- 目錄
第1篇 工業(yè)品買賣合同規(guī)定
甲 方： 簽定地點：
乙 方： 簽定時間：
第一條 標的、數(shù)量、價款及交(提)貨時間
標的名稱 牌號商標規(guī)格型號 生產(chǎn)廠家 計量單位 數(shù)量 單價 金額 交(提)貨時間及數(shù)量
合計
合計人民幣金額(大寫)
(注：空格如不夠用，可以另接)
第二條 質量標準————————————————————————————————————
第三條 出賣人對質量負責的條件及期限：—————————————————————————
第四條 包裝標準、包裝物的供應與回收：—————————————————————————
第五條 隨機的必備品、配件、工具數(shù)量及供應辦法：————————————————————
第六條 合理損耗標準及計算方法：————————————————————————————
第七條 標的物所有權自————時起轉移，但買賣人未履行支付價款義務的，標的物屬于———所有。
第八條 交(提)貨方式、地點：——————————————————————————————
第九條 運輸方式及到達站(港)和費用負擔：————————————————————————
第十條 檢驗標準、方法、地點及期限：———————————————————————————
第十一條成套設備的安裝與調試：—————————————————————————————
第十二條結算方式、時間及地點：—————————————————————————————
第十三條擔保方式(也可另立擔保合同)：—————————————————————————
第十四條本合同解除的條件：———————————————————————————————
第十五條違約責任：———————————————————————————————————
第十六條合同爭議的解決方式：本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當事人協(xié)商解決;也可由當?shù)毓ど绦姓芾聿块T調解;協(xié)商或調解不成的，按下列地———種方式解決;
(一)提交——————————仲裁委員會仲裁;
(二)依法向人民法院起訴。
第十七條本合同子————————起生效。
第十八條 其他約定事項：————————————————————————————
出賣人 買受人 鑒(公)證意見：
出賣人(章)： 買受人(章)
住所： 住所：
法定代表人： 法定代表人：
委托代理人： 委托代理人：
電話： 電話：
傳真： 傳真：
開戶銀行： 開戶銀行： 鑒(公)證機關(章)
經(jīng)辦人：
年 月 日
賬號： 賬號：
郵政編碼： 郵政編碼：
第2篇 買賣合同規(guī)定空氣質量不達標可退房
《北京市商品房現(xiàn)房買賣合同》下月實施地下車位權屬仍未解決下月起，本市將正式推行使用《北京市商品房現(xiàn)房買賣合同》示范文本，讓現(xiàn)房交易有據(jù)可依。同時實行網(wǎng)上簽約和網(wǎng)上公示。昨天下午，市建委召開了“北京市現(xiàn)房合同網(wǎng)上簽約政策通報會”。
據(jù)介紹，該示范文本適用于本市行政區(qū)域內已完成房屋所有權初始登記，取得國有土地使用證和房屋所有權證，尚未進行銷售的商品房(含經(jīng)濟適用住房)。合同首次增加了對地下車位等附屬建筑物的約定。與此同時，《北京市商品房預售合同》中關于分戶驗收、附屬建筑物等問題也將在下月作出相應調整。
現(xiàn)房合同·解讀
退房五種情況下可以退現(xiàn)房
現(xiàn)狀業(yè)主要求退房的原因有很多，包括房屋質量問題、空氣質量問題、車位問題甚至物業(yè)管理問題等。
