第1篇 在房地產開發(fā)工作會議上的講話稿
在房地產開發(fā)工作會議上的講話稿
同志們：這次全市房地產開發(fā)工作會議非常重要。剛才，建祥同志全面總結了去年房地產開發(fā)工作取得的成績，查找了問題，部署了今年的重點工作。下面，我就全市房地產開發(fā)工作，談幾點意見。
一、我市房地產開發(fā)工作面臨的形勢與基本任務隨著國民經濟發(fā)展和人民群眾生活水平的不斷提高，改善居住條件已經成為廣大群眾的迫切要求。通過深化城鎮(zhèn)住房制度改革，住房的社會化、市場化、商品化程度進一步增強，住房已經成為城鎮(zhèn)居民最大的消費商品，住宅產業(yè)成為拉動國民經濟的重要增長點。
當前我們面臨著良好的經濟發(fā)展宏觀環(huán)境。中央繼續(xù)堅持擴大內需的戰(zhàn)略方針，實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，國民經濟每年都以7％以上的速度遞增。
我市去年gdp增長達到了13．7％的較高水平，為房地產市場的需求提供了經濟保障。同時，我市承辦奧運會帆船比賽，實施縮小南北差距和城市化戰(zhàn)略，以及加入wto帶來的投資熱潮，也都為全市房地產開發(fā)事業(yè)快速健康發(fā)展帶來了難得的機遇。
近幾年，在市委、市政府領導下，我市堅持發(fā)展和規(guī)范并行，管理和服務并重的方針，通過強化房地產開發(fā)項目管理、開發(fā)企業(yè)管理、商品房銷售管理，處置積壓房地產，嚴格市場準入與清出制度等一系列措施，全市房地產開發(fā)市場運行質量穩(wěn)步提高，市場秩序進一步好轉，為房地產業(yè)今后的發(fā)展打下了比較好的基礎。_____*年，我市房地產開發(fā)創(chuàng)出了歷史最好水平，全市完成房地產開發(fā)投資92.5億元，同比增長了37％，為全市經濟增長貢獻了近4個百分點。
機遇與挑戰(zhàn)并存的新形勢，對全市房地產開發(fā)提出了新的任務要求。今后一段時期，房地產開發(fā)面臨著三大基本任務，一是圍繞促進經濟和社會發(fā)展的中心，保持房地產業(yè)持續(xù)興旺的發(fā)展態(tài)勢，不失時機地拉動經濟增長。
二是不斷滿足群眾日益增長的住房需求，為市民提供質量優(yōu)異、環(huán)境優(yōu)美、經濟適用的住房。三是規(guī)范產業(yè)發(fā)展，完善市場機制，促進房地產業(yè)產業(yè)化、現(xiàn)代化程度的提高。
二、認真開展整頓規(guī)范房地產開發(fā)經營市場秩序工作，優(yōu)化市場競爭環(huán)境房地產開發(fā)市場秩序的好壞，不僅是關系全市對外開放和經濟發(fā)展的經濟問題，更是涉及廣大人民群眾的切身利益，與群眾日常生活息息相關的政治問題。整頓規(guī)范房地產開發(fā)經營市場，是貫徹江總書記三個代表重要思想的具體體現(xiàn)，是房地產行業(yè)，自身發(fā)展的客觀要求，符合廣大消費者的切身利益,也是推動開發(fā)企業(yè)提高管理經營水平，實現(xiàn)自身發(fā)展的重要保證。
近幾年，我市堅持疏、堵結合的治理方針，在加大開發(fā)投資規(guī)模，提供優(yōu)質住宅產品和服務，改善城鎮(zhèn)人居環(huán)境，優(yōu)化住房消費環(huán)境等方面采取了一系列措施。同時，持續(xù)開展房地產市場執(zhí)法檢查，查處了一批違法違規(guī)的開發(fā)單位，使房地產開發(fā)市場秩序有了明顯好轉。
但實事求是地講，目前的市場秩序還遠沒有達到規(guī)范有序的理想狀況，房地產開發(fā)市場的一些老大難問題仍然存在，特別是不履行房地產開發(fā)經營程序，炒地皮、賣樓花，非法轉讓，利用村莊集體土地違法或變相開發(fā)經營房地產，搞虛假廣告欺騙消費者等問題，嚴重擾亂了房地產開發(fā)市場秩序，挫傷了部分開發(fā)企業(yè)的積極性，侵害了群眾的切身利益，損害了行業(yè)的形象，制約了房地產業(yè)的健康發(fā)展。對此，市委、市政府高度重視，明確提出要把整頓規(guī)范房地產開發(fā)市場，作為今年整頓規(guī)范市場經濟秩序的重點，標本兼治，正本清源，努力改善房地產開發(fā)的市場環(huán)境，為經濟和社會發(fā)展創(chuàng)造有利條件。
按照這一思想，在制定今年房地產開發(fā)管理要點中，我們把這項工作列為各項工作的重中之重，決心下大力氣抓緊抓好，抓出成效。各部門、各單位，都要按照市政府和市建委統(tǒng)一部署，進一步統(tǒng)一思想，提高認識，增強政治責任心和緊迫感，通力合作，盡職盡責地開展好各自分管的工作。
要加強對整頓規(guī)范開發(fā)市場工作的領導，堅持一把手負責制，做到認識到位、工作到位，措施到位，力求在解決影響市場秩序的關鍵環(huán)節(jié)上有所突破。各開發(fā)企業(yè)也都要正確對待整頰規(guī)范工作，樹立全市大局觀念，在首先搞好自我檢查與內部整頓的基礎上，積極配合好政府采取的各項行動。
