- 目錄
第1篇 國(guó)際貨物買(mǎi)賣(mài)中要約應(yīng)具備條件
要約是希望和他人訂立合同的意思表示。要約在商業(yè)活動(dòng)和對(duì)外貿(mào)易中又稱(chēng)為報(bào)價(jià)、發(fā)價(jià)或發(fā)盤(pán)。發(fā)出要約的當(dāng)事人稱(chēng)為要約人，而要約所指向的對(duì)方當(dāng)事人則稱(chēng)為受要約人。一項(xiàng)要約要取得法律效力 ， 必須符合下列規(guī)定：
首先,內(nèi)容具體確定。包括：
第一，要約必須是特定人的意思表示。一項(xiàng)要約，可以由任何一方當(dāng)事人提出，不管他是自然人還是法人。但是,發(fā)出要約的人必須是特定的，即人們能夠確定發(fā)出要約的是誰(shuí)。只有這樣，受要約人才能對(duì)之承諾。
第二，要約的內(nèi)容必須包括足以決定合同內(nèi)容的主要條款，因?yàn)橛喖s當(dāng)事人雙方就合同主要條款協(xié)商一致，合同才能成立。因此 ， 要約既然是訂立合同的提議，就須包括能夠足以決定合同主要條款的內(nèi)容。
其次，要約必須表明受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束。即要約必須具有締結(jié)合同的目的。當(dāng)事人發(fā)出要約，是為了與對(duì)方訂立合同，要約人要在其意思表示中將這一意愿表示出來(lái)。凡不以訂立合同為目的的意思表示，不構(gòu)成要約。要約人以何種方式發(fā)出要約，一般可以分為兩種，一種是口頭形式，即要約人以直接對(duì)話或者電話等方式向?qū)Ψ教岢鲆s，這種形式，主要用于即時(shí)清結(jié)的合同。另一種是書(shū)面形式，要約人采用交換信函、電報(bào)、電傳和傳真等文字形式向?qū)Ψ教岢鲆s。
第2篇 買(mǎi)賣(mài)合同:商品房買(mǎi)賣(mài)中要約邀請(qǐng)表現(xiàn)形式
商品房買(mǎi)賣(mài)中的要約邀請(qǐng)是指“商品房銷(xiāo)售廣告”，即廣義上的商品房銷(xiāo)售的商業(yè)廣告，包括媒體廣告，如報(bào)刊上的印刷廣告、廣播電視廣告和招貼廣告;寄送的售樓書(shū)及各種宣傳材料：施工現(xiàn)場(chǎng)的廣告牌;樣板房展示品;等等。商品房銷(xiāo)售廣告中的“說(shuō)明和允諾”就是要約邀請(qǐng)的內(nèi)容，其主要表現(xiàn)形式有：
(1)向購(gòu)房人提供某些購(gòu)房?jī)?yōu)惠或附帶贈(zèng)送禮品的說(shuō)明。如提供銀行按揭貸款并給予一定的折扣，贈(zèng)送車(chē)庫(kù)、花園、家具、廚具、電話，等等。
(2)對(duì)商品房美觀性質(zhì)量的陳述。美觀性質(zhì)量一般側(cè)重于裝飾標(biāo)準(zhǔn)，既可以是商品房的某些部分，也可以是整座大樓的公用部分，如聲明地板是“高級(jí)實(shí)木地板”，房門(mén)是“三防實(shí)木子母門(mén)”，外墻是“境面不銹鋼”或“干掛花崗巖”裝飾，大堂“挑空”，等等。
(3)對(duì)商品房使用功能質(zhì)量的陳述。如對(duì)高層住宅聲明裝有進(jìn)口高級(jí)電梯，地下車(chē)庫(kù)電梯直達(dá)，24小時(shí)熱水，溫泉入戶(hù)，網(wǎng)絡(luò)寬帶入戶(hù)、地板采暖，“告別空調(diào)暖氣時(shí)代”，等等。
(4)對(duì)商品房環(huán)境性質(zhì)量的陳述。如聲明小區(qū)內(nèi)建有“5000平方米人工湖景”，“20xx平方米噴泉休閑廣場(chǎng)”，“1000平方米中心綠地”，小區(qū)內(nèi)或者小區(qū)外配套有商場(chǎng)、超市、醫(yī)院、學(xué)校、幼兒園、游泳館、網(wǎng)球場(chǎng)、健身房等等商業(yè)服務(wù)、文化體育、醫(yī)療衛(wèi)生公共設(shè)施，或鼓吹某物業(yè)“雄踞亞奧核心，坐享cbd的周到服務(wù)，區(qū)域含金量日益增強(qiáng)”，“城鐵、地鐵近在咫尺”，“為小區(qū)業(yè)主提供‘始于零歲，伴隨一生’的社區(qū)教育新模式”，等等。
(5)“還本銷(xiāo)售”，提供房屋“售后包租”、“代租”等售后回報(bào)，為銀行按揭貸款買(mǎi)房的提供“回購(gòu)擔(dān)?！?，以及為外地購(gòu)房者辦理本地城市的戶(hù)口指標(biāo)，等等。
第3篇 買(mǎi)賣(mài)合同:商品房買(mǎi)賣(mài)合同出賣(mài)人違反有效要約時(shí)糾紛
20xx年2月大洋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司預(yù)售其開(kāi)發(fā)的空中花園別墅，因該樓盤(pán)處于預(yù)售開(kāi)發(fā)階段，欲購(gòu)一套聯(lián)體別墅的張某在售樓工作人員的帶領(lǐng)下觀看了一套樣板房。該樣板房設(shè)計(jì)精巧、裝修雅致，并帶有地下車(chē)庫(kù)(凈高2.25米)，張某對(duì)此甚為滿(mǎn)意。張某得知該樓房的價(jià)位比同類(lèi)別墅高出許多時(shí)，對(duì)于是否購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)生了擾豫。但當(dāng)其看到大洋公司的售樓宣傳材料后，得知預(yù)售別墅的設(shè)計(jì)與樣板房一樣，且地下車(chē)庫(kù)屬于贈(zèng)送的，遂與開(kāi)發(fā)商簽訂了商品房預(yù)售合同，約定購(gòu)買(mǎi)該樓盤(pán)的一套聯(lián)體別墅，并對(duì)房?jī)r(jià)、面積、樓高、付款與交房時(shí)間等作了約定。合同簽訂后的1個(gè)月內(nèi)張某付清了全部房款。20xx年1月樓盤(pán)完工并經(jīng)過(guò)驗(yàn)收，大洋公司通知張某交接房屋，但張某發(fā)現(xiàn)其購(gòu)買(mǎi)別墅的地下車(chē)庫(kù)的高度僅為1.625米，與樣板房及其宣傳資料的說(shuō)明嚴(yán)重不符，于是拒絕接受房屋，并要求大洋公司承擔(dān)賠償損失及承擔(dān)由此造成逾期交房的違約責(zé)任。大洋公司則反駁說(shuō)，地下車(chē)庫(kù)系免費(fèi)贈(zèng)送，雙方簽訂的商品房預(yù)售合同中沒(méi)有約定，其不屬于買(mǎi)賣(mài)房屋的一部分，故不存在違約，大洋公司亦不承擔(dān)違約賠償?shù)呢?zé)任。大洋公司告知張某，如若因此不滿(mǎn)意可以退房，但應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
