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第1篇 出租人提前終止房屋租賃合同
2023出租人提前終止房屋租賃出租方(甲方)：_____，男/女，身份證號碼___________________________
承租方(乙方)：_____，男/女，身份證號碼___________________________
甲、乙雙方于____年____月____日簽署的____《房屋租賃合同》，雙方至目前為止履行情況良好。
由于乙方____________________規(guī)劃原因，要求終止原《房屋租賃合同》，
根據(jù)《中華人民共和國民法典》及其他相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，甲乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就下列房屋的租賃達(dá)成如下達(dá)成以下條款：
一、原合同租賃期計至____年____月____日。
二、從____年____月____日起，尚未履行的合同內(nèi)容，終止執(zhí)行。
三、乙方應(yīng)于____年____月____日前將設(shè)備、管線等自行搬出，租賃房屋退回給甲方，依附于租賃房屋的裝修等歸甲方所有。
如乙方不按時退租，每逾期一天，須向甲方支付原合同月租金3%的違約金。
四、原合同終止后，乙方除應(yīng)付租金外，同意補償三個月的原合同租金給甲方。
五、原合同終止后，雙方同意就原合同事項互不追究法律責(zé)任。
六、該房屋現(xiàn)有裝修及設(shè)備、設(shè)備情況詳見合同清單作為出租方按照本合同書約定交付承租方使用和承租方在本合同租賃期滿交還該房屋時的驗收依據(jù)。
七、承租方應(yīng)按時交納租房期間的水費、電費、煤氣費。
如因不及時交費出現(xiàn)滯納金由承租方承擔(dān)。
八、未經(jīng)出租方同意，承租方不得轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借承租房屋。
未經(jīng)承租方同意，出租方不得提前收回房屋或轉(zhuǎn)租他人。
九、租賃期滿合同自然終止，房屋到期后承租方準(zhǔn)時交回房屋。
十、雙方如就本協(xié)議的效力、解釋或者履行發(fā)生爭議，應(yīng)首先通過友好協(xié)商解決。
如協(xié)調(diào)解決不成，任何一方均有權(quán)向人民法院提起訴訟。
十一、本協(xié)議書自雙方蓋章或簽字之日起生效。
十二、本協(xié)議一式四份，甲乙雙方各執(zhí)兩份，具有同等法律效力。
甲方：____________乙方：____________
委托代理人：____________代表人：____________
聯(lián)系電話：____________聯(lián)系電話：____________
第2篇 出租人終止房屋租賃合同協(xié)議書
出租人(下稱“甲方”)
承租人(下稱“乙方”)
就租賃位于房屋于________年____月____日簽訂了《房屋租賃合同》，租期年。
現(xiàn)承租人由于其自身的原因，要求終止該《房屋租賃合同》，雙方特達(dá)成如下協(xié)議，共同遵守：
1、乙方確認(rèn)其終止《房屋租賃合同》系違約行為，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任并賠償甲方的損失;
2、甲乙雙方根據(jù)《房屋租賃合同》第________條的規(guī)定，協(xié)商一致解除該《房屋租賃合同》;
3、乙方對租賃房屋的修繕、裝修、裝飾等物品的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給甲方;
4、本協(xié)議簽署后，乙方對租賃房屋內(nèi)的任何物品放棄主張任何權(quán)利;
5、甲乙雙方確認(rèn)解除《房屋租賃合同》時無債權(quán)債務(wù)糾紛，也不因解除《房屋租賃合同》產(chǎn)生債權(quán)債務(wù)糾紛;
6、電卡及有線電視卡已經(jīng)交還給乙方;
7、本協(xié)議自雙方簽字、蓋章之日起生效;
8、本協(xié)議一式四份，甲方三份，乙方一份;
9、本協(xié)議未盡事宜，雙方另行協(xié)商，協(xié)商不成的，按照原《房屋租賃合同》中相關(guān)條款處理。
(本頁為蓋章簽字頁)
甲方(簽字)：
乙方(蓋章)：
委托人(簽字)：
法定代表人(簽章)：
第3篇 出租人解除租賃合同起訴狀
出租人解除租賃合同起訴狀