(一)突出重點，嚴肅查處一批嚴重違法違規(guī)的典型案件當前，要抓住直接危害廣大人民群眾切身利益、社會反映強烈、群眾可參與程度高的問題，開展集中整治。本次整頓和規(guī)范開發(fā)經營市場的重點是：不履行房地產開發(fā)經營正常程序，規(guī)避肄合開發(fā)有關收費，非法炒地皮、炒樓花，無房地產開發(fā)經營資格交相從事房地產開發(fā)，無證預銷售商品房等違法違規(guī)行為以及配套設施建設隨意降低標準、滯后房屋建設等突出問惠。
各有關部門和單位要撮據各自的分工，廣泛組織發(fā)動，盡快從重點地區(qū)、重點部位入手，確保完成各項工作任務。要集中力量查處一批違法開發(fā)、嚴重擾亂市場秩序的案件。
要周密部署，逐一排交，尤其要加強對近郊區(qū)開發(fā)市場、變相房地產開發(fā)行為等問惠的檢查，查清問題，加大懲治力度，該清出市場的堅決清出。在查處過程中，要堅央排除一切干擾和阻力，不論涉及什么單位、牽扯什么人，都要一查到底，決不手軟。
(二)堅 持綜合整治，解決影響房地產開發(fā)經營市場秩序的深層次問題整鎮(zhèn)規(guī)范開發(fā)市場秩序，其根本目的是要盡快形成公開、公正、公平競爭的開發(fā)市場秩序和環(huán)境，為城市建設以及全市經濟的發(fā)展提供良好的條件。要在開展嚴肅的執(zhí)法檢查、嚴厲查處開發(fā)市場主體各類違法違規(guī)行為的同時，通過調查研究，認真分析開發(fā)市場規(guī)范管理工作在主、客觀兩方面的問題，查找市場管理上的薄弱環(huán)節(jié)和不足，從行政管理、市場規(guī)則、法制體系、監(jiān)督制約機制、市場主體行為等諸多方面找原因，解決開發(fā)市場管理與監(jiān)督工作當中的深層次矛盾和問題，保證開發(fā)市場監(jiān)督與管理工作的長期有效開展。
(三)要加大宣傳力度，充分發(fā)揮新聞媒體輿論監(jiān)督作用整頓規(guī)范開發(fā)市場，不能僅僅依靠政府部門，應當發(fā)動全社會的力量，形成合力。要通過廣播電視、報紙等多種媒體，大張旗鼓地宣傳房地產管理的法律法規(guī)，做到家喻戶曉，人人皆知，增強消費者的維權意識和開發(fā)企業(yè)的法，制意識。
同時，要發(fā)動群眾參與監(jiān)督，讓那些違規(guī)違法行為無處藏身。各市區(qū)相關部門都要設立舉報電話、舉報信箱，認真對待群眾舉報投訴，對于舉報的問題，要認真調查，一經查實，要依法嚴肅查處。
三、抓住機遇，健全體系，提高房地產業(yè)發(fā)展的總體水平今年我市房地產業(yè)面臨的有利條件很多，主要有兩大機遇。一是迎奧的機遇。
申奧成功以后，青島作為20xx年北京奧運會唯一的伙伴城市，在海內外的知名度迅速提高，對投資和人才的吸引力也驟然上升。為迎接奧運會，我市舊城改造、縮小南北差距、城市化進程都將進一步加快，為房地產業(yè)的進一步發(fā)展創(chuàng)造了難得的機遇。
二是入世的機遇。青島作為沿海開放城市和經濟中，心城市，在中國乃至世界上有著良好的形象，有著得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢、開放優(yōu)勢和投資優(yōu)勢。
我國加入wto后，我市將進一步成為外商投資的熱點地區(qū)域之一，國際大公司、大商社和國內大企業(yè)都紛紛到青島來尋求發(fā)展，對于房地產開發(fā)的需求總量將會繼續(xù)增加，房地產開發(fā)市場的前景十分看好。面臨這么多大的歷史機遇和房地產的利好因素，我們決不能坐失良機，必需堅持與時俱進，創(chuàng)新發(fā)展，從體制、機制、法制、素質入手，強化宏觀調控，發(fā)揮市場調節(jié)作用，加強市場監(jiān)管，努力提高房地產業(yè)發(fā)展的總體水平。
(一)健全和完善房地產市場六大體系一是以土地儲備和開發(fā)招商項目庫為主的房地產宏觀調控體系。土地是房地產市場的基本要素。
實行土地批租和控制開發(fā)建設規(guī)模，調節(jié)房地產市場的供求關系和價格，是政府實施宏觀調控的主要手段。要依據城市總體規(guī)劃和土地利用規(guī)劃，完善土地儲備制度，結合經濟結構調整、產業(yè)升級換代和房地產發(fā)展走勢，堅持實行熟地拍賣，在確保政府對土地資源的最大收益的同時，保持支持房地產業(yè)發(fā)展的后續(xù)土地供應數(shù)量。
要結合土地儲備，盡快建立房地產開發(fā)招商項目庫，適應招商引資和市場需求，綜合確定開發(fā)項目，以土地拍賣帶動項目招標投標，調節(jié)市場供求，平抑市場價格，促進產業(yè)健康發(fā)展。要建立房地產預警預報制度，對開發(fā)市場進行監(jiān)測，指導企業(yè)實施理性開發(fā)，防止盲目建設。
