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村證房買(mǎi)賣(mài)合同(7份范本)

更新時(shí)間:2024-11-20 查看人數(shù):41

村證房買(mǎi)賣(mài)合同

第1篇 論房改房、集資房、安居房、村證房買(mǎi)賣(mài)合同效力

目前,我國(guó)存在著多種性質(zhì)的房屋,主要可分為商品房和非商品房。商品房是指房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)建造的可在市場(chǎng)上自由流通的房屋。非商品房主要包括:公房改制出售給個(gè)人的房改房,按照地方人民政府政策指導(dǎo)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的經(jīng)濟(jì)適用房,這主要是指單位集資房和安居房,城鎮(zhèn)私有房屋以及在農(nóng)村集體土地上建造的村證房等。最高人民法院于2003年出臺(tái)了《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》,為審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛提供了法律上的依據(jù)。而在現(xiàn)實(shí)生活中,更為常見(jiàn)的則是非商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛。非商品房因其地理位置優(yōu)越,價(jià)格相對(duì)便宜,吸引了眾多二手房買(mǎi)主。但因?yàn)槲覈?guó)對(duì)非商品房的買(mǎi)賣(mài)設(shè)置了許多限制,又沒(méi)有很明確的對(duì)二手房買(mǎi)賣(mài)的司法解釋?zhuān)率乖谫I(mǎi)賣(mài)發(fā)生后容易產(chǎn)生糾紛。大多數(shù)的情況是一方在買(mǎi)賣(mài)后反悔,要求認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。那么,這幾種房屋的買(mǎi)賣(mài)合同是否有效呢?

一。房改房買(mǎi)賣(mài)合同效力。

1.1994年,國(guó)務(wù)院出臺(tái)《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》,將國(guó)有公房產(chǎn)權(quán)出售給職工。分為三種方式,一種是以市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買(mǎi),產(chǎn)權(quán)完全歸個(gè)人;一種是以成本價(jià)購(gòu)買(mǎi),產(chǎn)權(quán)也歸個(gè)人;一種是低于成本價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi),產(chǎn)權(quán)由個(gè)人和單位共有。

2.1999年,為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和存量房的流通,建設(shè)部出臺(tái)了《已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》,對(duì)房改房的首次上市出售規(guī)定了許多限制條件。比如:已取得房產(chǎn)證的房改房才允許買(mǎi)賣(mài);個(gè)人擁有部分產(chǎn)權(quán)的住房(指標(biāo)準(zhǔn)價(jià)房),還應(yīng)當(dāng)提供原產(chǎn)權(quán)單位在同等條件下保留或者放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的書(shū)面意見(jiàn);如果有共有權(quán)人時(shí)應(yīng)當(dāng)征得共有人的同意;在出賣(mài)時(shí)應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交國(guó)有土地使用權(quán)出讓金或土地收益,以及交納其他稅費(fèi)等?!逗颖笔」凶》渴酆笫状谓灰坠芾頃盒修k法》也規(guī)定了類(lèi)似內(nèi)容。對(duì)于賣(mài)房款,辦法規(guī)定,以成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)的住房,其交易收入按規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)后歸住房所有權(quán)人所有。 以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的住房可以先按照成本價(jià)補(bǔ)足房?jī)r(jià)款,全部產(chǎn)權(quán)歸住房所有權(quán)人所有后再進(jìn)行交易,交易收入按前款的規(guī)定執(zhí)行。也可以直接進(jìn)行交易,按規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)后,交易收入由住房所有權(quán)人與原產(chǎn)權(quán)單位按房屋的產(chǎn)權(quán)比例分成。原產(chǎn)權(quán)單位撤銷(xiāo)的,其應(yīng)當(dāng)?shù)盟糠稚辖煌?jí)財(cái)政,專(zhuān)項(xiàng)用于住房補(bǔ)貼。

3.實(shí)踐當(dāng)中,原房主享受福利分房政策以

三、四千元的價(jià)格從單位購(gòu)買(mǎi)房改房,后以

三、四萬(wàn)元的市場(chǎng)價(jià)格賣(mài)出,但兩三年以后房?jī)r(jià)漲至十幾萬(wàn)時(shí),連腸子都悔青了,拒不履行向新房主辦理房屋過(guò)戶(hù)登記的義務(wù)。原房主往往起訴至人民法院,以種種理由要求認(rèn)定原房改房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。其主要理由可能是:原房主在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)房產(chǎn)證尚在辦理之中,還沒(méi)有取得房主證,無(wú)權(quán)賣(mài)房;簽訂合同時(shí)夫妻一方未到場(chǎng)簽名,夫妻一方無(wú)權(quán)獨(dú)自處分夫妻共同財(cái)產(chǎn);房改時(shí)是以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的房屋,單位有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),在出賣(mài)時(shí)未征得單位同意應(yīng)屬無(wú)效;《城市房地產(chǎn)管理法》和〈〈城市私有房屋管理?xiàng)l例〉〉規(guī)定,城市房地產(chǎn)、私有房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、買(mǎi)賣(mài)時(shí)均需到房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理變更登記手續(xù),當(dāng)初買(mǎi)賣(mài)時(shí)違法沒(méi)有進(jìn)行登記導(dǎo)致合同無(wú)效等等。那么,原房主的說(shuō)法是不是能站得住腳呢?是否能導(dǎo)致買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效呢? 5.簽訂合同時(shí)夫妻一方未到場(chǎng)簽名的合同是否無(wú)效呢?趙律師認(rèn)為,如果房產(chǎn)證上明確寫(xiě)明了夫妻兩個(gè)人的名字,則一方單獨(dú)對(duì)外所簽訂的合同是效力待定的合同,除非有另一方的授權(quán)委托書(shū)。因?yàn)橘I(mǎi)方此時(shí)應(yīng)當(dāng)知道此房系夫妻共有財(cái)產(chǎn),應(yīng)當(dāng)征得另一方的同意,此時(shí)買(mǎi)方不構(gòu)成善意取得,沒(méi)有兩人的簽名也無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)。如果有了授權(quán)委托書(shū),買(mǎi)方則有理由相信是夫妻共同的決定,賣(mài)方構(gòu)成表見(jiàn)代理,買(mǎi)方構(gòu)成善意取得,合同是有效的。如果另一方事后對(duì)配偶的行為進(jìn)行了追認(rèn),也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。如果另一方在事后不予認(rèn)可,則買(mǎi)賣(mài)合同是無(wú)效的。而當(dāng)房產(chǎn)證上只有一個(gè)人的名字時(shí),此時(shí)夫妻一方對(duì)外所簽買(mǎi)賣(mài)合同為有效合同,除非另一方能證明自己的配偶和買(mǎi)方有惡意串通損害自己的行為。因?yàn)椋I(mǎi)房人為善意第三人,符合善意取得的條件時(shí),法律為了維護(hù)市場(chǎng)交易秩序,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。趙律師認(rèn)為,在買(mǎi)賣(mài)任何性質(zhì)房屋時(shí),為了將來(lái)沒(méi)有任何后顧之憂(yōu),買(mǎi)方應(yīng)當(dāng)讓賣(mài)方夫妻兩人共同簽名,以防將來(lái)產(chǎn)生爭(zhēng)端。本人就曾代理過(guò)相關(guān)訴訟,一個(gè)案子打了兩年,打完一審打二審,打完二審再發(fā)還重審,后來(lái)總算達(dá)成了調(diào)解。

6.房改時(shí)是以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的房屋,單位有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),在出賣(mài)時(shí)未征得單位同意是否有效呢?在房改時(shí)是以市場(chǎng)價(jià)或成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)的公房不存在此問(wèn)題,買(mǎi)房者取得房產(chǎn)證后公房即變成私房,此時(shí)可以自由買(mǎi)賣(mài),不必征得單位同意。但當(dāng)房改是以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)時(shí),單位和個(gè)人對(duì)于房屋是共有關(guān)系,原房主對(duì)于房屋只享有部分產(chǎn)權(quán),房產(chǎn)證上也肯定標(biāo)明了共有權(quán)人。此時(shí),買(mǎi)房人應(yīng)當(dāng)知道此房的權(quán)利人并非只有原房主,應(yīng)當(dāng)知道還有單位的產(chǎn)權(quán)。買(mǎi)房人不構(gòu)成善意取得,買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為效力待定。如果事后單位予以了認(rèn)可,則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。如果單位在知道或應(yīng)當(dāng)知道自己的合法權(quán)益受到侵害之日起一年內(nèi)申請(qǐng)撤銷(xiāo)合同的,應(yīng)當(dāng)予以撤銷(xiāo)。但原房主無(wú)申請(qǐng)撤銷(xiāo)的權(quán)利。

