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第1篇 分期付款買賣合同當事人權利保護相關知識
市場經(jīng)濟條件下，分期付款買賣作為商品促銷手段和賣方向買方融資的方式被普遍接受，但同時賣方風險的預防與買方利益免受賣方侵害之間的矛盾也始終存在。本文試從法律角度尋求解決該矛盾的最佳切入點，力求既保護賣方，又能使買方利益不受非法侵害。
一、分期付款買賣合同概述 分期付款買賣合同是一種特殊類型的買賣合同，它是指當事人雙方約定出賣人先行給付標的物于買受人，買受人將其應付的總價款分期支付給出賣人的買賣合同。它與普通買賣合同相比，其獨特之處僅在于標的物先行給付和價款分期償付，而在所有權的轉移與風險責任的承擔等方面，除非有特別約定，否則與普通買賣合同并無不同。分期付款買賣合同受到重視，其根源在于：
第一，分期付款買賣可以調和豐富的市場供應、潛在的消費需求和消費者有限的實際購買力三者之間的矛盾
第二，采用分期付款買賣形式，可刺激消費者的購買欲望，從而擴大商業(yè)銷售網(wǎng)絡，促進市場繁榮
第三，出賣人可采用這種方式擴大市場占有率，減少庫存，回收資金，促進生產(chǎn)。正因為如此，不難預見分期付款買賣將成為我國商品銷售的常見方式。同時也必須注意它隱含著潛在的風險：
第一，出賣人將商品預先交付給買受人，買受人則分期向出賣人支付價款，對出賣人而言無疑是一種風險，其權利可能會因買受人拖欠價款而得不到最終保護
第二，就買受人而言，其權利往往會因實力雄厚的出賣人在訂立分期付款買賣合同時附加一些不利的條款而受到侵害。但相比較而言，出賣人犧牲的利益和承受的風險要大一些，法律應注重保護出賣人的權利，現(xiàn)在實踐中大多在分期付款買賣合同中采用所有權保留、期限利益喪失、合同解除等條款予以實現(xiàn)，但出賣人借助合同，利用其優(yōu)勢地位侵害買受人權利的現(xiàn)象時有發(fā)生。我們必須在堅持合同自由原則，注重出賣人權利的同時，對其加以合理的限制，以實現(xiàn)雙方權利與義務的基本平衡。下面將對分期付款買賣合同中常見的權利保護條款作粗淺的分析。
二、所有權保留條款 分期付款買賣合同作為買賣合同，其所有權轉移也適用《合同法》第133條的規(guī)定，“標的物的所有權自標的物交付時起轉移，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外?！币话愣裕制诟犊钯I賣合同的所有權的轉移有下列兩種情形：
1、一般情況下，標的物所有權自出賣人交付時起轉移，即標的物的所有權自出賣人將標的物交給買受人占有時起轉移，至于是現(xiàn)實交付還是擬制交付（又分為簡易交付、指示交付和占有交付）則在所不問。
第一，這種所有權轉移方式符合雙方當事人訂立合同時的宗旨和本意，買受人訂立合同的目的在于取得標的物的所有權，只不過由于客觀原因（如經(jīng)濟實力不足）無法償清全部價款，才采取分期付款方式以解資金不足之急，同時出賣人出售該標的物的目的`在于轉移該標的物的所有權并取得與之相對應的價款，并非轉移標的物的使用權從而取得資金（如租賃）另外出賣人為擴大銷售量，利用給買受人以“期限利益”的方式推銷商品，其目的仍然在于取得出讓商品所有權的相應價款。
第二，這種所有權轉移方式符合我國民法原理和法律規(guī)定?！睹穹ㄍ▌t》第72條規(guī)定：財產(chǎn)所有權從財產(chǎn)交付時起轉移，法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外”，《合同法》第133條也有類似規(guī)定。
2、雙方在分期付款買賣合同中約定，標的物的所有權暫時保留在出售人，用以擔保買受人支付價款，這即為所有權保留條款，此時買受人對于標的物只有使用權，沒有所有權，如果買受人需以該標的物進行抵押或者進行其他處分行為，都需經(jīng)出賣人同意，出賣人有權依據(jù)對標的物的所有權隨時檢查監(jiān)督標的物狀況?？梢?，所有權保留是針對買受人于價款付清之前先行占有、使用標的物的情形，保障出賣人的價款受償權得以實現(xiàn)的較為理想的擔保方式。從法理上講，保留標的物所有權的出賣人行使的是物權方面的救濟措施，已讓渡所有權的出賣人只能行使債權方面的救濟措施，相比之下，所有權保留更有利于保護出賣人的利益。保留所有權，即對所有權的轉移附加條件，只有在出賣人附加的條件得到滿足時，所有權才轉移到買受人?！逗贤ā返?34條規(guī)定：“當事人可以在買賣合同中約定買受人未履行支付價款或者其他義務的，標的物的所有權屬于出賣人”。所有權保留有兩種情形，
第一，簡單的所有權保留，即出賣人保留的所有權僅限于標的物本身
第二，擴張的所有權保留，即出賣人保留的所有權除及于標的物本身以外，還及于買受人因處分該標的物（如將其出售）或將以標的物制成的產(chǎn)品銷售而取得的收益，可由當事人在合同中約定采用何種方式
第2篇 2023房地產(chǎn)經(jīng)紀人《相關知識》輔導：房屋買賣合同
學員問題什么是房屋買賣合同？
解答由于房屋屬于不動產(chǎn)，房屋買賣合同與一般買賣合同不同。
法律對房屋買賣有下列特別規(guī)定，包括：房屋買賣合同需要采用書面形式，買賣雙方需將買賣房屋的位置、面積、價金等書面約定；在城鎮(zhèn)買賣房屋的所有權須經(jīng)房屋登記機構登記后，才發(fā)生轉移，如未登記，即使交付，也不發(fā)生權利轉移效果；出賣共有房屋房屋的，其他共有人享有同等條件下的優(yōu)先購買權。
第3篇 2023房地產(chǎn)經(jīng)紀人《相關知識》輔導：買賣合同概念和特征
學員問題買賣合同的概念和特征是什么？
解答買賣合同是指出賣人轉移標的物的所有權于買受人，買受人支付價款的合同。
轉移所有權的一方為出賣方，支付價款而取得所有權的一方為買受人或買方。
買賣是商品交換最普遍的形式，也是典型的有償合同。根據(jù)《合同法》第一百七十四條、第一百七十五條的規(guī)定，法律對其他有償合同沒有規(guī)定的，參照買賣合同的有關規(guī)定；以互易方式轉移標的物所有權的合同，也參照買賣合同的有關規(guī)定。
（1）買賣合同的基本特征是有償合同，其實質是以等價有償?shù)姆绞睫D讓標的物的所有權，這一點使其與贈與合同相區(qū)別。
（2）買賣合同是雙務合同，買賣雙方都享有一定的權利，承擔一定的義務，且這種權利和義務存在對應關系，買方的權利就是賣方的義務，反之亦然。
（3）買賣合同是諾成合同，自雙方當事人意思表示一致即可成立，不需要交付標的物。
（4）買賣合同是不要式合同，其成立和有效不需要具備一定的形式，但法律另有規(guī)定的除外。