要制定科學的量化指標，加強統(tǒng)計分析和預測，強化市場調節(jié)的作用。二是以經濟適用住房為主的多層次住房供應體系。
隨著住房制度改革的深化和住房的商品化、市場化，個人購房已成為住房消費市場的主體，多層次、寬領域的市場需求，必然要求建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應體系。為適應這種新變化，我市確定了建立以經濟適用住房為主的多層次住房供應體系的思路，即建立雙渠道、三層次、三類型住房供應體系。
雙渠道是指市場渠道和社會保障渠道；三層次是指面向最低收入、中低收入、高收入．家庭；三類型是指經濟適用住房、廉租房和商品房。要團地制宜，合理開發(fā)面向高收入家庭的商品房，重點建設面向中低收入家庭的經濟適用住房，適當提供面向低收入家庭的廉租住房，并確保三類住房之間的適當比例。
要繼續(xù)擴大面向中低收入家庭的經濟適用住房建設，切實加強規(guī)范管理，把政府給予居民的各項優(yōu)惠政策切實落實到位，普遍改變普通市民的居住條件。三是科學的市場監(jiān)管體系。
要以強化住宅配套設施管理為重點，從土地拍賣、項目確立、規(guī)劃設計、項目報建、建設監(jiān)理和綜合驗收等環(huán)節(jié)入手，實行全過程動態(tài)跟蹤監(jiān)督；按照統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設的方針，堅持配套設施與房屋建設同步實施；要加強配套設施資金監(jiān)管，實行開發(fā)項目綜合驗收制度，建立監(jiān)管責任追究制度，確保配套設施齊全完-善，保持建設與管理的有機銜接，堅決杜絕新的爛尾工程。同時，各部門要進一步提高管理人員的自身素質，通過推行政府五項工程建設，減少審批環(huán)節(jié)和程序，轉變工作作風。
要廣泛實行政務公開，提高辦事效率，提高房地產開發(fā)管理和服務水平，創(chuàng)造公平、公開、公正競爭的房地產市場環(huán)境。四是房地產交易體系。
要在加快住房市場建設的基礎上，進一步放開、搞活住房存量市場，促進房地產資源的優(yōu)化配置和有效整合，采取政府扶持、完善配套、促進銷售等措施，加快消化空置商品房。要規(guī)范住房交易行為，理順住房流通渠道，繼續(xù)完善房地產信息、交易、服務和管理等功能，進一步降低交易成本，刺激住房消費和流通。
要加強對房地產中介組織的培育和管理，充分發(fā)揮其協(xié)助政府、服務大眾的紐帶作用。五是房地產信息服務體系。
要加快房地產管理信息化進程，適應國民經濟和社會信息化發(fā)展的迫切要求。市建委、市國土資源和房屋管理局建立的青島市住宅與房地產信息網已經開始運行，各市、區(qū)建設行政主管部門和開發(fā)管理部門，都要把推進房地產信息化作為今后的大事，加快信息網絡化建設，做到政務公開信息化，行業(yè)管理信息化，市場動態(tài)信息化，信息公開，資源共享。
同時廠要積極引導開發(fā)企業(yè)自覺參與網絡開發(fā)與應用，為投資商和消費，者提供現(xiàn)代化的信息服務。六是房地產市場法制保障體系。
要按照wto規(guī)則的要求，結合行政審批制度改革，進一步調整、完善法規(guī)政策，建立起一整姿與wto規(guī)則相適應的法規(guī)體系；要加強執(zhí)法隊伍建設，建立一支意識強、作風嚴、能力高的執(zhí)法隊伍；要健全法制監(jiān)督，形成行政監(jiān)督、司法監(jiān)督和社會監(jiān)督有機結合的監(jiān)督體制，為房地產業(yè)發(fā)展提供健全的法制保障。
(二)積極引入市場競爭機制首先，要建立公開公正公平競爭的市場機制。市場經濟是競爭經濟，市場機制本質上是競爭機制。
目前，開發(fā)企業(yè)取得項目大多依靠協(xié)議方式，缺少公開競爭的機制。要改變開發(fā)企業(yè)找項目、跑項目、要項目的做法，采取土地拍賣或項目招標投標的方式確定開發(fā)企業(yè)，推動房地產開發(fā)市場實現(xiàn)從無，序到有序的轉變，創(chuàng)造一個公平、公正、公開競爭的市場環(huán)境曠要吸乳國內外優(yōu)勢企業(yè)和優(yōu)質資金進入房地產領域，推動房地產業(yè)規(guī)范、科學、有序的發(fā)展。
同時，要引進國際先進理念和技術，建立開：發(fā)項目監(jiān)理機制，提高住宅的規(guī)劃、設計、配套、環(huán)境質量。要在加強開發(fā)項目建設合同管理的基礎上，探索實行開發(fā)項目違約索賠制度。
適應我國加入wto和經濟國際化的新形勢，借鑒國際通行做法，拓展工程建設監(jiān)理范圍，將工程建設監(jiān)理擴展到開發(fā)項目的規(guī)劃、設計、項目招投標和竣工驗收等各個環(huán)節(jié)，使之貫穿于項目運營的總體階段，實現(xiàn)對開發(fā)項目的全過程、全方位監(jiān)理。
