- 目錄
第1篇 論房改房、集資房、安居房、村證房買賣合同效力
目前，我國存在著多種性質(zhì)的房屋，主要可分為商品房和非商品房。商品房是指房地產(chǎn)公司開發(fā)建造的可在市場上自由流通的房屋。非商品房主要包括：公房改制出售給個人的房改房，按照地方人民政府政策指導(dǎo)價購買的經(jīng)濟適用房，這主要是指單位集資房和安居房，城鎮(zhèn)私有房屋以及在農(nóng)村集體土地上建造的村證房等。最高人民法院于2003年出臺了《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，為審理商品房買賣合同糾紛提供了法律上的依據(jù)。而在現(xiàn)實生活中，更為常見的則是非商品房買賣合同糾紛。非商品房因其地理位置優(yōu)越，價格相對便宜，吸引了眾多二手房買主。但因為我國對非商品房的買賣設(shè)置了許多限制，又沒有很明確的對二手房買賣的司法解釋，致使在買賣發(fā)生后容易產(chǎn)生糾紛。大多數(shù)的情況是一方在買賣后反悔，要求認定買賣合同無效。那么，這幾種房屋的買賣合同是否有效呢？
一。房改房買賣合同效力。
1．1994年，國務(wù)院出臺《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，將國有公房產(chǎn)權(quán)出售給職工。分為三種方式，一種是以市場價購買，產(chǎn)權(quán)完全歸個人；一種是以成本價購買，產(chǎn)權(quán)也歸個人；一種是低于成本價的標(biāo)準(zhǔn)價購買，產(chǎn)權(quán)由個人和單位共有。
2．1999年，為了促進房地產(chǎn)市場的發(fā)展和存量房的流通，建設(shè)部出臺了《已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理暫行辦法》，對房改房的首次上市出售規(guī)定了許多限制條件。比如：已取得房產(chǎn)證的房改房才允許買賣；個人擁有部分產(chǎn)權(quán)的住房（指標(biāo)準(zhǔn)價房），還應(yīng)當(dāng)提供原產(chǎn)權(quán)單位在同等條件下保留或者放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面意見；如果有共有權(quán)人時應(yīng)當(dāng)征得共有人的同意；在出賣時應(yīng)當(dāng)補交國有土地使用權(quán)出讓金或土地收益，以及交納其他稅費等?！逗颖笔」凶》渴酆笫状谓灰坠芾頃盒修k法》也規(guī)定了類似內(nèi)容。對于賣房款，辦法規(guī)定，以成本價購買的住房，其交易收入按規(guī)定繳納有關(guān)稅費后歸住房所有權(quán)人所有。 以標(biāo)準(zhǔn)價購買的住房可以先按照成本價補足房價款，全部產(chǎn)權(quán)歸住房所有權(quán)人所有后再進行交易，交易收入按前款的規(guī)定執(zhí)行。也可以直接進行交易，按規(guī)定繳納有關(guān)稅費后，交易收入由住房所有權(quán)人與原產(chǎn)權(quán)單位按房屋的產(chǎn)權(quán)比例分成。原產(chǎn)權(quán)單位撤銷的，其應(yīng)當(dāng)?shù)盟糠稚辖煌壺斦?，專項用于住房補貼。
3．實踐當(dāng)中，原房主享受福利分房政策以
三、四千元的價格從單位購買房改房，后以
三、四萬元的市場價格賣出，但兩三年以后房價漲至十幾萬時，連腸子都悔青了，拒不履行向新房主辦理房屋過戶登記的義務(wù)。原房主往往起訴至人民法院，以種種理由要求認定原房改房買賣合同無效。其主要理由可能是：原房主在簽訂買賣合同時房產(chǎn)證尚在辦理之中，還沒有取得房主證，無權(quán)賣房；簽訂合同時夫妻一方未到場簽名，夫妻一方無權(quán)獨自處分夫妻共同財產(chǎn)；房改時是以標(biāo)準(zhǔn)價購買的房屋，單位有優(yōu)先購買權(quán)，在出賣時未征得單位同意應(yīng)屬無效；《城市房地產(chǎn)管理法》和〈〈城市私有房屋管理條例〉〉規(guī)定，城市房地產(chǎn)、私有房屋進行轉(zhuǎn)讓、買賣時均需到房地產(chǎn)管理部門辦理變更登記手續(xù)，當(dāng)初買賣時違法沒有進行登記導(dǎo)致合同無效等等。那么，原房主的說法是不是能站得住腳呢？是否能導(dǎo)致買賣合同無效呢？ 5．簽訂合同時夫妻一方未到場簽名的合同是否無效呢？趙律師認為，如果房產(chǎn)證上明確寫明了夫妻兩個人的名字，則一方單獨對外所簽訂的合同是效力待定的合同，除非有另一方的授權(quán)委托書。因為買方此時應(yīng)當(dāng)知道此房系夫妻共有財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)征得另一方的同意，此時買方不構(gòu)成善意取得，沒有兩人的簽名也無法辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。如果有了授權(quán)委托書，買方則有理由相信是夫妻共同的決定，賣方構(gòu)成表見代理，買方構(gòu)成善意取得，合同是有效的。如果另一方事后對配偶的行為進行了追認，也應(yīng)當(dāng)認定合同有效。如果另一方在事后不予認可，則買賣合同是無效的。而當(dāng)房產(chǎn)證上只有一個人的名字時，此時夫妻一方對外所簽買賣合同為有效合同，除非另一方能證明自己的配偶和買方有惡意串通損害自己的行為。因為，買房人為善意第三人，符合善意取得的條件時，法律為了維護市場交易秩序，應(yīng)當(dāng)認定合同有效。趙律師認為，在買賣任何性質(zhì)房屋時，為了將來沒有任何后顧之憂，買方應(yīng)當(dāng)讓賣方夫妻兩人共同簽名，以防將來產(chǎn)生爭端。本人就曾代理過相關(guān)訴訟，一個案子打了兩年，打完一審打二審，打完二審再發(fā)還重審，后來總算達成了調(diào)解。
6．房改時是以標(biāo)準(zhǔn)價購買的房屋，單位有優(yōu)先購買權(quán)，在出賣時未征得單位同意是否有效呢？在房改時是以市場價或成本價購買的公房不存在此問題，買房者取得房產(chǎn)證后公房即變成私房，此時可以自由買賣，不必征得單位同意。但當(dāng)房改是以標(biāo)準(zhǔn)價購買時，單位和個人對于房屋是共有關(guān)系，原房主對于房屋只享有部分產(chǎn)權(quán)，房產(chǎn)證上也肯定標(biāo)明了共有權(quán)人。此時，買房人應(yīng)當(dāng)知道此房的權(quán)利人并非只有原房主，應(yīng)當(dāng)知道還有單位的產(chǎn)權(quán)。買房人不構(gòu)成善意取得，買賣合同應(yīng)當(dāng)認定為效力待定。如果事后單位予以了認可，則應(yīng)當(dāng)認定合同有效。如果單位在知道或應(yīng)當(dāng)知道自己的合法權(quán)益受到侵害之日起一年內(nèi)申請撤銷合同的，應(yīng)當(dāng)予以撤銷。但原房主無申請撤銷的權(quán)利。
7．法律規(guī)定，對城市房地產(chǎn)、私有房屋進行轉(zhuǎn)讓、買賣時，均需到房地產(chǎn)管理部門辦理變更登記手續(xù)，當(dāng)初買賣時沒有進行登記是否導(dǎo)致合同必然無效呢？趙律師認為，《城市房地產(chǎn)管理法》和相關(guān)法規(guī)定中要求買賣雙方對房產(chǎn)進行過戶登記的規(guī)定是行政管理法規(guī)，而不是合同有效性的規(guī)定。合同的訂立有效性和進行房產(chǎn)變更登記是兩種法律關(guān)系，合同有沒有效力在訂立時已經(jīng)確定，至于進行房產(chǎn)過戶登記則是屬于合同履行的內(nèi)容，與合同的效力無關(guān)。我國〈〈合同法的司法解釋一〉〉第九條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移?！弊罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》
