作,保證元器件齊全,能夠正常運行。
5.做好設備設施維護和維修,保證公用設備設施的清潔、正常和運行。對非正常的損壞,及時提出解決方案上報主管。
6.定期做好各項公用設備設施的檢查工作,及時排除安全隱患,做好維修保養(yǎng)。
7.堅持做好維修回訪制度。在維修結(jié)束后,中心主任或有關(guān)人員對用戶進行回訪,了解維修質(zhì)量及用戶的各種反映并認真做好記錄,作為對工作人員的考核依據(jù)。
第13篇 中國住宅小區(qū)物業(yè)管理公共服務等級標準三級
三 級
項目內(nèi)容與標準
(一)基本要求
1、物業(yè)管理企業(yè)應持有有效物業(yè)管理資質(zhì)證書。
2、物業(yè)管理企業(yè)應制定日常管理制度。
3、按規(guī)范簽定物業(yè)管理合同。
4、物業(yè)管理企業(yè)應在小區(qū)管理中統(tǒng)一著裝。
5、物業(yè)管理項目經(jīng)理應具備一年以上物業(yè)管理經(jīng)驗。
6、管理人員應80%持有物業(yè)管理上崗證書,特種作業(yè)員工應100%持有政府或?qū)I(yè)部門頒發(fā)的有效證書上崗。
7、一線服務人員每年體檢一次,合格上崗。
8、管理管理企業(yè)實施每周5天每天8小時服務接待(公示服務聯(lián)系電話號碼)。
9、年與10%以上業(yè)主作有效溝通;年有效投訴處理率>80%。
10、建立檔案管理制度(物業(yè)竣工驗收檔案、設備管理檔案、業(yè)戶資料檔案等)。
11、建立財務制度,每年一次或按合同約定時間公布物業(yè)管理費的收支狀況。
12、按規(guī)定管理使用公共維修基金。
(二)房屋管理
1、按有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定和業(yè)主公約約定對房屋及配套設施進行管理服務。
2、房屋外觀完好、整潔。
3、對違反規(guī)劃私搭亂建及擅自改變房屋用途現(xiàn)象及時勸告、阻止、報告,并協(xié)助有關(guān)部門依法處理。
4、空調(diào)安裝無安全隱患。
5、陽臺封閉統(tǒng)一有序。
6、房屋裝修符合規(guī)定,未發(fā)生危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改管線和損害他人利益的現(xiàn)象。
7、小區(qū)主出口設有小區(qū)平面示意圖,主要路口設有路標。小區(qū)內(nèi)各組團及各棟、單元(門)、戶門有明顯標志。
(三)設施設備維修養(yǎng)護
1、供水、供電、通訊、照明設備設施齊全,設備運行正常,無事故隱患。
2、設立24小時報修值班電話,急修保修一小時內(nèi)到達現(xiàn)場,建立回訪制度,回訪率70%以上。
3、設備運行人員嚴格遵守操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范。
4、消防系統(tǒng)設備完好,可隨時啟用,保證消防通道暢通。
5、道路暢通,路面平坦,車輛行駛路線明確。
6、路燈、樓道燈等公共照明設備完好率90%以上,按規(guī)定時間定時開關(guān)。
7、設備設施保養(yǎng)、檢修制度完備,對設備故障及重大事件有處理記錄。
8、保持設備房整潔衛(wèi)生,制定設備房管理制度。
9、危及人身安全隱患處有明顯標志和防范措施。
10、停水、停電,在接到相關(guān)部門通知后,按規(guī)定時間提前通知用戶。
(四)公共秩序維護
1、小區(qū)主出入口24小時值班(其中8小時立崗)。
2、對小區(qū)重要部位每4小時巡查一次。
3、應對小區(qū)公共娛樂設施、水池、設備房、頂層天臺等危險隱患部位,設置安全警示標志。
4、進出小區(qū)的車輛指定位置有序停放。
5、保安人員經(jīng)過突發(fā)事件應急處理培訓。
6、每年進行消防演習一次。
(五)保潔服務
一、 小區(qū)公共場所、公共綠地、主次干道、房屋公共部位的保潔 (不少于以下頻次)
1、小區(qū)公共場所、公共綠地、主次干道
(1)公共綠地 1次/天 清理
(2)硬化地面 1次/天 清掃