(三)改變房地產開發(fā)方式，堅持統(tǒng)一規(guī)劃,練合開發(fā)改變開發(fā)方式，就是要變傳統(tǒng)的先建房，后配套為做環(huán)境配套，后建房。要采取對土地深加工、周邊環(huán)境改造等方式，提高土地利用價值。
堅持綜合開發(fā)，打破散亂、小規(guī)模、插花式開發(fā)局面。要文力進行舊城改造，加快城市村莊改造和老城區(qū)保護性開發(fā)。
要把房地產開發(fā)與危破陋改造、村莊改造、基礎設施和環(huán)境配套掛起鉤來，采取捆綁方式進行開發(fā)，如對舊城或危破陋住房進行改造，可采取儲備土地的使用權拍賣抵扣改造成本方式，或由政府用土地收益對舊城改造進行補貼減價招標方式。對歷史，風貌保護區(qū)范圍的改造，可采取置換開發(fā)方式，提高老城區(qū)的歷史文化價值。
對級差地租較高的老市區(qū)，可通過合理規(guī)劃，平衡改造資金缺口。這些掛鉤機制要將統(tǒng)一的土地儲備、招標拍賣粵調；動各區(qū)的積極性結合起來。
今年要先在市內各區(qū)進行試點，力求取得經驗和實效，促進城市人居環(huán)境的整體改善。
(四)大力實施品牌戰(zhàn)略，發(fā)展企業(yè)規(guī)模經營目前，全市有大大小小的開發(fā)企業(yè)600多家，企業(yè)規(guī)模普遍偏小，經營粗放，按照市場份額測算，平均每個房地產企業(yè)開發(fā)量不到2萬平方米，許多企業(yè)開發(fā)成本高，配套質量差，社會信譽低，更談不上規(guī)模效益，在很大程度上影響了房地產業(yè)的整體發(fā)展?，F(xiàn)代房地產市場競爭，已從早期的價格競爭、質量競爭發(fā)展到規(guī)模競爭和品牌競爭，這是企業(yè)綜合實力的全面體現(xiàn)，是促進房地產健康發(fā)展的強大動力。
重品牌、重環(huán)境、重質量、重服務，已經成為開發(fā)企業(yè)生存、發(fā)展的關鍵。我市房地產市場要盡快：改變小、散、差的現(xiàn)象，在發(fā)揮市場機制作用的同時，必須配合運用行政制約、行業(yè)管理手段，加強宏觀管理，引導市場格局的轉化。
要制定品牌戰(zhàn)略規(guī)劃和扶優(yōu)扶強政策，堅持以市場為導向、以企業(yè)為主體、以技術進步為支撐，促使有知名品牌、有較強實力和較大市場份額的大公司和企業(yè)集團壯大實力，或強強聯(lián)合，形成集約效應，帶動房地產開發(fā)整體水平的提高。要提高房地產企業(yè)的設立門檻、預銷售門檻，在全市推行房地產開發(fā)企業(yè)職業(yè)經理執(zhí)業(yè)資格認證等制度，將其作為企業(yè)資質升級的必備條件，以促進開發(fā)企業(yè)走集約化、規(guī)?；?、產業(yè)化的道路。
(五)增加開發(fā)科技含量，提高住宅產業(yè)現(xiàn)代化水平隨著經濟發(fā)展和生活質量的不斷改善，人們的居住水平必將向更高的層次發(fā)展，科學技術的進步與應用是實現(xiàn)這一發(fā)展的一條重要途徑。應該講，我市目前住房建設的產業(yè)化和現(xiàn)代化水平還比較低，在這方面我們應該有更大的作為。
現(xiàn)在市場和客觀形勢對我們的基本要求是，依靠科技進步和創(chuàng)新，加大開發(fā)科技含量，促進房地產業(yè)由粗放、勞動力密集型向資金、技術密集型轉變。要認真貫徹實施住宅建設節(jié)地方針和建筑節(jié)能標準，建立住宅產業(yè)的技術體系和住宅部品生產體系，以技術集成為主線，形成標準化、通用化、工業(yè)化的住宅建筑體系，實現(xiàn)系列化開發(fā)、集約化生產、配套供應；在規(guī)劃設計、建筑結構、新型建筑材料推廣、新工藝、新設備等方面，要制定具體措施，加快淘汰落后建材產品，積極研究、應用節(jié)地、節(jié)能、高效的新型建材，建設精品住宅，更好地滿足不同層次的住房消費需求。
要著力運用現(xiàn)代科技和信息技術，積極設計開發(fā)功能多樣化的住宅小區(qū)，提高住宅小區(qū)的智能化程度，提升房地產開發(fā)總體水平和建設檔次。同志們，迎奧和入世為我市房地產開發(fā)帶來了新的發(fā)展機遇和嚴峻的競爭挑戰(zhàn)。
讓我們在市委市政府的領導下，與時俱進，開拓創(chuàng)新，扎扎實實做好各項工作，圓滿完成各項工作任務，為全市房地產業(yè)的健康發(fā)展，為經濟和社會的全面進步，做出更大的貢獻。春節(jié)就要到了，借此機會，祝大家新年快樂。
第2篇 在房地產開發(fā)工作會議上的講話稿會議發(fā)言