出租人(以下簡稱甲方):_________________
承租人(以下簡稱乙方):_________________
甲、乙雙方原于年月日簽訂的合同,經(jīng)雙方友好協(xié)商一致,同意該合同于年月日予以解除。并就解除商鋪租賃合同,雙方達(dá)成如下協(xié)議:
一、雙方簽字生效后乙方在天內(nèi)將鋪位退回甲方。如乙方不按時退租,每逾一天,需向甲方支付元的違約金。
二、乙方需交清租金、水電費等一切費用。
三、退租時原有水、電等應(yīng)該保持正常,乙方不得損壞鋪內(nèi)設(shè)施和原裝修,損壞應(yīng)照價賠償。
四、與相關(guān)費用結(jié)算清楚后甲方向乙方退回所收共計元的押金。
五、因乙方未能按期辦理完退租手續(xù)或給甲方產(chǎn)生任何損失,甲方有權(quán)用押金沖抵所欠費用或損失。
六、乙方退租給他人產(chǎn)生的任何損失甲方不承擔(dān)任何責(zé)任。
七、本協(xié)議未盡事宜,由甲乙雙方協(xié)商解決,本協(xié)議一式兩份,甲乙雙方各執(zhí)一份,同具法律效力。
甲方(簽字):_________________乙方(簽字):_________________
_____________年__________月__________日_____________年__________月__________日
第4篇 出租人解除商鋪租賃合同
立書人：
________________(即出租人，下稱甲方)
________________(即承租人，下稱乙方)
茲因甲方基于鄰居(其它所有權(quán)人)反對之原因，請求與乙方終止________年________月________日與甲方所簽，標(biāo)的物坐落于________________________樓頂或屋凸之空間之租賃契約。雙方同意除原租約中有關(guān)終止租約、權(quán)利擔(dān)保及管轄法院等條文仍有效外，余悉依下列協(xié)議履行：
一、雙方于簽訂本協(xié)議書時起即終止原租賃關(guān)系。
二、乙方應(yīng)即將標(biāo)的物上之基地臺設(shè)施拆除，并將標(biāo)的物返還于甲方。
三、甲方應(yīng)于終止租約時起________日內(nèi)，返還押金(下同)_______________元整及租金_______________元整，共計_______________元整予乙方。
四、原租約中若有其它優(yōu)惠或權(quán)利(包括但不限于手機(jī)兌換卷及回饋方案同意書)_______________，甲方同意棄。
五、本協(xié)議書壹式貳份，當(dāng)事人各執(zhí)壹份為憑。
立書人
甲方：_________________(印)
代表人：_________________
乙方：_________________(印)
代表人：_________________
________年________月________日
第5篇 出租人惡意違約引發(fā)商鋪租賃合同糾紛處理要點
一、前言
隨著大型商業(yè)綜合體的興起，各綜合體在招商招租過程以及后期 租賃合同 履約過程中存在部分問題從而引發(fā)了大量的 商鋪租賃合同 糾紛。除了少部分高美譽度的品牌，大部分租賃方在租賃合同中處于弱勢地位，沒有提商務(wù)條件的可能，雙方在洽談租賃商務(wù)條件時多是出租方占強勢主導(dǎo)地位，商務(wù)條件及合同條款的確定大多是出租方單方制定而非雙方協(xié)商形成。在這樣的背景下形成的商鋪租賃合同，一旦出現(xiàn)糾紛，出租方往往非常被動。實踐中，還存在部分出租人惡意違約卻反過來制造承租方違約假象，從而侵犯承租方合法權(quán)益的案例。出租方如何最大化保護(hù)己方利益值得我們思考研究，本文結(jié)合筆者近期 代理 的一個案子探討一下這類型案件的處理要點。
二、案情簡介
2015年6月某誠公司與某寧公司簽訂《租賃合同》合同約定某寧公司將坐落在某區(qū)的生活廣場二樓某號商鋪套內(nèi)建筑面積902平方米出租給某誠公司，某誠公司經(jīng)營幼兒早教使用，租賃期限60個月，租金具體采用先付后用的方式，每季度結(jié)束前15日依據(jù)固定租金標(biāo)準(zhǔn)預(yù)付下一季度預(yù)付租金。合同同時約定，租賃方延期支付租金到達(dá)15日以上或者延期支付金額達(dá)到75600元時，出租方有權(quán) 解除合同 。合同簽訂后，雙方一直履約良好。2017年某寧公司因為商場業(yè)績不好準(zhǔn)備對整個商場進(jìn)行裝修和業(yè)態(tài)調(diào)整，此后，某寧公司一直未收取各商鋪的租金，只收取物業(yè)費。