物業(yè)管理費(fèi)用預(yù)算方案【16篇】

發(fā)布時(shí)間：2023-12-01 20:42:06 查看人數(shù)：10

物業(yè)管理費(fèi)用預(yù)算方案

第1篇物業(yè)管理費(fèi)用預(yù)算方案

概念解說:

物業(yè)管理費(fèi)預(yù)算方案是企業(yè)將其物業(yè)的管理外包給他人(物業(yè)管理公司),并由物業(yè)管理公司制作物業(yè)管理費(fèi)用的預(yù)算方案(報(bào)價(jià)),作為雙方確定物業(yè)管理費(fèi)用的依據(jù)。

××××物業(yè)管理費(fèi)開支預(yù)算方案

受××公司的委托我們根據(jù)開展管理服務(wù)工作所需要的工作量,結(jié)合本物業(yè)公司實(shí)際情況,現(xiàn)將有關(guān)管理費(fèi)用開支預(yù)算列排如下:

一、設(shè)管理員0.5名(含工資福利等)

0.5×2500=1250元/月

水電工0.5名(含工資福利等)

0.5×1800=900元/月

二、保安員7名(含工資福利、裝備、培訓(xùn)等)

7×1500=10500元/月

三、清潔工2名(含工資、福利、物料損耗等)

1200×2=2400元/月

四、清洗水池

上水池30立方米×2=60立方米,下水池20×2=40立方米共100立方米7元/立方米/月

7×100÷3=233元/月

五、市政管道清疏3.8元/戶/月共123戶

3.8×123=467.4元/月

六、抽糞共8組300元/組(一年一次)

8×300÷12=200元/月

七、公共環(huán)境滅'四害'費(fèi)用100元/月

100×l=100元/月

八、綠化保養(yǎng)200元/月

1×200=200元/月

九、公共設(shè)備保養(yǎng)(水泵、浮球、相關(guān)開關(guān)、機(jī)本體、翻新等)

1元/戶/月按123戶算為

1×123=123元

十、公用樓層開關(guān)、燈泡更換等l元/戶/月

按123戶算為 1×123=123元

十一、低壓電房保養(yǎng)費(fèi)約20元/月

十二、辦公費(fèi)用、水電、紙張文具及電話費(fèi)等約為150元/月

以上支出共16666.40元/月

零星維修占總額1%=16666.40×l%=166.66元

稅費(fèi)占總額5.7%=16666.40×5.7%=949.99元

公司酬金占總額10%=16666.40×10%=1666.64元/月

總支出:16666.40+166.66+949.99+1666.64=19449.63元/月

注明:

1.對(duì)大院內(nèi)的公司將提供有償服務(wù),具體見附頁(yè)。

2.室內(nèi)疏通部分,將免費(fèi)為租戶做疏通處理。

3.對(duì)于部分設(shè)施修繕,我處將根據(jù)具體項(xiàng)目以人工費(fèi)和材料費(fèi)的方式進(jìn)行報(bào)價(jià)。人工具體費(fèi)用如下(包材料):

砌單面墻:12~15元/平方米鋪瓷片15元/平方米扇灰5元/平方米(包材料)

批蕩8元/平方米拆裝平門50元/平方米排水管更換(自排管)15元/米排污管更換35元/米(若有部分費(fèi)用涉及淤泥清運(yùn)費(fèi)用則另行計(jì)算)

4.因沒有維修基金,對(duì)于維修規(guī)模、金額較大的修繕、維護(hù),更換工程由物業(yè)所有者負(fù)責(zé)工程費(fèi)用或委托我司進(jìn)行,如:洗外墻、設(shè)備更換、房屋結(jié)構(gòu)加固等。

廣州××物業(yè)管理有限公司

2002年1月13日

第2篇高檔住宅樓盤前期介入物業(yè)管理方案2

第二篇前期介入的工作內(nèi)容

1.前期介入的一般程序:由地產(chǎn)、物業(yè)雙方確定工作內(nèi)容要求;并物業(yè)組成前期工作小組;制定工作計(jì)劃并按照計(jì)劃實(shí)施。

2.前期介入的工作內(nèi)容:前期介入主要分五個(gè)階段實(shí)現(xiàn):規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、營(yíng)銷策劃階段和施工建設(shè)階段,驗(yàn)收階段,項(xiàng)目入伙交付業(yè)主使用。

第一節(jié):規(guī)劃設(shè)計(jì)階段介入

規(guī)劃設(shè)計(jì)階段包括:

物業(yè)對(duì)項(xiàng)目總體設(shè)計(jì)、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、設(shè)備配套、新材料、新技術(shù)、管理用房、生態(tài)環(huán)保、公共空間、景觀配置、綠化配置、室內(nèi)配置、房屋單體、智能化配置、管理用房等方面應(yīng)注意的內(nèi)容提出合理劃建議。

規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)估的程序:

1.地產(chǎn)提前1 個(gè)月向物業(yè)提出書面知會(huì),要求物業(yè)參與某項(xiàng)具體項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的評(píng)估,并提供評(píng)估報(bào)告。

2.物業(yè)接到書面知會(huì)后,于3日內(nèi)回復(fù),由相關(guān)部門牽頭組成評(píng)估小組,并向地產(chǎn)提交評(píng)估所需的開發(fā)資料目錄。

3.開發(fā)資料包括:企劃文件(市場(chǎng)調(diào)研、產(chǎn)品定位、目標(biāo)客戶定位、目標(biāo)客戶資料);設(shè)計(jì)文件(規(guī)劃圖、建筑、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)說明書、給水排水設(shè)計(jì)說明書、電氣設(shè)計(jì)說明書、弱電設(shè)計(jì)說明書、采暖通風(fēng)空調(diào)設(shè)計(jì)說明書、動(dòng)力設(shè)計(jì)說明書、交通分析、綠化分析、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等)。

4.地產(chǎn)接到資料目錄后及時(shí)內(nèi)向物業(yè)提供具體資料,對(duì)不能提供的資料,書面知會(huì)物業(yè),并于一周內(nèi)組織所屬項(xiàng)目、設(shè)計(jì)、工程、營(yíng)銷等部門召開項(xiàng)目說明會(huì),介紹項(xiàng)目情況并解答疑問。

5.物業(yè)接到開發(fā)資料后一周內(nèi),組織評(píng)估小組研究,完成項(xiàng)目及類似典型項(xiàng)目的實(shí)地考察。

6.評(píng)估小組根據(jù)開發(fā)資料中針對(duì)項(xiàng)目評(píng)估細(xì)則所列內(nèi)容,及項(xiàng)目說明會(huì)、實(shí)地考察情況,于一周內(nèi)詳細(xì)編寫完成《項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)估報(bào)告》,并提交物業(yè)相關(guān)部門。

7.物業(yè)相關(guān)部門在評(píng)估小組提交報(bào)告3日內(nèi),組織公司評(píng)審組對(duì)《項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)估報(bào)告》進(jìn)行評(píng)審。

8.評(píng)估小組根據(jù)物業(yè)公司評(píng)審會(huì)議的意見,于3日內(nèi)完成對(duì)《項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)估報(bào)告》的修改。

9.經(jīng)修改的《項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)估報(bào)告》由物業(yè)公司相關(guān)部門組織相關(guān)評(píng)審組成員會(huì)簽后,提交物業(yè)公司總經(jīng)理審核簽發(fā)。

10.物業(yè)公司總經(jīng)理簽發(fā)后,評(píng)估報(bào)告提交地產(chǎn)公司。

11.項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)總體評(píng)估要點(diǎn):

住宅區(qū)規(guī)劃功能區(qū)分合理,居住私密性和社區(qū)交流協(xié)調(diào)。

住宅區(qū)道路交通規(guī)劃合理,車流人流組織兼顧,停車位充足。

建筑與自然和諧,采光、通風(fēng)充足,環(huán)境優(yōu)美。

生活便利,基本生活配套齊全,出行便捷。

設(shè)備、設(shè)施保障充分,水、電、煤、電信、廣播電視、電梯、污水處理等可靠完善。

注重環(huán)境生態(tài),使用環(huán)保、節(jié)能等環(huán)保材料、設(shè)備設(shè)施。

安全防衛(wèi)設(shè)計(jì)完備,運(yùn)用先進(jìn)技防手段,安全及消防配置充分。

智能化配置先進(jìn),網(wǎng)絡(luò)資源充分,便于數(shù)字化小區(qū)建設(shè)。

便于物業(yè)組織管理,節(jié)約管理成本。

各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在同類住宅區(qū)中水平領(lǐng)先。

項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)分類評(píng)估要點(diǎn):

1.安保布局

a) 便于安保管理區(qū)域分割,消除管理死角。

b) 便于安保管理視線的巡查,避免管理的盲點(diǎn)。

c) 人員及車輛各級(jí)出入口設(shè)置清晰,便于動(dòng)態(tài)管理。

d) 安保設(shè)備設(shè)施配置齊全,可采取有效措施防范。

e) 安保技防措施完備,形成多層次的安保體系,信息匯總通暢,反應(yīng)快速。

2.消防布局

a)消防設(shè)備、設(shè)施配置(滅火器、消防箱、室內(nèi)(外)消防栓、消防泵、煙感、自動(dòng)噴淋等)充分合理,使用可靠。

b) 消防車道設(shè)置合理,其位置及轉(zhuǎn)變半徑符合國(guó)家規(guī)范。

c) 消防登高面(場(chǎng)地)設(shè)置合理,其位置及面積符合國(guó)家規(guī)范。

d) 消防通道、門、墻、避難區(qū)設(shè)置合理,符合國(guó)家規(guī)范。

3.交通布局

a) 各級(jí)道路的功能分配充分合理,有層次感,線路清晰,便于分流管理。

b) 主要道路和出入口人車分流,在設(shè)計(jì)和設(shè)施配置上考慮到限速要求及回車余地。

c) 機(jī)動(dòng)車位配置充分(一般住宅不少于戶數(shù)的2:1、另加訪客車位占車位數(shù)的 5%,聯(lián)排別墅等高標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)按戶數(shù) 1:1, 另加訪客車位占車位數(shù)的10%)。非機(jī)動(dòng)車位配置充分(一般住宅不少于戶數(shù)1:1.5,以上指標(biāo)可以按照不同地區(qū)需求進(jìn)行調(diào)整),便于停放。

d) 有條件,宜設(shè)置地下機(jī)動(dòng)車停車庫(kù),應(yīng)符合國(guó)家規(guī)范。

4.生活配置

a) 根據(jù)小區(qū)周邊(1公里范圍)市場(chǎng)、商業(yè)配套狀況設(shè)置充足市政、商業(yè)用房。

b) 一般應(yīng)考慮超市、菜市場(chǎng)、醫(yī)療、教育、郵政、銀行、餐飲、美容美發(fā)、建材、文化娛樂、交通等的配套服務(wù)功能。

c) 如住宅區(qū)設(shè)置商業(yè)配套,宜獨(dú)立集中,并事先規(guī)劃商業(yè)功能的劃分和商業(yè)經(jīng)營(yíng)的配套條件,應(yīng)盡量避免產(chǎn)生干擾。如利用住宅層設(shè)置營(yíng)業(yè)場(chǎng)所,出入口或樓梯須與住宅分開。

d) 如住宅區(qū)設(shè)置會(huì)所,宜獨(dú)立設(shè)計(jì)。會(huì)所面積、活動(dòng)項(xiàng)目宜根據(jù)住宅區(qū)面積、檔次、經(jīng)營(yíng)方式合理配置。例如:一般10萬(wàn)平方米以上的住宅小區(qū)宜設(shè)置項(xiàng)目:健身、乒乓、閱覽、兒童活動(dòng)室、棋牌、桌球、多功能廳等;面積在400平方米左右,住宅區(qū)建筑面積每增加10萬(wàn)平方米會(huì)所面積增加200平方米。

(指標(biāo)供參考)

5.設(shè)備配套

a) 水、電、煤、電信、廣播電視、污水處理等的設(shè)計(jì)容量應(yīng)能滿足使用需要,并留有適當(dāng)擴(kuò)展余地。

b) 配電、水泵、電梯、中央空調(diào)的設(shè)備定型成熟可靠。

c) 溝、管、渠、井的設(shè)置合理,便于維護(hù)保養(yǎng)。

d) 公共照明、樓道照明配置合理。公共照明數(shù)量、亮度、位置合適,宜采用節(jié)能裝置。樓道照明十層以下住宅宜采用節(jié)能自熄開關(guān),十八層以上高層住宅宜應(yīng)設(shè)疏散誘導(dǎo)照明和燈光疏散指示標(biāo)志。

e) 配電房、水泵房、電梯機(jī)房、中央空調(diào)機(jī)房等設(shè)備房設(shè)計(jì)應(yīng)符合國(guó)家規(guī)范。水泵房不應(yīng)設(shè)在住宅建筑內(nèi),給水泵房?jī)?nèi)不應(yīng)有污水管穿越,電梯井不應(yīng)緊鄰臥室,緊鄰書房及起居室時(shí),應(yīng)采取隔音措施。

6.智能化配置

a) 安保智能化一般可配置紅外線周界防越系統(tǒng)、門禁可視對(duì)講系統(tǒng)、小區(qū)巡更系統(tǒng),電視監(jiān)控

系統(tǒng)、車輛道閘管理系統(tǒng)、室內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)、電梯內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)、居家安防系統(tǒng)等,并與中央控制中心聯(lián)網(wǎng)。

b) 網(wǎng)絡(luò)智能化一般可配置社區(qū)寬帶、電子公告牌、社區(qū)物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)系統(tǒng)。

c) 設(shè)備管理智能化一般可配置公共照明管理系統(tǒng)、停車庫(kù)管理系統(tǒng)、電梯運(yùn)行狀態(tài)管理系統(tǒng)、消防管理系統(tǒng)、配電及給排水管理系統(tǒng)、家庭表具管理系統(tǒng)、煤氣泄漏報(bào)警系統(tǒng)、緊急廣播系統(tǒng)等,并與中央控制中心聯(lián)網(wǎng)。

d) 中央控制中心位置宜管理處相鄰相近,布線系統(tǒng)應(yīng)分考慮與中央控制中心的距離和由此造成的信號(hào)衰減。

e) 智能化設(shè)備和技術(shù)應(yīng)考慮技術(shù)先進(jìn)性、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)化、網(wǎng)絡(luò)開放性、系統(tǒng)可靠性及可擴(kuò)性,采用成熟產(chǎn)品。

7.房屋單體

a) 屋面應(yīng)充分考慮到防水及隔熱效果,可上人屋面及屋頂花園滿足其特殊要求。

b) 墻體應(yīng)充分考慮到防水、隔熱、隔音效果。

c) 樓板厚度與隔音符合國(guó)家規(guī)范。

d) 住宅分戶門宜采用統(tǒng)一制作的安全防衛(wèi)門。

e) 住宅外窗應(yīng)考慮開啟方便,尺度(安裝空調(diào)要求),隔音防水效果好,不宜近距離直接面對(duì)其他住戶的門窗。

f) 廚房設(shè)計(jì)應(yīng)遵循洗、切、炒流線,操作面長(zhǎng)度宜在2―3米,燃?xì)鉄崴魑恢煤侠?灶宜避開窗口設(shè)置。

g) 衛(wèi)生間不應(yīng)直接開向起居房,餐廳或廚房不應(yīng)布置在下屋住戶廚房、臥室、起居房和餐廳上層,有上下水的潔具宜盡量避開臥室墻面布置。

h) 廚房、衛(wèi)生間隔樓板及墻身應(yīng)充分考慮防水隔聲設(shè)置,地漏位置合理,便于檢修。

i) 管道、管線布局合理、互不干擾碰撞,尺寸符合國(guó)家規(guī)范,管道井檢修孔應(yīng)設(shè)置合理,便于檢修。

j) 宜采用垂直煙道,斷面尺寸充分(一般不少于250mm),應(yīng)有防止油煙回流和串煙措施。出屋頂口高度適中,高層宜安裝無(wú)動(dòng)力風(fēng)帽。

k) 底層地坪應(yīng)充分考慮防潮措施。

l) 房型設(shè)計(jì)應(yīng)考慮生活習(xí)慣,不宜引起裝修時(shí)的大改動(dòng)(敲墻、再次分隔等)。

m) 有上部屋面陽(yáng)臺(tái)或管道可直接下至下一層屋面(陽(yáng)臺(tái))時(shí),應(yīng)考慮防盜措施。

n) 陽(yáng)臺(tái)欄桿或欄板高度合理(一般不少于1.10m),宜采用垂直桿件,桿件距小于0.10m,防止兒童攀爬。

8.室內(nèi)配置

a) 室內(nèi)空調(diào)機(jī)位設(shè)置合理,應(yīng)與家具布置一并考慮。臥室內(nèi)宜避免對(duì)床直吹。

b) 室外空調(diào)機(jī)位應(yīng)考慮外墻美觀、設(shè)置統(tǒng)一機(jī)座、安全隱蔽。

c) 室外空調(diào)機(jī)位應(yīng)考慮安裝及維修便利。距離過近而對(duì)吹的室外機(jī)應(yīng)相互錯(cuò)開,與鄰套住宅機(jī)座相

d) 鄰時(shí),應(yīng)采取安全隔離措施。

e) 空調(diào)機(jī)冷凝水和隔霜水應(yīng)設(shè)專管排放,或接入陽(yáng)臺(tái)排水系統(tǒng)。

f) 室內(nèi)空調(diào)洞位置合理,應(yīng)靠近室內(nèi)機(jī)位,管中應(yīng)距地2.2米左右,向外傾斜10度左右。

g) 當(dāng)戶型或廳房過大時(shí),應(yīng)考慮柜式空調(diào)的要求。

h) 如使用小型中央空調(diào),層高應(yīng)大于3.3m,并留有室外機(jī)位置。

i) 室內(nèi)各類插座、開關(guān)位置合理,應(yīng)與家俱布置和使用習(xí)慣一并考慮。配電箱配出回路設(shè)計(jì)分配合理。

j) 電視、信息(電話和數(shù)據(jù))插座宜在主臥、起居、書房分別設(shè)置,且不宜并行設(shè)置。

k) 聯(lián)排別墅及躍層宜在二層設(shè)置進(jìn)戶對(duì)講。

l) 高檔住宅宜考慮居家安防系統(tǒng)的配置及擴(kuò)展功能。

9.綠化配置

a) 綠化布局合理,喬木、灌木、花、草的配置層次豐富,數(shù)量品種充足,造型優(yōu)美。

b) 綠化率、集中綠地率設(shè)置合理,分布均衡,集中綠地位置適中,便于人流自然匯聚。

c) 綠化品種適宜當(dāng)?shù)貧夂驐l件,以變色觀葉植物為主,茂盛期長(zhǎng),成活率高,抗病蟲性好。

d) 綠化品種便于養(yǎng)護(hù),養(yǎng)護(hù)成本節(jié)約。

e) 綠化布局不遮擋住宅采光,便于人行通行,宜考慮行走習(xí)慣。

f) 綠化品種宜無(wú)污染,兼具吸收有害污染功能(如尾氣)。

g) 主干道兩側(cè)及集中綠地宜有大型樹木。

10.景觀配置

a) 景觀裝飾布局合理,宜處于相對(duì)而言對(duì)人流集中的區(qū)域。

b) 采用水景應(yīng)考慮水系的水質(zhì)、清理、保潔、排泄、補(bǔ)充、養(yǎng)護(hù)。

c) 水系岸床設(shè)計(jì)應(yīng)考慮防滲漏效果。

d) 不宜在小區(qū)內(nèi)設(shè)置深度超過1米的水系,并有防護(hù)或警示。如利用自然河道水系超過1.5米,,還應(yīng)配置相應(yīng)的救生設(shè)備、設(shè)施。

e) 景觀裝飾應(yīng)便于清潔、養(yǎng)護(hù),宜采用牢度較高、不易污染、損壞、變型、破舊的材料。

f) 泛光照明不影響住戶,不造成光污染。

11.公共空間

a) 應(yīng)充分考慮雨水排泄能力的設(shè)計(jì),避免排泄不暢通。

b) 宜設(shè)置可開展社區(qū)活動(dòng)的集中場(chǎng)所及避難場(chǎng)所。

c) 公共活動(dòng)區(qū)域分布合理、均衡,位置適中,并盡量減少對(duì)住戶的影響。

d) 綠化及保潔用水取水口設(shè)置合理(一般距離不大于150m)。

e) 各類表具、表箱設(shè)置合理,便于查看、收發(fā)。樓道內(nèi)應(yīng)設(shè)置公告欄,宜預(yù)留牛奶箱,休閑椅位置,室外信報(bào)箱應(yīng)有防雨措施。

f) 樓宇入口處及公共場(chǎng)所宜考慮殘障人員出入,宜設(shè)置無(wú)障礙通道和設(shè)施。

g) 公共空間的道路、踏步、坡道應(yīng)考慮老人、小孩等行動(dòng)不便人員,宜設(shè)置相應(yīng)保護(hù)措施。

h) 樓道、樓梯、過道便于家具搬運(yùn)、人員不易碰撞。

12.生態(tài)環(huán)保

a) 住宅區(qū)內(nèi)無(wú)污染環(huán)境的生產(chǎn)性經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目。

b) 住宅區(qū)內(nèi)污水處理排放符合國(guó)家規(guī)范。

c) 住宅區(qū)內(nèi)無(wú)各類污染源。

d) 周邊應(yīng)無(wú)直接或間接嚴(yán)重影響住戶的污染源。

e) 宜采用對(duì)太陽(yáng)能、雨水、綠化枝葉等的再次利用技術(shù)。

f) 垃圾收集宜采用有害、有機(jī)、無(wú)機(jī)的分類收集,宜采用垃圾壓縮或生化技術(shù)處理。

g) 垃圾房及變電房、煤氣調(diào)壓站或其他信號(hào)發(fā)射裝置應(yīng)選擇隱蔽位置,盡量不影響住戶及環(huán)境。

h) 宜在住宅區(qū)內(nèi)形成自然生態(tài)鏈。

13.管理用房

a) 物業(yè)管理處

管理中心功能:經(jīng)理室、接待區(qū)、資料室、辦公區(qū)、會(huì)議室、衛(wèi)生間、中央監(jiān)控。

作業(yè)用房功能:保安值勤室、用具房、維修清潔綠化工具房、

員工休息室、員工生活用房。

總面積:根據(jù)住宅區(qū)管理面積和功能配置。(各地法規(guī)要求不一樣)一般:

管理處用房面積=住宅區(qū)總建筑面積/100*0.2(指標(biāo)供參考)

位置:住宅區(qū)中央,底層。

b) 業(yè)委會(huì)、居委會(huì)(根據(jù)當(dāng)?shù)卣?

