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第1篇 保定購(gòu)房合同
賣方：_______________身份證號(hào)碼：_____________________
買方：_______________身份證號(hào)碼：_____________________
根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方向甲方購(gòu)買房產(chǎn)簽訂本合同，以資共同信守執(zhí)行。
第一條乙方同意購(gòu)買甲方擁有的座落在______市_____區(qū)________________________擁有的房產(chǎn)，建筑面積為_____平方米。
第二條上述房產(chǎn)的交易價(jià)格為：?jiǎn)蝺r(jià)：人民幣_(tái)_______元/平方米，總價(jià)：人民幣_(tái)__________元整本合同簽定之日，乙方向甲方支付人民幣_(tái)_________元整，作為購(gòu)房定金。
第三條付款時(shí)間與辦法：
1、甲乙雙方同意以銀行按揭方式付款，并約定在房地產(chǎn)交易中心繳交稅費(fèi)當(dāng)日支付
首付款人民幣_(tái)___拾____萬(wàn)____仟____佰____拾____元整給甲方，剩余房款人
民幣_(tái)___________元整申請(qǐng)銀行按揭，并于銀行放款當(dāng)日付給甲方。
2、甲乙雙方同意以一次性付款方式付款，并約定在房地產(chǎn)交易中心繳交稅費(fèi)當(dāng)日支
付首付款人民幣_(tái)___拾____萬(wàn)____仟____佰____拾____元整給甲方，剩余房款
人民幣_(tái)___________元整于產(chǎn)權(quán)交割完畢當(dāng)日付給甲方。
第四條甲方應(yīng)于收到乙方全額房款之日起____天內(nèi)將交易的房產(chǎn)全部交付給乙方使用，并應(yīng)在交房當(dāng)日將_________等費(fèi)用結(jié)清。
第五條稅費(fèi)分擔(dān)甲乙雙方應(yīng)遵守國(guó)家房地產(chǎn)政策、法規(guī)，并按規(guī)定繳納辦理房地產(chǎn)過戶手續(xù)所需繳納的稅費(fèi)。經(jīng)雙方協(xié)商，交易稅費(fèi)由_______方承擔(dān)，中介費(fèi)及代辦產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)費(fèi)由______方承擔(dān)。
第六條違約責(zé)任甲、乙雙方合同簽定后，若乙方中途違約，應(yīng)書面通知甲方，甲方應(yīng)在____日內(nèi)將乙方的已付款不記利息)返還給乙方，但購(gòu)房定金歸甲方所有。若甲方中途違約，應(yīng)書面通知乙方，并自違約之日起____日內(nèi)應(yīng)以乙方所付定金的雙倍及已付款返還給乙方。
第七條本合同主體
1.甲方是____________共______人，委托代理人________即甲方代表人。
2.乙方是____________，代表人是____________.
第八條本合同如需辦理公證，經(jīng)國(guó)家公證機(jī)關(guān)____公證處公證。
第九條本合同一式份。甲方產(chǎn)權(quán)人一份，甲方委托代理人一份，乙方一份，房地產(chǎn)交易中心一份、________公證處各一份。
第十條本合同發(fā)生爭(zhēng)議的解決方式：在履約過程中發(fā)生的爭(zhēng)議，雙方可通過協(xié)商、訴訟方式解決。
第十一條本合同未盡事宜，甲乙雙方可另行約定，其補(bǔ)充約定經(jīng)雙方簽章與本合同同具法律效力。
第十二條雙方約定的其他事項(xiàng)：
出賣方_________________購(gòu)買方__________________
身份證號(hào)碼：__________________身份證號(hào)碼：___________________
地址：___________________地址：____________________
郵編：___________________郵編：____________________
電話：___________________電話：____________________
代理人_________________代理人_________________
身份證號(hào)碼：___________________身份證號(hào)碼：___________________
見證方：
鑒證機(jī)關(guān)：
地址：
郵編：
電話：
法人代表：
代表：
經(jīng)辦人：
日期：年月日
第2篇 定購(gòu)房金合同書
甲方：__________
住所：__________________郵編：_______________
法定代表人：____________聯(lián)系電話：___________