(3)主次干道 1次/天 清掃
(4)室外標識、宣傳欄、信報箱、雕塑小品 1次/月 擦拭
(5)水池、溝、渠、沙井 1次/天 清理
2、房屋內(nèi)公共部位
(1)多層樓內(nèi)通道、樓梯 1次/天 拖掃
(2)高層電梯廳 1次/天 拖掃
(3)高層消防通道 1次/月 拖擦
(4)共用活動場所 1次/天 清掃
(5)樓道玻璃窗 1次/月 擦拭
(6)高層大堂、會所 石料地面 1次/天 全面拖洗 1次/6個月 打蠟地板地面 1次/天 全面拖洗 1次/6個月 打蠟地磚地面 1次/天 全面拖洗 1次/6個月 清洗 地毯地面 1次/天 全面吸塵 1次/6個月 清洗
(7)室內(nèi)信報箱、消防栓、過道門、扶手等公共設施 1次/月 擦拭
(8)公共衛(wèi)生間 1次/天 清潔
(9)電梯內(nèi) 1次/天 清潔
(10)及時清掃積水、積雪清潔完成后,清潔區(qū)域、部位無垃圾、雜物。
二、 垃圾的處理與收集
1、根據(jù)物業(yè)實際合理布設垃圾桶、果殼箱;
2、垃圾每日收集1次,作到日產(chǎn)日清,無垃圾桶、果殼箱滿溢現(xiàn)象;
3、設有垃圾中轉(zhuǎn)站的,每日進行沖洗,沖洗后無異味;根據(jù)實際需要進行消殺,有效控制蠅、蟲孳生;
4、 圾桶、果殼箱每日清理、定期清洗,保持潔凈。
三、 排水、排污管道暢通
1、區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道 定時疏通
2、雨、污水井 定時清掏
3、化糞池 定時清掏四、 二次供水水箱按國家、地方有關(guān)規(guī)定定期清洗、消毒、加藥,水質(zhì)符合衛(wèi)生要求,定期巡查。
四、 無飼養(yǎng)家禽、家畜,寵物受到嚴格管制
1、 禁止飼養(yǎng)家禽、家畜,對違反者及時勸止、報告,并配合有關(guān)部門進行處理。
2、 飼養(yǎng)寵物必須符合法律要求;對違反者及時勸止、報告,并配合有關(guān)部門進行處理。
五、 根據(jù)當?shù)貙嶋H情況定期開展消殺工作,有效控制害蟲孳生;定期對各類病蟲害進行預防控制,適時投放消殺藥物。
(六)綠化養(yǎng)護管理
1、草坪保持平
整,按規(guī)定進行修剪。
2、草坪內(nèi)常年清除雜草,有效控制雜草孳生。
3、花草樹木無枯死,養(yǎng)護中發(fā)現(xiàn)的死樹,必須清除,并適時按需要補種。
4、綠籬每年應進行修剪,及時清除修剪廢棄物。
5、造型樹木應根據(jù)樹木品種和生長情況,及時修剪整形。
6、根據(jù)氣候狀況和季節(jié),適時組織澆灌、施肥和松土。
7、適時組織防凍保暖、防沙,預防病蟲害。
附:編制說明
1、為規(guī)范住宅小區(qū)物業(yè)管理服務行為,提高物業(yè)管理服務水平,促進物業(yè)管理健康有序發(fā)展,根據(jù)《物業(yè)管理條例》及其它有關(guān)規(guī)定,制定本標準。
2、本標準適用于多、高層住宅小區(qū)開發(fā)建設單位或業(yè)主會對物業(yè)管理公共服務等級的確定、以及與物業(yè)管理企業(yè)簽定物業(yè)管理服務合同時甲乙雙方對物業(yè)管理公共服務要求的約定,同時作為測算服務價格的依據(jù)。
3、物業(yè)管理公共服務是指物業(yè)管理企業(yè)按照合同約定對房屋共用部位及其共用配套設備、設施和相關(guān)場地進行專業(yè)化維修、養(yǎng)護、管理,并對相關(guān)區(qū)域內(nèi)的公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生等公共事項提供協(xié)助管理或者服務的活動。
4、本標準由高至低劃分為一級、二級、三級三個等級,級別越高,表示物業(yè)管理服務標準越高。各等級標準均由基本要求、房屋管理、設施設備維修養(yǎng)護、公共秩序維護、保潔服務、綠化養(yǎng)護管理等六大項內(nèi)容組成。
第14篇 太陽城物業(yè)管理服務標準規(guī)范
太陽城物業(yè)管理服務標準
一、基本服務:
1、簽訂物業(yè)服務合同,明確權(quán)利義務關(guān)系;
