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有哪些
小區(qū)機(jī)電設(shè)備設(shè)施維護(hù)管理規(guī)程
一、設(shè)備設(shè)施分類 1.1 電梯系統(tǒng)：包括乘客電梯、貨梯、消防電梯等。 1.2 消防設(shè)施：火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)、消火栓系統(tǒng)等。 1.3 電力系統(tǒng)：高低壓配電設(shè)備、備用發(fā)電機(jī)、照明系統(tǒng)等。 1.4 給排水系統(tǒng)：供水設(shè)備、污水排放設(shè)施、雨水收集系統(tǒng)等。 1.5 空調(diào)暖通系統(tǒng)：中央空調(diào)、新風(fēng)系統(tǒng)、供暖設(shè)備等。 1.6 安全監(jiān)控系統(tǒng)：視頻監(jiān)控、門禁系統(tǒng)、周界防護(hù)等。
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2.1 設(shè)備巡檢 2.1.1 定期巡檢：每周至少一次全面檢查，每月進(jìn)行深度維護(hù)。
2. 1.2 日常監(jiān)控：24小時(shí)實(shí)時(shí)監(jiān)控設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)，記錄異常情況。
2. 1.3 故障處理：接到故障報(bào)告后，30分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，2小時(shí)內(nèi)排除一般故障。
2.2 設(shè)備保養(yǎng) 2.2.1 預(yù)防性保養(yǎng)：按照設(shè)備制造商推薦的保養(yǎng)周期進(jìn)行。
2. 2.2 專項(xiàng)保養(yǎng)：針對(duì)季節(jié)性變化或特殊需求進(jìn)行，如冬季保暖措施、夏季冷卻優(yōu)化。
2.3 應(yīng)急預(yù)案 2.3.1 制定詳細(xì)應(yīng)急預(yù)案，包括設(shè)備故障、電力中斷、水源問(wèn)題等。
2. 3.2 定期演練，確保物業(yè)團(tuán)隊(duì)和居民熟悉應(yīng)對(duì)流程。
2.4 設(shè)備更新升級(jí) 2.4.1 根據(jù)設(shè)備使用壽命和技術(shù)進(jìn)步，適時(shí)進(jìn)行更新?lián)Q代。
2. 4.2 保持與制造商的溝通，了解新技術(shù)和政策動(dòng)態(tài)。
標(biāo)準(zhǔn)
3.1 設(shè)備運(yùn)行標(biāo)準(zhǔn) 3.1.1 設(shè)備運(yùn)行穩(wěn)定，無(wú)異常噪音和振動(dòng)。
3. 1.2 能耗指標(biāo)符合國(guó)家和地方規(guī)定，運(yùn)行效率高。
3.2 維護(hù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 3.2.1 維護(hù)記錄完整，故障原因分析準(zhǔn)確，維修效果明顯。
3. 2.2 設(shè)備清潔，無(wú)銹蝕、積塵現(xiàn)象，標(biāo)識(shí)清晰可見。
3.3 安全管理標(biāo)準(zhǔn) 3.3.1 設(shè)備安全防護(hù)措施到位，符合國(guó)家相關(guān)安全規(guī)定。
3. 3.2 對(duì)居民進(jìn)行安全教育，提高設(shè)備使用安全意識(shí)。
3.4 服務(wù)響應(yīng)標(biāo)準(zhǔn) 3.4.1 投訴處理及時(shí)，居民滿意度高。
3. 4.2 服務(wù)團(tuán)隊(duì)專業(yè)，定期培訓(xùn)，提升服務(wù)質(zhì)量。