乙方：______聯(lián)系電話：___________
住所：__________________郵編：_______________
證件名稱：______________證號(hào)：_______________
甲、乙雙方遵循平等自愿和誠(chéng)實(shí)信用的原則，經(jīng)協(xié)商一致，就乙方向甲方預(yù)訂商品房事宜，訂立本協(xié)議。
第一條
乙方預(yù)訂_______區(qū)_______街_____號(hào)《_________》項(xiàng)目______幢______層______室。甲方已取得該房屋的商品房預(yù)售許可證，并經(jīng)___________測(cè)繪機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，該房屋建筑面積為________平方米，套內(nèi)建筑面積為_______平方米。該房屋甲方定于____年____月____日交付給乙方。
第二條
乙方預(yù)訂的該房屋每平方米套內(nèi)建筑面積單價(jià)為人民幣_(tái)____元，總房?jī)r(jià)為人民幣_(tái)_____元，乙方采取[一次性][分期][按揭]_____方式付款。
第三條
乙方同意簽訂本協(xié)議時(shí)，支付定金人民幣_(tái)______________元，作為甲、乙方雙方當(dāng)事人訂立商品房買賣合同的擔(dān)保，簽訂商品房買賣合同后，乙方支付的定金轉(zhuǎn)為房?jī)r(jià)款。簽訂商品房買賣合同時(shí)，買賣單價(jià)應(yīng)以本協(xié)議第二條約定的單價(jià)為準(zhǔn)。
第四條
甲、乙雙方商定，預(yù)訂期為____天，乙方于_______年_____月______日前到________與甲方協(xié)商簽訂商品房買賣合同。
超過預(yù)訂期，乙方未與甲方協(xié)商簽訂商品房買賣合同的，甲方有權(quán)解除本協(xié)議。甲方解除本協(xié)議的，定金不予返還。
第五條
甲方同意將發(fā)布或提供的廣告、售樓書、模型、樣板房所標(biāo)明的房屋平面布局、結(jié)構(gòu)、建筑質(zhì)量、裝飾標(biāo)準(zhǔn)及附屬設(shè)施、配套設(shè)施等狀況作為商品房買賣合同的附件。
第六條
有下列情形之一，乙方拒絕簽訂商品房買賣合同的，甲方應(yīng)全額返還乙方已支付的定金。
1、甲乙雙方在簽訂商品房買賣合同時(shí)，因面積誤差處理、戶型結(jié)構(gòu)、土地使用年限、房屋交付、房屋質(zhì)量、違約責(zé)任、爭(zhēng)議解決方式等條款存在分歧，不能協(xié)商一致的
2、甲乙雙方簽訂本協(xié)議后、簽訂商品房買賣合同前，由司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)依法限制該房屋房地產(chǎn)權(quán)利的。
第七條
有下列情況之一，乙方拒絕簽訂商品房買賣合同的，甲方應(yīng)雙倍返還乙方已支付的定金：
1、甲方未以本協(xié)議第二條約定的單價(jià)作為商品房買賣價(jià)格的
2、甲方未遵守第五條約定的
3、甲方未告知乙方在簽訂本協(xié)議前該房屋已存在抵押、預(yù)租、查封等事實(shí)的。
第八條
除本協(xié)議第六條、第七條約定的情形外，乙方在預(yù)訂期內(nèi)提出解除本協(xié)議的，無(wú)權(quán)要求甲方返還定金。
第九條
其他約定。
第十條
甲乙雙方簽訂商品房買賣合同后，本協(xié)議自行終止。
本協(xié)議一式_____份，甲乙雙方各持_____份，______、_______各執(zhí)一份。
第十一條
本協(xié)議在履行過程中發(fā)生爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決協(xié)商不成的，按下述第_______種方式解決：
1、向重慶仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁。
2、依法向人民法院起訴。
甲方：_______乙方：_______
第3篇 約定購(gòu)房合同
2023約定購(gòu)房出賣人：________________________
買受人：________________________
甲、乙雙方就房屋買賣事項(xiàng)經(jīng)過多次協(xié)商，一致同意訂立合同條款如下，以資共同遵守。
一、甲方愿將自有坐落____________市_________路________號(hào)房屋_______間，建筑面積_______________平方米售賣給乙方。
二、甲方出售給乙方的房屋東至_____________，南至____________，西至_________，北至____________。其房屋包括陽(yáng)臺(tái)、走道、樓梯、衛(wèi)生間、灶間及其他設(shè)備。
三、上列房屋包括附屬設(shè)備，雙方議定房屋價(jià)款人民幣萬(wàn)元，由甲方售賣給乙方。
