物業(yè)調(diào)研開題報告(15篇)

第1篇 關于×市現(xiàn)階段物業(yè)管理發(fā)展情況的調(diào)研報告

關于×市現(xiàn)階段物業(yè)管理

發(fā)展情況的調(diào)研報告

物業(yè)管理作為新興的朝陽產(chǎn)業(yè)，在我市已有十余年的發(fā)展歷史，這十幾年來，在各級政府領導的關心和支持下，在廣大業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的共同努力下，我市的物業(yè)管理總體水平得到了很大的提高，物業(yè)管理從一個新生事物發(fā)展成了貼近千家萬戶、家喻戶曉的行業(yè)。為了更深入地了解我市物業(yè)管理現(xiàn)階段發(fā)展狀況，結合實際情況，通過實地走訪及召開座談會等方式對我市住宅小區(qū)的物業(yè)管理情況進行了調(diào)研，調(diào)研中發(fā)現(xiàn)問題歸納如下：

一、收費難依然是制約我市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的最大壁壘

在調(diào)研中我聽到最多的字眼就是收費難，似乎從有物業(yè)管理那天起就伴隨著這一問題，即使是在《物業(yè)管理條例》頒布實施一年多的今天，在人們的消費意識、物業(yè)管理觀念逐步加強的情況下，收費難依然是困擾絕大部分物業(yè)管理企業(yè)的首要問題。業(yè)主不交費的理由眾多，物業(yè)管理企業(yè)服務不到位自不必說，而如房屋質(zhì)量等開發(fā)商遺留問題以及鄰里間糾紛等也被拿來作為不交費的理由就實在讓人不得不對物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營困境感到同情了。更有甚者，沒有任何理由，就想“搭車消費”，用別人的錢享受自己的服務，于是效仿他們做法的人越來越多，物業(yè)管理企業(yè)收上來的物業(yè)費越來越少，從企業(yè)追求利潤的經(jīng)濟本性來說，當收入小于成本或者利潤減少時，必然會降低成本，而降低成本的直接后果就是服務質(zhì)量下降，于是更多業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的服務不滿意，從而不交物業(yè)費，這就進入了一個惡性循環(huán)的怪圈。小區(qū)環(huán)境差了，住房自然貶值，到頭來受苦的其實不只是物業(yè)管理企業(yè)，還有園區(qū)內(nèi)的所有業(yè)主。所以要搞好沈陽的物業(yè)管理，必須從培養(yǎng)人們的交費意識入手。經(jīng)濟基礎是實現(xiàn)小區(qū)保值增值的關鍵，這一點必須讓廣大業(yè)主們清楚的認識到。

二、業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立、運行不規(guī)范，作用發(fā)揮不當

在《物業(yè)管理條例》中，業(yè)主大會制度被作為一項重要制度再次明確，業(yè)主大會是全體業(yè)主的自治組織，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，作為產(chǎn)權人和物業(yè)使用人的業(yè)主是小區(qū)真正的主人，管理好小區(qū)應該是全體業(yè)主的共同愿望，所以物業(yè)管理不是物業(yè)管理企業(yè)一方的事，而是全體業(yè)主的事，業(yè)主應通過業(yè)主大會這一渠道充分行使自己的權利，發(fā)表自己的觀點，參與到小區(qū)管理中去。但在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，很多小區(qū)的業(yè)主沒有意識到這一點，對小區(qū)物業(yè)狀況漠不關心，造成業(yè)主大會召開困難，有些小區(qū)在全部入住幾年后仍沒有召開過業(yè)主大會，沒有組建業(yè)主委員會，，物業(yè)管理處于前期物業(yè)管理狀態(tài)，個別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決，為小區(qū)正常的物業(yè)管理埋下隱患。有的小區(qū)業(yè)主委員會成立程序不規(guī)范，未通過業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，不具有合法性，其行為不具備法律效力，不能代表全體業(yè)主。還有的小區(qū)即使按規(guī)定成立了業(yè)主委員會，但其成員對物業(yè)管理相關知識了解甚少，對其職責認識不清，缺乏足夠的精力、熱情，業(yè)主委員會形同虛設，不能起到應有作用。另外，個別社區(qū)對業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立比較漠然，未按照《物業(yè)管理條例》要求發(fā)揮應有的組織、指導作用，使部分物業(yè)的日常管理工作處于無序狀態(tài)。

三、物業(yè)管理企業(yè)人員整體素質(zhì)有待提高

這一問題主要表現(xiàn)在以下兩方面：一是某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶意識，服務態(tài)度不端正，服務用語不文明，對業(yè)主的正當要求不能及時滿足，影響物業(yè)管理服務水平的提高和客戶滿意度的提升。其實業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾很多是源于物業(yè)管理企業(yè)人員服務態(tài)度不好，很多問題只要正確溝通都是可以解決的，物業(yè)管理企業(yè)人員一定要樹立“業(yè)戶至上”觀念，才能把物業(yè)管理這項工作做好；二是某些物業(yè)管理企業(yè)缺乏專業(yè)人員。例如日常維修是物業(yè)管理一項很重要的工作，維修不及時、不到位都會使業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的服務質(zhì)量產(chǎn)生懷疑，甚至出現(xiàn)矛盾。

四、服務標準不統(tǒng)一，有待規(guī)范

物業(yè)管理服務作為一種商品，不僅具有一般商品的特性，還具有一定公眾性的特性。業(yè)主在購買本小區(qū)物業(yè)管理服務的時候會與其他小區(qū)相比較，看看自己所享受到的服務在價值、價格上是不是最優(yōu)的，但由于現(xiàn)在我市未對不同價格的物業(yè)費應具體提供那些服務做出細致明確的規(guī)定，所以在業(yè)主進行比較的過程中難免會出現(xiàn)同質(zhì)不同價，或者同價不同質(zhì)的現(xiàn)象，這種現(xiàn)象會對業(yè)主在評價物業(yè)服務上產(chǎn)生影響，質(zhì)優(yōu)價廉的小區(qū)業(yè)主會認為物業(yè)費交得值，他們得到了應有的服務，而那些質(zhì)優(yōu)價不廉，甚至是質(zhì)不優(yōu)價不廉的小區(qū)業(yè)主就會認為他們應該得到更多服務，或者減少物業(yè)費的支出，從而不愿交物業(yè)費。

五、開發(fā)商遺留問題嚴重影響物業(yè)管理企業(yè)正常經(jīng)營

開發(fā)商遺留問題主要包括兩方面：一是房屋質(zhì)量存在問題；二是承諾未兌現(xiàn)，業(yè)主未得到承諾利益，園區(qū)內(nèi)配套設施未健全。調(diào)查中，有些物業(yè)管理企業(yè)管理人員反映他們小區(qū)內(nèi)沒交物業(yè)費的業(yè)主有90%是因為房屋質(zhì)量有問題，還有的是因為開發(fā)商承諾的配套設施沒有建，業(yè)主又找不到開發(fā)商，于是物業(yè)管理企業(yè)便無奈地成了替罪羊。此外，有些物業(yè)管理企業(yè)為了擴大管量，對開發(fā)商妥協(xié)，降低承接標準接管物業(yè)，也為日后的管理工作埋下隱患。

六、地方性法規(guī)建設滯后，影響物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范化

國家《物業(yè)管理條例》已頒布實施一年多，對我市物業(yè)管理行業(yè)起到了積極的規(guī)范作用，但由于其全國性和指導性的特點，在解決物業(yè)管理中的一些具體問題時可操作性差，這就要求我市能盡快出臺地方性配套法規(guī)、規(guī)章，如物業(yè)管理區(qū)域的劃分，業(yè)主在首次業(yè)主大會上的投票權數(shù)的確定等。

針對以上問題，提出如下建議：

一、盡快出臺物業(yè)管理服務質(zhì)量等級標準

按照“分等定級、質(zhì)價相符”的原則制定物業(yè)管理服務質(zhì)量等級標準，同質(zhì)同價，質(zhì)高價高，不同等級，價格不同，服務內(nèi)容和質(zhì)量也不同。由小區(qū)業(yè)主大會根據(jù)需要討論決定選擇具體服務標準，并與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務合同，不搞服務不足，也不搞服務過剩。物業(yè)管理企業(yè)按照合同規(guī)定提供服務，業(yè)主按時足額交納物業(yè)費，物業(yè)管理企業(yè)定期公布費用收支賬目，讓業(yè)主明白消費，避免雙方因費用問題產(chǎn)生懷疑。

二、加快業(yè)主大會制度規(guī)范化進程

按照《物業(yè)管理條例》等相關法律法規(guī)規(guī)范成立業(yè)主大會，公開選舉業(yè)主委員會，使業(yè)主的合法權利得到保護，正當權益得到維護。經(jīng)選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會要熱心公益事業(yè)，對這項工作有足夠的熱情，能夠在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到溝通橋梁的作用，及時將業(yè)主意愿反映給物業(yè)管理企業(yè)，在遇有業(yè)主因開發(fā)商遺留問題不交物業(yè)費時及時向業(yè)主解釋，消除二者間誤會分歧，使小區(qū)物業(yè)管理在和諧的氛圍中正常運行。

三、制定物業(yè)管理人員培訓計劃，提高員工的專業(yè)素質(zhì)和道德素質(zhì)

在提高員工專業(yè)技能方面應重點做好以下幾方面工作：

1、做好人力資源管理，提高員工的專業(yè)技能，提高管理服務水平；

2、制定計劃，分期分批對各類人員進行專業(yè)培訓，經(jīng)考試合格后持證上崗；

3、實行“末位淘汰制”，競爭上崗，樹立崗位就是報酬的觀念；

4、多渠道吸納有經(jīng)驗的專業(yè)人才，與本地實際相結合，優(yōu)勢互補，全面提高從業(yè)人員素質(zhì)。在提高員工道德素質(zhì)方面，要著力從培養(yǎng)其服務意識入手，說話、辦事時刻從服務者的角度出發(fā)。因為在物業(yè)小區(qū)里，住戶人數(shù)多，人員素質(zhì)參差不齊，作為物業(yè)管理人員不能對業(yè)主要求太高，應該多從自身找差距，擺正自己的位置，工作中多一份耐心，用自己良好的服務態(tài)度和優(yōu)質(zhì)的服務水平贏得業(yè)主的理解和支持。

四、嚴格把好驗收關

事實證明，開發(fā)商遺留問題是日后小區(qū)物業(yè)管理的最大難題，所以在小區(qū)竣工驗收時，相關部門必須嚴格把關，房屋質(zhì)量、配套設施必須保質(zhì)保量。物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時也要詳細檢查物業(yè)情況，包括小區(qū)業(yè)主檔案資料等，不能因盲目擴大管量而為日后經(jīng)營管理埋下隱患。

五、盡快出臺地方性法規(guī)、規(guī)章

由于各地物業(yè)管理實際情況存在差異，《物業(yè)管理條例》將一部分具體法規(guī)、規(guī)章的制定權交給地方，我們應根據(jù)我市物業(yè)管理實際，結合《物業(yè)管理條例》實施一年多以來的實踐經(jīng)驗，盡快制定出臺實施細則，為解決具體問題提供操作性強的法律依據(jù)。

六、加大宣傳力度，創(chuàng)造物業(yè)管理和諧的供給需求環(huán)境

深入細致宣傳《物業(yè)管理條例》，讓廣大業(yè)主不但了解物業(yè)管理對小區(qū)環(huán)境的重要性，也能在適當時候運用法律武器保護自己的利益，充分行使自己作為物業(yè)主人的權利。同時通過宣傳，也要使物業(yè)管理企業(yè)進一步明確自己的工作性質(zhì)，更好地在法律和合同范圍內(nèi)提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務，使物業(yè)小區(qū)形成業(yè)主要服務，物業(yè)管理企業(yè)提供服務的互補狀態(tài)，促進我市住宅小區(qū)環(huán)境優(yōu)化，推動整個物業(yè)管理行業(yè)健康、有序發(fā)展。

二○○五年一月十日

第2篇 關于解決住宅小區(qū)停車難和物業(yè)管理問題的調(diào)研報告

住宅小區(qū)停車難與

目前，我市許多小區(qū)業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間的矛盾日趨嚴重，群眾與企業(yè)的呼聲越發(fā)增多，翠竹北區(qū)等小區(qū)收繳率從四年前的80％下降到58％，勤業(yè)一、二、三村的收繳率只有30％，甚至像金色新城等這樣的新小區(qū)的收繳率也不到50％；近幾年來，我市不斷發(fā)生物業(yè)企業(yè)撤離小區(qū)的現(xiàn)象，如荷花池公寓、廣景山莊、蘆墅廣景苑等小區(qū)。

分析物業(yè)管理矛盾的根源，主要是以下幾個因素：

1、法律法規(guī)不完善。一方面缺乏與物權法相配套的實施細則，我市又無立法權；另一方面，我市規(guī)范性文件的建設工作，在一定程度上滯后于小區(qū)物業(yè)管理和停車新的發(fā)展需求，致使實際工作中出現(xiàn)有法難行、無法可依的現(xiàn)象。

2、管理體制不順暢。一是政府社會管理沒有延伸到終端，一些政策法規(guī)在小區(qū)中出現(xiàn)梗阻、斷層現(xiàn)象，亂開店、亂停車、盜竊等影響居住環(huán)境質(zhì)量問題未能得到遏制；二是基層黨支部及居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)三者之間相互促進、相互制約，共建和諧小區(qū)的機制沒有建立，居委會名義上是自治組織，現(xiàn)實上是從事黨政工作，但在處理業(yè)主與物業(yè)矛盾中“名不正、言不順”，解決基層矛盾的一線作用未能充分發(fā)揮，對其缺乏考核激勵制度，社會管理的積極性不足，特別是社區(qū)居委會和物業(yè)企業(yè)在協(xié)調(diào)解決

與上級政府部門相關的具體事務上，顯得無能為力。

3、市場主體不對稱。業(yè)主個體直接面對物業(yè)企業(yè)或開發(fā)商必然處于明顯弱勢，而我市目前業(yè)委會尚未普遍建立。業(yè)主自治意識不強，據(jù)調(diào)查，62％的業(yè)主對業(yè)主委員會不清楚、不參與。對業(yè)委會的設立、監(jiān)督以及主要人員的權利和義務沒有形成統(tǒng)一有效的規(guī)范。業(yè)主委員會的自治能力、內(nèi)控能力、團隊精神和依法維權水平不高，業(yè)委會成員服務全體業(yè)主的動力不足，年紀輕、能力強的現(xiàn)職人員更不愿加入業(yè)委會。另一方面，物業(yè)企業(yè)進入市場的門檻很低，實力不強，規(guī)模不大，素質(zhì)不高，管理人員、高學歷層次、技術職稱等方面的比例都低于全國水平，物業(yè)管理行業(yè)的誠信度和公信力不強。

4、市場環(huán)境不和諧。某些新聞輿論的導向有偏差，部分群眾對物業(yè)管理行業(yè)存有偏見，“享受免費午餐”的習慣在相當范圍內(nèi)存在，物業(yè)的“傭人”地位和勞動成果得不到應有的尊重，少數(shù)離退休干部、現(xiàn)職領導、司法人員和教師等機關公職人員，帶頭欠繳物業(yè)費，產(chǎn)生了一定的負面影響。

5、市場制度不健全。物業(yè)企業(yè)進入市場的門檻過低，市場的進退制度不規(guī)范，對業(yè)主和物業(yè)企業(yè)制約有效的社會誠信系統(tǒng)未能建立。追討惡意欠費的司法程序過長，成本過高，企業(yè)難以維權。對開發(fā)企業(yè)的責任追究制度不完善，人民群眾反映強烈的房屋質(zhì)量差，隨意更改規(guī)劃設計，公用配套設施數(shù)量不到位、技術標準不達標等問題得不到有效解決。一些小區(qū)建管不分掩蓋著前期遺留問題，或轉(zhuǎn)嫁給后進入的物業(yè)企業(yè)，開發(fā)項目前期的物業(yè)管理招投標制度有待全面推進。業(yè)主與開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)的糾紛在基層和司法訴訟層面上得不到高效解決。物業(yè)管理菜單式的分項消費制度未能建立，業(yè)主不能明白消費、透明監(jiān)督。許多物業(yè)企業(yè)把出租公共用設施和停車管理費作為重要的收入渠道，千方百計擴大路面停車，帳目不清，隱瞞收益。

6、政府管理不完善。在扶持、監(jiān)管物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)上，一些政府部門存在著職能錯位、缺位和越位現(xiàn)象，扶持物業(yè)管理這一勞動密集型產(chǎn)業(yè)的政策沒有形成，對小區(qū)內(nèi)違規(guī)違章現(xiàn)象執(zhí)法不力，把某一些義務和負擔轉(zhuǎn)嫁給企業(yè)，對物業(yè)管理費和停車費的價格調(diào)控水平還不夠高，一些部門的工作協(xié)調(diào)不到位。特別是基層行政組織事務多、經(jīng)費少，就搞違章搭建或出租老小區(qū)僅有的公共用房公共設施，以補充管理經(jīng)費不足。

7、公用設施不配套。在老小區(qū)和次

總之，從根本上說，公用設施上的硬件不足和二、關于解決停車難和物業(yè)管理問題的目標、原則和3、交警、城建城管、社區(qū)相結合的工作機制。目前，我市許多老小區(qū)和次新區(qū)即使用足區(qū)內(nèi)停車資源，也不能滿足全部需求；尤其是實施規(guī)范停車后，必然產(chǎn)生對部分車主的“擠出效應”。因此，依靠區(qū)外道路道板、公共空地和周邊單位合作停車是一個現(xiàn)實選擇。建議，建立交警、城管、社區(qū)相結合的工作機制，先由街道組織社區(qū)公示并上報小區(qū)停車泊位的短缺數(shù)量，再由交警對動態(tài)交通影響作出評價后，按照便民利民、公開透明、能劃盡劃的原則，提出道路道板劃定泊位的方案，最后會同城管和街道、社區(qū)實施，同時建設部門要給予配合，對道板泊位下的管線承重能力進行評估。

總之，要通過體制機制的創(chuàng)新，推進政府的管理和服務貼近小區(qū)，使業(yè)主的訴求充分表達、意見民主集中、糾紛快速處置，從而真正把小區(qū)物業(yè)矛盾消解在基層。

第3篇 2023年物業(yè)調(diào)研報告

隨著城鎮(zhèn)化腳步不斷推進，各地新興小區(qū)如雨后春筍般圈地而起，五花八門的物業(yè)公司也有了巨大的發(fā)展空間，物業(yè)的品牌價值也成為了房地產(chǎn)商手里越來越重要的籌碼。物業(yè)對小區(qū)的管理與城管對于城市的管理如出一轍，同時也有著包含關系。物業(yè)管的不光是小區(qū)整體環(huán)境，還要解決每個業(yè)主日常所遇到的問題。當小區(qū)內(nèi)住戶的某些行為觸犯到城市管理相關法規(guī)時，就進入了城管管轄范圍，要解決好這些物業(yè)、城管均可介入的問題往往需要雙方開展協(xié)作。

在現(xiàn)實中，諸多問題使得原本可以開展協(xié)作的部分反而成了城管執(zhí)法過程中的瓶頸。由于物業(yè)平時與業(yè)主關系密切，有的物業(yè)管理人員與業(yè)主幾乎如親友般熟悉，出于感情層面以及日后相處考慮，物業(yè)在遇到業(yè)主有違法行為時往往容易采取回避乃至包庇業(yè)主的措施，以使自己脫離干系。甚至還有一些不顧及品牌效益的物業(yè)，管理不好就直接撒手不管了，這就使得執(zhí)法人員在期望通過物業(yè)與業(yè)主溝通時吃到了無數(shù)閉門羹。

而如果物業(yè)管理者們更深層地思考下業(yè)主的違法違規(guī)問題，不難發(fā)現(xiàn)，只要有一戶業(yè)主帶頭不遵紀守法，并且被縱容和默許，就會有更多家業(yè)主來鉆法律漏洞以謀私利。這些業(yè)主行為最后往往影響到周邊業(yè)主的共同利益，造成其他業(yè)主的不斷投訴，將物業(yè)置于眾矢之的。物業(yè)若能配合執(zhí)法力量做好嚴管嚴打工作，及時先行溝通處理并主動反應上報業(yè)主違規(guī)行為，那么日后的管理將輕松很多，同時也能得到更廣大業(yè)主的好評。

物業(yè)與城管開展協(xié)作應有效地發(fā)揮雙方的獨有優(yōu)勢，互相填補不足。物業(yè)掌握著業(yè)主的基本信息，對整個小區(qū)有更深的了解和更綜合的考量，擁有更多與住戶的溝通技巧，更便于作一些溝通調(diào)解工作，也能為城管執(zhí)法過程中需落實的細節(jié)問題提供更多綜合的建議，以盡量減少執(zhí)法過程所產(chǎn)生的其他負面影響。城管依照國家法律法規(guī)辦事，當物業(yè)的人情牌、管社區(qū)管理辦法行不通時，就需要城管介入，以更明確的行政職權來對業(yè)主行為作約束。城管借物業(yè)之巧勁，物業(yè)借城管之利劍，兩者協(xié)作方可攻堅克難。

城管與物業(yè)協(xié)作需要在平時就建立起一致思想，統(tǒng)一戰(zhàn)線，在關鍵時刻才能口鋒一致。這些磨針活不是一日兩日就能練就的，需要在兩者間先搭起人員、信息、政策的橋梁，多開展交流活動，落實現(xiàn)行政策，分析潛在問題，及時做好準備，提前給業(yè)主打好預防針。

新形勢下物業(yè)與城管打交道會越來越頻繁，有團結協(xié)作的心，運用好方式方法，才能夠化矛盾為橋梁，逐步優(yōu)化物業(yè)城管協(xié)同管理格局。

加強居住物業(yè)裝修網(wǎng)格化管理的調(diào)研報告

隨著物業(yè)管理法規(guī)的不斷完善，業(yè)主、使用人法制觀念的不斷增強，管理部門監(jiān)督管理力度不斷加強，居住小區(qū)違法搭建情況得到了有效控制。但是在部分居住小區(qū)依然存在著擅自在天井、庭園、陽臺等部位搭建違法建筑物和構筑物，擅自占用公共部位、損壞房屋承重結構等現(xiàn)象，特別是一些高檔小區(qū)居民入住后，出現(xiàn)了比較嚴重的違法搭建情形，如有的業(yè)主、使用人擅自在房屋平臺搭建陽光屋，甚至加層、改建、擴建、開挖地下室，不但嚴重破壞了小區(qū)的整體規(guī)劃與和諧的環(huán)境，還影響了相鄰業(yè)主、使用人的日常生活，引發(fā)了不少矛盾糾紛。

一、華陽地區(qū)居住物業(yè)裝修存在的主要問題

近幾年，隨著房地產(chǎn)二、三級市場的活躍，高檔商品房住宅中二次裝修開始增多，由此各類違章行為和違章搭建時有發(fā)生，引起社會的重視，從房地辦目前所掌握的情況分析，主要有以下幾個特點：

（一）業(yè)主將原房屋從里到外徹底進行裝修或改建，改變了原始設計風格，如外墻立面安裝玻璃幕墻，將承重墻拆除后重新擴建，底層門廳、平臺搭建成房間等等，違章面積在10～60m2不等。

（二）使用的裝飾材料比較高級、新穎，凡裝修過的房屋均超過原房屋設計標準，對小區(qū)環(huán)境影響相對較小，與周邊房屋的格局能基本保持一致。

（三）相鄰關系矛盾不特出，業(yè)主委員會一般也不直接干涉，只是對過分超出范圍的違章建筑反響較大。

（四）由于業(yè)主身份比較特殊包括一部分系境外業(yè)主，物業(yè)公司較難直接進行勸阻，怕影響管理費的正常交付。

基于以上現(xiàn)狀從物業(yè)公司反映：認為政府管理部門處罰力度不夠，對違章戶的處罰達不到威懾作用，另外迫于管理費拖欠，只能勸阻，無法阻止施工，否則發(fā)生沖突物業(yè)公司很被動。

然而作為搭建的業(yè)主卻認為：由于房屋設計在使用上不盡合理，且已陳舊，所以當新購房業(yè)主入住或原業(yè)主二次裝修時，往往請專業(yè)裝潢設計單位對房屋重新按個性化進行室內(nèi)布局，加之在經(jīng)濟上有支付能力，使上述違章行為時有發(fā)生，由于示范效應，對其他業(yè)主影響較大，有趨同傾向。

二、進一步加強物業(yè)裝修網(wǎng)格化管理的建議

（一）各物業(yè)管理公司應當加強對住宅裝修的指導和監(jiān)督

1、加強規(guī)范裝修行為的宣傳和指導

物業(yè)管理公司應當依據(jù)《物業(yè)管理條例》、《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》的規(guī)定和《前期物業(yè)管理服務合同》或《物業(yè)管理服務合同》、《住宅使用公約》或《業(yè)主公約》的約定，履行對業(yè)主裝修住宅的管理職責，并制訂《住宅裝修須知》，配備相關的專業(yè)人員，加強對業(yè)主裝修住宅的宣傳、指導和監(jiān)督。

指導物業(yè)管理公司將《住宅裝修須知》在所管理的物業(yè)小區(qū)內(nèi)一并公告。同時，把《住宅裝修須知》送達物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)待裝修的業(yè)主或使用人并簽收。

2、加強住宅裝修前的管理

要求物業(yè)管理公司在為業(yè)主或使用人辦理入住手續(xù)時，必須告知《條例》中規(guī)定的不得損壞房屋承重結構、破壞房屋外貌和違法搭建等住宅裝修的禁止行為。禁止敲鑿的部位以及不得擅自隨意安置空調(diào)室外機和安裝防盜設施等注意事項。

業(yè)主或使用人在裝修住宅前，要求其將施工單位、施工期限、裝修內(nèi)容（包括住宅裝修設計圖、施工方案）等書面告知物業(yè)管理公司并為裝修施工人員辦理小區(qū)臨時出入證等手續(xù)。

要求物業(yè)管理公司對業(yè)主或使用人提供的住宅裝修設計圖、施工方案中有違反住宅裝修禁止行為的提出整改意見。

為加強對施工單位裝修行為的管理，物業(yè)管理公司可與住宅裝修施工單位簽訂《住宅裝修管理協(xié)議》。

3、加強對住宅裝修活動的日常巡視和監(jiān)督

物業(yè)管理公司應當明確由專人負責對住宅裝修活動的指導、監(jiān)督和管理。當有業(yè)主或使用人已入住的，應當督促裝修的業(yè)主、使用人或施工單位遵守施工作業(yè)時間，晚間18:00時至次日上午8:00時和節(jié)假日，不得從事敲、鑿、鋸、鉆等產(chǎn)生嚴重噪聲的施工。

