認定買賣合同（6份范本）

第1篇 怎樣認定房屋買賣合同無效

一、怎樣認定房屋買賣合同無效

（一）房地產分離出賣，合同無效由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權通過買賣而轉讓時，該房屋占用范圍內的土地使用權也必須同時轉讓。如果賣方將房產和土地分別賣于不同的買方，或者出賣房屋時只轉讓房屋所有權而不同時轉讓土地使用權，買方可以提出這種買賣合同無效。

（二）產權未登記過戶，合同無效房屋買賣合同的標的物所有權的轉移以買賣雙方到房屋所在地的房管部門登記過戶為標志，否則，房屋買賣合同不能生效，也就不能發(fā)生房屋所有權轉移的法律效果。即使房屋已實際交付也屬無效。故只要房屋沒有正式辦理登記過戶手續(xù)，即使賣方已收取了房價款，并將房屋交付買方使用，當事人仍可提出合同無效的主張。

（三）產權主體有問題，合同無效出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權人。非所有權人出賣他人房屋的，其買賣行為無效。房屋的產權為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時，須提交共有人同意的證明書。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為也無效。

（四）侵犯優(yōu)先購買權，合同無效房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權。房屋所有人出賣已租出房屋時，須提前三個月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權。所謂“同等條件”，主要是指房價同等，還包括房價交付期限、方式同等等。房屋所有人出賣房屋時侵犯共有人、承租人優(yōu)先購買權的，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。

（五）單位違反規(guī)定購房，合同無效機關、團體、部隊、企業(yè)事業(yè)單位不得購買或變相購買城市私有房屋。如因特殊需要必須購買，須經縣以上人民政府批準。單位違反規(guī)定，購買私房的，該買賣關系無效。有的單位以個人名義購買私房，產權也登記在個人名下，但實際上是單位出資，作為單位的固定資產用于生產、經營、辦公或用作集體宿舍等，這種情況屬于單位變相購買私房，該買賣關系無效。凡享受國家或企業(yè)事業(yè)單位補貼，廉價購買或建造的城市私有房屋，需要出賣時，只準賣給原補貼單位或房管機關，否則也無效。

（六）價格欺詐，顯失公平，合同無效買賣城市私有房屋，雙方應當本著按質論價的原則，參照房屋所在地人民政府規(guī)定的私房評價標準議定價格，經房屋所在地房管機關同意后才能成交。買賣合同生效后，雙方均不得因價格高低無故翻悔，應按合同議定的價款、期限和方式交付。但如果出賣人在房屋質量問題上有欺詐、隱瞞行為或在成交后發(fā)現(xiàn)內在質量問題的，買受人可要求同出賣人重新議定價格，協(xié)商不成的，可向法院起訴。

（七）非法轉讓。

二、為什么房屋買賣合同被法院認定為無效

有這些情形之一的，合同無效：一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；以合法形式掩蓋非法目的；損害社會公共利益；違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。

三、房屋買賣合同解除后中介費是否需要退還

中介撮合買賣雙方簽訂合同后，支付的中介費用是不會退的，但如果因中介原因造成房屋買賣合同解除的，可以要求中介退還服務費。

《中華人民共和國民法典》

第九百六十二條 中介人報告義務中介人應當就有關訂立合同的事項向委托人如實報告。

中介人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得請求支付報酬并應當承擔賠償責任。

第九百六十三條 中介人報酬請求權中介人促成合同成立的，委托人應當按照約定支付報酬。對中介人的報酬沒有約定或者約定不明確，依據(jù)本法第五百一十條的規(guī)定仍不能確定的，根據(jù)中介人的勞務合理確定。因中介人提供訂立合同的媒介服務而促成合同成立的，由該合同的當事人平均負擔中介人的報酬。

中介人促成合同成立的，中介活動的費用，由中介人負擔。

第2篇 認定房屋買賣合同事項

一、____與某房地產開發(fā)公司簽訂了一份商品房買賣合同，合同約定了買賣的價格和房屋的交付時間。此后，____依約支付了約定的合同價款，房地產開發(fā)公司將商品房房交付____使用，未辦理產權登記手續(xù)。另____又與____簽訂了一份買賣合同，約定將從某房地產開發(fā)公司購得的商品房以每平方米高于原購入價 元賣給____。但后因此房價格上漲，____拒不辦理產權登記手續(xù)且主張其與____的買賣合同無效，____因之訴至法院。

二、

分歧本案審理中首要的一點是認定____與_____買賣合同的效力如何，對此有三種意見。

第一種意見認為合同無效，理由為：買賣合同違反了《____市房地產管理法》無產權房屋不得買賣的禁止性規(guī)定。

第二種意見認為合同效力待定，理由為：_____取得產權而處分他人財產，是無權處分，無權處分的合同效力待定。

第三種意見認為合同有效，理由為：____將其對房屋開發(fā)公司的債權轉讓給了自己，這一債權轉讓合同符合當事人的意思自治，并不違反法律強制性規(guī)定。

三、評析審理本案的第一關鍵在于對認定____與____間房屋買賣合同的效力，結合上文的分歧意見，我們歸納出本案中有爭議的法律問題為：____與____的買賣合同是否違反法律的強制性規(guī)定;____將轉讓商品房的行為是無權處分還是有權處分;如果上述行為是無權處分，那這一行為的效力如何;如果上述行為是有權處分，那這一行為是否屬于債權讓與。現(xiàn)分析如下：