四、房屋價(jià)款乙方分三期付給甲方。第一期，在雙方簽訂買賣合同之日，付人民幣_(tái)_________________萬(wàn)元第二期在交付房屋之日，付人民幣_(tái)___________萬(wàn)元第三期，在房屋產(chǎn)權(quán)批準(zhǔn)過戶登記之日付清。每期付款，甲方收到后出具收據(jù)。
五、甲方應(yīng)自本合同簽訂日起____________天內(nèi)將房屋騰空，連同原房屋所有權(quán)等有關(guān)證件，點(diǎn)交乙方，由乙方出具收到憑證。
六、在辦理房屋產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)過戶登記時(shí)，甲方應(yīng)出具申請(qǐng)房屋產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)給乙方的書面報(bào)告。如需要甲方出面處理的，不論何時(shí)，甲方應(yīng)予協(xié)助。如因甲方的延誤，致影響產(chǎn)權(quán)過戶登記，因而遭受的損失，由甲方負(fù)賠償責(zé)任。
七、本合同簽訂前，該房屋如有應(yīng)繳納的一切捐稅、費(fèi)用，概由甲方負(fù)責(zé)。本合同發(fā)生的過戶登記費(fèi)、契稅、估價(jià)費(fèi)、印花稅由乙方負(fù)擔(dān)。其他稅費(fèi)按有關(guān)法律規(guī)定，各自承擔(dān)。
八、甲方如不按合同規(guī)定的日期交付房屋，每逾期1天按房?jī)r(jià)的總額3‰計(jì)算違約金給與乙方。逾期超過3個(gè)月時(shí)，乙方得解除本合同。解約時(shí)，甲方除將已收的房?jī)r(jià)款全部退還乙方外，并應(yīng)賠償所付房?jī)r(jià)款同額的賠償金給乙方。
九、乙方全部或一部分不履行本合同第四條規(guī)定的日期給付房?jī)r(jià)款時(shí)，其逾期部分，乙方應(yīng)加付按日5‰計(jì)算的違約金給與甲方。逾期超過3個(gè)月時(shí)，甲方得解除本合同。解約時(shí)，乙方已付的房?jī)r(jià)款作為賠償金歸甲方所有。
十、甲方保證其出賣給乙方的房屋，產(chǎn)權(quán)清楚，絕無(wú)其他項(xiàng)權(quán)利設(shè)定或其他糾紛。乙方買受后，如該房屋產(chǎn)權(quán)有糾葛，致影響乙方權(quán)利的行使，概由甲方負(fù)責(zé)清理，并賠償乙方損失。
十一、交屋時(shí)，乙方發(fā)現(xiàn)房屋構(gòu)造或設(shè)備與合同約定的不符，經(jīng)鑒定屬實(shí)，甲方應(yīng)于1個(gè)月內(nèi)予以修理，如逾期不修理，乙方得自行修理，費(fèi)用在房?jī)r(jià)款中扣除。如修理仍達(dá)不到合同約定的要求，乙方得解除合同，解約時(shí)，甲方除返還全部房?jī)r(jià)款后，并按本合同第八條規(guī)定承擔(dān)違約責(zé)任。
十二、房屋所占用的土地所有權(quán)屬于國(guó)家。乙方取得上開房屋占有相應(yīng)比例的土地使用權(quán)，并依照國(guó)家法律的規(guī)定繳納土地使用權(quán)及其他有關(guān)費(fèi)用。
十三、本合同的附件與合同有同等效力。
十四、本合同一式4份，甲乙方各執(zhí)1份，另2份分別送交房產(chǎn)和土地管理機(jī)關(guān)辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)。
甲方：
乙方：
第4篇 簽定購(gòu)房合同須知
購(gòu)房之前簽訂的合同，一個(gè)非常重要的一點(diǎn)，在你定下這個(gè)房子，并且交了一定數(shù)額的定金之后，開發(fā)商會(huì)跟你簽訂一個(gè)定房書之類的東西，這時(shí)你要要求開發(fā)商給你提供一個(gè)商品房買賣合同和補(bǔ)充協(xié)議的范本，拿到之后，有比較充分的時(shí)間對(duì)相關(guān)的條款進(jìn)行研究，確定與發(fā)展商在簽合同過程中的一些重點(diǎn)方面，做好簽定合同的一些準(zhǔn)備工作。
第二，在簽定合同之前，要再次審定房地產(chǎn)項(xiàng)目的相關(guān)證件，象項(xiàng)目的土地使用證、銷售許可證之類的，簽定合同時(shí)，要再次對(duì)這些證件進(jìn)行審核，這些證件主要包括土地使用權(quán)證、建設(shè)規(guī)劃許可證、建設(shè)用地許可證、建設(shè)開工許可證，最重要的一個(gè)就是北京市商品房的銷售或者預(yù)售許可證，按照北京市的相關(guān)規(guī)定，銷售許可證的證件原件應(yīng)該在售樓現(xiàn)場(chǎng)懸掛，可以在售樓現(xiàn)場(chǎng)看到證件的原件，如果你看到這個(gè)項(xiàng)目是現(xiàn)房，開發(fā)商跟你說(shuō)這個(gè)房子不需要辦理銷售許可證，應(yīng)該要求開發(fā)商給你出示其他的一些證件。銷售許可證如果你看到原件，還可以通過上網(wǎng)查詢銷售許可證的號(hào)，是不是跟審批的范圍相一致。
