篇一 小區(qū)業(yè)委會2023年度述職報告
本屆業(yè)委會xx年12月8日經(jīng)上級批準(zhǔn)成立，至xx年12月屆滿。目前已兩年有余。鑒于上次換屆選舉整整歷時一年半的過程，因此本屆業(yè)委會討論后決定，提前向上級申請換屆選舉。在行將屆滿前，現(xiàn)對任期兩年余的工作進行回顧總結(jié)，便于廣大業(yè)主在參與下屆業(yè)委會換屆選舉時予以參考。
本屆業(yè)委會自成立起，就確立了“公平、公正、公開、透明”的理念，并主導(dǎo)創(chuàng)辦了《漓江之聲》小報。第一個月起就依托小報，宣傳本屆業(yè)委會的指導(dǎo)思想、工作方法、處事原則。堅持公開化與透明化，便于全體業(yè)主了解與監(jiān)督。兩年來，本屆業(yè)委會按月將工作情況向全體業(yè)主開誠布公進行匯報，整個過程應(yīng)該可以一目了然?，F(xiàn)作歸納如下：
一，按有關(guān)業(yè)主委員會的指導(dǎo)文件為要求，本屆業(yè)委會特點：
1.嚴格遵照《物業(yè)管理條例》第十五條“業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)——”等規(guī)定行事。
2.本屆業(yè)委會沒有“拍板權(quán)”，最終決定事務(wù)的可行性是在有依據(jù)的基礎(chǔ)上按程序確立。
3.充分依靠與發(fā)動全體業(yè)主，予以業(yè)主知曉權(quán)與參與權(quán)；
4.建立并保持個人對小區(qū)事務(wù)判斷的表達渠道暢通。（每月小報辟專欄回復(fù)業(yè)主反饋）
5.本著厲行節(jié)約，杜絕浪費，以慎重為原則，以小區(qū)確實迫切需要維修改造的問題為出發(fā)點，嚴格把好小區(qū)維修基金與活動經(jīng)費支出關(guān)。
6.一切討論決定均文書記錄存檔。
二，在兩個方面替全體業(yè)主承擔(dān)了義務(wù)與職責(zé)：
（1）小區(qū)的日常管理。
重點對小區(qū)的秩序維護、綠化養(yǎng)護、環(huán)境保潔；公共部位與設(shè)施設(shè)備的使用管理和維護；
俗稱“四?！保黄浯诬囕v停放管理；違章問題等相關(guān)業(yè)主利益的事。
采取方法是：1.依靠三方合作為前提，重視業(yè)主信息反饋；2.每月一次例會；3.每月三次巡視檢查；4.特殊情況及時商討處理辦法。
（2）涉及迫切需要.動用維修基金維修與改造共用設(shè)施的部分。
任期內(nèi)對車輛管理系統(tǒng)、攝像頭更新、東西島貫通工程與大功率水泵的安裝、打撈水景漂浮物的用船、橋欄桿銹蝕更換、監(jiān)控室靜電地板腐蝕更換；電腦巡視軟件、電路板、顯示器陳舊性故障更換、南北大門銹損維修與油漆；道路減速帶與反光鏡等禁示標(biāo)志安裝、為物業(yè)保安添置辦公用椅與巡邏用自行車、南門修建停非機動車雨棚等確立維修改造項目。
采用方法是：1.對各方反饋的問題梳理，確實需要維修改造的在小報上確立為議題；2.提供一個充分醞釀的過程，通過座談會或走訪中房等相關(guān)部門或請教專業(yè)人士；3.走全體業(yè)主征詢或業(yè)主代表征詢程序后業(yè)委會再作確定；4.結(jié)果均在小報上予以告知并在宣傳欄公示一周拍照留存，之后還會待成熟后落實。
三，組織開展的主要幾次征詢活動的意義：
1.xx年石材馬路改造。其實中房出資，只要求業(yè)委會出具證明同意施工方進場。根據(jù)規(guī)則，業(yè)委會沒有哪條依據(jù)可出此證明，因此組織了第一次全體業(yè)主的征詢活動，取得了大多數(shù)業(yè)主的同意，使小區(qū)道路改造得以實現(xiàn)。此次征詢，業(yè)主當(dāng)中存在不同見解得以充分表達，顯現(xiàn)出智慧的、專業(yè)的，方法上的思維相當(dāng)活躍，看到了業(yè)主當(dāng)中蘊藏的才智與力量，對業(yè)委會工作啟發(fā)很大。事實證明，能讓數(shù)據(jù)說話，是幫助業(yè)委會推動民主化管理最公平、最透明的行之有效的方法。
2.道閘改造。道路改造同時，小區(qū)車輛進出系統(tǒng)問題提上日程。原道閘年久失修關(guān)系到小區(qū)安全問題。中房提出：道閘與道路同時改造，或以后業(yè)委會自己組織全體業(yè)主討論改造，成本代價不同，要求業(yè)委會速作決定，以免延誤道路鋪設(shè)。這是一項技術(shù)系數(shù)很高、專業(yè)性很強的項目，要求更新或以舊修舊，不同主張均有合理性的一面。對本屆業(yè)委會是個難題。于是向不少業(yè)主上門討教，向相關(guān)部門咨詢，匯集到不少不同廠家、不同品牌、不同方案與不同報價，組織了第二次全體業(yè)主的征詢。同時組織業(yè)主參加由廠家用幻燈片形式介紹產(chǎn)品的講座，并開展面對面討論；還組織業(yè)主去不同廠家實地考察，與廠長交換意見。本屆業(yè)委會本著慎之又慎的精神，前后整整研討了半年之余。最后完全依仗業(yè)主的參于與支持，以專業(yè)知識，使費用比最初報價得以合理精簡與節(jié)約，才使道閘改造得到實現(xiàn)。事實證明大多數(shù)業(yè)主的判斷與社會住宅小區(qū)安全型的封閉式管理的趨勢是一致的。從招聘到選聘。本屆業(yè)委會體現(xiàn)“組織與協(xié)調(diào)”的功能，讓業(yè)主自主決定小區(qū)事務(wù)的實踐，對今后凡決定涉及全體業(yè)主利益的事項，尊重每個業(yè)主應(yīng)有的行事權(quán)力，保障決定動用維修基金過程的透明度是一個參照。
3.綠化養(yǎng)護問題。是業(yè)委會上任后碰到的群眾反響最大最棘手的事情。在熱心業(yè)主的幫助下，曾聘請專業(yè)單位與專門人士對小區(qū)綠化進行過多次評估與討論，對每月四萬元承包小區(qū)那么大面積的綠化養(yǎng)護均認為“難”。對于“難”的事如何想辦法做好？業(yè)委會面向全體業(yè)主討教方法，組織了全體業(yè)主對小區(qū)綠化養(yǎng)護問題專門征詢。這次征詢得到了出乎意料多的反饋意見（小報辟專版進行過連續(xù)刊登），促使了物業(yè)下決心改變綠化養(yǎng)護不力的面貌，積極采取措施，重新選聘了新的綠化隊。由于業(yè)主在征詢表上的獻計獻策，幫助了業(yè)委會的操作，做到了把業(yè)主對綠化養(yǎng)護的看法及時反饋給綠化隊；在合同約定上注意體現(xiàn)對全體業(yè)主整體利益的保護（即不準(zhǔn)入私家攬活等條款）。此次綠化養(yǎng)護征詢，是大多數(shù)業(yè)主的力量，幫助小區(qū)綠化養(yǎng)護工作步上規(guī)范化軌道。4.車輛收費征詢。本屆業(yè)委會借鑒社會上住宅小區(qū)的普遍做法，出于對小區(qū)現(xiàn)有公共資源的利用與開發(fā)來用于小區(qū)管理的需要，在車輛管理系統(tǒng)完成更新具備條件的基礎(chǔ)上，組織了全體業(yè)主關(guān)于車輛是否收費與如何收費的大規(guī)模征詢。由業(yè)委會組織、居委會監(jiān)督，業(yè)主參與三結(jié)合的方式，征詢同樣得到了大多數(shù)業(yè)主對于小區(qū)公共事項的關(guān)心與對管理問題的重視。征詢是成功的，數(shù)據(jù)已作公示。目前限于小區(qū)欠物業(yè)費問題突出，影響到車輛收費管理的落實。但是征詢的意義顯示：在全體業(yè)主共同生活的區(qū)域里，可以就共同面對的問題，暢所欲言表達自己的觀點，以大多數(shù)人的公共認同感來決定小區(qū)事務(wù)，是最客觀公正的。希望本次征詢待條件成熟后仍有意義。
四，本屆業(yè)委會起到的作用