本規(guī)程旨在規(guī)范小區(qū)機(jī)電設(shè)備設(shè)施的維護(hù)管理工作，保障設(shè)備高效、安全運(yùn)行，為居民創(chuàng)造舒適、安全的生活環(huán)境。物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)嚴(yán)格遵守，定期評(píng)估執(zhí)行效果，持續(xù)改進(jìn)，以實(shí)現(xiàn)設(shè)備設(shè)施的最優(yōu)管理。
小區(qū)機(jī)電設(shè)備設(shè)施維護(hù)管理規(guī)程范文
第1篇 小區(qū)機(jī)電設(shè)備設(shè)施維護(hù)管理規(guī)程
機(jī)電設(shè)備設(shè)施盡管組成、構(gòu)造和性能不同,但管理基本內(nèi)容是相同的,主要是對(duì)機(jī)電設(shè)備設(shè)施的使用、日常養(yǎng)護(hù)、維修的管理。而日常養(yǎng)護(hù)維修是機(jī)電設(shè)備設(shè)施管理最重要的環(huán)節(jié)。通過(guò)經(jīng)常性的養(yǎng)護(hù)與及時(shí)的維修,使設(shè)備設(shè)施處于正常良好的運(yùn)行狀態(tài),保證24小時(shí)連續(xù)供電,并且延長(zhǎng)設(shè)備設(shè)施使用壽命,是設(shè)備管理的最終目的。
1.設(shè)備管理的原則
(1)以預(yù)防為主,堅(jiān)持日常保養(yǎng)與計(jì)劃維修并重,使設(shè)備經(jīng)常處于良好狀態(tài)。
(2)對(duì)設(shè)備做到三好、四會(huì)和五定。三好即用好、修好和管好重要設(shè)備;四會(huì)即維修人員會(huì)使用、會(huì)保養(yǎng)、會(huì)檢查、會(huì)排除故障;五定即對(duì)主要設(shè)備的清潔、潤(rùn)滑、檢修做到定量、定人、定點(diǎn)、定時(shí)和定質(zhì)。
(3)實(shí)行專業(yè)人員修理與使用操作人員修理相結(jié)合。以專業(yè)修理為主,同時(shí)要求設(shè)備的使用操作人員進(jìn)行日常的維護(hù)保養(yǎng)和小修。
(4)完善設(shè)備管理和定期維修制度,制定科學(xué)的保養(yǎng)規(guī)程和各設(shè)備的應(yīng)急處理措施,完善設(shè)備資料和維修登記卡片管理,合理制定定期維修計(jì)劃。
(5)修舊利廢,合理更新,降低設(shè)備維修費(fèi)用,提高經(jīng)濟(jì)效益。
2.維修保養(yǎng)方案
(1)日常維護(hù)保養(yǎng)。操作維修人員根據(jù)要求用檢測(cè)儀表或人的感覺器官,對(duì)設(shè)備的關(guān)鍵部位進(jìn)行檢查,發(fā)現(xiàn)小故障及時(shí)排除,并做好記錄。操作人員每班巡視兩次,維修人員每周檢查一次。
(2)一級(jí)保養(yǎng)。維修人員對(duì)設(shè)備進(jìn)行局部解體,進(jìn)行清潔調(diào)整。
(3)二級(jí)保養(yǎng)。維修人員對(duì)設(shè)備進(jìn)行全面清洗,部分解體檢查和局部修理,更換或修復(fù)磨損件。
(4)中修。對(duì)設(shè)備進(jìn)行全面檢查,部分解體修理和更換磨損部件,調(diào)整部分機(jī)構(gòu)和精度。
(5)大修。對(duì)設(shè)備全部解體,更換主要部件或修理不合格的零部件。
3.各系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的管理效果
_供配電系統(tǒng)
(1)保證24小時(shí)正常運(yùn)行,出現(xiàn)故障,立即排除。
(2)設(shè)備完好率為98%以上。
(3)投訴處理率為100%。
_給排水系統(tǒng)