再有就是土地證是否抵押了，土地使用證有一個(gè)備注頁(yè)，如果開發(fā)商向銀行進(jìn)行了開發(fā)貸款，在土地使用權(quán)證上會(huì)有注明。還有開發(fā)商的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，經(jīng)營(yíng)范圍里是不是有房地產(chǎn)開發(fā)商的土地經(jīng)營(yíng)許可，如果是銷售代理公司進(jìn)行銷售的，要對(duì)他的資格進(jìn)行審核，比如說(shuō)執(zhí)照以及跟開發(fā)商之間的授權(quán)書等。
第三，要攜帶相關(guān)的一些證件，如果是北京人，需要攜帶身份證，如果是購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房，還有戶口本，如果是外地的話，需要有身份證和暫住證，如果是公司購(gòu)房，需要有營(yíng)業(yè)照的復(fù)印件等等。
第四，在簽訂購(gòu)買合同之前的一些手續(xù)，如果買售人，也就是房主，不能親自到售樓現(xiàn)場(chǎng)簽定合同的，需要事前簽訂授權(quán)書，并且經(jīng)過公正。如果是16歲以下人購(gòu)房的，比如說(shuō)由家長(zhǎng)買房，寫孩子的名字的，如果是未成年人的監(jiān)護(hù)人，必須在未簽約前，必須到公證處進(jìn)行公證。
下面針對(duì)購(gòu)買合同的重點(diǎn)條款，把簽定合同過程中的每一條需要注意的問題，向你做事一個(gè)介紹。購(gòu)買合同的第一條，項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)，在審核這一條條款內(nèi)容時(shí)，需要注意在合同中填寫相關(guān)的內(nèi)容，與開發(fā)商提供的相關(guān)證件是否一致，比如說(shuō)編號(hào)和經(jīng)營(yíng)范圍。第二條，是商品房的銷售依據(jù)，您需要做的跟第一條基本相同，需要核對(duì)銷售許可證的號(hào)碼，批準(zhǔn)的機(jī)構(gòu)，以及銷售的方式，與開發(fā)商在售樓處懸掛的售樓許可證是否一致。在某些情況下，在開發(fā)商簽合同之前，看不到銷售許可證，比如說(shuō)銷售許可證去換新的，或者放在其他的地方，按照規(guī)定，這是不允許的，必須在售樓現(xiàn)場(chǎng)，遇到這樣的情況，可以上網(wǎng)查詢，有一個(gè)北京房地產(chǎn)的網(wǎng)站，在里面專門有一個(gè)查詢銷售許可證的功能，您在上面如果輸進(jìn)看到銷售許可證的復(fù)印件或者號(hào)碼，會(huì)告訴你房管局對(duì)這個(gè)證件的許可、銷售的范圍以及銷售的方式等等。
第三，就是買售人所購(gòu)房屋的基本情況，合同的第三條是買售人的基本情況，對(duì)商品房的基本坐落，房屋的用途、結(jié)構(gòu)、層高、層數(shù)、面積做出了明確的約定，購(gòu)房人應(yīng)該仔細(xì)的核對(duì)相關(guān)內(nèi)容，特別重視有關(guān)于建筑面積的內(nèi)容，一般來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在如果我們購(gòu)買的是期房，現(xiàn)在的面積只是一個(gè)合同約定，也就是說(shuō)只是開發(fā)商和房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)通過對(duì)圖紙做一個(gè)預(yù)測(cè)繪得出的一個(gè)面積。在建筑面積包括兩個(gè)部分，也就是說(shuō)我們?cè)诤贤泻灥慕ㄖ娣e包括兩個(gè)部分，一個(gè)是套內(nèi)的建筑面積，一個(gè)是分?jǐn)偟墓妹娣e，套內(nèi)的建筑面積相當(dāng)于地毯面積加上套內(nèi)的墻體面積以及陽(yáng)臺(tái)的面積，分?jǐn)偣妹娣e的范圍，按照北京市現(xiàn)行的共談面積的規(guī)定，比如說(shuō)這個(gè)樓的大堂、電梯、樓梯間、電梯井、垃圾井、消防控制室、消防通道、變電室、空調(diào)機(jī)房、熱水、鍋爐房、電梯工休息室，以及其他功能上為該建筑服務(wù)的建筑用房。分?jǐn)偟牡诙糠?，包括套?nèi)與公用建筑面積之間，分隔墻以及外墻，外立面墻體投影的一半，不應(yīng)該進(jìn)入的包括倉(cāng)庫(kù)、機(jī)動(dòng)車車庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車車庫(kù)，作為人房的地下室，以及可以單獨(dú)使用的空間。還有售房單位自管自用的房屋，比如說(shuō)開發(fā)商在大堂里做的銷售中心等。第三，為多棟房屋服務(wù)的管理用房，通俗來(lái)說(shuō)，就是與這棟樓不相連的部分，比如說(shuō)小區(qū)的物業(yè)管理用房等。在商品房買賣附件里應(yīng)該有一個(gè)明確的說(shuō)明，在主合同的第三條里，只是說(shuō)分?jǐn)偭硕嗌?，分?jǐn)偟拿娣e的數(shù)額，但是在合同的附件二，應(yīng)該有一個(gè)房屋面積分?jǐn)偟恼f(shuō)明表，分?jǐn)偭四囊徊糠郑墙?jīng)過哪一個(gè)地方批準(zhǔn)的。按照這個(gè)表，北京市規(guī)定應(yīng)該在各區(qū)縣國(guó)土資源和房屋管理局批準(zhǔn)的章，也就是說(shuō)分?jǐn)偯娣e已經(jīng)在房管局備案了。