合同規(guī)定合同明確約定五種情況下買受人可以退房。第一種情況，商品房保修范圍和保修期限內發(fā)生質量問題，雙方有退房約定的，按照約定處理。第二種情況，商品房室內空氣質量經(jīng)檢測不符合國家標準的，買受人有權退房。第三種情況，商品房已抵押但沒書面告知買受人，買受人可要求退房。第四種情況，逾期交房，買受人可要求退房。第五種情況，買受人未能在約定時間內取得房屋所有權證書，如因出賣人的責任，買受人有權退房。買受人退房時，出賣人應當自退房通知送達之日起約定時間內退還全部已付款，并按照合同中約定的利率付給利息，給買受人造成損失的，由出賣人承擔賠償責任。
收房沒繳納稅費也可以收房
現(xiàn)狀買房人與開發(fā)企業(yè)就入住前必須先交公共維修基金、契稅、物業(yè)服務費用、供暖費等稅費方面，存在較大爭執(zhí)。
合同規(guī)定雙方在簽約時，可就有關稅費的繳納是否委托進行約定。購房人不同意委托開發(fā)企業(yè)代交公共維修基金、契稅、物業(yè)服務費用、供暖費等稅費的，可按有關規(guī)定自行依法繳納。出賣人不得將買受人是否繳納稅費作為交接該商品房的條件。
交付配套設施不到位可索賠
現(xiàn)狀業(yè)主入住后，有時會遇上水、電或燃氣供應不上的情況。
合同規(guī)定合同中制定了市政基礎設施和其他設施達到使用條件的內容。開發(fā)企業(yè)應承諾與該商品房正常使用直接相關的上水、下水、電、供暖、燃氣等按約定的日期達到使用條件;公共綠地、道路、停車場、幼兒園、學校、會所、購物中心、體育設施等其他設施也應按約定的日期達到使用條件。若到約定日期沒有達到使用條件，買房人可按合同約定內容進行索賠。
驗收提前七天通知業(yè)主驗收
現(xiàn)狀驗收房屋時，開發(fā)商只是讓業(yè)主看看房屋狀況，不讓業(yè)主看相關的證明文件或者文件不全，就辦理交接手續(xù)。
合同規(guī)定當房屋達到約定的交付條件后，開發(fā)商應在交付日的前7日，書面通知購房人辦理驗收交接手續(xù)的時間、地點以及應當攜帶的相關證件。雙方進行驗收交接時，出賣人應當出示交付條件約定的證明文件，并滿足交付條件約定的其他條件。出賣人不出示證明文件或出示的證明文件不齊全，或未滿足約定其他條件的，買受人有權拒絕接收，由此產(chǎn)生的逾期交房責任由出賣人承擔，并按照逾期交房約定處理。
現(xiàn)房合同·提醒
空氣質量約定時間越長越好
北京市律師協(xié)會物業(yè)管理專業(yè)委員會秦兵律師提醒消費者，在簽訂現(xiàn)房合同時，交房日期最好定在當天，即上午辦手續(xù)，下午交房。住宅質量保修能延長到5年就更好。秦兵律師還指出，第十三條中在約定“商品房室內空氣質量經(jīng)檢測不符合國家標準的，自該商品房交付之日起_______日內(該時限應當不低于60日)，買受人有權退房。”時，這個空格中的日期約定的越長對買房人越有利。因為有時僅空氣質量檢測就得花上兩個月的時間。一般來說，有720天基本就能感覺到該商品房的室內空氣質量是否超標了。
網(wǎng)上簽約后戶主不能隨意改
從合同實施日——2006年1月1日起，現(xiàn)房交易將實行網(wǎng)上簽約和網(wǎng)上公示。市民可通過北京市建設網(wǎng)(www.bjjs.gov.cn)和房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)(www.bjfdc.gov.cn)查詢現(xiàn)房項目、樓盤和房屋銷售狀態(tài)及成交均價等信息;購房人可憑打印合同時設置的密碼和合同號，登錄北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)(www.bjfdc.gov.cn)查詢所購房屋的網(wǎng)上簽約情況;2006年1月1日后簽訂商品房現(xiàn)房買賣合同的，雙方當事人應在90天內持網(wǎng)上打印的《商品房現(xiàn)房買賣合同》和《北京市房屋轉移登記申請表》及其他相關材料申請辦理轉移登記。為防止房屋炒作，網(wǎng)上簽約時，認購和簽約的購房人名稱不得隨意變更;轉移登記前房屋不得轉讓他人;同時，管理網(wǎng)公示銷售單位的退房信息。