2、承接項目對住宅區(qū)公共部分、共用設施認真檢查,做到驗收手續(xù)齊全;
3、管理人員和專業(yè)操作人員按照國家規(guī)定持證上崗;
4、建立完善的物業(yè)管理方案,質(zhì)量管理,財務管理,檔案管理等制度;
5、管理服務人員統(tǒng)一著裝,佩戴標志,行為規(guī)范,服務主動熱情;
6、建立客戶服務中心,公示24小時服務電話。急修1小時內(nèi),其他報修按照約定時間到達現(xiàn)場;
7、根據(jù)業(yè)主需求,提供物業(yè)服務合同之外的特約服務和代辦服務,公示服務項目和收費價目;
8、公布物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金的收支情況;
9、每年至少一次征詢業(yè)主對物業(yè)服務的意見,滿意率75%以上。
二、公共服務
(一)安全管理
10、小區(qū)主入口24小時執(zhí)勤;
11、監(jiān)控室實行24小時監(jiān)控;
12、別墅區(qū)設立專職保安員;
13、小區(qū)內(nèi)每小時保安巡查一次;
14、對小區(qū)內(nèi)的車輛進行管理,引導車輛有序通行、停放;
15、對進出小區(qū)的裝修等勞務人員實行登記管理;
16、對火災、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應急預案,事發(fā)時及時報告業(yè)主委員會和有關(guān)部門,并協(xié)助采取相應措施。
(二)環(huán)境管理
17、按幢設置垃圾桶,生活垃圾每天清運一次;
18、小區(qū)道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃一次;電梯廳、樓道每日清掃一次;樓梯扶手每周擦洗一次;公共玻璃每季度清潔一次;路燈、樓道燈每半年清洗1次;
19、區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道每年疏通1次;雨、污水井每半年檢查1次,并視情況及時清掏;
20、二次供水水箱按規(guī)定清洗,水質(zhì)符合衛(wèi)生要求;
21、對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進行修剪、養(yǎng)護;
22、定期清除綠地雜草、雜物;
23、定期預防花草、樹木病蟲害
(三)房屋管理
24、每周巡查一次小區(qū)房屋單元門、樓道通道以及其他公共部位的門窗、玻璃等,定期維護養(yǎng)護;
25、按照住宅裝修管理規(guī)定和業(yè)主公約要求,建立裝修管理制度。通知業(yè)主裝修事項。至少兩次巡查裝修施工現(xiàn)場,發(fā)現(xiàn)違反規(guī)定現(xiàn)象,及時勸阻,并通知有關(guān)部門;
26各組團、棟、單元門、戶有明顯標志。
27、小區(qū)道路平整,主要通道及停車場交通標志齊全規(guī)范;
28、對共用設施設備進行日常管理和維護(依法應由專業(yè)部門負責的除外);
(四)設施、設備管理
29、建立共用設施設備檔案(設備臺帳),設施設備的運行、檢修等記錄齊全;
30、操作維護人員嚴格執(zhí)行設施設備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范;設施運行正常;
31、對共用設施設備定期組織巡查、作好巡查記錄、屬于小修范圍的,及時組織修復;
32、載人電梯早6點至晚上12點正常運行;
33、消防設施設備完好,可隨時啟用,消防通道暢通;
34、路燈、樓道燈完好率不低于80%
35、容易危機人身安全的設施設備有明顯警世標志和防范措施;對可能發(fā)生的各種突發(fā)設備故障有應急方案;
三、便民服務
zz物業(yè)公司提供的無償服務(共計24項)
類別編號項目內(nèi)容
家政服務1代請裝修、裝飾公司
2代請家教、介紹保姆
3代租售房屋、代租汽車
4發(fā)布氣象信息、國內(nèi)外新聞信息
5組織各種展銷活動
6無償配備醫(yī)藥急救箱
7代訂中、西餐
8代訂牛奶
商務活動9代購車船、飛機票
10代訂報刊、雜志