三、

1、《____市房地產管理法》無產權房屋不得買賣是否是認定合同無效的強制性條款?！睹穹ǖ洹返?2條第1款的第5項規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效。因此，違反法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定是認定合同無效的重要依據(jù)之一。____認為根據(jù)《____市房地產管理法》第37條第1款的第6項規(guī)定，未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓。其與____所訂立的合同違反了這一強制性的規(guī)定，故為無效。我們認為，這一規(guī)定不是《民法典》第52條所謂的強制性條款，第一、在法理上，凡法律條文冠以“不得”等字樣不必然代表此條文為強制性條款，也可以是帶有指引性質的條款;第二、《____市房地產管理法》是________年頒布的法律，此法的頒布帶有濃厚的行政管理色彩，在立法技術上多用“不得”等字樣來表達方便行政的寓意。同時在立法的內容上也沒有充分考慮到當下的商品房交易狀況，有滯后性;第三、從《民法典》鼓勵交易的原則出發(fā)，對實踐中如____與_____類似的買賣合同都認定為無效不利用物價值的有效且充分使用，所以在審判實踐中，應盡量減小合同無效的范圍;第四、買賣合同標的物的特征表明，其標的物無須是現(xiàn)已存在的物或現(xiàn)屬于出賣人的物，即使是非房屋所有權人也可能成為房屋的.出賣人。綜上，以本案訟爭買賣合同違反《____市房地產管理法》的強制性規(guī)定而無效的觀點是錯誤的。

2、____轉讓商品房的行為是否是無權處分。無權處分是指無處分權人處分他人財產并與相對人訂立轉讓財產的合同。無權處分中的“處分”主要是指處分財產所有權或債權的行為。因此，判斷____的行為是否是無權處分就要看____對商品房是否享有財產所有權或者是債權。本案中，因房地產開發(fā)公司履行合同，將商品房交付____使用，____因此獲得了對商品房的直接占有，占有是所有權的重要權能之一，____對商品房的實際占有使得____對商品房有管領和支配的權力。但由于我國民法采取的是不動產變動登記主義，不動產所有權的轉移以登記為標志，因此，____取得的是一個欠缺登記要件的不充分的所有權。綜上，我們認為，____轉讓商品房給____的行為是有權處分，不是無權處分，故而本案訟爭的買賣合同不應當認定為效力待定。

3、____的有權處分是否是債權轉讓。債權讓與的概念指，在不改變合同關系內容的前提下，合同關系的一方當事人依法將其合同權利和義務全部或者部分地轉讓給第三人的法律行為。本案中____將商品房轉讓給____時抬高了合同價格，改變了合同關系的內容。同時，房地產開發(fā)公司依約將商品房交付____實際使用，____不辦理產權登記手續(xù)是因為其自己拒絕辦理的原因所致，所以可以認為，房地產開發(fā)公司與____間的債權債務關系已因履行而消滅，故認定____與_____合同為債權讓與合同并進而認為買賣合同有效的觀點也是錯誤的。總之，我們認為，本案適當?shù)奶幚矸绞秸J定____與_____的合同是有效的，____的轉讓行為是有權處分。____違反合同約定，____訴請____繼續(xù)履行合同應予以支持。

四、余論上文論證中的一個主要爭議問題可能是在____轉讓商品房的行為到底是有權處分還是無權處分上。如果認定為無權處分，根據(jù)通說的觀點，因《民法典》51條規(guī)定的無權處分被認為是效力待定的，因此，____與_____的合同效力會被認定為效力待定的合同。此時買賣合同會因為____惡意拒絕辦理產權手續(xù)而使合同一直處于效力待定的狀態(tài)，顯然不符合民法誠實信用的基本原則，也不利于解決____與_____的糾紛。況且，對無權處分合同的效力問題，我國法學界本來就存有爭議，同樣有觀點認為無權處分合同是有效的。本案中認定____的轉讓行為是有權處分，可能有人會認為這和我國民法傳統(tǒng)中認為的不動產物權變動以登記為要件相矛盾，之所以有這樣的矛盾實質上是因為我國法律上的登記制度不規(guī)范所致。司法實踐基于公平和正義的理由應在個案中有所突破。舉一個簡單的例子，如果本案中____將商品房借給他人居住，同樣是一種處分行為，法律認定這種處分行為無效或是效力待定，毫無意義。其實，《 》第11條有關房屋的轉移占有及風險轉移的規(guī)定就表明了審判機關沒有拘泥于傳統(tǒng)的物權理論。對本案買賣合同的定性可以還有多種的思考角度，但認定本案訟爭合同為有效合同卻應當是殊途同歸的選擇，這是因為，我們都認為以誠實信用為原則，盡量減小合同無效的范圍是當前審理商品房買賣合同糾紛案應當堅持的兩個基本理念。