商品房買賣的第四條，現(xiàn)行的計(jì)價(jià)方式有三條，一個(gè)是按照建筑面積結(jié)算，第二按照套內(nèi)面積結(jié)算，第三按照套即單元來(lái)計(jì)算，現(xiàn)在北京大多數(shù)開發(fā)商大多采用第一種，但也有開發(fā)商按照第二或者第三種方式計(jì)價(jià)。這三種計(jì)價(jià)方式都可以使用，看你具體選擇的項(xiàng)目以及開發(fā)商與你協(xié)商的結(jié)果。
第五條是面積確認(rèn)和差異的確定。這一條是買房人比較關(guān)注的，也是交貨結(jié)算過程中，買房人和開發(fā)商容易產(chǎn)生爭(zhēng)議的一條條款。一般情況下，如果選擇一個(gè)開發(fā)商會(huì)愿意讓客戶來(lái)選擇，比如說(shuō)多退少補(bǔ)等。在這里，我建議購(gòu)房人選擇在合同里已經(jīng)規(guī)定的第二種處理方式，即確定雙方可以接受的一個(gè)誤差比例，也就是說(shuō)正負(fù)3%，超過此比例的購(gòu)房人可以選擇退房，開發(fā)商應(yīng)退還房款以及利息，你也可以接受。
第六條是付款方式與期限?，F(xiàn)在大家購(gòu)房，一般的付款方式在合同里分為三種：第一種，一次性付款一般情況下，在你簽訂正式購(gòu)房合同之內(nèi)，多少時(shí)間之內(nèi)把所有的房款給開發(fā)商，建議您在付款時(shí)，可以跟開發(fā)商協(xié)商，是不是可以留5%左右的房款，在正式交房之后給予付款，這也是一種保障。第二種分期付款的方式，這跟平常所說(shuō)的銀行按揭不一樣，也就是說(shuō)你跟開發(fā)商達(dá)成一定的協(xié)議，按照房屋的工期按比例進(jìn)行付款，如果選擇這種付款方式，需要注意的是把每一次付款的時(shí)間，如果是按照建筑期的話，以及工程應(yīng)該完成的進(jìn)度，在合同中規(guī)定清楚。第三種其他的方式，也就是指商業(yè)貸款或者公積金等。對(duì)于選擇商業(yè)貸款和公積金的付款方式，第一您要注意留出足夠的辦理付款手續(xù)的時(shí)間，按照現(xiàn)在北京市場(chǎng)的情況，一般來(lái)說(shuō)辦理銀行按揭最長(zhǎng)的時(shí)間，不應(yīng)該超過30天，也就是說(shuō)你從簽訂正式購(gòu)房合同之日起，提供正式的資料，一般情況下，30天可以正式的批下來(lái)。如果是公積金或者組合貸款，相對(duì)時(shí)間比較長(zhǎng)一些，大概一個(gè)半月左右，應(yīng)該可以批下來(lái)，所以在約定付款方式的時(shí)候，您要把相應(yīng)的時(shí)間留出來(lái)，因?yàn)槿绻悴捎蒙虡I(yè)貸款或者公積金的方式，在約定的時(shí)間里款沒有到開發(fā)商的帳上，按照合同，你要支付相應(yīng)數(shù)量的違約金，所以應(yīng)該把時(shí)間約定的更加充裕一些。在簽訂正式購(gòu)房合同之前，建議你向開發(fā)商指定的銀行，或者向律師咨詢一下你的資信條件，看你是否能夠得到資信貸款，避免出現(xiàn)其他的麻煩。
第七條是賣售人預(yù)期付款的違約責(zé)任。這里規(guī)定，如果你沒有按照規(guī)定的時(shí)間付款，應(yīng)該支付的違約金比例，以及開發(fā)商可以解約的條件，這一條在簽訂的過程中，與后面的第九條，開發(fā)商預(yù)期交房的違約責(zé)任，應(yīng)該是對(duì)等的，也就是說(shuō)他的違約期限、違約金的比例及天數(shù)，應(yīng)該要與購(gòu)房合同中，第九條第七條應(yīng)該約定平等一致，也就是說(shuō)開發(fā)商約定你超過30天未付清房款可以解約的，對(duì)預(yù)期交房的解約期限也只能定30天，這兩條應(yīng)該對(duì)應(yīng)，應(yīng)該是平等的。
第八條是一個(gè)交付期限，在買房的過程中，開發(fā)商的銷售人員會(huì)告訴你什么時(shí)候會(huì)竣工，最后的交付期限應(yīng)該以合同約定的為準(zhǔn)，在北京市的現(xiàn)行規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)該向售樓人提供建筑施工完成表，這應(yīng)該由監(jiān)理單位、建筑單位申請(qǐng)驗(yàn)收，由建委備案的一個(gè)文件，同時(shí)應(yīng)該提供住宅質(zhì)量保證書以及住宅使用說(shuō)明書等。