1.景觀河水臭。本屆業(yè)委會上任之時，水質(zhì)有異味成為小區(qū)居民報怨的突出問題。尤其看到依水而居業(yè)主的煩惱，立刻成為本屆業(yè)委會首要解決的問題。經(jīng)業(yè)主提供的信息，組織了一次日本專家上門講解《水為何發(fā)臭與治理原理》的座談會，受到啟發(fā)。同時主動去有水景的別墅小區(qū)了解水治理的方法；又與物業(yè)、中房多渠道探討，終于決定用挖涵洞裝大功率抽水泵來促使水流循環(huán)達到減少水質(zhì)異味。運行后，確實以花費較少達到了使水臭狀況改善的目的。
2.綠化垃圾堆場成為小區(qū)臟亂差突出問題。三方不斷為之尋求解決方法。申請再造垃圾庫房未果；用綠化垃圾粉碎機來減少綠化垃圾占地面積，費用較貴，效果與使用壽命未決。請求鎮(zhèn)環(huán)衛(wèi)所幫忙及時清運，又面臨四年前欠款未付問題；雖然經(jīng)討論決定同意拿本屆業(yè)委會活動經(jīng)費償還債務(wù)，但物業(yè)費還是無法承受每月大量垃圾的清運費用。業(yè)委會通過數(shù)期小報探討對策。終于有心的業(yè)主主動提供信息并建議“長華路橋下面有個園林所，是否上門請教綠化垃圾處理問題？”經(jīng)一起前往，和負責(zé)人溝通。業(yè)委會委托居委尋求鎮(zhèn)政府幫助，終于促使小區(qū)解決了綠化垃圾清運問題，綠化垃圾堆場臟亂差面貌改觀。
3.違章問題突出。尤其是擴占公共綠地讓群眾義憤填膺。在業(yè)主建議下，本屆業(yè)委會代表全體業(yè)主向中央巡訪辦、區(qū)政府、鎮(zhèn)政府、城建辦寫信反映，要求政府治理本小區(qū)違章現(xiàn)象。區(qū)社會辦上門座談。但表達的態(tài)度群眾不了解。鑒于上通下達不暢，當(dāng)區(qū)拆違辦下小區(qū)時，業(yè)委會組織愿意參加的業(yè)主一起與政府機構(gòu)的人員進行座談，讓業(yè)主的訴求直接與有關(guān)部門溝通。不管違章處理今后趨勢如何，本屆業(yè)委會為大家謀求對違章問題的治理，是在努力尋求方向。
4.恪盡職守，立足本職。兩年里本屆業(yè)委會受理業(yè)主反饋的問題不少。
安全方面：周界報警系統(tǒng)缺失；西涇港電子監(jiān)控設(shè)備虛設(shè)；家庭安防系統(tǒng)失靈；周界報警因大風(fēng)影響遭樹枝刮損；監(jiān)控盲區(qū)；攝像頭缺失；小區(qū)草坪、大會所、河堤有外來閑散人員逗留；門衛(wèi)管理上有漏洞；快遞問題；陌生人入私家花園摘果實，業(yè)主辦班。
車輛管理：車輛亂停放；車位缺失；車輛劃損；車速不減；車輛緩行標(biāo)志缺失；車輛超噸位入小區(qū)；車輛進出系統(tǒng)的遠近刷卡不靈；道閘屢次被撞損壞。
環(huán)境衛(wèi)生：南草坪河堤、東、南圍墻邊與大會所周邊垃圾堆積；東西島水質(zhì)異味、河道死角漂浮物、空房戶建筑與生活垃圾亂堆放、垃圾箱周邊日日臟亂差、狗糞、大會所水道淤塞溢滿惡臭熏天；
違章問題：侵占公用綠地與公共道路；占公共水域違章搭建私家親水平臺與涼亭、私辟車庫、違章搭建改變住房外觀面貌；私拔公共綠化；欠繳物業(yè)費。
綠化養(yǎng)護：東涇港堤岸未修整缺石砌與綠化缺失；綠化廢枝亂堆放，綠化“霉污病”、“滴粘液”、樹枝蟲害；綠化樹枝修剪不到位；東西島綠化養(yǎng)護沒有主干道好；路旁綠化影響駕駛員視線；綠化垃圾堆場南門東西兩處蔓延亂象；綠化帶斑禿黃土朝天。
石材道路：疊加小路低洼濕滑；半年的石材道路改造出現(xiàn)的許多問題（小報已作報道）；完工后窨井蓋開裂不平響動；石塊碎裂；下水道淤堵積水；南北大門人行坡道太陡；
業(yè)主反響大還有：房屋滲漏水，蘆笛會所、大會所游泳池、小區(qū)沒會所可以活動；美容院卡善后處理、房屋地基沉降大門開裂、管弄井開裂倒塌、不明異味污染、圍墻墻體開裂、路燈不在適當(dāng)時開關(guān)；西涇港西岸工廠噪音大、裝潢房屋過度；裝潢工人不安時操作影響鄰居休息；養(yǎng)雞；遛狗不纖繩；狗叫聲擾民、藏獒問題、公共親水平臺桌椅陽傘舊損；住戶維修基金賬單疑問。
各類糾紛：鄰居綠籬糾紛；電信埋線糾紛；道閘被撞理賠糾紛，車輛碰擦劃損糾紛。
5.監(jiān)督物業(yè)管理：1.按合同規(guī)定為標(biāo)準(zhǔn)對照，通過每月例會與每月三次巡視以書面記錄提出改進意見，并每季度進行考核（小報已作匯報）。2.從制度上著手，要求建立有依據(jù)管理。如：幫助物業(yè)在管理上制定門衛(wèi)管理規(guī)定、道閘管理規(guī)定、私家養(yǎng)護人員與家政人員憑卡出入制度、制作保安巡視記錄、違章管理記錄、建議確立物業(yè)經(jīng)理接待日制度、以及物業(yè)廢棄物品清理清單。3.對被引進的燈箱廣告牌，作為公共收益的新項目，雙方協(xié)商制定了補充合同。4.根據(jù)本屆業(yè)委會續(xù)聘時增訂的雙方合同條款中“業(yè)委會要對物業(yè)員工表現(xiàn)出色予以獎勵” 的規(guī)定，兩年當(dāng)中業(yè)委會予以落實。增加夏季高溫毛巾等小禮品慰問，年終對員工與表現(xiàn)突出予以鼓勵。代全體業(yè)主表示對物業(yè)員工的關(guān)心與支持，業(yè)委會認為激勵方式對促進物業(yè)公司加強管理是雙向需要。以上這些措施在物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)與員工的共同配合與協(xié)作下，也確實體現(xiàn)出小區(qū)物業(yè)管理逐步朝規(guī)范化方向進步與提高。
值此，感謝業(yè)主與本屆業(yè)委會的溝通，使本屆業(yè)委會有機會為大家奔走，多方協(xié)調(diào)，尋求辦法，為小區(qū)推動了一些事情的解決。如：周界報警系統(tǒng)、攝像頭的高清度、道閘問題、圍墻開裂修復(fù)、欄桿修復(fù)、南北大門維修養(yǎng)護、窨井蓋與路面損壞、安裝道路警示標(biāo)志與反光鏡與減速帶；添置打撈水面漂浮物用船；解決綠化垃圾堆場；疊加小路改造、添置遮陽傘等。對不能解決的事情也作了再三努力。如：監(jiān)控盲區(qū)；攝像頭缺失；安防系統(tǒng)；車輛亂停放；車位缺失；大會所游泳池、親水平臺與桌椅修建、車輛停放小區(qū)公共道路的收費等，相信為以后解決可能是個鋪墊。還有一些問題限于目前的客觀原因，只能留待以后條件成熟后解決，如業(yè)主大會的規(guī)則議事機制業(yè)主公約與物業(yè)合同完善等。
本屆業(yè)委會被半數(shù)以上業(yè)主推薦，從而有機會為全體業(yè)主義務(wù)管理小區(qū)一個任期。承擔(dān)的職責(zé)與壓力很大，困難重重。本屆業(yè)委會能堅持下來的成員竭盡所能，克服困難，不計得失，放棄自己時間為大家服務(wù)。事實上小區(qū)確實需要有人替大家承擔(dān)起與物業(yè)的協(xié)調(diào)和督促物業(yè)管理等一系列工作。而這些工作又必須通過在實踐中不斷摸索，逐步熟悉后才得以累積成經(jīng)驗。本來的愿望很想為全體業(yè)主服務(wù)好，但由于受一定的條件局限與工作能力的局限，本屆業(yè)委會未能達到當(dāng)初被業(yè)主推薦時的期望程度，謹此深表歉意！
再次感謝大多數(shù)業(yè)主的支持。
本屆業(yè)委會至換屆選舉完成之前仍會義不容辭替大家繼續(xù)盡職。期望全體業(yè)主共同配合，因為漓江山水小區(qū)是大家共同的家！
漓江山水花園第二屆業(yè)委會
xx-11-31
報：房辦、居委、物業(yè)
附件：本屆業(yè)委會主任體會：