現(xiàn)房合同·追訪
開發(fā)商的責任更為明確
中原地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰告訴記者，目前的現(xiàn)房銷售沒有現(xiàn)房銷售許可證，也沒有示范合同。買賣雙方要是達成意向，只能自行約定合同內容。明年開始實行現(xiàn)房網(wǎng)上簽約并提供現(xiàn)房買賣示范合同后，就等于一手房買賣全部實現(xiàn)了網(wǎng)上交易，是對房屋買賣合同規(guī)范化管理的一個很好的補充。萬年花城副總經(jīng)理黃璽慶表示，相對于期房來說，現(xiàn)房“看得見摸得著”，風險已經(jīng)大大降低?，F(xiàn)房合同示范文本的出臺，則進一步降低了購房風險。明天地產(chǎn)業(yè)務總監(jiān)陳云峰認為，現(xiàn)房合同實施后，不但可以保護購房人的權益，對開發(fā)商來說也明確了責任和權利。
地下車位權屬尚未解決
今年上半年，由市建委、市工商局聯(lián)合起草的《現(xiàn)房買賣合同》和《地下停車位預售合同示范文本》曾在網(wǎng)上征求意見。如今現(xiàn)房買賣合同出臺了，地下車位合同還沒有音訊，而新出臺的《北京市商品房現(xiàn)房買賣合同》中對地下車位的約定也僅限于事先申明是否隨同該商品房一并轉讓，并未解決其權屬問題。
中國人民大學法學院房地產(chǎn)法專家周珂認為，地下室產(chǎn)權問題現(xiàn)在處于法律真空地帶。“我國目前還沒有完整的物權法，只是民法通則中有一些原則性的規(guī)定，以前建設部也在一些部門規(guī)章中涉及相當于建筑物區(qū)分所有權的問題，但是對地下車位沒有作出專門的規(guī)定。”
周珂說，現(xiàn)在我國城市地下室的建造依據(jù)主要是《人民防空法》，但它不涉及產(chǎn)權問題。他認為，如果地下車位已經(jīng)包括在購房人的房款中，而其他人對地下車位的產(chǎn)權沒有任何投入，從物權法的角度，應當可以認定由購房者擁有。
周珂認為，把地下設施和建筑物的主體部分分開是不妥當?shù)?，因為不當?shù)厥褂脴敲妗琼?、地下設施，都會對整個樓造成影響，從而影響到業(yè)主的利益。
現(xiàn)房合同與期房合同的區(qū)別
根據(jù)現(xiàn)房交易的特點，該示范文本與《北京市商品房預售合同》相比，有以下特點：
增加了房屋租賃情況的說明
提示購房人注意該房屋是否出租，已出租的商品房承租人有優(yōu)先購買權，承租人是否已放棄優(yōu)先購買權。
賣方提供《質量分戶驗收表》在交付條件中增加“該商品房為住宅的，出賣人提供《住宅工程質量分戶驗收表》。”
地下車位隨不隨房賣寫進合同
商品房的地下停車位等附屬建筑物、構筑物雙方可以約定，既可以約定隨同商品房一起轉讓，也可以約定不隨同該商品房一并轉讓。
物業(yè)服務費繳納時間要約定
提示未成立業(yè)主委員會的，強調前期物業(yè)服務內容如何約定。此外，該條對物業(yè)服務費的繳納時間進行了提示性約定。
不可抗力事件需要提供證明
不可抗力一條中，增加了“自不可抗力事件結束之日起日內向另一方當事人提供證明”的約定。
確定了補充協(xié)議與主合同關系
即“雙方可以對本合同中未約定的內容簽訂書面補充協(xié)議進行變更或補充，但補充協(xié)議中含有不合理內容的，仍以本合同為準。”
約定了共用部位的分攤情況在附件中對被分攤的共用部位的名稱、用途、所在位置、面積;參與分攤公用建筑面積的商品房名稱、分攤系數(shù)都進行了約定。
刪除關于面積差異處理等內容
《北京市商品房預售合同》中的針對預售房屋的設計變更、規(guī)劃變更、面積差異處理、權屬初始登記等條款都作了刪除。
專項維修金管理明年網(wǎng)上辦公