第九條是出賣人的預(yù)期違約責(zé)任，除了應(yīng)該注意與第七條平等之外，還應(yīng)該注意到比如說(shuō)您租的房子到期了，或者說(shuō)買新房子等，應(yīng)該注意違約金約定的比例，也就是說(shuō)30天違約金的數(shù)額，應(yīng)該相當(dāng)于同等檔次的房子違約金支付比例。
第十條，有關(guān)規(guī)劃設(shè)計(jì)變更條款，這一方面，因?yàn)槲覀冑?gòu)買的是期房，在商品房施工的過程中，有可能某些方面，開發(fā)商認(rèn)為需要做規(guī)劃的變更，設(shè)計(jì)的變更，應(yīng)該在收到有關(guān)部門批準(zhǔn)變更10個(gè)工作日，書面通知購(gòu)房人，購(gòu)房人有權(quán)選擇退房。
第十一條，房屋的交接，平時(shí)所指的收樓，并不是說(shuō)開發(fā)商把這個(gè)樓建好了，你看起來(lái)可以住可以收了，就達(dá)到了可以得到交樓的條件，應(yīng)該提供房屋實(shí)測(cè)的數(shù)據(jù)。按照北京市的相關(guān)規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)該請(qǐng)房地產(chǎn)的管理部門認(rèn)可的有資質(zhì)的機(jī)構(gòu)對(duì)房屋的面積進(jìn)行實(shí)測(cè)，在交樓的時(shí)候，應(yīng)該提供實(shí)測(cè)面積的數(shù)據(jù)，以及我們所說(shuō)的住宅質(zhì)量保證書以及住宅使用說(shuō)明書，如果開發(fā)商提供證明原件不全的，可以拒絕收樓，由此產(chǎn)生的一切責(zé)任，由開發(fā)商承擔(dān)。
第十二條，產(chǎn)權(quán)及相關(guān)證件的保證，開發(fā)商要向購(gòu)房人沒有其他的糾紛，北京在這方面的管理還是比較嚴(yán)格的，在開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的過程中，比如說(shuō)向銀行等單位做過抵押的，你簽了商品房買賣合同時(shí)，這個(gè)合同是不能登記的，只有經(jīng)過債權(quán)人同意，開發(fā)商將這套房子的抵押權(quán)做了撤銷，這個(gè)合同才能做預(yù)售登記，從現(xiàn)在的情況來(lái)看，北京市合法的開發(fā)商、合法的項(xiàng)目，您所購(gòu)買的房子產(chǎn)生債權(quán)債務(wù)糾紛的可能性，還是比較少的。第十三條，出賣人關(guān)于裝飾的違約責(zé)任，有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的條款，如果說(shuō)開發(fā)商不能按照合同約定標(biāo)準(zhǔn)交房的，應(yīng)該向購(gòu)房人提供雙倍的差價(jià)，在裝修的過程中，可能還會(huì)牽扯到人工費(fèi)等，很難彌補(bǔ)你的損失，建議你跟開發(fā)商談，賠償雙倍的差價(jià)。
第十五條，開發(fā)商關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施的，一般來(lái)說(shuō)，標(biāo)準(zhǔn)合同中有五項(xiàng)，首先是通水通電通電梯，保證你售樓之后，這是最基本的保障。再有就是有關(guān)于天然氣以及燃?xì)夤艿赖拈_通，一般來(lái)說(shuō)，開發(fā)商會(huì)跟你說(shuō)等到入住之后，比如說(shuō)入住率是多少，但是目前北京市并沒有明確的規(guī)定，說(shuō)入住率達(dá)到多少才可以開通天然氣，實(shí)際上跟開發(fā)商跟燃?xì)夤镜墓ぷ鲄f(xié)調(diào)都是有關(guān)系的，應(yīng)該跟開發(fā)商進(jìn)行約定，以免影響您的正常生活。對(duì)于您購(gòu)買園區(qū)項(xiàng)目?jī)?nèi)，在樓書中開發(fā)商過的，比如說(shuō)象會(huì)所、園區(qū)的綠化，以及地上地下的停車位，建議在這一條中，要求開發(fā)商竣工時(shí)間。在本條款中還包括如果規(guī)定日期內(nèi)未達(dá)到開發(fā)商的使用條件，雙方約定的處理方式，應(yīng)該按照對(duì)您比較有利的，在這一條上簽上，未達(dá)到使用條件，應(yīng)該視為開發(fā)商逾期交房，應(yīng)該承擔(dān)逾期交房的相關(guān)責(zé)任。