56條規(guī)定：“買賣雙方自愿，并立有契約、買方已交付了房款，并實際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續(xù)不完善的，應(yīng)認為買賣關(guān)系有效，但應(yīng)著其補辦房屋買賣手續(xù)?！薄础次餀?quán)法〉〉第十五條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。”
8．總之，趙律師認為，買賣房改房合同如果沒有極其特殊的情況，一般情況下是有效的。法律會支持已經(jīng)成立并生效的合同，保護善意第三人的合法權(quán)益，維護合同的穩(wěn)定性，保護“誠實信用”這一民法的帝王規(guī)則。和商品房買賣合同相比，最大的不同點就是在交易時，必須支付土地使用權(quán)出讓金，在其他方面沒有很大的區(qū)別。
二．集資房、安居房買賣合同效力。
１．我國經(jīng)濟適用房包括集資房和安居工程房。集資房是單位為解決本單位內(nèi)部職工居住困難而在單位取得的國有劃撥地上興建的住房。由單位進行了補貼，個人也出資購買，產(chǎn)權(quán)歸職工個人所有。安居工程房是由政府批準(zhǔn)并提供劃撥地興建、由符合購買經(jīng)濟適用房條件的個人出資購買的保本微利房。
２．按照建設(shè)部１９９９年出臺的《已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理暫行辦法》和２００４年出臺的《經(jīng)濟適用住房管理辦法》及國務(wù)院２００７年８月７日出臺的《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》的規(guī)定，經(jīng)濟適用房經(jīng)濟適用住房屬于政策性住房,購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。購買經(jīng)濟適用住房不滿5年,不得直接上市交易,購房人因各種原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用住房的,由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進行回購。購買經(jīng)濟適用住房滿5年,購房人可轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用住房,但應(yīng)按照屆時同地段普通商品住房與經(jīng)濟適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等價款,具體交納比例由城市人民政府確定,政府可優(yōu)先回購；購房人向政府交納土地收益等價款后,也可以取得完全產(chǎn)權(quán)。同時還對單位集資房規(guī)定，在優(yōu)先滿足本單位住房困難職工購買基礎(chǔ)上房源仍有多余的,由城市人民政府統(tǒng)一向符合經(jīng)濟適用住房購買條件的家庭出售,或以成本價收購后用作廉租住房。各級國家機關(guān)一律不得搞單位集資合作建房；任何單位不得新征用或新購買土地搞集資合作建房；單位集資合作建房不得向非經(jīng)濟適用住房供應(yīng)對象出售。
３．但在實踐中，也出現(xiàn)了買賣此兩種經(jīng)濟適用房的情況。經(jīng)濟適用房在有的是買賣房號，有的是在居住后五年內(nèi)出賣，有的是在居住五年后出賣。在房地產(chǎn)市場漲價的情況下，有的賣方反悔，起訴至人民法院請求確認買賣合同無效。理由大致有：將單位集資房賣給了非本單位人員，其沒有本單位職工購房資格；在房產(chǎn)證未辦理下來之前就賣了樓號，買賣房屋必須要有房產(chǎn)證，無證買賣無效；原房主未居住滿五年就將經(jīng)濟適用房賣掉，違反國家政策；原房主將經(jīng)濟適用房賣給了不符合購買經(jīng)濟適用房的買方，違反國家政策無效等等情況。那么，他們的這些觀點是否能成立？是否能導(dǎo)致合同的無效呢？
３．趙律師認為，在國務(wù)院２００７年８月７日出臺《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》以前，經(jīng)濟適用房買賣合同依據(jù)《合同法》的規(guī)定是有效的，也是可以得到履行的，房管部門應(yīng)當(dāng)辦理過戶登記。合同是雙方真實意思的表示；買房人構(gòu)成善意第三人；將房屋賣給外單位職工，原房主居住未滿五年或賣給不符合購買經(jīng)濟適用房的條件的買方，雖然不符合相關(guān)經(jīng)濟適用房相關(guān)的政策，但這些政策只是部門規(guī)章，不是法律或行政法規(guī)，不是人民法院判決合同是否具有有效性的依據(jù)，且房屋管理部門也會予以辦理過戶登記。
４．趙律師認為，經(jīng)濟適用房和商品房有很大的區(qū)別，政策性極強，相關(guān)的政策規(guī)定越來越嚴(yán)格。經(jīng)濟適用房的原房主只有有限的產(chǎn)權(quán)，經(jīng)濟適用房不能自由在市場上流通。通過炒作經(jīng)濟適用房而獲利與政府投資興建經(jīng)濟適用房的目的背道而馳。為此，石家莊市已經(jīng)在２００７年６月份叫停了集資房和經(jīng)濟適用安居工程房的過戶登記?！秶鴦?wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》是國務(wù)院發(fā)布的意見，雖然不是行政法規(guī)，不是認定合同有效性的依據(jù)，但具有強制性，房屋行政管理部門必須遵照執(zhí)行。買賣雙方如果違反了相關(guān)規(guī)定，則不能辦理過戶手續(xù)。因此，今后，雖然經(jīng)濟適用房的買賣合同是有效的，但存在履行上的障礙。即使原房主配合辦理過戶，房屋管理部門將不會單純依據(jù)雙方的合同，在交納相關(guān)出讓金后為新房主辦理過戶登記。新房主將無法取得房產(chǎn)證，不受法律的保護。因此，趙律師認為，買賣合同雖然有效，但無法得到履行，經(jīng)濟適用房不能在市場上自由流通。如果想買經(jīng)濟適用房，只能通過正當(dāng)渠道，通過政府購買，而不要和原房主自由協(xié)商購買。
三．村證房（小產(chǎn)權(quán)房）買賣合同效力。
１．在農(nóng)村集體土地上，只為本集體內(nèi)部成員興建的房屋為村證房，或稱小產(chǎn)權(quán)房。由于是在集體土體上的房屋，而未經(jīng)過征收轉(zhuǎn)為國有土地，因此，無法取得市證，或稱大產(chǎn)權(quán)。
２．在本集體內(nèi)部成員之間的房屋買賣合同是有效的。