物業(yè)管理公司對進入小區(qū)的施工人員和建筑材料及裝修施工階段涉及水、電、氣和結構等隱蔽工程的，每天應當加強現(xiàn)場巡視和檢查（包括節(jié)假日）并做好記錄，發(fā)現(xiàn)違規(guī)現(xiàn)象，應當及時采取有效措施進行勸阻、制止并督促改正。

對損壞房屋承重結構、破壞房屋外貌、違章搭建等違法裝修行為且拒不整改的業(yè)主或使用人及住宅裝修單位，物業(yè)管理公司應當及時告知業(yè)主委員會并報告相關行政管理部門依法處理。同時，物業(yè)管理公司應當責成違規(guī)裝修的施工人員停止施工。

4、加強知法、守法和履約意識

物業(yè)管理公司應當督促業(yè)主或使用人遵守《條例》等相關規(guī)定、遵守《住宅使用公約》或《業(yè)主公約》的約定。

物業(yè)管理公司與住宅裝修單位簽訂協(xié)議》的，應當督促其履行《協(xié)議》。在住宅裝修施工完成后，物業(yè)管理公司應當及時收回小區(qū)臨時出 入證。對造成房屋和設施設備損壞的，物業(yè)管理公司應當責成責任人及時進行修賠。

物業(yè)管理公司對住宅裝修單位的違約行為，可依據(jù)《協(xié)議》的約定，直接向人民法院提起民事訴訟。

在未成立業(yè)主委員會的住宅小區(qū)，業(yè)主或使用人違法裝修經(jīng)勸阻。制止無效的，房產(chǎn)開發(fā)商或相關業(yè)主或使用人可依據(jù)《上海市商品房出售合同》、《住宅使用公約》的約定，直接向人民法院提起民事訴訟。

（二）業(yè)主委員會應當發(fā)揮自治管理作用

業(yè)主委員會應當經(jīng)常檢查物業(yè)管理公司的管理和服務狀況，督促住宅裝修的業(yè)主或使用人遵守有關的法規(guī)和約定，及時調(diào)解裝修不當 引起的相鄰糾紛，對業(yè)主或使用人違法行為進行勸阻、制止并督促其整改。

對業(yè)主或使用人違反《業(yè)主公約》勸阻無效的，經(jīng)業(yè)主大會或業(yè)主代表大會通過，業(yè)主委員會可向人民法院提起民事訴訟。

（三）各區(qū)縣房地局應當加強對違法裝修的行政執(zhí)法

區(qū)房地局不斷完善行政執(zhí)法工作程序。對物業(yè)管理公司不履行法定管理服務和義務等行為，應當根據(jù)《條例》和《規(guī)定》的相關規(guī)定責令其改正，并可處相應的罰款。對物業(yè)管理公司違反《條例》和《規(guī)定》情節(jié)嚴重的，區(qū)縣房地局可作出降低資質(zhì)等級的處罰，直至吊銷資質(zhì)證書。

區(qū)縣房地局接到對業(yè)主或使用人違法裝修的投訴，應當及時受理、立案并到現(xiàn)場調(diào)查、取證。核實，經(jīng)核查屬實的，根據(jù)《條例》的相關規(guī)定，責令其限期改正，可并處相應的罰款。

某城區(qū)物業(yè)管理調(diào)研報告

物業(yè)管理是城市管理和社會建設矛盾集中體現(xiàn)的領域，規(guī)范的物業(yè)管理是和諧社會建設總體戰(zhàn)略中的重要內(nèi)容。根據(jù)區(qū)政協(xié)的安排，我們開展了__城區(qū)物業(yè)管理的調(diào)研。

一、__城區(qū)物業(yè)管理的基本情況

總體看，我區(qū)物業(yè)管理工作有以下四個特點：一是物業(yè)管理市場處于發(fā)育初步階段。二是物業(yè)管理總體水平較低。三是業(yè)主委員會作用發(fā)揮不好。四是物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制不完善。

（一）__城區(qū)物業(yè)企業(yè)現(xiàn)狀

我區(qū)物業(yè)管理從90年代初期開始起步，至今已有近__年的發(fā)展。據(jù)調(diào)查，截至__年底，在我區(qū)注冊的物業(yè)企業(yè)共有197家，其中一級資質(zhì)企業(yè)3家，二級資質(zhì)企業(yè)15家，三級資質(zhì)企業(yè)179家，從業(yè)人員1__余人，管理人員1897人。外區(qū)物業(yè)企業(yè)在本區(qū)開展服務的約50家，從業(yè)人員約2850人。

（二）__城區(qū)物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

目前，全區(qū)共有物業(yè)管理小區(qū)389個，管理房屋3575萬平方米。城區(qū)物業(yè)管理覆蓋率達到90%，新建商品房的物業(yè)管理覆蓋率達到100%。

1、新建城市住宅小區(qū)的物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。我區(qū)新建住宅小區(qū)共有389個，房屋建筑面積為3075萬平方米，住宅套數(shù)有34萬余套，住宅成套率為100%，物業(yè)管理覆蓋率達到100%。其中有龍湖花園等6家單位6個住宅小區(qū)獲得全國物業(yè)管理示范（優(yōu)秀）小區(qū)稱號；天驕俊園等11個住宅小區(qū)獲得市物業(yè)管理示范（優(yōu)秀）小區(qū)稱號；富悅新城等32個小區(qū)獲得區(qū)級物業(yè)管理示范（優(yōu)秀）小區(qū)稱號。

2、老小區(qū)的物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。老小區(qū)主要有單位自管房、社會集資房、直管公房及“農(nóng)轉(zhuǎn)非”安置房四類。

（1）單位自管房：包括機關自管房、群團自管房、事業(yè)單位自管房以及企業(yè)單位自管房，房屋物業(yè)管理面積共計324萬平方米，住宅套數(shù)有30871余套，住宅成套率為97%。這類房屋的物業(yè)管理除了少數(shù)的委托物業(yè)公司管理外，其絕大部分仍由單位自行管理。由單位聘請人員進行小區(qū)的簡單的物業(yè)管理。產(chǎn)權屬職工私有的房屋，其住房及室內(nèi)水、電、氣的維修均由職工自己負責；產(chǎn)權仍屬單位的房屋維護則仍由單位負責，整幢房屋較大設備、安全、水電方面的維修或公用部位的維修一般由單位負責。

（2）社會集資房：從1992年開始，我區(qū)開始推行社會集資合作建房，建筑檔次低，單體樓占了絕大多數(shù)比例。據(jù)統(tǒng)計，現(xiàn)在全區(qū)社會集資建房共894萬平方米，住宅套數(shù)有74550余套，住宅成套率為99%。這部分集資房的物業(yè)管理覆蓋率目前達到了90%。

（3）直管公房及“農(nóng)轉(zhuǎn)非”安置房：直管公房，就是房管部門直接管理的政府和社會公共團體所有的房屋。這類房屋在我區(qū)共有約14萬平方米?！稗r(nóng)轉(zhuǎn)非”安置房是政府對征用土地的“農(nóng)轉(zhuǎn)非”拆遷戶進行安置的房屋，其中又包括兩類：一是政府將征地費按政策規(guī)定付給拆遷戶自建，產(chǎn)權屬自有；二是由政府統(tǒng)一建房安置拆遷戶租住，住戶按規(guī)定繳納租金，產(chǎn)權屬國家所有。從1987年開始，根據(jù)原江北縣人民政府文件規(guī)定：“凡以征地經(jīng)費修建的拆遷戶住房，系國家投資修建的公房，屬公產(chǎn)性質(zhì)，全部移交給房管局，納入國家公房管理?！币虼?，區(qū)房管局對全區(qū)的“農(nóng)轉(zhuǎn)非”安置統(tǒng)建房進行全面接管。截至__年底，區(qū)房管局共管理全區(qū)“農(nóng)轉(zhuǎn)非”安置房共計77幢，7.55萬平方米。這部分房屋幾乎都沒有專業(yè)的物業(yè)公司進行管理，日常的清潔衛(wèi)生及水、電、氣費的收取都由業(yè)主自行負責，室內(nèi)的維修由業(yè)主負責，公用部位的維修則由區(qū)房管局負責。

3、房屋公共維修金的歸集和使用情況。從1999年開始歸集物業(yè)專項維修資金以來，累計歸集專項資金8.23億元，使用300余萬元。

（三）__城區(qū)小區(qū)（大廈）業(yè)主委員會現(xiàn)狀

截止__年底，全區(qū)共成立有小區(qū)業(yè)主委員會181個。在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，

90.5%的小區(qū)業(yè)主對物業(yè)狀況漠不關心，造成業(yè)主大會召開困難。23.7%的小區(qū)在全部入住幾年后仍沒有召開過業(yè)主大會，沒有組建業(yè)主委員會，物業(yè)管理處于前期物業(yè)管理狀態(tài)。個別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決。65.4%的小區(qū)業(yè)主委員會成立程序不規(guī)范，未通過業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。58.3%的小區(qū)即使按規(guī)定成立了業(yè)主委員會，也未能起到應有作用。

（四）__城區(qū)物業(yè)管理行政體制機制現(xiàn)狀

在《物業(yè)管理條例》及《__市物業(yè)管理條例》中明確：（1）房地產(chǎn)行政主管部門是物業(yè)所在地的物業(yè)管理的主管部門，對轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理活動進行監(jiān)督管理；（2）居民委員會、村民委員會依法對社區(qū)進行管理和提供服務，對社區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動進行指導監(jiān)督，調(diào)解物業(yè)管理糾紛；（3）街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)助有關行政管理部門對物業(yè)管理進行監(jiān)督，對物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務的相互關系進行協(xié)調(diào)。但在實際的工作中，區(qū)房管局人手不足，對物業(yè)管理中的問題疲于應付；街（鎮(zhèn)）政府、社區(qū)居委會很難插手小區(qū)的物業(yè)管理工作，對物業(yè)公司無法制約，物業(yè)公司通常對其不理不睬，對工作不配合甚至是阻擾街（鎮(zhèn)）、居委會的正常工作。

按照《__市物業(yè)管理條例》的規(guī)定以及市政府辦公廳和市國土房管局出臺的《關于進一步加強物業(yè)管理工作的通知》（渝辦發(fā)[__]280號）和《關于物業(yè)管理若干問題的指導意見》（渝國土房管發(fā)[__]548號）文件中有關職能的劃分，城區(qū)物業(yè)管理涉及到經(jīng)委、建委、市政、環(huán)保、安監(jiān)、物價、街道辦事處、社區(qū)居委會、公安、工商、規(guī)劃等相關部門的配合，但區(qū)內(nèi)各相關部門普遍存在“重建設、輕管理”的思想，沒有形成工作合力，對物業(yè)管理中存在的問題缺乏相關的應急機制和有效的管理措施，導致物業(yè)管理問題突出。

1999年以來，我區(qū)針對物業(yè)管理工作相繼出臺了《關于加強物業(yè)管理工作的通知》（__府發(fā)[1999]129號）等5個文件，為理順城區(qū)物業(yè)管理體制、規(guī)范物業(yè)管理行為、提高老住宅小區(qū)物管水平、發(fā)揮業(yè)主自治機構作用、加強物業(yè)專項維修資金管理等打下了一定的基礎。

二、__城區(qū)物業(yè)管理存在的主要問題及原因分析

（一）__城區(qū)物業(yè)企業(yè)存在的主要問題及原因分析

1、物業(yè)服務公司小、弱、散突出。我區(qū)隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，近幾年來物業(yè)公司數(shù)量急劇增加。但從總體看，發(fā)展參差不齊。現(xiàn)平均每個物業(yè)公司管理面積僅20萬平方米，由于企業(yè)管理規(guī)模過小，綜合實力差，專業(yè)化水平低，造成物業(yè)服務社會資源浪費，效率低、效益差，也難以進一步吸引優(yōu)秀人才從事物業(yè)服務行業(yè)。

2、物業(yè)企業(yè)服務意識不強。從調(diào)查的結果來看，物業(yè)企業(yè)主動上門服務率為32%，小區(qū)業(yè)主對物業(yè)服務人員的綜合滿意度為61%，這表明物業(yè)公司的服務意識不是很強。

3、物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營管理不規(guī)范。一是少數(shù)企業(yè)以犧牲業(yè)主資產(chǎn)的保值增值和小區(qū)環(huán)境為代價，產(chǎn)生的各種污染等負面影響直接侵害了業(yè)主的利益。如：金港國際小區(qū)業(yè)主投訴門市油煙污染過重，物業(yè)公司缺少環(huán)保措施。二是少數(shù)物業(yè)企業(yè)從自身經(jīng)濟利益出發(fā)，擅自在小區(qū)公共部位開展經(jīng)營，全部收入歸企業(yè)方所有。如：鄉(xiāng)間城小區(qū)收取業(yè)主停車費引發(fā)糾紛。三是少數(shù)物業(yè)企業(yè)存在惡性競爭，低價傾銷，壓低服務標準。

4、物業(yè)管理企業(yè)人員整體素質(zhì)不高。一是某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶意識，服務態(tài)度不端正，服務用語不文明，對業(yè)主的正當要求不能及時滿足。二是某些物業(yè)管理企業(yè)缺乏專業(yè)人員。例如日常維修是物業(yè)管理一項很重要的工作，維修不及時、不到位，使業(yè)主對物業(yè)企業(yè)的服務質(zhì)量產(chǎn)生懷疑，甚至出現(xiàn)矛盾。

5、物業(yè)服務企業(yè)生存環(huán)境存在缺陷，經(jīng)營困難。一是物業(yè)服務收費標準低，嚴重制約了行業(yè)的健康發(fā)展。據(jù)調(diào)查我區(qū)247家物業(yè)企業(yè)、1625個項目的結果表明：有213家企業(yè)虧損。很多企業(yè)硬撐不下去了，只有被迫撤離所服務的樓盤。二是政府沒有建立物業(yè)服務調(diào)節(jié)機制和平衡機制。例如：同一職能機構管理著水電氣的價格與物業(yè)服務價格，卻沒有建立相應的平衡機制。當水電氣的價格不斷上升時，物業(yè)服務成本隨之增加卻沒有“消化”來源。同樣，其它成本費用價格上漲時，物業(yè)服務成本仍然沒有“消化”來源，導致了收入支出的“剪刀叉”現(xiàn)象，物業(yè)服務企業(yè)生存危機日益突出。三是物業(yè)服務從業(yè)人員報酬低。調(diào)查表明，我區(qū)物業(yè)服務從業(yè)人員平均報酬低于社會平均工資24%，平均福利水平不足國家規(guī)定的26%，勞資雙方潛在矛盾十分突出。

（二）__城區(qū)物業(yè)發(fā)展存在的主要問題及原因分析

1、物業(yè)服務費收取難。主要表現(xiàn)在：一是一些服務人員責任心不強,服務質(zhì)量差,服務不到位，導致住戶有意見而拒絕繳費。二是物業(yè)收費規(guī)定不合理。不同價格的物業(yè)費具體的服務項目不明確，存在同質(zhì)不同價或者同價不同質(zhì)的現(xiàn)象。三是農(nóng)轉(zhuǎn)非人員增多,住戶無力繳費。如空港園區(qū)農(nóng)轉(zhuǎn)非安置房，業(yè)主很多是低保戶，以生活水平低為由拒交物管費。四是工程遺留問題隨著物業(yè)交接,將問題轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)服務企業(yè),成為住戶不繳費的借口。五是由于業(yè)主自身的原因，如業(yè)主內(nèi)部糾紛、業(yè)主出租房屋等原因致使繳費不及時等。

2、建設遺留問題引發(fā)物業(yè)糾紛。有以下三種情況：

（1）工程質(zhì)量遺留問題。主要表現(xiàn)有：①盡管通過了竣工驗收或綜合驗收，但向業(yè)主交房時仍存在一些并不完備的情況，如管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、道路、景點等設施未完工，影響業(yè)主居住，房屋本體外墻滲漏等等。②由于前期物業(yè)服務現(xiàn)在大多仍為開發(fā)商屬下的物業(yè)公司承擔，因此，多數(shù)業(yè)主認為開發(fā)商對建設質(zhì)量的完善與有關承諾的兌現(xiàn)責任自然應由物業(yè)公司承擔，并往往以此作為衡量物業(yè)公司服務效果的重要指標。③開發(fā)中的工程質(zhì)量遺留問題很難及時得到根本解決。這些問題遺留到物業(yè)使用階段，業(yè)主接房后往往很難與開發(fā)商打交道，從而很容易轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)公司，引發(fā)矛盾。

（2）開發(fā)商物業(yè)銷售中遺留下來的問題。主要有：①未安裝一戶一表（前期的老小區(qū)及集資房）；②銷售廣告內(nèi)容與實際交房時不一致；③擅自將小區(qū)公用部分（如屋頂、公共綠化地等）承諾給少數(shù)業(yè)主使用；④擅自改變公共設施用途、物管房用途、會所及車庫用途等。

（3）建管不分帶來的問題。我區(qū)房屋開發(fā)商屬下的物業(yè)公司的物業(yè)服務，往往被定位為促銷或售后服務，僅作為開發(fā)的附屬產(chǎn)品，這樣，一些物業(yè)公司與開發(fā)商一鍋吃飯，導致了部分物業(yè)公司失去了獨立生存的能力。

3、老住宅小區(qū)基礎設施差，缺乏專項維修基金。__區(qū)的大多數(shù)居民住宅是九十年代初建成的,當時配套建設水平低,

基礎設施差,娛樂休閑設施很少。目前許多住宅小區(qū)的共用部位,公用設施設備急需維修養(yǎng)護和改造；娛樂休閑設施也急需改善，而這些小區(qū)沒有專項維修基金,根本無力進行舊小區(qū)改造。此外，老住宅小區(qū)都是實行開放式物業(yè)管理，小區(qū)內(nèi)道路四通八達，人員來往較復雜，車輛亂停亂放的現(xiàn)象比較嚴重，導致保安、衛(wèi)生工作的難度加大。

4、房屋公共維修基金的歸集和使用存在的問題。

（1）房屋公共維修基金收繳困難。主要集中在以前已辦理房地產(chǎn)權證的業(yè)主，根本沒有辦法讓其繳納房屋公共維修基金，這就造成了一幢房屋或一個小區(qū)只有部分業(yè)主歸集了房屋公共維修基金。

（2）開發(fā)企業(yè)挪用已歸集的房屋公共維修基金。房屋公共維修基金一般由開發(fā)企業(yè)統(tǒng)一收取，再交到區(qū)房管局的專用帳戶上。開發(fā)企業(yè)不及時繳交給區(qū)房管局，造成房屋公共維修基金的拖欠，很容易激發(fā)與業(yè)主間的矛盾，給后期物業(yè)管理帶來困難。

（3）使用上缺乏健全的機制和有效的監(jiān)督，大修基金保值、增值難。按條例規(guī)定：當確需使用房屋公共維修基金的時候，由業(yè)主委員會提出，經(jīng)2/3以上的業(yè)主同意后，方可申請使用。但實際上，如果修繕部位只涉及到少數(shù)業(yè)主的利益，那么就很難獲得小區(qū)2/3的業(yè)主通過，給實際使用造成了困難。另外物業(yè)公司預算的維修費用沒有專業(yè)機構對其作鑒定和監(jiān)督其使用，容易讓房屋公共維修基金造成不法利用。隨著大量房屋開始進入維修期，當年收取的微薄的大修基金將入不敷出，如何在物價水平上漲的情況下，將有限的大修基金保值、增值，缺乏有效的手段。

5、水、電、氣收費難。一是水、電、氣費代收代繳矛盾大。水、電、氣部門只針對注冊的表（包括總表）服務，按總表的度量計費。物業(yè)公司被迫另派專人查抄分表，收取各業(yè)主水、電、氣費用后派人交給供水、供電、供氣的部門。由于水、電、氣的損耗，必然出現(xiàn)差額部分的分攤，有些物業(yè)公司就自行提高水、電、氣的價格，容易引起與業(yè)主的糾紛和矛盾。由于各種因素帶來的總表與分表的數(shù)量差額，所以有些業(yè)主覺得分攤不合理而拒繳水、電、氣費。二是物業(yè)公司代收的水、電、氣費存在著欠費現(xiàn)象。水、電、氣部門只是針對終端客戶服務，并沒有和物業(yè)公司簽協(xié)議委托代收，在利益的驅(qū)使下，有的物業(yè)公司在收取了業(yè)主的費用后，并不及時繳交給水、電、氣部門，而是占用了這筆資金，而水、電、氣部門又無權向物業(yè)公司催收，最后導致對住戶停止供應水、電、氣，從而引發(fā)矛盾升級。三是水、電、氣管線和設備出現(xiàn)老化，需要維護、更換時費用不好解決。水、電、氣部門和物業(yè)公司互相推諉，責權不明。向業(yè)主收費既不合理也缺乏相應的依據(jù)。

（三）__城區(qū)小區(qū)（大廈）業(yè)主委員會存在的主要問題及原因分析

1、業(yè)主委員會的選舉產(chǎn)生過程中存在著瑕疵。業(yè)主委員會的候選人提名缺少科學的依據(jù)，在實際操作中有盲目現(xiàn)象，形成業(yè)委會成員良莠不齊的情況出現(xiàn)，甚至有些業(yè)主通過一些不恰當?shù)氖侄尾倏貥I(yè)主委員會，為自己謀取不正當?shù)睦妗I(yè)主委員會成立后，作用發(fā)揮也普遍不理想。在實踐中，對業(yè)主委員會的監(jiān)督缺乏有效的手段，使業(yè)主難以有組織地參加管理和表達對物業(yè)管理的看法。

2、組成業(yè)主委員會的人員結構不夠理想。委員們多是由退休的老年人組成，年齡結構老化，知識水平及專業(yè)素質(zhì)普遍不是很高，法律意識相對淡薄。

3、業(yè)主委員會的經(jīng)費來源無法自行解決。業(yè)主委員會的資金來源可通過三種方法籌集：一是由小區(qū)全體業(yè)主分攤；二是通過經(jīng)營小區(qū)公用部位的收益來獲取費用；三是通過贊助取得。但在實際的操作中，這三種資金來源渠道均有很大難度，幾乎就無法實行。由于沒有經(jīng)費來源，業(yè)主委員會的日常工作都很難開展。

4、業(yè)主委員會沒有自己的辦公用房或辦公場所。據(jù)調(diào)查，我區(qū)80%的小區(qū)沒有業(yè)委會用房。如果租房作為辦公用房，不僅費用高，而且業(yè)主委員會的工作也不方便。

5、業(yè)主大會和業(yè)主代表大會召開的困難大。時間、地點均不好確定，與會業(yè)主很難達到2/3以上，業(yè)主參與意識不強，就連書面征求意見也有難度，導致很多重大事項無法決定。

（四）__城區(qū)物業(yè)管理體制機制存在的主要問題及原因分析

1、物業(yè)管理法律法規(guī)不健全。首先,物業(yè)管理立法滯后。除了__年10月1日實施的《物權法》有關章節(jié)規(guī)定和__年9月1日正式實施的《物業(yè)管理條例》及地方性相關配套法規(guī)外，一直沒有國家級行業(yè)法規(guī)可以遵循。其次，物業(yè)管理法律關系各主體間的權利義務關系不清。具體表現(xiàn)在：產(chǎn)權關系不明；法律責任不清楚；供水、供電、供氣等有關單位與物業(yè)服務企業(yè)的經(jīng)濟關系不明確；作為經(jīng)濟合同一方主體的業(yè)主委員會是否具備訴訟資格；等等。

2、物業(yè)管理體制不完善。物業(yè)管理涉及到規(guī)劃、建筑等多個部門，有時各種矛盾會交織在一起。從全區(qū)看，缺乏一個強力部門有效的協(xié)調(diào)各方，造成行政管理和物業(yè)管理關系難以理順，多頭管理問題久拖不絕；開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關職能部門之間的職責不清；街道、社區(qū)的綜合協(xié)調(diào)作用尚未充分發(fā)揮；房屋管理由房產(chǎn)部門負責，但房屋性質(zhì)改變卻由建管辦監(jiān)管，責任主體不明確，行政監(jiān)管力度不大。如：錦湖花園出租門面房給人居住，租戶接水、氣，存在安全隱患，居民反映強烈。而__燃氣公司和中法水務公司認為只要用戶申請，符合安裝條件，就可以辦理使用手續(xù)。而作為主管部門的房管局卻無法干預。

3、物業(yè)服務缺乏市場競爭機制。__區(qū)的物業(yè)市場還沒有真正引入市場競爭機制，大多數(shù)物業(yè)企業(yè)并不是通過招投標進入物業(yè)市場的，造成了許多物業(yè)企業(yè)缺乏競爭意識和責任意識。據(jù)調(diào)查，__區(qū)專業(yè)物業(yè)公司只占17％，開發(fā)商下屬企業(yè)占45％，單位自己管理的企業(yè)占16％，外聘服務企業(yè)占22％。多數(shù)物業(yè)企業(yè)與開發(fā)商是相互依賴的關系。

三、完善物業(yè)管理的建議和措施

（一）加強__城區(qū)物業(yè)企業(yè)服務的建議和措施

１、創(chuàng)造條件，積極鼓勵物業(yè)公司兼并、合并，走強強聯(lián)合之路，做大做強物業(yè)公司，做響物業(yè)公司品牌；鼓勵有實力的社會實體興辦物業(yè)公司，對從事老小區(qū)物業(yè)服務的企業(yè)，在政策上給予扶持和優(yōu)惠。

２、鼓勵物業(yè)企業(yè)依靠科技進步提高服務水平。區(qū)房管局通過全區(qū)物業(yè)信息管理系統(tǒng)，運用現(xiàn)代化手段實施監(jiān)督管理。