11代辦旅游手續(xù)
12電話留言服務
13代訂酒店、客房
禮儀服務14代購代送禮品、鮮花
15代辦喜事慶典
文化娛樂
服務16提供圖書、音像制品交流
17開設棋、牌活動場所
18開展各種健康、醫(yī)療培訓
19組織健身舞晨練隊
20開展球類、健身培訓
21開展網(wǎng)上游戲攻關(guān)競賽交流會
老年服務22建立老年活動組織,開辦老年課堂
23組織老年聯(lián)誼活動
24組織健康義診活動
zz物業(yè)提供的有償服務(共計62項)
類別編號項目內(nèi)容價格待定
1瓷磚改造
2鋪貼普通地磚
3洗手盆安裝
4坐便器安裝
5安裝抽油煙機
6安裝分體式空調(diào)
7安裝熱水器
8安裝吊燈
9安裝電腦、傳真等辦公設備
10家用電器檢查、小修
11換門鎖(材料自備)
12更換、檢修開關(guān)、插座
13空調(diào)加氟利昂
14配鑰匙、修鎖
15查線、換線
16自行車、摩托車小修
17鐘表維修
18更換燈泡、燈管
19更換燈角、燈口、鎮(zhèn)流器
20木門窗維修
21清洗抽油煙機
22清洗空調(diào)過濾網(wǎng)
23安裝音響與家用電器
24安裝燈具、門鈴、櫥柜(不含材料)
25修理更換水閥門、各類軟管(不含材料)
26修理洗臉盆、洗菜盆、馬桶水箱(不含材料)
27疏通下水管道
28修理窗簾、拉窗等(不含材料)
29修理家具配件
30內(nèi)墻修理粉刷
31配木門窗玻璃
家政服務32室內(nèi)整體保潔
33木地板打蠟
34看護病人
35上門收洗衣服(洗衣費另記)
36接送
小孩上學
37家庭綠化盆景造型
38剪裁、寵物喂養(yǎng)指導
39中、西餐
40代購、代售二手電腦家私
41家政培訓
42清潔地毯、沙發(fā)
43小學生中餐
44學生寒暑假短期學習班
45提供鐘點工(家務、護理、照顧小孩或老人)
46為老人讀報,聊天
禮儀服務47特殊安全服務
48租售鮮花、盆景
49代接、代送客人
健康服務50健康檢查
51建立健康檔案
52家庭病床
53兒童保健
54健身培訓
商務服務55長途電話
56接發(fā)傳真
57打字
58復印
59出租商務洽談室
60出租會議室
61租車
62汽車美容
zz物業(yè)管理公司**分公司
第15篇 a物業(yè)服務公司員工財物管理規(guī)定
各位員工須妥善保管好自己的財物,如:現(xiàn)金、身份證、手機、工資卡、銀行卡、手表、隨身聽等。請將其隨身攜帶或鎖好,切勿放置在床、桌上、洗澡間及洗臉池等處。因放置不當遺失,損失自負。
各位員工在收到公司發(fā)放的工資卡后,應立即修改密碼,并注意保密,不要將密碼告知他人或請別人代為取款。
各位員工應提高警惕,并及時提醒別人收好自己的物品,如發(fā)現(xiàn)有人翻弄別人的床鋪及物品,每人都有義務立即進行制止。
宿舍內(nèi)如暫時無人,最后離開的人應將房門鎖上,即使短時間離開(如離開1分鐘)也必須鎖門。
不允許擅自動用他人物品,如需借用必須征得物品所有人的同意后,方可使用。未經(jīng)允許動用他人物品,情節(jié)嚴重者按盜竊論處。
各種發(fā)到個人的衣物保管責任到人,員工應妥善保管好自己的個人的衣物,將其做好標志,切勿混用,遺失照價賠償。
按公司《員工手冊》規(guī)定,若發(fā)現(xiàn)員工有盜竊行為,應立即予以開除,情節(jié)惡劣者送交公安、司法機關(guān)處理。
公司上級不得向下級借款、借物,員工之間也應拒絕相互借款、借物。若由于錢物未借到而采取打擊報復行為,員工可直接向有關(guān)領(lǐng)導反映和投訴。
有關(guān)宿舍管理和行為規(guī)范方面的其它規(guī)定,按照各中心《員工宿舍管理規(guī)定》和公司《員工手冊》的相關(guān)內(nèi)容執(zhí)行。
第16篇 zz物業(yè)管理服務內(nèi)容及服務標準：保養(yǎng)服務
項目物業(yè)管理服務內(nèi)容及服務標準:保養(yǎng)服務
四、保養(yǎng)服務內(nèi)容及服務標準
服務項目服務內(nèi)容服務標準