３．非本集體內(nèi)部的成員或城市居民，沒有在本集體購房的資格，雙方所簽訂的買賣合同是無效的。即使有的集體出臺相關(guān)政策，允許外集體或城市居民購買，但村規(guī)民約無法對抗法律和行政法規(guī)。首先，這類房屋買賣必然涉及到宅基地和集體土地的買賣，而宅基地買賣、集體土地的買賣是我國法律、法規(guī)所禁止的。其次，宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟組織成員享有的權(quán)利，與特定的身份關(guān)系相聯(lián)系，不允許轉(zhuǎn)讓。目前農(nóng)村私房買賣中買房人名義上是買房，實際上是買地，在房地一體的格局下，處分房屋同時也處分了宅基地，損害了集體經(jīng)濟組織的權(quán)益，是法律法規(guī)明確禁止的。第三，目前，農(nóng)村這類房屋買賣無法辦理產(chǎn)權(quán)變更登記，故買賣雖完成，但買受人始終無法獲得所有權(quán)人的保護。第四，認定買賣合同有效不利于保護出賣人的利益，在許多案件中，出賣人相對處于弱者的地位，其要求返還私有房屋的要求關(guān)系到其生存權(quán)益。因此，所簽訂的合同均為無效。趙律師提醒那些圖便宜的買房者，村證房萬萬買不得，買房人不會取得房管部門的房產(chǎn)證，得不到法律保護，隨時都會被認定為無效，在房屋拆遷時也不會得到充分的補償。
第2篇 買賣農(nóng)民安居房合同
2023買賣農(nóng)民安居房合同雙方當(dāng)事人：
姓名：______________________
身份證號碼：_______________
聯(lián)系電話：____________________
買房人(以下簡稱為乙方)：_____
姓名：_________________________
身份證號碼：___________________
聯(lián)系電話：____________________
根據(jù)《中華人民共和國民法典》及其他有關(guān)法律法規(guī)之規(guī)定，售房人和買房人在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買賣農(nóng)民安居房達成如下協(xié)議：_____
一、 甲方同意將自己因拆遷所分得的農(nóng)民安居房(_____平方米指標(biāo)房)及相應(yīng)的儲藏室等賣給乙方。房屋、儲藏室等總價為人民幣(大寫) 。
二、 甲、乙雙方達成一致后，并在本協(xié)議簽章時，乙方應(yīng)支付給甲方定金人民幣(大寫)____________元整。乙方得到該房屋一切手續(xù)后 天內(nèi)一次性付清甲方余款。
三、 此房以后辦理房產(chǎn)證手續(xù)費用由乙方自己承擔(dān)，但甲方有義務(wù)提供相應(yīng)手續(xù)及幫助乙方辦下該證及其它證件。
四、 簽定合同即日起，中途甲方終止合同不愿出售此房，需退還乙方購房定金人民幣(大寫)____________元整，并賠償乙方違約金人民幣(大寫)____________元整，如乙方終止合同不愿購房，甲方有權(quán)不退還定金。
五、 甲乙雙方交易后，甲方?jīng)]有任何權(quán)利任何理由收回該房及手續(xù)費等，今后該房拆遷還房等一切均歸乙方所有。
六、 甲乙如要收回該房需經(jīng)乙方同意并按收回時市場均價的叁倍款一次性付給乙方，否則乙方可以拒絕甲方。
本協(xié)議一式三份。甲乙雙方各一份，公證人一份。本合同以簽名日期起生效，如有一方違約(違反合同)，應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任，并按合同協(xié)議執(zhí)行。
甲方簽名：_______________ 乙方簽名：_______________
公證人簽名：______________
______年 ______月______日
第3篇 論房改房、集資房、安居房、村證房買賣合同效力新
目前，我國存在著多種性質(zhì)的房屋，主要可分為商品房和非商品房。商品房是指房地產(chǎn)公司開發(fā)建造的可在市場上自由流通的房屋。非商品房主要包括：公房改制出售給個人的房改房，按照地方人民政府政策指導(dǎo)價購買的經(jīng)濟適用房，這主要是指單位集資房和安居房，城鎮(zhèn)私有房屋以及在農(nóng)村集體土地上建造的村證房等。最高人民法院于2003年出臺了《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，為審理商品房買賣合同糾紛提供了法律上的依據(jù)。而在現(xiàn)實生活中，更為常見的則是非商品房買賣合同糾紛。非商品房因其地理位置優(yōu)越，價格相對便宜，吸引了眾多二手房買主。但因為我國對非商品房的買賣設(shè)置了許多限制，又沒有很明確的對二手房買賣的司法解釋，致使在買賣發(fā)生后容易產(chǎn)生糾紛。大多數(shù)的情況是一方在買賣后反悔，要求認定買賣合同無效。那么，這幾種房屋的買賣合同是否有效呢
一。房改房買賣合同效力。
1．1994年，國務(wù)院出臺《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，將國有公房產(chǎn)權(quán)出售給職工。分為三種方式，一種是以市場價購買，產(chǎn)權(quán)完全歸個人；一種是以成本價購買，產(chǎn)權(quán)也歸個人；一種是低于成本價的標(biāo)準(zhǔn)價購買，產(chǎn)權(quán)由個人和單位共有。
2．1999年，為了促進房地產(chǎn)市場的發(fā)展和存量房的流通，建設(shè)部出臺了《已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理暫行辦法》，對房改房的首次上市出售規(guī)定了許多限制條件。比如：已取得房產(chǎn)證的房改房才允許買賣；個人擁有部分產(chǎn)權(quán)的住房（指標(biāo)準(zhǔn)價房），還應(yīng)當(dāng)提供原產(chǎn)權(quán)單位在同等條件下保留或者放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面意見；如果有共有權(quán)人時應(yīng)當(dāng)征得共有人的同意；在出賣時應(yīng)當(dāng)補交國有土地使用權(quán)出讓金或土地收益，以及交納其他稅費等?！逗颖笔」凶》渴酆笫状谓灰坠芾頃盒修k法》也規(guī)定了類似內(nèi)容。對于賣房款，辦法規(guī)定，以成本價購買的住房，其交易收入按規(guī)定繳納有關(guān)稅費后歸住房所有權(quán)人所有。以標(biāo)準(zhǔn)價購買的住房可以先按照成本價補足房價款，全部產(chǎn)權(quán)歸住房所有權(quán)人所有后再進行交易，交易收入按前款的規(guī)定執(zhí)行。也可以直接進行交易，按規(guī)定繳納有關(guān)稅費后，交易收入由住房所有權(quán)人與原產(chǎn)權(quán)單位按房屋的產(chǎn)權(quán)比例分成。原產(chǎn)權(quán)單位撤銷的，其應(yīng)當(dāng)?shù)盟糠稚辖煌壺斦?，專項用于住房補貼。