功能:辦公室、資料室、會(huì)議室、接待室

面積:根據(jù)具體情況而定

位置:和管理處相對(duì)接近,業(yè)委會(huì)與居委會(huì)可聯(lián)合設(shè)置于一處

14.新材料、新技術(shù)

a) 應(yīng)盡量采用較為成熟并有先例的新材料、新技術(shù)。

b) 試驗(yàn)性新材料、新技術(shù)應(yīng)充分論證,先行試點(diǎn)。

c) 采用新材料、新技術(shù)應(yīng)預(yù)留充足備品備件。

d) 采用新材料、新技術(shù)應(yīng)充分考慮今后的維修養(yǎng)護(hù)便利及成本。

15.管理成本測(cè)算

a) 對(duì)規(guī)劃應(yīng)充分測(cè)算今后產(chǎn)生的管理成本。

b) 管理成本應(yīng)與市場(chǎng)上類似住宅接近,如因規(guī)劃設(shè)計(jì)原因造成差距過大,應(yīng)知會(huì)地產(chǎn)共同協(xié)商,相應(yīng)改進(jìn)規(guī)劃、設(shè)計(jì)。

16.與相似典型項(xiàng)目的比較

a) 相似點(diǎn)

b) 差異點(diǎn)

c) 優(yōu)勢(shì)

d) 劣勢(shì)

第3篇新城項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)指標(biāo)及方案

新星城項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)指標(biāo)及其方案

根據(jù)本公司的服務(wù)宗旨和管理目標(biāo),為搞好新星城項(xiàng)目的管理工作,參照《全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)》和iso9000質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),制訂如下管理指標(biāo)及措施。

序號(hào)欄目名稱國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)計(jì)劃/指標(biāo)管理實(shí)施措施

1房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地管理標(biāo)準(zhǔn)與完好率98%98%落實(shí)責(zé)任人,實(shí)行巡檢制度,記錄建檔,確保房屋完好,無(wú)違章及公共設(shè)施損壞。

2房屋零星小修急修質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和保持期99%100%接到維修通知20分鐘內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng),及時(shí)完成并建立回訪檔案。

3維修工程質(zhì)量合格率和回訪驗(yàn)收率100%100%分項(xiàng)檢查,一步到位,并進(jìn)行回訪,確保質(zhì)量合格,滿足客戶需要。

4電梯、二級(jí)生化、水泵等大型機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)和完好率100%100%以通過國(guó)家相關(guān)質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn),確保使用質(zhì)量。

5街坊道路、路燈、草坪及住宅內(nèi)樓道公共燈具設(shè)備完好率和亮燈率95%98%落實(shí)責(zé)任人養(yǎng)護(hù),實(shí)行巡查監(jiān)管制度,記錄建檔,確保設(shè)施完好,方便使用。

6住宅和非住宅物業(yè)建筑、地下停車庫(kù)內(nèi)消防設(shè)施管護(hù)100%100%落實(shí)責(zé)任人,實(shí)行巡視監(jiān)管制度,記錄建檔,確保設(shè)施完好,方便使用。

7小區(qū)街坊道路管護(hù)措施和完好率100%100%落實(shí)責(zé)任人,實(shí)行巡視監(jiān)管制度,記錄建檔,確保管路完好,方便使用。

8小區(qū)綠化喬灌木、草坪和園林建筑附屬設(shè)施的管護(hù)標(biāo)準(zhǔn)和苗木成活率95%98%落實(shí)責(zé)任人養(yǎng)護(hù),實(shí)行巡查監(jiān)管制度,記錄建檔,確保綠化無(wú)破壞、無(wú)踐踏,無(wú)黃土裸露現(xiàn)象,發(fā)現(xiàn)問題立即修復(fù)。

9管理服務(wù)質(zhì)量投訴處理及時(shí)率95%100%按政策法規(guī)做好管理服務(wù)工作,同時(shí)加強(qiáng)與客戶的溝通,定期舉行客戶懇談會(huì),了解客戶的愿望與要求,滿足客戶的需要。如發(fā)生投訴及時(shí)妥善處理,并做好記錄,建立檔案,跟蹤回訪。

10業(yè)主及使用人對(duì)管理服務(wù)滿意度95%98%加強(qiáng)物業(yè)管理服務(wù)的超前意識(shí),及時(shí)收集客戶的需求信息,盡可能滿足客戶的需要,加強(qiáng)與客戶的溝通和感情聯(lián)絡(luò),以確?？蛻魧?duì)物業(yè)管理的滿意率。

第4篇項(xiàng)目爭(zhēng)創(chuàng)市物業(yè)管理示范住宅小區(qū)實(shí)施方案

項(xiàng)目爭(zhēng)創(chuàng)市物業(yè)管理'示范住宅小區(qū)'實(shí)施工作方案

20**年按**物業(yè)年度規(guī)劃要求及e花園項(xiàng)目物業(yè)管理品質(zhì)提升的需要,提請(qǐng)開展**市物業(yè)管理'示范住宅小區(qū)'創(chuàng)建工作,旨在進(jìn)一步完善小區(qū)的硬件設(shè)施,推動(dòng)小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)更加規(guī)范化、專業(yè)化、精細(xì)化、職業(yè)化,加強(qiáng)行業(yè)交流,多方面吸收物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的創(chuàng)新成果,全面提升小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)品質(zhì),營(yíng)造更加和諧的小區(qū)生活環(huán)境,使業(yè)主能享受到**物業(yè)更加優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)。

為保障創(chuàng)優(yōu)工作質(zhì)量,成功取得**市物業(yè)管理'示范住宅小區(qū)'稱號(hào)及獎(jiǎng)牌,根據(jù)《國(guó)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)》,結(jié)合e花園項(xiàng)目的實(shí)際情況,制定本創(chuàng)優(yōu)工作實(shí)施方案。

一、方案依據(jù)

建住房物[2000]008號(hào)文《全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則》及**市物業(yè)管理'示范住宅小區(qū)'創(chuàng)建申報(bào)要求。

二、創(chuàng)優(yōu)目標(biāo):以較好的成績(jī)通過**市'示范住宅小區(qū)'的檢查考評(píng),獲得市'物業(yè)管理示范住宅小區(qū)'稱號(hào)及獎(jiǎng)牌

物業(yè)公司已從入住辦理開始連續(xù)堅(jiān)持對(duì)e花園項(xiàng)目投入資金,不斷進(jìn)行小區(qū)硬件設(shè)施的整改完善,提升小區(qū)硬件標(biāo)準(zhǔn)和養(yǎng)護(hù)品質(zhì),打造高尚、精品、和諧小區(qū)品牌。

本年度創(chuàng)優(yōu)經(jīng)費(fèi)包括項(xiàng)目整改完善費(fèi)用、資料印刷費(fèi)、接待費(fèi)、增加維修材料費(fèi)等項(xiàng)目,詳見《20**年度e花園項(xiàng)目創(chuàng)優(yōu)費(fèi)用預(yù)算》。

三、組織機(jī)構(gòu)及職責(zé)

1、**物業(yè)針對(duì)e花園項(xiàng)目市優(yōu)創(chuàng)建工作成立了'e花園創(chuàng)優(yōu)工作小組',負(fù)責(zé)市優(yōu)創(chuàng)建領(lǐng)導(dǎo)、支持與督導(dǎo)工作:

工作小組成員如下:

組長(zhǎng):z(**市**物業(yè)服務(wù)有限公司總經(jīng)理)

副組長(zhǎng):z(**市**物業(yè)服務(wù)有限公司副總經(jīng)理)

z(e花園項(xiàng)目經(jīng)理)

組員:z

2、創(chuàng)優(yōu)工作小組工作職責(zé):

1)按照公司創(chuàng)優(yōu)工作要求,負(fù)責(zé)制定小區(qū)《創(chuàng)優(yōu)工作實(shí)施方案》,及時(shí)向公司申報(bào)審批同意;

2)負(fù)責(zé)組織實(shí)施小區(qū)《創(chuàng)優(yōu)工作實(shí)施方案》;

3)組織創(chuàng)優(yōu)工作自查自評(píng),組織各級(jí)檢查發(fā)現(xiàn)缺陷的整改完善工作;

4)按照《創(chuàng)優(yōu)工作考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)》,制定完善物業(yè)服務(wù)中心檔案資料體系,編制小區(qū)《迎檢資料目錄》;

5)組織國(guó)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)及創(chuàng)優(yōu)工作規(guī)劃的員工培訓(xùn);

6)負(fù)責(zé)按預(yù)算使用創(chuàng)優(yōu)經(jīng)費(fèi),提高創(chuàng)優(yōu)工作效益;

7)制訂服務(wù)中心創(chuàng)優(yōu)工作績(jī)效考核激勵(lì)規(guī)定,兌現(xiàn)考核獎(jiǎng)懲結(jié)果;

3、'創(chuàng)優(yōu)工作小組'下設(shè)四個(gè)工作組,分別為資料完善達(dá)標(biāo)組(含財(cái)務(wù))、環(huán)境養(yǎng)護(hù)達(dá)標(biāo)組、設(shè)備養(yǎng)護(hù)達(dá)標(biāo)組和安全防范達(dá)標(biāo)組,各達(dá)標(biāo)工作組的人員構(gòu)成及工作職責(zé)如下。

管理組

組長(zhǎng):z

組員:z

資料完善達(dá)標(biāo)組

組長(zhǎng):z

組員:z

工作職責(zé):

1)對(duì)照《標(biāo)準(zhǔn)》及小區(qū)《迎檢資料目錄》,收集、整理、完善、匯編、裝訂全部迎檢資料;

2)對(duì)照小區(qū)《迎檢資料目錄》,負(fù)責(zé)檔案資料管理質(zhì)量達(dá)標(biāo);

3)組織實(shí)施社區(qū)文化活動(dòng),宣傳小區(qū)創(chuàng)優(yōu)工作及創(chuàng)優(yōu)工作成果,發(fā)動(dòng)小區(qū)住戶積極參與創(chuàng)優(yōu)活動(dòng),大力營(yíng)造和諧社區(qū)氛圍。

環(huán)境養(yǎng)護(hù)達(dá)標(biāo)組:

組長(zhǎng):z

組員:z

工作職責(zé):

1)負(fù)責(zé)小區(qū)清潔服務(wù)品質(zhì)和綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)品質(zhì)達(dá)標(biāo),為資料組提供符合iso9000質(zhì)量體系、規(guī)范的清潔服務(wù)和綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)質(zhì)量記錄資料。

設(shè)備養(yǎng)護(hù)達(dá)標(biāo)組

組長(zhǎng):z

組員:z

工作職責(zé):

2)負(fù)責(zé)實(shí)施小區(qū)硬件設(shè)施整改完善項(xiàng)目;

3)負(fù)責(zé)小區(qū)機(jī)電設(shè)備、設(shè)備房、公共設(shè)施及房屋外觀的維修養(yǎng)護(hù)質(zhì)量達(dá)標(biāo);

4)為資料組提供符合iso9000質(zhì)量體系、規(guī)范的設(shè)備設(shè)施養(yǎng)護(hù)服務(wù)質(zhì)量記錄資料。

安全防范達(dá)標(biāo)組

組長(zhǎng):z

組員:z

工作職責(zé):

1)負(fù)責(zé)小區(qū)治安防范服務(wù)、消防監(jiān)控服務(wù)和車輛停放服務(wù)質(zhì)量達(dá)標(biāo);

2)負(fù)責(zé)完善小區(qū)安全防范網(wǎng)絡(luò)和群防體系建設(shè),持續(xù)確保小區(qū)零案件發(fā)生;

3)負(fù)責(zé)準(zhǔn)軍事化的護(hù)管隊(duì)伍管理及宿舍內(nèi)務(wù)衛(wèi)生達(dá)標(biāo);

4)負(fù)責(zé)為資料組提供符合iso9000質(zhì)量體系、規(guī)范的安全防范服務(wù)質(zhì)量記錄資料。

四、工作階段及任務(wù)

小區(qū)市優(yōu)創(chuàng)建工作自20**年*月*日開始,*月初'市優(yōu)示范住宅小區(qū)'考評(píng)完畢、公司組織總結(jié)后結(jié)束。分四個(gè)實(shí)施階段,具體安排如下:

1、宣傳動(dòng)員及準(zhǔn)備階段(*月*日--*月*日)

1)公司召開物業(yè)服務(wù)中心主管級(jí)以上員工會(huì)議:發(fā)布公司創(chuàng)市優(yōu)工作規(guī)劃,組織《國(guó)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)》培訓(xùn),部署公司創(chuàng)市優(yōu)工作總體安排,明確公司職能部門與物業(yè)服務(wù)中心的分工協(xié)作,要求各部門團(tuán)結(jié)互助、齊心協(xié)力、分工合作、全身心投入創(chuàng)優(yōu)工作。

2)公司品質(zhì)部負(fù)責(zé)《創(chuàng)優(yōu)資料匯編目錄》的擬定及創(chuàng)優(yōu)工作培訓(xùn)。

3)行政人事部通過內(nèi)部培訓(xùn)向全體員工宣傳創(chuàng)優(yōu)工作意義,物業(yè)服務(wù)中心利用小區(qū)宣傳欄、溫馨提示欄及致小區(qū)住戶的公開信等形式,向小區(qū)住戶宣傳'創(chuàng)優(yōu)工作',廣泛動(dòng)員住戶積極參加小區(qū)創(chuàng)建工作,贏得小區(qū)廣大住戶的支持與配合。

4)物業(yè)服務(wù)中心根據(jù)《國(guó)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)》,制定小區(qū)《創(chuàng)優(yōu)工作實(shí)施方案》,及時(shí)申報(bào)公司審批同意。

5)物業(yè)服務(wù)中心召開全體員工動(dòng)員大會(huì),發(fā)布小區(qū)《創(chuàng)優(yōu)工作實(shí)施方案》,安排布置小區(qū)創(chuàng)優(yōu)工作,激發(fā)員工創(chuàng)優(yōu)工作熱情和創(chuàng)造性工作。

6)物業(yè)服務(wù)中心組織全體員工認(rèn)真學(xué)習(xí)《國(guó)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)》和小區(qū)《創(chuàng)優(yōu)工作實(shí)施方案》。

2、重點(diǎn)難點(diǎn)突破階段(*月*日--*月*日)(詳見附各小組工作計(jì)劃)

1)環(huán)境養(yǎng)護(hù)達(dá)標(biāo)組完成清潔服務(wù)及綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)的季度、月度的定期作業(yè)項(xiàng)目。

2)設(shè)備養(yǎng)護(hù)達(dá)標(biāo)組負(fù)責(zé)小區(qū)設(shè)備、設(shè)施及重點(diǎn)項(xiàng)目改善工作

3)安全達(dá)標(biāo)小組此階段完成小區(qū)治安、車輛、消防防范的改善工作

4)資料完善達(dá)標(biāo)小組,對(duì)照創(chuàng)優(yōu)資料目錄完成資料的規(guī)檔工作及創(chuàng)優(yōu)資料匯編、創(chuàng)優(yōu)匯報(bào)材料。

5)物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)制定并組織實(shí)施重點(diǎn)難點(diǎn)工作推動(dòng)計(jì)劃,力爭(zhēng)在2月28日前全面完成;物業(yè)服務(wù)中心無(wú)法解決的問題,須及時(shí)申報(bào)創(chuàng)優(yōu)工作領(lǐng)導(dǎo)小組協(xié)調(diào)解決。

6)創(chuàng)優(yōu)工作領(lǐng)導(dǎo)小組,須保障小區(qū)省優(yōu)創(chuàng)建經(jīng)費(fèi)落實(shí)到位,滿足小區(qū)使用;

3、品質(zhì)

鞏固提高階段(*月*日--*月*日)

1)公司創(chuàng)優(yōu)工作小組組織職能部門,于*月上旬按《國(guó)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)》對(duì)參加創(chuàng)優(yōu)小區(qū)進(jìn)行首次檢查,查出存在的問題與不足,并發(fā)布首次《創(chuàng)優(yōu)工作檢查報(bào)告》。

2)物業(yè)服務(wù)中心根據(jù)首次《創(chuàng)優(yōu)工作檢查報(bào)告》及自檢結(jié)果進(jìn)行全面整改,整改工作主要集中在日常的、容易解決的問題上,對(duì)于難點(diǎn)問題或物業(yè)服務(wù)中心無(wú)法解決的問題提交領(lǐng)導(dǎo)小組統(tǒng)籌研究解決。

3)在6月5日前組織第二次模擬檢查,發(fā)布第二次《創(chuàng)優(yōu)工作檢查報(bào)告》;對(duì)各小區(qū)的創(chuàng)優(yōu)工作,提出具體的鞏固、提升意見。

4)物業(yè)服務(wù)中心根據(jù)領(lǐng)導(dǎo)小組發(fā)布的第二次《創(chuàng)優(yōu)工作檢查報(bào)告》及鞏固、提升意見,組織細(xì)致的完善工作;對(duì)容易出現(xiàn)差錯(cuò)而又易忽視的問題,須制定有應(yīng)急措施。