第3篇 買賣合同:商品房買賣糾紛遲延辦證違約責任認定

司法實務中，隨著房地產市場的空前活躍，商品房預售合同糾紛中遲延*違約責任案件也大量增加。因這類案件具有普遍性、群發(fā)性的特點，人民法院在審理時較為慎重。

一、*的義務分擔

根據(jù)《城市房地產開發(fā)經營管理條例》規(guī)定，*應當由買受人提出申請，并由房地產開發(fā)企業(yè)予以協(xié)助。

買受人的申請，指預售商品房的買受人應當自商品房交付使用之日起90日內，現(xiàn)售商品房的買受人應當自銷售合同簽訂之日起90日內，持登記申請材料到房屋所在地的人民政府房地產行政主管部門申請辦理房屋所有權轉移登記。依據(jù)《房屋登記辦法》規(guī)定，房屋所有權轉移登記需要提交的材料包括：登記申請書、申請人身份證明、房屋所有權證書或者房地產權證書、證明房屋所有權發(fā)生轉移的材料、其他必要材料。實務中需要提交的材料一般包括：商品房銷售許可證、新建房屋初始登記批復、新建門牌號碼審批表、經備案的商品房買賣合同、商品房銷售專用發(fā)票、準住通知單、公共部位維修基金收據(jù)、契稅收據(jù)、買受人身份證等。

房地產開發(fā)企業(yè)的協(xié)助主要指辦理完畢房屋所有權初始登記，還包括依照規(guī)定或約定履行通知、提供必要證明文件等。

依《物權法》規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)通過合法建造房屋行為取得房屋所有權，對該所有權進行出售處分時，需要先辦理所有權初始登記。依據(jù)《房屋登記辦法》規(guī)定，所有權初始登記應當提交的材料包括：登記申請書;申請人身份證明、建設用地使用權證明(一般指建設用地許可證)、建設工程符合規(guī)劃的證明(一般是指規(guī)劃許可證)、房屋已竣工的證明(一般指住宅工程使用許可證或房屋建筑工程竣工驗收備案表)、房屋測繪報告(一般包括房產要素調查測量成果、房產圖測繪資料、房產面積測算成果)、其他必要材料(一般包括共用部位共用設施設備維修基金交款收據(jù))。

需要特別指出的是：除當事人有特別約定外，房地產開發(fā)企業(yè)并無義務為買受人辦理完畢房屋所有權轉移登記并向買受人交付房屋所有權證書。但是，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第135條：“出賣人應當履行向買受人交付標的物或者交付提取標的物的單證，并轉移標的物的所有權的義務”之規(guī)定，出賣人應當交付房屋并保證房屋所有權轉移給買受人，因此房地產開發(fā)企業(yè)的協(xié)助義務，應一直持續(xù)到買受人辦理完畢房屋所有權轉移登記并取得房屋所有權證書為止。

二、遲延*違約責任有關疑難問題的認定與處理

1.“由于出賣人的原因”的認定

*時房地產開發(fā)企業(yè)需要向買受人提供的必要證明文件一般包括：商品房銷售許可證、新建房屋初始登記批復、新建門牌號碼審批表、經備案的商品房買賣合同、商品房銷售專用發(fā)票、準住通知單。因此司法實踐中認定“由于出賣人的原因”，應審查出賣人是否在法定或約定的期間向買受人或房屋登記機構提供前述文件。依據(jù)《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用之日起60日內，將需要由其提供的 辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在地房地產行政主管部門，此為法定期間。而現(xiàn)行通用的《商品房買賣合同示范文本》第15條約定：“出賣人應當在商品房交付使用后_日內，將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案?！贝藶榧s定期間。若房地產開發(fā)企業(yè)沒有在法定或約定的期間向買受人或房屋登記機構提供前述文件，則可以認定為“由于出賣人的原因”。

房地產開發(fā)企業(yè)沒有在法定或約定的期間向買受人提供前述文件，可能因為自身的原因，也可能因為第三人的原因，如測繪部門遲延測繪、竣工驗收部門遲延驗收、登記機構遲延辦理初始登記等。但根據(jù)《中華人民共和國合同法》第121條的規(guī)定：“當事人一方因第三人的原因造成違約的，應當向對方承擔違約責任。當事人一方和第三人之間的糾紛，依照法律規(guī)定或者按照約定解決”，房地產開發(fā)企業(yè)即便因為第三人的原因造成違約，也應向買受人承擔違約責任。

2.非“由于出賣人的原因”的認定

(1)買受人自身的原因。首先是買受人對商品房買賣合同約定義務的違反，通常是沒有如約交付購房款等，此時，房地產開發(fā)企業(yè)拒絕履行協(xié)助義務，屬于依法行使抗辯權的范疇。其次是買受人對房產交易法定義務的違反，突出表現(xiàn)在買受人沒有按照規(guī)定交納公共部位維修基金、契稅。依照《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》規(guī)定，買受人應當向房地產開發(fā)企業(yè)繳交維修基金。在辦理房屋權屬證書時，再由房地產開發(fā)企業(yè)應當將代收的維修基金移交給當?shù)胤康禺a行政主管部門代管。依照《中華人民共和國契稅暫行條例》規(guī)定，房屋的買受人為契稅的納稅人。買受人未出具契稅完稅憑證的，房產管理部門不予辦理房屋的權屬變更登記手續(xù)。再次，買受人由于特殊的原因沒有向房屋登記機構提出*申請。