3．實踐當(dāng)中，原房主享受福利分房政策以三、四千元的價格從單位購買房改房，后以三、四萬元的市場價格賣出，但兩三年以后房價漲至十幾萬時，連腸子都悔青了，拒不履行向新房主辦理房屋過戶登記的義務(wù)。原房主往往起訴至人民法院，以種種理由要求認定原房改房買賣合同無效。其主要理由可能是：原房主在簽訂買賣合同時房產(chǎn)證尚在辦理之中，還沒有取得房主證，無權(quán)賣房；簽訂合同時夫妻一方未到場簽名，夫妻一方無權(quán)獨自處分夫妻共同財產(chǎn)；房改時是以標(biāo)準(zhǔn)價購買的房屋，單位有優(yōu)先購買權(quán)，在出賣時未征得單位同意應(yīng)屬無效；《城市房地產(chǎn)管理法》和〈〈城市私有房屋管理條例〉〉規(guī)定，城市房地產(chǎn)、私有房屋進行轉(zhuǎn)讓、買賣時均需到房地產(chǎn)管理部門辦理變更登記手續(xù)，當(dāng)初買賣時違法沒有進行登記導(dǎo)致合同無效等等。那么，原房主的說法是不是能站得住腳呢是否能導(dǎo)致買賣合同無效呢5．簽訂合同時夫妻一方未到場簽名的合同是否無效呢趙律師認為，如果房產(chǎn)證上明確寫明了夫妻兩個人的名字，則一方單獨對外所簽訂的合同是效力待定的合同，除非有另一方的授權(quán)委托書。因為買方此時應(yīng)當(dāng)知道此房系夫妻共有財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)征得另一方的同意，此時買方不構(gòu)成善意取得，沒有兩人的簽名也無法辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。如果有了授權(quán)委托書，買方則有理由相信是夫妻共同的決定，賣方構(gòu)成表見代理，買方構(gòu)成善意取得，合同是有效的。如果另一方事后對配偶的行為進行了追認，也應(yīng)當(dāng)認定合同有效。如果另一方在事后不予認可，則買賣合同是無效的。而當(dāng)房產(chǎn)證上只有一個人的名字時，此時夫妻一方對外所簽買賣合同為有效合同，除非另一方能證明自己的配偶和買方有惡意串通損害自己的行為。因為，買房人為善意第三人，符合善意取得的條件時，法律為了維護市場交易秩序，應(yīng)當(dāng)認定合同有效。趙律師認為，在買賣任何性質(zhì)房屋時，為了將來沒有任何后顧之憂，買方應(yīng)當(dāng)讓賣方夫妻兩人共同簽名，以防將來產(chǎn)生爭端。本人就曾代理過相關(guān)訴訟，一個案子打了兩年，打完一審打二審，打完二審再發(fā)還重審，后來總算達成了調(diào)解。
6．房改時是以標(biāo)準(zhǔn)價購買的房屋，單位有優(yōu)先購買權(quán)，在出賣時未征得單位同意是否有效呢在房改時是以市場價或成本價購買的公房不存在此問題，買房者取得房產(chǎn)證后公房即變成私房，此時可以自由買賣，不必征得單位同意。但當(dāng)房改是以標(biāo)準(zhǔn)價購買時，單位和個人對于房屋是共有關(guān)系，原房主對于房屋只享有部分產(chǎn)權(quán)，房產(chǎn)證上也肯定標(biāo)明了共有權(quán)人。此時，買房人應(yīng)當(dāng)知道此房的權(quán)利人并非只有原房主，應(yīng)當(dāng)知道還有單位的產(chǎn)權(quán)。買房人不構(gòu)成善意取得，買賣合同應(yīng)當(dāng)認定為效力待定。如果事后單位予以了認可，則應(yīng)當(dāng)認定合同有效。如果單位在知道或應(yīng)當(dāng)知道自己的合法權(quán)益受到侵害之日起一年內(nèi)申請撤銷合同的，應(yīng)當(dāng)予以撤銷。但原房主無申請撤銷的權(quán)利。
7．法律規(guī)定，對城市房地產(chǎn)、私有房屋進行轉(zhuǎn)讓、買賣時，均需到房地產(chǎn)管理部門辦理變更登記手續(xù)，當(dāng)初買賣時沒有進行登記是否導(dǎo)致合同必然無效呢趙律師認為，《城市房地產(chǎn)管理法》和相關(guān)法規(guī)定中要求買賣雙方對房產(chǎn)進行過戶登記的規(guī)定是行政管理法規(guī)，而不是合同有效性的規(guī)定。合同的訂立有效性和進行房產(chǎn)變更登記是兩種法律關(guān)系，合同有沒有效力在訂立時已經(jīng)確定，至于進行房產(chǎn)過戶登記則是屬于合同履行的內(nèi)容，與合同的效力無關(guān)。我國〈〈合同法的司法解釋一〉〉第九條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。”最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》
56條規(guī)定：“買賣雙方自愿，并立有契約、買方已交付了房款，并實際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續(xù)不完善的，應(yīng)認為買賣關(guān)系有效，但應(yīng)著其補辦房屋買賣手續(xù)?！薄础疵穹ǖ洹怠档谑鍡l規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。”
8．總之，趙律師認為，買賣房改房合同如果沒有極其特殊的情況，一般情況下是有效的。法律會支持已經(jīng)成立并生效的合同，保護善意第三人的合法權(quán)益，維護合同的穩(wěn)定性，保護“誠實信用”這一民法的帝王規(guī)則。和商品房買賣合同相比，最大的不同點就是在交易時，必須支付土地使用權(quán)出讓金，在其他方面沒有很大的區(qū)別。
二．集資房、安居房買賣合同效力。
１．我國經(jīng)濟適用房包括集資房和安居工程房。集資房是單位為解決本單位內(nèi)部職工居住困難而在單位取得的國有劃撥地上興建的住房。由單位進行了補貼，個人也出資購買，產(chǎn)權(quán)歸職工個人所有。安居工程房是由政府批準(zhǔn)并提供劃撥地興建、由符合購買經(jīng)濟適用房條件的個人出資購買的保本微利房。
２．按照建設(shè)部１９９９年出臺的《已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理暫行辦法》和２００４年出臺的《經(jīng)濟適用住房管理辦法》及國務(wù)院２００７年８月７日出臺的《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》的規(guī)定，經(jīng)濟適用房經(jīng)濟適用住房屬于政策性住房,購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。購買經(jīng)濟適用住房不滿5年,不得直接上市交易,購房人因各種原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用住房的,由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進行回購。購買經(jīng)濟適用住房滿5年,購房人可轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用住房,但應(yīng)按照屆時同地段普通商品住房與經(jīng)濟適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等價款,具體交納比例由城市人民政府確定,政府可優(yōu)先回購；購房人向政府交納土地收益等價款后,也可以取得完全產(chǎn)權(quán)。同時還對單位集資房規(guī)定，在優(yōu)先滿足本單位住房困難職工購買基礎(chǔ)上房源仍有多余的,由城市人民政府統(tǒng)一向符合經(jīng)濟適用住房購買條件的家庭出售,或以成本價收購后用作廉租住房。各級國家機關(guān)一律不得搞單位集資合作建房；任何單位不得新征用或新購買土地搞集資合作建房；單位集資合作建房不得向非經(jīng)濟適用住房供應(yīng)對象出售。
３．但在實踐中，也出現(xiàn)了買賣此兩種經(jīng)濟適用房的情況。經(jīng)濟適用房在有的是買賣房號，有的是在居住后五年內(nèi)出賣，有的是在居住五年后出賣。在房地產(chǎn)市場漲價的情況下，有的賣方反悔，起訴至人民法院請求確認買賣合同無效。理由大致有：將單位集資房賣給了非本單位人員，其沒有本單位職工購房資格；在房產(chǎn)證未辦理下來之前就賣了樓號，買賣房屋必須要有房產(chǎn)證，無證買賣無效；原房主未居住滿五年就將經(jīng)濟適用房賣掉，違反國家政策；原房主將經(jīng)濟適用房賣給了不符合購買經(jīng)濟適用房的買方，違反國家政策無效等等情況。那么，他們的這些觀點是否能成立是否能導(dǎo)致合同的無效呢