3、提高物業(yè)企業(yè)管理水平。一是物業(yè)企業(yè)應當在嚴格執(zhí)行《物權法》，爭取政府的支持的同時，提高經(jīng)營能力，加強與業(yè)主、業(yè)委會的溝通交流，達成共識。二是不斷提高服務質(zhì)量，不斷創(chuàng)新服務項目。將每一項服務工作的程序都規(guī)范化，編制成具體的《操作手冊》，成為員工的行動指南。三是培養(yǎng)和造就高素質(zhì)的服務團隊。物業(yè)服務企業(yè)在對員工進行專業(yè)技能培訓的同時更應該注重個人素質(zhì)方面的培訓。四是物業(yè)服務公司實行收費考核，建立內(nèi)部激勵機制。

（二）加快__城區(qū)物業(yè)發(fā)展的建議和措施

1、加大政府政策扶持力度。對物業(yè)服務企業(yè)的營業(yè)稅免收，所得稅減半征收；完善物業(yè)服務酬金制度，推進業(yè)主自治進程；

完善業(yè)主自管項目稅收工商管理制度，建立有效的監(jiān)督管理機制；對農(nóng)轉(zhuǎn)非40、50人員參照國有企業(yè)下崗40、50人員政策執(zhí)行，鼓勵企業(yè)擴大農(nóng)民工使用，增加就業(yè)崗位。

2、實施“分類管理”。督促水電氣供應部門按照《物業(yè)管理條例》要求，向最終水電氣使用人收取費用，并承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)水電氣設施設備的管理維護。建議區(qū)政府組織水電氣供應部門和物業(yè)協(xié)會進一步溝通協(xié)商，研究水電氣供應管理，水電氣價格及代收費問題。使老問題有解決推進計劃，同時又杜絕新問題產(chǎn)生。

3、完善收費標準，規(guī)范物業(yè)服務收費行為。建議區(qū)政府盡快研究制定質(zhì)價相符的物業(yè)服務費指導價格體系。物業(yè)服務收費應實行明碼標價,將收費項目和標準及收費辦法在經(jīng)營場所或收費地點以醒目方式予以公布。對隨意提高收費標準或亂收費的,小區(qū)管理委員會、物業(yè)產(chǎn)權人、使用人有權向收費主管部門投訴,對構成價格違法行為者,由政府物價檢查機構依法查處。

4、確保房屋大修基金的安全使用，實現(xiàn)大修基金保值增值。建議對業(yè)主交納的房屋大修基金委托銀行理財，按每個小區(qū)（大廈）開一個總帳戶，按每戶業(yè)主繳納的房屋大修基金為每戶單獨開戶，每年的利息自動轉(zhuǎn)存到業(yè)主的戶頭上。凡需動用大修基金時，必須由大修房屋牽涉到的業(yè)主們投票表決，委托專業(yè)機構對物業(yè)公司預算的維修費用進行評估后方可動用維修款項，同時對大修基金的使用過程進行監(jiān)督，對維修質(zhì)量進行鑒定。

5、加大宣傳力度，引導人們正確的物業(yè)消費觀念。深入宣傳《物業(yè)管理條例》和《__市物業(yè)管理條例》等有關法律法規(guī)，讓廣大業(yè)主了解物業(yè)管理對小區(qū)環(huán)境的重要性，使物業(yè)企業(yè)進一步明確自己的工作性質(zhì)，更好地在法律和合同范圍內(nèi)提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務，推動整個物業(yè)服務行業(yè)健康、有序發(fā)展。

（三）完善__城區(qū)小區(qū)（大廈）業(yè)主委員會制度的建議和措施

１、逐步推行業(yè)主誠信檔案的建立。對小區(qū)業(yè)主在水、電、氣物業(yè)管理等費用的交納、參加業(yè)主大會和業(yè)主代表大會等會議的出席率、自覺維護小區(qū)公共設施設備等相關行為逐步建立電子信用檔案。

２、首屆業(yè)主大會的召開和業(yè)主委員會組建，應在街道辦事處、社區(qū)居委會的組織下，在區(qū)房管、公安、物價、市政等相關部門的指導監(jiān)督下按程序進行，并將有關材料報社區(qū)居委會，街道辦事處、區(qū)房管局備案登記，公安機關根據(jù)備案登記表刻發(fā)印章。

３、將業(yè)主自治機構的管理納入社區(qū)管理范圍。業(yè)主委員會應當自覺接受社區(qū)居委會領導，參加社區(qū)居委會舉辦的各項活動，同時，邀請社區(qū)居委會參加業(yè)委會的活動，對業(yè)主與業(yè)主之間，業(yè)委會與業(yè)主之間，業(yè)主、業(yè)委會與物業(yè)公司之間出現(xiàn)的各種矛盾和糾紛，社區(qū)居委會應當主動出面協(xié)調(diào)處理，街道辦事處應當予以協(xié)助。

4、加強組織業(yè)主委員會成員的培訓。提高業(yè)委會成員的總體素質(zhì)。

（四）建立健全__城區(qū)物業(yè)管理體制機制的建議和措施

1、完善物業(yè)管理的建章立制。區(qū)政府應及時制定物業(yè)管理的中長期規(guī)劃，根據(jù)《物權法》、《物業(yè)管理條例》、《__市物業(yè)管理條例》，出臺相關政策，如：《維修資金籌集、管理和使用辦法》、《物業(yè)使用管理辦法》、《承接驗收管理辦法》、《業(yè)主委員會管理辦法》等。同時，建立健全我區(qū)的物業(yè)公眾責任保險制度。

2、建立健全物業(yè)管理行政新機制。盡快成立由區(qū)委、區(qū)政府領導掛帥的__區(qū)物業(yè)管理領導小組及領導小組辦公室，進一步明確房管局牽頭抓總的職能，并建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。按照“費隨事轉(zhuǎn)、權隨事走”的原則，進一步將物業(yè)管理監(jiān)督權限下沉街道和社區(qū)，在區(qū)房管局的指導下，在街道、社區(qū)居委會設立物業(yè)管理辦公室，配備專門的物管員，并解決落實好相關的經(jīng)費。

3、建立前期物業(yè)管理監(jiān)管機制。建立物業(yè)管理提前介入機制。從工程項目規(guī)劃立項開始，物業(yè)管理應同步介入對房屋的功能、布局、管網(wǎng)建設等提出專業(yè)的合理性建議供開發(fā)建設企業(yè)采納，為后期物業(yè)打下堅實的基礎。物業(yè)企業(yè)前期介入所產(chǎn)生的費用可由物業(yè)企業(yè)與開發(fā)建設企業(yè)協(xié)商解決。建立公共維修基金歸集機制，建議將房屋公共維修基金的歸集時間前置在商品房預售合同登記階段，將繳交公共維修基金納入合同登記中的一個工作程序，直接在交易登記大廳內(nèi)設專門窗口收取，切實杜絕無法及時繳交入庫的現(xiàn)象。建立物業(yè)招投標競爭機制。根據(jù)我區(qū)物業(yè)管理發(fā)展的需要建立物業(yè)管理招投標市場。建立物業(yè)服務收費報審機制。前期物業(yè)收費價格應報社區(qū)居委會、街道辦事處初審，由區(qū)物價部門核定。物業(yè)收費按協(xié)商價執(zhí)行，但不得高于或低于物價部門最終核定價的20-30%，并應按上述程序報物價部門備案。實行傭金制的物業(yè)公司每半年應公布服務費的收支情況。

4、建立信息化管理機制。建立全區(qū)物業(yè)管理綜合信息系統(tǒng)。加強對物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會、業(yè)主、物業(yè)從業(yè)人員和物業(yè)專項維修資金等方面的管理，實現(xiàn)物業(yè)管理的科學化和信息化。

5、建立物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)處新機制。探索建立物業(yè)管理糾紛調(diào)處新機制。建議將物業(yè)矛盾糾紛納入司法調(diào)解，逐步建立和完善司法調(diào)解制度，化解居民糾紛和及時處理侵害居民合法權益的事件。

6、建立物業(yè)管理用房長效機制。在開發(fā)建設過程中，各相關職能部門應嚴格按渝府發(fā)[__]86號和渝國土房管發(fā)[__]548號文件的規(guī)定，規(guī)劃和核定社區(qū)用房和物業(yè)管理用房（業(yè)主委員會用房）。其中：開發(fā)建設單位對社區(qū)用房的提供應按每100戶15平方米無償提供，建議由民政部門進行核定；物業(yè)管理用房按建筑規(guī)模的0.3%-0.5%提供，由房管部門進行核定。對開發(fā)建設規(guī)模較小的項目，開發(fā)建設單位應提供社區(qū)用房的建設成本價款交區(qū)人民政府，由政府在規(guī)劃范圍內(nèi)統(tǒng)一購買。

7、建立和推行補助金制度。建議對還建房、廉租房、城市低保群體實行物業(yè)服務補助金制度，杜絕城市中新貧民區(qū)的產(chǎn)生。

城區(qū)集貿(mào)市場物業(yè)管理狀況調(diào)研報告

根據(jù)縣政府統(tǒng)一部署，近日縣商務局會同房產(chǎn)局、城市管理行政執(zhí)法局、鎮(zhèn)組成了調(diào)研組，對城區(qū)各集貿(mào)市場物業(yè)管理情況進行了摸底調(diào)查，旨在加強城區(qū)集貿(mào)市場物業(yè)管理，改善市容市貌，創(chuàng)造良好的城市環(huán)境。

一、基本情況

城區(qū)現(xiàn)有各類集貿(mào)市場11家，其中菜市場4家，小百貨市場4家，家居建材等專業(yè)市場3家。集貿(mào)市場的總占地面積約16萬平方米，其中1000平方米以下1家、1000至5000平方米1家、5000至1萬平方3家、1萬平方米以上6家。總建筑面積約23萬平方米，市場內(nèi)共有門面約1650間，已出租約1080間，單元住房約1000戶，已入住近750戶。在區(qū)域分布上，新建居委會3家，分別是北河街、舒州農(nóng)貿(mào)市場、秀獅商業(yè)步行街;彰法山居委會4家，分別是彰法山菜市場、零碑商貿(mào)市場、姚沖大市場和旺業(yè)大市場;舒苑居委會2家，分別是天柱山大市場和金源菜市;龍井居委會1家，是天柱山菜市場;天柱山鎮(zhèn)1家，是皖鎮(zhèn)(附：潛山縣城區(qū)集貿(mào)市場基本情況調(diào)查表)。

二、現(xiàn)行管理模式

我縣現(xiàn)有的集貿(mào)市場建設投資主體有二種：一種是政府投資興建，如天柱山菜市場;一種是企業(yè)投資興建，其余10家均屬此類性質(zhì)。在管理模式上，主要是四種：一是有專門管理人員，如天柱菜市場，該市場3月市場辦管脫鉤后由工商局移交商務局管理，縣商務局組建了天柱市場服務中心，為自收自支事業(yè)單位，現(xiàn)有事業(yè)編制21人，負責天柱市場的管理工作。零碑商貿(mào)市場隸屬商務局食品公司，食品公司安排2人，負責日常管理工作。以上兩個市場管理人員工資及日常維護費用均從市場攤位和門面租賃費用上列支。二是由開發(fā)建設市場的企業(yè)聘請物業(yè)公司進行管理，共3家，分別是秀獅商業(yè)步行街、天柱山大市場、皖鎮(zhèn)。三是開發(fā)建設市場的企業(yè)聘請人員自行管理，共3家，分別是金源菜市、彰法山菜市場、旺業(yè)大市場。聘請人員工資由企業(yè)自行負擔。四是無人管理的市場，共3家，分別是北河街、舒州農(nóng)貿(mào)市場、姚沖大市場。

三、存在的主要問題

集貿(mào)市場是城市的一個窗口，是城市人居環(huán)境和城市整體形象的一個重要體現(xiàn)。從調(diào)查的情況看，我縣集貿(mào)市場絕大部分只建不管或管理不到位問題比較突出，與廣大市民的生活需求極不相適應，已經(jīng)成為潛山打造宜居環(huán)境、提升城市品位、創(chuàng)建文明城市的最薄弱環(huán)節(jié)，也是城市管理的一個難點，存在的問題十分突出。具體來講，主要是三個方面：

(一)綜合配套服務設施不完善，存在安全隱患。

旺業(yè)大市場商戶入駐后，開發(fā)商安良公司當初也曾聘請物業(yè)公司進行管理，劃定專門停車場，按標準收取物業(yè)管理費，但由于市場是開放性的，加上商戶素質(zhì)參差不齊，物業(yè)管理費不能收繳到位，物業(yè)公司經(jīng)營虧損，后與安良公司解除成立合同。除天柱菜市場、零碑菜市場、旺業(yè)大市場、秀獅商業(yè)步行街、天柱山大市場、皖鎮(zhèn)等入市車輛管理較為有序外，其余市場各種車輛沒有固定地點停放，導致市場的道路不暢，不少市場消防設施不齊全，消防安全隱患嚴重。個別市場設施簡陋、陳舊，電線老化、大棚破損嚴重，急需整治改造。

(二)開發(fā)建設市場的企業(yè)建市場與管市場錯位，權責不明確。

金源菜市臨街門面經(jīng)營早點和畜禽產(chǎn)品的商戶經(jīng)營垃圾隨意丟棄，商戶、消費者車輛亂停亂放，造成臨街主干道污水橫流、垃圾成堆，商戶占道經(jīng)營、人車混雜。姚沖大市場、旺業(yè)大市場內(nèi)居民和商戶建筑垃圾隨意堆放，下水道堵塞、下水井蓋丟失。上述情況在北河街、舒州農(nóng)貿(mào)市場、彰法山菜市場、天柱山大市場等均不同程度存在。其根本原因是開發(fā)商借政府其自身即得利益獲取后，經(jīng)營市場、管理市場觀念淡薄。一部分開發(fā)商只建不管，市場建成后，門面和攤位銷售完畢就意味著對市場管理的終結，住戶和商戶自掃門前雪，對市場公共部分的管理無人問津，如北河街、姚沖大市場。一部分開發(fā)商不真心想管，敷衍了事。以物業(yè)管理費難以收取為由，不愿意在資金上投入，只安排1至2人管理市場，同時安排的人員履行職責不到位，城市文明創(chuàng)建時，部門一督查就抓一抓，不督查，基本就放任自流，如金源菜市、旺業(yè)大市場。

(三)少數(shù)市場經(jīng)營氛圍不濃、不景氣，經(jīng)濟效益低下。

金源菜市場內(nèi)有近300個攤位閑置，天柱山大市場、旺業(yè)大市場、姚沖大市場除臨街門面房在經(jīng)營外，市場內(nèi)門面房盡管已售出，但大多數(shù)基本閑置，不少居民買回后，只做倉庫或車庫。這些市場的交易額很小，有的攤位費收入僅幾萬元，經(jīng)濟效益十分低下。

四、下一步工作安排

集貿(mào)市場是城市一項公益性基礎設施建設，與城鎮(zhèn)居民和廣大消費者利益息息相關。構建整潔有序的集貿(mào)市場交易環(huán)境，保護經(jīng)營者和消費者的合法權益，促進市場的繁榮和經(jīng)濟發(fā)展，是加強集貿(mào)市場物業(yè)管理的根本目的?，F(xiàn)就下一步工作提出如下意見：

(一)實行分類管理。

根據(jù)我縣城區(qū)現(xiàn)有集貿(mào)市場現(xiàn)狀，將其分為三類，按不同類別，明確各部門監(jiān)管職責：第一類是有專門管理人員進行管理的市場，如天柱菜市場、零碑集貿(mào)市場，仍由縣商務局管理，管理方式維持現(xiàn)狀不變。零碑集貿(mào)市場由于已劃入零碑地塊老城區(qū)綜合改造項目范圍，不宜對現(xiàn)有市場進行改造?？h商務局應督促市場管理人員，加強對市場內(nèi)部管理，確保市場安全。第二類是建成時間早，市場產(chǎn)權分散，居民區(qū)與商住戶混雜的北河街由縣城市綜合執(zhí)法局管理。第三類是市場規(guī)模程度較高，商住戶較集中的旺業(yè)大市場、姚沖大市場、彰法山菜市場、金源菜市、皖鎮(zhèn)、天柱山大市場、秀獅商業(yè)步行街、舒州農(nóng)貿(mào)市場由縣商務局牽頭，縣房管局、工商局、住建局、財政局等相關部門參與，全面推行物業(yè)管理。

(二)集貿(mào)市場實施物業(yè)管理主要措施。

結合各市場現(xiàn)狀，推行物業(yè)管理按以下3個方面同步進行：1、對正在實施物業(yè)管理的秀獅商業(yè)步行街、天柱山大市場、皖鎮(zhèn)由縣商務局督促各物業(yè)管理公司加大管理力度，規(guī)范市場經(jīng)營秩序，確保市場環(huán)境整潔;2、對由開發(fā)商聘人管理或無人管理的旺業(yè)大市場、金源菜市、彰法山菜市場、舒州農(nóng)貿(mào)市場、北河街、姚沖大市場在未推行物業(yè)管理之前，為確保市場經(jīng)營有序，由縣商務局派員會同開發(fā)商共同管理，市場內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生由縣綜合執(zhí)法局臨時派員清掃;3、由縣商務局牽頭，縣房產(chǎn)局、住建局、工商局參與，各集貿(mào)市場開發(fā)商配合，對城區(qū)集貿(mào)市場物業(yè)管理情況再次進行深入調(diào)查，以縣政府名義出臺《潛山縣集貿(mào)市場物業(yè)管理辦法》，《管理辦法》由縣商務局、房管局、市場開發(fā)商共同組織實施。

第4篇 社區(qū)物業(yè)管理工作情況的調(diào)研報告

按照市人大常委會年初工作安排，6月下旬至7月上旬，我們在市人大常委會蔣國良副主任帶領下，對百官、曹娥兩個街道的社區(qū)物業(yè)管理情況開展調(diào)研，先后聽取了市建設局和百官街道、曹娥街道關于住宅小區(qū)物業(yè)管理情況匯報，專門聽取了提出社區(qū)建設和物業(yè)管理方面建議的人大代表意見，分別召開了由社區(qū)主任、業(yè)主委員主任、物業(yè)公司經(jīng)理參加的六個座談會，全面了解了社區(qū)物業(yè)管理工作?，F(xiàn)將調(diào)研情況報告如下：

一、基本情況

1.擺正位置，形成網(wǎng)絡。隨著我市城市化進程不斷推進，城市框架逐步拉大，居民居住區(qū)快速擴張，現(xiàn)百官、曹娥兩街道，已組建社區(qū)26個，生活小區(qū)126個，社區(qū)常住戶數(shù)61148戶，戶籍人口91706人。同時，一大批農(nóng)村和外來人員入住城區(qū)，常住人口已達178593人，且入住人員情況較為復雜，如何領導和管理好城市生活居住區(qū)日益成為加強社會管理的重要課題。社區(qū)管理工作已經(jīng)引起市委、市政府的重視，建立了市領導、市直有關部門、單位聯(lián)系結對社區(qū)制度，明確了社區(qū)物業(yè)管理主管部門——市建設局，并在市建設局設立物業(yè)科，專門負責指導全市的社區(qū)物管工作。百官、曹娥街道黨委、辦事處也十分重視社區(qū)物業(yè)管理工作，始終把其作為份內(nèi)工作常抓不懈，做到了班子領導有分工，社區(qū)工作有人管、有人抓、有人做，并注重社區(qū)基層建設，抓好社區(qū)組織體系和社區(qū)主任及小區(qū)業(yè)委會隊伍建設，為社區(qū)工作開展奠定了組織保障。

2.加強指導，推進工作。社區(qū)是最基層的管理組織，百官、曹娥兩街道在抓好組織體系健全的基礎上，切實加強對社區(qū)工作的指導，著力推進社區(qū)物管工作。兩個街道積極理順各種關系，明確社區(qū)管轄責任，及時指導組建小區(qū)業(yè)主委員會，對每個新接收的生活小區(qū)不踢球、不脫管、不空轉(zhuǎn)，真正做到凡在轄區(qū)內(nèi)新開發(fā)樓盤竣工驗收移交一個，及時接收一個，管理組織健全一個，尤其十分重視配強業(yè)主委員會主任。兩個街道通過指導協(xié)調(diào)、監(jiān)督管理、考評激勵，使各項任務在一線得以較好完成，矛盾在一線自我調(diào)?；?，問題在一線積極尋求解決，穩(wěn)定工作在一線得到較好落實。

3.盡心盡責，積極奉獻。從調(diào)研情況看，每個社區(qū)居委會，平均擔負著10個生活住宅小區(qū)，約8千—2萬人的管理任務，管理單位量多而面廣，工作任務量大而艱巨，住宅人員素質(zhì)參差而復雜，社區(qū)工作者人少而擔重，面對繁雜的工作和壓力，各社區(qū)主任及相關工作人員具有強烈的事業(yè)心和責任感，各負其責、樂于奉獻、熱心公益、盡責盡力。在工作中，遇到難事一馬當先，抓協(xié)調(diào)、抓聯(lián)絡、抓溝通，碰到棘事身先士卒，不退縮、不回避、不計較，真正體現(xiàn)了千言萬語、千辛萬苦、千梯萬步。各業(yè)委會主任不計報酬、不圖名利、無私奉獻、腳踏實地、講究方法、自擔自治，積極擔起小區(qū)日常管理、協(xié)調(diào)、溝通、調(diào)解等繁重、雜碎、受氣的工作，在小區(qū)的維穩(wěn)、安全上做了大量卓有成效的工作。

二、困難問題

1.組織保障有待進一步加強。一是市對社區(qū)、小區(qū)的重視程度與農(nóng)村基層建設相比存在差距，雖有市領導和部門聯(lián)系結對，但沒有全覆蓋，工作尚欠到位，聯(lián)而不緊、聯(lián)而不實一定程度存在。二是建設局作為社區(qū)物管的主管部門，對社區(qū)物管工作力量較為薄弱，僅有一個科室，一個科長，導致在聯(lián)系、指導、開展工作方面精力不夠，無法滿足對社區(qū)、小區(qū)正常工作的指導、監(jiān)管、服務等需要。三是一個社區(qū)約8千—2萬常住人口，管轄面廣，但社區(qū)工作者極少，絕大多數(shù)社區(qū)僅6—8人，且社區(qū)工作人員的年齡、文化與現(xiàn)行社區(qū)工作也不相適應，“上面千條線、下面一根針”，所有工作都壓到幾個人身上，工作量大、任務重、壓力強可見一斑。同時，社區(qū)工作正常的辦公經(jīng)費、維穩(wěn)經(jīng)費得不到保障;社區(qū)工作者生活待遇偏低，社區(qū)主任到一些聯(lián)系結對部門求助經(jīng)費臉難看、兌現(xiàn)難;社區(qū)碰到難事、急事、要事求助有些市級有關部門，繞道走、踢皮球、推諉扯皮等情況也一定程度存在。

2.制度規(guī)章有待進一步完善?，F(xiàn)行的《__市住宅區(qū)物業(yè)管理實施細則》是__年6月市政府頒布的，《__市住宅物業(yè)保修金管理辦法》、《__市物業(yè)專項維修資金管理辦法》是__年4月施行的。這些細則辦法已不能適應迅速崛起的社區(qū)、小區(qū)的管理工作。特別是物業(yè)管理部門的職責，企業(yè)職能，業(yè)主大會和業(yè)主委員會的關系、權利、義務與責任，前期物業(yè)管理要求、服務，物業(yè)費使用，維修等方面的規(guī)定有待加緊修訂完善。

3.監(jiān)督管理有待進一步強化。由于開發(fā)的樓盤交付把關不嚴、監(jiān)督不力，導致事后暴露了一系列問題。如業(yè)主委員會辦公用房、經(jīng)營用房不到位，或面積小，或區(qū)位差;消防設施不出水，監(jiān)控設備不實用，公共服務功能不完善;有的開發(fā)商口頭承諾好，實際兌現(xiàn)差;公用房、電梯維護，房屋保修，管網(wǎng)維修等責任主體不明確，保修經(jīng)費不落實等等，發(fā)生問題，開發(fā)商和物業(yè)公司就推諉扯皮，不能得到有效處置，引發(fā)小區(qū)業(yè)主強烈不滿、矛盾激發(fā)?，F(xiàn)全市已有客用電梯2611部，且絕大多數(shù)為小區(qū)高層電梯，已出現(xiàn)過電梯下跌傷人事件，但其保養(yǎng)、檢測、維修經(jīng)費無處著落，將成為今后社區(qū)不安全的隱患。

4.整體素質(zhì)有待進一步提高。一方面，部分業(yè)主只要服務，不要義務，對物業(yè)管理人員無理吵鬧、辱罵、刁難、動粗。違建亂搭、車輛亂停、雞鴨亂養(yǎng)、狗犬橫行等問題較為嚴重。從調(diào)研普遍反映，出現(xiàn)上述現(xiàn)象的，大多數(shù)為機關事業(yè)單位人員，企業(yè)老板，他們行為傲氣、出口狂言。另一方面，物業(yè)公司掛靠經(jīng)營，管理人員不同程度存在素質(zhì)不高，缺乏專業(yè)知識培訓，管理人員職責不到位、工作不到位、服務不到位，違建亂搭制止不力，偷盜現(xiàn)象時有發(fā)生，引起物業(yè)公司和業(yè)主之間的對立情緒。

5.物業(yè)收費有待進一步規(guī)范。近年來，樓盤開發(fā)類型較多、情況復雜，有敞開式開發(fā)樓盤、城中村改造樓盤、公開出讓建造樓盤，有別墅、獨排、聯(lián)排、疊排、多層、高層等不同房型的商品房，且空關房較多，而物業(yè)收費標準較為混亂，物業(yè)公司的物業(yè)費收、支透明度不夠，空關房全額收費等，引起業(yè)主不滿和反感。業(yè)主以物業(yè)公司服務不到位等為借口，拒繳物業(yè)費現(xiàn)象較為普遍。