(1)建立用水、供水管理制度并落實(shí),積極協(xié)助用戶安排合理的用水和節(jié)水計(jì)劃。
(2)建立給排水設(shè)備維修保養(yǎng)制度并嚴(yán)格執(zhí)行,設(shè)備和管道系統(tǒng)狀況良好,遇有事故,維修人員及時(shí)到位搶修,無(wú)大面積跑水事故,供水系統(tǒng)能正常發(fā)揮功能,用水設(shè)施完好,排水系統(tǒng)通暢。
(3)限水、停水能預(yù)先通知用戶。
(4)按規(guī)定定期清洗大廈二次供水蓄水設(shè)備;設(shè)備及周圍環(huán)境整潔,有封閉措施;二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗(yàn)單、操作人員健康合格證齊全,無(wú)二次污染發(fā)生。
(5)設(shè)備完好率為98%以上。
_消防系統(tǒng)
(1)消防中心實(shí)行24小時(shí)值班制度,控制中心的消防器材配備齊全,完好無(wú)損,隨時(shí)啟用。
(2)落實(shí)區(qū)域消防安全責(zé)任人、義務(wù)消防人員,定期進(jìn)行演練,開展消防知識(shí)及法規(guī)的宣傳教育,保證火災(zāi)發(fā)生率為0。
(3)制定突發(fā)性火災(zāi)等災(zāi)害方案,設(shè)立消防疏散示意圖,緊急疏散通道暢通,照明設(shè)備、引路標(biāo)志完好。
(4)無(wú)火災(zāi)及其它安全隱患。
_智能化系統(tǒng)(閉路監(jiān)控等)
(1)制訂各系統(tǒng)設(shè)備安全運(yùn)行、崗位責(zé)任制并嚴(yán)格執(zhí)行。
(2)定期巡回檢查測(cè)試及維修保養(yǎng),確保各設(shè)備運(yùn)行正常。
(3)確保設(shè)備完好率在99%以上。
_空調(diào)系統(tǒng)
(1)配備專業(yè)工程技術(shù)人員,維修和運(yùn)行人員持證上崗。
(2)建立規(guī)范完善的配電運(yùn)行制度和維修保養(yǎng)制度并嚴(yán)格執(zhí)行。
(3)中央空調(diào)系統(tǒng)安全、正常,保持狀況良好。設(shè)備及環(huán)境整潔,無(wú)嚴(yán)重噪聲及滴漏水現(xiàn)象。
(4)有準(zhǔn)確完整的中央空調(diào)系統(tǒng)檔案資料,各項(xiàng)運(yùn)行記錄和維修保養(yǎng)記錄齊全,并歸檔保存。
(5)制定切實(shí)可行節(jié)能運(yùn)行制度,有明顯節(jié)能降耗成果。
(6)系統(tǒng)設(shè)備完好率在98%以上。
_電梯系統(tǒng)
(1)電梯維修、保養(yǎng)人員均持證上崗,電梯各種安全檢查審核證件齊全。
(2)嚴(yán)密的安全運(yùn)行和維修保養(yǎng)規(guī)章制度落實(shí),各種運(yùn)行維護(hù)保養(yǎng)和巡視檢查記錄齊全歸檔;電梯技術(shù)檔案完整。
(3)電梯運(yùn)行狀態(tài)良好,安全設(shè)施齊全正常有效,轎廂及機(jī)房整潔、通風(fēng)、照明及其他附屬設(shè)施完好。
(4)出現(xiàn)運(yùn)行故障后,維修人員能在五分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)搶修,每月電梯出現(xiàn)故障次數(shù)不超過(guò)1次,電梯按規(guī)定時(shí)間運(yùn)行,月總故障停機(jī)率小于1%。
(5)電梯設(shè)備檔案齊全,各種記錄歸檔管理。
_其它公共設(shè)施
(1)確保大樓公共設(shè)施的完好正常使用。
(2)及時(shí)修補(bǔ)損壞設(shè)施。
(3)做好巡回檢查記錄。
(4)設(shè)備設(shè)施完好率達(dá)98%以上。
第2篇 小區(qū)機(jī)電設(shè)備編號(hào)管理規(guī)程19