同志們： 這次全市房地產開發(fā)工作會議非常重要。剛才，建祥同志全 面總結了去年房地產開發(fā)工作取得的成績，查找了問題，部署了 今年的重點工作。下面，我就全市房地產開發(fā)工作，談幾點意 見。 一、我市房地產開發(fā)工作面臨的形勢與基本任務 隨著國民經濟發(fā)展和人民群眾生活水平的不斷提高，改善居 住條件已經成為廣大群眾的迫切要求。通過深化城鎮(zhèn)住房制度改 革，住房的社會化、市場化、商品化程度進一步增強，住房已經 成為城鎮(zhèn)居民最大的消費商品，住宅產業(yè)成為拉動國民經濟的重 要增長點。 當前我們面臨著良好的經濟發(fā)展宏觀環(huán)境。中央繼續(xù)堅持擴 大內需的戰(zhàn)略方針，實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，國 民經濟每年都以7％以上的速度遞增。我市去年gdp增長達到 了13．7％的較高水平，為房地產市場的需求提供了經濟保障。 同時，我市承辦奧運會帆船比賽，實施縮小南北差距和城市化戰(zhàn) 略，以及加入wto帶來的投資熱潮，也都為全市房地產開發(fā)事 業(yè)快速健康發(fā)展帶來了難得的機遇。近幾年，在市委、市政府領 導下，我市堅持發(fā)展和規(guī)范并行，管理和服務并重的方針， 通過強化房地產開發(fā)項目管理、開發(fā)企業(yè)管理、商品房銷售管 理，處置積壓房地產，嚴格市場準入與清出制度等一系列措施， 全市房地產開發(fā)市場運行質量穩(wěn)步提高，市場秩序進一步好轉， 為房地產業(yè)今后的發(fā)展打下了比較好的基礎。****年，我市房 地產開發(fā)創(chuàng)出了歷史最好水平，全市完成房地產開發(fā)投資92.5 億元，同比增長了37％，為全市經濟增長貢獻了近4個百分點。
機遇與挑戰(zhàn)并存的新形勢，對全市房地產開發(fā)提出了新的任 務要求。今后一段時期，房地產開發(fā)面臨著三大基本任務，一是 圍繞促進經濟和社會發(fā)展的中心，保持房地產業(yè)持續(xù)興旺的發(fā)展 態(tài)勢，不失時機地拉動經濟增長。二是不斷滿足群眾日益增長的 住房需求，為市民提供質量優(yōu)異、環(huán)境優(yōu)美、經濟適用的住房。 三是規(guī)范產業(yè)發(fā)展，完善市場機制，促進房地產業(yè)產業(yè)化、現(xiàn)代 化程度的提高。
二、認真開展整頓規(guī)范房地產開發(fā)經營市場秩序工作，優(yōu)化 市場競爭環(huán)境
房地產開發(fā)市場秩序的好壞，不僅是關系全市對外開放和經 濟發(fā)展的經濟問題，更是涉及廣大人民群眾的切身利益，與群眾 日常生活息息相關的政治問題。整頓規(guī)范房地產開發(fā)經營市場， 是貫徹江總書記三個代表重要思想的具體體現(xiàn)，是房地產行 業(yè)，自身發(fā)展的客觀要求，符合廣大消費者的切身利益,也是推動 開發(fā)企業(yè)提高管理經營水平，實現(xiàn)自身發(fā)展的重要保證。
近幾年，我市堅持疏、堵結合的治理方針，在加大開發(fā) 投資規(guī)模，提供優(yōu)質住宅產品和服務，改善城鎮(zhèn)人居環(huán)境，優(yōu)化 住房消費環(huán)境等方面采取了一系列措施。同時，持續(xù)開展房地產 市場執(zhí)法檢查，查處了一批違法違規(guī)的開發(fā)單位，使房地產開發(fā) 市場秩序有了明顯好轉。但實事求是地講，目前的市場秩序還遠 沒有達到規(guī)范有序的理想狀況，房地產開發(fā)市場的一些老大難問 題仍然存在，特別是不履行房地產開發(fā)經營程序，炒地皮、賣 樓花，非法轉讓，利用村莊集體土地違法或變相開發(fā)經營房地 產，搞虛假廣告欺騙消費者等問題，嚴重擾亂了房地產開發(fā)市場 秩序，挫傷了部分開發(fā)企業(yè)的積極性，侵害了群眾的切身利益， 損害了行業(yè)的形象，制約了房地產業(yè)的健康發(fā)展。
對此，市委、市政府高度重視，明確提出要把整頓規(guī)范房地 產開發(fā)市場，作為今年整頓規(guī)范市場經濟秩序的重點，標本兼治， 正本清源，努力改善房地產開發(fā)的市場環(huán)境，為經濟和社會發(fā)展 創(chuàng)造有利條件。按照這一思想，在制定今年房地產開發(fā)管理要點 中，我們把這項工作列為各項工作的重中之重，決心下大力氣抓 緊抓好，抓出成效。各部門、各單位，都要按照市政府和市建委 統(tǒng)一部署，進一步統(tǒng)一思想，提高認識，增強政治責任心和緊迫 感，通力合作，盡職盡責地開展好各自分管的工作。要加強對整 頓規(guī)范開發(fā)市場工作的領導，堅持一把手負責制，做到認識 到位、工作到位，措施到位，力求在解決影響市場秩序的關鍵環(huán) 節(jié)上有所突破。各開發(fā)企業(yè)也都要正確對待整頰規(guī)范工作，樹立 全市大局觀念，在首先搞好自我檢查與內部整頓的基礎上，積極 配合好政府采取的各項行動。