5)資料完善達(dá)標(biāo)組在*月*日前,完成迎檢資料的編制裝訂工作。

6)環(huán)境養(yǎng)護(hù)達(dá)標(biāo)組須提前完成季度、月度清潔服務(wù)及綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)的定期作業(yè)項(xiàng)目,達(dá)到較高的現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)品質(zhì)。

7)公司創(chuàng)優(yōu)工作領(lǐng)導(dǎo)小組完成自查自評(píng),給出自查評(píng)分結(jié)論。

4、市優(yōu)迎檢階段(*月*日-市優(yōu)檢查)

1)物業(yè)服務(wù)中心提前召開全體員工大會(huì),總結(jié)小區(qū)的創(chuàng)優(yōu)工作和成績(jī),進(jìn)行市優(yōu)迎檢接待工作培訓(xùn),調(diào)整員工的精神狀態(tài)至最佳;組織清潔公司、綠化公司適當(dāng)增加服務(wù)人員,保持最佳的環(huán)境服務(wù)品質(zhì);完成市優(yōu)檢查接待準(zhǔn)備工作,營(yíng)造小區(qū)迎檢氛圍。

2)公司創(chuàng)優(yōu)工作領(lǐng)導(dǎo)小組審查小區(qū)《創(chuàng)優(yōu)工作匯報(bào)材料》及匯報(bào)幻燈片,到小區(qū)現(xiàn)場(chǎng)辦公,巡回檢查,督導(dǎo)迎檢準(zhǔn)備工作。

五、創(chuàng)建市優(yōu)工作總結(jié)

創(chuàng)市優(yōu)檢查考核結(jié)束后,物業(yè)服務(wù)中心將組織專題總結(jié),向公司匯報(bào)小區(qū)創(chuàng)優(yōu)工作總結(jié)報(bào)告,申報(bào)創(chuàng)優(yōu)工作先進(jìn)個(gè)人及事跡,為公司后期項(xiàng)目創(chuàng)優(yōu)工作提供經(jīng)驗(yàn)。

公司在*月份組織召開創(chuàng)市優(yōu)工作總結(jié)表彰大會(huì),對(duì)創(chuàng)建工作中涌現(xiàn)出來(lái)的先進(jìn)個(gè)人和事跡進(jìn)行表彰,兌現(xiàn)獎(jiǎng)懲結(jié)果。

物業(yè)服務(wù)中心對(duì)考評(píng)達(dá)標(biāo)項(xiàng)目加以維持和完善;對(duì)考評(píng)發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量缺陷,制定有效的整改措施,在考評(píng)結(jié)束后半個(gè)月內(nèi)全部逐項(xiàng)落實(shí)整改完畢。

六、紀(jì)律保障:

創(chuàng)優(yōu)工作小組成員在創(chuàng)建期間,一律服從工作小組的安排和調(diào)配,并嚴(yán)禁擅自調(diào)休、請(qǐng)假,如有特殊情況,確需請(qǐng)假或調(diào)休的,須征得物業(yè)服務(wù)中心創(chuàng)優(yōu)工作小組組長(zhǎng)同意后方可。如有違返以上規(guī)定,按公司相關(guān)規(guī)定從嚴(yán)處理。

附:《e花園各業(yè)務(wù)創(chuàng)優(yōu)工作計(jì)劃》

**市**物業(yè)服務(wù)有限公司

e花園物業(yè)服務(wù)中心

二0**年*月*日

注意事項(xiàng):

1、工作階段中的工作任務(wù),須進(jìn)一步優(yōu)化細(xì)化,詳細(xì)排列未達(dá)標(biāo)項(xiàng)目的整改完成時(shí)間,,并將其作為附件。

第5篇美居物業(yè)鑰匙管理方案

美居中心鑰匙管理方案

管理方案制作目的:對(duì)商場(chǎng)各類鑰匙統(tǒng)一管理,落實(shí)責(zé)任,避免出現(xiàn)亂領(lǐng)濫用情況,避免安全隱患,保障營(yíng)業(yè)運(yùn)行和緊急情況下鑰匙的使用,。

管理方案執(zhí)行時(shí)間:批準(zhǔn)后執(zhí)行。

管理方案執(zhí)行部門:樓層安管部、行政人事部。

管理方案概要說明:

1、商場(chǎng)鑰匙的分類:辦公管理類(各辦公室、庫(kù)房、辦公桌、文件柜等);通道管理類(公共大門及卷簾、消防通道、觀光電梯、貨梯、扶梯等);設(shè)備管理類(各類機(jī)房、泵房、配電室等);消防管理類(消防卷簾、監(jiān)控室、消防電梯等);公共管理類(衛(wèi)生間、開水房等);商戶店鋪門。

2、商場(chǎng)鑰匙管理原則:歸口管理、統(tǒng)一分配、定期審查。

辦公管理類鑰匙歸口行政人事部管理;通道管理類、設(shè)備管理類、消防管理類、公共管理類等歸口樓層安管部管理。

管理方案組成:

1、管理部門的主要職責(zé)。

2、鑰匙管理工作流程。

3、鑰匙管理規(guī)定。

4、相關(guān)工作表格。

一、管理部門的主要職責(zé)

1、行政人事部

1)負(fù)責(zé)辦公管理類鑰匙的統(tǒng)一編號(hào)、登記、分配、回收和使用檢查。

2)定期與樓層安管部聯(lián)合對(duì)各類鑰匙管理及使用情況進(jìn)行審查。

3)負(fù)責(zé)所有辦公管理類鑰匙的備份保管和特殊情況下的使用(特殊情況包括:突發(fā)事件、緊急需求、人員離職未交還鑰匙等)。

4)負(fù)責(zé)所有鑰匙的丟失審查、鎖具更換和鑰匙配置工作。

2、樓層部

1)負(fù)責(zé)通道管理類、設(shè)備管理類、消防管理類、公共管理類鑰匙的統(tǒng)一編號(hào)、登記、分配、回收和使用檢查。

2)定期與行政人事部聯(lián)合對(duì)各類鑰匙管理及使用情況進(jìn)行審查。

3)負(fù)責(zé)所有通道管理類、設(shè)備管理類、消防管理類、公共管理類鑰匙的備份保管和特殊情況下的使用(特殊情況包括:突發(fā)事件、緊急需求等)。

4)與行政人事部配合回收因人員離職未交還的鑰匙。

二、鑰匙管理工作流程

1、鑰匙領(lǐng)用/借用流程(不含辦公管理類鑰匙)

鑰匙分配授權(quán)批準(zhǔn)人:樓層總監(jiān)

鑰匙使用授權(quán)批準(zhǔn)人:通道管理類(安管部經(jīng)理)、設(shè)備管理類(工程部經(jīng)理)、消防管理類(安管部經(jīng)理)、公共管理類(樓層部經(jīng)理)。

2、鑰匙封存與啟用流程(不含辦公管理類鑰匙)

一般針對(duì)商戶鑰匙管理(商戶店鋪內(nèi)若發(fā)生緊急情況或能夠產(chǎn)生損失的情況,而商戶不在現(xiàn)場(chǎng),時(shí)間緊迫時(shí),可以啟用封存鑰匙)。

3、更換鎖具和配置鑰匙申請(qǐng)流程(不含辦公管理類鑰匙)

三、鑰匙使用管理規(guī)定

1、所有使用公司鑰匙人員必須保證鑰匙的對(duì)應(yīng)性和唯一性,不得轉(zhuǎn)借、代領(lǐng)或代用、或代為保管。

凡因此而造成不必要損失,皆有鑰匙領(lǐng)用人承擔(dān)。

2、歸口管理部門要對(duì)接受到的鑰匙進(jìn)行分類、編號(hào)、存檔管理。

3、對(duì)于每套鑰匙,領(lǐng)用人只能領(lǐng)取一把,其余由歸口部門統(tǒng)一保管。

4、對(duì)于每套鑰匙,歸口管理部門都要保留鑰匙坯子做備份。

5、領(lǐng)用鑰匙人員不得私自配制任何鑰匙,若發(fā)生鑰匙丟失,必須報(bào)由歸口管理部門統(tǒng)一配置。

6、需要在崗位上移交的鑰匙,應(yīng)由部門制定嚴(yán)格的交接制度,每次都要作好移交記錄。

7、任何鑰匙的領(lǐng)用、借用都必須取得授權(quán)批準(zhǔn)人書面同意;遇有緊急情況可以在授權(quán)人口頭同意后臨時(shí)使用鑰匙。

8、任何人員不得以工作之便因私使用鑰匙。

9、鑰匙管理人、使用人發(fā)現(xiàn)鑰匙損壞后,要將殘品上交做統(tǒng)一銷毀,并做出書面報(bào)告。

10、歸口管理部門要配合建立每月鑰匙使用情況檢查制度,對(duì)鑰匙的領(lǐng)用記錄、借用記錄和實(shí)際使用情況進(jìn)行詳細(xì)檢查,形成書面報(bào)告上報(bào)公司總經(jīng)理。

四、相關(guān)工作表格

鑰匙領(lǐng)用登記表

臨時(shí)鑰匙借用登記表

商戶鑰匙封存承諾書

更換鎖具或配置鑰匙申請(qǐng)

(見附件)

第6篇小區(qū)分項(xiàng)物業(yè)管理方案：裝潢管理

華庭小區(qū)分項(xiàng)物業(yè)管理方案:裝潢管理

4.業(yè)主、客戶裝潢管理方案

為維護(hù)物業(yè)的保值、增值,在大廈房屋維護(hù)保養(yǎng)服務(wù)管理中,裝修管理顯得尤為重要,為維護(hù)廣大業(yè)主、住戶的根本利益,特制訂房屋裝修管理方案。

(1)管理內(nèi)容

a.消防、城建審批:凡辦公、商場(chǎng)各業(yè)主、客戶的裝修,根據(jù)消防管理法規(guī),必須向市消防支隊(duì)、城建局辦理審批手續(xù),未經(jīng)批準(zhǔn),j華庭服務(wù)中心不受理裝修申請(qǐng)。

b.服務(wù)中心審批:業(yè)主、客戶持消防支隊(duì)、城建局審批手續(xù)、裝修圖紙、裝修施工單位裝修資質(zhì)、裝修施工人員身份證、一寸近照二張,連同填寫好的裝修申請(qǐng)表,向j華庭服務(wù)中心提出申請(qǐng),服務(wù)中心在5個(gè)工作內(nèi)予以答復(fù)。存在疑問和其中不能同意的部分,需請(qǐng)業(yè)主、客戶和設(shè)計(jì)單位、施工單位前來(lái)洽談,修改。

c.告訴裝修施工的禁止行為和注意事項(xiàng)。

d.裝修管理:告訴裝修管理規(guī)定,簽訂裝修管理協(xié)議,簽訂安全責(zé)任書,落實(shí)裝修施工單位現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人、消防負(fù)責(zé)人和措施、治安責(zé)任人。

(2)管理措施

a.裝修管理監(jiān)督:保安、工程技術(shù)人員每天數(shù)次上門檢查監(jiān)督,發(fā)現(xiàn)違章立即制止,不聽勸告,采取措施制止違章作業(yè),同時(shí)對(duì)違章人員采取請(qǐng)出大廈,不準(zhǔn)進(jìn)入等措施并立即向房地產(chǎn)管理部門匯報(bào),由執(zhí)法部門處理;記錄每天裝修現(xiàn)場(chǎng)管理情況和施工情況。

b.服務(wù)中心主任:對(duì)保安、工程技術(shù)人員的現(xiàn)場(chǎng)裝修管理監(jiān)督檢查工作進(jìn)行定期、不定期抽查、工作質(zhì)量督導(dǎo)、糾偏。

第7篇某物業(yè)管理處員工培訓(xùn)方案

物業(yè)管理處員工培訓(xùn)方案

1.0目的

規(guī)范員工管理、熟練掌握各項(xiàng)業(yè)務(wù)知識(shí),努力為公司和廣大用戶服務(wù);

2.0范圍

公司全體員工均需參加;

3.0培訓(xùn)內(nèi)容

3.1入職培訓(xùn)(剛?cè)肼毜膯T工培訓(xùn)統(tǒng)一由行政部安排)

3.1.1公司簡(jiǎn)介;

3.1.2 員工守則;

3.1.3禮節(jié)禮貌、職業(yè)道德;

3.1.4消防基礎(chǔ)知識(shí);

3.1.5法律法規(guī);

3.1.6物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí);

3.2崗位培訓(xùn)

3.2.1員工守則;

3.2.2禮節(jié)禮貌、職業(yè)道德;

3.2.3工作職責(zé)、工作紀(jì)律;

3.2.4操作規(guī)程、檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn);

3.2.5突發(fā)事件的處理;

3.2.6其它由各主管視情況決定;

4.0外派培訓(xùn)

公司將根據(jù)實(shí)際情況安排主管人員參加政府或其它行業(yè)指導(dǎo)部門安排的資格培訓(xùn)或組織主管以上人員外出參觀學(xué)習(xí)。

5.0培訓(xùn)規(guī)定

5.1入職培訓(xùn)最少三天以上、自學(xué)或口授;

5.2崗位培訓(xùn)各部門每星期必須有兩次以上,時(shí)間為4個(gè)小時(shí)每星期;

5.3保安部必須進(jìn)行軍事、消防培訓(xùn)。

6.0培訓(xùn)考核

6.1 入職培訓(xùn)結(jié)束后,由公司統(tǒng)一根據(jù)培訓(xùn)內(nèi)容出題考試,85分以上者為合格,85分以下者淘汰,培訓(xùn)期間只供生活不供薪金;

6.2 崗位培訓(xùn)結(jié)束后經(jīng)考核85分以上者試用合格,85分以下者繼續(xù)試用一個(gè)月,仍不合格者淘汰;

6.3 每位員工加薪必須經(jīng)考核,考核為全面考核,綜合成績(jī)達(dá)不到85分以上者不予加薪,考核內(nèi)容根據(jù)該員工的職位、崗位臨時(shí)確定。

7.0每位員工的培訓(xùn)、考核結(jié)果統(tǒng)一存檔,作為員工的加薪、晉升的考核標(biāo)準(zhǔn)。

8.0記錄

《會(huì)議/培訓(xùn)簽到表》

東莞市kh物業(yè)發(fā)展有限公司

kh商業(yè)中心物業(yè)管理處

會(huì)議、培訓(xùn)簽到表

1、日期:

2、地點(diǎn):

3、主持人:

4、內(nèi)容:

5、參加人員簽到:

姓名部門時(shí)間姓名部門時(shí)間

第8篇某物業(yè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理方案

物業(yè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理方案

一、財(cái)務(wù)管理

1.財(cái)務(wù)管理原則

項(xiàng)目財(cái)務(wù)人員將定期提供本項(xiàng)目的成本費(fèi)用支出報(bào)表及相關(guān)情況的分析與說明;

對(duì)于大宗物品、設(shè)備設(shè)施的采購(gòu),物業(yè)管理公司將在招標(biāo)方相關(guān)部門的領(lǐng)導(dǎo)和指導(dǎo)下,配合執(zhí)行有關(guān)采購(gòu)決策,協(xié)助招投標(biāo)管理和投標(biāo)人考察,以保證產(chǎn)品的質(zhì)量與價(jià)格符合本項(xiàng)目的要求;

2.財(cái)務(wù)管理規(guī)定與措施

嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)算(月計(jì)劃)審批制,超預(yù)算(月計(jì)劃)支出應(yīng)事先以請(qǐng)示報(bào)告的方式進(jìn)行報(bào)批,待批準(zhǔn)后方可執(zhí)行;

大宗物品、設(shè)備設(shè)施的采購(gòu)應(yīng)訂立合同,合同的審批,按公司規(guī)定的程序執(zhí)行;

單價(jià)超過1000元的物品采購(gòu),應(yīng)有三家進(jìn)行比價(jià),力爭(zhēng)達(dá)到質(zhì)優(yōu)價(jià)優(yōu);

日常消耗品(如清潔用品)的采購(gòu),應(yīng)執(zhí)行定期尋價(jià)的原則,以確保采購(gòu)價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)格相吻合,并低于市場(chǎng)價(jià)格;

辦公用品的使用,應(yīng)按照部門實(shí)行領(lǐng)用和登記制,以杜絕浪費(fèi)和冒領(lǐng),并減少不必要的開支;

相關(guān)人員通訊費(fèi)用的報(bào)銷,應(yīng)按照相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行,并盡可能與實(shí)際工作需要接近,不斷進(jìn)行完善。

二、供應(yīng)商管理

1.供應(yīng)商管理的主要內(nèi)容

大宗物品采購(gòu)實(shí)行預(yù)算審批制;

遵循公開公正的公平的方式及選擇最合

第9篇 z物業(yè)轄區(qū)公共設(shè)施設(shè)備管理方案

一、目的

保證設(shè)施設(shè)備及場(chǎng)所處于良好的狀態(tài),以提高優(yōu)質(zhì)服務(wù)的需要。

二、驗(yàn)收管理

1、組織工程維修部技術(shù)人員和操作人員參與驗(yàn)收,做好接管工作。

2、驗(yàn)收的主要內(nèi)容

(1)建筑工程資料圖表、竣工驗(yàn)收和相關(guān)資料;設(shè)備的隨機(jī)技術(shù)資料和安裝施工中形成的資料;

(2)設(shè)施設(shè)備及場(chǎng)所的質(zhì)量檢查,設(shè)備空載運(yùn)轉(zhuǎn)試驗(yàn)、負(fù)荷實(shí)驗(yàn)。

3、驗(yàn)收合格后,資料全部歸檔,交付使用管理部門。

三、設(shè)備設(shè)施分類

根據(jù)各類設(shè)備設(shè)施的功能、用途、重要性等因素對(duì)其實(shí)行分類管理,分a、b、c三類:

a類:監(jiān)視系統(tǒng)設(shè)備,配電房各屏柜,生活、消防水泵,消防報(bào)警系統(tǒng),電梯。

b類:排風(fēng)設(shè)備,水箱(池),滅火器材,排污泵。

c類:房屋本體照明設(shè)施、室內(nèi)外插座、各式燈具、水龍頭、排水設(shè)施、室內(nèi)空調(diào)架、道路。

四、設(shè)備的運(yùn)行管理

1、對(duì)a類設(shè)備,配備專職運(yùn)行操作員,根據(jù)業(yè)主委員會(huì)要求,專人定崗值班或巡回方式對(duì)設(shè)備進(jìn)行管理。

2、設(shè)備運(yùn)行操作人員經(jīng)過培訓(xùn),熟悉所管理的性能、特點(diǎn)和操作規(guī)程,考核合格后上崗操作。

3、設(shè)備運(yùn)行操作人員按崗位職責(zé)及運(yùn)行操作規(guī)程,對(duì)設(shè)備進(jìn)行操作和檢查,作好運(yùn)行記錄和值班記錄,認(rèn)真做好交接班。

4、各設(shè)備主觀人員根據(jù)運(yùn)行管理有關(guān)制度,每月檢查監(jiān)督設(shè)備運(yùn)行操作人員崗位職責(zé)旅行情況,檢查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài),注意設(shè)備運(yùn)行安全性、合理性、經(jīng)濟(jì)性,檢查運(yùn)行就、維護(hù)保養(yǎng)記錄、交接班記錄,檢查后在有關(guān)記錄上簽字,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)糾正,對(duì)發(fā)現(xiàn)的設(shè)備問題應(yīng)詳細(xì)填表報(bào)告,工程維修部主管監(jiān)督整改情況。

五、設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)

1、工程維修部負(fù)責(zé)所管轄設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng),各班長(zhǎng)負(fù)責(zé)組織本班維修保養(yǎng)工作。

2、設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)分日常維修保養(yǎng)和定期維護(hù)保養(yǎng)及年檢維護(hù)保養(yǎng)3個(gè)層次。