三、建議意見

1.要加強領導，強化保障。由于小區(qū)居住人員來自各行各業(yè)、四面八方，尤其是城中村拆遷改造安置住宅區(qū)和較早開發(fā)的開放式小區(qū)，情況更為復雜、各種問題頻出、工作難度很大。為此，市政府及相關部門要充分認識到社區(qū)、小區(qū)和諧是社會穩(wěn)定的基礎，強化社區(qū)建設，維護小區(qū)穩(wěn)定已成當務之急，需要像重視農(nóng)村基層工作那樣重視社區(qū)基層建設，切實加強領導，強化要素保障。要專門建立一個社區(qū)管理工作協(xié)調(diào)機構，有市領導分管，有關部門參與的工作領導小組，負責研究社區(qū)管理建設、指導、處理、協(xié)調(diào)、考核等工作。業(yè)務主管部門要健全工作機構，配強精干業(yè)務人員，認真擔起小區(qū)物管工作的監(jiān)督、指導。掛鉤聯(lián)系社區(qū)的市級領導和部門要定期開展調(diào)研，指導工作，真正做到貼身社區(qū)、直面問題、主動攬事、協(xié)調(diào)問題、解決困難。要重視社區(qū)管理專職人員力量的加強和選配，強化考核評比;要研究落實社區(qū)工作經(jīng)費，切實重視和關心業(yè)主委員會主任，給予其工作上的支持和待遇與考核激勵。根據(jù)目前物業(yè)公司經(jīng)營困難的實際，市政府要加緊調(diào)研，出臺相關扶持政策，在公共用電、用水，稅收、垃圾搬運等方面予以優(yōu)惠扶持。

2.健全機制，規(guī)范管理。市政府及相關部門要建立完善相關制度，不斷健全工作機制，切實規(guī)范社區(qū)及小區(qū)物業(yè)管理工作。一要建立健全相關制度。市政府要加緊調(diào)研，出臺加強社區(qū)管理建設工作的意見，進一步重視社區(qū)基層建設，明確工作任務和建設目標，切實加強領導、健全組織、明確職責、落實責任、強化管理、考核激勵，確保隊伍穩(wěn)定。要調(diào)研修改完善__市住宅區(qū)物業(yè)管理實施細則，住宅區(qū)物業(yè)保修資金、住宅區(qū)物業(yè)維修專項資金使用管理辦法，尤其是對住宅小區(qū)電梯檢測、維修保養(yǎng)資金的落實，要明確規(guī)定。有關部門要加緊研究出臺住宅區(qū)物業(yè)管理收費標準和物業(yè)收費管理辦法，進一步明確不同住宅區(qū)和不同類型房屋的物管費收費標準，物業(yè)費收支、減免要做到公開、透明，尤其對空關房的物管費收費標準建議減半收取。二要建立工作聯(lián)絡機制。市級層面要建立健全部門、街道、社區(qū)工作聯(lián)絡聯(lián)系制度，對于難點、焦點、重點問題進行研究，采取有效措施，及時處置落實。街道層面要建立定期、不定期的街道、社區(qū)、業(yè)委會工作聯(lián)絡機制，深入小區(qū)、了解實情、直面問題、協(xié)調(diào)處置，確保小區(qū)穩(wěn)定。公安局所屬派出所要建立所轄警員小區(qū)聯(lián)絡制，融入居民住宅小區(qū)，為居民排憂解難，指導小區(qū)安全防范、矛盾化解、信息采集、重點人員管控等工作。要充分發(fā)揮業(yè)委會組織橋梁作用，建議有關部門牽頭，著手組建市物業(yè)行業(yè)協(xié)會，為物管工作開展提供交流平臺，促進行業(yè)自律、推動公平競爭、維護合法權益、協(xié)調(diào)利益沖突。三要強化物管監(jiān)督管理。市和街道要重視對業(yè)委會組織的考核評比，出臺和完善激勵政策，明確工作要求。市級主管部門要切實加強對交付使用樓盤移交物業(yè)公司時的監(jiān)管工作，不走過場。街道和社區(qū)要加強對住宅小區(qū)的精細化管理，建立小區(qū)信息平臺，全面推進小區(qū)網(wǎng)格化管理服務信息化，對小區(qū)每戶住戶基本情況實現(xiàn)信息動態(tài)化管理。要加強物業(yè)企業(yè)的規(guī)范管理，針對物業(yè)公司從業(yè)人員素質(zhì)偏低，收費服務不對等、服務不規(guī)范、管理措施不落實、維修不及時等情況，有關部門和業(yè)主委員會要嚴把物業(yè)進入關，嚴格執(zhí)行審批程序，建立健全退出機制，并加強對物業(yè)企業(yè)的動態(tài)管理，把企業(yè)的資質(zhì)、登記和年檢與平時監(jiān)管有機結合，切實規(guī)范物業(yè)公司的經(jīng)營管理。

3.注重教育，提高素質(zhì)。針對目前住宅區(qū)物業(yè)管理薄弱，物管人員素質(zhì)偏低，小區(qū)業(yè)主素質(zhì)高低不一等實際情況，加強住宅小區(qū)人員的素質(zhì)教育迫在眉睫。為此，市政府及相關部門、街道要把提高住宅小區(qū)人員的素質(zhì)教育提上議事日程。市文明辦和街道要牽好頭，結合實際、有的放矢，有計劃地開展形式多樣，以樹正氣、重美德、講和諧、鄰互助等為主題的宣傳教育活動，做到月月有活動、季季有高潮、年年有特色。有關主管部門要加強對物業(yè)管理公司人員的監(jiān)督教育，使城市生活住宅小區(qū)成為真正的“園林小區(qū)、衛(wèi)生小區(qū)、文明小區(qū)、和諧小區(qū)”。

第5篇 物業(yè)調(diào)研報告

按照市人大常委會年初工作安排，6月下旬至7月上旬，我們在市人大常委會蔣國良副主任帶領下，對百官、曹娥兩個街道的社區(qū)物業(yè)管理情況開展調(diào)研，先后聽取了市建設局和百官街道、曹娥街道關于住宅小區(qū)物業(yè)管理情況匯報，專門聽取了提出社區(qū)建設和物業(yè)管理方面建議的人大代表意見，分別召開了由社區(qū)主任、業(yè)主委員主任、物業(yè)公司經(jīng)理參加的六個座談會，全面了解了社區(qū)物業(yè)管理工作?，F(xiàn)將調(diào)研情況報告如下：

一、基本情況

1.擺正位置，形成網(wǎng)絡。隨著我市城市化進程不斷推進，城市框架逐步拉大，居民居住區(qū)快速擴張，現(xiàn)百官、曹娥兩街道，已組建社區(qū)26個，生活小區(qū)126個，社區(qū)常住戶數(shù)61148戶，戶籍人口91706人。同時，一大批農(nóng)村和外來人員入住城區(qū)，常住人口已達178593人，且入住人員情況較為復雜，如何領導和管理好城市生活居住區(qū)日益成為加強社會管理的重要課題。社區(qū)管理工作已經(jīng)引起市委、市政府的重視，建立了市領導、市直有關部門、單位聯(lián)系結對社區(qū)制度，明確了社區(qū)物業(yè)管理主管部門——市建設局，并在市建設局設立物業(yè)科，專門負責指導全市的社區(qū)物管工作。百官、曹娥街道黨委、辦事處也十分重視社區(qū)物業(yè)管理工作，始終把其作為份內(nèi)工作常抓不懈，做到了班子領導有分工，社區(qū)工作有人管、有人抓、有人做，并注重社區(qū)基層建設，抓好社區(qū)組織體系和社區(qū)主任及小區(qū)業(yè)委會隊伍建設，為社區(qū)工作開展奠定了組織保障。

2.加強指導，推進工作。社區(qū)是最基層的管理組織，百官、曹娥兩街道在抓好組織體系健全的基礎上，切實加強對社區(qū)工作的指導，著力推進社區(qū)物管工作。兩個街道積極理順各種關系，明確社區(qū)管轄責任，及時指導組建小區(qū)業(yè)主委員會，對每個新接收的生活小區(qū)不踢球、不脫管、不空轉(zhuǎn)，真正做到凡在轄區(qū)內(nèi)新開發(fā)樓盤竣工驗收移交一個，及時接收一個，管理組織健全一個，尤其十分重視配強業(yè)主委員會主任。兩個街道通過指導協(xié)調(diào)、監(jiān)督管理、考評激勵，使各項任務在一線得以較好完成，矛盾在一線自我調(diào)?；猓瑔栴}在一線積極尋求解決，穩(wěn)定工作在一線得到較好落實。

3.盡心盡責，積極奉獻。從調(diào)研情況看，每個社區(qū)居委會，平均擔負著10個生活住宅小區(qū)，約8千—2萬人的管理任務，管理單位量多而面廣，工作任務量大而艱巨，住宅人員素質(zhì)參差而復雜，社區(qū)工作者人少而擔重，面對繁雜的工作和壓力，各社區(qū)主任及相關工作人員具有強烈的事業(yè)心和責任感，各負其責、樂于奉獻、熱心公益、盡責盡力。在工作中，遇到難事一馬當先，抓協(xié)調(diào)、抓聯(lián)絡、抓溝通，碰到棘事身先士卒，不退縮、不回避、不計較，真正體現(xiàn)了千言萬語、千辛萬苦、千梯萬步。各業(yè)委會主任不計報酬、不圖名利、無私奉獻、腳踏實地、講究方法、自擔自治，積極擔起小區(qū)日常管理、協(xié)調(diào)、溝通、調(diào)解等繁重、雜碎、受氣的工作，在小區(qū)的維穩(wěn)、安全上做了大量卓有成效的工作。

二、困難問題

1.組織保障有待進一步加強。一是市對社區(qū)、小區(qū)的重視程度與農(nóng)村基層建設相比存在差距，雖有市領導和部門聯(lián)系結對，但沒有全覆蓋，工作尚欠到位，聯(lián)而不緊、聯(lián)而不實一定程度存在。二是建設局作為社區(qū)物管的主管部門，對社區(qū)物管工作力量較為薄弱，僅有一個科室，一個科長，導致在聯(lián)系、指導、開展工作方面精力不夠，無法滿足對社區(qū)、小區(qū)正常工作的指導、監(jiān)管、服務等需要。三是一個社區(qū)約8千—2萬常住人口，管轄面廣，但社區(qū)工作者極少，絕大多數(shù)社區(qū)僅6—8人，且社區(qū)工作人員的年齡、文化與現(xiàn)行社區(qū)工作也不相適應，“上面千條線、下面一根針”，所有工作都壓到幾個人身上，工作量大、任務重、壓力強可見一斑。同時，社區(qū)工作正常的辦公經(jīng)費、維穩(wěn)經(jīng)費得不到保障;社區(qū)工作者生活待遇偏低，社區(qū)主任到一些聯(lián)系結對部門求助經(jīng)費臉難看、兌現(xiàn)難;社區(qū)碰到難事、急事、要事求助有些市級有關部門，繞道走、踢皮球、推諉扯皮等情況也一定程度存在。

2.制度規(guī)章有待進一步完善?，F(xiàn)行的《__市住宅區(qū)物業(yè)管理實施細則》是__年6月市政府頒布的，《__市住宅物業(yè)保修金管理辦法》、《__市物業(yè)專項維修資金管理辦法》是__年4月施行的。這些細則辦法已不能適應迅速崛起的社區(qū)、小區(qū)的管理工作。特別是物業(yè)管理部門的職責，企業(yè)職能，業(yè)主大會和業(yè)主委員會的關系、權利、義務與責任，前期物業(yè)管理要求、服務，物業(yè)費使用，維修等方面的規(guī)定有待加緊修訂完善。

3.監(jiān)督管理有待進一步強化。由于開發(fā)的樓盤交付把關不嚴、監(jiān)督不力，導致事后暴露了一系列問題。如業(yè)主委員會辦公用房、經(jīng)營用房不到位，或面積小，或區(qū)位差;消防設施不出水，監(jiān)控設備不實用，公共服務功能不完善;有的開發(fā)商口頭承諾好，實際兌現(xiàn)差;公用房、電梯維護，房屋保修，管網(wǎng)維修等責任主體不明確，保修經(jīng)費不落實等等，發(fā)生問題，開發(fā)商和物業(yè)公司就推諉扯皮，不能得到有效處置，引發(fā)小區(qū)業(yè)主強烈不滿、矛盾激發(fā)?，F(xiàn)全市已有客用電梯2611部，且絕大多數(shù)為小區(qū)高層電梯，已出現(xiàn)過電梯下跌傷人事件，但其保養(yǎng)、檢測、維修經(jīng)費無處著落，將成為今后社區(qū)不安全的隱患。

4.整體素質(zhì)有待進一步提高。一方面，部分業(yè)主只要服務，不要義務，對物業(yè)管理人員無理吵鬧、辱罵、刁難、動粗。違建亂搭、車輛亂停、雞鴨亂養(yǎng)、狗犬橫行等問題較為嚴重。從調(diào)研普遍反映，出現(xiàn)上述現(xiàn)象的，大多數(shù)為機關事業(yè)單位人員，企業(yè)老板，他們行為傲氣、出口狂言。另一方面，物業(yè)公司掛靠經(jīng)營，管理人員不同程度存在素質(zhì)不高，缺乏專業(yè)知識培訓，管理人員職責不到位、工作不到位、服務不到位，違建亂搭制止不力，偷盜現(xiàn)象時有發(fā)生，引起物業(yè)公司和業(yè)主之間的對立情緒。

5.物業(yè)收費有待進一步規(guī)范。近年來，樓盤開發(fā)類型較多、情況復雜，有敞開式開發(fā)樓盤、城中村改造樓盤、公開出讓建造樓盤，有別墅、獨排、聯(lián)排、疊排、多層、高層等不同房型的商品房，且空關房較多，而物業(yè)收費標準較為混亂，物業(yè)公司的物業(yè)費收、支透明度不夠，空關房全額收費等，引起業(yè)主不滿和反感。業(yè)主以物業(yè)公司服務不到位等為借口，拒繳物業(yè)費現(xiàn)象較為普遍。

三、建議意見

1.要加強領導，強化保障。由于小區(qū)居住人員來自各行各業(yè)、四面八方，尤其是城中村拆遷改造安置住宅區(qū)和較早開發(fā)的開放式小區(qū)，情況更為復雜、各種問題頻出、工作難度很大。為此，市政府及相關部門要充分認識到社區(qū)、小區(qū)和諧是社會穩(wěn)定的基礎，強化社區(qū)建設，維護小區(qū)穩(wěn)定已成當務之急，需要像重視農(nóng)村基層工作那樣重視社區(qū)基層建設，切實加強領導，強化要素保障。要專門建立一個社區(qū)管理工作協(xié)調(diào)機構，有市領導分管，有關部門參與的工作領導小組，負責研究社區(qū)管理建設、指導、處理、協(xié)調(diào)、考核等工作。業(yè)務主管部門要健全工作機構，配強精干業(yè)務人員，認真擔起小區(qū)物管工作的監(jiān)督、指導。掛鉤聯(lián)系社區(qū)的市級領導和部門要定期開展調(diào)研，指導工作，真正做到貼身社區(qū)、直面問題、主動攬事、協(xié)調(diào)問題、解決困難。要重視社區(qū)管理專職人員力量的加強和選配，強化考核評比;要研究落實社區(qū)工作經(jīng)費，切實重視和關心業(yè)主委員會主任，給予其工作上的支持和待遇與考核激勵。根據(jù)目前物業(yè)公司經(jīng)營困難的實際，市政府要加緊調(diào)研，出臺相關扶持政策，在公共用電、用水，稅收、垃圾搬運等方面予以優(yōu)惠扶持。

2.健全機制，規(guī)范管理。市政府及相關部門要建立完善相關制度，不斷健全工作機制，切實規(guī)范社區(qū)及小區(qū)物業(yè)管理工作。一要建立健全相關制度。市政府要加緊調(diào)研，出臺加強社區(qū)管理建設工作的意見，進一步重視社區(qū)基層建設，明確工作任務和建設目標，切實加強領導、健全組織、明確職責、落實責任、強化管理、考核激勵，確保隊伍穩(wěn)定。要調(diào)研修改完善__市住宅區(qū)物業(yè)管理實施細則，住宅區(qū)物業(yè)保修資金、住宅區(qū)物業(yè)維修專項資金使用管理辦法，尤其是對住宅小區(qū)電梯檢測、維修保養(yǎng)資金的落實，要明確規(guī)定。有關部門要加緊研究出臺住宅區(qū)物業(yè)管理收費標準和物業(yè)收費管理辦法，進一步明確不同住宅區(qū)和不同類型房屋的物管費收費標準，物業(yè)費收支、減免要做到公開、透明，尤其對空關房的物管費收費標準建議減半收取。二要建立工作聯(lián)絡機制。市級層面要建立健全部門、街道、社區(qū)工作聯(lián)絡聯(lián)系制度，對于難點、焦點、重點問題進行研究，采取有效措施，及時處置落實。街道層面要建立定期、不定期的街道、社區(qū)、業(yè)委會工作聯(lián)絡機制，深入小區(qū)、了解實情、直面問題、協(xié)調(diào)處置，確保小區(qū)穩(wěn)定。公安局所屬派出所要建立所轄警員小區(qū)聯(lián)絡制，融入居民住宅小區(qū)，為居民排憂解難，指導小區(qū)安全防范、矛盾化解、信息采集、重點人員管控等工作。要充分發(fā)揮業(yè)委會組織橋梁作用，建議有關部門牽頭，著手組建市物業(yè)行業(yè)協(xié)會，為物管工作開展提供交流平臺，促進行業(yè)自律、推動公平競爭、維護合法權益、協(xié)調(diào)利益沖突。三要強化物管監(jiān)督管理。市和街道要重視對業(yè)委會組織的考核評比，出臺和完善激勵政策，明確工作要求。市級主管部門要切實加強對交付使用樓盤移交物業(yè)公司時的監(jiān)管工作，不走過場。街道和社區(qū)要加強對住宅小區(qū)的精細化管理，建立小區(qū)信息平臺，全面推進小區(qū)網(wǎng)格化管理服務信息化，對小區(qū)每戶住戶基本情況實現(xiàn)信息動態(tài)化管理。要加強物業(yè)企業(yè)的規(guī)范管理，針對物業(yè)公司從業(yè)人員素質(zhì)偏低，收費服務不對等、服務不規(guī)范、管理措施不落實、維修不及時等情況，有關部門和業(yè)主委員會要嚴把物業(yè)進入關，嚴格執(zhí)行審批程序，建立健全退出機制，并加強對物業(yè)企業(yè)的動態(tài)管理，把企業(yè)的資質(zhì)、登記和年檢與平時監(jiān)管有機結合，切實規(guī)范物業(yè)公司的經(jīng)營管理。

3.注重教育，提高素質(zhì)。針對目前住宅區(qū)物業(yè)管理薄弱，物管人員素質(zhì)偏低，小區(qū)業(yè)主素質(zhì)高低不一等實際情況，加強住宅小區(qū)人員的素質(zhì)教育迫在眉睫。為此，市政府及相關部門、街道要把提高住宅小區(qū)人員的素質(zhì)教育提上議事日程。市文明辦和街道要牽好頭，結合實際、有的放矢，有計劃地開展形式多樣，以樹正氣、重美德、講和諧、鄰互助等為主題的宣傳教育活動，做到月月有活動、季季有高潮、年年有特色。有關主管部門要加強對物業(yè)管理公司人員的監(jiān)督教育，使城市生活住宅小區(qū)成為真正的“園林小區(qū)、衛(wèi)生小區(qū)、文明小區(qū)、和諧小區(qū)”。

物業(yè)管治情況調(diào)研報告

物業(yè)管理是今年鎮(zhèn)經(jīng)濟工作會議確定的三個突破之一。物業(yè)管理是一個成長的過程，也是迎接挑戰(zhàn)、自我加壓、探索新課題的過程。

一、目前我鎮(zhèn)物業(yè)管理試點工作開展情況

上半年，鎮(zhèn)城管辦在七個城區(qū)社區(qū)各選一處居民小區(qū)做為物業(yè)管理試點，打破社區(qū)原有的小區(qū)負責制的管理模式，重點在臟亂差的無人管小區(qū)開展物業(yè)管理。上半年工作重點是選定試點，解決遺留問題，成立業(yè)主委員會。城市七個社區(qū)的試點具體情況為：

1、社區(qū)：社區(qū)選擇三星花園小區(qū)做為試點。三星花園位于東城區(qū)閆家壩地段，共有居民近一百戶。該小區(qū)前期開發(fā)遺留問題很多，圍墻未建好，沒有物業(yè)管理用房，長期無人管，垃圾成堆，草坪損毀，很多業(yè)主對在此居住失去了信心，打算賣掉房子。對于物業(yè)管理，多數(shù)人擁護，但缺乏信心。經(jīng)過初步測算，要在該小區(qū)建立物業(yè)管理，尚需七萬元解決遺留問題。社區(qū)在小區(qū)召開了業(yè)主委員會籌備會，向各家各戶發(fā)放了物業(yè)管理倡議書，征求有關意見。下一步準備成立業(yè)主委員會。

二、社區(qū)：社區(qū)去年最先推行物業(yè)管理，并成功地在糧食局小區(qū)成立了業(yè)主委員會，建立了業(yè)主規(guī)約，協(xié)助小區(qū)實行了物業(yè)自治管理。今年，社區(qū)將綜合批發(fā)城作為物業(yè)管理重點整治單位。綜合批發(fā)城有業(yè)主近三百戶，建成十多年來，沒有物業(yè)管理，遺留問題多，一直是縣城城市管理、衛(wèi)生創(chuàng)建的死角難點。經(jīng)走訪，綜合批發(fā)城要實施物業(yè)管理需解決四大遺留問題：清掏化糞池、拆除消防通道上的違章建筑、恢復大門及門崗、提供物業(yè)管理用房，總測算費用近五十萬元。經(jīng)過半年多的協(xié)調(diào)，目前成立了小區(qū)業(yè)主委員會，簡單疏通了下水道，基本拆除了消防通道上的違章建筑，向開發(fā)商爭取了兩間門面作為物業(yè)管理用房，已由致遠物業(yè)公司拿出了初步管理方案，并正在協(xié)商解決大門及門崗的問題。7月30日晚，鎮(zhèn)政府組織在綜合批發(fā)城小區(qū)召開全體業(yè)主會議，正式宣布小區(qū)管理移交縣致遠物業(yè)管理公司，該小區(qū)走上規(guī)范化管理軌道。

三、觀山社區(qū)：試點一：佳美公司宿舍區(qū)。因佳美公司（原一建公司）改制時已將其宿舍區(qū)（建筑公寓）移交社區(qū)，并和鎮(zhèn)政府簽定協(xié)議，不再承擔建筑公寓內(nèi)的衛(wèi)生創(chuàng)建等任務，請求取消建筑公寓做為其創(chuàng)建包干責任區(qū)。建筑公寓有居民六十多戶，以前社區(qū)在小區(qū)內(nèi)實施過物業(yè)管理，后因少數(shù)業(yè)主私搭亂建而中止，成為無人管小區(qū)，后來小區(qū)衛(wèi)生包干到佳美公司，但缺乏長效管理?，F(xiàn)在社區(qū)已召集業(yè)主代表開會，下發(fā)選票，籌備成立業(yè)主委員會，下一步再確定物業(yè)管理方案。試點二：原天鵝賓館院落。此事由農(nóng)辦牽頭，鎮(zhèn)城管辦協(xié)助，在現(xiàn)場走訪了業(yè)主。針對院內(nèi)的環(huán)境問題，我鎮(zhèn)拿出了初步改造方案。因院內(nèi)主體繁多，改造資金龐大，我們已向縣政府反映，準備召開相關責任主體的協(xié)調(diào)會，解決環(huán)境問題后再議物業(yè)管理事宜。

四、老西門社區(qū)：老西門社區(qū)做為老城區(qū)，無人管小區(qū)最多，縣長熱線投訴最多，創(chuàng)建任務最難，實施物業(yè)管理的難度也最大。社區(qū)先后在百貨庭院、電影庭院、土產(chǎn)庭院、醬園廠庭院、商業(yè)新村、橋頭花園等地開會走訪，征求業(yè)主意見，了解物業(yè)管理現(xiàn)狀，最終確定在電影庭院、醬園廠庭院和土產(chǎn)庭院實施物業(yè)管理。目前準備籌集資金解決電影庭院的物業(yè)管理用房和大門的問題。

五、渫陽社區(qū)：試點一：農(nóng)資大市場。農(nóng)資大市場一期工程建成多年，二期工程尚未售完。建成以來市場物業(yè)一直由市管中心（宏天物業(yè)）管理，但建設方和業(yè)主對物業(yè)管理強烈不滿，準備重新聘用物業(yè)服務企業(yè)。經(jīng)社區(qū)推薦，建設方多方了解后，擬定由致遠物業(yè)公司接管。從五月份開始，致遠物業(yè)開始走訪業(yè)主，制定了初步管理方案，得到了建設方的認可。八月份，縣房管局準備采取邀標的方式，重新聘用物業(yè)公司。試點二：旺佳園。旺佳園共有業(yè)主75戶，一部分是原勞動服務公司職工，另一部分是新開發(fā)樓房入住戶。由于新遷戶入住前交納了兩年物業(yè)管理費，兩年期滿后，物業(yè)公司退出，現(xiàn)在小區(qū)沒有物業(yè)管理，而且由于以前管理不規(guī)范，公共部分占用嚴重，業(yè)主強烈要求實施物業(yè)管理。目前，社區(qū)已在小區(qū)內(nèi)召開了業(yè)主委員會籌備小組會議，張貼了有關宣傳法規(guī)，投票選舉了業(yè)主委員會，下一步準備擬定物業(yè)管理方案并召開業(yè)主大會。

六、中渡社區(qū)：社區(qū)選擇小區(qū)做為試點。小區(qū)是原廣福橋煤礦職工宿舍區(qū)，有業(yè)主近七十戶，改制后由社區(qū)接管，但由于收費狀況不好，管理有難度，每年社區(qū)還要負債投入。今年，社區(qū)在該小區(qū)率先推行物業(yè)管理，組織召開業(yè)主大會，選舉成立了業(yè)主委員會，并協(xié)助完善了業(yè)主規(guī)約。六月份，小區(qū)正式開始自治管理。

二、物業(yè)管理工作開展過程中存在的難點

1、社區(qū)對物業(yè)管理的社會效益認識不足。個別社區(qū)認為物業(yè)管理與小區(qū)管理在利益上存在著沖突，工作積極性不是很高。

2、硬件設施不配套。一是相當一部分院落建設不規(guī)范，無門崗和門廳，現(xiàn)在組織修建也不好規(guī)劃。二是居民區(qū)下水道、電、路等物業(yè)管理所涉及到的設施嚴重滯后，維修或建設需大量資金。

3、規(guī)范控制混亂。小區(qū)內(nèi)亂搭亂建現(xiàn)象嚴重，臨時建筑擠占了消防通道。綠化率達不到設計標準，居民利用空坪隙地種菜，擠占了綠化空間。