下月起，本市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會須進入北京市專項維修資金管理系統(tǒng)提供的服務平臺，進行商品住宅維修資金的歸集，業(yè)主委員會開戶后維修資金的劃轉、分攤、支取、查詢等業(yè)務操作。這是市建委昨天下發(fā)的《關于專項維修資金管理實行網(wǎng)上辦公的通知》規(guī)定的。
該通知要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)(含小區(qū)管理處)、業(yè)主委員會須進入北京市專項維修資金管理系統(tǒng)(www.bjzxwxzj.gov.cn)，填寫《注冊登記表》，并持《注冊登記表》和《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》等到市小區(qū)辦進行用戶注冊審核。凡是在小區(qū)辦直接歸集維修資金方式(以下簡稱舊系統(tǒng))歸集完維修資金的住宅項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也必須到市小區(qū)辦進行用戶注冊審核及項目信息登記，并配合市小區(qū)辦在一個月內將舊系統(tǒng)數(shù)據(jù)移植到新系統(tǒng)。對沒有及時進行新系統(tǒng)用戶注冊、項目登記及樓盤造冊，影響業(yè)主繳納和使用維修資金的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)，市建委將按有關規(guī)定嚴肅處理。
5種現(xiàn)房信息網(wǎng)上公布
商品房現(xiàn)房項目相關信息，包括房屋所有權證號、房屋所有權人名稱、房屋坐落和發(fā)證日期;土地所有權證號、土地用途及年限。
樓盤表信息，包括樓棟的層數(shù)、總建筑面積。
每套房屋的房號，建筑面積(2006年1月1日后申請辦理房屋所有權初始登記的房屋)。
用不同顏色對樓盤房屋已認購、已簽約和未簽約狀態(tài)進行標示。
第3篇 買賣合同:深圳市將對商品房買賣合同做出質量和保修規(guī)定
今后，開發(fā)商交樓時要提供商品房質量保證書。日前，《深圳市房地產(chǎn)行業(yè)管理規(guī)定》（草案）公開征求社會意見。該規(guī)定將對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、經(jīng)紀和估價行為進行規(guī)范，以保障房地產(chǎn)活動當事人的合法權益。
提供質量保證書是一個進步
消費者在買一件幾十元、幾百元的商品時，一般都會有“質量三包”，但是買幾十萬元甚至幾百萬元的商品房時，卻發(fā)覺不少開發(fā)商連商品房質量保證書都沒有。中原地產(chǎn)深港研究中心總監(jiān)張偉告訴記者，在深圳房地產(chǎn)市場只有部分品牌開發(fā)商才提供商品房質量保證書，明確告訴消費者商品房什么部位保修多少年等信息?！爱斎?，不提供商品房質量保證書，并不意味著開發(fā)商就不對其提供的房屋負責了，有關法律法規(guī)和商品房買賣合同會對商品房質量和保修做出規(guī)定。但是，政府規(guī)定開發(fā)商在交付商品房時，應當向買房者提供商品房質量保證書和商品房使用說明書，的確是一大進步?！?/p>
《深圳市房地產(chǎn)行業(yè)管理規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》）要求，商品房質量保證書應當載明保修單位、保修范圍、保修期限、保修責任等內容。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照質量保證書的約定，對所售商品房承擔保修責任。商品房使用說明書應當載明建筑節(jié)能設計及保護要求。
物業(yè)維修資金一次付清