３．趙律師認為，在國務(wù)院２００７年８月７日出臺《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》以前，經(jīng)濟適用房買賣合同依據(jù)《民法典》的規(guī)定是有效的，也是可以得到履行的，房管部門應(yīng)當(dāng)辦理過戶登記。合同是雙方真實意思的表示；買房人構(gòu)成善意第三人；將房屋賣給外單位職工，原房主居住未滿五年或賣給不符合購買經(jīng)濟適用房的條件的買方，雖然不符合相關(guān)經(jīng)濟適用房相關(guān)的政策，但這些政策只是部門規(guī)章，不是法律或行政法規(guī)，不是人民法院判決合同是否具有有效性的依據(jù)，且房屋管理部門也會予以辦理過戶登記。
４．趙律師認為，經(jīng)濟適用房和商品房有很大的區(qū)別，政策性極強，相關(guān)的政策規(guī)定越來越嚴(yán)格。經(jīng)濟適用房的原房主只有有限的產(chǎn)權(quán)，經(jīng)濟適用房不能自由在市場上流通。通過炒作經(jīng)濟適用房而獲利與政府投資興建經(jīng)濟適用房的目的背道而馳。為此，石家莊市已經(jīng)在２００７年６月份叫停了集資房和經(jīng)濟適用安居工程房的過戶登記?！秶鴦?wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》是國務(wù)院發(fā)布的意見，雖然不是行政法規(guī)，不是認定合同有效性的依據(jù)，但具有強制性，房屋行政管理部門必須遵照執(zhí)行。買賣雙方如果違反了相關(guān)規(guī)定，則不能辦理過戶手續(xù)。因此，今后，雖然經(jīng)濟適用房的買賣合同是有效的，但存在履行上的障礙。即使原房主配合辦理過戶，房屋管理部門將不會單純依據(jù)雙方的合同，在交納相關(guān)出讓金后為新房主辦理過戶登記。新房主將無法取得房產(chǎn)證，不受法律的保護。因此，趙律師認為，買賣合同雖然有效，但無法得到履行，經(jīng)濟適用房不能在市場上自由流通。如果想買經(jīng)濟適用房，只能通過正當(dāng)渠道，通過政府購買，而不要和原房主自由協(xié)商購買。
三．村證房（小產(chǎn)權(quán)房）買賣合同效力。
１．在農(nóng)村集體土地上，只為本集體內(nèi)部成員興建的房屋為村證房，或稱小產(chǎn)權(quán)房。由于是在集體土體上的房屋，而未經(jīng)過征收轉(zhuǎn)為國有土地，因此，無法取得市證，或稱大產(chǎn)權(quán)。
２．在本集體內(nèi)部成員之間的房屋買賣合同是有效的。
第4篇 論房改房、集資房、安居房、村證房買賣合同效力新整理版
目前，我國存在著多種性質(zhì)的房屋，主要可分為商品房和非商品房。商品房是指房地產(chǎn)公司開發(fā)建造的可在市場上自由流通的房屋。非商品房主要包括：公房改制出售給個人的房改房，按照地方人民政府政策指導(dǎo)價購買的經(jīng)濟適用房，這主要是指單位集資房和安居房，城鎮(zhèn)私有房屋以及在農(nóng)村集體土地上建造的村證房等。最高人民法院于2003年出臺了《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，為審理商品房買賣合同糾紛提供了法律上的依據(jù)。而在現(xiàn)實生活中，更為常見的則是非商品房買賣合同糾紛。非商品房因其地理位置優(yōu)越，價格相對便宜，吸引了眾多二手房買主。但因為我國對非商品房的買賣設(shè)置了許多限制，又沒有很明確的對二手房買賣的司法解釋，致使在買賣發(fā)生后容易產(chǎn)生糾紛。大多數(shù)的情況是一方在買賣后反悔，要求認定買賣合同無效。那么，這幾種房屋的買賣合同是否有效呢
一。房改房買賣合同效力。
1．1994年，國務(wù)院出臺《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，將國有公房產(chǎn)權(quán)出售給職工。分為三種方式，一種是以市場價購買，產(chǎn)權(quán)完全歸個人；一種是以成本價購買，產(chǎn)權(quán)也歸個人；一種是低于成本價的標(biāo)準(zhǔn)價購買，產(chǎn)權(quán)由個人和單位共有。
2．1999年，為了促進房地產(chǎn)市場的發(fā)展和存量房的流通，建設(shè)部出臺了《已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理暫行辦法》，對房改房的首次上市出售規(guī)定了許多限制條件。比如：已取得房產(chǎn)證的房改房才允許買賣；個人擁有部分產(chǎn)權(quán)的住房（指標(biāo)準(zhǔn)價房），還應(yīng)當(dāng)提供原產(chǎn)權(quán)單位在同等條件下保留或者放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面意見；如果有共有權(quán)人時應(yīng)當(dāng)征得共有人的同意；在出賣時應(yīng)當(dāng)補交國有土地使用權(quán)出讓金或土地收益，以及交納其他稅費等?！逗颖笔」凶》渴酆笫状谓灰坠芾頃盒修k法》也規(guī)定了類似內(nèi)容。對于賣房款，辦法規(guī)定，以成本價購買的住房，其交易收入按規(guī)定繳納有關(guān)稅費后歸住房所有權(quán)人所有。 以標(biāo)準(zhǔn)價購買的住房可以先按照成本價補足房價款，全部產(chǎn)權(quán)歸住房所有權(quán)人所有后再進行交易，交易收入按前款的規(guī)定執(zhí)行。也可以直接進行交易，按規(guī)定繳納有關(guān)稅費后，交易收入由住房所有權(quán)人與原產(chǎn)權(quán)單位按房屋的產(chǎn)權(quán)比例分成。原產(chǎn)權(quán)單位撤銷的，其應(yīng)當(dāng)?shù)盟糠稚辖煌壺斦?，專項用于住房補貼。
3．實踐當(dāng)中，原房主享受福利分房政策以三、四千元的價格從單位購買房改房，后以三、四萬元的市場價格賣出，但兩三年以后房價漲至十幾萬時，連腸子都悔青了，拒不履行向新房主辦理房屋過戶登記的義務(wù)。原房主往往起訴至人民法院，以種種理由要求認定原房改房買賣合同無效。其主要理由可能是：原房主在簽訂買賣合同時房產(chǎn)證尚在辦理之中，還沒有取得房主證，無權(quán)賣房；簽訂合同時夫妻一方未到場簽名，夫妻一方無權(quán)獨自處分夫妻共同財產(chǎn)；房改時是以標(biāo)準(zhǔn)價購買的房屋，單位有優(yōu)先購買權(quán)，在出賣時未征得單位同意應(yīng)屬無效；《城市房地產(chǎn)管理法》和〈〈城市私有房屋管理條例〉〉規(guī)定，城市房地產(chǎn)、私有房屋進行轉(zhuǎn)讓、買賣時均需到房地產(chǎn)管理部門辦理變更登記手續(xù)，當(dāng)初買賣時違法沒有進行登記導(dǎo)致合同無效等等。那么，原房主的說法是不是能站得住腳呢是否能導(dǎo)致買賣合同無效呢 5．簽訂合同時夫妻一方未到場簽名的合同是否無效呢趙律師認為，如果房產(chǎn)證上明確寫明了夫妻兩個人的名字，則一方單獨對外所簽訂的合同是效力待定的合同，除非有另一方的授權(quán)委托書。