現(xiàn)作為一個業(yè)主，來反觀在業(yè)委會工作兩年余的經(jīng)歷。上任前我剛?cè)胱⌒^(qū)，對小區(qū)與鄰居沒有實際接觸與了解。上任伊始就面臨困難，無論在業(yè)主、業(yè)主代表、業(yè)委會中，都有蓄積了 “激憤”情緒的人要“拍案而起”！經(jīng)了解，現(xiàn)在社會上大多任職業(yè)委會的，都猶如坐在火山口上，確實是個“吃力不討好的生活”。但我的驅(qū)動力是，很想了解作為一個普通業(yè)主，究竟會涉及到哪些利益層面的問題需要維護？
感謝半數(shù)以上并不認得我的業(yè)主推薦，使我有機會替業(yè)主“潛伏”了一次。從不了解到了解，明白了之所以存在“激憤”的內(nèi)外因諸多合理與不合理又不可避免的因素。其實“主任”做得成不成功并不重要，受內(nèi)外諸多因素制約。重要的是讓我有機會真正深入調(diào)查研究了一次，獲益匪淺?，F(xiàn)通過對一些相關(guān)政策的了解，結(jié)合小區(qū)實際狀況作個分析。從業(yè)主的立場與角度出發(fā)，供愿意了解的業(yè)主互通信息、增進認識；供關(guān)心小區(qū)和諧發(fā)展的業(yè)主有所思考、供業(yè)主在分析判斷作出選擇時有所幫助。從而不失自己任期內(nèi)做的真正有點意義的事。（以下個人觀點，僅供參考）
一， 作為商品住宅小區(qū)漓江山水花園自主化管理應(yīng)該構(gòu)建的基礎(chǔ)
1，業(yè)主大會
自從國家改革開放實行市場經(jīng)濟體制后，房屋住宅商品化。原來計劃經(jīng)濟體制時代房管所管理房屋住宅的模式，發(fā)生了重大變革。政府下放商品住宅管理的經(jīng)營權(quán)。享有房屋財產(chǎn)權(quán)的業(yè)主，按樓盤的規(guī)模（區(qū)域），共同締結(jié)參與經(jīng)濟活動的實體——業(yè)主大會。而每戶繳納的物業(yè)費與維修基金就是業(yè)主大會的經(jīng)濟基礎(chǔ)。依據(jù)這個經(jīng)濟基礎(chǔ)，小區(qū)參與市場經(jīng)濟體制下的商業(yè)性操作，按質(zhì)價相等的原則，聘用物業(yè)公司（俗稱“管家”）為小區(qū)進行日常管理，實現(xiàn)住宅商品化后的民間自主化管理。而房管部門則作為規(guī)則上與技術(shù)上操作的指導(dǎo)部門。
漓江山水小區(qū)作為商品住宅，其實是一個具有相當(dāng)鮮明經(jīng)濟特征的實體，但與國企與私企的性質(zhì)是有區(qū)別的。這個經(jīng)濟實體不分行政級別大小與資本份額大小享有話語權(quán)，對涉及小區(qū)經(jīng)濟利益的事務(wù)，每個業(yè)主享有共同與相等的話語權(quán)！而業(yè)委會就是為這個經(jīng)濟實體參與市場經(jīng)濟體制下的市場活動而設(shè)立的機構(gòu)，它的性質(zhì)是受全體業(yè)主委托，代為操作各項事務(wù)或代為行使發(fā)言權(quán)的執(zhí)行機構(gòu)，屬日常處理事務(wù)與發(fā)言人的性質(zhì)。因為業(yè)委會本身沒有明確的法律地位，它的權(quán)力就一定要在以業(yè)主為主體的“業(yè)主大會”這個實體授權(quán)范圍之內(nèi)。因為是以每戶的經(jīng)濟利益為基礎(chǔ)的經(jīng)濟實體，所以強調(diào)“公平性”、“公開性”、“公正性”、“透明性”是重要特征。
2，業(yè)主代表
業(yè)主大會是業(yè)委會的基礎(chǔ)。是小區(qū)決定重大事項的主體。當(dāng)一定區(qū)域內(nèi)的小區(qū)業(yè)主不可能全部參與共同討論決定小區(qū)事務(wù)時，應(yīng)該有一個階梯式的議事程序，即在限定的相鄰戶數(shù)內(nèi)，先推舉產(chǎn)生業(yè)主代表，推舉業(yè)主代表的正確方式，影響到整個小區(qū)經(jīng)濟實體操作的規(guī)范性、公平性、實效性。業(yè)主代表應(yīng)該產(chǎn)生于周邊相鄰的以門號為單位的10戶左右內(nèi)的業(yè)主之中，必須有相鄰業(yè)主的推選委托依據(jù)，才能行使業(yè)主代表的職責(zé)，履行聽取意見與采集信息、表達小組意愿的義務(wù)，從而代表自己小組參與小區(qū)議事程序。業(yè)主代表制度的規(guī)范與實效，是確定業(yè)委會各項事務(wù)操作正確性與合理性的基礎(chǔ)，只有業(yè)主代表制度健全了，才能保障業(yè)委會的規(guī)范性。3，業(yè)委會
業(yè)委會是通過全體業(yè)主選舉產(chǎn)生，確實是業(yè)主大會的核心部件，相當(dāng)于人體的“心臟”。但是它的功能，是要靠全體業(yè)主配合，經(jīng)絡(luò)血脈順暢了，才能有動力。在一個群體性自主化管理的范圍里，性質(zhì)決定業(yè)委會沒有權(quán)力。性質(zhì)又決定業(yè)委會要善于調(diào)動全體業(yè)主運用好自己的權(quán)力，作出業(yè)主大會的正確決定。確實比管理國企與私企有完全不同的難度。要合乎規(guī)范的代全體業(yè)主經(jīng)營小區(qū)物業(yè)管理，要讓業(yè)主大會的“心臟”跳動正常，業(yè)委會、業(yè)主代表、業(yè)主大會應(yīng)該是一個運作密切的整體。
4，制定規(guī)則
業(yè)委會要為“業(yè)主大會”實施商業(yè)操作，就必須要有依據(jù)，這就需要小區(qū)首先制定出自己的“議事規(guī)則”。這個“議事規(guī)則”（包括“業(yè)主公約”）應(yīng)該出之于全體業(yè)主對小區(qū)管理制度的約定。它的作用是僅限于小區(qū)內(nèi)共同認同與遵守的“法律”文件。
“業(yè)主大會”、 “業(yè)主代表”、 “業(yè)委會”、“議事規(guī)則|”是構(gòu)建商品住宅小區(qū)自主化管理的基礎(chǔ)。（哪個環(huán)節(jié)不健全都會削弱小區(qū)自主管理的實際運作能力）。
二，業(yè)主大會與物業(yè)公司作為兩個經(jīng)濟實體的關(guān)系構(gòu)建的基礎(chǔ)
物業(yè)公司是經(jīng)營物業(yè)管理業(yè)務(wù)的企業(yè)型經(jīng)濟實體，與業(yè)主之間是平等的主體關(guān)系。業(yè)主花錢購買服務(wù)，其實形成的是兩個經(jīng)濟實體之間的商業(yè)關(guān)系。在競聘與招聘階段，物業(yè)公司可以傾盡一切讓業(yè)主選擇的理由。但實際在聘用階段，處于市場經(jīng)濟體制下的生存要求，物業(yè)公司首先是個“商人”。（有受制于要對方買（服務(wù)）的需求，又有強烈的利益最大化的需求）。業(yè)主群體與物業(yè)公司關(guān)系，簡單等同于家庭主人與保姆之間的關(guān)系不妥。群體與個體變量數(shù)值的不等，意味著價值判斷與受利益顛簸的面積不等。決定兩個經(jīng)濟實體間服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系，慎重性應(yīng)該大于個體之間的行為。從漓江山水第一個物業(yè)公司第一太平戴維斯（savills）中國公司（在全球范圍是排名第四房產(chǎn)咨詢企業(yè)）被淘汰的這段歷史，其中經(jīng)驗教訓(xùn)值得全體漓江業(yè)主深刻反思。
兩個經(jīng)濟實體之間相掣肘的應(yīng)該是合同與相應(yīng)的監(jiān)督機制。光有合同沒有監(jiān)督機制是一紙空文；光有監(jiān)督?jīng)]有合同上的依據(jù)相互“不買賬”。