基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)養(yǎng)護及巡檢1.每半年對建筑混凝土結(jié)構(gòu)進行巡查,發(fā)現(xiàn)腐蝕、滲漏、開裂和建筑垃圾、污雜物沉積要及時處理。
2.鋼筋保護層損壞應及時修補,以防止鋼筋銹蝕。
3.每年的10月下旬對建筑物的散水進行一次修補。
4.發(fā)現(xiàn)墻體、基礎(chǔ)有嚴重開裂、傾斜的及時采取措施。1.各參數(shù)達到安全要求及正常使用要求;
2.外觀無損壞,不影響環(huán)境。
公共區(qū)域門窗的養(yǎng)護及巡檢1.每季度應對公共區(qū)域的門窗進行一次巡檢,發(fā)現(xiàn)有損壞的及時修繕。
2.每三年對公共區(qū)域的門窗進行一次刷漆翻新。1.各參數(shù)達到安全要求及正常使用要求;
2.外觀無損壞,不影響環(huán)境。
建筑外飾面及公共區(qū)域內(nèi)裝飾維護保養(yǎng)1.每日對公共樓道進行清潔,擦洗臟污物。
2.每年對建筑外飾面及公共區(qū)域內(nèi)裝飾重點巡檢,發(fā)現(xiàn)的問題及時修繕。1.各參數(shù)達到安全要求及正常使用要求;
2.外觀無損壞,不影響環(huán)境;
道路養(yǎng)護及巡檢1.每年對道路進行一次全面巡檢,發(fā)現(xiàn)問題的及時處理修復。
2.在日常巡查中發(fā)現(xiàn)道路基有嚴重下沉、路面有較大的坑及管道井蓋缺損時,應及時處理。
3.每個季度對交通標識、減速帶等交通設施進行一次巡查,發(fā)現(xiàn)問題及時處理;每年對交通標識進行一次全面修理。完好率:95%
建筑物屋面維護1.平時屋面漏雨及時修復,嚴重漏雨采取修補辦法,不能解決的通知客戶進行挑修屋面。
2.屋頂上的壓頂、出線、屋脊、天溝、檐溝、雨水斗、落水管等每年進行一次全面檢查,有損壞的應及時修復補齊。
水管網(wǎng)運行維護1.日常運行維護檢修內(nèi)容:
1)及時處理出現(xiàn)的問題;
2)特別注意井蓋、雨水篦子的完好情況;
3)檢查各提升泵的運行情況,確保排水可靠;
2.每月維護檢修內(nèi)容:
1)是否有雜物和積水;
2)各閥門是否漏水;
3)應及時處理發(fā)現(xiàn)的問題。
3.每季度維護檢修內(nèi)容:
1)井蓋標識是否正確,井蓋的井圈是否完好;
2)地溝內(nèi)是否有雜物和積水。
3)閥門是否漏水;
4)污水、雨水管道是否排水暢通;
5)清理各提升泵井內(nèi)的雜物,檢修各提升泵;
6)根據(jù)實際情況清掏化糞池。
4.年度維護檢修內(nèi)容:
1)每年4月應對所有雨、污水管網(wǎng)進行一次全面疏通、清淤。
2)每年7月對所有生活熱水井進行一次全面的檢修;對管道進行水壓試驗并檢修漏點,試驗各分路閥門應關(guān)閉嚴密。
3)每年11月上旬應對所有自來水井進行一次全面的檢修并做防凍保護處理;對暖氣管道進行水壓試驗并檢修漏點,試驗各分路閥門應關(guān)閉嚴密。
4)對各井內(nèi)的閥門螺桿及其連接螺栓涂油防銹。完好率:100%
弱電設備維護保養(yǎng)1.每季度第一個月的第一個星期,由設備責任人拆下攝像機的防護罩進行內(nèi)部(鏡頭除外)及防護玻璃的清潔除塵,清潔除塵時須使用干燥、清潔的軟布、毛刷和中性清潔劑(如泡沫清潔劑),以防止產(chǎn)生靜電、磨花、腐蝕攝像機鏡頭,并在《定期維護作業(yè)書》中記錄。
2.對云臺的攝像機進行維修保養(yǎng)時還需對云臺的機械部分加適量的潤滑機油,以確保云臺轉(zhuǎn)動靈活。
3.圖像模糊、看不到監(jiān)控部位等效果不好的攝像鏡頭,必須及時調(diào)好焦距、方向等,保證安裝牢固,并由監(jiān)控中心值班人員確認符合安防使用要求,在《定期維護作業(yè)書》中記錄。
1.各參數(shù)達到安全要求及正常使用要求;
2.能夠?qū)崿F(xiàn)原設計功能,并能夠滿足使用的需要;
3.外觀無損壞,不影響環(huán)境;
4.記錄資料齊全;
5.弱電設備維護保養(yǎng)率100%
水泵維護保養(yǎng)
1.檢查泵的出水壓力是否正常;
2.檢查、調(diào)整各部間隙,緊固基礎(chǔ)螺栓;
3.檢查潤滑狀態(tài),保持轉(zhuǎn)動靈活;