在此期間，某誠公司詢問交納租金事宜，某寧公司一直回復(fù)不著急等通知，直到2017年10月某誠公司突然收到某寧公司發(fā)送的《催繳通知單》，通知單上包含了高額的租金延期支付滯納金。某誠公司收到后立刻提出異議與某寧公司聯(lián)系，11月某寧公司負(fù)責(zé)人找到某誠公司負(fù)責(zé)人告知商場準(zhǔn)備于2017年11月30日閉店裝修，重新調(diào)整商場業(yè)態(tài)后按照商場的安排，某誠公司如果繼續(xù)經(jīng)營只能到4樓重新裝修，現(xiàn)租賃的2樓商鋪商場準(zhǔn)備收回。因為某誠公司的裝修投入較大所以某誠公司不同意。隨后，某寧公司又繼續(xù)發(fā)送了一份《解除合同通知書》通知書載明某誠公司延期支付租金已經(jīng)構(gòu)成違約觸發(fā)合同約定的約定解除條件。某誠公司提出異議，某寧公司按照通知于2017年11月30日閉店裝修，雙方對于賠償事宜未達(dá)成一致，釀成 訴訟 。
三、法院判決
一審 法院認(rèn)定了某誠公司未按時支付租金系某寧公司重新裝修改造商場規(guī)劃所致，并非某誠公司故意拖欠租金。本案涉訴 合同履行 過程中實際違約方系不依約履行出租商鋪義務(wù)的某寧公司。但是對于承租方主張的損失中只支持了學(xué)員退費損失，以鑒定意見系單方委托不客觀不真實為由未支持承租方裝修損失。雙方均不服提出上訴。
二審 開庭期間，法官當(dāng)庭詢問承租方對商鋪的具體裝修金額，并釋明詢問承租方是否提交裝修票據(jù)作為 證據(jù) 。承租方回復(fù)法官第一當(dāng)時裝修的原始票據(jù)只保留了部分，大部分都已丟失，二是我們主張的商鋪裝修現(xiàn)值損失，而非裝修投入損失。但是考慮到鑒定的單方瑕疵性，我們還是提交了保存的裝修票據(jù)作為證據(jù)。最后二審判決認(rèn)定違約方為某寧公司，酌定支持了某誠公司的裝修現(xiàn)值損失。
四、法律分析
初次接觸這個案件時，團(tuán)隊 律師 都認(rèn)為案件難度比較大，原因是合同條款對承租方不利，并且表面呈現(xiàn)出來的就是承租方?jīng)]有按照合同約定支付租金觸發(fā)了合同約定的解除條款。承租方感覺很冤。明明是他們因為商場生意不好想提前收回商鋪才故意后面不收租金只收物業(yè)費，故意讓我們違約。我們投入100多萬裝修才用了兩年時間就被提前收回了，對方違約造成大量學(xué)員退費，造成巨大損失。當(dāng)事人喊冤，但是作為律師的我們深知客觀事實與法律事實的距離。我們總結(jié)了本案的兩大要點和難點，一是如何還原客觀事實，讓法院認(rèn)定出租方違約方；二是如果認(rèn)定出租方違約，承租方損失如何確定。圍繞要點，我們展開代理工作。
1、還原合同履行期間雙方租金支付習(xí)慣，證明承租方未付租金系支付條件未成就。
將以往雙方支付租金的所有記錄整理出來，發(fā)現(xiàn)在雙方履約過程中沒有按照租賃合同約定的時間和金額支付租金。在后期履約中，某寧公司根據(jù)實際情況對租金優(yōu)惠后收取。并且每次支付租金時，某寧公司都會先按照當(dāng)季優(yōu)惠核算金額后向某誠公司發(fā)送《繳費通知單》，該通知單同時包含租金及物業(yè)費。某誠公司收到通知單核對后向某寧公司支付租金及物業(yè)費。故從雙方的交易習(xí)慣可以看到三個事實要點，一是某寧公司一直將租金和物業(yè)費一起收取，二是租金的支付金額并非合同約 定金 額，而是經(jīng)某寧公司核算后發(fā)送某誠公司支付的。三是租金支付時間也并非合同約定，二是雙方按照支付習(xí)慣支付。
與以往租金支付習(xí)慣不同的是，2017年有兩個季度的《繳費通知單》只有物業(yè)費沒有租金。雙方以往所有租金支付往來的表格列出來后，可以明顯看到某寧公司打破雙方租金支付習(xí)慣，故意不收取這兩個季度的租金，造成某誠公司違約假象。
當(dāng)然，嚴(yán)格講，承租方支付租金是法定義務(wù)，如果出租方拒收可以采用提存等形式，但是我們說實踐中，出租方拒收往往是具有迷惑性的，往往是表面上給承租方的感覺是雙方友好履約中。所以為了最大化防范風(fēng)險，我們還是建議承租方按照雙方約定或者交易習(xí)慣交納租金，如果確實遇到承租方通知不交或者拒收的情況，應(yīng)該及時通過工作聯(lián)系函，電話錄音等將證據(jù)固定下來。
2、舉證整個商場閉店裝修，出租方不收取商戶租金的違約真相。
某寧公司基于調(diào)整商場布局提前收回商鋪的考慮，所以在正式通知商戶前故意造成商戶租金未付的現(xiàn)狀，但承租方對于出租方回復(fù)等通知這些事實都沒有證據(jù)證明。所以在后期某寧公司負(fù)責(zé)人與某誠公司負(fù)責(zé)人商談?wù){(diào)整商鋪配合商場裝修時，某誠公司進(jìn)行了錄音取證，將雙方真實的履約過程進(jìn)行了錄音固定。一審時將錄音證據(jù)提交。