在商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立階段，對(duì)開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售廣告和宣傳資料中所作的允諾的性質(zhì)如何界定，是屬于要約邀請(qǐng)還是要約這將直接關(guān)系到開(kāi)發(fā)商的義務(wù)與責(zé)任承擔(dān)以及買(mǎi)受人所應(yīng)當(dāng)享有的權(quán)利。
根據(jù)《合同法》第13條的規(guī)定，當(dāng)事人訂立合同，必須采用要約、方式。合同是從合同當(dāng)事人之間的交涉開(kāi)始，經(jīng)要約、，即告成立。如果合同沒(méi)有經(jīng)過(guò)而只停留在要約階段，則合同未成立。根據(jù)《合同法》第14條的規(guī)定，要約是指一方當(dāng)事人以訂立合同為目的，向他人提出的訂立合同的建議和要求，是希望與他人訂立合同的意思表示。提出要約的一方當(dāng)事人稱(chēng)為要約人，接受要約的人稱(chēng)為受要約人。
要約通常都具有特定的形式和內(nèi)容，一項(xiàng)要約要發(fā)生法律效力，則必須具有特定的有效條件：(1)內(nèi)容具體確定;(2)表明經(jīng)受要約人，要約人即受該意思表示約束。不具備這些條件，要約在法律上不能成立，也不能產(chǎn)生法律效力。根據(jù)我國(guó)《合同法》第15條的規(guī)定，要約邀請(qǐng)是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。寄送的價(jià)目表、拍賣(mài)公告、招標(biāo)公告、招股說(shuō)明書(shū)、商業(yè)廣告等為要約邀請(qǐng)。商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的，視為要約。根據(jù)上述分析可以看出，在通常情況下開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售廣告和宣傳資料中對(duì)樓房所作的說(shuō)明屬于要約邀請(qǐng)，它不能產(chǎn)生要約的后果，即開(kāi)發(fā)商不因發(fā)出要約邀請(qǐng)而受到約束。但是，根據(jù)《合同法》的規(guī)定，銷(xiāo)售廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的，視為要約。
大洋公司雖然將別墅附屬的地下車(chē)庫(kù)作為贈(zèng)送，但這種贈(zèng)送是在買(mǎi)房者完全接受了其售房條件基礎(chǔ)上發(fā)生的，從而也構(gòu)成了買(mǎi)房者購(gòu)買(mǎi)商品房的條件之一，如果不贈(zèng)送地下車(chē)庫(kù)，則買(mǎi)房者張某就有可能不購(gòu)買(mǎi)大洋公司所售別墅。根據(jù)人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第3條的規(guī)定，如果商品房出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾的具體規(guī)定，對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及商品房?jī)r(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。由此可見(jiàn)，本案中即使張某與大洋公司沒(méi)有在合同中約定地下車(chē)庫(kù)系免費(fèi)贈(zèng)送，但開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售廣告和宣傳資料中對(duì)贈(zèng)送地下車(chē)庫(kù)作了允諾，且其對(duì)雙方訂立預(yù)售合同以及對(duì)商品房?jī)r(jià)格的確定產(chǎn)生重大影響，因此應(yīng)將其視為要約，并因張某的而發(fā)生合同的效力。因此，對(duì)于這一合同的內(nèi)容，作為開(kāi)發(fā)商的大洋公司應(yīng)當(dāng)遵守，如若違反，則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
根據(jù)我國(guó)《合同法》和人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》的有關(guān)規(guī)定，商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及商品房?jī)r(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任;在履行義務(wù)或者采取補(bǔ)救措施后，對(duì)方還有其他損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。