《規(guī)定》還要求開發(fā)商在辦理商品房項目初始登記前，應當按照有關規(guī)定，一次性向主管部門指定的銀行專用賬戶劃撥商品房項目的物業(yè)專項維修資金。不繳納商品房項目的物業(yè)專項維修資金的，由主管部門責令限期補繳。逾期不補繳的，可處以3萬元以上5萬元以下的罰款。
這筆資金上交到深圳市房屋公用設施專用基金管理中心代管后，資金的使用由業(yè)主大會決定。
地產(chǎn)中介應負責查驗
《規(guī)定》對房地產(chǎn)中介機構及其人員的行為做了規(guī)范。對房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務，應當由房地產(chǎn)經(jīng)紀機構統(tǒng)一接受委托，統(tǒng)一收取費用。
房地產(chǎn)經(jīng)紀機構接受委托代理或者居間轉讓房地產(chǎn)的，應當對轉讓當事人的資格、房地產(chǎn)產(chǎn)權的真實性進行查驗。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構未進行查驗或者因查驗過程中的故意或者重大過失未能查明真實情況，或者明知轉讓當事人的資格、房地產(chǎn)產(chǎn)權的真實性存在瑕疵而未告知受讓人，使受讓人受到損失的，應當與轉讓人承擔連帶賠償責任。
經(jīng)紀機構不得代收交易款
《規(guī)定》還要求，房地產(chǎn)中介機構應當通過房地產(chǎn)信息系統(tǒng)與當事人簽訂書面委托合同，取得房源信息編碼。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構發(fā)布的房源信息應當真實有效，并附有相應的信息編碼。
任何單位和個人可以憑房地產(chǎn)經(jīng)紀機構發(fā)布的房源信息編碼，通過房地產(chǎn)信息系統(tǒng)對相應的房源信息進行查驗。而且，除不超過交易價款百分之五的定金外，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構不得代收或者監(jiān)管交易當事人支付的任何交易款項，以杜絕不良中介攜購房款潛逃事件的發(fā)生。
此外，在房地產(chǎn)開發(fā)銷售中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀和估價機構不得擅自組織或者參加未經(jīng)批準的各類評比、排序。
第4篇 工業(yè)品買賣合同范本規(guī)定
甲 方： 簽定地點：
乙 方： 簽定時間：
第一條 標的、數(shù)量、價款及交(提)貨時間
標的名稱 牌號商標規(guī)格型號 生產(chǎn)廠家 計量單位 數(shù)量 單價 金額 交(提)貨時間及數(shù)量
合計
合計人民幣金額(大寫)
(注：空格如不夠用，可以另接)
第二條 質量標準————————————————————————————————————
第三條 出賣人對質量負責的條件及期限：—————————————————————————
第四條 包裝標準、包裝物的供應與回收：—————————————————————————
第五條 隨機的必備品、配件、工具數(shù)量及供應辦法：————————————————————
第六條 合理損耗標準及計算方法：————————————————————————————
第七條 標的物所有權自————時起轉移，但買賣人未履行支付價款義務的，標的物屬于———所有。
第八條 交(提)貨方式、地點：——————————————————————————————
第九條 運輸方式及到達站(港)和費用負擔：————————————————————————
第十條 檢驗標準、方法、地點及期限：———————————————————————————
第十一條成套設備的安裝與調試：—————————————————————————————