(1)日常維護(hù)保養(yǎng)主要是巡視檢查和清潔方面的工作;定期維護(hù)保養(yǎng)主要工作就是性能狀態(tài)檢查和計(jì)劃性能修理的內(nèi)容;年檢維護(hù)保養(yǎng)主要是對(duì)設(shè)備進(jìn)行全面的調(diào)整。

(2)日常維護(hù)保養(yǎng)通常由設(shè)備運(yùn)行操作,值班人員負(fù)責(zé),定期維護(hù)保養(yǎng)由維修人員負(fù)責(zé)操作,值班人員進(jìn)行配合,有些設(shè)備外聘專業(yè)公司進(jìn)行。

(3)維護(hù)保養(yǎng)工作的項(xiàng)目由各類設(shè)備具體規(guī)定,各設(shè)備主觀根據(jù)規(guī)程并結(jié)合設(shè)備具體技術(shù)狀況,做出年度、月維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃,經(jīng)部門主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后實(shí)施。

(4)設(shè)備年檢維護(hù)保養(yǎng),由委托年檢單位實(shí)施。維護(hù)保養(yǎng)結(jié)束后以書面形式報(bào)告部門主管。

六、設(shè)備設(shè)施維修

1、設(shè)備設(shè)施的維修分計(jì)劃維修和故障維修兩類

(1)計(jì)劃維修是自在設(shè)備設(shè)施沒有發(fā)生問題之前,對(duì)其劣化和缺陷部件進(jìn)行預(yù)先維護(hù)和修理;

(2)故障維修是對(duì)設(shè)備設(shè)施受損設(shè)備故障后其失效、損壞部件進(jìn)行針對(duì)性維修。

2、設(shè)備設(shè)施維修采用委托維修和派工維修兩種形式

(1)委托維修主要用語(yǔ)故障維修。管理處設(shè)總中央值班調(diào)度室,實(shí)行24小時(shí)值班,配置專線電話,隨時(shí)接受住戶、巡視員、操作員的維修申報(bào)和故障報(bào)告,接報(bào)后,迅速同志有關(guān)維修人員在規(guī)定時(shí)間內(nèi)修復(fù)。

(2)派工維修主要用語(yǔ)計(jì)劃維修、零星及小型的設(shè)備新裝、改裝專案處理。工程、維修部部長(zhǎng)根據(jù)設(shè)備定期保養(yǎng)計(jì)劃,當(dāng)前對(duì)設(shè)備定期保養(yǎng)計(jì)劃,當(dāng)前設(shè)備運(yùn)行狀況的分析調(diào)查結(jié)果,以及住戶的要求填寫派工單,派專人完成的特定工作。派工單的處理與跟進(jìn)流程按委托維修規(guī)定進(jìn)行。

七、設(shè)備故障及事故

1、凡因?yàn)闅w規(guī)程、操作使用不當(dāng)或設(shè)備發(fā)生非正常損壞而被迫停止運(yùn)轉(zhuǎn)。達(dá)到一定時(shí)間或造成損失的,稱為設(shè)備事故。

2、損失及影響不及事故嚴(yán)重程度的其它情況稱之為故障。

3、無(wú)論發(fā)生何種設(shè)備故障和事故,設(shè)備主管班必須立即組織力量迅速處理。較重大時(shí)間,必須及時(shí)報(bào)告部門主管甚至管理處主任協(xié)調(diào)處理。

4、無(wú)論發(fā)生何種設(shè)備故障和事故,設(shè)備主管班、運(yùn)行值班人員、維修人員必須詳細(xì)記錄,不得疏漏和隱瞞。

八、設(shè)備的大修、更新

1、管理處根據(jù)實(shí)際情況對(duì)設(shè)備進(jìn)行大修、更新和技術(shù)改造,使之更加安全、有效、經(jīng)濟(jì)、可行。

2、設(shè)備及物業(yè)本體部分的大修、更新和技術(shù)改造費(fèi)用,從維修資金中支出。每年度的費(fèi)用預(yù)算,經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審核,業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn),其后決算還須維修資金管理中心審計(jì)。

3、大修改造的項(xiàng)目由各設(shè)備主管工程師會(huì)同各班長(zhǎng)提出申請(qǐng),經(jīng)管理處討論形成《年度維修計(jì)劃申請(qǐng)報(bào)告》,報(bào)經(jīng)業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn)后方可實(shí)施,項(xiàng)目實(shí)施按照:誰(shuí)主管,誰(shuí)負(fù)責(zé)“的原則,在工程主管指導(dǎo)下進(jìn)行。

九、設(shè)備的報(bào)廢

1、設(shè)備有下列情況下考慮報(bào)廢:

(1)已經(jīng)超過使用年限,主要結(jié)構(gòu)及部件磨損破壞,設(shè)備效能達(dá)不到要求且不能修復(fù)。

(2)設(shè)備技術(shù)陳舊落后,無(wú)形磨損嚴(yán)重,經(jīng)濟(jì)效果差,經(jīng)濟(jì)上分析結(jié)論更新勝于大修。

(3)因以外災(zāi)害或事故使設(shè)備損壞嚴(yán)重而無(wú)法修復(fù)使用,建筑物改建不能拆裝的。

(4)嚴(yán)重影響安全,繼續(xù)使用將會(huì)引起危險(xiǎn)事故的。

(5)設(shè)備耗能大、污染環(huán)境嚴(yán)重,國(guó)家管理部門規(guī)定應(yīng)予淘汰的產(chǎn)品。

2、設(shè)備報(bào)廢由設(shè)備使用管理部門提出申請(qǐng),并填寫《設(shè)備報(bào)廢申請(qǐng)單》,綜合事務(wù)部組織有關(guān)人員進(jìn)行鑒定后報(bào)管理處主任和物業(yè)公司經(jīng)理批準(zhǔn),其中產(chǎn)權(quán)屬于業(yè)主的設(shè)備報(bào)廢還須報(bào)請(qǐng)業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn)。

3、設(shè)備報(bào)廢后,由設(shè)備四用部門進(jìn)行利用和處理,殘值回收憑據(jù)報(bào)財(cái)務(wù)部注銷設(shè)備資產(chǎn),同時(shí)注銷臺(tái)賬和卡片。

十、房屋外觀和圍墻護(hù)欄

1、空調(diào)統(tǒng)一安裝在預(yù)留位置上,空調(diào)架每年油漆一次,費(fèi)用由受益業(yè)主承當(dāng)或從維修資金中支出。

2、房屋外墻不得安裝任何使用或觀瞻飾物。

3、嚴(yán)格裝修申請(qǐng)審核和裝修期間的巡視檢查工作,加強(qiáng)日查個(gè)管理,治安巡邏人員每天將房屋外墻和圍欄列入檢查項(xiàng)目。

4、對(duì)住戶擅自作主進(jìn)行的任何為歸安裝,管理處派人及時(shí)進(jìn)行勸阻

;對(duì)已經(jīng)造成的事實(shí),管理處派人上門與住戶協(xié)商,勸其整改,住戶整改有困難的,管理處免費(fèi)提供整改服務(wù)。

十一、記錄

1、工程驗(yàn)收記錄;

2、設(shè)備臺(tái)賬;

3、設(shè)備標(biāo)識(shí)卡;

4、運(yùn)行記錄;

5、設(shè)備日常巡視保養(yǎng)項(xiàng)目及記錄;

6、設(shè)備定期維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目及記錄;

7、事故故障報(bào)告單;

8、設(shè)備報(bào)廢申請(qǐng)表;

9、設(shè)備大修改造申報(bào)表;

10、設(shè)備大修匯總表。

十二、公共設(shè)備設(shè)施維修、保養(yǎng)程序:

(1)管理處維修工程組每天安排人員對(duì)區(qū)域內(nèi)的設(shè)備設(shè)施進(jìn)行巡查,不論設(shè)備設(shè)施運(yùn)行狀況如何都要作出詳細(xì)的記錄;

(2)如果在檢查中發(fā)現(xiàn)有故障或損壞的,應(yīng)向工程組提出修理申請(qǐng),填寫維修申請(qǐng)表;

(3)經(jīng)管理處領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)定后,將工作交給工程維修組,讓其完成人員的安排和修復(fù)工作;

(4)工程組人員按照工種,指定專人到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行維修;

(5)如果這種損壞我們管理處的人員根本無(wú)法進(jìn)行維修的,根據(jù)維修材料和人工費(fèi)用等認(rèn)真核算大致維修費(fèi)用,報(bào)管理處領(lǐng)導(dǎo)審核安排;

第10篇某某山莊物業(yè)人員管理方案

某山莊物業(yè)人員管理方案

一、××××山莊管理處人員的配備圖

二、各類骨干數(shù)量、專業(yè)素質(zhì)

1.管理處主任:

要求大?；蛞陨舷嚓P(guān)專業(yè),具豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn),有較強(qiáng)的組織協(xié)調(diào)、創(chuàng)新能力,熟悉is09002運(yùn)作,全面負(fù)責(zé)××××山莊物業(yè)管理工作。

2.事務(wù)部(a、b、c區(qū)事物助理各1人,財(cái)務(wù)收銀1人);

3.財(cái)務(wù)收銀;

4.社區(qū)文化:

要求

5.維修部長(zhǎng):

要求

6.保安隊(duì)長(zhǎng):

要求

三、管理人員培訓(xùn)

企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)就是人才的競(jìng)爭(zhēng),而人才的競(jìng)爭(zhēng),取決于企業(yè)能否具備優(yōu)秀人才,能否挖掘現(xiàn)有的人力資源。

1.培訓(xùn)原則和目標(biāo);

2.培訓(xùn)方式;

3.培訓(xùn)內(nèi)容;

(1)基礎(chǔ)培訓(xùn)

(2)系統(tǒng)培訓(xùn)

(3)專業(yè)培訓(xùn)

4.評(píng)估考核

(1)培訓(xùn)前考核:目的是了解員工掌握有關(guān)知識(shí),技能的現(xiàn)狀,以便對(duì)癥下藥制定切實(shí)可行的培訓(xùn)計(jì)劃。

(2)培訓(xùn)中考核:根據(jù)實(shí)際情況,在專業(yè)技能培訓(xùn)中,邊培訓(xùn),邊實(shí)踐,邊考查,理論與實(shí)踐相結(jié)合,了解員工能否按培訓(xùn)要求和標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)工作,及時(shí)對(duì)培訓(xùn)進(jìn)行調(diào)整和改進(jìn)。

(3)培訓(xùn)后考核:分為實(shí)操考評(píng)和書面考評(píng)兩種,反饋培訓(xùn)績(jī)效,鞏固培訓(xùn)效果,把考評(píng)的結(jié)果作為員工綜合培訓(xùn)成績(jī)的主要依據(jù)。

5.員工行為規(guī)范

××××山莊對(duì)員工行為規(guī)范和儀容儀表有以下明確要求:

四、人才管理

企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng),均等情況下是人才的競(jìng)爭(zhēng)。人才是公司最寶貴的財(cái)富?！痢痢痢辽角f管理處始終把尊重員工,培養(yǎng)員工充分發(fā)揮員工的積極性,創(chuàng)造性為根本,高度重視公司人力資源管理,倡導(dǎo)和營(yíng)造一種和諧、有序的舒暢環(huán)境,為業(yè)主、住戶提供最佳的物業(yè)管理服務(wù)。

優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè),首先體現(xiàn)在它擁有了企業(yè)發(fā)展所需要的各類人才,并合理的予以配置,同時(shí)極大地激發(fā)他們的工作積極性和創(chuàng)造性,并在人員管理實(shí)踐中,總結(jié),形成自己的風(fēng)格,采取的辦法有:

1.嚴(yán)格要求,規(guī)范管理,選好人,培育人;

2.競(jìng)爭(zhēng)上崗,優(yōu)勝劣汰,用好人,激勵(lì)人;

3.以企業(yè)文化感召人,留住人。

第11篇某小區(qū)物業(yè)管理客戶服務(wù)工作方案

小區(qū)物業(yè)管理客戶服務(wù)工作方案

為進(jìn)一步提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量和效率,在短時(shí)間內(nèi)解決業(yè)主的投訴,同時(shí)全面提高員工職業(yè)道德水平和工作責(zé)任意識(shí),也為了提高業(yè)主的滿意度,最終滿足業(yè)主高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量的健康生活需求,在客戶服務(wù)管理工作上推行'禮賓助理'服務(wù)。

(一)'禮賓助理'服務(wù)實(shí)施細(xì)則

1、分別于住宅大堂設(shè)'禮賓助理',24小時(shí)接受咨詢和服務(wù)

2、為更好地宣傳秘書管家服務(wù),方便業(yè)戶與助理取得聯(lián)系,將特定專職'助理'的相片、個(gè)人特長(zhǎng)、服務(wù)電話等助理資料鑲嵌在每一幢住宅公區(qū)內(nèi),并印制助理名片派發(fā)業(yè)戶。

3、每位助理必須了解其服務(wù)的家庭狀況,如家庭成員、家庭背景、工作行業(yè)、生活習(xí)慣、飲食偏愛、娛樂及運(yùn)動(dòng)愛好、身體情況、商務(wù)要求等以便隨時(shí)滿足各服務(wù)對(duì)象的需求。

4、'助理'定期向業(yè)戶通報(bào)社區(qū)最新訊息,向住戶講解物業(yè)相關(guān)法規(guī)政策;企業(yè)新聞及相關(guān)政策、制度改革最新動(dòng)態(tài);社區(qū)生活諸如:天氣預(yù)報(bào)、健康信息和安全常識(shí)等最新服務(wù)信息。

5、'助理'傾情奉獻(xiàn)秘書管家服務(wù),不僅提供購(gòu)物、訂餐、購(gòu)票、商務(wù)、家居、代召出租車等日常服務(wù),更是您商務(wù)與生活的貼心顧問。

6、禮賓助理'出現(xiàn)以下情況要承擔(dān)過失責(zé)任,過失者視情節(jié)輕重給予口頭、書面警告并相應(yīng)扣減當(dāng)月獎(jiǎng)金或辭退;

(1)對(duì)自己職責(zé)范圍內(nèi)或自己可以即行處理的事情不予理睬或拖沓、推諉者;

(2)自己無(wú)法解決的投訴不及時(shí)向上級(jí)匯報(bào)者;

(3)有證據(jù)顯示帶有情緒或缺乏誠(chéng)意地去處理投訴,令投訴人不滿意者。

(二)工作時(shí)間標(biāo)準(zhǔn):

1、業(yè)主投訴處理的工作時(shí)限:

(1)服務(wù)人員服務(wù)態(tài)度方面的投訴處理時(shí)限:情節(jié)一般的,不超過半天;情節(jié)嚴(yán)重,不超過2天;

(2)工程維修方面的投訴處理時(shí)限:

水浸、停電、停水、馬桶堵塞等,及時(shí)處理,維修人員到現(xiàn)場(chǎng)時(shí)間不超過10分鐘;換燈泡、換門鎖、更換小部件等簡(jiǎn)易維修項(xiàng)目,不超過半天;

其他維修,按與業(yè)主約定時(shí)限內(nèi)完成,一般不能超過7個(gè)工作日;

(3)小區(qū)公共部分維修方面的投訴處理時(shí)限

明顯影響業(yè)主生活起居,如:影響業(yè)主休息的公共設(shè)備噪音、沙井蓋丟失、污水溢流、路面或地面積水、天面排水口堵塞等可能危及業(yè)主人身或財(cái)產(chǎn)安全的,及時(shí)處理,處理人員到現(xiàn)場(chǎng)時(shí)間不得超過10分鐘;

其他公共部分維修,不得超過3個(gè)工作日;

(4)對(duì)其他業(yè)主行為的投訴,如鄰居裝修發(fā)出異味或過大噪音、休息時(shí)間鄰居活動(dòng)發(fā)出過大噪音等,物業(yè)助理在15分鐘內(nèi)到達(dá)被投訴業(yè)主家中并進(jìn)行處理。

(5)其他投訴的處理時(shí)限視具體情況而決定,到達(dá)處理時(shí)間不超過8小時(shí)。

2、業(yè)主咨詢回復(fù)工作時(shí)限:

(1)關(guān)于小區(qū)一般情況,不涉及管理中心內(nèi)部情況,不能馬上回復(fù)的,不超過30分鐘。

(2)關(guān)于各項(xiàng)物業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn),要求馬上回復(fù),無(wú)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn),需要確定的,征得業(yè)主同意,在30分鐘內(nèi)派人到現(xiàn)場(chǎng)確定收費(fèi),回復(fù)業(yè)主。

(3)關(guān)于管理中心以外的服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的咨詢,一般要求馬上回復(fù),確實(shí)無(wú)法落實(shí),不超過30分鐘回復(fù)對(duì)方。

(4)關(guān)于其它部門的辦事程序、收費(fèi)情況的咨詢,馬上答復(fù)或與業(yè)主約定時(shí)限內(nèi)回復(fù),但原則上不得超過2個(gè)工作日。

(三)工作質(zhì)量要求

1、業(yè)主投訴處理和咨詢回復(fù)工作時(shí)限除經(jīng)管理中心經(jīng)理特別同意,任何人員不得超過規(guī)定的時(shí)限;

2、物業(yè)分管業(yè)主投訴/咨詢回復(fù)工作的主任每月抽樣回訪,回訪率不得低于50%(重大投訴回訪率達(dá)100%),每月業(yè)主滿意率要達(dá)到90%以上。

第12篇某花園小區(qū)物業(yè)檔案管理方案

花園小區(qū)物業(yè)檔案管理方案

檔案資料的管理是物業(yè)服務(wù)工作的一個(gè)重要組成部分,科學(xué)的、規(guī)范化的檔案管理能有效地為住宅區(qū)樓宇及公用設(shè)施的使用、維修、改建和各項(xiàng)管理工作提供指引和服務(wù)。在**的物業(yè)檔案管理中,我們將從以下幾方面著手:

一、檔案的建立與分類

1、小區(qū)管理檔案分類:

1)業(yè)委會(huì)工作資料;

2)委托管理合同及小區(qū)管理涉及的其它合同文本;

3)住戶管理:主要包括住戶資料(住房登記表、住戶證件等)、住戶特殊要求記錄、住戶投訴與回訪記錄等;

4)社區(qū)文化資料;

5)清潔衛(wèi)生管理記錄及資料;

6)綠化管理記錄及資料;

7)車場(chǎng)(車棚)管理記錄及資料;

8)文化娛樂場(chǎng)所(會(huì)所)管理資料;

9)消防、治安管理記錄及資料。

2、工程技術(shù)、設(shè)備管理檔案分類:

1)小區(qū)建設(shè)竣工資料;

2)公司接管小區(qū)的有關(guān)資料和協(xié)議;

3)小區(qū)改造變更資料(含裝修管理資料);

4)房屋及公共設(shè)施維修(維護(hù))資料;

5)設(shè)備資料主要包括設(shè)備技術(shù)資料、設(shè)備運(yùn)行資料、設(shè)備維修保養(yǎng)記錄及資料;

6)科技圖書及資料。

3、內(nèi)務(wù)管理檔案分類:

1)經(jīng)營(yíng)財(cái)務(wù):主要包括經(jīng)營(yíng)管理資料、合同管理資料、財(cái)務(wù)管理資料;

2)人事勞資:主要包括人事資料、勞資資料、員工培訓(xùn)、考核資料;

3)規(guī)章制度及往來(lái)文件;

4)管理及運(yùn)作規(guī)章制度;

5)政府、主管部門頒發(fā)的法律、法規(guī)文件;

6)上級(jí)公司文件;

7)其它外來(lái)文件;

8)服務(wù)中心發(fā)出的通知、公告、報(bào)告、信函等公文;

9)質(zhì)量管理文件及相應(yīng)的資料、記錄。

4、其它文件

二、檔案管理

1、管理思路

1)依照規(guī)定程序收集的各項(xiàng)工作的檔案資料,按科學(xué)方法檢索使用,機(jī)密文件加密,專人管理。

2)檔案管理除詳細(xì)記錄管理過程外,一個(gè)重要目的是從中發(fā)現(xiàn)管理不足,改進(jìn)管理工作,原始資料除收集、整理,編入檔案時(shí)初步分析外,應(yīng)形成各類人員定期、定項(xiàng)目有方向性地進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、歸納,反映管理漏洞,提出報(bào)告和可行性整改意見。