當(dāng)一個物業(yè)公司接受業(yè)主大會委托，對小區(qū)實行專業(yè)化管理并獲得相應(yīng)報酬的過程里，除依照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定外，相當(dāng)重要的就是依據(jù)雙方《合同》的約定。而約定的核心應(yīng)該是雙方物業(yè)服務(wù)的付費方式。圍繞這一核心，建立應(yīng)有的“業(yè)主花錢購買服務(wù)”這一商品質(zhì)量的安全體系。
市場經(jīng)濟體制下，現(xiàn)有物業(yè)服務(wù)付費方式有“包干制”與“酬金制”兩種。
包干制是業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)。
酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中，按約定比例或者約定數(shù)額，提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)。
“包干制”與“酬金制”各有利弊。通俗的解釋，就像家庭裝潢時選擇“全包”還是“清包”。每個住戶會根據(jù)自己的實際能力來選擇“全包”或“清包”。第二屆業(yè)委會通過全體業(yè)主投票選擇，是對第一屆業(yè)委會招聘東慧物業(yè)的續(xù)聘。是延續(xù)上一屆選擇的“酬金制”，就是一種“清包”形式，相當(dāng)需要技術(shù)“含金量”。（但本小區(qū)是否有此實力？）
按理酬金制的好處是陽光財務(wù)，不會混淆物業(yè)與業(yè)主之間各自的收入。我們與物業(yè)按照合同約定，物業(yè)提取物業(yè)管理費8%作為酬金，剩下92%的物業(yè)費全部是業(yè)主的，所有權(quán)也是業(yè)主的，全部用于物業(yè)服務(wù)支出，決定權(quán)、支配權(quán)應(yīng)該全部在業(yè)主手中。根本不存在討要明細賬的問題
但實際上，我們雙方之間的合同未體現(xiàn)符合“酬金制”特點的約定?，F(xiàn)在的“酬金制”象“包干制”，比“包干制”更不利。
因此，業(yè)主大會與物業(yè)公司的“合同”是基礎(chǔ)，監(jiān)督機制不能忽缺。
在商品住宅小區(qū)自主化管理當(dāng)中，“議事規(guī)則”與“合同”屬于硬件建設(shè)，配置全不全直接影響到小區(qū)的整體管理水準(zhǔn)。
三，小區(qū)現(xiàn)狀
現(xiàn)小區(qū)無論是議事機制：“業(yè)主大會”、 “業(yè)主代表”、 “業(yè)委會”與依據(jù)文件：“議事規(guī)則|” 、“合同”，缺乏規(guī)范與完善，是小區(qū)管理運作的致命缺陷。表現(xiàn)為：
a機制不健全
1業(yè)主代表產(chǎn)生欠規(guī)范性。拿到表格填寫就成為業(yè)主代表，拿不到就不是，沒有推薦程序。當(dāng)了業(yè)主代表，開會有的來一次或兩次；有的代表沒有一次為小區(qū)服務(wù)過，缺乏代表性。
2 業(yè)委會也有業(yè)主代表類似狀況。作為業(yè)主大會的核心部件，欠缺“規(guī)則”武裝大腦，就像上課不拿課本。業(yè)主的推舉與業(yè)委會成員的被推舉都有一定的盲然性。必然“心臟”先天不足，起步上的無序不可避免。b法規(guī)制度缺失
1《議事規(guī)則》與《業(yè)主公約》是籌委會議論的，沒有實踐經(jīng)驗的人無法對規(guī)則熟悉，更提不出制定與修改意見。雖然在業(yè)主代表會上通讀，在小區(qū)公示欄里公示，沒有一個全體業(yè)主總結(jié)與反思的過程，充分醞釀與探討的過程，沒有針對小區(qū)存在的具體問題制定規(guī)則，規(guī)則只能停留在上級的“模板”程度上，實際發(fā)揮不了作用。僅僅走了一個程序就被“抽屜”化了。到現(xiàn)在沒有一個業(yè)主了解我們小區(qū)制定的共同規(guī)則是什么。
2業(yè)委會與物業(yè)簽訂的《合同》，從實踐來看，也僅僅停留在通用的“模板”程度上，沒有在細節(jié)上雙方約定條款。物業(yè)續(xù)聘后，第二屆業(yè)委會曾組織愿意參與的部分業(yè)主重新洽談合同細節(jié)，但是“商品”已經(jīng)被使用，失去重新更換的條件，所以在原有合同基礎(chǔ)上，沒法突破。
c思想認識誤區(qū)：
1有些業(yè)主認為業(yè)主大會就是開會?！鞍⒗@里從來不開業(yè)主大會咯”。其實“業(yè)主大會”有兩個層面的意思：一，是所有業(yè)主組成，是整個小區(qū)的最高權(quán)力機構(gòu)，是一個代表經(jīng)濟實體的標(biāo)志；二，當(dāng)關(guān)系到對整體業(yè)主利益的事情進行決議時，又是一種決議的表現(xiàn)方式。決議方式除集體討論（會議形式）外，還可以書面征詢，公示也是一種方式。但現(xiàn)實當(dāng)中，有些業(yè)主缺乏“主體“意識，沒看到自己投出的一票，可以累積為小區(qū)至高無上的最終決議。有些業(yè)主對業(yè)主代表與志愿者上門征詢不耐煩，不給“好面孔”，存在送上去的“民主權(quán)力不要”的現(xiàn)象。
,2“業(yè)委會是權(quán)力機構(gòu)”，“業(yè)委會主任有權(quán)”。滋生這種認識與社會大環(huán)境、習(xí)慣思維方式分不開、與以往常態(tài)化的行事習(xí)慣分不開?！段飿I(yè)管理條例》第十五條規(guī)定“業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)”。 但現(xiàn)實當(dāng)中，上上下下都認為“業(yè)委會是領(lǐng)導(dǎo)”，有“權(quán)力”。由此圍繞“權(quán)力”之爭在所難免。
其實可以理解一些群眾對“業(yè)委會”尤其“主任”這個職務(wù)的高度敏感性和質(zhì)疑性。市場經(jīng)濟體制下，在“開放、搞活”的無限空間里，為小區(qū)操作的是“錢” +“權(quán)”（顯然）=“利”。這個職務(wù)可以將“權(quán)、錢、利”拒之于很遠（做到清正廉潔），也可以操作的很近。當(dāng)制度不完善的情況下，值得質(zhì)疑無可厚非。
3，有一些群眾認為“叫業(yè)主征詢啥，許多人并不懂電子產(chǎn)品和石材性能，業(yè)委會組織點人弄弄決定算了”，這些“圖省事”或者說“好心”的想法，容易滋生“業(yè)委會集權(quán)化”。“業(yè)主大會”最大的特點就是權(quán)益相等 。在經(jīng)濟層面上操作全體業(yè)主的錢，除“議事規(guī)則|”規(guī)定或被委托代理外，替代性的“決定”事務(wù)成為常態(tài)，勢必缺乏透明度，使“利益小集團化”或者“小區(qū)管理私企化”。這種傾向在“業(yè)主大會”為主體的規(guī)則范疇里有違公平。
在小區(qū)自主化管理過程中，一種無情質(zhì)疑“業(yè)委會”操控權(quán)力，一種又任意姑息“業(yè)委會”養(yǎng)權(quán)，都對大多數(shù)業(yè)主帶來不安全感。
在“業(yè)主大會”實體里，相互之間的關(guān)系，除“鄰居”的身份外，由于共同的經(jīng)濟基礎(chǔ)而不可避免的形成“利益”關(guān)系。業(yè)委會應(yīng)該是個公益性的角色，但操作與經(jīng)濟利益相關(guān)的事，勢必會產(chǎn)生兩種狀況：對業(yè)委會的所謂“利益”高度敏感，詆毀“公益性”；或以極度的“利益”觀，讓“公益性”不存在。這就是經(jīng)濟生活讓全體業(yè)主面對的現(xiàn)實。
四，原因