(2)不可抗力。不可抗力屬于法定免責事由，因不可抗力的發(fā)生導致商品房買賣合同不能履行，房地產開發(fā)企業(yè)可免責。

3.遲延*違約責任適用訴訟時效的審查

在司法實務中，適用訴訟時效制度主要涉及兩個問題：第一，是否適用訴訟時效規(guī)定;第二，訴訟時效期間應從何時起算。在遲延*違約責任案件中，買受人要求房地產開發(fā)企業(yè)承擔違約責任的請求權是一種債權請求權，應當適用訴訟時效的規(guī)定,這一點已無爭議?！度嗣穹ㄔ宏P于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第18條規(guī)定了房地產開發(fā)企業(yè)承擔違約責任的方式為給付違約金。因此當遲延*違約行為發(fā)生時，房地產開發(fā)企業(yè)與買受人之間形成新的債權債務關系，即房地產開發(fā)企業(yè)產生給付違約金的義務，買受人開始享有要求房地產開發(fā)企業(yè)給付違約金的請求權。訴訟時效期間的起算，若當事人在商品房買賣合同中約定了房地產開發(fā)企業(yè)給付買受人遲延*違約金的履行期限的(這種情況極少見)，從該期限屆滿之日起起算;沒有約定，根據(jù)《人民法院關于審理民事案件適用訴訟時效制度若干問題的規(guī)定》第6條的規(guī)定，依照合同法第61條、第62條的規(guī)定，可以確定房地產開發(fā)企業(yè)給付違約金的履行期限的，訴訟時效期間從履行期限屆滿之日起計算。若不能確定履行期限的，應審查買受人在房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)生遲延*違約行為后是否向其主張過違約金給付，如果買受人沒有主張過，訴訟時效從買受人向人民法院提交起訴狀或口頭起訴之日起計算。之前已經經過的期間，因買受人沒有主張過違約金給付，相應的房地產開發(fā)企業(yè)是否同意給付違約金還不確定，因此買受人尚不具備“知道或應當知道權利被侵害”的客觀條件，也就不存在計算訴訟時效的問題。如果買受人已經主張過，當房地產開發(fā)企業(yè)在買受人設定的給付違約金的寬限期屆滿時仍沒有給付，訴訟時效期間從寬限期屆滿之日起計算;當房地產開發(fā)企業(yè)在買受人第一次向其主張權利之時明確表示不給付違約金，訴訟時效期間從房地產開發(fā)企業(yè)明確表示不給付違約金之日起計算。

4.房地產開發(fā)企業(yè)完成房屋初始登記的審查

辦理完畢房屋初始登記是房地產開發(fā)企業(yè)在*過程中的主要義務，因此準確審查房地產開發(fā)企業(yè)完成該義務的情況，對于確定房地產開發(fā)企業(yè)遲延*違約責任至關重要。房地產開發(fā)企業(yè)完成初始登記的標志，應是登記機構將申請登記事項記載于房屋登記簿，司法實踐中應重點審查房地產開發(fā)企業(yè)是否取得登記機構作出的關于同意房屋初始登記的批復。有意見主張房地產開發(fā)企業(yè)取得登記機構出具的辦理權屬登記的收件憑證即可視為完成初始登記。筆者不同意此種意。第一，依照《城市房地產開發(fā)經營管理條例》規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)在買受人辦理所有權登記時，其義務是協(xié)助并“提供必要的證明文件”，“提供必要的證明文件”意味著證明文件所表征的各項登記、批準手續(xù)已經辦理完畢。作為買受人*的前提，初始登記的批復應當包含在“必要的證明文件”中。換而言之，房屋買受人*的前提是初始登記完成，只有在準予初始登記的批復作出之后，房地產開發(fā)企業(yè)才具備協(xié)助*的法定條件。第二，依照《房屋登記辦法》規(guī)定，登記機構為申請人出具收件書面憑證，僅說明申請人提交的申請登記材料齊全且符合法定形式的，登記機構予以受理。至于是否準予初始登記，須由登記機構查驗申請登記材料反映的事實是否符合登記條件后才能確定，如不符合則不予登記。

第4篇 商品房買賣糾紛遲延辦證違約責任認定

司法實務中，隨著房地產市場的空前活躍， 商品房預售合同 糾紛中遲延辦證 違約責任 案件也大量增加。因這類案件具有普遍性、群發(fā)性的特點，人民法院在審理時較為慎重。

一、辦證的義務分擔

根據(jù)《城市房地產開發(fā)經營管理條例》規(guī)定，辦證應當由買受人提出申請，并由房地產開發(fā)企業(yè)予以協(xié)助。

買受人的申請，指預售商品房的買受人應當自商品房交付使用之日起90日內，現(xiàn)售商品房的買受人應當自 銷售合同 簽訂之日起90日內，持登記申請材料到房屋所在地的人民政府房地產行政主管部門申請辦理 房屋所有權 轉移登記。依據(jù)《房屋登記辦法》規(guī)定，房屋所有權轉移登記需要提交的材料包括：登記申請書、申請人 身份證 明、房屋所有權證書或者房地產權證書、證明房屋所有權發(fā)生轉移的材料、其他必要材料。實務中需要提交的材料一般包括：商品房銷售許可證、新建房屋初始登記批復、新建門牌號碼審批表、經備案的 商品房買賣合同 、商品房銷售專用發(fā)票、準住通知單、公共部位維修基金收據(jù)、契稅收據(jù)、買受人身份證等。