4、收取物業(yè)管理所必須的費用存在一定的難度。有些業(yè)主認為物業(yè)公司賺了錢，不愿交費，或不愿接受管理。很多人的思想還停留在單位提供后勤福利和大鍋飯的時代，對自己應盡的責任和義務不明。

5、物業(yè)管理企業(yè)動作欠規(guī)范。現(xiàn)有的幾個物業(yè)管理企業(yè)，市場化程度不高，管理不是很專業(yè)，缺乏先進的管理經(jīng)驗與模式，營利的目的太明顯。

6、前期物業(yè)管理不規(guī)范，開發(fā)建設所遺留下來的問題對物業(yè)管理形成了極大的障礙。

7、業(yè)主大會難組織。居民對物業(yè)管理的含義認識不清、信心不足，參加會議的積極性不高。

8、媒體關注程度不夠。

三、對我鎮(zhèn)開展物業(yè)管理工作的幾點建議

1、嚴格執(zhí)行物業(yè)管理的法律、法規(guī)及規(guī)章，使物業(yè)管理的管理、服務、經(jīng)營、收費等各方面各環(huán)節(jié)做到依法管理和運作。 政府要加強服務意識，出臺相應的扶持政策，為廣大企業(yè)營造良好的發(fā)展環(huán)境，提供宏觀的政策支持與引導。建立物業(yè)管理市場準入制度。加強物業(yè)管理市場的培育，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)管理分業(yè)經(jīng)營。鼓勵開發(fā)商從社會上聘請那些經(jīng)過實踐被業(yè)主認可的物業(yè)管理公司來進行專業(yè)化的管理。鼓勵通過招投標等方式公開選聘物業(yè)管理公司，引進競爭機制，促使物業(yè)管理行業(yè)朝高度市場化方向發(fā)展。

2、物業(yè)管理企業(yè)要按照“產(chǎn)權明晰、權責明確、政企分開、管理科學”的要求，建立現(xiàn)代企業(yè)制度。要逐步提高物業(yè)管理從業(yè)人員的素質(zhì)，多種渠道、多種形式培養(yǎng)人才，為物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展提供人才資源。

3、社會公眾應客觀公正的看待物業(yè)管理這一行業(yè)，加深對這一行業(yè)的了解并對這一行業(yè)的作用充分重視，促使業(yè)主形成正確的物業(yè)管理消費觀念。

四、下一步工作重點

一是廣泛宣傳，營造良好輿論氛圍；

二是建立健全新的物業(yè)管理模式和管理機制；

三是加強業(yè)主大會組建的指導監(jiān)督工作；

四是進一步規(guī)范前期物業(yè)管理招投標工作；

五是建立“質(zhì)價相符”的服務收費機制；

六是大力提高物業(yè)管理從業(yè)人員素質(zhì)；

七是理順好物業(yè)管理與社區(qū)建設的關系。

加強居住物業(yè)裝修網(wǎng)格化管理的調(diào)研報告

隨著物業(yè)管理法規(guī)的不斷完善，業(yè)主、使用人法制觀念的不斷增強，管理部門監(jiān)督管理力度不斷加強，居住小區(qū)違法搭建情況得到了有效控制。但是在部分居住小區(qū)依然存在著擅自在天井、庭園、陽臺等部位搭建違法建筑物和構筑物，擅自占用公共部位、損壞房屋承重結構等現(xiàn)象，特別是一些高檔小區(qū)居民入住后，出現(xiàn)了比較嚴重的違法搭建情形，如有的業(yè)主、使用人擅自在房屋平臺搭建陽光屋，甚至加層、改建、擴建、開挖地下室，不但嚴重破壞了小區(qū)的整體規(guī)劃與和諧的環(huán)境，還影響了相鄰業(yè)主、使用人的日常生活，引發(fā)了不少矛盾糾紛。

一、華陽地區(qū)居住物業(yè)裝修存在的主要問題

近幾年，隨著房地產(chǎn)二、三級市場的活躍，高檔商品房住宅中二次裝修開始增多，由此各類違章行為和違章搭建時有發(fā)生，引起社會的重視，從房地辦目前所掌握的情況分析，主要有以下幾個特點：

（一）業(yè)主將原房屋從里到外徹底進行裝修或改建，改變了原始設計風格，如外墻立面安裝玻璃幕墻，將承重墻拆除后重新擴建，底層門廳、平臺搭建成房間等等，違章面積在10～60m2不等。

（二）使用的裝飾材料比較高級、新穎，凡裝修過的房屋均超過原房屋設計標準，對小區(qū)環(huán)境影響相對較小，與周邊房屋的格局能基本保持一致。

（三）相鄰關系矛盾不特出，業(yè)主委員會一般也不直接干涉，只是對過分超出范圍的違章建筑反響較大。

（四）由于業(yè)主身份比較特殊包括一部分系境外業(yè)主，物業(yè)公司較難直接進行勸阻，怕影響管理費的正常交付。

基于以上現(xiàn)狀從物業(yè)公司反映：認為政府管理部門處罰力度不夠，對違章戶的處罰達不到威懾作用，另外迫于管理費拖欠，只能勸阻，無法阻止施工，否則發(fā)生沖突物業(yè)公司很被動。

然而作為搭建的業(yè)主卻認為：由于房屋設計在使用上不盡合理，且已陳舊，所以當新購房業(yè)主入住或原業(yè)主二次裝修時，往往請專業(yè)裝潢設計單位對房屋重新按個性化進行室內(nèi)布局，加之在經(jīng)濟上有支付能力，使上述違章行為時有發(fā)生，由于示范效應，對其他業(yè)主影響較大，有趨同傾向。

二、進一步加強物業(yè)裝修網(wǎng)格化管理的建議

（一）各物業(yè)管理公司應當加強對住宅裝修的指導和監(jiān)督

1、加強規(guī)范裝修行為的宣傳和指導

物業(yè)管理公司應當依據(jù)《物業(yè)管理條例》、《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》的規(guī)定和《前期物業(yè)管理服務合同》或《物業(yè)管理服務合同》、《住宅使用公約》或《業(yè)主公約》的約定，履行對業(yè)主裝修住宅的管理職責，并制訂《住宅裝修須知》，配備相關的專業(yè)人員，加強對業(yè)主裝修住宅的宣傳、指導和監(jiān)督。

指導物業(yè)管理公司將《住宅裝修須知》在所管理的物業(yè)小區(qū)內(nèi)一并公告。同時，把《住宅裝修須知》送達物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)待裝修的業(yè)主或使用人并簽收。

2、加強住宅裝修前的管理

要求物業(yè)管理公司在為業(yè)主或使用人辦理入住手續(xù)時，必須告知《條例》中規(guī)定的不得損壞房屋承重結構、破壞房屋外貌和違法搭建等住宅裝修的禁止行為。禁止敲鑿的部位以及不得擅自隨意安置空調(diào)室外機和安裝防盜設施等注意事項。

業(yè)主或使用人在裝修住宅前，要求其將施工單位、施工期限、裝修內(nèi)容（包括住宅裝修設計圖、施工方案）等書面告知物業(yè)管理公司并為裝修施工人員辦理小區(qū)臨時出入證等手續(xù)。

要求物業(yè)管理公司對業(yè)主或使用人提供的住宅裝修設計圖、施工方案中有違反住宅裝修禁止行為的提出整改意見。

為加強對施工單位裝修行為的管理，物業(yè)管理公司可與住宅裝修施工單位簽訂《住宅裝修管理協(xié)議》。

3、加強對住宅裝修活動的日常巡視和監(jiān)督

物業(yè)管理公司應當明確由專人負責對住宅裝修活動的指導、監(jiān)督和管理。當有業(yè)主或使用人已入住的，應當督促裝修的業(yè)主、使用人或施工單位遵守施工作業(yè)時間，晚間18:00時至次日上午8:00時和節(jié)假日，不得從事敲、鑿、鋸、鉆等產(chǎn)生嚴重噪聲的施工。

物業(yè)管理公司對進入小區(qū)的施工人員和建筑材料及裝修施工階段涉及水、電、氣和結構等隱蔽工程的，每天應當加強現(xiàn)場巡視和檢查（包括節(jié)假日）并做好記錄，發(fā)現(xiàn)違規(guī)現(xiàn)象，應當及時采取有效措施進行勸阻、制止并督促改正。

對損壞房屋承重結構、破壞房屋外貌、違章搭建等違法裝修行為且拒不整改的業(yè)主或使用人及住宅裝修單位，物業(yè)管理公司應當及時告知業(yè)主委員會并報告相關行政管理部門依法處理。同時，物業(yè)管理公司應當責成違規(guī)裝修的施工人員停止施工。

4、加強知法、守法和履約意識

物業(yè)管理公司應當督促業(yè)主或使用人遵守《條例》等相關規(guī)定、遵守《住宅使用公約》或《業(yè)主公約》的約定。

物業(yè)管理公司與住宅裝修單位簽訂協(xié)議》的，應當督促其履行《協(xié)議》。在住宅裝修施工完成后，物業(yè)管理公司應當及時收回小區(qū)臨時出 入證。對造成房屋和設施設備損壞的，物業(yè)管理公司應當責成責任人及時進行修賠。

物業(yè)管理公司對住宅裝修單位的違約行為，可依據(jù)《協(xié)議》的約定，直接向人民法院提起民事訴訟。

在未成立業(yè)主委員會的住宅小區(qū)，業(yè)主或使用人違法裝修經(jīng)勸阻。制止無效的，房產(chǎn)開發(fā)商或相關業(yè)主或使用人可依據(jù)《上海市商品房出售合同》、《住宅使用公約》的約定，直接向人民法院提起民事訴訟。

（二）業(yè)主委員會應當發(fā)揮自治管理作用

業(yè)主委員會應當經(jīng)常檢查物業(yè)管理公司的管理和服務狀況，督促住宅裝修的業(yè)主或使用人遵守有關的法規(guī)和約定，及時調(diào)解裝修不當 引起的相鄰糾紛，對業(yè)主或使用人違法行為進行勸阻、制止并督促其整改。

對業(yè)主或使用人違反《業(yè)主公約》勸阻無效的，經(jīng)業(yè)主大會或業(yè)主代表大會通過，業(yè)主委員會可向人民法院提起民事訴訟。

（三）各區(qū)縣房地局應當加強對違法裝修的行政執(zhí)法

區(qū)房地局不斷完善行政執(zhí)法工作程序。對物業(yè)管理公司不履行法定管理服務和義務等行為，應當根據(jù)《條例》和《規(guī)定》的相關規(guī)定責令其改正，并可處相應的罰款。對物業(yè)管理公司違反《條例》和《規(guī)定》情節(jié)嚴重的，區(qū)縣房地局可作出降低資質(zhì)等級的處罰，直至吊銷資質(zhì)證書。

區(qū)縣房地局接到對業(yè)主或使用人違法裝修的投訴，應當及時受理、立案并到現(xiàn)場調(diào)查、取證。核實，經(jīng)核查屬實的，根據(jù)《條例》的相關規(guī)定，責令其限期改正，可并處相應的罰款。

集貿(mào)市場物業(yè)管理調(diào)研報告

根據(jù)縣政府統(tǒng)一部署，近日縣商務局會同房產(chǎn)局、城市管理行政執(zhí)法局、__鎮(zhèn)組成了調(diào)研組，對城區(qū)各集貿(mào)市場物業(yè)管理情況進行了摸底調(diào)查，旨在加強城區(qū)集貿(mào)市場物業(yè)管理，改善市容市貌，創(chuàng)造良好的城市環(huán)境。

一、基本情況

城區(qū)現(xiàn)有各類集貿(mào)市場11家，其中菜市場4家，小百貨市場4家，家居建材等專業(yè)市場3家。集貿(mào)市場的總占地面積約16 萬平方米，其中1000平方米以下1家、1000至5000平方米1家、5000至1萬平方3家、1萬平方米以上6家。總建筑面積約23萬平方米，市場內(nèi)共有門面 約1650間，已出租 約1080間，單元住房約1000戶，已入住近750 戶。在區(qū)域分布上，新建居委會3家，分別是北河街、舒州農(nóng)貿(mào)市場、秀獅商業(yè)步行街;彰法山居委會4家，分別是彰法山菜市場、零碑商貿(mào)市場、姚沖大市場和旺業(yè)大市場;舒苑居委會2家，分別是天柱山大市場和金源菜市;龍井居委會1家，是天柱山菜市場;天柱山鎮(zhèn)1家，是皖鎮(zhèn)(附：潛山縣城區(qū)集貿(mào)市場基本情況調(diào)查表)。

二、現(xiàn)行管理模式

我縣現(xiàn)有的集貿(mào)市場建設投資主體有二種：一種是政府投資興建，如天柱山菜市場;一種是企業(yè)投資興建，其余10家均屬此類性質(zhì)。在管理模式上，主要是四種：一是有專門管理人員，如天柱菜市場，該市場__年3月市場辦管脫鉤后由工商局移交商務局管理，縣商務局組建了天柱市場服務中心，為自收自支事業(yè)單位，現(xiàn)有事業(yè)編制21人，負責天柱市場的管理工作。零碑商貿(mào)市場隸屬商務局食品公司，食品公司安排2人，負責日常管理工作。以上兩個市場管理人員工資及日常維護費用均從市場攤位和門面租賃費用上列支。二是由開發(fā)建設市場的企業(yè)聘請物業(yè)公司進行管理，共3家，分別是秀獅商業(yè)步行街、天柱山大市場、皖鎮(zhèn)。三是開發(fā)建設市場的企業(yè)聘請人員自行管理，共3家，分別是金源菜市、彰法山菜市場、旺業(yè)大市場。聘請人員工資由企業(yè)自行負擔。四是無人管理的市場，共3家，分別是北河街、舒州農(nóng)貿(mào)市場、姚沖大市場。

三、存在的主要問題

集貿(mào)市場是城市的一個窗口，是城市人居環(huán)境和城市整體形象的一個重要體現(xiàn)。從調(diào)查的情況看，我縣集貿(mào)市場絕大部分只建不管或管理不到位問題比較突出，與廣大市民的生活需求極不相適應，已經(jīng)成為潛山打造宜居環(huán)境、提升城市品位、創(chuàng)建文明城市的最薄弱環(huán)節(jié)，也是城市管理的一個難點，存在的問題十分突出。具體來講，主要是三個方面：

(一)綜合配套服務設施不完善，存在安全隱患。

旺業(yè)大市場商戶入駐后，開發(fā)商安良公司當初也曾聘請物業(yè)公司進行管理，劃定專門停車場，按標準收取物業(yè)管理費，但由于市場是開放性的，加上商戶素質(zhì)參差不齊，物業(yè)管理費不能收繳到位，物業(yè)公司經(jīng)營虧損，后與安良公司解除成立合同。除天柱菜市場、零碑菜市場、旺業(yè)大市場、秀獅商業(yè)步行街、天柱山大市場、皖鎮(zhèn)等入市車輛管理較為有序外，其余市場各種車輛沒有固定地點停放，導致市場的道路不暢，不少市場消防設施不齊全，消防安全隱患嚴重。個別市場設施簡陋、陳舊，電線老化、大棚破損嚴重，急需整治改造。

(二)開發(fā)建設市場的企業(yè)建市場與管市場錯位，權責不明確。

金源菜市臨街門面經(jīng)營早點和畜禽產(chǎn)品的商戶經(jīng)營垃圾隨意丟棄，商戶、消費者車輛亂停亂放，造成臨街主干道污水橫流、垃圾成堆，商戶占道經(jīng)營、人車混雜。姚沖大市場、旺業(yè)大市場內(nèi)居民和商戶建筑垃圾隨意堆放，下水道堵塞、下水井蓋丟失。上述情況在北河街、舒州農(nóng)貿(mào)市場、彰法山菜市場、天柱山大市場等均不同程度存在。其根本原因是開發(fā)商借政府其自身即得利益獲取后，經(jīng)營市場、管理市場觀念淡薄。一部分開發(fā)商只建不管，市場建成后，門面和攤位銷售完畢就意味著對市場管理的終結，住戶和商戶自掃門前雪，對市場公共部分的管理無人問津，如北河街、姚沖大市場。一部分開發(fā)商不真心想管，敷衍了事。以物業(yè)管理費難以收取為由，不愿意在資金上投入，只安排1至2人管理市場，同時安排的人員履行職責不到位，城市文明創(chuàng)建時，部門一督查就抓一抓，不督查，基本就放任自流，如金源菜市、旺業(yè)大市場。

(三)少數(shù)市場經(jīng)營氛圍不濃、不景氣，經(jīng)濟效益低下。

金源菜市場內(nèi)有近300個攤位閑置，天柱山大市場、旺業(yè)大市場、姚沖大市場除臨街門面房在經(jīng)營外，市場內(nèi)門面房盡管已售出，但大多數(shù)基本閑置，不少居民買回后，只做倉庫或車庫。這些市場的交易額很小，有的攤位費收入僅幾萬元，經(jīng)濟效益十分低下。

四、下一步工作安排

集貿(mào)市場是城市一項公益性基礎設施建設，與城鎮(zhèn)居民和廣大消費者利益息息相關。構建整潔有序的集貿(mào)市場交易環(huán)境，保護經(jīng)營者和消費者的合法權益，促進市場的繁榮和經(jīng)濟發(fā)展，是加強集貿(mào)市場物業(yè)管理的根本目的。現(xiàn)就下一步工作提出如下意見：

(一)實行分類管理。

根據(jù)我縣城區(qū)現(xiàn)有集貿(mào)市場現(xiàn)狀，將其分為三類，按不同類別，明確各部門監(jiān)管職責：第一類是有專門管理人員進行管理的市場，如天柱菜市場、零碑集貿(mào)市場，仍由縣商務局管理，管理方式維持現(xiàn)狀不變。零碑集貿(mào)市場由于已劃入零碑地塊老城區(qū)綜合改造項目范圍，不宜對現(xiàn)有市場進行改造。縣商務局應督促市場管理人員，加強對市場內(nèi)部管理，確保市場安全。第二類是建成時間早，市場產(chǎn)權分散，居民區(qū)與商住戶混雜的北河街由縣城市綜合執(zhí)法局管理。第三類是市場規(guī)模程度較高，商住戶較集中的旺業(yè)大市場、姚沖大市場、彰法山菜市場、金源菜市、皖鎮(zhèn)、天柱山大市場、秀獅商業(yè)步行街、舒州農(nóng)貿(mào)市場由縣商務局牽頭，縣房管局、工商局、住建局、財政局等相關部門參與，全面推行物業(yè)管理。

(二)集貿(mào)市場實施物業(yè)管理主要措施。

結合各市場現(xiàn)狀，推行物業(yè)管理按以下3個方面同步進行：1、對正在實施物業(yè)管理的秀獅商業(yè)步行街、天柱山大市場、皖鎮(zhèn)由縣商務局督促各物業(yè)管理公司加大管理力度，規(guī)范市場經(jīng)營秩序，確保市場環(huán)境整潔;2、對由開發(fā)商聘人管理或無人管理的旺業(yè)大市場、金源菜市、彰法山菜市場、舒州農(nóng)貿(mào)市場、北河街、姚沖大市場在未推行物業(yè)管理之前，為確保市場經(jīng)營有序，由縣商務局派員會同開發(fā)商共同管理，市場內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生由縣綜合執(zhí)法局臨時派員清掃;3、由縣商務局牽頭，縣房產(chǎn)局、住建局、工商局參與，各集貿(mào)市場開發(fā)商配合，對城區(qū)集貿(mào)市場物業(yè)管理情況再次進行深入調(diào)查，以縣政府名義出臺《潛山縣集貿(mào)市場物業(yè)管理辦法》，《管理辦法》由縣商務局、房管局、市場開發(fā)商共同組織實施。

第6篇 關于加強居住物業(yè)裝修網(wǎng)格化管理的調(diào)研報告

跟著物業(yè)辦理標準的連續(xù)美滿，業(yè)主、利用人法制見解的連續(xù)加強，辦理部分監(jiān)督辦理力度連續(xù)加強，棲身小區(qū)違法搭建環(huán)境獲得了有效把握。可是在部分棲身小區(qū)仍然存在著擅悠閑天井、庭園、陽臺等部位搭建違法構筑物和構筑物，擅自占用大家部位、破壞房屋承重布局等現(xiàn)象，特別是一些高檔小區(qū)居民入住后，呈現(xiàn)了比較緊張的違法搭建情況，如有的業(yè)主、利用人擅悠閑房屋平臺搭建陽光屋，乃至加層、改建、擴建、開挖地下室，不但緊張毀壞了小區(qū)的集體籌劃與和諧的環(huán)境，還感化了相鄰業(yè)主、利用人的平常糊口生涯，激發(fā)了很多矛盾膠葛。

1、華陽地區(qū)棲身物業(yè)裝修存在的緊張題目 近幾年，跟著房地產(chǎn)

2、三級市場的活潑，高檔商品房室第中二次裝修入手下手增多，由此各種違章行動和違章搭建時有產(chǎn)生，引發(fā)社會的珍視，從房地辦如今所把握的環(huán)境分析，緊張有以下幾個特點：

（一）業(yè)主將原房屋從里到外完全進行裝修或改建，變化了原始計劃風致，如外墻立面安置玻璃幕墻，將承重墻排除后從頭擴建，底層門廳、平臺搭建成房間等等，違章面積在10～60m2不等。

第7篇 關于物業(yè)公司消防安全管理工作調(diào)研報告

物業(yè)管理是一種新型的管理模式，其職責是集中多種管理服務職能，整合各類專業(yè)技術人員，有效地幫助居民解決生活中遇到的實際問題，從而不斷提高居民生活質(zhì)量，優(yōu)化居民生活環(huán)境。下面是小編整理的關于物業(yè)公司消防安全管理工作調(diào)研報告，歡迎閱讀!

隨著經(jīng)濟社會的持續(xù)發(fā)展，城市居民對生活質(zhì)量和改善居住環(huán)境的要求與日俱增，居民住宅區(qū)的消防安全作為人民群眾最關心、最需要解決的問題自然成為了物業(yè)管理的一項重要職責。當前，由于消防警力、業(yè)務經(jīng)費、管理體制、業(yè)務水平等因素的影響，多數(shù)物業(yè)管理單位管理水平參差不齊、大部分物業(yè)單位的消防安全職責不明確、消防安全意識淡薄，加之業(yè)主委員會與物業(yè)管理單位之間缺乏信任基礎等原因長期存在，致使委托管理的單位、小區(qū)特別是多產(chǎn)權建筑滋生大量的火災隱患。當前，各類小區(qū)物業(yè)管理模式在消防安全管理上面臨著嚴峻的挑戰(zhàn)。

一、物業(yè)管理單位履行消防安全職責過程中存在的主要問題

(一)多數(shù)物業(yè)管理單位消防法律意識觀念不強

在日常的消防管理工作中，不能認真貫徹落實《中華人民共和國國消防法》及《機關、團體、企業(yè)、事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》的有關規(guī)定和要求，對法律法規(guī)明確的消防安全職責了解不多?！吨腥A人民共和國國消防法》第十四條，《機關、團體、企事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》第十條，都明確規(guī)定了物業(yè)管理單位的各項消防安全職責。然而，一些物業(yè)管理單位對此知之甚少，甚至根本不懂法、不守法，有法不依，違法不究，造成了工作上的盲目性和被動性，直接或間接地縱容了各類火災隱患的滋生和生長。

(二)一些物業(yè)管理人員消防業(yè)務素質(zhì)不高

在平時在履行消防檢查時發(fā)現(xiàn)：個別物業(yè)管理單位聘用的管理人員缺乏相應的消防專業(yè)技術知識，學歷層次、專業(yè)技術偏低，安全意識差。大部分小區(qū)消防控制室的值班制度流于形式，有些單位僅滿足于有人在崗，而值班人員對消防控制中心的各種消防設備的運行及日常的防火巡查情況卻不甚了解，值班人員對消防設施運行的正常與否毫不關心，對消防控制中心自動報警系統(tǒng)發(fā)出的聲響不聞不問。有的值班人員能夠發(fā)現(xiàn)問題，但不會解決問題，更有甚者直接關閉了之。一些單位消防器材無人管理，內(nèi)部消防設施、器材被盜現(xiàn)象嚴重，應急照明、疏散指示標志損壞突出，消防設施器材長期處于缺損狀態(tài)。一些單位與開發(fā)商、業(yè)主相互推諉、扯皮、推卸職責，缺少協(xié)調(diào)配合，導致舊的火災隱患久拖不改，新的火災隱患又迭出不窮，久而久之，大部分消防設施的功效特別是聯(lián)動功能大打折扣，大大降低了消防設施的完整性、可靠性，致使投資上百萬的消防設施形同虛設，無法發(fā)揮應有的功能。

(三)大部分物業(yè)單位消防安全管理職責不明

物業(yè)管理公司作為市場經(jīng)濟條件下的產(chǎn)物，其最終目標是服務于與業(yè)主的各項合同約定，也就是說，其只對合同約定的內(nèi)容負責。而目前普遍情況是物業(yè)管理單位在與業(yè)主的交接過程中有很多單位和業(yè)主對消防設施的管理沒有明細的合同約定，致使物業(yè)公司對消防設施要不要管理、如何管理、管理到什么程度均不明確，而大部分業(yè)主特別是住宅小區(qū)業(yè)主也基本不關心除電梯運行及環(huán)境衛(wèi)生等以外的公共設施的管理，導致部分消防設施不能時刻處于工作狀態(tài)，或有故障而不能及時得到恢復，影響了設施的工作效能;

(四)物業(yè)對部分消防安全意識淡薄的業(yè)主缺乏管理

部分業(yè)主往往只注重自己居住、工作場所的小環(huán)境，而缺少對建筑、小區(qū)整體安全的考慮，借著裝修之名，肆意擴大裝修面積，擅自改變建筑物使用性質(zhì)，擅自增加夾層擴大防火分區(qū)，改變建筑結構、樓梯形式，封堵排煙口、強占圈圍疏散走道等，而物業(yè)單位為追求經(jīng)濟利益，害怕得罪業(yè)主，未盡到勸阻和管理責任，在本單位無力解決的情況下未及時與相關職能部門溝通，妥善處理相關時宜，而只是認為我不是執(zhí)法部門根本管不了這些事情，從而放任發(fā)展，增加建筑的火災危險性和火災負荷，造成了大量的先天性的火災隱患;