第十五條，關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的相關(guān)規(guī)定，約定了辦理產(chǎn)權(quán)證的時(shí)限，以及違約的條款，購(gòu)房人可以根據(jù)實(shí)際的情況，可以選擇退房或者違約金。按照現(xiàn)行商品房銷售規(guī)定，在60天內(nèi)，開發(fā)商比較將登記資料提供給產(chǎn)權(quán)辦理部門備案。如果因?yàn)殚_發(fā)商的責(zé)任，沒有及時(shí)把所有的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，使購(gòu)買人不能及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)證的，可以約定一個(gè)處理方式，可以退房，對(duì)于違約金，一般是合同金額的1%-5%之間，也是根據(jù)實(shí)際的情況來(lái)進(jìn)行選擇。也可以選擇不退房，如果選擇退房，操作起來(lái)有一定困難，比如說(shuō)你已經(jīng)入住了，因?yàn)檗k理產(chǎn)權(quán)，是在入住之后的二三個(gè)月進(jìn)行，如果這時(shí)你因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)證的原因要退房，可能會(huì)不太利，建議大家在確認(rèn)這個(gè)項(xiàng)目是一個(gè)合法的項(xiàng)目之后，那么辦理產(chǎn)權(quán)只是開發(fā)商工作的一個(gè)程序問題，以及和相關(guān)部門的協(xié)調(diào)問題，并不是說(shuō)沒有辦理產(chǎn)權(quán)證，是因?yàn)檫@個(gè)項(xiàng)目的本身合法性有問題，在這個(gè)情況下建議你選擇不退房，讓開發(fā)商按照一定的比例來(lái)支付違約金。
第十六條保修責(zé)任，商品房交付使用之后，開發(fā)商應(yīng)該按照住宅質(zhì)量保證書的責(zé)任，提供相應(yīng)的保修責(zé)任。第十七條雙方約定的一些條款，合同里有四條標(biāo)準(zhǔn)的條款，房屋所在樓宇的屋面使用權(quán)、外墻使用權(quán)以及樓宇的命名權(quán)、小區(qū)的命名權(quán)，后兩項(xiàng)的命名權(quán)，一般是出賣人報(bào)房管局進(jìn)行批準(zhǔn)，前兩項(xiàng)應(yīng)該是歸買售人所有，但是必須是物業(yè)管理委員會(huì)或者是業(yè)主管理委員會(huì)來(lái)統(tǒng)一決定屋面和外墻面的使用權(quán)。第十八條對(duì)于房屋用途的約定?，F(xiàn)在大多數(shù)的項(xiàng)目，北京分有住宅、有公寓，還有商業(yè)項(xiàng)目、寫字樓等，如果你買房做居住，對(duì)一些樓盤商住兩用的話，可能在居住的過程中產(chǎn)生一些問題，在這個(gè)合同的第18條，對(duì)于房屋用途做了一個(gè)規(guī)定，一般來(lái)說(shuō)，是按照商品房銷售許可證批的用途進(jìn)行填寫。
第十九條，在合同履行過程中發(fā)生的爭(zhēng)議，雙方選擇的解決方式。第一是合同里你可以選擇由仲裁委員會(huì)仲裁，第二依法向人民法院起訴，這兩條各有優(yōu)勢(shì)，建議按照自己的情況進(jìn)行選擇，如果是仲裁，需要注意的是需要把仲裁委員會(huì)的全稱寫清楚，才能在法律上生效。仲裁的優(yōu)點(diǎn)，因?yàn)橹俨梦?qǐng)的專家都是這方面的資深專家和教授、律師，公正性和專業(yè)性非常強(qiáng)，而且是一仲終舉，直接進(jìn)入生效時(shí)間，可以在時(shí)間上比訴訟更快。缺點(diǎn)是仲裁的費(fèi)用可能比較高。第二條，通常我們選擇向人民法院起訴，你到開發(fā)商所在的區(qū)級(jí)人民法院起訴，還可能經(jīng)過上訴等，可能時(shí)間比較長(zhǎng)，但是費(fèi)用比較低廉。
第二十條，比如說(shuō)這個(gè)合同有多少頁(yè)、有多少份等，商品房買賣標(biāo)準(zhǔn)合同應(yīng)該有四份，其中二份是正本，二份是副本。現(xiàn)在房管局在做備案的時(shí)候，房管局會(huì)備一份，購(gòu)房人應(yīng)該有一個(gè)合同的正本，如果是申請(qǐng)銀行按揭的話，合同正本應(yīng)該交銀行來(lái)收押。在整個(gè)的合同最后一條，是做預(yù)售登記備案的一個(gè)條款，一般情況下在合同簽訂30日之內(nèi)，開發(fā)商應(yīng)該向房產(chǎn)所在區(qū)的房產(chǎn)管理局和房管局做登記。附件一是房屋的平面圖，在簽合同的時(shí)候應(yīng)該注意這個(gè)圖紙要用坐標(biāo)來(lái)確認(rèn)這個(gè)房屋的朝向；第二要標(biāo)注面積，或者是面積的標(biāo)尺。
附件二是公共部位和分?jǐn)偛糠值慕ㄖ娣e構(gòu)成，分?jǐn)偯娣e的說(shuō)明需經(jīng)房管局審核備案，會(huì)蓋一個(gè)章。
附件三是裝飾和裝修的標(biāo)準(zhǔn)，在這個(gè)條款中，對(duì)商品房的外墻、內(nèi)墻、頂棚、陽(yáng)臺(tái)、電梯、通訊、電視頻道、保衛(wèi)設(shè)施等進(jìn)行一些約定，特別要注意，如果是購(gòu)買精裝修的房屋，對(duì)于裝修材料的價(jià)值和品牌，一定要在合同中約定清楚，必要的時(shí)候，一定要標(biāo)明不低于樣本間的標(biāo)準(zhǔn)。