4.檢查或更換易損件及軸封;
5.除去設備表面油污,對外表破損部分進行補漆;
6.視使用情況更換軸承,按規(guī)定加好潤滑油;
7.根據(jù)設備使用情況進行部分或全部解體檢查或清洗,調(diào)整水平度。
8.日常巡查工作內(nèi)容:
1)檢查電源指示燈應正常;
2)檢查控制箱門應關(guān)鎖好;
3)檢查轉(zhuǎn)換開關(guān)應在'自動'位置;
4)相關(guān)的區(qū)域應沒有溢水現(xiàn)象;
5)正在運行的雨、污水泵應無異常聲響;
6)管道應沒有漏水現(xiàn)象;
7)發(fā)現(xiàn)有故障的應及時處理,并及時報告。
9.每周檢查
1)每周所有水泵應做一次主/備用泵輪換。
2)做一次手動啟動試驗并做相應的檢查:
3)做日常巡視工作內(nèi)容;
4)每臺泵都應做一次手動啟動試驗,應啟動正常;
5)檢查井內(nèi)不應雜物;
6)檢查各泵出水流量、流速應正常;
7)確認泵在自動位置應能啟動;
8)發(fā)現(xiàn)問題及時處理,并匯報。1.各參數(shù)達到安全要求及正常使用要求;
2.能夠?qū)崿F(xiàn)原設計功能,并能夠滿足使用的需要;
3.外觀無損壞,不影響環(huán)境;
4.運行噪音達標,達到節(jié)能環(huán)保要求;
5.資料齊全;
6.公共設備設施運行正常率達到100%。
排水系統(tǒng)定期檢修1.檢查所有排污閥門是否良好;
2.檢查所有的排水管保養(yǎng)是否良好;
3.檢查集水井運轉(zhuǎn)是否正常,并清除集水井內(nèi)的沙泥和雜物;
4.檢查雨水口和地漏是否暢通;
5.排水管補漆。1.各參數(shù)達到安全要求及正常使用要求;
2.能夠?qū)崿F(xiàn)原設計功能,并能夠滿足使用的需要;
3.外觀無損壞,不影響環(huán)境;
4.運行噪音達標,達到節(jié)能環(huán)保要求;
5.資料齊全;
6.公共設備設施運行正常率達100%
給水系統(tǒng)維護保養(yǎng)1.檢查系統(tǒng)的壓力是否正常;
2.清洗減壓閥的濾網(wǎng)和y型濾網(wǎng);
3.檢查所有的閥門是否正常,如閥桿銹蝕、磨損嚴重等影響開啟、關(guān)閉的都應更換;
4.檢查管道是否良好,要求干凈、無腐蝕現(xiàn)象,無油污,對破損部分應補漆;1.各參數(shù)達到安全要求及正常使用要求;
2.能夠?qū)崿F(xiàn)原設計功能,并能夠滿足使用的需要;
3.外觀無損壞,不影響環(huán)境;
4.運行噪音達標,達到節(jié)能環(huán)保要求;
5.資料齊全;
6.公共設備設施運行正常率達到100%。
自動噴淋系統(tǒng)1.檢查系統(tǒng)的壓力是否正常;
2.檢查所有閥門是否良好;
3.檢查所有噴頭和供水管保養(yǎng)是否良好,要求干凈、無腐蝕等;
4.檢查水泵的運轉(zhuǎn)情況;
5.檢查水泵控制柜的所有功能是否正常運作;
6.開啟系統(tǒng)的泄水閥,測試水力警鈴及壓力開關(guān)是否正常。1.各參數(shù)達到安全要求及正常使用要求;
2.能夠?qū)崿F(xiàn)原設計功能,并能夠滿足使用的需要;
3.外觀無損壞,不影響環(huán)境;
4.運行噪音達標,達到節(jié)能環(huán)保要求;
5.資料齊全;
6.公共設備設施運行正常率達到100%。
消防栓1.檢查所有閥門是否正常,其運作是否良好;
2.檢查所有消火栓是否良好,要求干凈、無腐蝕;
3.檢查水泵的運轉(zhuǎn)情況是否良好;
4.檢查水泵控制柜上的所有功能是否良好;
5.檢查系統(tǒng)流量是否符合要求。消防設備設施完好率100%
污水泵1.檢查水泵絕緣是否良好;
2.檢查馬達聲響是否正常;
3.清除吸水口垃圾,保持正常吸水量;
4.檢查轉(zhuǎn)軸是否良好,并注潤滑油;
5.緊固緊固件;
6.檢查浮球是否良好;
7.檢查控制柜各種功能是否正常。
8.每周檢查
1)每周所有雨、污水泵應做一次主/備用泵輪換。
2)做一次手動啟動試驗并做相應的檢查:
3)做日常巡視工作內(nèi)容;
4)每臺泵都應做一次手動啟動試驗,應啟動正常;
5)檢查井內(nèi)不應雜物;