房地產開發(fā)企業(yè)的協(xié)助主要指辦理完畢房屋所有權初始登記，還包括依照規(guī)定或約定履行通知、提供必要證明文件等。

依《物權法》規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)通過合法建造房屋行為取得房屋所有權，對該所有權進行出售處分時，需要先辦理所有權初始登記。依據(jù)《房屋登記辦法》規(guī)定，所有權初始登記應當提交的材料包括：登記申請書申請人身份證明、建設用地使用權證明(一般指建設用地許可證)、建設工程符合規(guī)劃的證明(一般是指規(guī)劃許可證)、房屋已竣工的證明(一般指住宅工程使用許可證或房屋建筑工程竣工驗收備案表)、房屋測繪報告(一般包括房產要素調查測量成果、房產圖測繪資料、房產面積測算成果)、其他必要材料(一般包括共用部位共用設施設備維修基金交款收據(jù))。

需要特別指出的是：除當事人有特別約定外，房地產開發(fā)企業(yè)并無義務為買受人辦理完畢房屋所有權轉移登記并向買受人交付房屋所有權證書。但是，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第135條：“出賣人應當履行向買受人交付標的物或者交付提取標的物的單證，并轉移標的物的所有權的義務”之規(guī)定，出賣人應當交付房屋并保證房屋所有權轉移給買受人，因此房地產開發(fā)企業(yè)的協(xié)助義務，應一直持續(xù)到買受人辦理完畢房屋所有權轉移登記并取得房屋所有權證書為止。

二、遲延辦證違約責任有關疑難問題的認定與處理

1.“由于出賣人的原因”的認定

辦證時房地產開發(fā)企業(yè)需要向買受人提供的必要證明文件一般包括：商品房銷售許可證、新建房屋初始登記批復、新建門牌號碼審批表、經備案的商品房買賣合同、商品房銷售專用發(fā)票、準住通知單。因此司法實踐中認定“由于出賣人的原因”，應審查出賣人是否在法定或約定的期間向買受人或房屋登記機構提供前述文件。依據(jù)《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用之日起60日內，將需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在地房地產行政主管部門，此為法定期間。而現(xiàn)行通用的《商品房買賣合同示范文本》第15條約定：“出賣人應當在商品房交付使用后_日內，將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案?！贝藶榧s定期間。若房地產開發(fā)企業(yè)沒有在法定或約定的期間向買受人或房屋登記機構提供前述文件，則可以認定為“由于出賣人的原因”。

房地產開發(fā)企業(yè)沒有在法定或約定的期間向買受人提供前述文件，可能因為自身的原因，也可能因為第三人的原因，如測繪部門遲延測繪、竣工驗收部門遲延驗收、登記機構遲延辦理初始登記等。但根據(jù)《中華人民共和國合同法》第121條的規(guī)定：“當事人一方因第三人的原因造成違約的，應當向對方承擔違約責任。當事人一方和第三人之間的糾紛，依照法律規(guī)定或者按照約定解決”，房地產開發(fā)企業(yè)即便因為第三人的原因造成違約，也應向買受人承擔違約責任。

2.非“由于出賣人的原因”的認定

(1)買受人自身的原因。首先是買受人對商品房買賣合同約定義務的違反，通常是沒有如約交付購房款等，此時，房地產開發(fā)企業(yè)拒絕履行協(xié)助義務，屬于依法行使抗辯權的范疇。其次是買受人對房產交易法定義務的違反，突出表現(xiàn)在買受人沒有按照規(guī)定交納公共部位維修基金、契稅。依照《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》規(guī)定，買受人應當向房地產開發(fā)企業(yè)繳交維修基金。在辦理房屋權屬證書時，再由房地產開發(fā)企業(yè)應當將代收的維修基金移交給當?shù)胤康禺a行政主管部門代管。依照《中華人民共和國契稅暫行條例》規(guī)定，房屋的買受人為契稅的納稅人。買受人未出具契稅完稅憑證的，房產管理部門不予辦理房屋的權屬變更登記手續(xù)。再次，買受人由于特殊的原因沒有向房屋登記機構提出辦證申請。

(2)不可抗力。不可抗力屬于法定免責事由，因不可抗力的發(fā)生導致商品房買賣合同不能履行，房地產開發(fā)企業(yè)可免責。

3.遲延辦證違約責任適用訴訟時效的審查

在司法實務中，適用訴訟時效制度主要涉及兩個問題：第一，是否適用訴訟時效規(guī)定第二， 訴訟時效期間 應從何時起算。在遲延辦證違約責任案件中，買受人要求房地產開發(fā)企業(yè)承擔違約責任的請求權是一種債權請求權，應當適用訴訟時效的規(guī)定,這一點已無爭議?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第18條規(guī)定了房地產開發(fā)企業(yè)承擔違約責任的方式為給付違約金。因此當遲延辦證違約行為發(fā)生時，房地產開發(fā)企業(yè)與買受人之間形成新的債權債務關系，即房地產開發(fā)企業(yè)產生給付違約金的義務，買受人開始享有要求房地產開發(fā)企業(yè)給付違約金的請求權。訴訟時效期間的起算，若當事人在商品房買賣合同中約定了房地產開發(fā)企業(yè)給付買受人遲延辦證違約金的履行期限的(這種情況極少見)，從該期限屆滿之日起起算沒有約定，根據(jù)《最高人民法院關于審理民事案件適用訴訟時效制度若干問題的規(guī)定》第6條的規(guī)定，依照合同法第61條、第62條的規(guī)定，可以確定房地產開發(fā)企業(yè)給付違約金的履行期限的，訴訟時效期間從履行期限屆滿之日起計算。若不能確定履行期限的，應審查買受人在房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)生遲延辦證違約行為后是否向其主張過違約金給付，如果買受人沒有主張過，訴訟時效從買受人向人民法院提交起訴狀或口頭起訴之日起計算。之前已經經過的期間，因買受人沒有主張過違約金給付，相應的房地產開發(fā)企業(yè)是否同意給付違約金還不確定，因此買受人尚不具備“知道或應當知道權利被侵害”的客觀條件，也就不存在計算訴訟時效的問題。如果買受人已經主張過，當房地產開發(fā)企業(yè)在買受人設定的給付違約金的寬限期屆滿時仍沒有給付，訴訟時效期間從寬限期屆滿之日起計算當房地產開發(fā)企業(yè)在買受人第一次向其主張權利之時明確表示不給付違約金，訴訟時效期間從房地產開發(fā)企業(yè)明確表示不給付違約金之日起計算。