(一)突出重點，嚴肅查處一批嚴重違法違規(guī)的典型案件
當前，要抓住直接危害廣大人民群眾切身利益、社會反映強 烈、群眾可參與程度高的問題，開展集中整治。本次整頓和規(guī)范 開發(fā)經營市場的重點是：不履行房地產開發(fā)經營正常程序，規(guī)避 肄合開發(fā)有關收費，非法炒地皮、炒樓花，無房地產開發(fā) 經營資格交相從事房地產開發(fā)，無證預銷售商品房等違法違規(guī)行 為以及配套設施建設隨意降低標準、滯后房屋建設等突出問惠。 各有關部門和單位要撮據各自的分工，廣泛組織發(fā)動，盡快從重 點地區(qū)、重點部位入手，確保完成各項工作任務。要集中力量查 處一批違法開發(fā)、嚴重擾亂市場秩序的案件。要周密部署，逐一 排交，尤其要加強對近郊區(qū)開發(fā)市場、變相房地產開發(fā)行為等問 惠的檢查，查清問題，加大懲治力度，該清出市場的堅決清出。 在查處過程中，要堅央排除一切干擾和阻力，不論涉及什么單 位、牽扯什么人，都要一查到底，決不手軟。
(二)堅持綜合整治，解決影響房地產開發(fā)經營市場秩序的 深層次問題
整鎮(zhèn)規(guī)范開發(fā)市場秩序，其根本目的是要盡快形成公開、公 正、公平競爭的開發(fā)市場秩序和環(huán)境，為城市建設以及全市經濟 的發(fā)展提供良好的條件。要在開展嚴肅的執(zhí)法檢查、嚴厲查處開 發(fā)市場主體各類違法違規(guī)行為的同時，通過調查研究，認真分析 開發(fā)市場規(guī)范管理工作在主、客觀兩方面的問題，查找市場管理 上的薄弱環(huán)節(jié)和不足，從行政管理、市場規(guī)則、法制體系、監(jiān)督 制約機制、市場主體行為等諸多方面找原因，解決開發(fā)市場管理 與監(jiān)督工作當中的深層次矛盾和問題，保證開發(fā)市場監(jiān)督與管理 工作的長期有效開展。
(三)要加大宣傳力度，充分發(fā)揮新聞媒體輿論監(jiān)督作用
整頓規(guī)范開發(fā)市場，不能僅僅依靠政府部門，應當發(fā)動全社 會的力量，形成合力。要通過廣播電視、報紙等多種媒體，大張 旗鼓地宣傳房地產管理的法律法規(guī)，做到家喻戶曉，人人皆知， 增強消費者的維權意識和開發(fā)企業(yè)的法，制意識。同時，要發(fā)動群 眾參與監(jiān)督，讓那些違規(guī)違法行為無處藏身。各市區(qū)相關部門都 要設立舉報電話、舉報信箱，認真對待群眾舉報投訴，對于舉報 的問題，要認真調查，一經查實，要依法嚴肅查處。
三、抓住機遇，健全體系，提高房地產業(yè)發(fā)展的總體水平
今年我市房地產業(yè)面臨的有利條件很多，主要有兩大機遇。 一是迎奧的機遇。申奧成功以后，青島作為2008年北京奧運會 唯一的伙伴城市，在海內外的知名度迅速提高，對投資和人才的 吸引力也驟然上升。為迎接奧運會，我市舊城改造、縮小南北差 距、城市化進程都將進一步加快，為房地產業(yè)的進一步發(fā)展創(chuàng)造 了難得的機遇。二是入世的機遇。青島作為沿海開放城市和經濟 中，心城市，在中國乃至世界上有著良好的形象，有著得天獨厚的 區(qū)位優(yōu)勢、開放優(yōu)勢和投資優(yōu)勢。我國加入wto后，我市將進 一步成為外商投資的熱點地區(qū)域之一，國際大公司、大商社和國 內大企業(yè)都紛紛到青島來尋求發(fā)展，對于房地產開發(fā)的需求總量 將會繼續(xù)增加，房地產開發(fā)市場的前景十分看好。
面臨這么多大的歷史機遇和房地產的利好因素，我們決不能 坐失良機，必需堅持與時俱進，創(chuàng)新發(fā)展，從體制、機制、法 制、素質入手，強化宏觀調控，發(fā)揮市場調節(jié)作用，加強市場監(jiān) 管，努力提高房地產業(yè)發(fā)展的總體水平。
(一)健全和完善房地產市場六大體系
一是以土地儲備和開發(fā)招商項目庫為主的房地產宏觀調控體 系。土地是房地產市場的基本要素。實行土地批租和控制開發(fā)建 設規(guī)模，調節(jié)房地產市場的供求關系和價格，是政府實施宏觀調 控的主要手段。要依據城市總體規(guī)劃和土地利用規(guī)劃，完善土地 儲備制度，結合經濟結構調整、產業(yè)升級換代和房地產發(fā)展走 勢，堅持實行熟地拍賣，在確保政府對土地資源的最大收益的同 時，保持支持房地產業(yè)發(fā)展的后續(xù)土地供應數(shù)量。要結合土地儲 備，盡快建立房地產開發(fā)招商項目庫，適應招商引資和市場需 求，綜合確定開發(fā)項目，以土地拍賣帶動項目招標投標，調節(jié)市 場供求，平抑市場價格，促進產業(yè)健康發(fā)展。要建立房地產預警 預報制度，對開發(fā)市場進行監(jiān)測，指導企業(yè)實施理性開發(fā)，防止 盲目建設。要制定科學的量化指標，加強統(tǒng)計分析和預測，強化 市場調節(jié)的作用。