6)檢查各泵出水流量、流速應正常
7)確認泵在自動位置應能啟動;
8)發(fā)現(xiàn)問題及時處理,并匯報;
9.每季度檢修
1)對所有污水泵積水坑作一次清掏或反沖洗。
2)對所有污水泵的控制電路作一次檢查。
3)對所有污水泵的進水口進行清理。
4)檢查水浮開關(guān)位置應正常。
5)發(fā)現(xiàn)問題應及時處理,并匯報。
10.年度檢修
1)每年11月份對所有污水泵進行一次全面檢修。
2)把泵拆下來,對泵體去銹、刷防銹防腐漆等。
3)必要時解體更換軸承、水封等。
4)對所有的固定螺絲緊固,銹蝕的應更換。
5)對繞組及線纜做一次絕緣搖測,用500v的搖表,其絕緣阻值應不小于0.5mω。
6)對控制箱內(nèi)的各壓線點緊固。
7)檢查浮球開關(guān)完好情況。
8)發(fā)現(xiàn)問題應及時處理。1.各參數(shù)達到安全要求及正常使用要求;
2.能夠?qū)崿F(xiàn)原設計功能,并能夠滿足使用的需要;
3.外觀無損壞,不影響環(huán)境;
4.運行噪音達標,達到節(jié)能環(huán)保要求;
5.資料齊全;
6.公共設備設施運行正常率達到100%。
軸流風機1.檢查風機運轉(zhuǎn)中有無異常振動及雜音;
2.緊固風機吊架螺栓及相鄰風道吊架螺栓;
3.風機表面及吊架進行保潔(如必要除銹、刷漆);
4.軸承加注潤滑油脂。1.各參數(shù)達到安全要求及正常使用要求;
2.能夠?qū)崿F(xiàn)原設計功能,并能夠滿足使用的需要;
3.外觀無損壞,不影響環(huán)境;
4.運行噪音達標,達到節(jié)能環(huán)保要求;
5.資料齊全。
冷卻水塔1.檢查進出水溫差;
2.檢查布水管出水口是否臟堵;
3.軸承及其它轉(zhuǎn)動部分加注潤滑油;
4.調(diào)整、更換風扇皮帶;
5.檢查軸承磨損情況;
6.閥門支架除銹、刷漆。1.各參數(shù)達到安全要求及正常使用要求;
2.能夠?qū)崿F(xiàn)原設計功能,并能夠滿足使用的需要;
3.外觀無損壞,不影響環(huán)境;
4.運行噪音達標,達到節(jié)能環(huán)保要求;
5.資料齊全;
6.公共設備設施運行正常率達到100%。
冷卻水泵1.檢查水泵運行是否平穩(wěn),有無雜音或噪音過大;
2.檢測運行中電機及軸承溫度是否在允許范圍之內(nèi);
3.檢查水泵有無漏水現(xiàn)象;
4.檢查進出口閥門是否正常啟閉;
5.清理進口過濾器濾芯及檢查有無損壞;
6.校對電機、水泵軸心對中;
7.解體檢查葉輪、泵軸、軸承磨損情況,軸承加注潤滑油;
8.電機、泵體、進出口閥及基座外部清潔;
9.電機、泵體、進出口閥、管道及基座除銹、刷漆。1.各參數(shù)達到安全要求及正常使用要求;
2.能夠?qū)崿F(xiàn)原設計功能,并能夠滿足使用的需要;
3.外觀無損壞,不影響環(huán)境;
4.運行噪音達標,達到節(jié)能環(huán)保要求;
5.資料齊全;
6.公共設備設施運行正常率達到100%。
冷凍水泵1.檢查運行是否平穩(wěn),有無異常聲音及振動過大;
2.檢測運行中電機及軸承溫度是否在允許范圍之內(nèi);
3.檢查水泵有無漏水現(xiàn)象;
4.檢查進出口閥門是否正常啟閉;
5.清理進口過濾器濾芯及檢查有無損壞;
6.校對電機、水泵軸心對中;
7.解體檢查葉輪、泵軸、軸承磨損情況,軸承加注潤滑油;
8.電機、泵體、進出口閥及基座外部清潔;
9.電機、泵體、進出口閥、管道及基座除銹、刷漆。1.各參數(shù)達到安全要求及正常使用要求;
2.能夠?qū)崿F(xiàn)原設計功能,并能夠滿足使用的需要;
3.外觀無損壞,不影響環(huán)境;
4.運行噪音達標,達到節(jié)能環(huán)保要求;
5.資料齊全;
6.公共設備設施運行正常率達到100%。
新風機組1.檢查送風管道和閥門是否泄漏;
2.更換潤滑油;
3.停車對其設備表面進行保潔,濾網(wǎng)進行清洗;
4.檢查防火閥是否處于開啟狀態(tài);
5.檢查機組運行是否平穩(wěn);
6.緊固緊固件,如底座、聯(lián)軸件;
7.管路進行清潔;