7.法律規(guī)定,對(duì)城市房地產(chǎn)、私有房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、買(mǎi)賣(mài)時(shí),均需到房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理變更登記手續(xù),當(dāng)初買(mǎi)賣(mài)時(shí)沒(méi)有進(jìn)行登記是否導(dǎo)致合同必然無(wú)效呢?趙律師認(rèn)為,《城市房地產(chǎn)管理法》和相關(guān)法規(guī)定中要求買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行過(guò)戶(hù)登記的規(guī)定是行政管理法規(guī),而不是合同有效性的規(guī)定。合同的訂立有效性和進(jìn)行房產(chǎn)變更登記是兩種法律關(guān)系,合同有沒(méi)有效力在訂立時(shí)已經(jīng)確定,至于進(jìn)行房產(chǎn)過(guò)戶(hù)登記則是屬于合同履行的內(nèi)容,與合同的效力無(wú)關(guān)。我國(guó)〈〈合同法的司法解釋一〉〉第九條規(guī)定:“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù),但未規(guī)定登記后生效的,當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力,合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移?!弊罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問(wèn)題的意見(jiàn)》

56條規(guī)定:“買(mǎi)賣(mài)雙方自愿,并立有契約、買(mǎi)方已交付了房款,并實(shí)際使用和管理了房屋,又沒(méi)有其他違法行為,只是買(mǎi)賣(mài)手續(xù)不完善的,應(yīng)認(rèn)為買(mǎi)賣(mài)關(guān)系有效,但應(yīng)著其補(bǔ)辦房屋買(mǎi)賣(mài)手續(xù)?!薄础次餀?quán)法〉〉第十五條規(guī)定:“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同,除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外,自合同成立時(shí)生效;未辦理物權(quán)登記的,不影響合同效力?!?/p>

8.總之,趙律師認(rèn)為,買(mǎi)賣(mài)房改房合同如果沒(méi)有極其特殊的情況,一般情況下是有效的。法律會(huì)支持已經(jīng)成立并生效的合同,保護(hù)善意第三人的合法權(quán)益,維護(hù)合同的穩(wěn)定性,保護(hù)“誠(chéng)實(shí)信用”這一民法的帝王規(guī)則。和商品房買(mǎi)賣(mài)合同相比,最大的不同點(diǎn)就是在交易時(shí),必須支付土地使用權(quán)出讓金,在其他方面沒(méi)有很大的區(qū)別。

二.集資房、安居房買(mǎi)賣(mài)合同效力。

1.我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房包括集資房和安居工程房。集資房是單位為解決本單位內(nèi)部職工居住困難而在單位取得的國(guó)有劃撥地上興建的住房。由單位進(jìn)行了補(bǔ)貼,個(gè)人也出資購(gòu)買(mǎi),產(chǎn)權(quán)歸職工個(gè)人所有。安居工程房是由政府批準(zhǔn)并提供劃撥地興建、由符合購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房條件的個(gè)人出資購(gòu)買(mǎi)的保本微利房。

2.按照建設(shè)部1999年出臺(tái)的《已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》和2004年出臺(tái)的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》及國(guó)務(wù)院2007年8月7日出臺(tái)的《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》的規(guī)定,經(jīng)濟(jì)適用房經(jīng)濟(jì)適用住房屬于政策性住房,購(gòu)房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房不滿(mǎn)5年,不得直接上市交易,購(gòu)房人因各種原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的,由政府按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購(gòu)。購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房滿(mǎn)5年,購(gòu)房人可轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房,但應(yīng)按照屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例向政府交納土地收益等價(jià)款,具體交納比例由城市人民政府確定,政府可優(yōu)先回購(gòu);購(gòu)房人向政府交納土地收益等價(jià)款后,也可以取得完全產(chǎn)權(quán)。同時(shí)還對(duì)單位集資房規(guī)定,在優(yōu)先滿(mǎn)足本單位住房困難職工購(gòu)買(mǎi)基礎(chǔ)上房源仍有多余的,由城市人民政府統(tǒng)一向符合經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買(mǎi)條件的家庭出售,或以成本價(jià)收購(gòu)后用作廉租住房。各級(jí)國(guó)家機(jī)關(guān)一律不得搞單位集資合作建房;任何單位不得新征用或新購(gòu)買(mǎi)土地搞集資合作建房;單位集資合作建房不得向非經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對(duì)象出售。

3.但在實(shí)踐中,也出現(xiàn)了買(mǎi)賣(mài)此兩種經(jīng)濟(jì)適用房的情況。經(jīng)濟(jì)適用房在有的是買(mǎi)賣(mài)房號(hào),有的是在居住后五年內(nèi)出賣(mài),有的是在居住五年后出賣(mài)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)漲價(jià)的情況下,有的賣(mài)方反悔,起訴至人民法院請(qǐng)求確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。理由大致有:將單位集資房賣(mài)給了非本單位人員,其沒(méi)有本單位職工購(gòu)房資格;在房產(chǎn)證未辦理下來(lái)之前就賣(mài)了樓號(hào),買(mǎi)賣(mài)房屋必須要有房產(chǎn)證,無(wú)證買(mǎi)賣(mài)無(wú)效;原房主未居住滿(mǎn)五年就將經(jīng)濟(jì)適用房賣(mài)掉,違反國(guó)家政策;原房主將經(jīng)濟(jì)適用房賣(mài)給了不符合購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的買(mǎi)方,違反國(guó)家政策無(wú)效等等情況。那么,他們的這些觀點(diǎn)是否能成立?是否能導(dǎo)致合同的無(wú)效呢?

3.趙律師認(rèn)為,在國(guó)務(wù)院2007年8月7日出臺(tái)《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》以前,經(jīng)濟(jì)適用房買(mǎi)賣(mài)合同依據(jù)《合同法》的規(guī)定是有效的,也是可以得到履行的,房管部門(mén)應(yīng)當(dāng)辦理過(guò)戶(hù)登記。合同是雙方真實(shí)意思的表示;買(mǎi)房人構(gòu)成善意第三人;將房屋賣(mài)給外單位職工,原房主居住未滿(mǎn)五年或賣(mài)給不符合購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的條件的買(mǎi)方,雖然不符合相關(guān)經(jīng)濟(jì)適用房相關(guān)的政策,但這些政策只是部門(mén)規(guī)章,不是法律或行政法規(guī),不是人民法院判決合同是否具有有效性的依據(jù),且房屋管理部門(mén)也會(huì)予以辦理過(guò)戶(hù)登記。

4.趙律師認(rèn)為,經(jīng)濟(jì)適用房和商品房有很大的區(qū)別,政策性極強(qiáng),相關(guān)的政策規(guī)定越來(lái)越嚴(yán)格。經(jīng)濟(jì)適用房的原房主只有有限的產(chǎn)權(quán),經(jīng)濟(jì)適用房不能自由在市場(chǎng)上流通。通過(guò)炒作經(jīng)濟(jì)適用房而獲利與政府投資興建經(jīng)濟(jì)適用房的目的背道而馳。為此,石家莊市已經(jīng)在2007年6月份叫停了集資房和經(jīng)濟(jì)適用安居工程房的過(guò)戶(hù)登記。《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》是國(guó)務(wù)院發(fā)布的意見(jiàn),雖然不是行政法規(guī),不是認(rèn)定合同有效性的依據(jù),但具有強(qiáng)制性,房屋行政管理部門(mén)必須遵照?qǐng)?zhí)行。買(mǎi)賣(mài)雙方如果違反了相關(guān)規(guī)定,則不能辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。因此,今后,雖然經(jīng)濟(jì)適用房的買(mǎi)賣(mài)合同是有效的,但存在履行上的障礙。即使原房主配合辦理過(guò)戶(hù),房屋管理部門(mén)將不會(huì)單純依據(jù)雙方的合同,在交納相關(guān)出讓金后為新房主辦理過(guò)戶(hù)登記。新房主將無(wú)法取得房產(chǎn)證,不受法律的保護(hù)。因此,趙律師認(rèn)為,買(mǎi)賣(mài)合同雖然有效,但無(wú)法得到履行,經(jīng)濟(jì)適用房不能在市場(chǎng)上自由流通。如果想買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房,只能通過(guò)正當(dāng)渠道,通過(guò)政府購(gòu)買(mǎi),而不要和原房主自由協(xié)商購(gòu)買(mǎi)。

三.村證房(小產(chǎn)權(quán)房)買(mǎi)賣(mài)合同效力。

1.在農(nóng)村集體土地上,只為本集體內(nèi)部成員興建的房屋為村證房,或稱(chēng)小產(chǎn)權(quán)房。由于是在集體土體上的房屋,而未經(jīng)過(guò)征收轉(zhuǎn)為國(guó)有土地,因此,無(wú)法取得市證,或稱(chēng)大產(chǎn)權(quán)。