二是以經濟適用住房為主的多層次住房供應體系。隨著住房 制度改革的深化和住房的商品化、市場化，個人購房已成為住房 消費市場的主體，多層次、寬領域的市場需求，必然要求建立和 完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應體系。為適應這 種新變化，我市確定了建立以經濟適用住房為主的多層次住房供 應體系的思路，即建立雙渠道、三層次、三類型住房供應體 系。雙渠道是指市場渠道和社會保障渠道；三層次是指面 向最低收入、中低收入、高收入．家庭；三類型是指經濟適用 住房、廉租房和商品房。要團地制宜，合理開發(fā)面向高收入家庭 的商品房，重點建設面向中低收入家庭的經濟適用住房，適當提 供面向低收入家庭的廉租住房，并確保三類住房之間的適當比 例。要繼續(xù)擴大面向中低收入家庭的經濟適用住房建設，切實加 強規(guī)范管理，把政府給予居民的各項優(yōu)惠政策切實落實到位，普 遍改變普通市民的居住條件。
三是科學的市場監(jiān)管體系。要以強化住宅配套設施管理為重 點，從土地拍賣、項目確立、規(guī)劃設計、項目報建、建設監(jiān)理和 綜合驗收等環(huán)節(jié)入手，實行全過程動態(tài)跟蹤監(jiān)督；按照統(tǒng)一規(guī) 劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設的方針，堅持配套設施與 房屋建設同步實施；要加強配套設施資金監(jiān)管，實行開發(fā)項目綜 合驗收制度，建立監(jiān)管責任追究制度，確保配套設施齊全完-善， 保持建設與管理的有機銜接，堅決杜絕新的爛尾工程。同時， 各部門要進一步提高管理人員的自身素質，通過推行政府五項 工程建設，減少審批環(huán)節(jié)和程序，轉變工作作風。要廣泛實行 政務公開，提高辦事效率，提高房地產開發(fā)管理和服務水平，創(chuàng) 造公平、公開、公正競爭的房地產市場環(huán)境。
四是房地產交易體系。要在加快住房市場建設的基礎上，進 一步放開、搞活住房存量市場，促進房地產資源的優(yōu)化配置和有 效整合，采取政府扶持、完善配套、促進銷售等措施，加快消化 空置商品房。要規(guī)范住房交易行為，理順住房流通渠道，繼續(xù)完 善房地產信息、交易、服務和管理等功能，進一步降低交易成 本，刺激住房消費和流通。要加強對房地產中介組織的培育和管 理，充分發(fā)揮其協(xié)助政府、服務大眾的紐帶作用。
五是房地產信息服務體系。要加快房地產管理信息化進程， 適應國民經濟和社會信息化發(fā)展的迫切要求。市建委、市國土資 源和房屋管理局建立的青島市住宅與房地產信息網已經開始運 行，各市、區(qū)建設行政主管部門和開發(fā)管理部門，都要把推進房 地產信息化作為今后的大事，加快信息網絡化建設，做到政務公 開信息化，行業(yè)管理信息化，市場動態(tài)信息化，信息公開，資源 共享。同時廠要積極引導開發(fā)企業(yè)自覺參與網絡開發(fā)與應用，為 投資商和消費，者提供現(xiàn)代化的信息服務。
六是房地產市場法制保障體系。要按照wto規(guī)則的要求， 結合行政審批制度改革，進一步調整、完善法規(guī)政策，建立起一 整姿與wto規(guī)則相適應的法規(guī)體系；要加強執(zhí)法隊伍建設，建 立一支意識強、作風嚴、能力高的執(zhí)法隊伍；要健全法制監(jiān)督， 形成行政監(jiān)督、司法監(jiān)督和社會監(jiān)督有機結合的監(jiān)督體制，為房 地產業(yè)發(fā)展提供健全的法制保障。
(二)積極引入市場競爭機制
首先，要建立公開公正公平競爭的市場機制。市場經濟是競 爭經濟，市場機制本質上是競爭機制。目前，開發(fā)企業(yè)取得項目 大多依靠協(xié)議方式，缺少公開競爭的機制。要改變開發(fā)企業(yè)找項 目、跑項目、要項目的做法，采取土地拍賣或項目招標投標的方 式確定開發(fā)企業(yè)，推動房地產開發(fā)市場實現(xiàn)從無，序到有序的轉 變，創(chuàng)造一個公平、公正、公開競爭的市場環(huán)境曠要吸乳國內外 優(yōu)勢企業(yè)和優(yōu)質資金進入房地產領域，推動房地產業(yè)規(guī)范、科 學、有序的發(fā)展。
同時，要引進國際先進理念和技術，建立開：發(fā)項目監(jiān)理機 制，提高住宅的規(guī)劃、設計、配套、環(huán)境質量。要在加強開發(fā)項 目建設合同管理的基礎上，探索實行開發(fā)項目違約索賠制度。適 應我國加入wto和經濟國際化的新形勢，借鑒國際通行做法， 拓展工程建設監(jiān)理范圍，將工程建設監(jiān)理擴展到開發(fā)項目的規(guī) 劃、設計、項目招投標和竣工驗收等各個環(huán)節(jié)，使之貫穿于項目 運營的總體階段，實現(xiàn)對開發(fā)項目的全過程、全方位監(jiān)理。