8.檢查三角帶磨損情況(如必要予以換新),皮帶輪是否處于同一平面(如必要予以調(diào)整)。1.各參數(shù)達到安全要求及正常使用要求;
2.外觀無損壞,不影響環(huán)境;
3.運行噪音達標,達到節(jié)能環(huán)保要求;
4.資料齊全;
5.公共設備設施運行正常率達到100%。
送排風機及消防排煙加壓送風機1.檢查風門及防火閥、排煙閥是否靈活;
2.檢查風機運轉(zhuǎn)中有無雜音,運行是否平穩(wěn);
3.檢查電機軸承溫度是否正常;
4.轉(zhuǎn)動部分加注潤滑油脂;
5.消防用風機試運轉(zhuǎn);
6.檢查軟連接是否完好;
7.檢查風機吊架、風道等有無松動;
8.檢查風機吊架、風道吊架有無銹蝕(若有除銹刷漆)。1.各參數(shù)達到安全要求及正常使用要求;
2.能夠?qū)崿F(xiàn)原設計功能,并能夠滿足使用的需要;
3.外觀無損壞,不影響環(huán)境;
4.運行噪音達標,達到節(jié)能環(huán)保要求;
5.資料齊全;
6.公共設備設施運行正常率達到100%。
空調(diào)補水泵1.檢查水泵運轉(zhuǎn)是否平穩(wěn),有無雜音及振動過大;
2.檢查水泵有無漏水;
3.檢查進出口閥及壓力表是否正常;
4.解體檢查葉輪、泵軸及軸承磨損情況,軸承加注潤滑油;
5.外部清潔、除銹、刷漆;
6.緊固地腳螺絲。1.各參數(shù)達到安全要求及正常使用要求;
2.能夠?qū)崿F(xiàn)原設計功能,并能夠滿足使用的需要;
3.外觀無損壞,不影響環(huán)境;
4.運行噪音達標,達到節(jié)能環(huán)保要求;
5.資料齊全;
6.公共設備設施運行正常率達到100%。
二次供水1.清潔;
2.檢查浮球閥是否正常。
3.水位計顯示良好
4.檢查泄水閥、溢流管是否正常
5.二次供水應辦理衛(wèi)生防設部門核發(fā)的'供水衛(wèi)生許可證',并張貼于醒目處。
6.保持供水設施周圍的環(huán)境整潔,每周檢查一次。
7.水箱水池要加蓋加鎖,并每年清洗消毒一次。
8.保證供水安全,每年進行二次水質(zhì)化驗?；瀱螒９芎靡詡潆S時檢查。
9.供水管理與操作人員應按規(guī)定進行健康檢查,并取得健康合格證。
10.保證供水不間斷,大修時要按相關(guān)要求提前通知。
誘導風機1.檢查風機運轉(zhuǎn)中有無異常振動及雜音;
2.緊固風機吊架螺栓及相鄰風道吊架螺栓;
3.風機表面及吊架進行保潔(如必要除銹、刷漆);
4.軸承加注潤滑油脂。
電機維護保養(yǎng)1.使用中的電機應至少每班進行次巡視檢查。根據(jù)實際情況對電機進行定期的維護保養(yǎng):一般負載率在0.5以上的電機每半年進行一次小修、每兩年進行一次大修,其余每年一次小修、每三年一次大修。電動機出現(xiàn)故障及時修理或更換。
2.電機日常巡查:
1)應保持電動機清潔,進、出風口必須保持暢通,不允許有水滴、油污和其他雜物落入電動機的內(nèi)部;
2)運行時,電動機的負載電流不得超過額定值;2檢查三相電流是否平衡,三相電流中任一相電流與三相電流的平均值之差不允許超過10%,超過此值說明電動機有故障,必須查明原因消除故障后,才能繼續(xù)運行;
3)檢查電動機的電壓、頻率應正常,并同時檢查三相電壓應對稱;
4)檢查電動機不應有漏油等現(xiàn)象;
5)檢查電動機外殼的溫度應正常;
6)檢查電動機的振動、噪音及是否有不正常氣昧,是否冒煙。如發(fā)現(xiàn)有不正常振動噪聲及不正常焦味時,應立即停車檢查,待消除后才可繼續(xù)運行1.各參數(shù)達到安全要求及正常使用要求;
2.能夠?qū)崿F(xiàn)原設計功能,并能夠滿足使用的需要;
3.外觀無損壞,不影響環(huán)境;
4.運行噪音達標,達到節(jié)能環(huán)保要求;
5.資料齊全;
6.公共設備設施運行正常率達到100%。
日常報修處理接到保修電話10分鐘到達現(xiàn)場維修及時率100%
照明燈、疏散燈及其他燈具維修維護1.每日記錄檢查情況及時更換檢修;
2.每月全面檢查檢修一次;
3.保持照明潔凈。維修維護率100%
維修工程質(zhì)量1.建立合理有效的工作質(zhì)量監(jiān)督機制和回訪制度;