2、檔案管理的基本模式

1)采用多種形式的信息貯存方式,有計(jì)算機(jī)磁盤、錄像帶、錄音帶、膠卷、照片、圖表卷宗等,分別采用相應(yīng)的保管貯存方法。

2)采用科學(xué)檢查及多媒體查詢系統(tǒng),文件目錄條理清晰,方便檔案使用、查詢。

3)嚴(yán)格內(nèi)部文件資料的保密制度,需保密文件及區(qū)域必須加密,專人負(fù)責(zé)保管,確保文件的安全。

4)加強(qiáng)檔案的安全管理,配置消防器材和防盜門,檔案柜、鎖符合防盜、防火、防蟲、防鼠、防潮濕的要求。

5)堅(jiān)持對(duì)檔案管理工作檢查指導(dǎo)。分公司各部室每月檢查一次本部門管理文件記錄情況,督促檔案管理人員及時(shí)將工作記錄文件歸入檔案;分公司副總經(jīng)理每季對(duì)檔案管理工作進(jìn)行一次全面的檢查,檢查文件管理是否規(guī)范,有無(wú)遺漏,指出工作不足,以便更好地提高檔案管理工作。

第13篇 s物業(yè)項(xiàng)目機(jī)動(dòng)車停放管理方案

為維護(hù)項(xiàng)目交通秩序,加強(qiáng)機(jī)動(dòng)車輛停放管理,方便客戶車輛保管,預(yù)防交通事故和盜竊事件發(fā)生,特制定本方案:

1.概述

1)停車場(chǎng)簡(jiǎn)介

zz電視中心地下停車場(chǎng),車場(chǎng)面積6.58萬(wàn)平方米,擁有停車位982個(gè),其中地上停車位90個(gè),地下停車位892個(gè)。以先進(jìn)的設(shè)施、設(shè)備和專業(yè)的管理技術(shù)水平為zz電視中心工作人員及中外賓客提供便利、整潔、安全的停車服務(wù)。

2)停車場(chǎng)管理指導(dǎo)思想

zz電視中心擁用設(shè)施先進(jìn)的現(xiàn)代地下停車場(chǎng),物業(yè)管理處通過派遣、選聘高素質(zhì)的物業(yè)從業(yè)人員應(yīng)用先進(jìn)的計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng),組建一支裝備精、素質(zhì)高的管理隊(duì)伍。進(jìn)而體現(xiàn)'以人為本,零距離對(duì)客服務(wù)'的宗旨。

3)停車場(chǎng)管理整體目標(biāo)

(1)地下停車場(chǎng)的管理目標(biāo)是通過科學(xué)的手段和專業(yè)化管理經(jīng)驗(yàn),來(lái)實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一。

(2)保障停車場(chǎng)各項(xiàng)設(shè)備、設(shè)施的正常運(yùn)行,為員工、賓客提供安全、整潔、便利的停車環(huán)境。

(3)以相對(duì)低廉的成本,提供最佳的物業(yè)管理服務(wù),逐步樹立良好的企業(yè)形象。

2.管理人員配置及崗位設(shè)置:

1)停車場(chǎng)區(qū)域保安主管1人,負(fù)責(zé)停車場(chǎng)日常人員、設(shè)施、環(huán)境的車輛管理工作,辦理車輛通行證,停車場(chǎng)車位出租業(yè)務(wù),停車管理費(fèi)的收取工作。

2)停車場(chǎng)保安領(lǐng)班3人,負(fù)責(zé)停車場(chǎng)各班次人員、設(shè)施、環(huán)境的車輛管理工作,辦理車輛通行證,停車場(chǎng)車位出租業(yè)務(wù),停車管理費(fèi)的收取工作。

3)停車場(chǎng)管理員:24人

崗位設(shè)置:4個(gè)(停車場(chǎng)入口崗、停車場(chǎng)出口崗、地下車場(chǎng)管理員、地面車場(chǎng)管理員)

3.管理制度

1)停車場(chǎng)安全管理制度

(1)車主在辦理長(zhǎng)期使用車位手續(xù)時(shí),須向保安部提供車主/駕駛員姓名、身份證、聯(lián)系電話、車牌號(hào)碼及車輛必備的合法手續(xù)。

(2)車位使用人領(lǐng)取停車卡后,登記資料如有更改,需及時(shí)通知項(xiàng)目保安部。

(3)車位使用人的停車卡如有遺失,需到保安部聲明作廢,補(bǔ)辦新卡,并交納相應(yīng)的工本費(fèi)。

(4)地下停車場(chǎng)嚴(yán)禁超高車輛進(jìn)入(限高米),車輛進(jìn)入地下停場(chǎng)后應(yīng)慢速行駛(限速5公里/小時(shí)),不能搶行或高速行駛。

(5)在本停車場(chǎng)內(nèi)發(fā)生的車輛、物品被盜事件,保安部應(yīng)協(xié)助車位使用人向公安機(jī)關(guān)報(bào)案和履行保險(xiǎn)索賠手續(xù)。

(6)車主/駕駛員須嚴(yán)格按照停車場(chǎng)內(nèi)的行駛路線行駛。車輛不得停放在車位范圍之外,也不得在非停車區(qū)域內(nèi)停車。

(7)進(jìn)入停車場(chǎng)的人員應(yīng)愛護(hù)停車場(chǎng)內(nèi)一切公物及設(shè)施設(shè)備。如因車主/駕駛員在停車場(chǎng)內(nèi)行駛或停車過程中造成設(shè)施設(shè)備損壞,肇事者應(yīng)按價(jià)賠償。

(8)車位只限停放車輛使用,不得改作其他用途或存放雜物。

(9)車輛在駛?cè)胝_位置后,車主/駕駛員在離開車輛前,應(yīng)檢查門窗是否鎖好。貴重物品、機(jī)密文件、有紀(jì)念價(jià)值的物品等不得放置在車內(nèi)。

(10)車主/駕駛員嚴(yán)禁攜帶易燃、易爆等危險(xiǎn)品或非法物品進(jìn)入停車場(chǎng)。

(11)停車場(chǎng)內(nèi)嚴(yán)禁加油或動(dòng)用明火,嚴(yán)禁吸煙。

(12)如因漏水、維修、油漆、清潔等工作需要臨時(shí)改變停車位置,車主/駕駛員應(yīng)予以配合。管理部門對(duì)此安排不會(huì)給予補(bǔ)償。

(13)有固定車位者必須將車輛停放在指定車位內(nèi),無(wú)固定車位者不得占用固定車位的空間。

(14)不得在車位上加建任何臨時(shí)或永久性建筑物,亦不可私自加放標(biāo)牌,或在墻、柱及天花板上打孔,或在其空間張貼、書寫或懸掛任何東西。

(15)車主/駕駛員需保證車輛報(bào)警器處于工作正常狀態(tài),避免車輛引起誤鳴。

(16)在停車場(chǎng)內(nèi),車主/駕駛員不得離開已經(jīng)啟動(dòng)引擎的車輛。

(17)本停車場(chǎng)僅供車輛停放使用,車主/駕駛員不得在停車場(chǎng)內(nèi)洗車、修車。

(18)如在停車場(chǎng)內(nèi)發(fā)生輕微交通事故,車主/駕駛員必須相互登記對(duì)方資料,管理部門在現(xiàn)場(chǎng)拍照后,即須將車輛靠邊停放,不得阻塞通道。

(19)車主應(yīng)購(gòu)買各類有關(guān)保險(xiǎn)。因天災(zāi)與不可抗力所帶來(lái)的車輛損壞,物業(yè)管理公司不承擔(dān)責(zé)任。

2)地下停車場(chǎng)管理員崗位制度

(1)詳細(xì)記錄出入車輛的車牌及出入時(shí)間;不得遺漏登記;妥善保存車輛登記表;

(2)注意檢查進(jìn)入車輛的車況,發(fā)現(xiàn)車輛損壞應(yīng)及時(shí)與車主確認(rèn),并進(jìn)行記錄;

(3)注意檢查進(jìn)入車輛是否有物業(yè)公司核發(fā)的'車輛通行證',無(wú)'通行證'車輛不得進(jìn)入地下停車場(chǎng);

(4)在未經(jīng)物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)人允許下,任何無(wú)關(guān)車輛不得在停車場(chǎng)停放;

(5)發(fā)現(xiàn)可疑人員在停車場(chǎng)內(nèi)徘徊或逗留,需查明其身份來(lái)歷;

(6)車主在停放車輛時(shí),應(yīng)提醒車主停車入位,不影響其他車輛停放;

(7)停車場(chǎng)發(fā)生交通刮蹭等事故時(shí),應(yīng)及時(shí)上報(bào)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo),并暫留肇事人員;

(8)檢查發(fā)現(xiàn)車輛有漏油等危險(xiǎn)情況時(shí),通知相關(guān)崗位人員協(xié)助進(jìn)行及時(shí)處理,并報(bào)客服中心通知車主,將車輛開出停車場(chǎng);

(9)發(fā)現(xiàn)車輛有被盜,被撬痕跡及時(shí)報(bào)告安保部主管及值班負(fù)責(zé)人,如發(fā)現(xiàn)盜竊破壞分子及時(shí)通知相關(guān)崗位抓捕和扣留犯罪嫌疑人。

(10)提醒車主,請(qǐng)勿在車輛內(nèi)存放物品,關(guān)閉好車門、車窗;

(11)對(duì)進(jìn)出地庫(kù)出入口車輛安全檢查后,進(jìn)行登記;

(12)工作期間對(duì)車輛隨時(shí)進(jìn)行安全檢查,發(fā)現(xiàn)未關(guān)門、窗、后背箱未鎖車輛,報(bào)客服中心通知客戶。夜間對(duì)停放車輛安全檢查后,進(jìn)行登記。

(13)與保安班長(zhǎng),保持聯(lián)系每小時(shí)對(duì)車場(chǎng)情況報(bào)告一次。

(14)對(duì)停車場(chǎng)內(nèi)的物業(yè)設(shè)施、設(shè)備,機(jī)房門狀態(tài)定時(shí)檢查,如發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)上報(bào);

(15)值班期間應(yīng)保持服裝整潔,儀容儀表合乎公司標(biāo)準(zhǔn);不得從事與工作無(wú)關(guān)事宜;

(16)妥善使用對(duì)講機(jī)等值班器械,保管好值班用品;

(17)在行使管理過程中,應(yīng)以理服人,禮貌待人,不得與對(duì)方發(fā)生爭(zhēng)執(zhí);

(18)地下停車場(chǎng)屬于重點(diǎn)保衛(wèi)區(qū)域,當(dāng)值管理員不得以任何理由擅離崗位。

3)收費(fèi)崗管理制度

(1)值班人員應(yīng)忠于職守,努力工作,嚴(yán)禁遲到早退。

(2)接班人員因故不能按時(shí)到崗,當(dāng)班人員應(yīng)主動(dòng)順延工作時(shí)間直到接班人員到崗,或請(qǐng)示主管安排替班,不得擅離職守。

(3)值班人員如有特殊原因需要暫時(shí)離開,必須有人替崗

后方可離開。

(4)因故因病不能出勤者必須提前向主管請(qǐng)假,并應(yīng)在事后提交相應(yīng)證明以說明情況。因故需要倒班者,應(yīng)提前24小時(shí)征得主管同意后方能安排實(shí)施。

(5)愛護(hù)收費(fèi)機(jī)以及室內(nèi)一切設(shè)施,嚴(yán)禁私自拆卸和不按程序操作,嚴(yán)禁磕碰、損壞設(shè)備,嚴(yán)禁無(wú)關(guān)人員觸動(dòng)、使用室內(nèi)設(shè)備。

(6)收費(fèi)機(jī)存儲(chǔ)、打印的文字材料、特定指示及內(nèi)容均屬保密范圍,值班人員無(wú)權(quán)向他人透露或外借。

(7)值班電話系處理情況、應(yīng)急聯(lián)系之用,必須保持線路通暢,任何人不得因私事占用。

(8)非工作需要,不得在值班室接待、容留任何外部人員。

(9)定期檢查、保養(yǎng)收費(fèi)機(jī)系統(tǒng)設(shè)備、通訊器材,保證所有設(shè)備、設(shè)施的完好、有效和暢通。

(10)自覺維護(hù)室內(nèi)衛(wèi)生,努力營(yíng)造潔凈整齊的工作環(huán)境。

4)停車場(chǎng)防火安全管理辦法:

為了加強(qiáng)地下停車場(chǎng)的防火安全管理,根據(jù)國(guó)家和市公安局有關(guān)法規(guī),制定本管理辦法。

(1)機(jī)動(dòng)車停車庫(kù)是樓宇防火重點(diǎn)部位。進(jìn)入本停車庫(kù)的車輛和人員,應(yīng)執(zhí)行物業(yè)機(jī)動(dòng)車停車庫(kù)防火安全管理辦法。

(2)機(jī)動(dòng)車停車庫(kù)管理人員,應(yīng)按本辦法的要求,逐級(jí)落實(shí)防火責(zé)任,加強(qiáng)防火安全管理,維護(hù)停車場(chǎng)正常秩序。

(3)車輛按順序停放,不得阻塞消防通道和堵壓消火栓,車輛之間保持一定的安全疏散距離。

(4)嚴(yán)禁載有易燃易爆化學(xué)危險(xiǎn)品的機(jī)動(dòng)車在車庫(kù)停放。

(5)嚴(yán)禁在停車庫(kù)加油、修車。

(6)嚴(yán)禁在停車庫(kù)吸煙和動(dòng)用明火。

(7)嚴(yán)禁在停車庫(kù)放汽油、柴油等燃料以及其他易燃、可燃物品。用過的油棉紗等廢棄物,需及時(shí)清理,不準(zhǔn)存放在停車場(chǎng)內(nèi)。

(8)出現(xiàn)火警時(shí)應(yīng)及時(shí)報(bào)警、撲救并采取應(yīng)急措施予以妥善處理。

(9)凡違反以上管理辦法者,將按照國(guó)家消防法、市防火安全責(zé)任制的相關(guān)規(guī)定予以警告或處罰。

4.應(yīng)急預(yù)案

1)火災(zāi)

參照《火災(zāi)處理程序》。

2)水浸

參照《水浸事件處理程序》。

3)車輛被盜處理預(yù)案

(1)發(fā)現(xiàn)有車輛被盜事件發(fā)生時(shí),當(dāng)班人員要立即通知保安主管或經(jīng)理趕赴現(xiàn)場(chǎng)處理。

(2)經(jīng)證實(shí)確實(shí)發(fā)生案件,應(yīng)立即向項(xiàng)目經(jīng)理報(bào)告。

(3)記下被盜車輛的相關(guān)情況。

(4)細(xì)致的了解現(xiàn)場(chǎng)情況,逐一詢問與案件有關(guān)人員當(dāng)時(shí)的情況。

(5)協(xié)助車主向公安局報(bào)案。

(6)公安人員抵達(dá)現(xiàn)場(chǎng)后,應(yīng)積極配合其開展工作并隨時(shí)關(guān)注事件進(jìn)展情況。

4)車輛事故導(dǎo)致項(xiàng)目設(shè)備損壞處理預(yù)案

(1)當(dāng)車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生意外事故導(dǎo)致設(shè)備損壞時(shí),發(fā)現(xiàn)者應(yīng)立即通知保安主管或經(jīng)理,并記錄駕駛員詳細(xì)資料,包括車輛號(hào)碼及駕駛執(zhí)照牌號(hào)等同時(shí)保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)。

(2)保安主管或經(jīng)理接到報(bào)告后,迅速到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)處理,了解肇事車輛情況,設(shè)備、設(shè)施損壞情況,與肇事者協(xié)商賠償事宜,有關(guān)損壞設(shè)備、設(shè)施的價(jià)格問題應(yīng)聽取工程部和廠家意見。

(3)損壞設(shè)施需緊急處理的,應(yīng)盡快通知工程部處理。

(4)保安主管或經(jīng)理應(yīng)根據(jù)事態(tài)發(fā)展情況,及時(shí)向項(xiàng)目經(jīng)理報(bào)告;如與肇事者不能協(xié)商解決,可向公安機(jī)關(guān)報(bào)案解決。

第14篇 x物業(yè)項(xiàng)目管理處機(jī)電部管理方案

hse目標(biāo) 最大限度地節(jié)約資源

hse指標(biāo)1、控制公司公共系統(tǒng)的用水用電的消耗量,三年內(nèi)每年比上年遞減3%

2、部門紙張正常的消耗每年比上年遞減5%

職責(zé)1、機(jī)電部負(fù)責(zé)對(duì)公司所管轄區(qū)域的水、電消耗實(shí)施總體監(jiān)控,確定安裝水電計(jì)量裝置的區(qū)域,并對(duì)相關(guān)責(zé)任區(qū)域的水、電用量予以統(tǒng)計(jì)和監(jiān)控;

2、機(jī)電部負(fù)責(zé)各種新的水電節(jié)能設(shè)備設(shè)施在投入使用前進(jìn)行可行性的確認(rèn).