小區(qū)機(jī)電設(shè)備編號(hào)管理規(guī)程(十九)
1.0目的
明確服務(wù)中心機(jī)電設(shè)備編號(hào)規(guī)則,建立統(tǒng)一的、可識(shí)別的機(jī)電設(shè)備編號(hào)方法。
2.0適用范圍
適用于zz城服務(wù)中心的機(jī)電設(shè)備的編號(hào)。
3.0職責(zé)
3.1工程維修主任負(fù)責(zé)機(jī)電設(shè)備的編號(hào)的編制;
3.2維修工負(fù)責(zé)對(duì)機(jī)電設(shè)備的編號(hào)普查、登記工作。
4.0程序要點(diǎn)
4.1設(shè)備編號(hào)規(guī)則。設(shè)備編號(hào)由以下四部分組成:
4.1.1第一部分表示單位的名稱編號(hào):用大寫英文字母+數(shù)字表示(見4.2);
4.1.2第二部分表示設(shè)備的類別編號(hào):用數(shù)字01-999表示(見4.3);
4.1.3第三部分表示設(shè)備的管理等級(jí)編號(hào):用大寫英文字母表示;(見4.4)
4.1.4第四部分表示單位設(shè)備序號(hào),用數(shù)字1、2、3等表示;
例:
4.2單位名稱與編號(hào)
yjc代表雍景城服務(wù)中心,1#201代表1棟201房,依此類推樓號(hào),00代表公共設(shè)備設(shè)施。
4.3設(shè)備類別代碼
序號(hào)第一位第二位(及第三位)
0生活泵(0)給水泵1潛水泵2管道泵4
1消防泵(1)消火栓泵1噴淋泵2穩(wěn)壓泵3
2消防送風(fēng)/排煙(2)正壓風(fēng)機(jī)1排煙風(fēng)機(jī)2送/排風(fēng)口3防火卷簾4防火門5排煙閥6
3消防報(bào)警控制(3)煙感/溫感1破玻按鈕/警鈴2模塊3消防廣播4消防對(duì)講機(jī)/電話5濕式報(bào)警閥/水力警鈴6消防控制聯(lián)動(dòng)柜7火災(zāi)報(bào)警控制器8水流指示器/信號(hào)閥9co2氣體滅火10
4公共通道(4)電梯1
5智能化設(shè)施(5)樓宇對(duì)講1安保對(duì)講2閉路監(jiān)視3門禁4巡更5道閘6防盜報(bào)警7煤氣泄漏報(bào)警8自動(dòng)抄表9
6通風(fēng)(6)新風(fēng)機(jī)1新風(fēng)加熱器2
7電訊(7)電話交換機(jī)1信號(hào)放大/轉(zhuǎn)換器2無(wú)線對(duì)講機(jī)3
8控制、配電(8)配電柜1電氣三箱2控制柜3發(fā)電機(jī)4變壓器5不間斷電源6直流電源7充電器8
9其它(9)消火栓1消火栓接合器2噴淋接合器3工機(jī)具4辦公設(shè)備5汽車6煤氣報(bào)警器7疏散指示燈8計(jì)算機(jī)9洗地機(jī)10吸塵器11噴霧器12應(yīng)急燈13滅火器14
4.4設(shè)備的管理等級(jí)。根據(jù)設(shè)備對(duì)業(yè)主服務(wù)的重要性,將其分三級(jí):
4.4.1a級(jí)設(shè)備:電梯、生活水泵、消火栓水泵、噴淋泵、穩(wěn)壓泵、變壓器、發(fā)電機(jī)、高壓配電柜、低壓配電柜、水泵配電柜及控制柜、火災(zāi)報(bào)警控制器、消防聯(lián)動(dòng)柜。
4.4.2a級(jí)管理設(shè)備應(yīng)做到日巡視檢查,責(zé)任落實(shí)到人,按計(jì)劃保養(yǎng)并做好相關(guān)記錄,發(fā)生故障及時(shí)處理,能做到熱備用。
4.4.3b級(jí)設(shè)備:送/排風(fēng)機(jī)、排煙風(fēng)機(jī)、冷水機(jī)組,空調(diào)柜機(jī)、對(duì)講監(jiān)控系統(tǒng)、防盜報(bào)警系統(tǒng)、氣體自動(dòng)滅火設(shè)施、交通道閘。