(五)物業(yè)管理單位準入缺少消防必要條件

物業(yè)管理企業(yè)，是指依法設立、具有獨立法人資格，從事物業(yè)管理服務活動的企業(yè)。雖然建設房管部門在核發(fā)資質(zhì)證書時對物業(yè)管理公司擁有的技術人員數(shù)量上有明確要求，但沒有規(guī)定消防專業(yè)技術人員的數(shù)量。加上目前很多建筑特別是非住宅小區(qū)高層建筑的物業(yè)管理企業(yè)基本上是從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派生出來，雖具有獨立的法人資格，但依附受制于房地產(chǎn)開發(fā)商，建設和管理不分的體制嚴重制約了物業(yè)管理單位的工作開展;

(六)消防設施日常維修資金得不到有效保障

由于業(yè)主多且分散，在公共場地的使用、車輛的停放、物業(yè)公司的服務質(zhì)量等方面業(yè)主與物業(yè)之間很容易引起矛盾，造成雙方產(chǎn)生不信任和糾紛的情形，加上傳統(tǒng)的主仆觀念影響，物業(yè)管理處于被動弱勢地位，導致物業(yè)管理費用不能及時收取。同時現(xiàn)有法律對建筑大修理基金的收取、保管、使用等方面的規(guī)定，要求維修基金的使用由售房單位或受托的物業(yè)管理企業(yè)作為實施單位，提出年度使用計劃及分項目維修經(jīng)費預算報告書，經(jīng)業(yè)主委員會審核，房地產(chǎn)行政管理部門審批后方可將維修基金分批撥付實施單位，其操作程序復雜，很少有物業(yè)單位有決心和耐心去申請和使用這筆經(jīng)費，致使包括消防設施在內(nèi)的公共設施維護保養(yǎng)經(jīng)費的使用得不到有效保障。

(七)消防安全管

在日常的監(jiān)督執(zhí)法過程中，筆者遇到這樣的情況，由于與業(yè)主之間存在尖銳的矛盾，有些物業(yè)管理單位未通過任何移交手續(xù)擅自撤離小區(qū)，致使小區(qū)的日常管理全面癱瘓，而小區(qū)的業(yè)主委員會隨即聘請了新的物業(yè)單位進行日常管理。而消防部門進入該小區(qū)進行監(jiān)督抽查時，往往注重對物業(yè)管理單位的管理與監(jiān)督，但由于原物業(yè)單位未將建筑主體的審驗情況及消防設施的相關維護資料移交給業(yè)主委員會，而業(yè)主委員會也沒有把消防安全管理納入委托物業(yè)單位管理范圍，則新物業(yè)管理單位就不應承擔相應的法律責任，而消防部門只能把責任落實到業(yè)主委員會。但業(yè)主委員會是由所有業(yè)主選舉產(chǎn)生的非法人臨時組織，不具備法律責任承擔能力，這就極大地增加了小區(qū)火災隱患的整改難度，大大加大了消防部門的工作量。

二、解決當前物業(yè)管理中消防安全職責不落實問題的對策

(一)進一步明確和完善相關法律規(guī)定

政府相關部門應根據(jù)目前物業(yè)管理的現(xiàn)狀，加緊制定完善相關法律法規(guī)，進一步明確業(yè)主委員會的職責，完善組織機構，確保業(yè)主委員會人員的相對穩(wěn)定。規(guī)范業(yè)主、業(yè)主委員會與物業(yè)管理單位之間處置問題的程序，明確合同約定中消防安全管理的具體內(nèi)容，規(guī)定每幢建筑(或小區(qū))聘請物業(yè)管理公司應通過競標形式進行，嚴禁單產(chǎn)權多使用建筑或多產(chǎn)權建筑開發(fā)公司委托下屬物業(yè)管理單位管理。把建筑消防設施的委托管理作為業(yè)主聘請物業(yè)公司管理的先決條件，確保消防設施有人管理，明確物業(yè)管理單位的接管時間并完善建筑消防設施移交的手續(xù);

(二)提高物業(yè)公司的準入門檻

建設房管部門在核發(fā)資質(zhì)證書時，應明確規(guī)定物業(yè)管理單位必須配備一定數(shù)量的消防專業(yè)技術人員，并把通過消防專業(yè)培訓且取得相應的消防資格證書作為核發(fā)物業(yè)管理單位資質(zhì)證書的前置條件。同時要建章立制，制定消防部門與建設房管等部門之間的信息通報制度，及時掌握物業(yè)管理單位的相關信息，把物業(yè)公司擁有消防專業(yè)人員的數(shù)量、消防管理能力的強弱及履行消防安全職責情況納入物業(yè)管理單位資質(zhì)申領、等級評定的范疇，提高物業(yè)管理單位消防安全意識和管理水平;

(三)加強對物業(yè)公司消防工作的指導

區(qū)級政府應將街道、社區(qū)范圍內(nèi)的物管單位納入街道、社區(qū)及公安派出所的考核管理范圍，定期保量的對轄區(qū)內(nèi)居民住宅區(qū)的管理單位進行消防監(jiān)督檢查，把加強對物業(yè)公司的管理作為今后消防管理的一項經(jīng)常性工作，并把物業(yè)管理單位納入日常監(jiān)督管理的視線，把規(guī)范物業(yè)管理單位履行消防安全職責作為加強各類建筑、小區(qū)消防工作的基礎內(nèi)容，同時，物業(yè)單位要主動地與街道、社區(qū)及公安派出所建立聯(lián)動機制，一旦發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)違章違法行為，物業(yè)單位應及時報告街道、社區(qū)及公安派出所，切實將一些隱患扼殺在襁褓之中。同時，相關職能部門也要加大執(zhí)法力度，對存在火災隱患久拖未改的物管單位及個人應依法嚴肅處理，從嚴處罰;

(四)加大消防教育培訓力度

切實加強對物管單位負責人及相關管理人員進行消防安全培訓。街道安全辦要具體抓好摸底、統(tǒng)計匯總工作，督促落實，防止漏報漏訓。通過培訓，使物業(yè)管理人員增強消防安全觀念，切實學懂學透《中華人民共和國國消防法》、《機關、團體、企業(yè)、事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》等法律、法規(guī)，進一步明確各項消防安全職責，樹立起消防安全責任主體意識。管理人員要做到會報警、會組織人員疏散、會組織撲救初起火災。力爭使物管單位消防管理工作水平、崗位人員素質(zhì)有所提高。

(五)規(guī)范對公共維修基金的管理

《物業(yè)管理條例》已明確了維修基金制度相應的法律地位，其使用是否公平、合理，將直接影響到每一名業(yè)主的切身利益。因此，必須完善規(guī)范維修基金的使用管理，尤其應明確公共部分具體設施設備相對應的維修基金使用原則、程序等，建立物業(yè)單位主要負責人為消防安全責任人的防火組織，定期召開消防工作會議，切實解決火災隱患、經(jīng)費等問題，對于需要動用房管部門的專項修理基金，街道、社區(qū)及公安派出所應幫助物業(yè)單位協(xié)調(diào)各業(yè)主，或者物業(yè)單位以粘貼公告的形式告知各業(yè)主，以便盡快地啟動維修基金，以保證火災隱患能得到及時、有效的整改。總之，物業(yè)管理單位消防安全責任的落實牽系于千家萬戶的平安幸福，是消防工作的重要組成部分。只有政府、職能部門密切配合、協(xié)作，共同努力，物業(yè)管理單位充分認清火災形勢和火災危害，認真履行消防安全職責和義務，努力為居民的安居樂業(yè)和城市的經(jīng)濟發(fā)展提供堅實的消防安全保證，才能營造居民小區(qū)良好的消防安全環(huán)境，共同為構建和諧社會作出應有的貢獻。

第8篇 物業(yè)與城管協(xié)同管理問題調(diào)研報告

隨著城鎮(zhèn)化腳步不斷推進，各地新興小區(qū)如雨后春筍般圈地而起，五花八門的物業(yè)公司也有了巨大的發(fā)展空間，物業(yè)的品牌價值也成為了房地產(chǎn)商手里越來越重要的籌碼。物業(yè)對小區(qū)的管理與城管對于城市的管理如出一轍，同時也有著包含關系。物業(yè)管的不光是小區(qū)整體環(huán)境，還要解決每個業(yè)主日常所遇到的問題。當小區(qū)內(nèi)住戶的某些行為觸犯到城市管理相關法規(guī)時，就進入了城管管轄范圍，要解決好這些物業(yè)、城管均可介入的問題往往需要雙方開展協(xié)作。

在現(xiàn)實中，諸多問題使得原本可以開展協(xié)作的部分反而成了城管執(zhí)法過程中的瓶頸。由于物業(yè)平時與業(yè)主關系密切，有的物業(yè)管理人員與業(yè)主幾乎如親友般熟悉，出于感情層面以及日后相處考慮，物業(yè)在遇到業(yè)主有違法行為時往往容易采取回避乃至包庇業(yè)主的措施，以使自己脫離干系。甚至還有一些不顧及品牌效益的物業(yè)，管理不好就直接撒手不管了，這就使得執(zhí)法人員在期望通過物業(yè)與業(yè)主溝通時吃到了無數(shù)閉門羹。

而如果物業(yè)管理者們更深層地思考下業(yè)主的違法違規(guī)問題，不難發(fā)現(xiàn)，只要有一戶業(yè)主帶頭不遵紀守法，并且被縱容和默許，就會有更多家業(yè)主來鉆法律漏洞以謀私利。這些業(yè)主行為最后往往影響到周邊業(yè)主的共同利益，造成其他業(yè)主的不斷投訴，將物業(yè)置于眾矢之的。物業(yè)若能配合執(zhí)法力量做好嚴管嚴打工作，及時先行溝通處理并主動反應上報業(yè)主違規(guī)行為，那么日后的管理將輕松很多，同時也能得到更廣大業(yè)主的好評。

物業(yè)與城管開展協(xié)作應有效地發(fā)揮雙方的獨有優(yōu)勢，互相填補不足。物業(yè)掌握著業(yè)主的基本信息，對整個小區(qū)有更深的了解和更綜合的考量，擁有更多與住戶的溝通技巧，更便于作一些溝通調(diào)解工作，也能為城管執(zhí)法過程中需落實的細節(jié)問題提供更多綜合的建議，以盡量減少執(zhí)法過程所產(chǎn)生的其他負面影響。城管依照國家法律法規(guī)辦事，當物業(yè)的人情牌、管社區(qū)管理辦法行不通時，就需要城管介入，以更明確的行政職權來對業(yè)主行為作約束。城管借物業(yè)之巧勁，物業(yè)借城管之利劍，兩者協(xié)作方可攻堅克難。

城管與物業(yè)協(xié)作需要在平時就建立起一致思想，統(tǒng)一戰(zhàn)線，在關鍵時刻才能口鋒一致。這些磨針活不是一日兩日就能練就的，需要在兩者間先搭起人員、信息、政策的橋梁，多開展交流活動，落實現(xiàn)行政策，分析潛在問題，及時做好準備，提前給業(yè)主打好預防針。

新形勢下物業(yè)與城管打交道會越來越頻繁，有團結協(xié)作的心，運用好方式方法，才能夠化矛盾為橋梁，逐步優(yōu)化物業(yè)城管協(xié)同管理格局。

第9篇 我區(qū)物業(yè)服務收費管理調(diào)研報告

物業(yè)服務管理，是指物業(yè)服務企業(yè)接受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維修、修繕和整治，并向物業(yè)所有人、使用人提供綜合性的有償服務，其直接收取的物業(yè)服務費主要用于小區(qū)維修、保安、保潔、綠化、道路、稅費等幾個方面。因此，物業(yè)管理企業(yè)在管理中集中體現(xiàn)的是市場化、專業(yè)化、社會化的管理行為，這種市場化的運作全部是通過有償服務收費來實現(xiàn)。由此可見，物業(yè)服務市場的主體結構要求是“誰受益、誰交費”。

目前，隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展及物業(yè)服務行業(yè)法規(guī)的不斷完善，我市物業(yè)管理的普及程度有了較大幅度的提高，除了寫字樓、商場、商品房外，工業(yè)廠房、學校、醫(yī)院、房改房，城區(qū)居民小區(qū)也逐步引入物業(yè)管理。物業(yè)服務行業(yè)在得到社會的認可和接受的同時，由于各個方面因素的影響，還是存在著各種各樣的困境和難題，對行業(yè)的發(fā)展造成了一定的影響，特別是物業(yè)服務收費問題尤為突出，如何加強監(jiān)管已屬刻不容緩。

2003年國家發(fā)展改革委、建設部下發(fā)《物業(yè)服務收費管理辦法》、規(guī)范物業(yè)管理服務收費行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益。以該辦法為依據(jù)，_____市政府于2023年6月下發(fā)了《_____市物業(yè)管理辦法（試行）通知》（下稱辦法），通過政府職能的轉(zhuǎn)變逐步將物業(yè)服務收費的政府定價和政府指導價轉(zhuǎn)為市場調(diào)節(jié)價及政府指導價。《辦法》規(guī)定包干制、酬金制的普通住宅物業(yè)服務收費實行政府指導價，即由市政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)德惠服務等級、標準等因素，制定相應的等級基準價和浮動幅度，并定期公布；實行組合制的普通住宅服務收費和高檔住宅別墅物業(yè)服務收費以及非住宅物業(yè)（如居民小區(qū)、商場等）的服務收費實行市場調(diào)節(jié)價，即由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定；物業(yè)服務企業(yè)應為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)價相符的服務，實行明碼標價，將服務內(nèi)容、服務標準以及收費項目、收費標準等情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置進行公示。

《辦法》出臺后，在行業(yè)及企業(yè)當中、廣大業(yè)主當中產(chǎn)生了波瀾，企業(yè)認為沒有了“尚方寶劍”，收費將會更難，有企業(yè)的老總更說：：“這不是要我們提供無償服務嗎？”而業(yè)主們則認為政府不批復定價這不是給物業(yè)管理企業(yè)提供亂收費的依據(jù)嗎？輿論方面也給予了較大篇幅的關注和報道，對關于住宅檔次、服務標準的掛鉤、收費標準的調(diào)整、如何協(xié)調(diào)定價等方面的存在著這樣那樣的質(zhì)疑。我們曾經(jīng)在一天內(nèi)接到10多個有關收費方面的電話投訴。尤其是覆蓋面較廣的舊物業(yè)、早期的、中低檔的商品房等物業(yè)，由于物業(yè)的綠化地小，道路較窄、壞、爛，配套不齊，功能欠缺，對機電、綠化等的養(yǎng)護不重視，再則業(yè)主素質(zhì)參差不齊、需求的物業(yè)服務較表面等等問題，對物業(yè)服務實行指導價的爭議特別大。個別物管企業(yè)也因為低價介入物業(yè)的管理，并用車場費用等多種經(jīng)營彌補服務費等做法，導致物業(yè)的重新招標，形成了各方均對原來的物業(yè)管理服務費的含金量重新評定問題。

一、我市物業(yè)服務管理的現(xiàn)狀：

1、物業(yè)管理內(nèi)容主要是小區(qū)的公共部位。小區(qū)公用設置的維修，不涉及業(yè)主室內(nèi)部位。但有些業(yè)主卻認為物業(yè)管理公司的工作不僅僅是保潔、保安、綠化，應無所不包，要求物業(yè)企業(yè)無償為住戶室內(nèi)提供一切服務，一旦服務得不到滿足，就以此為“借口”，拒交、少交、欠交物業(yè)管理費。

2、業(yè)主對物業(yè)服務收費缺乏知情權。從我市中心城區(qū)看，各物業(yè)服務公司都能做到明碼標價收費，能在小區(qū)醒目位置公示服務項目內(nèi)容、收費標準、收費依據(jù)等等，但對物業(yè)服務收費的收支情況，物業(yè)服務公司沒有嚴格按照嚴格規(guī)定“每年不少于一次向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務收費的收支情況，接受業(yè)主和業(yè)主委員會的監(jiān)督”。侵犯了業(yè)主的知情權和監(jiān)管權。

3、物業(yè)公司自身管理水平較低，開展和提供的服務項目單一、面窄。目前我市中心城區(qū)的物業(yè)企業(yè)僅僅是面向居民住宅小區(qū)提供服務，而對居民住宅小區(qū)也僅僅提供保安、保潔、綠化等一些基本服務內(nèi)容，缺乏服務創(chuàng)新意識。比如西苑小區(qū)物業(yè)公司，不能充分利用社區(qū)黨建、社區(qū)衛(wèi)生、社區(qū)文化、社區(qū)價格進萬家等一系列社區(qū)建設活動的契機，拓展服務平臺，只好在收費率不到70％的情況下，靠出租店輔租金來負債運轉(zhuǎn)。全市沒有一家開設代接送小孩、代灌液化氣、代家政服務等項目的物業(yè)服務企業(yè)。

4、物業(yè)企業(yè)員工素質(zhì)不高，服務不規(guī)范，認為物業(yè)服務是簡單勞動，于是低薪聘請一些文化低、沒有接受過專門培訓的人員上崗。即便是企業(yè)對員工進行培訓，也還是停留在基本技能的初級階段，還沒走向由勞動部門參與的社會化職業(yè)技能等級培訓與鑒定，致使物業(yè)服務工作不到位，不按規(guī)范操作，從業(yè)人員流動性大、素質(zhì)不一，高品位的物業(yè)公司無從查找。

6、業(yè)主委員會工作滯后。目前，我市中心城區(qū)絕大部分小區(qū)都沒成立業(yè)主委員會，雖然有極個別社區(qū)成立了業(yè)主委員會，但都沒有形成和發(fā)揮業(yè)主與物業(yè)公司之間橋梁與紐帶的作用：服務質(zhì)量的監(jiān)管工作沒有真正開展起來；對物業(yè)服務與公共財務的收支疏于監(jiān)管。同時，由于業(yè)主委員會自身缺乏對物業(yè)相關政策、規(guī)定的了解、理解和運用，致使物業(yè)企業(yè)單方說了算，而業(yè)主委員會卻對物業(yè)的管理事項難以決策。

7、有個別業(yè)主過度強調(diào)個人的實用性利益不顧社區(qū)整體外觀形象的共同維護。如：防盜鋼窗、空調(diào)等的安裝零亂；私占公共場所，擁堵通道；隨意丟棄堆放生活垃圾，這些行為在不同程度上，增加了物業(yè)公司的工作難度和不應有的工作量。

8、物業(yè)企業(yè)由小區(qū)全體業(yè)主共同選舉、公開招聘的規(guī)定沒有得到全面執(zhí)行。目前，_____市中心城區(qū)各居民住宅小區(qū)提供物業(yè)服務的物業(yè)企業(yè)都是前期物業(yè)開發(fā)代管，后期物業(yè)則是由開發(fā)商將原來分管物業(yè)的人員分離出去，重新注冊企業(yè)名稱、企業(yè)法人，成立新的物業(yè)服務企業(yè)來接管社區(qū)。不論是前期還是后期物業(yè)，都沒有通過市場公開競爭招標，由全體業(yè)主自主選舉物業(yè)管理公司，致使物業(yè)企業(yè)提供的服務質(zhì)量標準缺少明細、欠缺可監(jiān)督性。

9、市場體制不活，社會公共服務資源不均，增加了物業(yè)公司管理成本，導致不少物業(yè)公司負債經(jīng)營。如；_____市康居蒂景灣居民住宅小區(qū)，公共服務水電都是按商業(yè)用戶執(zhí)行，甚至居民樓道公用照明也是無價可講，價位的順勢反差加重了物業(yè)公司的管理成本，以致企業(yè)通過變術來減少債務，實行勉強運轉(zhuǎn)。

10、由于房地產(chǎn)開發(fā)商的問題，小區(qū)分期建設及附屬物配套工程未完全峻工而提前交付，有些配套設施如水、電、氣工程不配套，造成物業(yè)公司開展工作困難，影響物業(yè)服務質(zhì)量。

11、如何加強監(jiān)管、規(guī)范行為？如何引導物業(yè)公司和業(yè)主搭建互盈載體？相關職能部門監(jiān)管缺位。

二、造成物業(yè)服務管理難的主要成因：

1、開發(fā)商對小區(qū)配套承諾不兌現(xiàn)，質(zhì)量問題多。由于開發(fā)商不兌現(xiàn)售房時的承諾，入住后問題遲遲得不到解決，有的業(yè)主以拒繳物業(yè)服務費來與物業(yè)服務公司實行對峙。開發(fā)商遺留問題引發(fā)的物業(yè)管理矛盾，主要表現(xiàn)在；一是面積分攤不合理，配套服務設施建設承諾不能兌現(xiàn)。二是房屋使用中出現(xiàn)質(zhì)量問題，開發(fā)商和物業(yè)公司就修繕責任互相推托。三是轉(zhuǎn)嫁本屬自身承擔的費用（如：房產(chǎn)測繪費）給業(yè)主導致業(yè)主意見突出。

2、物業(yè)公司服務不到位、收費不合理、財務不透明。物業(yè)服務收費難的另一個原因，是物業(yè)公司不按規(guī)定的收費標準收取物業(yè)費，擅自設立收費項目收費或者收費少服務。從調(diào)查的情況看，這是業(yè)主反映最強烈的問題，直接影響了物業(yè)公司和業(yè)主之間的關系。雖然我市1999年就出臺了《_____市普通住宅小區(qū)物業(yè)管理收費辦法》，明確規(guī)定了收費項目、檔次和收費標準，但仍有部分物業(yè)公司擅自提高收費標準、設立項目或者以強制提供服務的方式收取費用。此外，問題更多的是物業(yè)公司的收費標準與其所提供的服務質(zhì)量不符，同一區(qū)域同一收費標準的不同小區(qū)，服務的質(zhì)量各有千別，常常引起業(yè)主的不滿，以致業(yè)主拒絕交納物業(yè)服務費。依照國家發(fā)改委、建設部《關于印發(fā)物業(yè)服務收費管理辦法的通知》的規(guī)定，物業(yè)管理服務企業(yè)應當向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金年度預決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務資金的收支情況。而現(xiàn)在不少物業(yè)公司并沒有執(zhí)行規(guī)定，特別是沒有成立業(yè)主委員會的小區(qū)，物業(yè)服務收費缺乏透明度。業(yè)主不知道自己交納的費用花在什么地方，總認為物業(yè)公司收了很多錢，卻沒有用在業(yè)主身上，所以拒絕交納物業(yè)費。

3、業(yè)主的消費觀念有待改變。部分業(yè)主物業(yè)服務的消費觀念沒有完全樹立起來。一是買房人對物業(yè)管理的認識需要一個過程。二是我們國家誠信價值體系尚在初級階段。遇到問題，業(yè)主不是積極通過司法、行政手段解決，而是選擇隨意拖欠或者拒絕交納物業(yè)服務費的方式進行，這種做法不僅損害了合同的嚴肅性，而且造成了住宅消費的誠信危機。三是一部分人存在從眾和僥幸心里，看到小區(qū)內(nèi)有業(yè)主不交物業(yè)費，認為自己交了反而吃虧，所以也效仿著拒絕或者拖欠物業(yè)費。物業(yè)服務收費不到位，最終利益受到損害的還是業(yè)主本身。物業(yè)費主要用于居住小區(qū)房屋公用部位及共用設施設備的運行維修養(yǎng)護等服務性開支。部分業(yè)主不繳費，等于免費享受公共服務，這對繳費的業(yè)主是不公平的。長此發(fā)展，不繳費的業(yè)主可能會越來越多，最終導致物業(yè)管理無法正常進行，房屋及設施將會失修失養(yǎng)，小區(qū)的保安、保潔、綠化將無人問津。

三、著力從以下方面加強監(jiān)管。

1、規(guī)范物業(yè)服務行為，提高物業(yè)服務水平。倡導物業(yè)服務企業(yè)通過建立成本分析制度整合資源，聯(lián)合采購，擴大管理規(guī)模，降低管理成本。物業(yè)管理作為服務行業(yè)，服務質(zhì)量是關系到企業(yè)發(fā)展的核心問題，這就要求企業(yè)創(chuàng)新服務理念，優(yōu)化服務質(zhì)量，為業(yè)主提供更細致、更周到的人性化服務，定期公布物業(yè)費的收支情況，使業(yè)主明白消費。物業(yè)服務企業(yè)雖然是勞動密集型產(chǎn)業(yè)，但競爭仍然十分激烈。因此，僅靠降低物業(yè)費已經(jīng)不能吸引消費者，只有通過規(guī)范化的管理和優(yōu)質(zhì)的服務塑造企業(yè)品牌，才能實現(xiàn)物業(yè)企業(yè)的發(fā)展、壯大。具體方法應該：一是改變以往的收費態(tài)度和方式。由于收費員沒有經(jīng)過專業(yè)培訓，自身對物業(yè)相關政策、規(guī)定缺位理解和運用。同時，由于收費面廣、點多、量大，難免出現(xiàn)生、冷、硬的工作態(tài)度，因而與業(yè)主的溝通、交流不是很順利，導致業(yè)主對物業(yè)服務公司有意見而不愿交費。如：物業(yè)企業(yè)可在小區(qū)公告欄定期公布已繳費業(yè)主的名單，起到督促作用；對極個別拖欠較多、影響整個小區(qū)物業(yè)收費工作的業(yè)主，物業(yè)公司應通過法律手段來解決，以起震懾教育作用。也可以依靠業(yè)主委員會，并以業(yè)主委員會的名義下發(fā)通知，宣傳交納物業(yè)費是業(yè)主應盡的職責。二是要加強物業(yè)服務公司的自身建設，提高服務質(zhì)量和水平。物業(yè)企業(yè)要努力為廣大業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務，規(guī)范服務行為，逐步擴大服務項目，不斷追求服務的精細度，注重對服務質(zhì)量的研究，加強對員工素質(zhì)的培養(yǎng)。通過企業(yè)自身的不斷努力，為小區(qū)營造一個良好的生活環(huán)境，從而使廣大業(yè)主逐步接受“花錢買服務”方式。另外，物業(yè)企業(yè)還要提高管理水平，加強內(nèi)部管理，建立規(guī)章，規(guī)范行為準則。收費時可根據(jù)居民的不同情況，在物價部門制定的物業(yè)收費標準幅度內(nèi)，與業(yè)主商量確定。對有些收入很低確實交不起物業(yè)管理費的，應給予減免政策并向其他業(yè)主公布，一方面解決了交不起物業(yè)管理費的貧困戶的困難，另一方面也起到和發(fā)揮了其他業(yè)主監(jiān)督的作用。物業(yè)服務公司應該在加強企業(yè)自身建設、通過服務水平、質(zhì)量上下功夫，盤活內(nèi)部管理機制，不斷提升服務質(zhì)量以贏得廣大業(yè)主的認可和滿意。