1,職能部門指導(dǎo)問題。小區(qū)籌委會是由房管部門與居委黨支部參與全過程的，但還是沒有完善。一方面：商品住宅自主化管理，屬于新生事物，還有待于摸索。另一方面，事實上房管部門只負責(zé)“技術(shù)”問題，不參與對“受眾群體”的管理；而鎮(zhèn)綜合治理辦負責(zé)小區(qū)“受眾群體”范圍，但不管“業(yè)委會使用鈔票”（技術(shù)操作）。而小區(qū)自主化管理系統(tǒng)又恰恰是由群體與技術(shù)操作互為整體密不可分的。由此造成“業(yè)委會”陷于“政體”、“群體”、“業(yè)務(wù)”三部分的夾縫里，無所適從。作為業(yè)委會又要以“核心部件”擔(dān)負運行，又缺乏維護保養(yǎng)；既要馬兒跑得快，又要馬兒不吃草。自生自滅，缺失一體化程序性指導(dǎo)的關(guān)心。
2業(yè)委會問題。作為市場化后的新生事物，確實是個錯綜復(fù)雜的核心問題。一方面業(yè)委會成員也是普通人，又不培訓(xùn)上崗，又無經(jīng)驗，價值標(biāo)準(zhǔn)又不統(tǒng)一，不完善是必然的。事實上，業(yè)委會不是單靠熱心就可以做好的，作為受群體委托的經(jīng)濟層面的操盤手，更需要學(xué)會弄懂政策條文；盡量弄懂項目的維修、更新、改造程序；包括審核方案、施工單位資質(zhì)、產(chǎn)品依據(jù)、費用預(yù)算和計價方式；懂技術(shù)書、說明書、相關(guān)圖紙、實施工期、施工質(zhì)量、安全問題、后期維護事項；尤其弄懂合同制作相當(dāng)關(guān)鍵，能善于具備這一系列方面的相關(guān)知識，才不至于拿眾業(yè)主的錢買教訓(xùn)。另一方面大環(huán)境對業(yè)委會的成熟度制約性太大。做“公益性”的事缺失土壤，使目前業(yè)委會無法走出初級階段的水準(zhǔn)3,物業(yè)公司問題。作為私營企業(yè)進入商品住宅小區(qū)管理，也是新生事物。摸索當(dāng)中，基本經(jīng)營艱難，生存尷尬，微利或不盈利。能否適應(yīng)市場走出困境，一方面受自身定位、目標(biāo)與經(jīng)營理念等因素制約。另一方面，物業(yè)公司受21個上級對口部門的管理，不斷調(diào)整的政策條款對小區(qū)管理有否支撐點？業(yè)主反映要求治理的熱點問題與政策條款和措施存在空間時，管與不管都與服務(wù)對象矛盾遂起，有損口碑；管理上選擇妥協(xié)和姑息不可避免。一個自負盈虧有生存需要的企業(yè)，同時為行政職能部門的管理范圍承擔(dān)部分管理，又沒有行政部門的權(quán)限，可想而知只能扭曲。全體業(yè)主與物業(yè)公司作為買賣“服務(wù)”的雙方，有太多利益的問題影響到管理水準(zhǔn)，而管理問題反過來又影響業(yè)主利益。尤其是物業(yè)費的收繳，最大的后果，雙方都受挫傷，利益受損，惡性循環(huán)，無藥可醫(yī)。
4,全體業(yè)主是決定整個小區(qū)命運的主體。但是現(xiàn)階段看來“主體”不夯實。一方面小區(qū)不入住的占一定比例；又持 “自掃門前雪”的生活態(tài)度；還有部分業(yè)主存在的“對手”意識，在利益層面上，如同“醫(yī)患糾紛”一樣，“信任危機”成根本動因。另一方面，物業(yè)管理的普遍現(xiàn)象，在費用上無法提取哪部分資金專門用于服務(wù)質(zhì)量的保障來維護業(yè)主利益。難怪本小區(qū)與其他小區(qū)一樣，業(yè)主以不交物業(yè)費作為維護自身利益的唯一武器。這種現(xiàn)象是目前許多小區(qū)物業(yè)管理面臨的困境。要理順還有漫長的路要走。
五，業(yè)主如何維護自身利益？
1. 積極參與小區(qū)的選舉與征詢，以認真負責(zé)的態(tài)度，慎重表達意見作出選擇。
2. 小區(qū)《議事規(guī)則》要重新探討補充加以完善，形成每個業(yè)主遵守小區(qū)管理規(guī)則的共同約定。只有《議事規(guī)則》制定在前，才有依據(jù)組建小區(qū)議事體系。
3. 堅持業(yè)委會公開、透明的辦事程序，置于全體業(yè)主的監(jiān)督之中，小區(qū)其他各方要形成共識，予以支持。
4. 每個業(yè)主有義務(wù)協(xié)助籌建會按規(guī)范組建業(yè)主大會、業(yè)主代表會、業(yè)委會三位一體的小區(qū)議事體系，程序規(guī)范并按照規(guī)則行事，才對全體業(yè)主是保障。
5. 委托物業(yè)管理事項必須進一步細則化，條款要量化，措施要明確。形成《業(yè)主大會決議》后，作為小區(qū)物業(yè)管理依據(jù)與規(guī)范管理標(biāo)準(zhǔn)。
6. 按規(guī)則業(yè)委會不具備《業(yè)主大會決議》同等決議權(quán)，只具備按《業(yè)主大會決議》行使監(jiān)督、執(zhí)行與公示權(quán)。因此每個業(yè)主要按程序?qū)Α稑I(yè)主大會決議》的形成與推動發(fā)揮作用。
7. 每個業(yè)主要積極主動參與選拔和推舉業(yè)委會成員（包括業(yè)主代表的推選）。建議提倡開放性的思維方式，打破原有參選框框，充分利用小區(qū)應(yīng)有人才資源，因地制宜為小區(qū)發(fā)揮作用。鼓勵推薦有專長的、有公益心的在職業(yè)主擔(dān)當(dāng)重任，不局限于退休人員。建議采取靈活的工作方式，兼顧成員之間專長的發(fā)揮，合理分工，取長補短，力爭提高班子“技術(shù)含金量”，才能以應(yīng)有品質(zhì)保證全體業(yè)主的利益。
8. 要與物業(yè)公司在合同上重新確立起點，付費制形式要根據(jù)現(xiàn)有條件充分醞釀后進行表決，在此基礎(chǔ)上制定合同。
9. 全體業(yè)主重新（進戶同時落實）書面確定自己表決權(quán)的方式，保障每戶表決權(quán)的落實。
希望每位業(yè)主意識到，維護與管理好小區(qū)不僅僅可以使樓盤升值；更需要維護好鄰里的情誼，它的重要價值，是使每位業(yè)主的居住品質(zhì)升值，從而共同的利益才能得到有效維護。因此，希望全體業(yè)主在漓江這艘航船上要“風(fēng)雨同舟”，不要“風(fēng)雨同擠”。要走合作共贏的道路才是漓江小區(qū)的正確選擇。
xx-11-31
篇二 小區(qū)業(yè)委會xxxx年度述職報告范文
本屆業(yè)委會xx年12月8日經(jīng)上級批準(zhǔn)成立，至xx年12月屆滿。目前已兩年有余。鑒于上次換屆選舉整整歷時一年半的過程，因此本屆業(yè)委會討論后決定，提前向上級申請換屆選舉。在行將屆滿前，現(xiàn)對任期兩年余的工作進行回顧總結(jié)，便于廣大業(yè)主在參與下屆業(yè)委會換屆選舉時予以參考。
本屆業(yè)委會自成立起，就確立了“公平、公正、公開、透明”的理念，并主導(dǎo)創(chuàng)辦了《漓江之聲》小報。第一個月起就依托小報，宣傳本屆業(yè)委會的指導(dǎo)思想、工作方法、處事原則。堅持公開化與透明化，便于全體業(yè)主了解與監(jiān)督。兩年來，本屆業(yè)委會按月將工作情況向全體業(yè)主開誠布公進行匯報，整個過程應(yīng)該可以一目了然?，F(xiàn)作歸納如下：
一，按有關(guān)業(yè)主委員會的指導(dǎo)文件為要求，本屆業(yè)委會特點：
1.嚴格遵照《物業(yè)管理條例》第十五條“業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)——”等規(guī)定行事。
2.本屆業(yè)委會沒有“拍板權(quán)”，最終決定事務(wù)的可行性是在有依據(jù)的基礎(chǔ)上按程序確立。