4.4.4b級(jí)管理設(shè)備至少應(yīng)做到經(jīng)常性巡檢,設(shè)備發(fā)生故障時(shí)能及時(shí)趕到。
4.4.5c級(jí)設(shè)備:除a、b級(jí)以外的所有設(shè)備。如防火卷簾門、小型控制箱(配電箱)、辦公室空調(diào)、風(fēng)扇、維修機(jī)具、保安通信設(shè)備、消火栓、潛水泵、風(fēng)機(jī)盤管、洗地機(jī)、吸塵器等。
4.4.6c級(jí)管理設(shè)備應(yīng)做到計(jì)劃保養(yǎng),設(shè)備發(fā)生故障時(shí)能及時(shí)趕到。
5.0支持性文件
無(wú)
6.0質(zhì)量記錄
無(wú)
第3篇 小區(qū)機(jī)電設(shè)備及設(shè)施巡視檢查規(guī)程制度
1.目的
保證機(jī)電設(shè)備及設(shè)施的安全和運(yùn)行良好,確保小區(qū)機(jī)電設(shè)施、設(shè)備的運(yùn)行、維修和保養(yǎng)工作的有序開展,并能在緊急情況下及時(shí)組織人員迅速進(jìn)行搶修。
2.適用范圍
適用于清江山水小區(qū)機(jī)電設(shè)備及設(shè)施的巡視。
3.職責(zé)
3.1清江山水小區(qū)工程人員負(fù)責(zé)按照劃分的責(zé)任區(qū)域按本規(guī)程規(guī)定的各項(xiàng)要求完成巡視檢查任務(wù)。
3.2工程班長(zhǎng)負(fù)責(zé)指導(dǎo)工程人員按照規(guī)范要求執(zhí)行各項(xiàng)工作,每周對(duì)工作完成情況檢查一次。
4.管理要求
4.1配電房
4.1.1由供配電值班人員每班按規(guī)定時(shí)間對(duì)地下室和配電房進(jìn)行巡視,并做好相關(guān)記錄,具體如下:
4.1.1.1配電房:8:30、10:30、12:30、14:30、16:30、18:30、20:30、22:30、6:00、巡視檢查并填寫檢查記錄于《設(shè)備設(shè)施檢查記錄表》。
4.2水泵房
4.2.1由給排水設(shè)備責(zé)任人進(jìn)行,每天8:30-9:00、17:00二次巡視,檢查水箱箱蓋是否正常,進(jìn)出水閥等位置是否正常;消防增壓泵、生活水泵是否正常,消防管網(wǎng)水壓是否正常、水質(zhì)是否有異常。并填寫檢查記錄于《巡視日志》內(nèi)。
4.3公共區(qū)域巡視內(nèi)容及要求
4.3.1公共走道、衛(wèi)生間、電梯間、樓梯間開關(guān)照明燈具及消防安全指示燈是否完好(每天巡視)。
4.3.2公共區(qū)域的墻面、地面及吊頂,屋頂,地漏是否完好、清潔。
4.3.3消火栓、消防手動(dòng)報(bào)警器、煙感、聲光報(bào)警器及監(jiān)控、門禁、車場(chǎng)管理系統(tǒng)、考勤管理系統(tǒng)設(shè)施是否齊全。
4.3.4泛光照明設(shè)施、室外配電箱及電梯運(yùn)行情況是否正常。
4.3.5公共區(qū)域巡視應(yīng)每周一次。
4.3.6特殊巡視:當(dāng)接到通知有特殊要求及參觀和重要會(huì)議時(shí),必須立即去現(xiàn)場(chǎng)巡檢。
4.3.7每月25日至次月5日由相關(guān)設(shè)備責(zé)任人檢查樓棟各層管井、電井門鎖、照明及衛(wèi)生情況,運(yùn)行是否正常。緊固開關(guān)箱、::控制柜接線螺絲、并填寫檢查記錄于《設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)記錄表》內(nèi)。
4.4室內(nèi)、外給排水管道的巡視祥見《給排水系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程》。
4.5特別巡視
4.5.1機(jī)電設(shè)備及水暖系統(tǒng)運(yùn)行方式改變時(shí)。