第十二條結算方式、時間及地點：—————————————————————————————
第十三條擔保方式(也可另立擔保合同)：—————————————————————————
第十四條本合同解除的條件：———————————————————————————————
第十五條違約責任：———————————————————————————————————
第十六條合同爭議的解決方式：本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當事人協(xié)商解決;也可由當?shù)毓ど绦姓芾聿块T調解;協(xié)商或調解不成的，按下列地———種方式解決;
(一)提交——————————仲裁委員會仲裁;
(二)依法向人民法院起訴。
第十七條本合同子————————起生效。
第十八條 其他約定事項：————————————————————————————
出賣人 買受人 鑒(公)證意見：
出賣人(章)： 買受人(章)
住所： 住所：
法定代表人： 法定代表人：
委托代理人： 委托代理人：
電話： 電話：
傳真： 傳真：
開戶銀行： 開戶銀行： 鑒(公)證機關(章)
經(jīng)辦人：
年 月 日
賬號： 賬號：
郵政編碼： 郵政編碼：
注：該合同文本由xx市工商局提供。
第5篇 買賣合同:商品房擔保貸款買賣合同糾紛處理中“已付房款”規(guī)定
一、“已付房款”問題的提出 隨著我國人民生活質量的提高和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，商品房買賣合同糾紛逐年增多。僅就成都仲裁委員會20xx年和20xx年受理案件的統(tǒng)計，商品房買賣合同糾紛案件約占受理案件總數(shù)的60%，其中多數(shù)是商品房擔保貸款(按揭)合同糾紛。在商品房擔保貸款合同中雙方當事人常約定“違約責任”按“已付房款”的百分率計算。在人民法院的人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中也多處提到按“已付房款”追究違約責任的問題。但是對何為“已付房款”未作具體的解釋。仲裁員在審理該類案件時也是仁者見仁，智者見智，對“已付房款”的認識和理解不盡相同，導致同類的案件在裁決承擔違約責任時大相徑庭，在一定程度上影響了案件的質量和案件裁決的一致性。對此雖經(jīng)多次研討仍不能形成一致性的意見。本文擬從理論與實踐的結合上對如何確定“已付房款”進行研討，以就教于同行。
二、對“已付房款”的三種認識和理解 在研討“已付房款”的概念和含義時對于一次性付款的購房者大家的意見是一致的，但是對商品房擔保貸款的購房者分期付款的，大家對“已付房款”的內容形成以下三種意見，與之相適應出現(xiàn)了三種“已付房款”的方案及計算方法。 1、第一種意見是“已借貸款”方案 一部分仲裁員認為“已付房款”是購房者已付的購房款和購房者向銀行的貸款之和，以此做為“已付房款”的概念和含義。這種意見實際上是強調銀行貸款，并以銀行貸款為標準，可以稱之為“已借貸款”方案。與之相適應的計算公式為：已付房款=定金(訂金)+購房者的首付款+購房者的銀行貸款。 持這種意見的主要理由是：(1)在擔保貸款購房中存在著房屋買受人與出賣人之間的房屋買賣合同的法律關系和房屋買受人與貸款銀行之間借款合同的法律關系。這兩個法律關系是性質不同的法律關系，不能相互混淆，而“已付房款”的確定僅涉及房屋買受人與出賣人之間的房屋買賣合同的法律關系，與房屋買受人與貸款銀行之間借款合同的法律關系無關。既然貸款銀行已將房屋買受人所貸款項付給房屋出賣人，就應該視為房屋買受人交清了房款。房屋買受人分期付款是付給貸款銀行的借款，與房屋出賣人無關。(2)擔保貸款是房屋出賣人的一種促銷手段。在擔保貸款買賣合同中還存在著房屋出賣人為房屋買受人向銀行的貸款進行擔保的法律關系。這種擔保行為是房屋出賣人為擴大市場份額吸引更多的買房人購買其房屋的一種促銷手段。