因為買方此時應(yīng)當(dāng)知道此房系夫妻共有財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)征得另一方的同意，此時買方不構(gòu)成善意取得，沒有兩人的簽名也無法辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。如果有了授權(quán)委托書，買方則有理由相信是夫妻共同的決定，賣方構(gòu)成表見代理，買方構(gòu)成善意取得，合同是有效的。如果另一方事后對配偶的行為進行了追認，也應(yīng)當(dāng)認定合同有效。如果另一方在事后不予認可，則買賣合同是無效的。而當(dāng)房產(chǎn)證上只有一個人的名字時，此時夫妻一方對外所簽買賣合同為有效合同，除非另一方能證明自己的配偶和買方有惡意串通損害自己的行為。因為，買房人為善意第三人，符合善意取得的條件時，法律為了維護市場交易秩序，應(yīng)當(dāng)認定合同有效。趙律師認為，在買賣任何性質(zhì)房屋時，為了將來沒有任何后顧之憂，買方應(yīng)當(dāng)讓賣方夫妻兩人共同簽名，以防將來產(chǎn)生爭端。本人就曾代理過相關(guān)訴訟，一個案子打了兩年，打完一審打二審，打完二審再發(fā)還重審，后來總算達成了調(diào)解。
6．房改時是以標(biāo)準(zhǔn)價購買的房屋，單位有優(yōu)先購買權(quán)，在出賣時未征得單位同意是否有效呢在房改時是以市場價或成本價購買的公房不存在此問題，買房者取得房產(chǎn)證后公房即變成私房，此時可以自由買賣，不必征得單位同意。但當(dāng)房改是以標(biāo)準(zhǔn)價購買時，單位和個人對于房屋是共有關(guān)系，原房主對于房屋只享有部分產(chǎn)權(quán)，房產(chǎn)證上也肯定標(biāo)明了共有權(quán)人。此時，買房人應(yīng)當(dāng)知道此房的權(quán)利人并非只有原房主，應(yīng)當(dāng)知道還有單位的產(chǎn)權(quán)。買房人不構(gòu)成善意取得，買賣合同應(yīng)當(dāng)認定為效力待定。如果事后單位予以了認可，則應(yīng)當(dāng)認定合同有效。如果單位在知道或應(yīng)當(dāng)知道自己的合法權(quán)益受到侵害之日起一年內(nèi)申請撤銷合同的，應(yīng)當(dāng)予以撤銷。但原房主無申請撤銷的權(quán)利。
7．法律規(guī)定，對城市房地產(chǎn)、私有房屋進行轉(zhuǎn)讓、買賣時，均需到房地產(chǎn)管理部門辦理變更登記手續(xù)，當(dāng)初買賣時沒有進行登記是否導(dǎo)致合同必然無效呢趙律師認為，《城市房地產(chǎn)管理法》和相關(guān)法規(guī)定中要求買賣雙方對房產(chǎn)進行過戶登記的規(guī)定是行政管理法規(guī)，而不是合同有效性的規(guī)定。合同的訂立有效性和進行房產(chǎn)變更登記是兩種法律關(guān)系，合同有沒有效力在訂立時已經(jīng)確定，至于進行房產(chǎn)過戶登記則是屬于合同履行的內(nèi)容，與合同的效力無關(guān)。我國〈〈合同法的司法解釋一〉〉第九條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。”最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》
56條規(guī)定：“買賣雙方自愿，并立有契約、買方已交付了房款，并實際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續(xù)不完善的，應(yīng)認為買賣關(guān)系有效，但應(yīng)著其補辦房屋買賣手續(xù)?！薄础次餀?quán)法〉〉第十五條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！?/p>
8．總之，趙律師認為，買賣房改房合同如果沒有極其特殊的情況，一般情況下是有效的。法律會支持已經(jīng)成立并生效的合同，保護善意第三人的合法權(quán)益，維護合同的穩(wěn)定性，保護“誠實信用”這一民法的帝王規(guī)則。和商品房買賣合同相比，最大的不同點就是在交易時，必須支付土地使用權(quán)出讓金，在其他方面沒有很大的區(qū)別。
二．集資房、安居房買賣合同效力。
１．我國經(jīng)濟適用房包括集資房和安居工程房。集資房是單位為解決本單位內(nèi)部職工居住困難而在單位取得的國有劃撥地上興建的住房。由單位進行了補貼，個人也出資購買，產(chǎn)權(quán)歸職工個人所有。安居工程房是由政府批準(zhǔn)并提供劃撥地興建、由符合購買經(jīng)濟適用房條件的個人出資購買的保本微利房。
２．按照建設(shè)部１９９９年出臺的《已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理暫行辦法》和２００４年出臺的《經(jīng)濟適用住房管理辦法》及國務(wù)院２００７年８月７日出臺的《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》的規(guī)定，經(jīng)濟適用房經(jīng)濟適用住房屬于政策性住房,購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。購買經(jīng)濟適用住房不滿5年,不得直接上市交易,購房人因各種原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用住房的,由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進行回購。購買經(jīng)濟適用住房滿5年,購房人可轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用住房,但應(yīng)按照屆時同地段普通商品住房與經(jīng)濟適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等價款,具體交納比例由城市人民政府確定,政府可優(yōu)先回購；購房人向政府交納土地收益等價款后,也可以取得完全產(chǎn)權(quán)。同時還對單位集資房規(guī)定，在優(yōu)先滿足本單位住房困難職工購買基礎(chǔ)上房源仍有多余的,由城市人民政府統(tǒng)一向符合經(jīng)濟適用住房購買條件的家庭出售,或以成本價收購后用作廉租住房。各級國家機關(guān)一律不得搞單位集資合作建房；任何單位不得新征用或新購買土地搞集資合作建房；單位集資合作建房不得向非經(jīng)濟適用住房供應(yīng)對象出售。
３．但在實踐中，也出現(xiàn)了買賣此兩種經(jīng)濟適用房的情況。經(jīng)濟適用房在有的是買賣房號，有的是在居住后五年內(nèi)出賣，有的是在居住五年后出賣。在房地產(chǎn)市場漲價的情況下，有的賣方反悔，起訴至人民法院請求確認買賣合同無效。理由大致有：將單位集資房賣給了非本單位人員，其沒有本單位職工購房資格；在房產(chǎn)證未辦理下來之前就賣了樓號，買賣房屋必須要有房產(chǎn)證，無證買賣無效；原房主未居住滿五年就將經(jīng)濟適用房賣掉，違反國家政策；原房主將經(jīng)濟適用房賣給了不符合購買經(jīng)濟適用房的買方，違反國家政策無效等等情況。那么，他們的這些觀點是否能成立是否能導(dǎo)致合同的無效呢