2.在本集體內(nèi)部成員之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同是有效的。

3.非本集體內(nèi)部的成員或城市居民,沒(méi)有在本集體購(gòu)房的資格,雙方所簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同是無(wú)效的。即使有的集體出臺(tái)相關(guān)政策,允許外集體或城市居民購(gòu)買(mǎi),但村規(guī)民約無(wú)法對(duì)抗法律和行政法規(guī)。首先,這類(lèi)房屋買(mǎi)賣(mài)必然涉及到宅基地和集體土地的買(mǎi)賣(mài),而宅基地買(mǎi)賣(mài)、集體土地的買(mǎi)賣(mài)是我國(guó)法律、法規(guī)所禁止的。其次,宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利,與特定的身份關(guān)系相聯(lián)系,不允許轉(zhuǎn)讓。目前農(nóng)村私房買(mǎi)賣(mài)中買(mǎi)房人名義上是買(mǎi)房,實(shí)際上是買(mǎi)地,在房地一體的格局下,處分房屋同時(shí)也處分了宅基地,損害了集體經(jīng)濟(jì)組織的權(quán)益,是法律法規(guī)明確禁止的。第三,目前,農(nóng)村這類(lèi)房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)變更登記,故買(mǎi)賣(mài)雖完成,但買(mǎi)受人始終無(wú)法獲得所有權(quán)人的保護(hù)。第四,認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同有效不利于保護(hù)出賣(mài)人的利益,在許多案件中,出賣(mài)人相對(duì)處于弱者的地位,其要求返還私有房屋的要求關(guān)系到其生存權(quán)益。因此,所簽訂的合同均為無(wú)效。趙律師提醒那些圖便宜的買(mǎi)房者,村證房萬(wàn)萬(wàn)買(mǎi)不得,買(mǎi)房人不會(huì)取得房管部門(mén)的房產(chǎn)證,得不到法律保護(hù),隨時(shí)都會(huì)被認(rèn)定為無(wú)效,在房屋拆遷時(shí)也不會(huì)得到充分的補(bǔ)償。

第2篇 村證房買(mǎi)賣(mài)合同書(shū)

出賣(mài)人____________身份證號(hào)碼:____________________

買(mǎi)受人____________身份證號(hào)碼:____________________

甲、乙雙方就房屋買(mǎi)賣(mài)事項(xiàng)在平等自愿,協(xié)商一致前提下訂立本合同條款如下,以資共同遵守。

一、甲方自愿將其村證房位于____市_______區(qū)__________的房屋以人民幣_(tái)____仟____佰_____拾____萬(wàn)_____仟____佰____拾____元整的價(jià)款出售給乙方。

二、乙方支付甲方合同保證定金________元,如甲方反悔本合同,雙倍賠償如乙方反悔本合同,定金不退。

三、本合同簽定時(shí),甲乙雙方都不具備過(guò)戶(hù)條件。等過(guò)戶(hù)條件成熟時(shí),甲方應(yīng)協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。本合同發(fā)生的契稅,土地出讓金等由乙方負(fù)擔(dān)。其他稅費(fèi)按有關(guān)法律規(guī)定負(fù)擔(dān)。乙方一次性將房款交付甲方。

四、本合同簽訂后,甲方對(duì)__________________的房屋使用、收益、出租、擔(dān)保、抵押、買(mǎi)賣(mài)、占有等權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓給乙方。

五、本合同簽訂后,甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權(quán)利,乙方保證按期繳納各項(xiàng)物業(yè)費(fèi)用。本合同簽訂后,甲方不得就該房屋與他人訂立《買(mǎi)賣(mài)合同》

六、違約責(zé)任

1、甲方應(yīng)當(dāng)于________年____月____日交付乙方房屋,甲方如不按合同規(guī)定的日期交付房屋,每逾期1天按房?jī)r(jià)總額千分之一計(jì)算違約金支付給乙方。逾期超過(guò)_______個(gè)月時(shí),乙方有權(quán)解除本合同。解約時(shí),甲方除將已收的房?jī)r(jià)款全部退還乙方外,并應(yīng)賠償乙方經(jīng)濟(jì)損失人民幣_(tái)_______元。

2、乙方全部或部分不履行本合同規(guī)定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方應(yīng)加付按日千分之一計(jì)算的違約金給甲方。逾期超過(guò)_____個(gè)月時(shí),甲方有權(quán)解除合同。解約時(shí),乙方已付房?jī)r(jià)款的_________作為甲方的損失賠償金。

3、如果甲方出售的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題影響到乙方居住權(quán)利的行使,一切責(zé)任由甲方承擔(dān),并應(yīng)賠償乙方的損失。

4、本合同簽訂后,任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因?qū)е卤竞贤慕獬追綉?yīng)按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)返還乙方房屋價(jià)款,并賠償乙方的房屋裝修費(fèi)用。

5、如因規(guī)劃部門(mén)、設(shè)計(jì)部門(mén)的原因?qū)е路课葙|(zhì)量和使用功能的,甲方應(yīng)當(dāng)通知乙方,如有補(bǔ)償款發(fā)放,甲方應(yīng)當(dāng)全額退還乙方。

七、本合同在履行過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議,由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決協(xié)商不成的按下述第_______種方式解決。

1、提交______________仲裁委員會(huì)仲裁。

2、依法向____________區(qū)人民法院起訴。

八、其他約定

九、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補(bǔ)充協(xié)議,補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。

十、本合同一式三份,甲乙方各執(zhí)一份,見(jiàn)證人各一份。

甲方:____________乙方:____________見(jiàn)證人:__________

第3篇 農(nóng)村村證房買(mǎi)賣(mài)合同

2023農(nóng)村村證房買(mǎi)賣(mài)出賣(mài)人:__________________

身份證號(hào)碼:__________________

買(mǎi)受人:_________________

身份證號(hào)碼:__________________

根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定,甲、乙雙方就房屋買(mǎi)賣(mài)事項(xiàng)在平等自愿,協(xié)商一致前提下訂立本合同條款如下,以資共同遵守。

一、甲方自愿將其村證房位于_________市___________區(qū)________________________的房屋以人民幣_(tái)______仟_______佰_______拾_______萬(wàn)_______仟_______佰_______拾_______元整的價(jià)款出售給乙方。

二、乙方支付甲方合同保證定金萬(wàn)元,如甲方反悔本合同,雙倍賠償如乙方反悔本合同,定金不退。

三、本合同簽定時(shí),甲乙雙方都不具備過(guò)戶(hù)條件。等過(guò)戶(hù)條件成熟時(shí),甲方應(yīng)協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。本合同發(fā)生的契稅,土地出讓金等由乙方負(fù)擔(dān)。其他稅費(fèi)按有關(guān)法律規(guī)定負(fù)擔(dān)。乙方一次性將房款交付甲方。

四、本合同簽訂后,甲方對(duì)________________________________________的房屋使用、收益、出租、擔(dān)保、抵押、買(mǎi)賣(mài)、占有等權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓給乙方。

五、本合同簽訂后,甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權(quán)利,乙方保證按期繳納各項(xiàng)物業(yè)費(fèi)用。本合同簽訂后,甲方不得就該房屋與他人訂立《買(mǎi)賣(mài)合同》

六、違約責(zé)任

1、甲方應(yīng)當(dāng)于___年__月__日交付乙方房屋,甲方如不按合同規(guī)定的日期交付房屋,每逾期1天按房?jī)r(jià)總額千分之一計(jì)算違約金支付給乙方。逾期超過(guò)_______個(gè)月時(shí),乙方有權(quán)解除本合同。解約時(shí),甲方除將已收的房?jī)r(jià)款全部退還乙方外,并應(yīng)賠償乙方經(jīng)濟(jì)損失人民幣_(tái)________元。

2、乙方全部或部分不履行本合同規(guī)定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方應(yīng)加付按日千分之一計(jì)算的違約金給甲方。逾期超過(guò)_______個(gè)月時(shí),甲方有權(quán)解除合同。解約時(shí),乙方已付房?jī)r(jià)款的_________作為甲方的損失賠償金。

3、如果甲方出售的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題影響到乙方居住權(quán)利的行使,一切責(zé)任由甲方承擔(dān),并應(yīng)賠償乙方的損失。

4、本合同簽訂后,任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因?qū)е卤竞贤慕獬追綉?yīng)按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)返還乙方房屋價(jià)款,并賠償乙方的房屋裝修費(fèi)用。

5、如因規(guī)劃部門(mén)、設(shè)計(jì)部門(mén)的原因?qū)е路课葙|(zhì)量和使用功能的,甲方應(yīng)當(dāng)通知乙方,如有補(bǔ)償款發(fā)放,甲方應(yīng)當(dāng)全額退還乙方。

七、本合同在履行過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議,由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決協(xié)商不成的按下述第_________種方式解決。

1、提交______________________________________仲裁委員會(huì)仲裁。

2、依法向____________________________________區(qū)人民法院起訴。

八、其他約定

九、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補(bǔ)充協(xié)議,補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。

十、本合同一式5份,甲乙方各執(zhí)一份,見(jiàn)證人各一份。

甲方:____________________乙方:______________

_________年________月__日________年________月__日

見(jiàn)證人:___________

第4篇 二手村證房買(mǎi)賣(mài)合同

2023二手村證房買(mǎi)賣(mài)出賣(mài)人(甲方):_________________身份證號(hào)碼:_________________

買(mǎi)受人(乙方):_________________身份證號(hào)碼:_________________

甲、乙雙方就房屋買(mǎi)賣(mài)事項(xiàng)在平等自愿,協(xié)商一致前提下訂立本合同條款如下,以資共同遵守。

一、甲方自愿將其村證房位于石家莊市_____________區(qū)___________________的房屋(建筑面積_____________平方米)以人民幣_(tái)_______________仟________________佰________________拾________________萬(wàn)________________仟________________佰________________拾________________元整(¥_____________元)的價(jià)款出售給乙方。(含地下室——號(hào)——平方米)。