4.房地產開發(fā)企業(yè)完成房屋初始登記的審查

辦理完畢房屋初始登記是房地產開發(fā)企業(yè)在辦證過程中的主要義務，因此準確審查房地產開發(fā)企業(yè)完成該義務的情況，對于確定房地產開發(fā)企業(yè)遲延辦證違約責任至關重要。房地產開發(fā)企業(yè)完成初始登記的標志，應是登記機構將申請登記事項記載于房屋登記簿，司法實踐中應重點審查房地產開發(fā)企業(yè)是否取得登記機構作出的關于同意房屋初始登記的批復。有意見主張房地產開發(fā)企業(yè)取得登記機構出具的辦理權屬登記的收件憑證即可視為完成初始登記。筆者不同意此種意。第一，依照《城市房地產開發(fā)經營管理條例》規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)在買受人辦理所有權登記時，其義務是協(xié)助并“提供必要的證明文件”，“提供必要的證明文件”意味著證明文件所表征的各項登記、批準手續(xù)已經辦理完畢。作為買受人辦證的前提，初始登記的批復應當包含在“必要的證明文件”中。換而言之，房屋買受人辦證的前提是初始登記完成，只有在準予初始登記的批復作出之后，房地產開發(fā)企業(yè)才具備協(xié)助辦證的法定條件。第二，依照《房屋登記辦法》規(guī)定，登記機構為申請人出具收件書面憑證，僅說明申請人提交的申請登記材料齊全且符合法定形式的，登記機構予以受理。至于是否準予初始登記，須由登記機構查驗申請登記材料反映的事實是否符合登記條件后才能確定，如不符合則不予登記。

第5篇 商品房買賣合同糾紛案認定解析

范x

一、案情 王x與某房地產開發(fā)公司簽訂了一份 商品房買賣合同 ，合同約定了買賣的價格和房屋的交付時間。此后，王x依約支付了約定的合同價款，房地產開發(fā)公司將商品房房交付王x使用，未辦理產權登記手續(xù)。另王x又與李x簽訂了一份買賣合同，約定將從某房地產開發(fā)公司購得的商品房以每平方米高于原購入價500元賣給李x。但后因此房價格上漲，王x拒不辦理產權登記手續(xù)且主張其與李x的買賣合同無效，李x因之訴至法院。

二、分歧 本案審理中首要的一點是認定王x與李xx買賣 合同的效力 如何，對此有三種意見。

第一種意見認為 合同無效 ，理由為：買賣合同違反了《____市房地產管理法》 無產權房 屋不得買賣的禁止性規(guī)定。

第二種意見認為合同效力待定，理由為：王xx取得產權而處分他人財產，是無權處分，無權處分的合同效力待定。

第三種意見認為合同有效，理由為：王x將其對房屋開發(fā)公司的 債權轉讓 給了自己，這一債權 轉讓合同 符合當事人的意思自治，并不違反法律強制性規(guī)定。

三、評析 審理本案的

第一關鍵在于對認定李x與王x間 房屋買賣合同 的效力，結合上文的分歧意見，我們歸納出本案中有爭議的法律問題為：王x與李x的買賣合同是否違反法律的強制性規(guī)定；王x將轉讓商品房的行為是無權處分還是有權處分；如果上述行為是無權處分，那這一行為的效力如何；如果上述行為是有權處分，那這一行為是否屬于債權讓與?，F(xiàn)分析如下：

1、《____市房地產管理法》無產權房屋不得買賣是否是認定合同無效的強制性條款?！?合同法 》第52條第1款的第5項規(guī)定，違反法律、行政 法規(guī) 的強制性規(guī)定的合同無效。因此，違反法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定是認定合同無效的重要依據(jù)之一。王x認為根據(jù)《____市房地產管理法》第37條第1款的第6項規(guī)定，未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓。其與李x所訂立的合同違反了這一強制性的規(guī)定，故為無效。我們認為，這一規(guī)定不是《合同法》第52條所謂的強制性條款，

第

一、在法理上，凡法律條文冠以“不得”等字樣不必然代表此條文為強制性條款，也可以是帶有指引性質的條款；

第

二、《____市房地產管理法》是________年頒布的法律，此法的頒布帶有濃厚的行政管理色彩，在立法技術上多用“不得”等字樣來表達方便行政的寓意。同時在立法的內容上也沒有充分考慮到當下的商品房交易狀況，有滯后性；