同時某寧公司準(zhǔn)備提前收回商鋪調(diào)整商場布局故意不收取商戶租金，不僅針對某誠一家公司，所以一審時某誠公司尋找其他商戶證明某寧公司違約的行為。
3、裝修現(xiàn)值損失的舉證
還原了出租方違約的事實，承租方還面臨一個大問題就是關(guān)于損失的舉證?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理城鎮(zhèn) 房屋租賃合同糾紛 案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第九條規(guī)定：承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時……已形成附合的裝飾裝修物，出租人統(tǒng)一利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，由雙方按照導(dǎo)致合同無效的過錯分擔(dān)現(xiàn)值損失。這條法律規(guī)定是支持承租方裝修現(xiàn)值損失的法律依據(jù)。但是對于商鋪現(xiàn)值損失如何認(rèn)定，法律沒有明確規(guī)定。當(dāng)然，訴訟過程中申請法院委托鑒定中心對現(xiàn)場進(jìn)行鑒定當(dāng)然是最好的方式，但是很多案件，往往到訴訟時已經(jīng)不具備鑒定的客觀條件。具體到本案，因為出租方收回商鋪進(jìn)行了重新裝修，現(xiàn)場已經(jīng)不存在無法進(jìn)行鑒定?？紤]到這個現(xiàn)實問題，承租方在閉店前單方委托具有司法鑒定資質(zhì)的鑒定中心對于商鋪的裝修現(xiàn)值進(jìn)行了現(xiàn)場鑒定，并且申請公證處對于整個鑒定過程進(jìn)行了全程錄像公證。雖然該鑒定及公證都是單方委托，程序上確實存在瑕疵，一二審法院都沒有認(rèn)定，但是對于裝修現(xiàn)值損失這一事實出租方也客觀向法庭呈現(xiàn)了，供法庭參考。
對于裝修現(xiàn)值的舉證，承租方還是要窮盡己方的舉證能力。司法實踐中，當(dāng)無法評估裝修現(xiàn)值，法院一般會綜合考慮裝修工程具體情況、實際經(jīng)營的時間長短、折舊情況酌定商鋪已形成附合的裝修現(xiàn)值。所以對于法院酌定考慮的因素承租人還是應(yīng)該盡量提供證據(jù)讓法官參考。
4、可得利益損失的認(rèn)定
與本案類似的有很多商鋪租賃經(jīng)營的是會員充值業(yè)務(wù)，出租方提前收回商鋪必然會導(dǎo)致會員退費損失。對于這部分一般作為可得利益損失進(jìn)行認(rèn)定?？傻美鎿p失的認(rèn)定是買賣合同違約責(zé)任認(rèn)定中的疑難問題。最高人民法院曾于2009年發(fā)布《關(guān)于當(dāng)前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》，該指導(dǎo)意見對可得利益損失認(rèn)定提出舉證責(zé)任的分配規(guī)則，即違約方一般應(yīng)當(dāng)承擔(dān)非違約方?jīng)]有采取合理減損措施而導(dǎo)致?lián)p失擴(kuò)大、非違約方因違約而獲得利益、以及非違約方亦有過失的舉證責(zé)任；非違約方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)其遭受的可得利益損失總額、必要的交易成本的舉證責(zé)任。所以實踐中，法院在處理這部分損失時會相應(yīng)的考慮必要的交易成本而不能直接認(rèn)定退費金額就是損失金額，但由于必要的交易成本往往難以舉證確定，所以實踐中法官對于這部分損失也往往通過酌定支持。本案的二審法院根據(jù)承租方主張的退費損失，酌定支持了這部分會員退費損失。
五、總結(jié)
實踐中，因為大部分承租人的法律風(fēng)險防范意識不強，日常管理不規(guī)范，使得這類案件涉訴后證據(jù)相對缺乏，處理有一定難度。想要最大限度保護(hù)承租人合法權(quán)益，除了需要代理人在處理這類案件時精準(zhǔn)制定訴訟策略，準(zhǔn)確識別固定相關(guān)證據(jù)，深入研究同類案件司法實踐處理規(guī)則外，還需要承租方完善日常經(jīng)驗管理，提高風(fēng)險防范意識。
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