二、乙方支付甲方合同保證定金壹萬(wàn)元,如甲方反悔本合同,雙倍賠償;如乙方反悔本合同,定金不退。

三、本合同簽定時(shí),甲乙雙方都不具備過(guò)戶(hù)條件。等過(guò)戶(hù)條件成熟時(shí),甲方應(yīng)協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。本合同發(fā)生的契稅,土地出讓金等由乙方負(fù)擔(dān)。其他稅費(fèi)按有關(guān)法律規(guī)定負(fù)擔(dān)。乙方一次性將房款交付甲方。

四、本合同簽訂后,甲方對(duì)——的房屋使用、收益、出租、擔(dān)保、抵押、買(mǎi)賣(mài)、占有等權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓給乙方。

五、本合同簽訂后,甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權(quán)利,乙方保證按期繳納各項(xiàng)物業(yè)費(fèi)用。本合同簽訂后,甲方不得就該房屋與他人訂立《買(mǎi)賣(mài)合同》;

六、違約責(zé)任

1、甲方應(yīng)當(dāng)于__________交付乙方房屋,甲方如不按合同規(guī)定的日期交付房屋,每逾期1天按房?jī)r(jià)總額千分之一計(jì)算違約金支付給乙方。逾期超過(guò)________________個(gè)月時(shí),乙方有權(quán)解除本合同。解約時(shí),甲方除將已收的房?jī)r(jià)款全部退還乙方外,并應(yīng)賠償乙方經(jīng)濟(jì)損失人民幣_(tái)_____四萬(wàn)_______________元。

第5篇 論房改房、集資房、安居房、村證房買(mǎi)賣(mài)合同效力新

目前,我國(guó)存在著多種性質(zhì)的房屋,主要可分為商品房和非商品房。商品房是指房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)建造的可在市場(chǎng)上自由流通的房屋。非商品房主要包括:公房改制出售給個(gè)人的房改房,按照地方人民政府政策指導(dǎo)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的經(jīng)濟(jì)適用房,這主要是指單位集資房和安居房,城鎮(zhèn)私有房屋以及在農(nóng)村集體土地上建造的村證房等。最高人民法院于2003年出臺(tái)了《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》,為審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛提供了法律上的依據(jù)。而在現(xiàn)實(shí)生活中,更為常見(jiàn)的則是非商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛。非商品房因其地理位置優(yōu)越,價(jià)格相對(duì)便宜,吸引了眾多二手房買(mǎi)主。但因?yàn)槲覈?guó)對(duì)非商品房的買(mǎi)賣(mài)設(shè)置了許多限制,又沒(méi)有很明確的對(duì)二手房買(mǎi)賣(mài)的司法解釋?zhuān)率乖谫I(mǎi)賣(mài)發(fā)生后容易產(chǎn)生糾紛。大多數(shù)的情況是一方在買(mǎi)賣(mài)后反悔,要求認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。那么,這幾種房屋的買(mǎi)賣(mài)合同是否有效呢

一。房改房買(mǎi)賣(mài)合同效力。

1.1994年,國(guó)務(wù)院出臺(tái)《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》,將國(guó)有公房產(chǎn)權(quán)出售給職工。分為三種方式,一種是以市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買(mǎi),產(chǎn)權(quán)完全歸個(gè)人;一種是以成本價(jià)購(gòu)買(mǎi),產(chǎn)權(quán)也歸個(gè)人;一種是低于成本價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi),產(chǎn)權(quán)由個(gè)人和單位共有。

2.1999年,為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和存量房的流通,建設(shè)部出臺(tái)了《已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》,對(duì)房改房的首次上市出售規(guī)定了許多限制條件。比如:已取得房產(chǎn)證的房改房才允許買(mǎi)賣(mài);個(gè)人擁有部分產(chǎn)權(quán)的住房(指標(biāo)準(zhǔn)價(jià)房),還應(yīng)當(dāng)提供原產(chǎn)權(quán)單位在同等條件下保留或者放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的書(shū)面意見(jiàn);如果有共有權(quán)人時(shí)應(yīng)當(dāng)征得共有人的同意;在出賣(mài)時(shí)應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交國(guó)有土地使用權(quán)出讓金或土地收益,以及交納其他稅費(fèi)等?!逗颖笔」凶》渴酆笫状谓灰坠芾頃盒修k法》也規(guī)定了類(lèi)似內(nèi)容。對(duì)于賣(mài)房款,辦法規(guī)定,以成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)的住房,其交易收入按規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)后歸住房所有權(quán)人所有。以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的住房可以先按照成本價(jià)補(bǔ)足房?jī)r(jià)款,全部產(chǎn)權(quán)歸住房所有權(quán)人所有后再進(jìn)行交易,交易收入按前款的規(guī)定執(zhí)行。也可以直接進(jìn)行交易,按規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)后,交易收入由住房所有權(quán)人與原產(chǎn)權(quán)單位按房屋的產(chǎn)權(quán)比例分成。原產(chǎn)權(quán)單位撤銷(xiāo)的,其應(yīng)當(dāng)?shù)盟糠稚辖煌?jí)財(cái)政,專(zhuān)項(xiàng)用于住房補(bǔ)貼。

3.實(shí)踐當(dāng)中,原房主享受福利分房政策以三、四千元的價(jià)格從單位購(gòu)買(mǎi)房改房,后以三、四萬(wàn)元的市場(chǎng)價(jià)格賣(mài)出,但兩三年以后房?jī)r(jià)漲至十幾萬(wàn)時(shí),連腸子都悔青了,拒不履行向新房主辦理房屋過(guò)戶(hù)登記的義務(wù)。原房主往往起訴至人民法院,以種種理由要求認(rèn)定原房改房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。其主要理由可能是:原房主在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)房產(chǎn)證尚在辦理之中,還沒(méi)有取得房主證,無(wú)權(quán)賣(mài)房;簽訂合同時(shí)夫妻一方未到場(chǎng)簽名,夫妻一方無(wú)權(quán)獨(dú)自處分夫妻共同財(cái)產(chǎn);房改時(shí)是以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的房屋,單位有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),在出賣(mài)時(shí)未征得單位同意應(yīng)屬無(wú)效;《城市房地產(chǎn)管理法》和〈〈城市私有房屋管理?xiàng)l例〉〉規(guī)定,城市房地產(chǎn)、私有房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、買(mǎi)賣(mài)時(shí)均需到房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理變更登記手續(xù),當(dāng)初買(mǎi)賣(mài)時(shí)違法沒(méi)有進(jìn)行登記導(dǎo)致合同無(wú)效等等。那么,原房主的說(shuō)法是不是能站得住腳呢是否能導(dǎo)致買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效呢5.簽訂合同時(shí)夫妻一方未到場(chǎng)簽名的合同是否無(wú)效呢趙律師認(rèn)為,如果房產(chǎn)證上明確寫(xiě)明了夫妻兩個(gè)人的名字,則一方單獨(dú)對(duì)外所簽訂的合同是效力待定的合同,除非有另一方的授權(quán)委托書(shū)。因?yàn)橘I(mǎi)方此時(shí)應(yīng)當(dāng)知道此房系夫妻共有財(cái)產(chǎn),應(yīng)當(dāng)征得另一方的同意,此時(shí)買(mǎi)方不構(gòu)成善意取得,沒(méi)有兩人的簽名也無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)。如果有了授權(quán)委托書(shū),買(mǎi)方則有理由相信是夫妻共同的決定,賣(mài)方構(gòu)成表見(jiàn)代理,買(mǎi)方構(gòu)成善意取得,合同是有效的。如果另一方事后對(duì)配偶的行為進(jìn)行了追認(rèn),也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。如果另一方在事后不予認(rèn)可,則買(mǎi)賣(mài)合同是無(wú)效的。而當(dāng)房產(chǎn)證上只有一個(gè)人的名字時(shí),此時(shí)夫妻一方對(duì)外所簽買(mǎi)賣(mài)合同為有效合同,除非另一方能證明自己的配偶和買(mǎi)方有惡意串通損害自己的行為。因?yàn)?,買(mǎi)房人為善意第三人,符合善意取得的條件時(shí),法律為了維護(hù)市場(chǎng)交易秩序,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。趙律師認(rèn)為,在買(mǎi)賣(mài)任何性質(zhì)房屋時(shí),為了將來(lái)沒(méi)有任何后顧之憂(yōu),買(mǎi)方應(yīng)當(dāng)讓賣(mài)方夫妻兩人共同簽名,以防將來(lái)產(chǎn)生爭(zhēng)端。本人就曾代理過(guò)相關(guān)訴訟,一個(gè)案子打了兩年,打完一審打二審,打完二審再發(fā)還重審,后來(lái)總算達(dá)成了調(diào)解。