附則四是補(bǔ)充協(xié)議，相對(duì)于過去的預(yù)售契約，還是比較詳盡的，購(gòu)房人為了保護(hù)自己的合法權(quán)益，還可以根據(jù)實(shí)際的情況，跟開發(fā)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議，但是應(yīng)該說(shuō)補(bǔ)充協(xié)議的條款不宜過多，特別是如果開發(fā)商提供了標(biāo)準(zhǔn)的補(bǔ)充協(xié)議條款，如果條款很多的話，那你一定要仔細(xì)審核。對(duì)于我們前一陣子，包括媒體提供的有一個(gè)204條的補(bǔ)充協(xié)議條款，對(duì)你購(gòu)房的各方面知識(shí)進(jìn)行普及，但是在跟開發(fā)商簽約的過程中，我覺得現(xiàn)實(shí)的可操作性非常差，可以在其中選擇一些您認(rèn)為非常重要的與開發(fā)商進(jìn)行協(xié)商。
下面，我介紹一些重點(diǎn)的方面，跟開發(fā)商進(jìn)行協(xié)商的。
第一是關(guān)于開發(fā)商的違約賠償條款，如果你購(gòu)買的商品房，因?yàn)楣こ藤|(zhì)量不合格，不能通過驗(yàn)收，或者逾期交房日期超過了，造成了購(gòu)房人退房的，在標(biāo)準(zhǔn)條款中只規(guī)定了開發(fā)商退還房款以及利息，并沒有規(guī)定開發(fā)商要賠償購(gòu)房人的其他損失。在補(bǔ)充條款中您可以跟開發(fā)商約定，如果因上述原因造成退房，開發(fā)商應(yīng)該賠償你的實(shí)際損失，包括你選擇按揭方式過程中付出的一些費(fèi)用，比如說(shuō)還有貸款利息等。
第二，有關(guān)于房屋實(shí)用率的問題，在北京市場(chǎng)中對(duì)使用面積產(chǎn)生糾紛是最多的，很多客戶都會(huì)提出質(zhì)疑。在合同條款中，為了避免將來(lái)出現(xiàn)這樣的糾紛，有兩種方式可以選擇。第一種方式，在補(bǔ)充協(xié)議中跟開發(fā)商約定，面積結(jié)算以套內(nèi)面積為依據(jù)，在主合同選擇面積依據(jù)中就選擇以套內(nèi)面積為結(jié)算的依據(jù)，如果開發(fā)商不同意的話，可以要求在補(bǔ)充協(xié)議中規(guī)定，約定房屋的實(shí)用率，也就是說(shuō)是房屋的套內(nèi)面積與建筑面積的比例，如果出現(xiàn)比較大的差異的話，你可以選擇退房或者要求開發(fā)商進(jìn)行賠償。
最后一點(diǎn)，就是有關(guān)于物業(yè)管理的情況，在收樓入住之后，在所買的小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)成立之前，是由開發(fā)商的物業(yè)管理公司進(jìn)行管理，應(yīng)該了解收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等，可以要求將第一年的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)寫在補(bǔ)充協(xié)議中，一般寫成第一年的物業(yè)管理費(fèi)每平方米不超過多少錢。
上面我們所介紹的，就是您在簽訂購(gòu)房合同中需要注意的一些問題，以及補(bǔ)充協(xié)議的條款。最后我想說(shuō)一下，您在簽訂完畢商品房買賣合同之后，應(yīng)該做的一些工作。
第一項(xiàng)，合同的最后一條也有一個(gè)約定，要辦理預(yù)售登記，現(xiàn)在北京市規(guī)定是開由開發(fā)商攜帶復(fù)印件到房管局做預(yù)售登記，然后房管局有一個(gè)辦理預(yù)售登記的審批表，應(yīng)該要求開發(fā)商在一定的時(shí)間內(nèi)提供這個(gè)審批表給您。
第二項(xiàng)，在購(gòu)房合同中所交的一些費(fèi)用，象最開始簽合同中的印花稅、律師費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等，在交樓辦產(chǎn)權(quán)證時(shí)，所需要交的契稅、物業(yè)管理基金等。北京有相當(dāng)多的開發(fā)商要求您在入住之前把所有的費(fèi)用交清，現(xiàn)在北京市房地產(chǎn)管理部門的政策，開發(fā)商的要求可能從相關(guān)的規(guī)定和公平的原則來(lái)講，都有一些問題，您可以在入住之前拒交，但是在開發(fā)商通知你辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)，應(yīng)該把相應(yīng)的稅費(fèi)交齊。
第三，一此性付款或者分期付款的合同，應(yīng)該有一個(gè)正本，但是如果是貸款的客戶，銀行可能把正本收押了。