第

三、從《合同法》鼓勵交易的原則出發(fā)，對實踐中如王x與李xx類似的買賣合同都認定為無效不利用物價值的有效且充分使用，所以在審判實踐中，應盡量減小合同無效的范圍；第

四、買賣合同標的物的特征表明，其標的物無須是現(xiàn)已存在的物或現(xiàn)屬于出賣人的物，即使是非 房屋所有權 人也可能成為房屋的.出賣人。綜上，以本案訟爭買賣合同違反《____市房地產管理法》的強制性規(guī)定而無效的觀點是錯誤的。

2、王x轉讓商品房的行為是否是無權處分。無權處分是指無處分權人處分他人財產并與相對人訂立轉讓財產的合同。（王xx法159頁）無權處分中的“處分”主要是指處分財產所有權或債權的行為。因此，判斷王x的行為是否是無權處分就要看王x對商品房是否享有財產所有權或者是債權。本案中，因房地產開發(fā)公司履行合同，將商品房交付王x使用，王x因此獲得了對商品房的直接占有，占有是所有權的重要權能之一，王x對商品房的實際占有使得王x對商品房有管領和支配的權力。但由于我國民法采取的是不動產變動登記主義，不動產所有權的轉移以登記為標志，因此，王x取得的是一個欠缺登記要件的不充分的所有權。綜上，我們認為，王x轉讓商品房給李x的行為是有權處分，不是無權處分，故而本案訟爭的買賣合同不應當認定為效力待定。

3、王x的有權處分是否是債權轉讓。債權讓與的概念指，在不改變合同關系內容的前提下，合同關系的一方當事人依法將其合同權利和義務全部或者部分地轉讓給

第三人的法律行為。本案中王x將商品房轉讓給李x時抬高了合同價格，改變了合同關系的內容。同時，房地產開發(fā)公司依約將商品房交付王x實際使用，王x不辦理產權登記手續(xù)是因為其自己拒絕辦理的原因所致，所以可以認為，房地產開發(fā)公司與王x間的 債權債務 關系已因履行而消滅，故認定王x與李xx合同為債權讓與合同并進而認為買賣合同有效的觀點也是錯誤的。 總之，我們認為，本案適當?shù)奶幚矸绞秸J定王x與李xx的合同是有效的，王x的轉讓行為是有權處分。王x違反合同約定，李x訴請王x繼續(xù)履行合同應予以支持。

四、余論 上文論證中的一個主要爭議問題可能是在王x轉讓商品房的行為到底是有權處分還是無權處分上。如果認定為無權處分，根據(jù)通說的觀點，因《合同法》51條規(guī)定的無權處分被認為是效力待定的，因此，王x與李xx的合同效力會被認定為效力待定的合同。此時買賣合同會因為王x惡意拒絕辦理產權手續(xù)而使合同一直處于效力待定的狀態(tài)，顯然不符合民法誠實信用的基本原則，也不利于解決王x與李xx的糾紛。況且，對無權處分合同的效力問題，我國法學界本來就存有爭議，同樣有觀點認為無權處分合同是有效的。（參見王x的觀點） 本案中認定王x的轉讓行為是有權處分，可能有人會認為這和我國民法傳統(tǒng)中認為的不動產物權變動以登記為要件相矛盾，之所以有這樣的矛盾實質上是因為我國法律上的登記制度不規(guī)范所致。司法實踐基于公平和正義的理由應在個案中有所突破。舉一個簡單的例子，如果本案中王x將商品房借給他人居住，同樣是一種處分行為，法律認定這種處分行為無效或是效力待定，毫無意義。其實，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》第11條有關房屋的轉移占有及風險轉移的規(guī)定就表明了審判機關沒有拘泥于傳統(tǒng)的物權理論。 對本案買賣合同的定性可以還有多種的思考角度，但認定本案訟爭合同為有效合同卻應當是殊途同歸的選擇，這是因為，我們都認為以誠實信用為原則，盡量減小合同無效的范圍是當前審理商品房買賣合同糾紛案應當堅持的兩個基本理念。

第6篇 重復買賣合同認定

賣方:甲方

買方:乙方

經充分協(xié)商，甲乙雙方現(xiàn)就房屋買賣事宜訂條約如下：

一、甲方自愿將下列房屋賣給乙方所有，并已收取乙方購房定金人民幣。

1、房屋狀況

房屋座落：

幢號室號建筑結構總層數(shù)建筑面積用途

2、該房屋的所有權證號為：國有土地使用權證號為：。

3、該房屋的土地使用權取得方式“√”：出讓、劃撥本合同一經簽訂，該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓。

二、甲乙雙方商定成交價格為人民幣元，大寫：佰拾萬仟佰拾元整，乙方在

年月日前分次付清，付款方式：。

乙方支付房款具體約定為：

1、于前，支付甲方房款

2、于前，支付甲方房款

3、。

三、甲方于年月日前將房屋及附屬物正式交付給乙方使用。甲方在房屋正式交付乙方時，應將該房屋騰空，清結該房屋已發(fā)生的水、電、煤氣、電話、有線電視、物業(yè)管理等各項費用，并將付訖憑證及該房屋的鑰匙交于乙方驗收。