6.房改時(shí)是以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的房屋,單位有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),在出賣(mài)時(shí)未征得單位同意是否有效呢在房改時(shí)是以市場(chǎng)價(jià)或成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)的公房不存在此問(wèn)題,買(mǎi)房者取得房產(chǎn)證后公房即變成私房,此時(shí)可以自由買(mǎi)賣(mài),不必征得單位同意。但當(dāng)房改是以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)時(shí),單位和個(gè)人對(duì)于房屋是共有關(guān)系,原房主對(duì)于房屋只享有部分產(chǎn)權(quán),房產(chǎn)證上也肯定標(biāo)明了共有權(quán)人。此時(shí),買(mǎi)房人應(yīng)當(dāng)知道此房的權(quán)利人并非只有原房主,應(yīng)當(dāng)知道還有單位的產(chǎn)權(quán)。買(mǎi)房人不構(gòu)成善意取得,買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為效力待定。如果事后單位予以了認(rèn)可,則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。如果單位在知道或應(yīng)當(dāng)知道自己的合法權(quán)益受到侵害之日起一年內(nèi)申請(qǐng)撤銷(xiāo)合同的,應(yīng)當(dāng)予以撤銷(xiāo)。但原房主無(wú)申請(qǐng)撤銷(xiāo)的權(quán)利。

7.法律規(guī)定,對(duì)城市房地產(chǎn)、私有房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、買(mǎi)賣(mài)時(shí),均需到房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理變更登記手續(xù),當(dāng)初買(mǎi)賣(mài)時(shí)沒(méi)有進(jìn)行登記是否導(dǎo)致合同必然無(wú)效呢趙律師認(rèn)為,《城市房地產(chǎn)管理法》和相關(guān)法規(guī)定中要求買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行過(guò)戶(hù)登記的規(guī)定是行政管理法規(guī),而不是合同有效性的規(guī)定。合同的訂立有效性和進(jìn)行房產(chǎn)變更登記是兩種法律關(guān)系,合同有沒(méi)有效力在訂立時(shí)已經(jīng)確定,至于進(jìn)行房產(chǎn)過(guò)戶(hù)登記則是屬于合同履行的內(nèi)容,與合同的效力無(wú)關(guān)。我國(guó)〈〈合同法的司法解釋一〉〉第九條規(guī)定:“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù),但未規(guī)定登記后生效的,當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力,合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。”最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問(wèn)題的意見(jiàn)》

56條規(guī)定:“買(mǎi)賣(mài)雙方自愿,并立有契約、買(mǎi)方已交付了房款,并實(shí)際使用和管理了房屋,又沒(méi)有其他違法行為,只是買(mǎi)賣(mài)手續(xù)不完善的,應(yīng)認(rèn)為買(mǎi)賣(mài)關(guān)系有效,但應(yīng)著其補(bǔ)辦房屋買(mǎi)賣(mài)手續(xù)?!薄础疵穹ǖ洹怠档谑鍡l規(guī)定:“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同,除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外,自合同成立時(shí)生效;未辦理物權(quán)登記的,不影響合同效力?!?/p>

8.總之,趙律師認(rèn)為,買(mǎi)賣(mài)房改房合同如果沒(méi)有極其特殊的情況,一般情況下是有效的。法律會(huì)支持已經(jīng)成立并生效的合同,保護(hù)善意第三人的合法權(quán)益,維護(hù)合同的穩(wěn)定性,保護(hù)“誠(chéng)實(shí)信用”這一民法的帝王規(guī)則。和商品房買(mǎi)賣(mài)合同相比,最大的不同點(diǎn)就是在交易時(shí),必須支付土地使用權(quán)出讓金,在其他方面沒(méi)有很大的區(qū)別。

二.集資房、安居房買(mǎi)賣(mài)合同效力。

1.我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房包括集資房和安居工程房。集資房是單位為解決本單位內(nèi)部職工居住困難而在單位取得的國(guó)有劃撥地上興建的住房。由單位進(jìn)行了補(bǔ)貼,個(gè)人也出資購(gòu)買(mǎi),產(chǎn)權(quán)歸職工個(gè)人所有。安居工程房是由政府批準(zhǔn)并提供劃撥地興建、由符合購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房條件的個(gè)人出資購(gòu)買(mǎi)的保本微利房。

2.按照建設(shè)部1999年出臺(tái)的《已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》和2004年出臺(tái)的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》及國(guó)務(wù)院2007年8月7日出臺(tái)的《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》的規(guī)定,經(jīng)濟(jì)適用房經(jīng)濟(jì)適用住房屬于政策性住房,購(gòu)房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房不滿(mǎn)5年,不得直接上市交易,購(gòu)房人因各種原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的,由政府按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購(gòu)。購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房滿(mǎn)5年,購(gòu)房人可轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房,但應(yīng)按照屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例向政府交納土地收益等價(jià)款,具體交納比例由城市人民政府確定,政府可優(yōu)先回購(gòu);購(gòu)房人向政府交納土地收益等價(jià)款后,也可以取得完全產(chǎn)權(quán)。同時(shí)還對(duì)單位集資房規(guī)定,在優(yōu)先滿(mǎn)足本單位住房困難職工購(gòu)買(mǎi)基礎(chǔ)上房源仍有多余的,由城市人民政府統(tǒng)一向符合經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買(mǎi)條件的家庭出售,或以成本價(jià)收購(gòu)后用作廉租住房。各級(jí)國(guó)家機(jī)關(guān)一律不得搞單位集資合作建房;任何單位不得新征用或新購(gòu)買(mǎi)土地搞集資合作建房;單位集資合作建房不得向非經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對(duì)象出售。

3.但在實(shí)踐中,也出現(xiàn)了買(mǎi)賣(mài)此兩種經(jīng)濟(jì)適用房的情況。經(jīng)濟(jì)適用房在有的是買(mǎi)賣(mài)房號(hào),有的是在居住后五年內(nèi)出賣(mài),有的是在居住五年后出賣(mài)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)漲價(jià)的情況下,有的賣(mài)方反悔,起訴至人民法院請(qǐng)求確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。理由大致有:將單位集資房賣(mài)給了非本單位人員,其沒(méi)有本單位職工購(gòu)房資格;在房產(chǎn)證未辦理下來(lái)之前就賣(mài)了樓號(hào),買(mǎi)賣(mài)房屋必須要有房產(chǎn)證,無(wú)證買(mǎi)賣(mài)無(wú)效;原房主未居住滿(mǎn)五年就將經(jīng)濟(jì)適用房賣(mài)掉,違反國(guó)家政策;原房主將經(jīng)濟(jì)適用房賣(mài)給了不符合購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的買(mǎi)方,違反國(guó)家政策無(wú)效等等情況。那么,他們的這些觀點(diǎn)是否能成立是否能導(dǎo)致合同的無(wú)效呢

3.趙律師認(rèn)為,在國(guó)務(wù)院2007年8月7日出臺(tái)《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》以前,經(jīng)濟(jì)適用房買(mǎi)賣(mài)合同依據(jù)《民法典》的規(guī)定是有效的,也是可以得到履行的,房管部門(mén)應(yīng)當(dāng)辦理過(guò)戶(hù)登記。合同是雙方真實(shí)意思的表示;買(mǎi)房人構(gòu)成善意第三人;將房屋賣(mài)給外單位職工,原房主居住未滿(mǎn)五年或賣(mài)給不符合購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的條件的買(mǎi)方,雖然不符合相關(guān)經(jīng)濟(jì)適用房相關(guān)的政策,但這些政策只是部門(mén)規(guī)章,不是法律或行政法規(guī),不是人民法院判決合同是否具有有效性的依據(jù),且房屋管理部門(mén)也會(huì)予以辦理過(guò)戶(hù)登記。

4.趙律師認(rèn)為,經(jīng)濟(jì)適用房和商品房有很大的區(qū)別,政策性極強(qiáng),相關(guān)的政策規(guī)定越來(lái)越嚴(yán)格。經(jīng)濟(jì)適用房的原房主只有有限的產(chǎn)權(quán),經(jīng)濟(jì)適用房不能自由在市場(chǎng)上流通。通過(guò)炒作經(jīng)濟(jì)適用房而獲利與政府投資興建經(jīng)濟(jì)適用房的目的背道而馳。為此,石家莊市已經(jīng)在2007年6月份叫停了集資房和經(jīng)濟(jì)適用安居工程房的過(guò)戶(hù)登記?!秶?guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》是國(guó)務(wù)院發(fā)布的意見(jiàn),雖然不是行政法規(guī),不是認(rèn)定合同有效性的依據(jù),但具有強(qiáng)制性,房屋行政管理部門(mén)必須遵照?qǐng)?zhí)行。買(mǎi)賣(mài)雙方如果違反了相關(guān)規(guī)定,則不能辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。因此,今后,雖然經(jīng)濟(jì)適用房的買(mǎi)賣(mài)合同是有效的,但存在履行上的障礙。即使原房主配合辦理過(guò)戶(hù),房屋管理部門(mén)將不會(huì)單純依據(jù)雙方的合同,在交納相關(guān)出讓金后為新房主辦理過(guò)戶(hù)登記。新房主將無(wú)法取得房產(chǎn)證,不受法律的保護(hù)。因此,趙律師認(rèn)為,買(mǎi)賣(mài)合同雖然有效,但無(wú)法得到履行,經(jīng)濟(jì)適用房不能在市場(chǎng)上自由流通。如果想買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房,只能通過(guò)正當(dāng)渠道,通過(guò)政府購(gòu)買(mǎi),而不要和原房主自由協(xié)商購(gòu)買(mǎi)。