資源提供水表、電表、節(jié)約用水用電宣傳標(biāo)識(shí)、各種水電節(jié)能設(shè)備設(shè)施

作業(yè)方案1.宣傳節(jié)約用水、用電意識(shí)。加強(qiáng)巡查,減少用水設(shè)備跑、冒、滴、漏以及不必要的長(zhǎng)亮燈,減少用電設(shè)備等方面不必要的浪費(fèi);

2.機(jī)電部對(duì)公司員工用水、用電區(qū)域,包括b座4af員工宿舍、b1f員工宿舍、食堂、a16f公司辦公區(qū)域、首層清潔、綠化等區(qū)域加裝水、電表計(jì)量裝置,并保證其計(jì)量完好、正確無(wú)誤。每月對(duì)上述區(qū)域的用水、用電量進(jìn)行統(tǒng)計(jì),上報(bào)給品保部,由品保部對(duì)上述區(qū)域責(zé)任部門進(jìn)行監(jiān)督考核。

3.機(jī)電部每月對(duì)空調(diào)主機(jī)等主要設(shè)備的用電量進(jìn)行統(tǒng)計(jì),對(duì)電梯、生活水泵等其它設(shè)備及公共照明歸一類統(tǒng)計(jì)。

4.機(jī)電部應(yīng)采取多種措施節(jié)約水、電。逐步推行安裝變頻節(jié)能設(shè)備?？照{(diào)主機(jī)應(yīng)根據(jù)負(fù)荷及季節(jié)變化,及時(shí)調(diào)整開停時(shí)間,調(diào)整機(jī)型;強(qiáng)電方面應(yīng)根據(jù)負(fù)荷及季節(jié)變化,及時(shí)調(diào)整變壓器的運(yùn)行方式;根據(jù)季節(jié)變化,及時(shí)調(diào)整公共區(qū)域燈光的開停時(shí)間等。大力推廣應(yīng)用節(jié)能產(chǎn)品,如采用優(yōu)質(zhì)節(jié)能燈具等;

5.由機(jī)電部文員負(fù)責(zé)紙張消耗及復(fù)印的管理。大力推行使用環(huán)保紙,使用雙面文稿打印及避免不必要的打印、復(fù)印。紙張領(lǐng)用進(jìn)行簽名登記。對(duì)每月用紙量進(jìn)行登記。

檢查頻次及方式1、檢查標(biāo)準(zhǔn):公司或本部門制訂的資源節(jié)約管理方案;

2、機(jī)電部每月應(yīng)對(duì)部門資源節(jié)約管理方案的執(zhí)行情況進(jìn)行一次檢查;

3、機(jī)電部經(jīng)理對(duì)本部門資源節(jié)約情況進(jìn)行督查。

記錄《資源消耗統(tǒng)計(jì)表》

hse目標(biāo)杜絕火災(zāi)的發(fā)生、機(jī)電部所管轄的區(qū)域無(wú)重傷及死亡事故

職責(zé)3、機(jī)電管理部負(fù)責(zé)對(duì)消防設(shè)備系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)情況進(jìn)行監(jiān)督和檢查;

4、機(jī)電部經(jīng)理為責(zé)任范圍內(nèi)的防火責(zé)任人,負(fù)責(zé)本部門范圍內(nèi)的消防及安全管理,確保所管轄的過程和活動(dòng)中無(wú)重傷及死亡事故;

5、機(jī)電部所有員工均有責(zé)任在發(fā)現(xiàn)初期火災(zāi)后按規(guī)范進(jìn)行處理,對(duì)情況嚴(yán)重難以撲滅的火災(zāi),應(yīng)及時(shí)撥打'119'電話求救,并協(xié)助維持火場(chǎng)秩序,配合事故處理。

資源提供1、勝任崗位工作的人員;

2、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、自動(dòng)噴淋、水幕、消火栓、滅火器、co2滅火系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)、消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)、消防廣播系統(tǒng)、各類宣傳標(biāo)識(shí)(如消防疏散示意圖,照明設(shè)施、引路標(biāo)志、警示標(biāo)識(shí)等);

3、員工從事作業(yè)時(shí)所需的勞動(dòng)防護(hù)用品;

4、開展各項(xiàng)工作所必需的物質(zhì)及資金支持。

作業(yè)方案1、組織部門員工參加公司的消防安全知識(shí)培訓(xùn),增加員工的消防安全意識(shí)。確保機(jī)電部員工能掌握消防設(shè)施設(shè)備的使用方法并能及時(shí)處理各種問題,能自覺遵守公司的消防安全管理制度;

2、機(jī)電部對(duì)供方維護(hù)保養(yǎng)工作的監(jiān)督管理依照《供方控制管理作業(yè)指導(dǎo)書》、《消防系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)合同》及《消防系統(tǒng)檢查作業(yè)指導(dǎo)書》執(zhí)行;

3、機(jī)電部對(duì)消防系統(tǒng)設(shè)備的操作依《消防設(shè)備操作指導(dǎo)書》執(zhí)行;日常的消防安全管理工作及危險(xiǎn)作業(yè)的審批依《治安消防作業(yè)指導(dǎo)書》、《危險(xiǎn)作業(yè)審批作業(yè)指導(dǎo)書》執(zhí)行;

4、配合管理處每一年間隔內(nèi)組織的消防演習(xí),檢驗(yàn)公司義務(wù)消防隊(duì)員的初期火災(zāi)撲救能力、安全疏散能力和公司制定的火災(zāi)應(yīng)急處理方案的適宜性。

5、對(duì)緊急事件如火災(zāi)事故發(fā)生后的處理依《應(yīng)急分隊(duì)編制圖》、《緊急疏散作業(yè)指導(dǎo)書》、《火災(zāi)處理作業(yè)指導(dǎo)書》、《事故報(bào)告和處理作業(yè)指導(dǎo)書》等執(zhí)行。

檢查頻次及方式4、檢查標(biāo)準(zhǔn):《消防系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)合同》、《消防系統(tǒng)檢查作業(yè)指導(dǎo)書》、國(guó)優(yōu)考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)、《消防設(shè)備操作指導(dǎo)書》、《危險(xiǎn)作業(yè)審批作業(yè)指導(dǎo)書》、《高處作業(yè)安全管理作業(yè)指導(dǎo)書》等;

5、機(jī)電管理部每月至少對(duì)消防設(shè)備系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)情況及完好性進(jìn)行一次檢查和評(píng)定;

記錄《消防系統(tǒng)(月)季維護(hù)保養(yǎng)檢查記錄》、《消防中心系統(tǒng)運(yùn)行記錄》、《施工準(zhǔn)許臨時(shí)動(dòng)火作業(yè)票》

hse目標(biāo)杜絕有毒有害危險(xiǎn)物質(zhì)的泄漏、減少固體及危險(xiǎn)廢棄物的排放

職責(zé)6、機(jī)電部負(fù)責(zé)對(duì)其在各項(xiàng)活動(dòng)中使用的有毒有害危險(xiǎn)物質(zhì)的管理,避免泄漏及引發(fā)火災(zāi)、爆炸等事件;

7、機(jī)電部在辦公、施工及維修等過程中應(yīng)合理安排各種材料的使用,盡量減少固體及危險(xiǎn)廢棄物的產(chǎn)生;

8、機(jī)電部負(fù)責(zé)識(shí)別本部門各種過程和活動(dòng)中產(chǎn)生的固體及危險(xiǎn)廢棄物并編制清單,當(dāng)有新的活動(dòng)或外界環(huán)境發(fā)生變化時(shí),應(yīng)及時(shí)更新清單;

9、機(jī)電部對(duì)所有產(chǎn)生的固體及危險(xiǎn)廢棄物應(yīng)按指定的地點(diǎn)進(jìn)行分類存放和管理控制。

資源提供1、勝任崗位工作的人員;

2、提供有毒有害危險(xiǎn)物儲(chǔ)存場(chǎng)地并配備相應(yīng)的通風(fēng)系統(tǒng)、消防設(shè)備及各類防護(hù)用品;

3、固體及危險(xiǎn)廢棄物分類收集垃圾筒;

4、各類標(biāo)識(shí)(如警示標(biāo)識(shí)、宣傳標(biāo)識(shí));

5、開展各項(xiàng)工作所必需的物質(zhì)及資金支持。

作業(yè)方案6、依《培訓(xùn)、意識(shí)與能力》和《信息交流》,組織部門員工參加公司和部門組織的有關(guān)有毒有害危險(xiǎn)物管理和固體及危險(xiǎn)廢棄物的存放和管理相關(guān)知識(shí)的培訓(xùn);

7、對(duì)有毒有害物質(zhì)進(jìn)行分類單獨(dú)貯存,統(tǒng)一管理,使用密閉式容器裝置,防止有毒有害危險(xiǎn)物質(zhì)泄露,對(duì)于盛裝有毒有害危險(xiǎn)物質(zhì)的容器進(jìn)行統(tǒng)一回收、統(tǒng)一處置,避免環(huán)境污染;

8、機(jī)電部對(duì)有毒有害危險(xiǎn)物質(zhì)的管理依《物品管理作業(yè)指導(dǎo)書》執(zhí)行;

9、對(duì)供方的評(píng)價(jià)和垃圾清運(yùn)工作的監(jiān)督管理依照《供方控制管理作業(yè)指導(dǎo)書》、《固體及危險(xiǎn)廢棄物管理作業(yè)指導(dǎo)書》執(zhí)行;

10、機(jī)電部在實(shí)施各項(xiàng)施工和維修活動(dòng)前應(yīng)合理制定施工物料計(jì)劃,減少浪費(fèi)性周轉(zhuǎn)材料的使用;

11、現(xiàn)場(chǎng)做到文明施工,工完場(chǎng)清。減少包裝物的使用。做好成品保護(hù)工作,減少因返修造成的垃圾排放,建筑物料及其包裝盡量使用可回收材料。

12、對(duì)緊急事件如因泄漏而引發(fā)的火災(zāi)、爆炸等事故發(fā)生后的處理依《應(yīng)急分隊(duì)編制圖》、《緊急疏散作業(yè)指導(dǎo)書》、《火災(zāi)處理作業(yè)指導(dǎo)書》、《石油氣、有毒有害氣體泄漏處理作業(yè)指導(dǎo)書》、《事故報(bào)告和

處理作業(yè)指導(dǎo)書》等執(zhí)行;

檢查頻次及方式6、檢查標(biāo)準(zhǔn):《物品管理作業(yè)指導(dǎo)書》、《供方控制管理作業(yè)指導(dǎo)書》、《固體及危險(xiǎn)廢棄物管理作業(yè)指導(dǎo)書》等;

7、機(jī)電部通過日常巡查,對(duì)部門維保所產(chǎn)生的固體及危險(xiǎn)廢棄物的處理情況進(jìn)行檢查。

第15篇物業(yè)設(shè)備管理方案范本

提要:

設(shè)備管理做到'三好'、'四會(huì)'、'五定'。

制定各系統(tǒng)的應(yīng)急處理方案。

量身訂做一套經(jīng)濟(jì)運(yùn)行方案,提高運(yùn)行效率,節(jié)能降耗,為××廣場(chǎng)××號(hào)樓項(xiàng)目(---)節(jié)約運(yùn)行成本。重大會(huì)議、活動(dòng),早準(zhǔn)備、早落實(shí),加強(qiáng)值班和巡視,確保萬(wàn)無(wú)一失。

××廣場(chǎng)××號(hào)樓項(xiàng)目(--)是綜合性強(qiáng)的現(xiàn)代化物業(yè),其機(jī)電設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)較為復(fù)雜,運(yùn)行時(shí)間長(zhǎng),而且各系統(tǒng)大量運(yùn)用現(xiàn)代高新技術(shù),自動(dòng)化程度高。作為政府公益性物業(yè),其設(shè)備運(yùn)行安全正常是保證整個(gè)物業(yè)正常運(yùn)作的基本條件。所以,機(jī)電設(shè)備的管理顯得尤為重要。

2.1××廣場(chǎng)××號(hào)樓項(xiàng)目(--)機(jī)電設(shè)備設(shè)施特點(diǎn)

××廣場(chǎng)××號(hào)樓項(xiàng)目(--)的機(jī)電設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)主要由供配電系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、停車場(chǎng)管理系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)::及銀行專用設(shè)備設(shè)施等組成,整個(gè)機(jī)電設(shè)備系統(tǒng)的特點(diǎn)主要體現(xiàn)在:

2.1.1裝機(jī)種類復(fù)雜,涉及專業(yè)面廣,設(shè)備先進(jìn),進(jìn)口設(shè)備多,現(xiàn)代高新技術(shù)被廣泛應(yīng)用于機(jī)電設(shè)備中,對(duì)設(shè)備管理與維修人員素質(zhì)要求高。

2.1.2機(jī)電設(shè)備性能先進(jìn),設(shè)備運(yùn)行管理與維修難度大。

2.1.3設(shè)備數(shù)量多,分布區(qū)域廣,停機(jī)影響大。

2.1.4機(jī)電設(shè)備容量大,運(yùn)行時(shí)間長(zhǎng),運(yùn)行費(fèi)用高,節(jié)能降耗是本物業(yè)高效運(yùn)作與管理的重要方面。

2.2機(jī)電設(shè)備設(shè)施管理的重點(diǎn)和難點(diǎn)

2.2.1××廣場(chǎng)××號(hào)樓項(xiàng)目(---)機(jī)電設(shè)備裝機(jī)容量大、技術(shù)含量高,屬智能型物業(yè),管理的技術(shù)難度相對(duì)較大。

2.2.2××廣場(chǎng)××號(hào)樓項(xiàng)目(---)是商業(yè)性物業(yè),各區(qū)域能耗時(shí)間不同,這給機(jī)電設(shè)備的運(yùn)行管理提出了更高的要求,如何控制不同設(shè)備的運(yùn)行時(shí)間,節(jié)能降耗,盡量降低運(yùn)行成本,是機(jī)電設(shè)備管理工作的重點(diǎn)和難點(diǎn)。

2.3機(jī)電設(shè)備管理的原則和目標(biāo)

2.3.1機(jī)電設(shè)備管理的原則

2.3.1.1預(yù)防為主,堅(jiān)持日常保養(yǎng)與計(jì)劃性維修保養(yǎng)并重,使設(shè)備時(shí)刻處于良好狀態(tài)。

2.3.1.2對(duì)設(shè)備做到'三好'、'四會(huì)'和'五定'。'三好'即用好、修好和管理好設(shè)備;'四會(huì)'即維修人員會(huì)使用、會(huì)保養(yǎng)、會(huì)檢查、會(huì)排除故障;'五定'即對(duì)主要設(shè)備的清潔、潤(rùn)滑、檢修做到定量、定人、定點(diǎn)、定時(shí)和定質(zhì)。

2.3.1.3實(shí)行操作人員維護(hù)與專業(yè)人員維修相結(jié)合。以操作人員進(jìn)行日常維護(hù)保養(yǎng)為主,同時(shí)要求專業(yè)維修人員對(duì)出現(xiàn)的問題及時(shí)維修處理。

2.3.1.4完善設(shè)備管理和定期檢查、維修制度。制定科學(xué)的保養(yǎng)規(guī)程,完善設(shè)備資料和維修登記卡片管理,合理制定定期維修計(jì)劃。

2.3.1.5修舊利廢,合理更新,降低設(shè)備維修費(fèi)用,提高經(jīng)濟(jì)效益。

2.3.1.6規(guī)范供配電設(shè)備設(shè)施運(yùn)行與維修保養(yǎng)管理工作,確保供配電設(shè)備設(shè)施正常運(yùn)行。

2.3.1.7推行科技型物業(yè)管理模式,采用科學(xué)的管理::方法和手段,如采取冗余策略,即在設(shè)備備件儲(chǔ)備、技術(shù)支援服務(wù)等方面實(shí)現(xiàn)冗余,以備設(shè)備出現(xiàn)故障時(shí)能迅速處理。

2.3.2機(jī)電設(shè)備管理的目標(biāo)

通過經(jīng)常性養(yǎng)護(hù)與及時(shí)性維修,使設(shè)備設(shè)施時(shí)刻處于最佳的運(yùn)行狀態(tài),延長(zhǎng)設(shè)備設(shè)施使用壽命,提高物業(yè)的運(yùn)作效益,確保機(jī)電設(shè)備完好率99%以上,設(shè)備設(shè)施零修、急修及時(shí)率100%。

2.4加強(qiáng)與有關(guān)部門協(xié)調(diào),做好重大會(huì)議、活動(dòng)的設(shè)備管理

針對(duì)××廣場(chǎng)××號(hào)樓項(xiàng)目(---)機(jī)電設(shè)備特點(diǎn)及重要性,遇重大會(huì)議、活動(dòng),須做好以下工作,確保會(huì)議、活動(dòng)的順利進(jìn)行。

2.4.1維修人員全部到位,分工負(fù)責(zé)。

2.4.2預(yù)先檢查各系統(tǒng)的運(yùn)行情況,對(duì)會(huì)議、活動(dòng)中涉及的設(shè)備設(shè)施重點(diǎn)檢查,確保安全、正常運(yùn)行。

2.4.3備足備品備件,以被急用。

2.4.4加強(qiáng)與有關(guān)部門的協(xié)調(diào),提前通知下列部門:

①與供電部門聯(lián)系,將工作聯(lián)系函件親自送與供電部門,強(qiáng)調(diào)會(huì)議或活動(dòng)的重要性,并與屬同一供電線路上的外部單位協(xié)調(diào),避免會(huì)議或活動(dòng)期間進(jìn)行電力負(fù)荷試驗(yàn),盡量停止對(duì)其供電線路的改造工作,同時(shí)提前做好供電線路的檢查工作,確保萬(wàn)無(wú)一失。

②與自來(lái)水公司聯(lián)系并派發(fā)工作聯(lián)系函,指出會(huì)議或活動(dòng)期間避免進(jìn)行管道維修等不利于供水的活動(dòng)。

2.5機(jī)電設(shè)備管理維修保養(yǎng)方式

2.5.1日常維護(hù)保養(yǎng)。操作維修人員根據(jù)日常管理經(jīng)驗(yàn),用聽、聞、看、摸等方式,利用檢測(cè)儀器、儀表對(duì)設(shè)備的關(guān)鍵部位進(jìn)行重點(diǎn)檢查,發(fā)現(xiàn)故障及時(shí)排除,并做好記錄。操作人員每班至少巡視兩次,維修人員每周至少檢查一次。

2.5.2一級(jí)保養(yǎng)。維修人員對(duì)設(shè)備進(jìn)行局部解體,進(jìn)行清潔調(diào)整,每季進(jìn)行一次。

2.5.3二級(jí)保養(yǎng)。維修人員對(duì)設(shè)備進(jìn)行全面清理,部分解體檢查和局部修理,更換或修復(fù)磨損件,每半年進(jìn)行一次。

2.5.4中修。對(duì)設(shè)備進(jìn)行全面檢查,部分解體修理和更換磨損部件,調(diào)整部分機(jī)構(gòu),每年進(jìn)行一次。

2.5.5大修。對(duì)設(shè)備全部解體,更換主要部件或修理不合格的零部件,每三年進(jìn)行一次。

2.6實(shí)行機(jī)電設(shè)備的動(dòng)態(tài)管理

2.6.1設(shè)立24小時(shí)值班維修服務(wù)電話,隨時(shí)滿足各種維修服務(wù)需要。

2.6.2利用先進(jìn)的監(jiān)控設(shè)備,推行例行巡視抄表檢查制度,對(duì)設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)實(shí)行動(dòng)態(tài)技術(shù)監(jiān)控。

2.6.3工程部除實(shí)行日常巡查、設(shè)備的例行保養(yǎng)工作外,每個(gè)維修工要求配備移動(dòng)電話等通訊工具,在24小時(shí)內(nèi)隨叫隨到,以便于開展應(yīng)急搶修工作,實(shí)行動(dòng)態(tài)管理。

2.6.4積極實(shí)現(xiàn)與公司技術(shù)委員會(huì)在技術(shù)指導(dǎo)和質(zhì)量監(jiān)督、信息反饋等方面的相互支持和動(dòng)態(tài)協(xié)作。

2.6.5建立方便、暢通的溝通渠道,積極主動(dòng)與××廣場(chǎng)××號(hào)樓項(xiàng)目(---)相關(guān)部門溝通,提前了解有關(guān)活動(dòng)、會(huì)議、展覽的安排時(shí)間,充分做好各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。

2.6.6組建一支由專業(yè)技術(shù)人員組成的應(yīng)急維修隊(duì)伍,制定應(yīng)急程序和方案,并備齊各種應(yīng)急物品,經(jīng)常進(jìn)行各種應(yīng)急演練。

2.7各系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的管理要點(diǎn)及措施

2.7.1供配電系統(tǒng)

2.7.1.1管理要點(diǎn)及措施:

2.7.1.2效果:

(1)保證24小時(shí)正常運(yùn)行。

(2)設(shè)備完好率99%以上。

(3)投訴處理率100%。

2.7.1.3記錄:

(1)供配電抄表記錄;

(2)供配電運(yùn)行值班記錄;

(3)供配電系統(tǒng)巡視維護(hù)表;

(4)供配電系統(tǒng)維修保養(yǎng)表;

(5)接地電阻測(cè)試記錄表。

2.7.1.4其它:

入住之初,協(xié)助××廣場(chǎng)××號(hào)樓項(xiàng)目(---),與供電部門協(xié)商落實(shí)××廣場(chǎng)××號(hào)樓項(xiàng)目(---)用電戶類別。

在冬夏季,隨著用電量的變化,落實(shí)部分變壓器報(bào)停事宜。

2.7.2給排

2.7.2.2效果:

(1)建立用水、供水管理制度并落實(shí),積極協(xié)助用戶安排合理的用水和節(jié)水計(jì)劃。

(2)建立給排水設(shè)備維修保養(yǎng)制度并嚴(yán)格執(zhí)行,設(shè)備和管道系統(tǒng)狀況良好,遇有事故,維修人員及時(shí)到場(chǎng)搶修,供水系統(tǒng)功能正常,排水系統(tǒng)通暢。

(3)限水、停水能預(yù)先通知用戶。

(4)按規(guī)定定期清洗大廈二次供水蓄水設(shè)備;設(shè)備及周圍環(huán)境整潔,有封閉措施;二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗(yàn)單、操作人員健康合格證齊全,無(wú)二次污染發(fā)生。

(5)設(shè)備完好率99%以上。

(6)投訴處理率為100%。

2.7.2.3記錄:

(1)給水系統(tǒng)巡視維護(hù)表;

(2)給水系統(tǒng)維修保養(yǎng)表;

(3)排水系統(tǒng)巡視維護(hù)表;

(4)排水系統(tǒng)維修保養(yǎng)表;

(5)水池、水箱清洗記錄表;

(6)水池、水箱藥品投放記錄表;

(7)供水系統(tǒng)月測(cè)試記錄表。

2.7.3消防系統(tǒng)

本系統(tǒng)主要有火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)(fas)、消防水系統(tǒng)(含消火栓水系統(tǒng)、噴淋水系統(tǒng)等)、防排煙系統(tǒng)、氣體消防系統(tǒng)等。

2.7.3.1管理要點(diǎn)與措施:

2.7.3.2效果:

(1)消防控制及消防系統(tǒng)設(shè)施配備齊全,完好無(wú)損,隨時(shí)可啟用。

(2)落實(shí)區(qū)域消防安全責(zé)任人、義務(wù)消防人員,定期進(jìn)行演練,開展消防知識(shí)及法規(guī)的宣傳教育,保證火災(zāi)發(fā)生率為'0'。

(3)制定突發(fā)性火災(zāi)等應(yīng)急方案,設(shè)立消防疏散示意圖,緊急疏散通道暢通,照明設(shè)備、引路標(biāo)志完好。

(4)無(wú)火災(zāi)及其它安全隱患。

2.7.3.3記錄:

(1)消防報(bào)警系統(tǒng)巡視維護(hù)表;

(2)消防報(bào)警系統(tǒng)維修保養(yǎng)表;

(3)值班記錄;

(4)氣體消防系統(tǒng)巡視維護(hù)表;

(5)氣體消防系統(tǒng)維修保養(yǎng)表;

(6)消防演習(xí)記錄。

2.7.4空調(diào)系統(tǒng)

2.7.4.1管理要點(diǎn)及措施:

2.7.4.2效果:

(1)配備專業(yè)人員,維修和運(yùn)行人員持證上崗。

(2)建立規(guī)范完善的空調(diào)運(yùn)行制度和維修保養(yǎng)制度并嚴(yán)格執(zhí)行。

(3)空調(diào)系統(tǒng)安全、正常,保持狀況良好。設(shè)備及環(huán)境整潔,無(wú)異常噪聲及滴漏水現(xiàn)象。

(4)定期清洗風(fēng)機(jī)盤管,確保新風(fēng)的暢通,預(yù)防病毒在轄區(qū)內(nèi)的傳播。

(5)有準(zhǔn)確完整的空調(diào)系統(tǒng)檔案資料,各項(xiàng)運(yùn)行記錄和維修保養(yǎng)記錄齊全,并歸檔保存。

(6)制定切實(shí)可行節(jié)能運(yùn)行制度,有明顯節(jié)能降耗成果。

(7)系統(tǒng)設(shè)備完好率在99%以上。

2.7.4.3記錄:

(1)冷水機(jī)組運(yùn)行記錄表。

(2)空調(diào)系統(tǒng)巡視維護(hù)表;

(3)空調(diào)系統(tǒng)維修保養(yǎng)表。

2.7.5電梯系統(tǒng)

2.7.5.1管理要點(diǎn)及措施。

2.7.5.2效果:

(1)電梯由專業(yè)隊(duì)伍維修保養(yǎng),電梯維修、保養(yǎng)人員均持證上崗,電梯各種年審證件齊全。

(2)嚴(yán)密的安全運(yùn)行和維修保養(yǎng)規(guī)章制度得到落實(shí),各種維護(hù)保養(yǎng)、巡視檢查記錄統(tǒng)一歸檔管理,資料完整。

(3)電梯運(yùn)行狀態(tài)良好,安全設(shè)施齊全有效,轎廂及機(jī)房整潔,通風(fēng)、照明及其他附屬設(shè)施完好。

(4)出現(xiàn)運(yùn)行故障后,維修人員在五分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)搶修。

2.7.5.3記錄:

(1)電梯系統(tǒng)巡視維護(hù)表;

(2)電梯系統(tǒng)維修保養(yǎng)表。

2.7.6智能化樓宇自控系統(tǒng)

2.7.6.1效果:

(1)建立健全的維修保養(yǎng)規(guī)章制度并嚴(yán)格落實(shí),各種維護(hù)保養(yǎng)、巡視檢查記錄統(tǒng)一歸檔管理,資料完整。

(2)監(jiān)控和紅外線設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)良好,攝像效果清晰,紅外報(bào)警器能正常報(bào)警。

(4)出現(xiàn)運(yùn)行故障后,維修人員在五分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)搶修。

2.7.6.2記錄:

(1)保安監(jiān)控系統(tǒng)巡視維護(hù)表;

(2)保安監(jiān)控系統(tǒng)維修保養(yǎng)表。

2.8機(jī)電設(shè)備設(shè)施搶修、應(yīng)急處理方案

2.8.1停電應(yīng)急處理措施

2.8.1.1市電停電

當(dāng)接到市電計(jì)劃停電通知后,立即檢查備用電源系統(tǒng),做好轉(zhuǎn)換備用電源的準(zhǔn)備工作。并立即將停電信息反饋給用戶,使用戶對(duì)工作進(jìn)行適當(dāng)安排,盡量減小停電所造成的影響。同時(shí),立即向供電部門了解停電原因和可能影響的時(shí)間,及時(shí)將信息反饋給用戶,并協(xié)助用戶解決因停電造成的困難。

2.8.1.2設(shè)備故障停電

(1)首先查明故障原因,根據(jù)具體情況啟用備用供電設(shè)備,并積極組織人員搶修故障供電設(shè)備,及時(shí)恢復(fù)供電,盡量縮小停電影響范圍。

(2)各設(shè)備機(jī)房、樓梯、通道、地下車庫(kù)等出口地方均安裝應(yīng)急燈,并保證運(yùn)作正常,作為人員疏散照明之用。

(3)管理處保安、清潔保潔等人員,現(xiàn)場(chǎng)安撫讀者等使用人,并安排有續(xù)疏散,避免出現(xiàn)混亂。

2.8.2給排水系統(tǒng)應(yīng)急處理方案

2.8.2.1市政供水計(jì)劃性停水,管理處提前通知用戶,說明停水原因、停水時(shí)限等,做好水池蓄水工作。

2.8.2.2市政供水管網(wǎng)故障造成突發(fā)性停水,來(lái)不及通知用戶時(shí),管理處設(shè)法滿足用戶生活用水,事后向用戶說明原因。

2.8.2.3由于供水設(shè)備故障造成突發(fā)事故,按下列程序執(zhí)行:

(1)接到事故報(bào)警后,水電維修人員應(yīng)在5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)控制事態(tài)發(fā)展。

(2)水電維修人員在5分鐘內(nèi)查出事故原因并及時(shí)處理,不能及時(shí)處理的迅速向公司匯報(bào),請(qǐng)求支援。

(3)事故不能在2小時(shí)內(nèi)處理的,管理處經(jīng)理簽發(fā)停水通知單,并附上處理方案告知用戶。

(4)根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)的具體情況,關(guān)閉相關(guān)的供水設(shè)施,并啟動(dòng)相關(guān)的排污設(shè)施,防止水患。

2.8.3空調(diào)事故應(yīng)急處理方案

水電維修人員必須準(zhǔn)確掌握空調(diào)系統(tǒng)的運(yùn)行情況,一旦發(fā)生故障,應(yīng)立即判定故障類別,馬上通知管理處綜合管理部。

2.8.3.1冷水機(jī)組發(fā)生故障。

(1)空調(diào)運(yùn)行人員立即啟動(dòng)備用空調(diào),恢復(fù)供冷。

(2)水電維修人員必須在出現(xiàn)故障后5分鐘以內(nèi)趕至現(xiàn)場(chǎng),確定事故原因,能自行處理的應(yīng)及時(shí)排除故障,恢復(fù)機(jī)組正常工作,不能處理的故障,應(yīng)在確定故障原因后3分鐘內(nèi)通知專業(yè)維修單位,專業(yè)維修單位在30分鐘內(nèi)趕至現(xiàn)場(chǎng)處理。

(3)故障不能在10分鐘內(nèi)處理的,管理處綜合管理部須及時(shí)通知用戶,并說明故障原因。

2.8.3.2制冷機(jī)組附屬設(shè)備(如冷卻水泵、冷凍水泵、冷卻塔等)發(fā)生故障。

空調(diào)運(yùn)行人員立即啟動(dòng)備用設(shè)備,工程部及時(shí)組織人員維修,恢復(fù)設(shè)備正常使用。

2.8.3.3空調(diào)末端裝置發(fā)生故障。

工程部立即組織人員搶修,維修時(shí)應(yīng)盡量減小影響供冷的范圍。

2.8.3.4故障排除后,做好故障分析報(bào)告,總結(jié)經(jīng)驗(yàn),避免同類事故的發(fā)生。

2.8.4電梯應(yīng)急處理方案

無(wú)論是停電或電梯自身發(fā)生故障造成意外停梯,還是因?yàn)橄老到y(tǒng)報(bào)火警引起電梯迫降,都給乘梯人員帶來(lái)極大不便,甚至使乘客受到驚嚇。為此,須嚴(yán)格按以下程序執(zhí)行,保證乘客的人身安全。

2.8.4.1當(dāng)消防系統(tǒng)報(bào)火警引起停梯時(shí),消防值班人員應(yīng)沉著冷靜,迅速查清報(bào)警點(diǎn)位置和數(shù)量,電話通知保安值班人員急赴現(xiàn)場(chǎng)查看,同時(shí)用對(duì)講電話提醒乘客保持鎮(zhèn)靜?，F(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)發(fā)生火災(zāi)時(shí)必須立即通知管理處組織人員滅火救災(zāi),同時(shí)停止電梯運(yùn)行。若系誤報(bào),盡快排除故障,恢復(fù)電梯、扶梯正常運(yùn)行。

2.8.4.2突發(fā)性停電或電梯自身故障引起電梯停止運(yùn)行,消防值班人員應(yīng)通過對(duì)講電話告訴乘客不要驚慌失措,不可將身體任何部位探出轎廂外,然后立即通知::水電班人員,根據(jù)樓層燈指示或小心開啟外門察看,確定轎廂所在位置,在解救被困人員離開轎廂前,應(yīng)先切斷故障電梯電源,視情況依下列步驟釋放被困乘客。

(1)轎廂停于接近候梯廳門口的位置,且高于或低于樓面不超過0.5米時(shí),用專用外門鑰匙開啟外門,同時(shí)用力緩慢打開轎廂門,協(xié)助乘客安全離開轎廂,然后重新將外門關(guān)好。

(2)轎廂停于遠(yuǎn)離侯梯廳門口的位置,如果轎廂門處于半關(guān)閉狀態(tài),應(yīng)先將其完全關(guān)閉或開啟,然后通過手動(dòng)盤車使轎廂就近平層,用專用外門鑰匙打開轎廂門解救出被困人員,然后重新將外門關(guān)好。

(3)手動(dòng)盤車時(shí),至少兩人進(jìn)行,一人雙手抓牢盤車輪,另一人撬開抱閘,每松開抱閘一次,盤車一次,進(jìn)行間斷操作。若轎廂停于最高或最低層候梯廳門口以上或以下位置時(shí),應(yīng)在松開報(bào)閘的同時(shí)把握緊盤車輪,用人力盤車使轎廂向正確方向移動(dòng),嚴(yán)禁松閘后讓轎廂自行移動(dòng)。

(4)若電梯因安全鉗動(dòng)作停車,手動(dòng)盤車無(wú)法生效,則從安全窗解救出被困乘客。

2.8.4.3電梯自身發(fā)生故障時(shí),解救出被困人員后立即組織人員檢修,查明事故原因,消除隱患,如不能自修,必須盡快通知電梯維修專業(yè)人員排除故障,恢復(fù)電梯正常運(yùn)行,并寫出事故書面報(bào)告交管理處管理班。

2.8.5重視設(shè)備的使用管理和維修保養(yǎng),延長(zhǎng)設(shè)備的大修周期和使用壽命。

2.8.5.1重視機(jī)電設(shè)備的使用管理

建立完善的機(jī)電設(shè)備運(yùn)行值班制度、交接班制度及設(shè)備操作人員的崗位責(zé)任制。每臺(tái)大型的機(jī)電設(shè)備,都要由專人負(fù)責(zé)管理,隨時(shí)了解機(jī)電設(shè)備的運(yùn)行狀況,保證設(shè)備設(shè)施時(shí)刻處于完好狀態(tài),杜絕設(shè)備帶病運(yùn)行,以免引起大的機(jī)電設(shè)備事故,導(dǎo)致維修成本的提高,影響設(shè)備的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。

2.8.5.2加強(qiáng)機(jī)電設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)

對(duì)設(shè)備實(shí)行三級(jí)保養(yǎng)(即日常維護(hù)保養(yǎng)、一級(jí)保養(yǎng)、二級(jí)保養(yǎng))和設(shè)備點(diǎn)檢,及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)備隱患,減少、避免突發(fā)故障,提高設(shè)備的完好率,使設(shè)備處于良好的運(yùn)行狀態(tài),延長(zhǎng)設(shè)備的大修周期和使用年限,從而避免因設(shè)備更新過快而引起過多的資金投入,其結(jié)果是降低了運(yùn)行成本。

根據(jù)我們管理政府物業(yè)的經(jīng)驗(yàn),維修養(yǎng)護(hù)好的設(shè)備,其壽命可以延長(zhǎng)15%至25%。

2.8.5.3提高設(shè)備的運(yùn)行效率,降低運(yùn)行成本。提高電梯運(yùn)行效率

①選擇全周自由式服務(wù)方式,提高電梯的運(yùn)行效率。

②采用先進(jìn)的操縱控制技術(shù)(如微機(jī)控制、并聯(lián)控制、群控控制、智能控制),優(yōu)化電梯運(yùn)行狀態(tài),有效地縮短乘客候梯時(shí)間。

實(shí)現(xiàn)水泵的高效經(jīng)濟(jì)運(yùn)行

在很多情況下,水泵提供的流量、壓力與實(shí)際需要的流量、壓力不同,不是偏大就是偏小,造成水電的浪費(fèi)。水泵運(yùn)行效率的高低除了與其自身的技術(shù)性能有關(guān)外,關(guān)鍵在于運(yùn)行工位點(diǎn)是否合理。采用微機(jī)控制變頻恒壓節(jié)對(duì)水泵進(jìn)行控制能保證水泵的工位點(diǎn)保持在高效區(qū),實(shí)現(xiàn)水泵的高效經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。因此,充分利用變頻控制技術(shù),對(duì)功率較大、運(yùn)行時(shí)間長(zhǎng)的水泵進(jìn)行技術(shù)改造,加強(qiáng)水泵的日常管理,對(duì)節(jié)能效果影響很大。

在運(yùn)行中,當(dāng)單臺(tái)水泵全速運(yùn)行不能保證供水壓力時(shí),系統(tǒng)將變頻運(yùn)行的泵轉(zhuǎn)為工頻運(yùn)行,變頻器起動(dòng)另一臺(tái)水泵變頻運(yùn)行;當(dāng)多臺(tái)水泵并聯(lián)運(yùn)行水壓偏高時(shí),系統(tǒng)能自動(dòng)切除一臺(tái)工頻運(yùn)行的水泵;當(dāng)單臺(tái)變頻水泵運(yùn)行且運(yùn)行頻率達(dá)到下限頻率時(shí),系統(tǒng)自動(dòng)轉(zhuǎn)入小泵運(yùn)行狀態(tài),自動(dòng)將變頻泵切除,并在管網(wǎng)水壓達(dá)到下限設(shè)定時(shí)自動(dòng)將變頻泵重新投入運(yùn)行。系統(tǒng)的恒壓和小泵運(yùn)行狀態(tài),根據(jù)管網(wǎng)水壓的變化自動(dòng)轉(zhuǎn)換。

做好水處理工作

(1)降低污垢對(duì)換熱設(shè)備的影響

空調(diào)系統(tǒng)存在大量的換熱設(shè)備,傳熱性能是影響高效運(yùn)行的關(guān)鍵因素。循環(huán)水系統(tǒng)中的污垢是惡化傳熱性能的首要因素,定期投放水處理藥劑,進(jìn)行除垢、阻垢處理,能提高傳熱性能。如在空調(diào)設(shè)備運(yùn)行階段每月取冷卻水樣和每季取冷凍水樣進(jìn)行水質(zhì)檢測(cè),然后依據(jù)檢測(cè)結(jié)果向水系統(tǒng)中投加藥劑;每周定期排污一次,以免系統(tǒng)中的礦物鹽成倍增加,給水垢的形成創(chuàng)造條件。

(2)清除和防止銹蝕

由于冷媒溶液對(duì)傳熱管有腐蝕性,將引起傳熱管外壁產(chǎn)生污垢,導(dǎo)致制冷量衰減,應(yīng)定期對(duì)冷卻/冷凍水用化學(xué)清洗劑進(jìn)行除銹,另外還要進(jìn)行預(yù)膜處理,使管壁形成一層均勻致密的抗腐蝕保護(hù)膜。

為了延長(zhǎng)設(shè)備的使用壽命,降低能耗,在接管物業(yè)后,立即對(duì)空調(diào)系統(tǒng)清洗除污、除銹,再進(jìn)行預(yù)膜處理(膜層極薄,對(duì)導(dǎo)熱系數(shù)無(wú)影響),以減輕腐蝕程度。據(jù)統(tǒng)計(jì),空調(diào)設(shè)備水系統(tǒng)使用中進(jìn)行預(yù)膜處理與不做預(yù)膜處理對(duì)設(shè)備使用壽命(年)的影響如表所示:

空調(diào)設(shè)備水系統(tǒng)進(jìn)行預(yù)膜處理對(duì)設(shè)備使用壽命影響對(duì)照表

設(shè)備

處理使用

方式壽命

供水管

揚(yáng)水泵

制冷機(jī)組

冷卻塔

風(fēng)機(jī)盤管/風(fēng)柜

運(yùn)行中作預(yù)膜處理

11.2

11.9

8.0

未進(jìn)行預(yù)膜處理

12.6

4.0

由于采用無(wú)機(jī)酸、有機(jī)酸等傳統(tǒng)水處理法會(huì)增加換熱器及管道的腐蝕性和避免二次結(jié)垢,在空調(diào)水處理時(shí),我們采用高分子多元聚合物復(fù)合水處理法,既保證水處理效果,又減低對(duì)換熱器和管道的腐蝕。

節(jié)約用水

××市是淡水資源比較缺乏的地區(qū),減少水資源的消耗意義重大。除大力提倡節(jié)約用水,防止供水設(shè)備及管路滲水、漏水外,推廣應(yīng)用性能卓越的節(jié)水器具與設(shè)備,是實(shí)現(xiàn)節(jié)約用水的重要措施和途徑。采用先進(jìn)的節(jié)水設(shè)備,雖然會(huì)增加設(shè)備初期的資金投入,但從長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮,可以減少不必要的浪費(fèi)。既可以降低用水成本,又可以節(jié)省電力資源。

在本物業(yè)大廈中,我們將采用下列手段實(shí)現(xiàn)節(jié)約用水:

珍惜水資源,大力倡導(dǎo)節(jié)約用水的觀念。

②物業(yè)管理處水電及保安人員時(shí)常巡視,發(fā)現(xiàn)有跑、冒、滴、漏的供水設(shè)備及時(shí)組織人員予以修復(fù),維修時(shí)先切斷水源,以免造成浪費(fèi)。

③限定水池、水箱水位。在供水蓄水池中采用液位控制,避免水池溢水造成水資源浪費(fèi)。在大、小便器水箱中根據(jù)需要設(shè)定合適的水位,可收到一定程度的節(jié)水效果。