四、甲方應就該房屋的所處環(huán)境、用途、內部結構、狀態(tài)、設施、質量等現(xiàn)狀、情況如實告知乙方，并無任何隱瞞。乙方對該房屋的所處環(huán)境、用途、內部結構、狀態(tài)、設施、質量等現(xiàn)狀、情況均已知悉，并無任何異議。

五、甲方將戶口于年月日前從該房屋遷出。

六、甲方保證上述房地產權屬清楚，若發(fā)生與甲方有關的產權糾紛或債權債務，概由甲方負責清理，并承擔民事訴訟責任，因此給乙方造成的經濟損失，甲方負責賠償。

七、乙方中途違約，乙方無權要求甲方返還定金。甲方中途違約，甲方應在違約之日起日內雙倍返還定金給乙方。乙方不能按期向甲方付清購房款，或甲方不能按期向乙方交付房產，每逾期一日，由違約一方向對方給付房地產價款千分之的違約金。

八、上述房地產辦理過戶手續(xù)所需繳納的契稅由方承擔，營業(yè)稅由方承擔，印花稅由方承擔，個人所得稅由方承擔，向房產交易部門交納的手續(xù)費由方承擔。其它稅費約定情況：。

九、本合同在履行中若發(fā)生爭議，雙方應采取協(xié)商辦法解決。協(xié)商不成，任何一方均可向有管轄權的人民法院起訴。

十、本合同經雙方簽章即生效，須共同遵守。本合同未盡事項，可另行議定，其補充協(xié)議經雙方簽章后與本契約具有同等效力。

十一、本合同一式叁份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，市房地產交易管理部門一份。

十二、甲乙雙方約定隨之轉讓的附屬裝修設施為。

十三、其它約定事項：。

甲方：乙方：

共有權人：地址：

地址：聯(lián)系電話：

聯(lián)系電話：

年月日

簡易版房屋買賣合同范本二

出賣人：________________村委會

買受人：______________________

身份證號碼：_______________________

一、甲方自愿將位于________市________區(qū)________街道________小區(qū)拆遷安置房________棟________室的房屋以人民幣________元整的價款出售給乙方。乙方首付人民幣________元整需于________年____月____日前支付給甲方____________，余款分期按月支付，每月人民幣為________元，需于____年____月至____年________月壹年內付清，每個月的支付期限為月底的最后一天。

二、乙方支付甲方合同保證定金___萬元，如甲方反悔本合同，雙倍賠償如乙方反悔本合同，定金不退。

三、自甲乙雙方簽訂協(xié)議乙方交付首付款后年內甲方和村委會應協(xié)助乙方辦理房屋產權手續(xù)。本合同發(fā)生的契稅，土地出讓金等由乙方負擔。其他稅費按有關法律規(guī)定負擔。

四、本合同簽訂后，甲方對房屋使用、收益、出租、擔保、抵押、買賣、占有等權利一并轉讓給乙方。

五、本合同生效之日，甲方和村委會保證乙方享有居住權利和使用權并通電通水，甲方保證簽訂合同之前該房屋與任何個人和組織沒有債務和利益糾紛，本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》或《出租合同》

六、違約責任

1、如果甲方出售的房屋存在質量問題影響到乙方居住權利的行使，一切責任由甲方承擔，并應賠償乙方的損失，。

2、甲方應當于_______年___月___日收到乙方的首付房款即時將房屋的鑰匙交給乙方確保其居住權和使用權，甲方如不按合同規(guī)定的日期交付房屋，每逾期___天按房價總額千分之一計算違約金支付給乙方。逾期超過___個月時，乙方有權解除本合同。解約時，甲方除將已收的房價款全部退還乙方外，并應賠償乙方經濟損失人民幣____元。

3、乙方全部或部分不履行本合同規(guī)定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方應加付按日___%計算的違約金給甲方。逾期超過__個月時，甲方有權解除合同。解約時，乙方已付房價款的__%作為甲方的損失賠償金。

4、如因規(guī)劃部門、設計部門的原因導致房屋質量和使用功能的，甲方應當通知乙方，如有補償款發(fā)放，甲方應當全額退還乙方。

5、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因導致本合同的解除，甲方應按照市場評估價返還乙方房屋價款，并賠償乙方的房屋裝修費用。

6、自合同生效之日起________年內，產權證和土地證因為甲方的原因不能辦理，甲方應支付乙方違約金人民幣________元，甲方向乙方支付違約金后，土地證和產權證因為甲方的原因仍然不能辦理，每逾期天按房價總額千分之一計算違約金支付給乙方。

7、如果因為本合同第五條的原因，造成乙方損失或不能居住的，甲方必須向乙方賠償損失和支付違約金，違約金人民幣為元，甲方支付乙方違約金后，侵權仍在繼續(xù)的，每逾期___天按房價總額千分之一計算違約金支付給乙方。逾期超過___個月時，乙方有權解除本合同。解約時，甲方除將已收的房價款全部退還乙方外，并應賠償乙方經濟損失人民幣________元。

七、本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當事人協(xié)商解決協(xié)商不成的可以向法院或仲裁機構進行起訴或仲裁。

八、本合同自乙方支付首付款給甲方雙方簽字或蓋章之日起生效。

九、本合同一式____份，甲乙雙方見證人各執(zhí)一份

甲方：________________乙方：________________見證人：______________