3.充分依靠與發(fā)動全體業(yè)主，予以業(yè)主知曉權(quán)與參與權(quán)；
4.建立并保持個人對小區(qū)事務(wù)判斷的表達渠道暢通。（每月小報辟專欄回復(fù)業(yè)主反饋）
5.本著厲行節(jié)約，杜絕浪費，以慎重為原則，以小區(qū)確實迫切需要維修改造的問題為出發(fā)點，嚴格把好小區(qū)維修基金與活動經(jīng)費支出關(guān)。
6.一切討論決定均文書記錄存檔。
二，在兩個方面替全體業(yè)主承擔(dān)了義務(wù)與職責(zé)：
（1）小區(qū)的日常管理。
重點對小區(qū)的秩序維護、綠化養(yǎng)護、環(huán)境保潔；公共部位與設(shè)施設(shè)備的使用管理和維護；
俗稱“四保”；其次車輛停放管理；違章問題等相關(guān)業(yè)主利益的事。
采取方法是：1.依靠三方合作為前提，重視業(yè)主信息反饋；2.每月一次例會；3.每月三次巡視檢查；4.特殊情況及時商討處理辦法。
（2）涉及迫切需要.動用維修基金維修與改造共用設(shè)施的部分。
任期內(nèi)對車輛管理系統(tǒng)、攝像頭更新、東西島貫通工程與大功率水泵的安裝、打撈水景漂浮物的用船、橋欄桿銹蝕更換、監(jiān)控室靜電地板腐蝕更換；電腦巡視軟件、電路板、顯示器陳舊性故障更換、南北大門銹損維修與油漆；道路減速帶與反光鏡等禁示標(biāo)志安裝、為物業(yè)保安添置辦公用椅與巡邏用自行車、南門修建停非機動車雨棚等確立維修改造項目。
采用方法是：1.對各方反饋的問題梳理，確實需要維修改造的在小報上確立為議題；2.提供一個充分醞釀的過程，通過座談會或走訪中房等相關(guān)部門或請教專業(yè)人士；3.走全體業(yè)主征詢或業(yè)主代表征詢程序后業(yè)委會再作確定；4.結(jié)果均在小報上予以告知并在宣傳欄公示一周拍照留存，之后還會待成熟后落實。
三，組織開展的主要幾次征詢活動的意義：
1.xx年石材馬路改造。其實中房出資，只要求業(yè)委會出具證明同意施工方進場。根據(jù)規(guī)則，業(yè)委會沒有哪條依據(jù)可出此證明，因此組織了第一次全體業(yè)主的征詢活動，取得了大多數(shù)業(yè)主的同意，使小區(qū)道路改造得以實現(xiàn)。此次征詢，業(yè)主當(dāng)中存在不同見解得以充分表達，顯現(xiàn)出智慧的、專業(yè)的，方法上的思維相當(dāng)活躍，看到了業(yè)主當(dāng)中蘊藏的才智與力量，對業(yè)委會工作啟發(fā)很大。事實證明，能讓數(shù)據(jù)說話，是幫助業(yè)委會推動民主化管理最公平、最透明的行之有效的方法。
2.道閘改造。道路改造同時，小區(qū)車輛進出系統(tǒng)問題提上日程。原道閘年久失修關(guān)系到小區(qū)安全問題。中房提出：道閘與道路同時改造，或以后業(yè)委會自己組織全體業(yè)主討論改造，成本代價不同，要求業(yè)委會速作決定，以免延誤道路鋪設(shè)。這是一項技術(shù)系數(shù)很高、專業(yè)性很強的項目，要求更新或以舊修舊，不同主張均有合理性的一面。對本屆業(yè)委會是個難題。于是向不少業(yè)主上門討教，向相關(guān)部門咨詢，匯集到不少不同廠家、不同品牌、不同方案與不同報價，組織了第二次全體業(yè)主的征詢。同時組織業(yè)主參加由廠家用幻燈片形式介紹產(chǎn)品的講座，并開展面對面討論；還組織業(yè)主去不同廠家實地考察，與廠長交換意見。本屆業(yè)委會本著慎之又慎的精神，前后整整研討了半年之余。最后完全依仗業(yè)主的參于與支持，以專業(yè)知識，使費用比最初報價得以合理精簡與節(jié)約，才使道閘改造得到實現(xiàn)。事實證明大多數(shù)業(yè)主的判斷與社會住宅小區(qū)安全型的封閉式管理的趨勢是一致的。從招聘到選聘。本屆業(yè)委會體現(xiàn)“組織與協(xié)調(diào)”的功能，讓業(yè)主自主決定小區(qū)事務(wù)的實踐，對今后凡決定涉及全體業(yè)主利益的事項，尊重每個業(yè)主應(yīng)有的行事權(quán)力，保障決定動用維修基金過程的透明度是一個參照。
3.綠化養(yǎng)護問題。是業(yè)委會上任后碰到的群眾反響最大最棘手的事情。在熱心業(yè)主的幫助下，曾聘請專業(yè)單位與專門人士對小區(qū)綠化進行過多次評估與討論，對每月四萬元承包小區(qū)那么大面積的綠化養(yǎng)護均認為“難”。對于“難”的事如何想辦法做好？業(yè)委會面向全體業(yè)主討教方法，組織了全體業(yè)主對小區(qū)綠化養(yǎng)護問題專門征詢。這次征詢得到了出乎意料多的反饋意見（小報辟專版進行過連續(xù)刊登），促使了物業(yè)下決心改變綠化養(yǎng)護不力的面貌，積極采取措施，重新選聘了新的綠化隊。由于業(yè)主在征詢表上的獻計獻策，幫助了業(yè)委會的操作，做到了把業(yè)主對綠化養(yǎng)護的看法及時反饋給綠化隊；在合同約定上注意體現(xiàn)對全體業(yè)主整體利益的保護（即不準(zhǔn)入私家攬活等條款）。此次綠化養(yǎng)護征詢，是大多數(shù)業(yè)主的力量，幫助小區(qū)綠化養(yǎng)護工作步上規(guī)范化軌道。共6頁，當(dāng)前第1頁123456
篇三 小區(qū)物業(yè)主管年度述職報告
小區(qū)物業(yè)主管年度述職報告篇一
尊敬的領(lǐng)導(dǎo)：
您好！
我努力適應(yīng)本公司新的工作環(huán)境和工作崗位，虛心學(xué)習(xí)，埋頭工作，履行職責(zé)，自我感覺已經(jīng)較好地完成了各項工作任務(wù)，下面將任職來的工作情況述職匯報如下：
一、自覺加強學(xué)習(xí)，努力適應(yīng)工作
我是初次接觸物業(yè)管理工作，對綜合管理員的職責(zé)任務(wù)不甚了解，為了盡快適應(yīng)新的工作崗位和工作環(huán)境，我自覺加強學(xué)習(xí)，虛心求教釋惑，不斷理清工作思路，總結(jié)工作方法，現(xiàn)已基本勝任本職。一方面，干中學(xué)、學(xué)中干，不斷掌握方法積累經(jīng)驗。我注重以工作任務(wù)為牽引，依托工作崗位學(xué)習(xí)提高，通過觀察、摸索、查閱資料和實踐鍛煉，較快地進入了工作情況。另一方面，問書本、問同事，不斷豐富知識掌握技巧。在各級領(lǐng)導(dǎo)和同事的幫助指導(dǎo)下，從不會到會，從不熟悉到熟悉，我逐漸摸清了工作中的基本情況，找到了切入點，把握住了工作重點和難點。
二、心系本職工作，認真履行職責(zé)
（一）耐心細致地做好財務(wù)工作。自接手xxxx物業(yè)財務(wù)工作的半年來，我認真核對上半年的財務(wù)賬簿，理清財務(wù)關(guān)系，嚴格財務(wù)制度，做好每一筆賬，確保了年度收支平衡和盈利目標(biāo)的實現(xiàn)。一是做好每一筆進出賬。對于每一筆進出賬，我都根據(jù)財務(wù)的分類規(guī)則，分門別類記錄在案，登記造冊。同時認真核對發(fā)票、賬單，搞好票據(jù)管理。二是搞好每月例行對賬。按照財務(wù)制度，我細化當(dāng)月收支情況，定期編制財務(wù)報表，按公司的要求及時進行對賬，沒有出現(xiàn)漏報、錯報的情況。三是及時收繳服務(wù)費。結(jié)合xxxx的實際，在進一步了解掌握服務(wù)費協(xié)議收繳辦法的基礎(chǔ)上，我認真搞好區(qū)分，按照xx公司、業(yè)主和我方協(xié)定的服務(wù)費，定期予以收繳、催收，20xx年全年的服務(wù)費已全額到賬。四是合理控制開支。合理控制開支是實現(xiàn)盈利的重要環(huán)節(jié)，我堅持從公司的利益出發(fā)，積極協(xié)助管理處主任當(dāng)家理財。特別在經(jīng)常性開支方面，嚴格把好采購關(guān)、消耗關(guān)和監(jiān)督關(guān)，防止鋪張浪費，同時提出了一些合理化建議。