④推廣使用停水自閉水龍頭,避免因供水系統(tǒng)壓力不足或不穩(wěn)定引起管路'停水'等假象,造成用戶未適時(shí)關(guān)上水龍頭,在管路供水恢復(fù)正常時(shí)造成水浪費(fèi)。

⑤使用延時(shí)自閉水閥。在大便器和小便器沖洗系統(tǒng)中采用延時(shí)自閉水閥,根據(jù)需要調(diào)節(jié)延時(shí)關(guān)閉的時(shí)間,用較少的水量就可達(dá)到滿意的沖洗效果。如果采用感應(yīng)式延時(shí)自閉水閥,更可收到節(jié)水和衛(wèi)生的雙重效果。

⑥合理布置安裝減壓閥和使用節(jié)水水龍頭。減壓閥是將管路較高的水壓減至閥后管路所需的壓力水平,保證供水系統(tǒng)中各用水管獲得適當(dāng)?shù)乃畨汉土髁?。由于水的漏失率和浪費(fèi)程度幾乎同供水系統(tǒng)的水壓成正比,用戶存在一定程度的無(wú)意識(shí)浪費(fèi)水的現(xiàn)象,減壓閥具有改善系統(tǒng)運(yùn)行工況和潛在節(jié)水作用。使用節(jié)水水龍頭,也可以減少因水龍頭流量過大時(shí)用戶無(wú)意識(shí)浪費(fèi)水的水量。

提高供配電系統(tǒng)的節(jié)能效果

(1)供冷系統(tǒng)設(shè)備是主要的耗能設(shè)備,可在供冷高峰期和供冷淡季應(yīng)區(qū)別對(duì)待,根據(jù)需要投入不同容量的變壓器,降低變壓器基本費(fèi)用,減少變壓器的耗能量。

(2)根據(jù)實(shí)際用電負(fù)荷的變化調(diào)整變壓器的投入數(shù)量,保持運(yùn)行中的變壓器單臺(tái)負(fù)荷率在80%左右,以提高變壓器的運(yùn)行效率,實(shí)現(xiàn)調(diào)荷節(jié)電。

(3)配電系統(tǒng)中發(fā)揮無(wú)功負(fù)荷的補(bǔ)償作用,通過電容補(bǔ)償柜的投入和切換,將功率因數(shù)保持在0.95以上,以減少無(wú)功損耗,達(dá)到節(jié)能效果。

(4)室外燈光工程的燈具功率很大,在日后使用過程中,耗電量將非常大,采用優(yōu)質(zhì)高效的節(jié)能燈具,加強(qiáng)該系統(tǒng)啟停時(shí)間的控制,以對(duì)其實(shí)行有效控制和管理,可以實(shí)現(xiàn)顯著的節(jié)能效果。

第16篇新星城物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修管理維護(hù)方案

新星城物業(yè)設(shè)施、設(shè)備維修管理與維護(hù)方案

(一)、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用管理、維修和更新

根據(jù)房屋實(shí)際使用年限,定期檢查房屋共用部位的使用狀況需要維修,屬于小修范圍的,及時(shí)組織修復(fù)屬于開發(fā)商保修范圍的,按保修工作流程及時(shí)向開發(fā)商提出報(bào)告與建議,并協(xié)助開發(fā)商維修編織合理的維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃,建立共用設(shè)施設(shè)備檔案,設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全

合理使用,不任意拆動(dòng)原房屋結(jié)構(gòu),不任意改變?cè)ㄖ挠猛?/p>

各類設(shè)備設(shè)施信息記錄清晰明確,臺(tái)帳清楚

及時(shí)保養(yǎng)維修,保持房屋及公共設(shè)備設(shè)施的完好

因房制宜,有計(jì)劃地安排保養(yǎng)維修任務(wù)

完善的建筑管理、房屋維修保養(yǎng)、公共設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)制度

完善的管理、檢查、考核制度

給類房屋、共用設(shè)備設(shè)施部位基本保持完好狀態(tài)

建立和貫徹各項(xiàng)規(guī)章制度及各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)

搞好維修保養(yǎng)計(jì)劃管理,科學(xué)安排施工進(jìn)度

(二)、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)的管理規(guī)定

【房屋、建筑設(shè)施】

建物維修工

a.按《房屋、設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)規(guī)程》與《房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)維修計(jì)劃表》的內(nèi)容要求進(jìn)行修繕養(yǎng)護(hù);

b.每月一次按《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與要求》對(duì)小區(qū)房屋建筑,公用部位、設(shè)施進(jìn)行巡查;

c.將周期巡查、養(yǎng)護(hù)結(jié)果記錄于《共用部位巡查、養(yǎng)護(hù)記錄表》內(nèi);

d.房屋、設(shè)施修繕工作記錄于《房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》內(nèi);

e.房屋、設(shè)施發(fā)生異常,及時(shí)報(bào)告設(shè)備主管,并在設(shè)備主管協(xié)同下排除異常。

設(shè)備主管

a.負(fù)責(zé)房屋、設(shè)施的技術(shù)資料、檔案的收集,負(fù)責(zé)零星材料的采購(gòu)計(jì)劃的編制,委托維修的聯(lián)系工作;

b.每年12月按房屋完好情況制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)維修計(jì)劃表》;

c.組織實(shí)施房屋、設(shè)施的維修保養(yǎng)工作,對(duì)房屋養(yǎng)護(hù)、修繕提供工作指導(dǎo)及檢查監(jiān)督;

d.對(duì)每次周期巡查養(yǎng)護(hù)記錄、維修記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證;

e.每季度組織建物維修工檢查房屋、設(shè)施的使用狀況,記錄《房屋、設(shè)施檢查表》,根據(jù)日常巡視及季度檢查記錄按照《房屋完好程度評(píng)定辦法》,填寫《房屋完好程度鑒定表》、《房屋完好情況分類記錄表》,經(jīng)經(jīng)理審核后上報(bào)公司主管部門;

【供配電設(shè)備】

電工

a.每日一次按照《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視配電房設(shè)備,并記錄《配電房巡視記錄表》;

b.配電房每周打掃一次,配電柜每月清潔一次。雙電源柜(箱)'運(yùn)行'與'備用'每月切換檢查一次,并記錄《設(shè)備定期啟動(dòng)表》;

c.按《房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》和《供配電設(shè)備(設(shè)施)維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng),并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi);

d.供配電設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于《房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》內(nèi);

e.供配電設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告設(shè)備主管,記錄《設(shè)備故障記錄表》,并在設(shè)備主管協(xié)同下排除異常和故障。

設(shè)備主管

a.負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料、檔案的收集、保管;負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件、材料的采購(gòu)計(jì)劃的編制,外委托修理的聯(lián)系工作;

b.每年12月制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》,并按運(yùn)行情況制訂《房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)維修計(jì)劃表》;

c.組織實(shí)施供配電設(shè)備的運(yùn)行管理及維修保養(yǎng)工作,并進(jìn)行指導(dǎo),檢查;

d.每周巡視配電房設(shè)備,檢查巡視記錄、交接班記錄;

e.每月定期組織電工檢查供配電設(shè)備的運(yùn)行狀況,填寫《供配電系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄,根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表》交經(jīng)理審核后報(bào)公司主管部門;

f.對(duì)每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證;

g.每季匯總設(shè)備故障情況,填寫《設(shè)備故障記錄(季度)匯總表》,報(bào)經(jīng)理審核后,交公司主管部門;

h.按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事件。

【消防設(shè)備】

日常巡視

a.設(shè)備維修工每日一次按照《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視泵房及風(fēng)機(jī)房設(shè)備,記錄《水泵房巡視記錄表》和《風(fēng)機(jī)設(shè)備巡視記錄表》。設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告設(shè)備主管,記錄《設(shè)備故障記錄表》,并在設(shè)備主管協(xié)同下排除異常和故障;

定期檢查

a.由設(shè)備維修工負(fù)責(zé)每月一次消火栓泵、噴淋泵、送風(fēng)排煙機(jī)、雙電源啟動(dòng)測(cè)試,記錄《設(shè)備定期啟動(dòng)記錄表》;

b.由設(shè)備主管組織,并由保安主管、保安人員和設(shè)備維修工參與操作,每年一次進(jìn)行消火栓、噴淋進(jìn)行系統(tǒng)測(cè)試;送風(fēng)、排煙系統(tǒng)測(cè)試;電源、控制聯(lián)動(dòng)功能以及報(bào)警安全系統(tǒng)的測(cè)試。記錄《消火栓、噴淋系統(tǒng)測(cè)試記錄表》,《消防送風(fēng)、排煙系統(tǒng)測(cè)試記錄表》。

維修保養(yǎng)

a.設(shè)備維修工負(fù)責(zé)消防設(shè)施的維修保養(yǎng)工作;

b.設(shè)備機(jī)房每周打掃一次,機(jī)組每月清潔一次。消防泵'運(yùn)行'與'備用'每月定期啟動(dòng)后交替更換一次;

c.按《房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》和《消防設(shè)備(設(shè)施)維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng),并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi);

d.消防設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于《房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》內(nèi)。

設(shè)備主管

a.負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料,檔案的收集、保管,負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件,材料采購(gòu)計(jì)劃的編制,委托修理的聯(lián)系工作;

c.組織實(shí)施消防設(shè)備的運(yùn)行管理及維修保養(yǎng)工作,并進(jìn)行指導(dǎo),檢查;

d.每周巡視消防設(shè)備,檢查巡視記錄;

e.每月定期組織設(shè)備維修工檢查消防設(shè)備的運(yùn)行狀況,填寫《消防及報(bào)警系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄,根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表》交經(jīng)理審核后報(bào)公司主管部門

【給排水設(shè)備】

管道工

a.每日一次按照《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視泵房設(shè)備,并記錄《水泵房巡視記錄表》;

b.水泵房

每周打掃一次,機(jī)組每月清潔一次。生活水泵'運(yùn)行'與'備用'每二周交替更換一次;

c.按《房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》和《給排水設(shè)備(設(shè)施)維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng),并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi);

d.給排水設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于《房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》內(nèi);

設(shè)備主管

a.負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料,檔案的收集、保管,負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件,材料采購(gòu)計(jì)劃的編制,委托修理的聯(lián)系工作;

c.組織實(shí)施給排水設(shè)備的運(yùn)行管理及維修保養(yǎng)工作,并進(jìn)行指導(dǎo),檢查;

d.每周巡視水泵房設(shè)備,檢查巡視記錄、交接班記錄;

e.每月定期組織管道工檢查給排水設(shè)備的運(yùn)行狀況,填寫《給排水系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄,根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表》交經(jīng)理審核后報(bào)公司主管部門;

f.對(duì)每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證;

g.每季匯總設(shè)備故障情況,填寫《設(shè)備故障記錄(季度)匯總表》,報(bào)經(jīng)理審核后,交公司主管部門;

h.每年二次組織實(shí)施水箱清洗消毒及水質(zhì)檢測(cè)工作,記錄《水箱清洗消毒記錄表》;

i.按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事件。

【弱電設(shè)備】

分承包方維保人員

a.按《房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》和《弱電設(shè)備(設(shè)施)維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng),并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi);

b.弱電設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄《房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》;

c.弱電設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告設(shè)備主管,記錄《設(shè)備故障記錄表》,及時(shí)排除異常和故障。

電工

a.每日按照《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視信號(hào)接收機(jī)房設(shè)備及衛(wèi)星天線,記錄《信號(hào)收視設(shè)備巡視記錄表》;

b.信號(hào)接收機(jī)房每周打掃一次,信號(hào)接收設(shè)備每月清潔一次;

c.發(fā)現(xiàn)弱電設(shè)備異常和故障及時(shí)通知分承包方維保人員并報(bào)告設(shè)備主管,督促維修保養(yǎng)。

保安人員

a.負(fù)責(zé)監(jiān)控中心設(shè)備的日常運(yùn)行操作,每班清潔監(jiān)控室及設(shè)備表面,每次交接班時(shí)巡視周界報(bào)警系統(tǒng)探頭和設(shè)備,每班一次巡視攝像監(jiān)控系統(tǒng)、電子對(duì)講系統(tǒng)的設(shè)備,并記錄《監(jiān)控、對(duì)講設(shè)備巡視記錄表》;

b.發(fā)現(xiàn)異常情況,及時(shí)報(bào)告保安主管、設(shè)備主管。

設(shè)備主管

a.負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料、檔案的收集、保管,聯(lián)系委托保養(yǎng)工作;

c.組織實(shí)施弱電設(shè)備的運(yùn)行管理并按《設(shè)備維修保養(yǎng)分承包方服務(wù)質(zhì)量監(jiān)管辦法》對(duì)分承包方進(jìn)行監(jiān)管。對(duì)弱電設(shè)備維修保養(yǎng)工作進(jìn)行檢查、驗(yàn)證;

d.每周巡視弱電房設(shè)備,檢查巡視記錄;

e.每月定期組織分承包方維保人員和電工檢查弱電設(shè)備的運(yùn)行狀況,填寫《保安防盜系統(tǒng)檢查表》和《攝像監(jiān)控系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄,根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表》交經(jīng)理審核后報(bào)公司主管部門;

f.對(duì)每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證;

g.每季匯總設(shè)備故障情況,填寫《設(shè)備故障記錄(季度)匯總表》,報(bào)經(jīng)理審核后,交公司主管部門;

h.按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事件;

【電梯設(shè)備】

分承包方電梯維保人員

a.每周按《房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》和《電梯設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進(jìn)行定期保養(yǎng),同時(shí)負(fù)責(zé)清潔電梯機(jī)房環(huán)境,并將結(jié)果記錄表內(nèi);

b.電梯設(shè)備維修工作記錄《房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》;

c.設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告設(shè)備主管,記錄于《設(shè)備故障記錄表》上,并及時(shí)處理。

電工

a.每日按照《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視電梯設(shè)備,填寫《電梯房巡視記錄》。發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)通知分承包方電梯維保人員并報(bào)告設(shè)備主管,督促維修保養(yǎng);

b.負(fù)責(zé)電源部分的維修保養(yǎng)及運(yùn)行操作。每月一次切換檢查雙電源設(shè)備,記錄《設(shè)備定期啟動(dòng)表》。

設(shè)備主管

a.負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料、檔案的收集、保管,聯(lián)系委托保養(yǎng)工作;

c.實(shí)施電梯設(shè)備的運(yùn)行管理,按《設(shè)備維修保養(yǎng)分承包方服務(wù)質(zhì)量監(jiān)管辦法》對(duì)分承包方的監(jiān)管。對(duì)電梯設(shè)備維修保養(yǎng)工作進(jìn)行檢查、驗(yàn)證;

d.每周巡視電梯機(jī)房設(shè)備,檢查巡視記錄;

e.每月定期組織電工和分承包方電梯維保人員檢查電梯設(shè)備的運(yùn)行狀況,填寫《電梯設(shè)備系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄,根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表》交經(jīng)理審核后報(bào)公司主管部門;

【水泵設(shè)備】

管道工

a.每日一次按照《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視泵房設(shè)備,并記錄《水泵房巡視記錄表》;

b.水泵房每周打掃一次,機(jī)組每月清潔一次。生活水泵'運(yùn)行'與'備用'每二周交替更換一次;

d.給排水設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于《房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》內(nèi);

e.給排水設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告設(shè)備主管,記錄《設(shè)備故障記錄表》,并在設(shè)備主管協(xié)同下排除異常和故障。

設(shè)備主管

a.負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料,檔案的收集、保管,負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件,材料采購(gòu)計(jì)劃的編制,委托修理的聯(lián)系工作;

c.組織實(shí)施給排水設(shè)備的運(yùn)行管理及維修保養(yǎng)工作,并進(jìn)行指導(dǎo),檢

查;

d.每周巡視水泵房設(shè)備,檢查巡視記錄、交接班記錄;

f.對(duì)每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證;

g.每季匯總設(shè)備故障情況,填寫《設(shè)備故障記錄(季度)匯總表》,報(bào)經(jīng)理審核后,交公司主管部門;

i.每年二次組織實(shí)施水箱清洗消毒及水質(zhì)檢測(cè)工作,記錄《水箱清洗消毒記錄表》;

j.按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事件。

(三)、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案

【雨污水總管及屋面外墻】

對(duì)屋面雨水總管,污水總管進(jìn)行疏通保養(yǎng),屋面雨水總管網(wǎng)罩無(wú)脫落/每季一次

對(duì)污水總管出墻管進(jìn)行疏通,保持出墻橫管無(wú)堵塞。/每季一次

對(duì)屋面進(jìn)行巡查,保持屋面隔熱板鋪墊平整,無(wú)破損,屋面排污溝無(wú)堵塞、開裂現(xiàn)象,排水暢通。/每年二次

對(duì)屋面女兒墻勘查,墻面無(wú)裂縫,灰縫飽滿,不傾斜。/每年二次

【小區(qū)內(nèi)道路、側(cè)石、圍墻】

對(duì)小內(nèi)路面,側(cè)石進(jìn)行巡檢:/每月一次

a.區(qū)內(nèi)道路路面強(qiáng)度、坡度、出水口等符合要求,路面平整,不絆

腳,排水暢通,修補(bǔ)路面接縫嚴(yán)密,無(wú)積水、泛水現(xiàn)象;

b.混凝土路面不起砂,無(wú)脫皮、斷裂,明溝不斷裂;

c.路邊側(cè)石平直,保持高低一致無(wú)缺損。

對(duì)圍墻柵欄檢查保養(yǎng),修復(fù)斷裂圍墻柵欄,保持鐵柵欄表面無(wú)嚴(yán)重銹蝕。/每年二次

油漆鐵柵欄。/每年一次

【雨污水窨井、下水道】

對(duì)區(qū)內(nèi)雨、污水管進(jìn)行檢查、清撈。/每季二次

雨污水窨井鐵蓋除銹油漆(油漆顏色為黑色)。/每年一次

疏通小區(qū)內(nèi)污水下水道,保持下水道暢通,同時(shí)檢查下水道出墻橫管有無(wú)變形、下沉及倒泛水。/每季二次

汛期前應(yīng)對(duì)下水道進(jìn)行疏通,清撈窨井內(nèi)淤積物。/汛期前一個(gè)月

【屋頂避雷帶】

對(duì)屋頂避雷裝置及接地裝置進(jìn)行測(cè)試,接地電阻符合相關(guān)規(guī)定,高層在12層以上應(yīng)有防雷專業(yè)單位進(jìn)行測(cè)試,防雷測(cè)試單位應(yīng)具有專業(yè)資質(zhì),完成測(cè)試工作后,應(yīng)出具測(cè)試報(bào)告。/每年一次

對(duì)屋頂避雷帶進(jìn)行勘查,避雷帶應(yīng)保持完好無(wú)斷裂,局部銹蝕應(yīng)除銹、補(bǔ)油漆。/每年二次

【小區(qū)內(nèi)路燈、圍墻燈、美化照明燈、草坪燈、投泛光燈】

夜間應(yīng)對(duì)小區(qū)內(nèi)路燈、圍墻燈、草坪燈、投泛光燈進(jìn)行巡視,及時(shí)發(fā)現(xiàn)與修復(fù)熄滅的燈具,燈桿油漆無(wú)剝落,燈罩完好,無(wú)破損現(xiàn)象。每日一次

檢查照明供電線路絕緣狀況是否達(dá)標(biāo)。/每年一次

檢查照明供電控制保護(hù)裝置功能是否正常。/每周一次

【雕塑景觀、噴水池】

對(duì)雕塑、景觀檢查保養(yǎng),發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。/每季一次

噴水池檢查保養(yǎng)內(nèi)容:

a.巡視噴水池,損壞部位及時(shí)修復(fù);/每周一次

b.檢查保養(yǎng)給排水管道、控制閥門、噴嘴、噴頭保持功能有效;/每月一次

c.檢查水泵、水泵控制系統(tǒng)工作是否正常;/每月一次

d.檢測(cè)潛水泵絕緣;/每年一次