三.村證房(小產(chǎn)權(quán)房)買(mǎi)賣(mài)合同效力。

1.在農(nóng)村集體土地上,只為本集體內(nèi)部成員興建的房屋為村證房,或稱(chēng)小產(chǎn)權(quán)房。由于是在集體土體上的房屋,而未經(jīng)過(guò)征收轉(zhuǎn)為國(guó)有土地,因此,無(wú)法取得市證,或稱(chēng)大產(chǎn)權(quán)。

2.在本集體內(nèi)部成員之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同是有效的。

第6篇 論房改房、集資房、安居房、村證房買(mǎi)賣(mài)合同效力新整理版

目前,我國(guó)存在著多種性質(zhì)的房屋,主要可分為商品房和非商品房。商品房是指房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)建造的可在市場(chǎng)上自由流通的房屋。非商品房主要包括:公房改制出售給個(gè)人的房改房,按照地方人民政府政策指導(dǎo)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的經(jīng)濟(jì)適用房,這主要是指單位集資房和安居房,城鎮(zhèn)私有房屋以及在農(nóng)村集體土地上建造的村證房等。最高人民法院于2003年出臺(tái)了《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》,為審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛提供了法律上的依據(jù)。而在現(xiàn)實(shí)生活中,更為常見(jiàn)的則是非商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛。非商品房因其地理位置優(yōu)越,價(jià)格相對(duì)便宜,吸引了眾多二手房買(mǎi)主。但因?yàn)槲覈?guó)對(duì)非商品房的買(mǎi)賣(mài)設(shè)置了許多限制,又沒(méi)有很明確的對(duì)二手房買(mǎi)賣(mài)的司法解釋?zhuān)率乖谫I(mǎi)賣(mài)發(fā)生后容易產(chǎn)生糾紛。大多數(shù)的情況是一方在買(mǎi)賣(mài)后反悔,要求認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。那么,這幾種房屋的買(mǎi)賣(mài)合同是否有效呢

一。房改房買(mǎi)賣(mài)合同效力。

1.1994年,國(guó)務(wù)院出臺(tái)《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》,將國(guó)有公房產(chǎn)權(quán)出售給職工。分為三種方式,一種是以市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買(mǎi),產(chǎn)權(quán)完全歸個(gè)人;一種是以成本價(jià)購(gòu)買(mǎi),產(chǎn)權(quán)也歸個(gè)人;一種是低于成本價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi),產(chǎn)權(quán)由個(gè)人和單位共有。

2.1999年,為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和存量房的流通,建設(shè)部出臺(tái)了《已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》,對(duì)房改房的首次上市出售規(guī)定了許多限制條件。比如:已取得房產(chǎn)證的房改房才允許買(mǎi)賣(mài);個(gè)人擁有部分產(chǎn)權(quán)的住房(指標(biāo)準(zhǔn)價(jià)房),還應(yīng)當(dāng)提供原產(chǎn)權(quán)單位在同等條件下保留或者放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的書(shū)面意見(jiàn);如果有共有權(quán)人時(shí)應(yīng)當(dāng)征得共有人的同意;在出賣(mài)時(shí)應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交國(guó)有土地使用權(quán)出讓金或土地收益,以及交納其他稅費(fèi)等?!逗颖笔」凶》渴酆笫状谓灰坠芾頃盒修k法》也規(guī)定了類(lèi)似內(nèi)容。對(duì)于賣(mài)房款,辦法規(guī)定,以成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)的住房,其交易收入按規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)后歸住房所有權(quán)人所有。 以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的住房可以先按照成本價(jià)補(bǔ)足房?jī)r(jià)款,全部產(chǎn)權(quán)歸住房所有權(quán)人所有后再進(jìn)行交易,交易收入按前款的規(guī)定執(zhí)行。也可以直接進(jìn)行交易,按規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)后,交易收入由住房所有權(quán)人與原產(chǎn)權(quán)單位按房屋的產(chǎn)權(quán)比例分成。原產(chǎn)權(quán)單位撤銷(xiāo)的,其應(yīng)當(dāng)?shù)盟糠稚辖煌?jí)財(cái)政,專(zhuān)項(xiàng)用于住房補(bǔ)貼。

3.實(shí)踐當(dāng)中,原房主享受福利分房政策以三、四千元的價(jià)格從單位購(gòu)買(mǎi)房改房,后以三、四萬(wàn)元的市場(chǎng)價(jià)格賣(mài)出,但兩三年以后房?jī)r(jià)漲至十幾萬(wàn)時(shí),連腸子都悔青了,拒不履行向新房主辦理房屋過(guò)戶(hù)登記的義務(wù)。原房主往往起訴至人民法院,以種種理由要求認(rèn)定原房改房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。其主要理由可能是:原房主在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)房產(chǎn)證尚在辦理之中,還沒(méi)有取得房主證,無(wú)權(quán)賣(mài)房;簽訂合同時(shí)夫妻一方未到場(chǎng)簽名,夫妻一方無(wú)權(quán)獨(dú)自處分夫妻共同財(cái)產(chǎn);房改時(shí)是以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的房屋,單位有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),在出賣(mài)時(shí)未征得單位同意應(yīng)屬無(wú)效;《城市房地產(chǎn)管理法》和〈〈城市私有房屋管理?xiàng)l例〉〉規(guī)定,城市房地產(chǎn)、私有房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、買(mǎi)賣(mài)時(shí)均需到房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理變更登記手續(xù),當(dāng)初買(mǎi)賣(mài)時(shí)違法沒(méi)有進(jìn)行登記導(dǎo)致合同無(wú)效等等。那么,原房主的說(shuō)法是不是能站得住腳呢是否能導(dǎo)致買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效呢 5.簽訂合同時(shí)夫妻一方未到場(chǎng)簽名的合同是否無(wú)效呢趙律師認(rèn)為,如果房產(chǎn)證上明確寫(xiě)明了夫妻兩個(gè)人的名字,則一方單獨(dú)對(duì)外所簽訂的合同是效力待定的合同,除非有另一方的授權(quán)委托書(shū)。因?yàn)橘I(mǎi)方此時(shí)應(yīng)當(dāng)知道此房系夫妻共有財(cái)產(chǎn),應(yīng)當(dāng)征得另一方的同意,此時(shí)買(mǎi)方不構(gòu)成善意取得,沒(méi)有兩人的簽名也無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)。如果有了授權(quán)委托書(shū),買(mǎi)方則有理由相信是夫妻共同的決定,賣(mài)方構(gòu)成表見(jiàn)代理,買(mǎi)方構(gòu)成善意取得,合同是有效的。如果另一方事后對(duì)配偶的行為進(jìn)行了追認(rèn),也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。如果另一方在事后不予認(rèn)可,則買(mǎi)賣(mài)合同是無(wú)效的。而當(dāng)房產(chǎn)證上只有一個(gè)人的名字時(shí),此時(shí)夫妻一方對(duì)外所簽買(mǎi)賣(mài)合同為有效合同,除非另一方能證明自己的配偶和買(mǎi)方有惡意串通損害自己的行為。因?yàn)?,買(mǎi)房人為善意第三人,符合善意取得的條件時(shí),法律為了維護(hù)市場(chǎng)交易秩序,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。趙律師認(rèn)為,在買(mǎi)賣(mài)任何性質(zhì)房屋時(shí),為了將來(lái)沒(méi)有任何后顧之憂(yōu),買(mǎi)方應(yīng)當(dāng)讓賣(mài)方夫妻兩人共同簽名,以防將來(lái)產(chǎn)生爭(zhēng)端。本人就曾代理過(guò)相關(guān)訴訟,一個(gè)案子打了兩年,打完一審打二審,打完二審再發(fā)還重審,后來(lái)總算達(dá)成了調(diào)解。