（二）認真負責(zé)地抓好綠化維護。小區(qū)綠化工作是10月份開始交與我負責(zé)的，對我來講，這是一項初次打交道的工作，由于缺乏專業(yè)知識和管理經(jīng)驗，當(dāng)前又缺少綠化工人，正值冬季，小區(qū)綠化工作形勢比較嚴峻。我主要做了以下2個方面的工作：一是搞好小區(qū)綠化的日常維護。二是認真驗收交接。
三、主要經(jīng)驗和收獲
在20xx工作一年來，完成了一些工作，取得了一定成績，總結(jié)起來有以下幾個方面的經(jīng)驗和收獲：
（一）只有擺正自己的位置，下功夫熟悉基本業(yè)務(wù)，才能盡快適應(yīng)新的工作崗位；
（二）只有主動融入集體，處理好各方面的關(guān)系，才能在新的環(huán)境中保持好的工作狀態(tài)；
（三）只有堅持原則落實制度，認真理財管賬，才能履行好財務(wù)職責(zé)；
（四）只有樹立服務(wù)意識，加強溝通協(xié)調(diào)，才能把分內(nèi)的工作做好。
四、存在的不足
由于工作實踐比較少，缺乏相關(guān)工作經(jīng)驗，20xx年的工作存在以下不足：
（一）對物業(yè)管理服務(wù)費的協(xié)議內(nèi)容了解不夠，特別是對以往的一些收費情況了解還不夠及時；
（二）食堂伙食開銷較大，宏觀上把握容易，微觀上控制困難；
（三）綠化工作形勢嚴峻，自身在小區(qū)綠化管理上還要下更大的功夫。
五、下步的打算
針對20xx年工作中存在的不足，為了做好新一年的工作，突出做好以下幾個方面：
（一）積極搞好與xx公司、業(yè)主之間的協(xié)調(diào)，進一步理順關(guān)系；
（二）加強業(yè)務(wù)知識的學(xué)習(xí)提高，創(chuàng)新工作方法，提高工作效益；
（三）管好財、理好賬，控制好經(jīng)常項目開支；
（四）想方設(shè)法管理好食堂，處理好成本與伙食的關(guān)系；
（五）抓好小區(qū)綠化維護工作。
此致
敬禮！
小區(qū)物業(yè)主管年度述職報告篇二
尊敬的領(lǐng)導(dǎo)：
您好！
20xx年是簡單而不平凡的一年，物業(yè)服務(wù)行業(yè)面臨很多嚴峻的挑戰(zhàn)，經(jīng)濟效益也不如往年景氣，市場競爭也比較激烈，因此工程維修也有了更高的要求。為了總結(jié)經(jīng)驗，尋找差距，規(guī)劃前景，促成20xx年工作再上一個新的臺階，現(xiàn)將20xx年工作述職如下：
一、主要工作匯報
1，疊加區(qū)域公共樓道照明開關(guān)改聲控和觸摸延時開關(guān)；
今年第一季度主要對疊加公共樓道照明設(shè)施開關(guān)進行更換改裝，將總進戶門進門口和樓道拐彎口換成聲控延時開關(guān)，業(yè)主家門口換成觸摸延時開關(guān)，在也不會發(fā)生業(yè)主到家忘了關(guān)燈，促使燈泡燈頭燒壞的現(xiàn)象發(fā)生，也達到了節(jié)能的效果。
2，獨棟弱點問題查找和恢復(fù)監(jiān)督工作
由于獨棟別墅違章改建導(dǎo)致弱點系統(tǒng)全部癱瘓，43戶線路全部斷，24戶主線斷，報警電源壞1只，解碼器壞4只，系統(tǒng)隔離器壞6只，控制箱壞4只，在公司領(lǐng)導(dǎo)和服務(wù)中心經(jīng)理多次和開發(fā)商協(xié)調(diào)溝通下，得到了開發(fā)商同意解決，在施工隊進入施工現(xiàn)場時，我們克服人員少，進行時時監(jiān)督，兩人相互輪著看，除了給業(yè)主正常報修外，其余時間都跟著施工隊，當(dāng)然在跟著的時候也發(fā)現(xiàn)了不少問題，偷工減料，能省事就省事的解決辦法，埋線管不夠深等問題，在我們強有力的要求下，促使施工隊按照標(biāo)準(zhǔn)施工，如今獨棟弱點基本已經(jīng)恢復(fù)了常態(tài)。
3，日常維修工作的開展；
今年我工程部接到維修單1262張，完成1245張，修繕率在百分90以上。先后完成了疊加區(qū)域38臺電梯基坑水泥塊及垃圾清理工作，70號門口總污水管道下榻更換維修工作，疊加69號，70號，72號，82號，94號，95號，101號合計7戶沒上水總閥，由于開發(fā)商施工隊種植綠化時把埋住了，通過我們工程部兩個多星期的努力查找，找到5戶總閥的位置所在，把挖出來后，重新提高了井的高度并做了井蓋，還有95號和101號由于沒找到，最后協(xié)調(diào)自來水公司關(guān)掉總閥，停水兩小時，重新安裝了閥門，并給疊加區(qū)域所有井蓋涂上了綠色的油漆，促使其和綠化形成一體。
另對二組團景觀橋護繩的更換，梅雨季節(jié)對小區(qū)所有房屋滲漏水進行檢查，對有滲漏的及時和開發(fā)商施工隊聯(lián)系，及時維修，此工作得到了業(yè)主充分肯定。在雷暴雨期間及時對小區(qū)明溝管道垃圾疏通工作以及做好排洪防汛工作，在今年的第三季度著重對小區(qū)屋檐滴水，老虎窗滲水，存在各類遺留問題進行匯總，發(fā)文開發(fā)商協(xié)調(diào)解決，目前由于屋檐滴水開發(fā)商施工隊明確說明無法修復(fù)，該問題真在協(xié)調(diào)之中，尋找積極可行的辦法。
另在今年梅雨季節(jié)來臨時給三組團安裝了一臺380v水泵，由于先前沒有380v電源可供，我們克服人員少，時間緊的情況下，開路面槽，挖溝埋管，穿線，固定，終于趕在暴雨來臨時安裝好，確保了今年防洪工作圓滿順利的完成，在今年11.5火災(zāi)日的第二天我們就對小區(qū)所有的消防設(shè)施進行檢查，檢查時發(fā)現(xiàn)的問題還是比較多的，有點是平時有點疏忽沒注意到，比如電梯基坑油杯油溢出來，沒有及時清理，如果有什么煙頭掉下基坑，這也是火災(zāi)事故的苗頭，我們及時組織電梯保養(yǎng)人員給予清理并督促以后發(fā)現(xiàn)滿時及時做好清理工作，另外疊加樓道消防滅火器20只壓力已經(jīng)不夠，另外服務(wù)中心也需要增加一箱滅火器，該問題已經(jīng)向余經(jīng)理做了匯報。還特別向幾個外圍單位強調(diào)做好消防工作，對所管轄的電器設(shè)備做好絕緣測試，線頭螺絲緊固工作，這個月主要對幾個組團河道的潛水泵進行絕緣檢測工作和所有上水管，各類閥門，水泵，做好防凍工作。
4，日常設(shè)備維護保養(yǎng)情況
目前小區(qū)設(shè)備保養(yǎng)情況總體還是比較到位的，所有的設(shè)備按照設(shè)備保養(yǎng)說明書進行保養(yǎng)，目前都處于良好的工作狀態(tài)。
二、本年度工作遺留問題
1，小區(qū)xx路xx湖路圍墻2000千多平方刷油漆保養(yǎng)問題，由于該處圍墻比較超高，我們維修人員包括我在內(nèi)只有兩名，一周工作日除了休息天，只有三次碰在一起的機會，還有負責(zé)處理業(yè)主日常報修，所以在人員配置方面是很難完成的，因此該工作也向x經(jīng)理做了匯報是否請外單位人員完成，等待回應(yīng)中。
2，小區(qū)一號橋二號橋的欄桿，大閘門的設(shè)備，63號閘門設(shè)備，兒童樂園，刷油漆保養(yǎng)，油漆報告已經(jīng)打了，正在等待油漆。
3，小區(qū)監(jiān)控攝像頭壞5只，分別為西大門西向北，69號西向東，38號北向西，18號北向南，水閘門，周界報警壞兩對，分別為37防區(qū)和7防區(qū)。該報告已經(jīng)打到公司采購。