３．趙律師認為，在國務(wù)院２００７年８月７日出臺《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》以前，經(jīng)濟適用房買賣合同依據(jù)《合同法》的規(guī)定是有效的，也是可以得到履行的，房管部門應(yīng)當(dāng)辦理過戶登記。合同是雙方真實意思的表示；買房人構(gòu)成善意第三人；將房屋賣給外單位職工，原房主居住未滿五年或賣給不符合購買經(jīng)濟適用房的條件的買方，雖然不符合相關(guān)經(jīng)濟適用房相關(guān)的政策，但這些政策只是部門規(guī)章，不是法律或行政法規(guī)，不是人民法院判決合同是否具有有效性的依據(jù)，且房屋管理部門也會予以辦理過戶登記。
４．趙律師認為，經(jīng)濟適用房和商品房有很大的區(qū)別，政策性極強，相關(guān)的政策規(guī)定越來越嚴(yán)格。經(jīng)濟適用房的原房主只有有限的產(chǎn)權(quán)，經(jīng)濟適用房不能自由在市場上流通。通過炒作經(jīng)濟適用房而獲利與政府投資興建經(jīng)濟適用房的目的背道而馳。為此，石家莊市已經(jīng)在２００７年６月份叫停了集資房和經(jīng)濟適用安居工程房的過戶登記?！秶鴦?wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》是國務(wù)院發(fā)布的意見，雖然不是行政法規(guī)，不是認定合同有效性的依據(jù)，但具有強制性，房屋行政管理部門必須遵照執(zhí)行。買賣雙方如果違反了相關(guān)規(guī)定，則不能辦理過戶手續(xù)。因此，今后，雖然經(jīng)濟適用房的買賣合同是有效的，但存在履行上的障礙。即使原房主配合辦理過戶，房屋管理部門將不會單純依據(jù)雙方的合同，在交納相關(guān)出讓金后為新房主辦理過戶登記。新房主將無法取得房產(chǎn)證，不受法律的保護。因此，趙律師認為，買賣合同雖然有效，但無法得到履行，經(jīng)濟適用房不能在市場上自由流通。如果想買經(jīng)濟適用房，只能通過正當(dāng)渠道，通過政府購買，而不要和原房主自由協(xié)商購買。
三．村證房（小產(chǎn)權(quán)房）買賣合同效力。
１．在農(nóng)村集體土地上，只為本集體內(nèi)部成員興建的房屋為村證房，或稱小產(chǎn)權(quán)房。由于是在集體土體上的房屋，而未經(jīng)過征收轉(zhuǎn)為國有土地，因此，無法取得市證，或稱大產(chǎn)權(quán)。
２．在本集體內(nèi)部成員之間的房屋買賣合同是有效的。
３．非本集體內(nèi)部的成員或城市居民，沒有在本集體購房的資格，雙方所簽訂的買賣合同是無效的。即使有的集體出臺相關(guān)政策，允許外集體或城市居民購買，但村規(guī)民約無法對抗法律和行政法規(guī)。首先，這類房屋買賣必然涉及到宅基地和集體土地的買賣，而宅基地買賣、集體土地的買賣是我國法律、法規(guī)所禁止的。其次，宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟組織成員享有的權(quán)利，與特定的身份關(guān)系相聯(lián)系，不允許轉(zhuǎn)讓。目前農(nóng)村私房買賣中買房人名義上是買房，實際上是買地，在房地一體的格局下，處分房屋同時也處分了宅基地，損害了集體經(jīng)濟組織的權(quán)益，是法律法規(guī)明確禁止的。第三，目前，農(nóng)村這類房屋買賣無法辦理產(chǎn)權(quán)變更登記，故買賣雖完成，但買受人始終無法獲得所有權(quán)人的保護。第四，認定買賣合同有效不利于保護出賣人的利益，在許多案件中，出賣人相對處于弱者的地位，其要求返還私有房屋的要求關(guān)系到其生存權(quán)益。因此，所簽訂的合同均為無效。趙律師提醒那些圖便宜的買房者，村證房萬萬買不得，買房人不會取得房管部門的房產(chǎn)證，得不到法律保護，隨時都會被認定為無效，在房屋拆遷時也不會得到充分的補償。
第5篇 農(nóng)民安居房屋買賣合同
2023農(nóng)民安居房屋買賣合同雙方當(dāng)事人：
售房人(以下簡稱為甲方)：
姓名：________姓名：________
身份證號碼：_________身份證號碼：_________
聯(lián)系電話:聯(lián)系電話：________
買房人(以下簡稱為乙方)：
姓名：姓名：
身份證號碼：_________身份證號碼：_________
聯(lián)系電話：________聯(lián)系電話：________
根據(jù)《中華人民共和國民法典》及其他有關(guān)法律法規(guī)之規(guī)定，售房人和買房人在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買賣農(nóng)民安居房達成如下協(xié)議：
一、甲方同意將自己因拆遷所分得的農(nóng)民安居房(________平方米指標(biāo)房)及相應(yīng)的儲藏室等賣給乙方。房屋、儲藏室等總價為人民幣________(大寫)。
二、甲、乙雙方達成一致后，并在本協(xié)議簽章時，乙方應(yīng)支付給甲方定金人民幣(大寫)________元整。乙方得到該房屋一切手續(xù)后天內(nèi)一次性付清甲方余款。
三、此房以后辦理房產(chǎn)證手續(xù)費用由乙方自己承擔(dān)，但甲方有義務(wù)提供相應(yīng)手續(xù)及幫助乙方辦下該證及其它證件。
四、簽定合同即日起，中途甲方終止合同不愿出售此房，需退還乙方購房定金人民幣(大寫)________元整，并賠償乙方違約金人民幣(大寫)________元整，如乙方終止合同不愿購房，甲方有權(quán)不退還定金。
五、甲乙雙方交易后，甲方?jīng)]有任何權(quán)利任何理由收回該房及手續(xù)費等，今后該房拆遷還房等一切均歸乙方所有。
六、甲乙如要收回該房需經(jīng)乙方同意并按收回時市場均價的________倍款一次性付給乙方，否則乙方可以拒絕甲方。
本協(xié)議一式三份。甲乙雙方各一份，公證人一份。本合同以簽名日期起生效，如有一方違約(違反合同)，應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任，并按合同協(xié)議執(zhí)行。
甲方簽名：
乙方簽名：
公證人簽名：
_______年_______月_______日
第6篇 安居房租賃合同書
出租方：
承租方：
根據(jù)《中華人民共和國民法典》及有關(guān)規(guī)定，為明確出租方和承租方的義務(wù)關(guān)系，經(jīng)雙方協(xié)商一致，簽訂本合同。
第一條房屋坐落、間數(shù)、面積、房屋質(zhì)量
第二條租賃期限
租賃期共年零月，出租方自年月日起將出租房屋交付承租方使用，至年月日收回。
承租人有下列情形之一的，出租人可以終止合同、收回房屋：
1、承租人擅自將房屋轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)借的
2、承租人利用承租房屋進行非法活動，損害公共利益的
3、承租人拖欠租金累計達個月的。
租賃合同如因期滿而終止時，如承租人到期確實無法找到房屋，出租人應(yīng)當(dāng)酌情延長租賃期限。
如承租方逾期不搬遷，出租方有權(quán)向人民法院起訴和申請執(zhí)行，出租方因此所受損失由承租方負責(zé)賠償。
合同期滿后，如出租方仍繼續(xù)出租房屋的，承租方享有優(yōu)先權(quán)。
第三條租金和租金的交納期限
租金的標(biāo)準(zhǔn)和交納期限，按國家的規(guī)定執(zhí)行。
第四條租賃期間房屋修繕
修繕房屋是出租人的義務(wù)，。出租人對房屋及其設(shè)備應(yīng)每隔月認真檢查、修繕一次，以保障承租人居住安全和正常使用。