擔保風險是房屋出賣人出售房屋的一種市場風險，應該自己承擔，不應由房屋買受人承擔。(3)實際上房屋出賣人的擔保風險，最終也是由房屋買受人承擔的。由于在擔保貸款購房中房屋買受人與貸款銀行在借款時均約定，房屋買受人在取得房屋的產(chǎn)權后，要用所購買的房屋向貸款銀行進行物的抵押擔保，因而房屋出賣人的擔保只是一種暫時的過渡擔保措施。 2、第二種意見是“已還貸款”方案 另一部分仲裁員認為“已付房款”就是購房者自己分期所付的房款，不包括銀行的貸款。這種意見把注意力集中在房屋買受人自己所付的房款上，以房屋買受人自己的實際付款為標準，可以稱之為“已還貸款”方案。與之相適應的計算公式為：已付房款=定金(訂金)+購房者的首付款+購房者的分期付款。 持這種意見的主要理由是：(1)房屋買受人能夠向銀行貸款的前提是房屋出賣人進行了擔保。房屋出賣人承擔了房屋買受人不能按期償還貸款的直接風險。一旦房屋買受人不能按期償還貸款，除房屋買受人承擔違約責任外，房屋出賣人要承擔連帶責任。因此，應該以房屋買受人自己交的房款為標準。(2)仲裁的原理要求公平合理。由于出賣人的這種“連帶責任”，當買受人不能按月還付貸款時，除了銀行直接在出賣人帳戶上“扣劃”外，甚至還包括“回購”房屋的義務。因此，如果按照第一種意見，已付房款包括銀行的全部貸款，在房屋出賣人承擔連帶責任的條件下，顯然是不公平的。(3)房屋買受人在向銀行貸款時，貸款銀行向房屋出賣人劃款也是有條件的。有的是視房屋的開發(fā)進度撥付，有的是所撥付款中有10～30%作為保證金不能動用。如果貸款銀行是根據(jù)房屋的開發(fā)進度撥款或撥款后其中包括保證金部分，在房屋出賣人實際未收到全部買受人所借貸款的情況下，而以全部貸款承擔違約責任，顯然也是沒有事實根據(jù)的。 3、第三種意見是筆者提出的“擔保期限”方案 這種方案，主張一般應按照房屋出賣人的“擔保期限”為界點確定“已付房款”的金額。即：(1)在房屋出賣人為房屋買受人向銀行貸款所的擔保期限內，按“已還貸款”確定“已付房款”的金額;(2)超過房屋出賣人為房屋買受人向銀行貸款所的擔保期限的，按“已借貸款”確定“已付房款”的金額;(3)對處理解除房屋買賣合同糾紛這類案件時，不論擔保期限是否已過，均按“已還貸款”確定“已付房款”的金額。提出此方案，不僅是因為“貸款擔保”是“房屋買賣”的前提，而且還因為在商品房擔保貸款買賣合同中，房屋出賣人還須保證按時按質交付買賣合同中所約定的商品房。一般情況下，當交付房屋后，房屋買受人的房屋產(chǎn)權證辦理完畢，房屋出賣人的義務就基本履行完畢，房屋的買賣合同就終止了，房屋出賣人的擔保義務也隨之終止。剩下的就是抵押貸款合同了，只是由原來特殊的權利性抵押變?yōu)閷崒嵲谠诘姆康禺a(chǎn)抵押。因此，對“已付房款”的金額應該根據(jù)不同的具體情況區(qū)別對待和確定。 此外，我們提出“擔保期限”的方案，還基于對商品房擔保貸款買賣合同中的法律關系分析以及從公平合理地處理糾紛中探究仲裁的理念。
三、商品房擔保貸款買賣合同中的法律關系分析 商品房擔保貸款買賣合同是一種我國《合同法》分則中尚未提出的新型的無名合同，其合同結構方式，也即是通過合同所形成的當事人之間的法律關系，是比較復雜的。多數(shù)學者認為有三個方面的法律關系，即《商品房的買賣合同》、《個人購房貸款及抵押合同》、《購房借款擔保合同》。這三個合同同時涉及三方當事人，存在著三個相互聯(lián)系的法律關系，一是房屋出賣人和房屋買受人之間買賣關系，二是房屋買受人和貸款銀行之間的借貸關系，三是房屋出賣人和貸款銀行之間的擔保關系。這三個法律關系相互聯(lián)系又相互獨立①。我們認為在商品房擔保貸款合同中應該存在著四個相互聯(lián)系相互獨立的法律關系。除了上述的三個法律關系外，還存在房屋買受人和貸款銀行之間抵押的法律關系。這種抵押法律關系不同于傳統(tǒng)的抵押法律關系，它有一個由權利(期待權)抵押變?yōu)閷崒嵲谠诘姆康禺a(chǎn)抵押的轉變過程。 