三、目前存在的問題
1）專業(yè)技術(shù)水平還比較欠缺，一專都能的水平還達不到；
2）工作流程中，規(guī)范操作的統(tǒng)一性不強，對外圍單位監(jiān)督檢查工作做得不夠細致；
3）養(yǎng)護單寫的不是很規(guī)范，字跡不夠工整；
4）倉庫材料擺放不不夠規(guī)范，東西擺放比較亂，沒有貼明顯標(biāo)簽；
5）個別工作進度均比計劃拖延滯后，維修工作的效率和維修質(zhì)量有待提高；
6）和各部門工作銜接還不是很完美。
四、20xx年維修工作重點設(shè)想
針對以上提到的問題和薄弱環(huán)節(jié)，20xx年對我們維修工作初步設(shè)想主要圍繞“計劃，完善，規(guī)范，落實”。等幾個方面開展
1）計劃：主要對20xx年的工作做一個全年工作計劃，月月有進展，周周有活忙，天天有落實。根據(jù)小區(qū)實踐工作需要進行合理分配人員，把工作落實到人，責(zé)任到人。
2）完善：根據(jù)公司“精細化服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)”的方針，對xx金邸工程部的工作進一步細化，將精細化服務(wù)落實到日常工作的所有階段和環(huán)節(jié)，形成一套完整的從工程維修養(yǎng)護單看為業(yè)主服務(wù)的滿意程度
3）規(guī)范：結(jié)合標(biāo)準(zhǔn)要求，對上述工作存在的問題以及其它方面的工作環(huán)節(jié)進一步規(guī)范，一切以標(biāo)準(zhǔn)為規(guī)范，一切以業(yè)主滿意為目標(biāo)，做到各個工作環(huán)節(jié)有計劃，有制度，有實施，有檢查，有改進，并形成相關(guān)記錄。
4）落實；對計劃工作一定落實到位，責(zé)任到人，提高我們維修人員的責(zé)任心，督查外圍單位一定做到定時與不定時相結(jié)合，發(fā)現(xiàn)問題，及時解決，促使各項規(guī)章制度落實到實處
以上就是我20xx年工作，有不足之處還請領(lǐng)導(dǎo)和同事們批評指正！
此致
敬禮！
小區(qū)物業(yè)主管年度述職報告篇三
尊敬的領(lǐng)導(dǎo)：
您好！
忙碌又充實的一年即將過去，一年來，在公司領(lǐng)導(dǎo)的正確指導(dǎo)和幫助下，在小區(qū)全體職工的共同努力下，我區(qū)圓滿的完成了上級領(lǐng)導(dǎo)布置的各項工作任務(wù)，現(xiàn)述職如下：
一、政治思想方面
作為一名物業(yè)管理工作者，我在做業(yè)務(wù)工作的同時，學(xué)習(xí)xx集團公司以及物業(yè)公司的各項規(guī)章制度，通過讀書看報、網(wǎng)上學(xué)習(xí)、實地參觀等各種形式，借鑒先進物業(yè)管理單位的經(jīng)驗。以扎實務(wù)實的態(tài)度投身到公司的后勤服務(wù)事業(yè)中來
二、工作業(yè)績方面
在工作中，我區(qū)物業(yè)管理以高物業(yè)管理水平為目的，強化成本管理，努力降低費用支出，全面完成了規(guī)定的各項任務(wù)。
1、加強班組建設(shè)，促進各項工作開展。東區(qū)物業(yè)結(jié)合班組具體的工作實際，從安全管理、設(shè)備維護、現(xiàn)場管理等方面建章立制，做到工作中有章可循，各項制度的考核廠務(wù)公開。特別是崗位績效工資管理、6s管理方案實施嚴格考核、公開公證。同時，以經(jīng)濟技術(shù)創(chuàng)新為主要內(nèi)容的班組升級賽，“安康杯”競賽、女職工“素質(zhì)達標(biāo)”競賽、“游園綠地管理勞動競賽”以及創(chuàng)建“無傷害班組”活動，以此來提高服務(wù)質(zhì)量和水平，推動物業(yè)管理各項工作順利進行。
2、堅持安全第一”思想，建立安全管理長效機制。根據(jù)物業(yè)公司的要求，進一步完善東區(qū)物業(yè)安全管理制度。同時加大安全工作的宣傳、檢查和考核力度，每次班組會一定講安全，組織職工學(xué)習(xí)安全方面的知識杜絕習(xí)慣性違章，保證各項生產(chǎn)的安全運行。特別是對車棚安全檢查工作做的較細，不留隱患，確保安全無重大事故發(fā)生。
3、強現(xiàn)場管理，提升物業(yè)管理水平。
a、按照集團公司提出的建設(shè)“森林化工廠”的要求，協(xié)助有關(guān)部門做了美化、亮化的規(guī)劃設(shè)計工作，今年東區(qū)新種植樹木210株/樹木成活率99%種植草花xx株，空地硬化5000平米。在綠地養(yǎng)護管理中嚴格按照《xx園林綠化管理行為規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)》和《xx集團綠地養(yǎng)護年歷》執(zhí)行，使管理更加規(guī)范化、制度化、標(biāo)準(zhǔn)化。
b、在環(huán)境衛(wèi)生保潔方面，不斷提高保潔質(zhì)量，垃圾清運工作基本做到日產(chǎn)日清，不留死角。協(xié)助保潔公司解決工作中的疑難問題，加強監(jiān)督指導(dǎo)，共同搞好物業(yè)服務(wù)工作。
c、堅持開展樓道清理工作，今年共清理樓道堆積物4次，每次3天，共清運垃圾24車，同時單元樓道保潔工作常抓不懈，每周樓道保潔2次，包括擦扶手、窗臺及玻璃。得到了住戶的一致好評。
d、加強門衛(wèi)管理，每天登記出入車輛，嚴格按照公司下達的小區(qū)門衛(wèi)治安管理考核細則執(zhí)行。杜絕流動攤販進入小區(qū)，加大夜間巡查力度。提高夜巡工作的實效性，遏制流竄犯罪和入室盜竊的發(fā)生，為居民住戶創(chuàng)造安全、祥和的生活環(huán)境。
e、車棚管理工作，加強車棚現(xiàn)場管理工作，嚴格執(zhí)行存取車制度，防止車輛丟失。加強防火、防盜工作，每年按照車棚防火應(yīng)急預(yù)案進行演習(xí)、訓(xùn)練。積極消除火險隱患，加強消防設(shè)施的管理，確保消防設(shè)施完好。
三、領(lǐng)導(dǎo)組織能力
作為一名環(huán)節(jié)干部，同時也是組織者和協(xié)調(diào)者，在工作中我認真學(xué)習(xí)領(lǐng)會中鋁公司“嚴、細、實、新、恒、齊、”的管理理念，并運用到我區(qū)的物業(yè)管理實踐中來，對公司的具體工作布置及時做到上傳下達。工作中存在的具體問題本著以制度管理人、以制度約束人的原則，收到了切實的效果，保證小區(qū)的各項工作有條不紊的運行。
四、廉潔從政方面
作為一名管理者，首先是服務(wù)者，為小區(qū)居民服務(wù)是我們工作的第一宗旨?！耙匀嗣袢罕姷淖罡纠鏋楦?，因此我們在工作中努力強化服務(wù)意識，提高服務(wù)質(zhì)量，努力為小區(qū)業(yè)主營造一個安全舒適、整潔的居住環(huán)境。
在對內(nèi)工作人員的考評中，在崗位績效工資管理，6s方案實施中嚴格考核，做到公開公證。
五、存在的問題及今后的努力方向
一年來，雖然我們做了大量的工作，也取得了一定的成績，但是有些環(huán)節(jié)存在些問題，需要在今后的工作中不斷完善，不斷提高。
1、不斷加強政治和業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，努力提高自身素質(zhì)。
2、進一步加強與領(lǐng)導(dǎo)和職工的思想交流提高工作效率和質(zhì)量。
3、由于xx對我們的不利影響，在一定程度上降低了職工們的收入，穩(wěn)定職工思想，保證并提高我們的工作質(zhì)量是我們今后不懈努力的方向。
此致
敬禮！