6.房改時(shí)是以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的房屋,單位有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),在出賣(mài)時(shí)未征得單位同意是否有效呢在房改時(shí)是以市場(chǎng)價(jià)或成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)的公房不存在此問(wèn)題,買(mǎi)房者取得房產(chǎn)證后公房即變成私房,此時(shí)可以自由買(mǎi)賣(mài),不必征得單位同意。但當(dāng)房改是以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)時(shí),單位和個(gè)人對(duì)于房屋是共有關(guān)系,原房主對(duì)于房屋只享有部分產(chǎn)權(quán),房產(chǎn)證上也肯定標(biāo)明了共有權(quán)人。此時(shí),買(mǎi)房人應(yīng)當(dāng)知道此房的權(quán)利人并非只有原房主,應(yīng)當(dāng)知道還有單位的產(chǎn)權(quán)。買(mǎi)房人不構(gòu)成善意取得,買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為效力待定。如果事后單位予以了認(rèn)可,則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。如果單位在知道或應(yīng)當(dāng)知道自己的合法權(quán)益受到侵害之日起一年內(nèi)申請(qǐng)撤銷(xiāo)合同的,應(yīng)當(dāng)予以撤銷(xiāo)。但原房主無(wú)申請(qǐng)撤銷(xiāo)的權(quán)利。

7.法律規(guī)定,對(duì)城市房地產(chǎn)、私有房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、買(mǎi)賣(mài)時(shí),均需到房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理變更登記手續(xù),當(dāng)初買(mǎi)賣(mài)時(shí)沒(méi)有進(jìn)行登記是否導(dǎo)致合同必然無(wú)效呢趙律師認(rèn)為,《城市房地產(chǎn)管理法》和相關(guān)法規(guī)定中要求買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行過(guò)戶(hù)登記的規(guī)定是行政管理法規(guī),而不是合同有效性的規(guī)定。合同的訂立有效性和進(jìn)行房產(chǎn)變更登記是兩種法律關(guān)系,合同有沒(méi)有效力在訂立時(shí)已經(jīng)確定,至于進(jìn)行房產(chǎn)過(guò)戶(hù)登記則是屬于合同履行的內(nèi)容,與合同的效力無(wú)關(guān)。我國(guó)〈〈合同法的司法解釋一〉〉第九條規(guī)定:“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù),但未規(guī)定登記后生效的,當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力,合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移?!弊罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問(wèn)題的意見(jiàn)》

56條規(guī)定:“買(mǎi)賣(mài)雙方自愿,并立有契約、買(mǎi)方已交付了房款,并實(shí)際使用和管理了房屋,又沒(méi)有其他違法行為,只是買(mǎi)賣(mài)手續(xù)不完善的,應(yīng)認(rèn)為買(mǎi)賣(mài)關(guān)系有效,但應(yīng)著其補(bǔ)辦房屋買(mǎi)賣(mài)手續(xù)?!薄础次餀?quán)法〉〉第十五條規(guī)定:“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同,除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外,自合同成立時(shí)生效;未辦理物權(quán)登記的,不影響合同效力。”

8.總之,趙律師認(rèn)為,買(mǎi)賣(mài)房改房合同如果沒(méi)有極其特殊的情況,一般情況下是有效的。法律會(huì)支持已經(jīng)成立并生效的合同,保護(hù)善意第三人的合法權(quán)益,維護(hù)合同的穩(wěn)定性,保護(hù)“誠(chéng)實(shí)信用”這一民法的帝王規(guī)則。和商品房買(mǎi)賣(mài)合同相比,最大的不同點(diǎn)就是在交易時(shí),必須支付土地使用權(quán)出讓金,在其他方面沒(méi)有很大的區(qū)別。

二.集資房、安居房買(mǎi)賣(mài)合同效力。

1.我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房包括集資房和安居工程房。集資房是單位為解決本單位內(nèi)部職工居住困難而在單位取得的國(guó)有劃撥地上興建的住房。由單位進(jìn)行了補(bǔ)貼,個(gè)人也出資購(gòu)買(mǎi),產(chǎn)權(quán)歸職工個(gè)人所有。安居工程房是由政府批準(zhǔn)并提供劃撥地興建、由符合購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房條件的個(gè)人出資購(gòu)買(mǎi)的保本微利房。

2.按照建設(shè)部1999年出臺(tái)的《已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》和2004年出臺(tái)的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》及國(guó)務(wù)院2007年8月7日出臺(tái)的《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》的規(guī)定,經(jīng)濟(jì)適用房經(jīng)濟(jì)適用住房屬于政策性住房,購(gòu)房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房不滿(mǎn)5年,不得直接上市交易,購(gòu)房人因各種原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的,由政府按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購(gòu)。購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房滿(mǎn)5年,購(gòu)房人可轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房,但應(yīng)按照屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例向政府交納土地收益等價(jià)款,具體交納比例由城市人民政府確定,政府可優(yōu)先回購(gòu);購(gòu)房人向政府交納土地收益等價(jià)款后,也可以取得完全產(chǎn)權(quán)。同時(shí)還對(duì)單位集資房規(guī)定,在優(yōu)先滿(mǎn)足本單位住房困難職工購(gòu)買(mǎi)基礎(chǔ)上房源仍有多余的,由城市人民政府統(tǒng)一向符合經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買(mǎi)條件的家庭出售,或以成本價(jià)收購(gòu)后用作廉租住房。各級(jí)國(guó)家機(jī)關(guān)一律不得搞單位集資合作建房;任何單位不得新征用或新購(gòu)買(mǎi)土地搞集資合作建房;單位集資合作建房不得向非經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對(duì)象出售。

3.但在實(shí)踐中,也出現(xiàn)了買(mǎi)賣(mài)此兩種經(jīng)濟(jì)適用房的情況。經(jīng)濟(jì)適用房在有的是買(mǎi)賣(mài)房號(hào),有的是在居住后五年內(nèi)出賣(mài),有的是在居住五年后出賣(mài)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)漲價(jià)的情況下,有的賣(mài)方反悔,起訴至人民法院請(qǐng)求確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。理由大致有:將單位集資房賣(mài)給了非本單位人員,其沒(méi)有本單位職工購(gòu)房資格;在房產(chǎn)證未辦理下來(lái)之前就賣(mài)了樓號(hào),買(mǎi)賣(mài)房屋必須要有房產(chǎn)證,無(wú)證買(mǎi)賣(mài)無(wú)效;原房主未居住滿(mǎn)五年就將經(jīng)濟(jì)適用房賣(mài)掉,違反國(guó)家政策;原房主將經(jīng)濟(jì)適用房賣(mài)給了不符合購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的買(mǎi)方,違反國(guó)家政策無(wú)效等等情況。那么,他們的這些觀點(diǎn)是否能成立是否能導(dǎo)致合同的無(wú)效呢

3.趙律師認(rèn)為,在國(guó)務(wù)院2007年8月7日出臺(tái)《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》以前,經(jīng)濟(jì)適用房買(mǎi)賣(mài)合同依據(jù)《合同法》的規(guī)定是有效的,也是可以得到履行的,房管部門(mén)應(yīng)當(dāng)辦理過(guò)戶(hù)登記。合同是雙方真實(shí)意思的表示;買(mǎi)房人構(gòu)成善意第三人;將房屋賣(mài)給外單位職工,原房主居住未滿(mǎn)五年或賣(mài)給不符合購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的條件的買(mǎi)方,雖然不符合相關(guān)經(jīng)濟(jì)適用房相關(guān)的政策,但這些政策只是部門(mén)規(guī)章,不是法律或行政法規(guī),不是人民法院判決合同是否具有有效性的依據(jù),且房屋管理部門(mén)也會(huì)予以辦理過(guò)戶(hù)登記。

4.趙律師認(rèn)為,經(jīng)濟(jì)適用房和商品房有很大的區(qū)別,政策性極強(qiáng),相關(guān)的政策規(guī)定越來(lái)越嚴(yán)格。經(jīng)濟(jì)適用房的原房主只有有限的產(chǎn)權(quán),經(jīng)濟(jì)適用房不能自由在市場(chǎng)上流通。通過(guò)炒作經(jīng)濟(jì)適用房而獲利與政府投資興建經(jīng)濟(jì)適用房的目的背道而馳。為此,石家莊市已經(jīng)在2007年6月份叫停了集資房和經(jīng)濟(jì)適用安居工程房的過(guò)戶(hù)登記?!秶?guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》是國(guó)務(wù)院發(fā)布的意見(jiàn),雖然不是行政法規(guī),不是認(rèn)定合同有效性的依據(jù),但具有強(qiáng)制性,房屋行政管理部門(mén)必須遵照?qǐng)?zhí)行。買(mǎi)賣(mài)雙方如果違反了相關(guān)規(guī)定,則不能辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。因此,今后,雖然經(jīng)濟(jì)適用房的買(mǎi)賣(mài)合同是有效的,但存在履行上的障礙。即使原房主配合辦理過(guò)戶(hù),房屋管理部門(mén)將不會(huì)單純依據(jù)雙方的合同,在交納相關(guān)出讓金后為新房主辦理過(guò)戶(hù)登記。新房主將無(wú)法取得房產(chǎn)證,不受法律的保護(hù)。因此,趙律師認(rèn)為,買(mǎi)賣(mài)合同雖然有效,但無(wú)法得到履行,經(jīng)濟(jì)適用房不能在市場(chǎng)上自由流通。如果想買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房,只能通過(guò)正當(dāng)渠道,通過(guò)政府購(gòu)買(mǎi),而不要和原房主自由協(xié)商購(gòu)買(mǎi)。