4.5.2新設(shè)備或季節(jié)性使用設(shè)備投入運(yùn)行,設(shè)備過(guò)負(fù)荷或缺陷運(yùn)行時(shí)。
4.5.3接到物業(yè)服務(wù)中心通知的施工現(xiàn)場(chǎng)安全巡視、夏季高負(fù)荷期巡視、故障不明顯設(shè)備的觀察性巡視等,由工程班長(zhǎng)或物業(yè)服務(wù)中心通知后執(zhí)行。
4.5.4遇氣候突變時(shí),如雷暴雨、大風(fēng)、降溫、暴熱等。
4.5.5遇開啟泛光燈時(shí),工程人員提前調(diào)好泛光照明的開/關(guān)時(shí)間及照明范圍。
4.5.2巡視方式與要求
4.5.2.1嗅:放電嗅味及絕緣過(guò)熱之焦味。
4.5.2.2聽:火花放電聲,機(jī)械振動(dòng)聲,電壓過(guò)高或電流過(guò)大所引起的異常聲音。
4.5.2.3摸:設(shè)備非帶電部分的溫度和振動(dòng)情況。
4.5.2.4看:放電火花、變色、變形、變位、損壞、滲油、繼電器、電度表轉(zhuǎn)動(dòng),儀表和信號(hào)燈指示及其它情況。
4.5.2.5記錄:記錄表格存放于各設(shè)備房,巡視檢查記錄應(yīng)現(xiàn)場(chǎng)填寫。
4.6異常情況的處理
4.6.1發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障或隱患應(yīng)及時(shí)排除,并記錄在《巡視日志內(nèi)》內(nèi)。
4.6.2一般性故障應(yīng)立即修復(fù),如未能立即修復(fù)要做出應(yīng)急處理措施及時(shí)上報(bào)工程班長(zhǎng)處理。
4.6.3發(fā)現(xiàn)設(shè)備發(fā)出嚴(yán)重異常聲音、氣味應(yīng)迅速判斷故障范圍,將故障設(shè)備退出運(yùn)行后,再進(jìn)行詳細(xì)的檢查。
4.6.4出現(xiàn)大面積跑水、管道爆裂、電線或開關(guān)燒壞應(yīng)及時(shí)關(guān)閉閥門或電源,通知維修員協(xié)助搶修關(guān)及時(shí)報(bào)物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)人,影響較大的事故,無(wú)論何時(shí)必須報(bào)物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)人。
4.6.5如遇火災(zāi)、停電、停水、電梯故障等應(yīng)立即按照相關(guān)應(yīng)急處理程序進(jìn)行。
4.7設(shè)施、設(shè)備故障報(bào)告
4.7.1一般性設(shè)備故障應(yīng)先向工程班長(zhǎng)報(bào)告,由工程班長(zhǎng)向物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)人匯報(bào)。
4.7.2發(fā)生火災(zāi)、影響大廈正常運(yùn)作且短時(shí)間內(nèi)無(wú)法恢復(fù)正常的設(shè)備故障應(yīng)同時(shí)向物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)人及工程部報(bào)告。
5.分析改進(jìn)
5.1巡視檢查的結(jié)果必須記錄于相關(guān)巡視記錄中,字跡要工整。對(duì)有重大疑問(wèn)或異常情況,巡視人員必須向班長(zhǎng)(或上一級(jí)領(lǐng)導(dǎo))書面匯報(bào),班長(zhǎng)將情況和處理結(jié)果向物業(yè)服務(wù)中心領(lǐng)導(dǎo)書面匯報(bào)。
6.記錄、標(biāo)識(shí)
6.1《設(shè)備設(shè)施檢查記錄表》
6.2《設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)
記錄表》