(三)改變房地產開發(fā)方式，堅持統(tǒng)一規(guī)劃,練合開發(fā)
改變開發(fā)方式，就是要變傳統(tǒng)的先建房，后配套為做環(huán)境配 套，后建房。要采取對土地深加工、周邊環(huán)境改造等方式，提高 土地利用價值。堅持綜合開發(fā)，打破散亂、小規(guī)模、插花式開發(fā) 局面。要文力進行舊城改造，加快城市村莊改造和老城區(qū)保護性 開發(fā)。要把房地產開發(fā)與危破陋改造、村莊改造、基礎設施和環(huán) 境配套掛起鉤來，采取捆綁方式進行開發(fā)，如對舊城或危破 陋住房進行改造，可采取儲備土地的使用權拍賣抵扣改造成本方 式，或由政府用土地收益對舊城改造進行補貼減價招標方式。對 歷史，風貌保護區(qū)范圍的改造，可采取置換開發(fā)方式，提高老城區(qū) 的歷史文化價值。對級差地租較高的老市區(qū)，可通過合理規(guī)劃， 平衡改造資金缺口。這些掛鉤機制要將統(tǒng)一的土地儲備、招標拍 賣粵調；動各區(qū)的積極性結合起來。今年要先在市內各區(qū)進行試 點，力求取得經驗和實效，促進城市人居環(huán)境的整體改善。
(四)大力實施品牌戰(zhàn)略，發(fā)展企業(yè)規(guī)模經營
目前，全市有大大小小的開發(fā)企業(yè)600多家，企業(yè)規(guī)模普遍 偏小，經營粗放，按照市場份額測算，平均每個房地產企業(yè)開發(fā) 量不到2萬平方米，許多企業(yè)開發(fā)成本高，配套質量差，社會信 譽低，更談不上規(guī)模效益，在很大程度上影響了房地產業(yè)的整體 發(fā)展?，F(xiàn)代房地產市場競爭，已從早期的價格競爭、質量競爭發(fā) 展到規(guī)模競爭和品牌競爭，這是企業(yè)綜合實力的全面體現(xiàn)，是促 進房地產健康發(fā)展的強大動力。重品牌、重環(huán)境、重質量、重服 務，已經成為開發(fā)企業(yè)生存、發(fā)展的關鍵。我市房地產市場要盡 快：改變小、散、差的現(xiàn)象，在發(fā)揮市場機制作用的同時，必 須配合運用行政制約、行業(yè)管理手段，加強宏觀管理，引導市場 格局的轉化。要制定品牌戰(zhàn)略規(guī)劃和扶優(yōu)扶強政策，堅持以市場 為導向、以企業(yè)為主體、以技術進步為支撐，促使有知名品牌、 有較強實力和較大市場份額的大公司和企業(yè)集團壯大實力，或強 強聯(lián)合，形成集約效應，帶動房地產開發(fā)整體水平的提高。要提 高房地產企業(yè)的設立門檻、預銷售門檻，在全市推行房地產開發(fā) 企業(yè)職業(yè)經理執(zhí)業(yè)資格認證等制度，將其作為企業(yè)資質升級的必 備條件，以促進開發(fā)企業(yè)走集約化、規(guī)模化、產業(yè)化的道路。
(五)增加開發(fā)科技含量，提高住宅產業(yè)現(xiàn)代化水平
隨著經濟發(fā)展和生活質量的不斷改善，人們的居住水平必將 向更高的層次發(fā)展，科學技術的進步與應用是實現(xiàn)這一發(fā)展的一 條重要途徑。應該講，我市目前住房建設的產業(yè)化和現(xiàn)代化水平 還比較低，在這方面我們應該有更大的作為?，F(xiàn)在市場和客觀形 勢對我們的基本要求是，依靠科技進步和創(chuàng)新，加大開發(fā)科技含 量，促進房地產業(yè)由粗放、勞動力密集型向資金、技術密集型轉 變。要認真貫徹實施住宅建設節(jié)地方針和建筑節(jié)能標準，建立住 宅產業(yè)的技術體系和住宅部品生產體系，以技術集成為主線，形 成標準化、通用化、工業(yè)化的住宅建筑體系，實現(xiàn)系列化開發(fā)、 集約化生產、配套供應；在規(guī)劃設計、建筑結構、新型建筑材料 推廣、新工藝、新設備等方面，要制定具體措施，加快淘汰落后 建材產品，積極研究、應用節(jié)地、節(jié)能、高效的新型建材，建設 精品住宅，更好地滿足不同層次的住房消費需求。要著力運用現(xiàn) 代科技和信息技術，積極設計開發(fā)功能多樣化的住宅小區(qū)，提高 住宅小區(qū)的智能化程度，提升房地產開發(fā)總體水平和建設檔次。 同志們，迎奧和入世為我市房地產開發(fā)帶來了新的發(fā)展機遇和嚴 峻的競爭挑戰(zhàn)。讓我們在市委市政府的領導下，與時俱進，開拓 創(chuàng)新，扎扎實實做好各項工作，圓滿完成各項工作任務，為全市 房地產業(yè)的健康發(fā)展，為經濟和社會的全面進步，做出更大的貢獻。
春節(jié)就要到了，借此機會，祝大家新年快樂。
在房地產開發(fā)工作會議上的講話稿