三.村證房(小產(chǎn)權(quán)房)買(mǎi)賣(mài)合同效力。

1.在農(nóng)村集體土地上,只為本集體內(nèi)部成員興建的房屋為村證房,或稱(chēng)小產(chǎn)權(quán)房。由于是在集體土體上的房屋,而未經(jīng)過(guò)征收轉(zhuǎn)為國(guó)有土地,因此,無(wú)法取得市證,或稱(chēng)大產(chǎn)權(quán)。

2.在本集體內(nèi)部成員之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同是有效的。

3.非本集體內(nèi)部的成員或城市居民,沒(méi)有在本集體購(gòu)房的資格,雙方所簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同是無(wú)效的。即使有的集體出臺(tái)相關(guān)政策,允許外集體或城市居民購(gòu)買(mǎi),但村規(guī)民約無(wú)法對(duì)抗法律和行政法規(guī)。首先,這類(lèi)房屋買(mǎi)賣(mài)必然涉及到宅基地和集體土地的買(mǎi)賣(mài),而宅基地買(mǎi)賣(mài)、集體土地的買(mǎi)賣(mài)是我國(guó)法律、法規(guī)所禁止的。其次,宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利,與特定的身份關(guān)系相聯(lián)系,不允許轉(zhuǎn)讓。目前農(nóng)村私房買(mǎi)賣(mài)中買(mǎi)房人名義上是買(mǎi)房,實(shí)際上是買(mǎi)地,在房地一體的格局下,處分房屋同時(shí)也處分了宅基地,損害了集體經(jīng)濟(jì)組織的權(quán)益,是法律法規(guī)明確禁止的。第三,目前,農(nóng)村這類(lèi)房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)變更登記,故買(mǎi)賣(mài)雖完成,但買(mǎi)受人始終無(wú)法獲得所有權(quán)人的保護(hù)。第四,認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同有效不利于保護(hù)出賣(mài)人的利益,在許多案件中,出賣(mài)人相對(duì)處于弱者的地位,其要求返還私有房屋的要求關(guān)系到其生存權(quán)益。因此,所簽訂的合同均為無(wú)效。趙律師提醒那些圖便宜的買(mǎi)房者,村證房萬(wàn)萬(wàn)買(mǎi)不得,買(mǎi)房人不會(huì)取得房管部門(mén)的房產(chǎn)證,得不到法律保護(hù),隨時(shí)都會(huì)被認(rèn)定為無(wú)效,在房屋拆遷時(shí)也不會(huì)得到充分的補(bǔ)償。

第7篇 村證房買(mǎi)賣(mài)合同

2023村證房的買(mǎi)賣(mài)甲方(轉(zhuǎn)讓方):_________________

法定代表人:_________________

乙方(受讓方):_________________

身份證號(hào)碼:_________________

丙方(保證方):_________________

負(fù)責(zé)人:_________________

鑒于甲方在受讓丙方的土地上建設(shè)房屋,因甲方資金暫時(shí)緊缺,故由乙方全額支付購(gòu)房的款項(xiàng),房屋由乙方長(zhǎng)期永久居住;為明確各方權(quán)利及義務(wù),甲、乙、丙本著公平、公正、平等自愿之原則,現(xiàn)就有關(guān)事項(xiàng)一致達(dá)成如下條款,以共同遵守執(zhí)行。

一、房屋的基本情況

丙方將位于湛江市霞山區(qū)的本村集體用地約平方有償轉(zhuǎn)讓給甲方,甲方在集體用地上建設(shè)居民住宅一棟,甲方自愿將該棟住宅樓第層號(hào)房屋房廳(其中,建筑面積約平方米,包括臥室、客廳、衛(wèi)生間、廚房、陽(yáng)臺(tái)及其他附屬設(shè)施等)出賣(mài)給乙方。

二、房屋價(jià)款及支付方式

合同價(jià)款按套計(jì)算,乙方購(gòu)買(mǎi)的該房屋售價(jià)為人民幣_(tái)__________元整(¥元);在簽訂本協(xié)議時(shí),乙方向甲方支付¥50000.00定金,剩余價(jià)款待甲方將房屋交由乙方裝修后15日內(nèi)再一次性付清。

…………以上基本內(nèi)容省略(以下為注意事項(xiàng)):_________________

三、其他約定

一、甲方承諾本協(xié)議項(xiàng)下的樓棟所占用的土地為丙方最后合法轉(zhuǎn)讓給甲方的村民集體用地,丙方承諾已征得所有村民的同意;甲方乃合法、有償受讓該用地而不存在任何爭(zhēng)議。

二、甲、丙雙方保證出賣(mài)給乙方的房屋及樓棟用地不存在任何抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓或被司法查封等情形,其產(chǎn)權(quán)清晰、明確、無(wú)異議。

三、在簽訂本協(xié)議之日起,視為甲方已將出賣(mài)給乙方的該房屋之使用、收益、租賃、買(mǎi)賣(mài)、占用、繼承等權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓給乙方。

四、甲、丙方保證乙方長(zhǎng)期享有該房屋的居住和使用權(quán),在房屋所有權(quán)證書(shū)因國(guó)家相關(guān)法律規(guī)定不能辦理的情況下,乙方仍然享有該房屋的永久居住權(quán)和使用權(quán)。

五、甲方對(duì)轉(zhuǎn)讓給乙方的房屋質(zhì)量負(fù)責(zé),質(zhì)量保證按國(guó)家認(rèn)可的商品房買(mǎi)賣(mài)有關(guān)《住宅質(zhì)量保證書(shū)》的內(nèi)容承擔(dān)保修責(zé)任,如因房屋質(zhì)量問(wèn)題影響到乙方居住權(quán)的,甲方承擔(dān)一切責(zé)任并賠償乙方的損失。

六、如因國(guó)家、地方政府的政策變動(dòng)的原因,政府需要征用或集體回收該土地的,征用或拆遷該房屋相應(yīng)的拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)則全部歸乙方所有(具體以政府有關(guān)部門(mén)的拆遷補(bǔ)償方案為準(zhǔn));若由于其他非乙方原因等不可預(yù)測(cè)因素造成乙方居住權(quán)得不到保障的,使乙方不能享有永久居住權(quán)和永久使用權(quán)的,甲方應(yīng)當(dāng)全額退還乙方的購(gòu)房款。

七、本協(xié)議簽訂后,甲方不得再就該房屋與他人簽訂轉(zhuǎn)讓合同,不得發(fā)生其他有損乙方永久居住及使用的權(quán)利,即甲方保證乙方唯一合法擁有和使用該房屋而不存在任何爭(zhēng)議;否則,甲方須按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)額一次性返還乙方房屋價(jià)款,同時(shí)向乙方支付20%的履約違約金。

八、如遇今后國(guó)家或地方政策允許類(lèi)似于乙方購(gòu)買(mǎi)的該房屋及所占用的土地辦理房產(chǎn)權(quán)屬證及土地證等證件的,則辦理該類(lèi)證件所需補(bǔ)交的合理款項(xiàng)及費(fèi)用由乙方承擔(dān),甲方負(fù)責(zé)無(wú)條件為乙方辦理。

九、甲方保證與丙方已就本協(xié)議項(xiàng)下之房屋所占用地簽訂合法的《土地轉(zhuǎn)讓合同》,甲方須將該《土地轉(zhuǎn)讓合同》復(fù)印件(補(bǔ)蓋甲、丙方公章)、《土地權(quán)屬證明》復(fù)印件(加蓋丙方公章)及具備房產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)證明(加蓋甲方公章)等有關(guān)文件各一份作為本協(xié)議書(shū)的有效附件。

十、本協(xié)議簽訂后,任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因?qū)е卤緟f(xié)議解除或無(wú)效,甲方須按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)返還乙方房屋價(jià)款,并賠償乙方的房屋裝修費(fèi)用及其他一切損失。

十一、本協(xié)議在履行過(guò)程中如發(fā)生爭(zhēng)議或糾紛的,甲乙丙三方應(yīng)協(xié)商解決,協(xié)商不成的,任何一方均有權(quán)向各自所在地法院提起訴訟。

十二、本協(xié)議書(shū)一式兩份(含以上附件),甲乙雙方各執(zhí)一份,自雙方簽字蓋章之日起生效,每份均具有同等法律效力。

甲方(出賣(mài)方):_________________乙方(購(gòu)買(mǎi)方):_________________

代表人:_________________

聯(lián)系電話(huà):_________________聯(lián)系電話(huà):_________________

丙方(保證方):_________________

負(fù)責(zé)人:_________________

聯(lián)系電話(huà):_________________

簽約時(shí)間:_________________

村證房買(mǎi)賣(mài)合同(7份范本)

2023村證房的買(mǎi)賣(mài)甲方(轉(zhuǎn)讓方):_________________法定代表人:_________________乙方(受讓方):_________________身份證號(hào)碼:_________________丙方(保證方):_________________負(fù)…
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