2、充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會作用，規(guī)范自身行為。協(xié)會應實行橫向協(xié)調(diào)、縱向指導的方法。一方面要加大與物價局溝通，物價部門要定期舉辦物業(yè)服務管理培訓，規(guī)范其執(zhí)收行為，為物業(yè)管理企業(yè)解答對《辦法》和新頒布的《物業(yè)服務管理條例》存在的疑問。針對企業(yè)在執(zhí)行過程中面臨的問題，有針對性的提出專業(yè)意見、建議，對于中檔的物業(yè)，建議企業(yè)應進行全面的評價，遵循給什么服務報什么價格的原則，按政府的標準定價，提供切實可行的服務內(nèi)容，不能進駐后再提價，引起業(yè)主的反感。要特別注意對公共秩序的維護，在實行明碼標價期間要確認收多少服務多少，不能隨便許諾能人所不能。對于廣大業(yè)主方面，協(xié)會要重在宣傳及時引導的方法。針對業(yè)主缺乏成熟的物業(yè)管理消費意識的情況，協(xié)會以輿論為向?qū)В嗅槍π缘刈隽舜罅康慕忉尯鸵龑Чぷ?。如召開不同地區(qū)的業(yè)主座談會，請有關人士來為其講解案例，在物業(yè)管理收費方面存在包括如何界定變通住宅？界定檔次有爭議怎么辦？三級資質(zhì)的物管企業(yè)能否按一級收費？沒有業(yè)委會能否改收費標準？哪種情況下收費明細賬單一定要公布？小區(qū)車位收益該歸誰等七大焦點問題從行業(yè)的角度提出了意見和建議。此外，為切實指導物業(yè)服務收費的定價、協(xié)調(diào)、平息業(yè)主與物管企業(yè)因定價問題引發(fā)的矛盾，針對物業(yè)檔次界定難的問題，協(xié)會可以啟用物業(yè)服務收費建議的評審程序，由企業(yè)或業(yè)委會提出需求，協(xié)會以組織行業(yè)專家到物業(yè)現(xiàn)場進行評審，從行業(yè)的專業(yè)角度提供合理的定價建議、意見，為物價部門審定價費提供切實可行的資料。為更好地平衡行業(yè)所面臨在收費方面的困難和矛盾，行業(yè)協(xié)會除了對物業(yè)服務收費項目進行明碼標價外，物價部門也應主動與其溝通，開展收費公示，統(tǒng)一制作公示牌，接受社會監(jiān)督。

3、加大宣傳工作力度，幫助業(yè)主樹立正確的物業(yè)管理消費觀念。業(yè)主買房是一個持續(xù)消費的過程，即便是付清全部房款，也僅僅是消費的開始，所以改變購房消費觀念也是一個必須解決的問題。因此，要加強對《物權法》、《物業(yè)管理條例》、《價格法》和有關法律法規(guī)的宣傳，使廣大業(yè)主明確自己的權利和義務，樹立“花錢買服務”的物業(yè)消費意識，明白不繳、少繳和欠繳物業(yè)管理費不僅損害了物業(yè)企業(yè)的利益，同時也損害了廣大業(yè)主的利益。同時，也應該堅持在日常的物業(yè)管理小區(qū)中利用不同宣傳的形式：如公告欄、宣傳欄等向業(yè)主進行宣傳，提高廣大業(yè)主對物業(yè)管理的認識，讓業(yè)主知道交納物業(yè)服務費是每個業(yè)主的應盡義務。房管部門要從完善部門職能入手，加大宣傳力度，引導和幫助廣大業(yè)主樹立正確的物業(yè)管理消費觀念，努力為物業(yè)企業(yè)和業(yè)主搭建互盈互利平臺。

4、建立和完善物業(yè)管理法規(guī)體系，規(guī)范物業(yè)服務管理行為。規(guī)范和約束小區(qū)的業(yè)主與業(yè)主之間、物業(yè)公司與業(yè)主之間的關系，僅靠業(yè)主公約是遠遠不夠的必須要有一個具有強制性、權威性的物業(yè)管理法規(guī)體系。因此，政府相關職能部門要在充分調(diào)查、廣泛征集意見的基礎上，建立和完善《_____市物業(yè)服務管理辦法》，通過規(guī)章的形式將他們的責、權、利明確下來，確保業(yè)主和物業(yè)公司雙方利益不受侵害；同時大力推進和完善《_____市物業(yè)服務管理招投標制度》。業(yè)主大會通過招標選聘物業(yè)企業(yè)時，房管和物價部門必須到場進行指導，努力做好監(jiān)管、指導到位，當好服務者、指導者、監(jiān)督者和管理者。作為服務者，房管和物價部門要以人為本更好地為物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主服務；作為指導者，房管和物價部門要在全面實施《_____市物業(yè)服務管理辦法》的同時，加快出臺《_____市物業(yè)服務管理辦法實施細則》，加強宣傳發(fā)動的工作力度；作為監(jiān)督和管理者，房管和物價部門要嚴格按照法律法規(guī)的要求，加強對物業(yè)服務企業(yè)的管理，依法行政，嚴格規(guī)范物業(yè)服務企業(yè)的行為。同時，又要加強對業(yè)主行為的正確引導，提高業(yè)主素質(zhì)。要通過整合社會公共服務資源，實行政府扶持政策，加大政策傾斜力度，減少物業(yè)企業(yè)管理成本，為物業(yè)企業(yè)發(fā)展和小區(qū)和諧創(chuàng)建營造良好的社會氛圍。

5、加強監(jiān)管，完善配套。物業(yè)費的收取標準與物業(yè)的品質(zhì)及服務質(zhì)量密不可分，收費辦法應當更加細化服務的范圍、內(nèi)容和標準，根據(jù)服務的質(zhì)量可以有一定的浮動幅度，以體現(xiàn)服務的差別性帶來的收費差異。此外，對實行物業(yè)服務費酬金制的預收物業(yè)服務資金中除了物業(yè)服務支出外，還包括物業(yè)服務企業(yè)的酬金，而國家對酬金并沒有統(tǒng)一的標準，建議提供一個教較為合理的利潤區(qū)間，供業(yè)主大會與物業(yè)企業(yè)進行協(xié)商確定標準。此外，價格執(zhí)法部門要加強監(jiān)督檢查，及時解決價格糾紛，切實保護業(yè)主的合法權益。在嚴格查處價格違法行為的同時，要積極幫助物業(yè)企業(yè)改進工作，規(guī)范執(zhí)收行為，促進全市物業(yè)服務管理的制度化、規(guī)范化。

總之，物業(yè)管理服務收費與物業(yè)檔次、消費群體有直接的關系，如何兼顧居民的承受能力與企業(yè)所得利潤合理定出收費標準廣而告之并明碼實價提供服務，是企業(yè)在政府指導價及市場調(diào)節(jié)價下，學會如何在改革開放的經(jīng)濟市場中迎搏擊、求生存的必交答卷。任何事物的發(fā)展均非一帆風順，更何況風雨兼程的物業(yè)服務行業(yè)。隨著市場的逐步放開，由精度業(yè)主和物管企業(yè)實行雙向選擇服務和市場，這將是物業(yè)管理發(fā)展的大方向，行業(yè)協(xié)會應顧及全局，起好橋梁作用，對企業(yè)、對業(yè)主均應抱以一視同仁的負責態(tài)度、行使指導、監(jiān)督的職能。當物業(yè)服務公司做到公布帳目明明白白時，當業(yè)主真正了解物業(yè)服務費的含金量時，物業(yè)服務行業(yè)將會達到一種平衡、業(yè)主與物管企業(yè)間將相互達成一種共識，在明確各方主體的責任，實現(xiàn)質(zhì)價相符的市場經(jīng)濟規(guī)律時，才是持久的、永恒的。物業(yè)管理的目的是構建和諧的環(huán)境，誰享受誰支付，將權利還給業(yè)主的同時應及時地引導以提升業(yè)主對物業(yè)管理的認知度，這樣，物業(yè)管理只會有雙贏而不可能有單贏的局面，也只有這樣，才能在社區(qū)實現(xiàn)和諧安定的生活。

第10篇 物業(yè)公司管理處科學發(fā)展觀分析檢查調(diào)研報告范文

為扎實開展深入學習實踐科學發(fā)展觀活動，堅持以科學發(fā)展觀為統(tǒng)領，樹立以人為本的發(fā)展理念，實現(xiàn)管理處建設全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展。通過此次對科學發(fā)展觀的調(diào)研，使我們更加深刻地理解了科學發(fā)展觀的內(nèi)涵，明確了黨落實科學發(fā)展觀的及時性與必要性，學會要有意識地用科學發(fā)展的眼光來看待問題、分析問題、解決問題。在落實科學發(fā)展觀的同時，不斷將其與管理處發(fā)展相結合，做到統(tǒng)籌兼顧，全面分析。近期，我們深入相關部門、隊及班組，通過走訪座談、征求意見等形式，對龍南管理處建設情況進行了調(diào)研和思考。

一、落實科學發(fā)展存在問題及差距

龍南管理處主任采取走入各隊、開座談交流等形式，征集不同群體的意見和建議，經(jīng)過認真歸納、分析，存在以下問題及差距。其中主要體現(xiàn)在：一是運行設備、管線老化，維修費用逐年遞增，作用發(fā)揮不充分；二是可視門鈴、監(jiān)控系統(tǒng)設備老化，損壞嚴重，維修量大，造價高；三熱水虧損嚴重，四是外雇工福利待遇低；五管理崗人員較少，技術類人才急缺，不能隨公司壯大而增加。

二、學習落實科學發(fā)展觀，推動物業(yè)和諧發(fā)展，必須從以下幾個方面努力：

（一）龍南管理處是物業(yè)公司成立最早的小區(qū)，運行設備及管線老化問題也逐年顯現(xiàn)。僅20__年世紀家園小區(qū)業(yè)主室內(nèi)及室外冷熱水主管線共修復21處，管線腐蝕滲漏問題已成為物業(yè)管理服務維修的重要項目。物業(yè)公司在資金允許的情況下，對世紀家園小區(qū)進行管線改造，全面更換。

（二）電子門鈴系統(tǒng)是物業(yè)服務的門面，業(yè)主回家第一道門就是單元門，但世紀家園可視電子門鈴系統(tǒng)老化，損壞嚴重，維修量大，使公司每年維護費用投入了大量資金。龍南管理處將與維保廠家協(xié)商、達成共識，原有電子產(chǎn)品損壞一律按現(xiàn)在市場價購買，系統(tǒng)兼容問題由維保廠家解決；同時與維修廠簽訂維保合同應包括損壞及更換配件費用，不應所有損壞的配件都由公司另行承擔費用；成立維保小組對電子門鈴系統(tǒng)進行統(tǒng)一管理，同時聘請一名技術顧問進行業(yè)務指導。

（三）龍南管理處要從政治、文化、生活等各個方面去關心員工，在為員工“送溫暖”上做文章、下功夫。生活上送溫暖，摸清困難員工的底數(shù)和情況，有針對性地幫助有特殊困難的員工解決好實際困難，真正建立幫扶工作的長效機制。事業(yè)上送溫暖，提高員工群眾素質(zhì)，為員工發(fā)揮作用、施展才能搭建平臺，創(chuàng)造有利于員工成長成才進步的工作環(huán)境。權益上送溫暖，要依法堅決維護員工群眾的各項合法權益，比如，加班加點工作的問題，公司給與更多的關注。精神上送溫暖，要著眼于員工的精神文化需求，更多地開展文化、體育、娛樂活動，起到陶冶情操、振奮精神的作用。

（四）人才對一個企業(yè)的發(fā)展有著舉足輕重的作用，龍南管理處近幾年來發(fā)展迅速更是急需技術類、管理型人才來推動企業(yè)的發(fā)展。管理崗位人員較少，技術類人才急缺問題已成為物業(yè)企業(yè)的首要問題，龍南管理處對學習能力較強的新生青年應給予機會培訓學習，發(fā)揮作用提供廣闊舞臺。有人才才能使企業(yè)穩(wěn)步向前，企業(yè)逐步發(fā)展壯大。

隨著學習實踐科學發(fā)展觀活動的進一步深入，龍南管理處將進一步自查自糾，邊學習邊整改，以推動物業(yè)公司和諧發(fā)展。

第11篇 物業(yè)管理工作情況調(diào)研報告

導語：對于物業(yè)管理工作情況，各位可以做一個調(diào)研報告。下面是小編整理的物業(yè)管理工作情況調(diào)研報告，供大家閱讀，希望對大家有所幫助。

物業(yè)管理工作情況調(diào)研報告

20__年4月到8月，我局在市、區(qū)政府部門領導下，積極與住建、環(huán)保、城管執(zhí)法、工商質(zhì)檢、公安消防和各街道辦事處、物業(yè)服務企業(yè)、社區(qū)居委會、業(yè)主代表等相關單位聯(lián)系人，對住宅小區(qū)物業(yè)管理情況進行了調(diào)研。調(diào)研組深入到20多個不同特點的物業(yè)小區(qū)進行了實地調(diào)查走訪；分別召開了8次物業(yè)服務企業(yè)代表座談會、10次業(yè)主委員座談會。

一、基本情況

物業(yè)管理工作起步較晚，物業(yè)管理總體水平較低，主要以三種模式推行：（1）近幾年開發(fā)修建的商品房、綜合樓基本推行了專業(yè)化物業(yè)管理模式，占30%；（2）單位修建的辦公室、辦公綜合樓和職工集資建房等實行自建自管物業(yè)服務，占20%；（3）20__年前修建的商品房，拆遷還房以及相對零散的單幢樓房實行自由式物業(yè)管理模式，由社區(qū)和業(yè)主自主聘請民工看大門、打掃清潔衛(wèi)生，占20%；（4）其余小區(qū)和老舊住宅無物業(yè)服務和管理，占30%。

二、工作開展情況

一是加強了制度建設。根據(jù)國家和省、市的有關規(guī)定，結合實際，先后制定了《前期物業(yè)和保障性住房物業(yè)企業(yè)服務收費標準》、《物業(yè)企業(yè)招投標制度》、《物業(yè)管理服務等級標準》、《維修資金收繳使用辦法》等制度。通過具體制度的建立和落實，基本保障了物業(yè)管理工作的開展。

二是推行了“菜單式”物業(yè)收費服務模式。制定了《物業(yè)管理服務等級標準》，將物業(yè)服務內(nèi)容劃分6個等級、6個小項，服務企業(yè)按對應物業(yè)收費菜單中的等級服務項目、服務標準進行服務和收費，基本做到了業(yè)主期望的“質(zhì)價相符”。

三是抓了樣板示范工程。出臺了《物業(yè)管理示范小區(qū)標準》，對創(chuàng)建示范項目活動進行指導，截至目前，共推行50多個各類管理模式的示范小區(qū)。

四是積極開展了物業(yè)宣傳培訓工作。采取多種形式向業(yè)主和社會宣傳物業(yè)知識，增強業(yè)主的物業(yè)自治意識，努力贏得社會方方面面對物業(yè)管理工作的理解和支持。通過辦班請專家講課培訓，提升物業(yè)從業(yè)人員的素質(zhì)，提高物業(yè)從業(yè)人員的物業(yè)服務能力。

三、存在的問題

（一）歷史遺留問題多，老舊小區(qū)治理改造難度大。

近年來，隨著城市建設的不斷擴張和快速發(fā)展，以居住環(huán)境優(yōu)美、物業(yè)服務規(guī)范為特征的現(xiàn)代化住宅小區(qū)保持高速增長趨勢。而興建于上世紀八九十年代甚至更早的住宅區(qū)，小區(qū)的規(guī)劃方案比較簡單,內(nèi)部結構及住宅功能相對落后。隨著城市人民生活水平不斷提高，硬件設施的先天不足就逐步凸現(xiàn)出來。路不平、燈不亮、下水不暢、雨污合流、無化糞池、無停車位、管理缺失、環(huán)境衛(wèi)生差、治安形勢復雜等情況。隨著時間的推移，這些問題已呈集中爆發(fā)態(tài)勢，給人民群眾生活帶來極大不便，由此引發(fā)的社會矛盾層出不窮。例如，東岳廟街新華小區(qū)、北門市場觀音井小區(qū)、草壩街將軍公寓等小區(qū)基礎設施配套落后，管網(wǎng)嚴重堵塞，污水橫流，臭氣熏天。

（二）物業(yè)管理體制不健全，監(jiān)管工作合力不夠。

目前，物業(yè)管理制度體系還很不完善，物業(yè)管理活動涉及到的多個部門，開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關職能部門之間的職責不清，行政管理和物業(yè)服務關系還沒有完全理順；市、區(qū)、街道、社區(qū)之間沒有建立起系統(tǒng)協(xié)調(diào)的物業(yè)管理體制，相關職能部門沒有建立起物業(yè)管理聯(lián)動機制，如物業(yè)管理聯(lián)席會議制度、物業(yè)企業(yè)協(xié)會等目前尚未建立或成立。

（三）物業(yè)管理專業(yè)人才匱乏、編制不足。

目前，部門物業(yè)管理專業(yè)人才匱乏，其從業(yè)人員大多來自“轉(zhuǎn)制、轉(zhuǎn)崗、轉(zhuǎn)業(yè)”人員，缺乏專業(yè)理論素養(yǎng)和足夠的管理經(jīng)驗；編制嚴重不足，工作任務重，難以有效地對物業(yè)服務企業(yè)進行專業(yè)指導和監(jiān)管。區(qū)房管局物業(yè)管理科室人員4人，僅1人有編，其余3人均為臨聘人員，對1200多個物業(yè)小區(qū)的管理指導工作顯得力不從心，杯水車薪。95%的街道辦事處、社區(qū)無物業(yè)管理科室和專職管理人員。物業(yè)企業(yè)管理人員多為城市下崗再就業(yè)人員和農(nóng)村剩余勞動力，整體素質(zhì)偏低，普遍缺乏物業(yè)管理理論知識和實踐經(jīng)驗，有相當一部分從業(yè)人員沒有經(jīng)過物業(yè)管理培訓，職業(yè)道德、專業(yè)技能、應急能力及相關法律知識等都難以適應物業(yè)管理專業(yè)崗位的要求。雖然物業(yè)行業(yè)主管部門近年來下大力氣加強了物業(yè)管理專業(yè)人員的培訓與指導工作，但是仍然跟不上物業(yè)管理行業(yè)迅速發(fā)展的需要。

（四）物業(yè)企業(yè)市場競爭不足，整體服務水平低。

物業(yè)企業(yè)缺乏必要的市場競爭，這樣，物業(yè)服務企業(yè)的整體服務水平也必然較低。特別是相當一部分物業(yè)公司是住宅小區(qū)原開發(fā)企業(yè)的子公司，與原開發(fā)企業(yè)存在依附關系，不是真正獨立的企業(yè)法人。甚至有的物業(yè)管理人員的工資在原開發(fā)企業(yè)開支，形式上獨立，實際上不獨立，缺乏對物業(yè)發(fā)展的長遠打算。有的物業(yè)服務企業(yè)服務態(tài)度和質(zhì)量差，而且還擅自改變物業(yè)管理用房、公共建筑和共同設施設備的用途，引起業(yè)主的不滿。同時，“建管不分”的體制造成一個樓盤一家物業(yè)，無法形成規(guī)模，企業(yè)盈利能力較差，使物業(yè)公司缺乏提高服務質(zhì)量的動力，影響了物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

（五）業(yè)主委員會組建難，運作不規(guī)范。

業(yè)主普遍缺乏必要的物業(yè)管理知識，自治意識不強，不愿參與物業(yè)管理；即使有業(yè)主委員會，其成員組成復雜、人員良莠不齊，缺乏“有能力、有名望、善協(xié)調(diào)”的組織者。全區(qū)實施物業(yè)管理的居民小區(qū)中，只有46個小區(qū)成立了業(yè)主委員會，不足物業(yè)服務小區(qū)的5%。

從運行情況看，70%的業(yè)主委員會運作不規(guī)范，既沒與物業(yè)企業(yè)簽訂服務合同，也沒制定業(yè)主公約和議事規(guī)程，監(jiān)管措施乏力；20%的業(yè)主委員會缺乏社區(qū)、物業(yè)主管部門必要的指導和支持，工作進展緩慢；20%的業(yè)主委員會形同虛設，沒有發(fā)揮業(yè)主的橋梁紐帶作用，距真正意義上的自治管理相距甚遠。

四、對策與建議

（一）列入民生重點，徹底治理推進。

建議組織力量對物業(yè)管理服務問題，進行全面普查，整理歸類。借鑒相鄰城市物業(yè)管理的成功做法和根據(jù)實際特點進行創(chuàng)新結合起來，制定物業(yè)管理綜合治理方案，認真落實。

（二）有序推進老舊小區(qū)改造工作。

老舊小區(qū)主要位于江南老城，建議把老舊小區(qū)分片劃區(qū)，按實際情況劃為四類，按照改造難度由易到難來劃分。一類作為試點，可選三到五個，例如草壩街的改造就非常成功。二類為比較容易改造的小區(qū)，對我區(qū)創(chuàng)衛(wèi)生城市、文明城市等影響大的先實施。三類為改造困難相對較大的小區(qū)。四類小區(qū)主要是一些改造難度大的小區(qū)，如那些單棟且住戶少、房屋很破舊且基礎配套設施極度落后的建筑。

（三）建立有效的監(jiān)管調(diào)處機制。

一要繼續(xù)加強房屋竣工驗收和物業(yè)承接驗收，確保物業(yè)服務設施設備保質(zhì)保量，不出現(xiàn)各種隱患。二要盡快出臺物業(yè)管理方面的規(guī)范性文件，明確物業(yè)服務企業(yè)，業(yè)主、社區(qū)、政府管理部門之間的責任。三要完善規(guī)劃、公安、物價、消防、城管、供水、供電、通信網(wǎng)絡等部門組成的協(xié)調(diào)機構，建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，促進其提高服務水平。四要實施街道社區(qū)網(wǎng)絡化管理，管理員專人專職，要包片包區(qū)，并加大協(xié)調(diào)物業(yè)管理工作力度。

（四）培育物業(yè)服務市場。

一要加強對物業(yè)服務企業(yè)的管理，規(guī)范物業(yè)服務流程、服務等級和收費標準。要建立企業(yè)信用、年審、評比制度，促進物業(yè)企業(yè)提升服務水平。二要支持、幫助物業(yè)企業(yè)吸納優(yōu)秀人才，拓寬服務領域，開展有償家政服務，電子商務配送等業(yè)務，滿足不同層次的服務需求。三要建立行業(yè)協(xié)會，發(fā)揮行業(yè)協(xié)會作用，鼓勵物業(yè)企業(yè)相互學習交流，向一流企業(yè)看齊，企業(yè)間形成比、學、趕、幫、超氛圍。支持、協(xié)助物業(yè)企業(yè)學習外地先進經(jīng)驗，提升我區(qū)總體服務水平。四要實行物業(yè)管理招投標制度，建立企業(yè)、物業(yè)公司雙向選擇，公平競爭的機制。要將物業(yè)企業(yè)的信用情況作為招投標、業(yè)主大會選聘、小區(qū)評優(yōu)的依據(jù)。

（五）多方參與，推進業(yè)主委員會建設。

制定出臺業(yè)主委員會管理辦法。辦事處及社區(qū)要大力推進業(yè)主委員會建設，選出真正能夠代表業(yè)主利益，熱心公益事業(yè)、公道正派、敢于負責、有一定工作水平的人員主持、參與業(yè)主委員會工作。發(fā)揮業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主之間的橋梁紐帶作用，建立雙方相互溝通、相互理解的良好關系；學習借鑒外地住宅專項維修資金管理好的經(jīng)驗，完善住宅專項維修資金使用辦法，簡化程序，提高效率；建立健全業(yè)主委員會和業(yè)主委員的工作職責，建立激勵機制和約束機制；業(yè)主委員會要向業(yè)主做好宣傳、解釋、協(xié)調(diào)工作，發(fā)揮自律作用，團結引導業(yè)主遵守“業(yè)主公約”和各項管理制度，按合同約定交納物業(yè)管理費用，自覺支持物業(yè)管理工作。

附：服飾企業(yè)生產(chǎn)管理情況調(diào)研報告

一、調(diào)研概況

1.調(diào)研目的。通過對成衣整套生產(chǎn)流程的體驗，對國內(nèi)服裝企業(yè)的現(xiàn)有運作流程有一個了解和認識，總結生產(chǎn)管理特色，提出改進建議。2.調(diào)研企業(yè)。泗陽某服飾有限公司。3.時間安排。一周的時間，具體時間安排如下：服裝生產(chǎn)前的準備工作，如服裝接單之后的制板技術及制作工藝分析，對面輔料及里料的認定，制作相應色卡，制版，樣衣制作等，三天時間；裁剪，及縫制環(huán)節(jié)，兩天時間；后道車間（小后道、綜合后道），存儲，打包出倉，約兩天時間。

二、企業(yè)概況

該服飾有限公司位于江蘇省泗陽縣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，配備了具有國際先進水平的電腦平縫機、雙針機、鎖扣機、粘合機等設備3967臺(套)，是國內(nèi)規(guī)模較大的具有現(xiàn)代化工藝水準的羽絨服生產(chǎn)基地，為集團公司提供配套服務。