這四個相互獨立相互聯(lián)系的法律關系在確定“已付房款”的問題上起著不同的作用。房屋出賣人和房屋買受人之間買賣關系是目的;房屋買受人和貸款銀行之間的借貸關系是手段;房屋出賣人和貸款銀行之間的擔保關系是前提與紐帶;房屋買受人和貸款銀行之間法律關系是還款的保障。在這四個相互獨立相互聯(lián)系的法律關系中，房屋出賣人和貸款銀行之間的擔保關系同時起著聯(lián)系其他幾個法律關系的紐帶作用。對于貸款銀行來說在商品房擔保貸款合同之初房屋出賣人起著“人保”的作用，它是銀行同意貸款的前提和保障，只有貸款銀行確認房屋出賣人能夠按期交付房屋，并同意給房屋買受人貸款之后才會簽訂其他的合同。一旦房屋出賣人交付房屋并為房屋買受人辦理完產(chǎn)權證，房屋出賣人和貸款銀行之間的擔保關系就終結了。之后就是房屋買受人和貸款銀行之間抵押還款的法律關系。實踐中商品房擔保貸款買賣合同糾紛往往發(fā)生在房屋出賣人和房屋買受人之間的買賣關系中，其他合同關系發(fā)生糾紛的情況較少。因此，在確定“已付房款”的問題時應考慮糾紛發(fā)生在哪個環(huán)節(jié)，從而區(qū)別對待。 從商品房買賣這一法律關系本身的內容來看，出賣人的主要義務是“交房”，買受人的主要義務是“給付”。這里的“交房”，應是按時交付給買受人質量合格的房屋;而這里的“給付”，則應是交付給出賣人能夠完全自由支配的貨幣。在討論“已付房款”的確定時，我們認為還需注意對“給付”概念的理解問題。確切的理解應該是：“給付”是履約的一種方式，而給付的“結果”，才真正是房屋出賣人通過房屋買賣欲實現(xiàn)的目的。如前所述，在出賣人為買受人貸款的擔保期限內，雖然銀行的貸款在形式上已交付給出賣人，但在實際上，不僅有20%左右的保證金尚不能動用，而且當買受人不能或無力償還貸款時，要被銀行全部扣回。因此，在這兩種情況下，不能簡單的說房屋出賣人已獲得了全部給付的“結果”。
四、從公平合理地處理糾紛中探究仲裁理念 我國仲裁法第七條規(guī)定，仲裁應當根據(jù)事實，符合法律規(guī)定，公平合理地解決糾紛。這是仲裁制度的法定原則，也體現(xiàn)了仲裁公平合理的理念。仲裁不同于法院的審判。法院的審判體現(xiàn)的是國家權力對當事人合同糾紛的干預，除了解決糾紛外，對于當事人在合同糾紛中的違法行為有權進行處罰，同時還有權追加當事人。例如在處理商品房擔保貸款買賣合同糾紛中法院可以追加貸款銀行作為當事人，一攬子解決糾紛。另外在我國《民法通則》中規(guī)定的民事制裁等都體現(xiàn)了國家權力對當事人合同糾紛的干預。而仲裁制度究其性質不具有國家權力的干預性，屬于市場活動中的自律措施，具有民間性質。法律沒有賦予仲裁員或仲裁機構追加當事人，制裁當事人違法行為的權力。仲裁的基本原則是符合法律規(guī)定，價值取向是公平合理。它要求仲裁員或仲裁機構公平合理的解決糾紛，補償當事人受到的損失，而這些都體現(xiàn)了仲裁的理念。當事人在訂立合同時訂立仲裁條款，實際上是當事人用明示的方法排除國家權力對當事人合同糾紛的干預，決定自己選擇“公正人”解決糾紛。我們在商品房擔保貸款買賣合同糾紛處理中確定“已付房款”時，提出“擔保期限”方案，正是考慮到公平合理的解決糾紛是當事人訂立仲裁條款時所直接追求的目標。如果解決糾紛的“公正人”不當?shù)丶又匾环疆斒氯说拿袷仑熑危沽硪划斒氯说玫綄Ψ竭`約的“額外利益”，雖然有時這種加重也并不違反法律的規(guī)定，但其結果，往往與雙方當事人訂立仲裁條款的初衷相悖，也不符合公平合理補償當事人損失的仲裁理念。 綜上所述我們可以看到，無論是從對商品房擔保貸款買賣合同所涉及的四個相對獨立又相互聯(lián)系的法律關系的分析，還是從公平合理地處理糾紛的仲裁價值取向上探究，對“已付房款”的確定都應根據(jù)不同的具體情況區(qū)別對待：即在擔保期限內應采用“已還貸款”確定，超過擔保期限后則應采用按“已借貸款”確定，而當房屋買賣合同依法解除時，據(jù)實計算比較恰當。