出租人維修房屋時，承租人應(yīng)積極協(xié)助，不得阻撓施工。出租人如確實無力修繕，可同承租人協(xié)商合修，屆時承租人付出的修繕費用即用以沖抵租金或由出租人分期償還。
第五條出租方和承租方的變更
1、如果出租方將房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給第三方時，合同對新的房產(chǎn)所有者繼續(xù)有效。
2、出租人出賣房屋，須在3個月前通知承租人。在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。
3、承租人需要與第三人互換住房時，應(yīng)事先征得出租人同意出租人應(yīng)當(dāng)支持承租人的合理要求。
第六條違約責(zé)任
1、出租方未按前述合同條款的規(guī)定向承租人交付合乎要求的房屋的，負責(zé)賠償元。
2、出租方未按時交付出租房屋供承租人使用的，負責(zé)償付違約金元。
3、出租方未按時修繕出租房屋的，負責(zé)償付違約金元如因此造成承租方人員人身受到傷害或財物受毀的，負責(zé)賠償損失。
4、承租方逾期交付違約金的，除仍應(yīng)及時如數(shù)補交外，應(yīng)支付違約金元。
5、承租方違反合同，擅自將承租房屋轉(zhuǎn)給他人使用的，應(yīng)支付違約金元如因此造成承租房屋毀壞的，還應(yīng)負責(zé)賠償。
第七條免責(zé)條件
房屋如因不可抗力的原因?qū)е職p和造成承租方損失的，雙方互不承擔(dān)責(zé)任。
第八條爭議的解決方式
本合同在履行中如發(fā)生爭議，雙方應(yīng)協(xié)商解決協(xié)商不成時，任何一方均可向工商局經(jīng)濟合同仲裁委員會申請調(diào)解或仲裁，也可以向人民法院起訴。
第九條其他約定事項
第十條本合同未盡事宜，一律按《中華人民共和國民法典》的有關(guān)規(guī)定，經(jīng)雙方共同協(xié)商，作出補充規(guī)定，補充規(guī)定與本合同具有同等效力。
本合同正本一式2份，出租方、承租方各執(zhí)1份合同副本份，送單位備案。
出租方承租方：鑒證意見
地址：地址：
法定代表人法定代表人
委托代理人委托代理人
開戶銀行：開戶銀行：
經(jīng)辦人
帳號：帳號：
電話：電話：
鑒證機關(guān)
電掛：電掛：
郵政編碼：郵政編碼：
簽約地點：簽約時間：年月日
第7篇 集資房、安居房屋買賣合同效力問題
集資房、安居房屋買賣合同效力問題
集資房是單位為解決本單位內(nèi)部職工居住困難而在單位取得的國有劃撥地上興建的住房。由單位進行了補貼，個人也出資購買，產(chǎn)權(quán)歸職工個人所有。安居工程房是由政府批準(zhǔn)并提供劃撥地興建、由符合購買經(jīng)濟適用房條件的個人出資購買的保本微利房。
集資房、安居房的有限產(chǎn)權(quán)。
按照建設(shè)部1999年出臺的《已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理暫行辦法》和2023年出臺的《經(jīng)濟適用住房管理辦法》及國務(wù)院2023年8月7日出臺的《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》的規(guī)定，經(jīng)濟適用房屬于政策性住房,購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。
購買經(jīng)濟適用住房不滿5年,不得直接上市交易,購房人因各種原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用住房的,由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進行回購。
購買經(jīng)濟適用住房滿5年,購房人可轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用住房,但應(yīng)按照屆時同地段普通商品住房與經(jīng)濟適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等價款,具體交納比例由城市人民政府確定,政府可優(yōu)先回購;購房人向政府交納土地收益等價款后,也可以取得完全產(chǎn)權(quán)。同時還對單位集資房規(guī)定，在優(yōu)先滿足本單位住房困難職工購買基礎(chǔ)上房源仍有多余的,由城市人民政府統(tǒng)一向符合經(jīng)濟適用住房購買條件的家庭出售,或以成本價收購后用作廉租住房。各級國家機關(guān)一律不得搞單位集資合作建房;任何單位不得新征用或新購買土地搞集資合作建房;單位集資合作建房不得向非經(jīng)濟適用住房供應(yīng)對象出售。
集資房、安居房的買賣情況在實踐中出現(xiàn)。
經(jīng)濟適用房在有的是買賣房號，有的是在居住后五年內(nèi)出賣，有的是在居住五年后出賣。在房地產(chǎn)市場漲價的情況下，有的賣方反悔，起訴至人民法院請求確認買賣合同無效。理由大致有：將單位集資房賣給了非本單位人員，其沒有本單位職工購房資格;在房產(chǎn)證未辦理下來之前就賣了樓號，買賣房屋必須要有房產(chǎn)證，無證買賣無效;原房主未居住滿五年就將經(jīng)濟適用房賣掉，違反國家政策;原房主將經(jīng)濟適用房賣給了不符合購買經(jīng)濟適用房的買方，違反國家政策無效等等情況。那么，他們的這些觀點是否能成立?是否能導(dǎo)致合同的無效呢?
律師認為，在國務(wù)院2023年8月7日出臺《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》以前，經(jīng)濟適用房買賣合同依據(jù)《合同法》的規(guī)定是有效的，也是可以得到履行的，房管部門應(yīng)當(dāng)辦理過戶登記。合同是雙方真實意思的表示;買房人構(gòu)成善意第三人;將房屋賣給外單位職工，原房主居住未滿五年或賣給不符合購買經(jīng)濟適用房的條件的買方，雖然不符合相關(guān)經(jīng)濟適用房相關(guān)的政策，但這些政策只是部門規(guī)章，不是法律或行政法規(guī)，不是人民法院判決合同是否具有有效性的依據(jù)，且房屋管理部門也會予以辦理過戶登記。
經(jīng)濟適用房和商品房有很大的區(qū)別。
經(jīng)濟適用房的政策性極強，相關(guān)的政策規(guī)定越來越嚴(yán)格。經(jīng)濟適用房的原房主只有有限的產(chǎn)權(quán)，經(jīng)濟適用房不能自由在市場上流通。通過炒作經(jīng)濟適用房而獲利與政府投資興建經(jīng)濟適用房的目的背道而馳。為此，石家莊市已經(jīng)在2023年6月份叫停了集資房和經(jīng)濟適用安居工程房的過戶登記?！秶鴦?wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》是國務(wù)院發(fā)布的意見，雖然不是行政法規(guī)，不是認定合同有效性的依據(jù)，但具有強制性，房屋行政管理部門必須遵照執(zhí)行。買賣雙方如果違反了相關(guān)規(guī)定，則不能辦理過戶手續(xù)。
因此，今后，雖然經(jīng)濟適用房的買賣合同是有效的，但存在履行上的障礙。即使原房主配合辦理過戶，房屋管理部門將不會單純依據(jù)雙方的合同，在交納相關(guān)出讓金后為新房主辦理過戶登記。新房主將無法取得房產(chǎn)證，不受法律的保護。律師認為，買賣合同雖然有效，但無法得到履行，經(jīng)濟適用房不能在市場上自由流通。如果想買經(jīng)濟適用房，只能通過正當(dāng)渠道，通過政府購買，而不要和原房主自由協(xié)商購買。