三、企業(yè)生產(chǎn)管理的基本架構

該企業(yè)是生產(chǎn)基地，在生產(chǎn)模式上屬于訂單加工模式，是由下訂單并提供樣衣、原材料樣本以及服裝生產(chǎn)工藝單，按照客戶的指令組織生產(chǎn)，為集團公司提供配套服務。右圖為服裝生產(chǎn)管理的系統(tǒng)。下面為該企業(yè)的生產(chǎn)過程：生產(chǎn)通知單。由客戶發(fā)來生產(chǎn)通知單，根據(jù)提供的樣衣進行分析，得出制作成本，與客戶協(xié)商達成一致，投入生產(chǎn)之中。分析技術工藝及設計。分析服裝款式的技術工藝，制作難點，對面料、輔料、里料的確定，研制出相應的色卡，以便服裝生產(chǎn)過程準確進行。通過色卡，確定款式服裝的服飾材料之后，通過打板，制作出單件的服裝成衣，由技術部確定裁剪要求、用料結構、縫制工藝要求及步驟等。經(jīng)過排料劃樣投入生產(chǎn)。裁剪。裁剪是服裝生產(chǎn)的第一道工序，是把面料、里料及其他材料按排料、劃樣要求剪切成衣片，還包括鋪料、排料、算料、套裁，驗片、編號及捆扎等。在額定的縫制車間生產(chǎn)之前完成剪裁的工作。縫制。它是按不同的款式要求，通過合理的縫合，把各衣片組合成服裝的第一個工藝處理過程?？p制車間以小組為單位，一個小組36人，1個組長，1個副組長，30個縫位，4個輔助工。后道車間。分為小后道和綜合后道車間。小后道的主要任務是服裝產(chǎn)品檢驗，人數(shù)上4個人一張臺板，3個人流動檢查，1個總檢，以及承擔服裝縫制工序之后的紐扣縫制等。成衣品質(zhì)控制。成衣品質(zhì)控制是使產(chǎn)品質(zhì)量在整個加工過程中得到保證的一項十分必要的措施，貫穿于整個生產(chǎn)過程及后期的后道、及出廠之前的倉儲管理之中。成品倉儲。制作好的服裝成衣按規(guī)定的要求打包裝箱，根據(jù)銷售計劃運往地點或返回總公司物流中心等待分配。

四、管理特色

在縫制車間會有品質(zhì)部的巡檢，對于出現(xiàn)的問題及時修正，在小后道車間則是成衣的檢驗，配以流動檢查和總檢，在整燙，打包。裝箱之后，仍會有質(zhì)檢部進行抽檢，在出倉發(fā)貨之前保證服裝質(zhì)量。

五、調(diào)研建議

（一）展望未來成衣發(fā)展趨勢

1.市場全球化。當今全球化的發(fā)展趨勢也給服裝企業(yè)帶來新的機遇，與此同時，很多國外服裝企業(yè)必定計劃在亞洲開展業(yè)務，很多外國企業(yè)必定在東南亞建立服裝制造工廠，對我國服裝業(yè)也帶來挑戰(zhàn)。2.全面質(zhì)量管理(tqm)。許多服裝企業(yè)正在將全面質(zhì)量管理方法應用到服裝生產(chǎn)、經(jīng)營中。按照這一方法，整個組織從最高管理者到一般員工都要參與，不斷探求提高產(chǎn)品和服務質(zhì)量的方法，以能夠有效的縮短運轉(zhuǎn)周期、降低成本和提高生產(chǎn)效率等。3.新技術應用與創(chuàng)新。技術進步促進大量新產(chǎn)品和新工藝的出現(xiàn)。無疑計算機已經(jīng)并將繼續(xù)對企業(yè)組織產(chǎn)生最大的影響。在新材料、新方法和新設備方面的技術進步也極大地影響著運作。產(chǎn)品工藝上的技術變化將直接影響到企業(yè)組織的產(chǎn)品質(zhì)量及競爭力。4.流程再造。流程再造是指一切重來，對企業(yè)現(xiàn)有流程進行分析，找出問題所在，從而設計出新的企業(yè)流程。流程再造的核心是使現(xiàn)有企業(yè)流程得到重大改善。5.erp與供應鏈管理。erp的核心管理思想就是實現(xiàn)對供應鏈的有效控制。所謂供應鏈是指產(chǎn)品生產(chǎn)和流通中涉及的原材料供應商、生產(chǎn)商、批發(fā)商、零售商以及最終消費者組成的一個供需網(wǎng)絡。供應鏈管理從一個全新的高度對物流、資金流、信息流進行有效管理，是一種對原材料供應商、生產(chǎn)制造企業(yè)、批發(fā)商、零售商以及最終消費者等組成的系統(tǒng)進行的管理。這也是目前許多企業(yè)正在積極努力的目標。6.準時化生產(chǎn)(jit)與精益生產(chǎn)(lp)。準時化生產(chǎn)方式是一種有效利用各種資源、降低成本的準則。其含義是在需要的時間和地點，生產(chǎn)必要數(shù)量和完美質(zhì)量的產(chǎn)品和零部件，以杜絕超量生產(chǎn)，消除無效勞動和浪費，達到用最少的投入實現(xiàn)最大產(chǎn)出的目的。精益生產(chǎn)方式是指運用多種現(xiàn)代管理方法和手段，以社會需要為依據(jù)，以充分發(fā)揮人的積極性為根本，有效配置和合理使用企業(yè)資源，最大限度地為企業(yè)謀取經(jīng)濟效益的生產(chǎn)方式。強調(diào)的是質(zhì)量、柔性、縮短時間和協(xié)同工作。準時化生產(chǎn)是精益生產(chǎn)方式的核心。

（二）建議

面對市場全球化的現(xiàn)狀，服裝企業(yè)在發(fā)展上應面對全球化帶來的機遇和挑戰(zhàn)，在發(fā)展的潮流中，走出適合自己的道路。在管理上，為更加有利于提高產(chǎn)品效率及運轉(zhuǎn)周期等，要動員管理者到一般員工都參與的一體化參與方式。基于產(chǎn)品和工藝上的技術變化對于企業(yè)組織的產(chǎn)品質(zhì)量及其競爭力影響很大，對于產(chǎn)品技術上的創(chuàng)新，要及時的體現(xiàn)在產(chǎn)品生產(chǎn)中，要對原材料供應商、生產(chǎn)制造企業(yè)、批發(fā)商、零售商以及最終消費者等組成的供應鏈管理進行系統(tǒng)管理。

第12篇 關于我縣住宅小區(qū)物業(yè)管理情況的調(diào)研報告

為推動我縣進一步加強和規(guī)范物業(yè)管理，提升物業(yè)管理服務水平，滿足市民日益提高的居住質(zhì)量要求，根據(jù)學習實踐科學發(fā)展觀活動的要求，我局組成專題調(diào)研組，深入城區(qū)各住宅小區(qū)，認真開展物業(yè)管理工作調(diào)研。現(xiàn)將調(diào)研情況報告如下：

一、 我縣物業(yè)管理工作的現(xiàn)狀

㈠小區(qū)以及物業(yè)管理的基本情況

調(diào)研結果顯示，我縣已有物業(yè)管理企業(yè)入駐的小區(qū)僅7個，基本上都是新建的住宅小區(qū)，面積約50萬平方米，戶數(shù)約5300戶，其余多為社區(qū)居委會管理或由住戶自請環(huán)衛(wèi)工清掃。已經(jīng)成立業(yè)主委員會的小區(qū)僅有2個，分別是“星光名庭”和“圳業(yè)太陽城”。

物業(yè)管理企業(yè)基本情況：目前，在我縣注冊的物業(yè)管理企業(yè)有3家，均為三級資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè);入駐我縣小區(qū)從事物業(yè)管理服務的企業(yè)有5家。

物業(yè)管理從業(yè)人員基本情況：全縣物業(yè)管理從業(yè)人員不到 100人。其中持有各類上崗證的不到30人。

㈡居住小區(qū)的特點

1、小區(qū)檔次差距大。從住宅小區(qū)配套設施方面看，既有新建的設施齊全、綠地率高的高標準小區(qū)，也有早期開發(fā)的設施不完善、甚至是臟亂差的小區(qū)。從物業(yè)管理費收繳率方面看，收繳率高的“麗景花城”達到90%，而收繳率低的桂楊新賢城只有40%。從物業(yè)管理服務收費標準方面看，有0.2元/月/平方米到0.4元/月/平方米不等。

2、小區(qū)遺留問題多。由于歷史的原因和客觀條件限制，我縣居住小區(qū)較為分散，遺留問題多。有的小區(qū)基礎設施差，配套不齊全;有的小區(qū)建設規(guī)模小，相關手續(xù)不完備;還有許多小區(qū)是敞開式的，給物業(yè)管理工作帶來一定難度。

二、存在的主要問題

1、房地產(chǎn)開發(fā)建設遺留問題成物業(yè)糾紛主因。在物業(yè)糾紛投訴中，有相當數(shù)量是業(yè)主投訴個別房地產(chǎn)開發(fā)建設遺留問題而引發(fā)的。有的開發(fā)商未嚴格按規(guī)范和規(guī)劃要求配套相應的公共建筑和共用設施，或?qū)⑴涮自O施等共有產(chǎn)權挪作經(jīng)營使用。如綠化不到位、安防設施不到位、公共車棚(位)少、休閑公建設施少等。有的開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理服務合同后，小區(qū)公共設施和部位施工監(jiān)管不到位。有的因工程施工質(zhì)量遺留問題至今難以解決。

2、物業(yè)行政管理體制尚未理順。承擔小區(qū)物業(yè)行業(yè)管理職責的是縣房管局，但這只是一種行業(yè)指導性的工作，按照縣政府辦轉(zhuǎn)發(fā)的《關于明確物業(yè)管理職責分工的通知》的要求，相關鄉(xiāng)鎮(zhèn)、居委會應設立物業(yè)管理專職人員，但我縣至今尚未落實到位。因此指導、監(jiān)督業(yè)主大會與業(yè)主委員會工作，以及對轄區(qū)內(nèi)日常物業(yè)管理活動的監(jiān)管等方面尚未發(fā)揮應有的作用。此外，物業(yè)管理涉及到房管、城建、物價、供電、供水、消防、公安等多個部門，有時各種矛盾交織在一起，僅靠房管部門難以協(xié)調(diào)各方，容易造成物業(yè)糾紛投訴率高、調(diào)解率低的局面。

3、業(yè)主大會、業(yè)主委員會組建難且運作不規(guī)范。一是部分小區(qū)開發(fā)期較長，小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理區(qū)域難以確定，造成業(yè)主大會遲遲不能召開。二是部分小區(qū)規(guī)模較大、業(yè)主戶數(shù)較多且相互之間大多又不熟悉，組織業(yè)主進行選舉、決策等事務存在較大難度。三是業(yè)主參與意識不強，業(yè)主委員會組成復雜、人員良莠不齊，缺乏“有能力、有名望、善協(xié)調(diào)”的組織者。四是有些業(yè)主大會與業(yè)主委員會建立、運作不夠規(guī)范，管理機制不健全。目前我縣僅有的二個業(yè)主委員會均或多或少存在要求物業(yè)公司提供工作經(jīng)費的問題。五是有的業(yè)主委會成立之初比較迫切，而成立后遇到困難與矛盾就撒手不管，如太陽城業(yè)主委員會。

4、物業(yè)管理服務收費率低。造成收費難的原因是多方面的，一是物業(yè)管理企業(yè)服務質(zhì)量不到位。二是低收入群體經(jīng)濟承受能力有限。三是業(yè)主反映的問題得不到及時解決，引發(fā)居民不滿情緒而影響交費。四是商住混合小區(qū)收費難，如太陽城小區(qū)。五是業(yè)主對物業(yè)管理服務的消費觀念尚未完全形成。

5、物業(yè)管理服務行為不規(guī)范。我縣對物業(yè)管理企業(yè)的管理和培訓沒有跟上，普遍存在著聘用人員未取得相關物業(yè)管理上崗證就上崗的現(xiàn)象，從業(yè)人員整體素質(zhì)不夠高，服務水平參差不齊。大部分物業(yè)管理企業(yè)服務不規(guī)范、不到位、服務質(zhì)量差。

6、無物業(yè)管理住宅小區(qū)物業(yè)維護、管理問題日益突出。我縣上世紀八十年代末、九十年代初建造的住宅樓，當時受條件限制，在規(guī)劃、建設、用地等方面不夠規(guī)范，存在小區(qū)配套不齊全、綠地面積小、停車位不足、環(huán)境臟亂差、房屋立面破損嚴重等問題。這些舊住宅小區(qū)目前尚無法開展物業(yè)管理，基本是由社區(qū)居委會代管。這些住宅建筑所存在的諸多問題已成為廣大業(yè)主反映強烈的熱點、難點問題。

三、意見和建議

針對物業(yè)管理中存在的困難與問題，為了進一步加強我縣物業(yè)管理工作，提高物業(yè)管理水平，調(diào)研組提出如下意見與建議：

1、要完善物業(yè)管理源頭監(jiān)管?？h政府相關職能部門要從源頭上加強物業(yè)管理工作 ，認真落實各項監(jiān)管措施，從根本上減少物業(yè)管理矛盾糾紛。一是縣工商、建設等部門應廣泛征集社會各界的意見和建議，著手制定物業(yè)管理服務合同等示范文本，明確規(guī)定前期和后期物業(yè)管理服務中的服務范疇、服務標準、合同期限、服務費用，以及雙方的權利、義務、責任，進一步規(guī)范和約束物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的行為。二是建設主管部門應按照物業(yè)管理相關法規(guī)規(guī)定，在房地產(chǎn)規(guī)劃設計圖紙審批時明確物業(yè)共有部位、共同設施使用功能，防止開發(fā)商、物業(yè)公司擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共有部分、共用設施的所有權或使用權而引發(fā)矛盾糾紛。在組織驗收時，應配合有關單位將小區(qū)各類管道工程(含地下管道隱蔽工程)列入驗收內(nèi)容。

2、要健全物業(yè)管理體制機制。首先，要按照“兩級政府、三級管理、四級網(wǎng)絡”物業(yè)管理體制要求，完善和規(guī)范物業(yè)管理行政管理體系，相關鄉(xiāng)鎮(zhèn)應設立物業(yè)管理工作機構，配備專職人員，加強鄉(xiāng)鎮(zhèn)、居委會的物業(yè)管理隊伍組織建設。其次，要根據(jù)“條塊結合，屬地管理”的原則，進一步明確縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、居委會的職責分工，將管理重心下移，充分發(fā)揮鄉(xiāng)鎮(zhèn)、居委會對轄區(qū)日常物業(yè)管理活動的監(jiān)管作用。第三，要健全完善物業(yè)管理各項制度，建立縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、居委會、房管等部門的綜合協(xié)調(diào)和矛盾糾紛調(diào)處機制，將物業(yè)管理納入社區(qū)建設統(tǒng)一管理，積極探索行政主管部門、開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主共同參與、相互監(jiān)督的物業(yè)專項維修資金的繳交、保存與使用的新型工作方法，確保專項維修基金的足額歸集和合理使用。

3、要深化物業(yè)管理法規(guī)宣教。運用互聯(lián)網(wǎng)、電視臺、報紙、宣傳欄等傳播媒介，廣泛開展國務院《物業(yè)管理條例》、《江西省物業(yè)管理條例》等法規(guī)的宣傳活動，強化對相關工作人員、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會成員和業(yè)主代表的教育培訓，促進基層行政管理人員、業(yè)委會成員依法履職;促使物業(yè)管理企業(yè)遵紀守法，規(guī)范管理，更好地為業(yè)主提供服務;增強廣大業(yè)主的物業(yè)管理法律意識和消費觀念，使他們充分認識到搞好物業(yè)管理不單是物業(yè)企業(yè)、政府、居委會的事情，而且是需要全體業(yè)主和全社會共同關心支持的工作。

4、要強化物業(yè)管理指導監(jiān)督。一方面，縣政府職能部門與鄉(xiāng)鎮(zhèn)、居委會要主動介入，認真分析研究當前小區(qū)召開業(yè)主大會、成立業(yè)主委員會、引入物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會履行職責方面存在的困難和問題，加大組織、協(xié)調(diào)、指導、幫助的力度，促進業(yè)主大會召開，業(yè)主委員會建立并有效開展工作。要加強對業(yè)主委員會的法律指導與日常監(jiān)管。對于業(yè)主委員會所需工作經(jīng)費，應指導其通過業(yè)主大會規(guī)約來收取，杜絕向物業(yè)公司直接索取的現(xiàn)象。另一方面，縣政府各相關職能部門與鄉(xiāng)鎮(zhèn)、居委會要各司其職，強化日常管理，加大執(zhí)法力度，及時查處物業(yè)服務違法行為和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的違法行為;加大調(diào)處力度，及時化解各類物業(yè)管理矛盾糾紛，盡快解決業(yè)主反映強烈的問題。同時，還要組織不定期巡查，對管理水平低、信用等級差、服務不到位、收費不規(guī)范的企業(yè)予以通報批評，降低甚至取消其在本縣轄區(qū)內(nèi)從事物業(yè)管理的資格，維護廣大業(yè)主合法權益。再一方面，要加強引導，盡快形成“以質(zhì)論價、質(zhì)價相符、合同約定”的收費體系，努力營造物業(yè)管理企業(yè)崇尚優(yōu)質(zhì)服務、業(yè)主自覺按時繳納物業(yè)服務費的和諧氛圍。同時，按物業(yè)服務等級標準逐步提高我縣物業(yè)收費標準、提升物業(yè)管理檔次，積極探索市場化運行機制建設的新內(nèi)容，真正實現(xiàn)物業(yè)管理的雙向選擇。

5、要規(guī)范物業(yè)管理服務行為。物業(yè)管理服務企業(yè)要樹立質(zhì)量與品牌意識，從以下幾方面入手，規(guī)范管理、優(yōu)化服務，取得廣大業(yè)主和業(yè)委會的支持和配合。一是加強從業(yè)人員業(yè)務培訓，提高其專業(yè)素質(zhì)和服務水平。二是應當按規(guī)定實行明碼標價，統(tǒng)一采用收費標價牌形式，在其服務區(qū)域內(nèi)的顯著位置或收費地點，對物業(yè)管理企業(yè)、服務等級、服務內(nèi)容、收費項目、收費標準、收費依據(jù)、價格舉報電話等進行公示。同時，每月應在小區(qū)公告欄等醒目處公布一次當月由業(yè)主使用的公共水電費用分攤詳細情況、日常維護收支情況等，使廣大業(yè)主“明白消費”。三是要加強企業(yè)內(nèi)部管理，嚴格履行物業(yè)服務合同約定，為廣大業(yè)主提供相應服務并達到服務承諾標準，對業(yè)主和業(yè)委會提出的合理要求要及時整改。四是落實物業(yè)承接驗收制度，物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應當對物業(yè)共用部位，共用設施進行查驗，以減少因開發(fā)商遺留問題引發(fā)的物業(yè)矛盾和糾紛。

6、要積極推進舊住宅小區(qū)的物業(yè)管理?？h政府應組織相關職能部門，調(diào)動各方積極性，針對舊住宅小區(qū)物業(yè)規(guī)模小，較為分散，尤其小區(qū)樓房陳舊、基礎設施差，物業(yè)管理難以起步的情況，逐個進行調(diào)研、分析，采取多種途徑、多種形式，加快小區(qū)整治，解決處理好維修資金歸集困難、物業(yè)管理用房缺乏等問題，整合物業(yè)管理資源，完善物業(yè)管理條件，改善舊住宅小區(qū)的居住環(huán)境。可著手先行對幾個無物業(yè)管理小區(qū)進行新型管理工作機制的試點，通過總結經(jīng)驗，逐步建立健全適應我縣實際情況的舊住宅小區(qū)物業(yè)管理模式，最終促其走上規(guī)范化管理軌道。

第13篇 物業(yè)調(diào)研報告范文

物業(yè)管理是一種新型的管理模式，其職責是集中多種管理服務職能，整合各類專業(yè)技術人員，有效地幫助居民解決生活中遇到的實際問題，從而不斷提高居民生活質(zhì)量，優(yōu)化居民生活環(huán)境。隨著經(jīng)濟社會的持續(xù)發(fā)展，城市居民對生活質(zhì)量和改善居住環(huán)境的要求與日俱增，居民住宅區(qū)的消防安全作為人民群眾最關心、最需要解決的問題自然成為了物業(yè)管理的一項重要職責。當前，由于消防警力、業(yè)務經(jīng)費、管理體制、業(yè)務水平等因素的影響，多數(shù)物業(yè)管理單位管理水平參差不齊、大部分物業(yè)單位的消防安全職責不明確、消防安全意識淡薄，加之業(yè)主委員會與物業(yè)管理單位之間缺乏信任基礎等原因長期存在，致使委托管理的單位、小區(qū)特別是多產(chǎn)權建筑滋生大量的火災隱患。當前，各類小區(qū)物業(yè)管理模式在消防安全管理上面臨著嚴峻的挑戰(zhàn)。

一、物業(yè)管理單位履行消防安全職責過程中存在的主要問題

(一)多數(shù)物業(yè)管理單位消防法律意識觀念不強

在日常的消防管理工作中，不能認真貫徹落實《中華人民共和國國消防法》及《機關、團體、企業(yè)、事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》的有關規(guī)定和要求，對法律法規(guī)明確的消防安全職責了解不多?！吨腥A人民共和國國消防法》第十四條，《機關、團體、企事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》第十條，都明確規(guī)定了物業(yè)管理單位的各項消防安全職責。然而，一些物業(yè)管理單位對此知之甚少，甚至根本不懂法、不守法，有法不依，違法不究，造成了工作上的盲目性和被動性，直接或間接地縱容了各類火災隱患的滋生和生長。

(二)一些物業(yè)管理人員消防業(yè)務素質(zhì)不高

在平時在履行消防檢查時發(fā)現(xiàn)：個別物業(yè)管理單位聘用的管理人員缺乏相應的消防專業(yè)技術知識，學歷層次、專業(yè)技術偏低，安全意識差。大部分小區(qū)消防控制室的值班制度流于形式，有些單位僅滿足于有人在崗，而值班人員對消防控制中心的各種消防設備的運行及日常的防火巡查情況卻不甚了解，值班人員對消防設施運行的正常與否毫不關心，對消防控制中心自動報警系統(tǒng)發(fā)出的聲響不聞不問。有的值班人員能夠發(fā)現(xiàn)問題，但不會解決問題，更有甚者直接關閉了之。一些單位消防器材無人管理，內(nèi)部消防設施、器材被盜現(xiàn)象嚴重，應急照明、疏散指示標志損壞突出，消防設施器材長期處于缺損狀態(tài)。一些單位與開發(fā)商、業(yè)主相互推諉、扯皮、推卸職責，缺少協(xié)調(diào)配合，導致舊的火災隱患久拖不改，新的火災隱患又迭出不窮，久而久之，大部分消防設施的功效特別是聯(lián)動功能大打折扣，大大降低了消防設施的完整性、可靠性，致使投資上百萬的消防設施形同虛設，無法發(fā)揮應有的功能。

(三)大部分物業(yè)單位消防安全管理職責不明

物業(yè)管理公司作為市場經(jīng)濟條件下的產(chǎn)物，其最終目標是服務于與業(yè)主的各項合同約定，也就是說，其只對合同約定的內(nèi)容負責。而目前普遍情況是物業(yè)管理單位在與業(yè)主的交接過程中有很多單位和業(yè)主對消防設施的管理沒有明細的合同約定，致使物業(yè)公司對消防設施要不要管理、如何管理、管理到什么程度均不明確，而大部分業(yè)主特別是住宅小區(qū)業(yè)主也基本不關心除電梯運行及環(huán)境衛(wèi)生等以外的公共設施的管理，導致部分消防設施不能時刻處于工作狀態(tài)，或有故障而不能及時得到恢復，影響了設施的工作效能;

(四)物業(yè)對部分消防安全意識淡薄的業(yè)主缺乏管理

部分業(yè)主往往只注重自己居住、工作場所的小環(huán)境，而缺少對建筑、小區(qū)整體安全的考慮，借著裝修之名，肆意擴大裝修面積，擅自改變建筑物使用性質(zhì)，擅自增加夾層擴大防火分區(qū)，改變建筑結構、樓梯形式，封堵排煙口、強占圈圍疏散走道等，而物業(yè)單位為追求經(jīng)濟利益，害怕得罪業(yè)主，未盡到勸阻和管理責任，在本單位無力解決的情況下未及時與相關職能部門溝通，妥善處理相關時宜，而只是認為我不是執(zhí)法部門根本管不了這些事情，從而放任發(fā)展，增加建筑的火災危險性和火災負荷，造成了大量的“先天性”的火災隱患;

(五)物業(yè)管理單位準入缺少消防必要條件

物業(yè)管理企業(yè)，是指依法設立、具有獨立法人資格，從事物業(yè)管理服務活動的企業(yè)。雖然建設房管部門在核發(fā)資質(zhì)證書時對物業(yè)管理公司擁有的技術人員數(shù)量上有明確要求，但沒有規(guī)定消防專業(yè)技術人員的數(shù)量。加上目前很多建筑特別是非住宅小區(qū)高層建筑的物業(yè)管理企業(yè)基本上是從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派生出來，雖具有獨立的法人資格，但依附受制于房地產(chǎn)開發(fā)商，建設和管理不分的體制嚴重制約了物業(yè)管理單位的工作開展;

(六)消防設施日常維修資金得不到有效保障

由于業(yè)主多且分散，在公共場地的使用、車輛的停放、物業(yè)公司的服務質(zhì)量等方面業(yè)主與物業(yè)之間很容易引起矛盾，造成雙方產(chǎn)生不信任和糾紛的情形，加上傳統(tǒng)的“主仆”觀念影響，物業(yè)管理處于被動弱勢地位，導致物業(yè)管理費用不能及時收取。同時現(xiàn)有法律對建筑大修理基金的收取、保管、使用等方面的規(guī)定，要求維修基金的使用由售房單位或受托的物業(yè)管理企業(yè)作為實施單位，提出年度使用計劃及分項目維修經(jīng)費預算報告書，經(jīng)業(yè)主委員會審核，房地產(chǎn)行政管理部門審批后方可將維修基金分批撥付實施單位，其操作程序復雜，很少有物業(yè)單位有決心和耐心去申請和使用這筆經(jīng)費，致使包括消防設施在內(nèi)的公共設施維護保養(yǎng)經(jīng)費的使用得不到有效保障。

(七)消防安全管

理未納入委托管理的正常范疇

在日常的監(jiān)督執(zhí)法過程中，筆者遇到這樣的情況，由于與業(yè)主之間存在尖銳的矛盾，有些物業(yè)管理單位未通過任何移交手續(xù)擅自撤離小區(qū)，致使小區(qū)的日常管理全面癱瘓，而小區(qū)的業(yè)主委員會隨即聘請了新的物業(yè)單位進行日常管理。而消防部門進入該小區(qū)進行監(jiān)督抽查時，往往注重對物業(yè)管理單位的管理與監(jiān)督，但由于原物業(yè)單位未將建筑主體的審驗情況及消防設施的相關維護資料移交給業(yè)主委員會，而業(yè)主委員會也沒有把消防安全管理納入委托物業(yè)單位管理范圍，則新物業(yè)管理單位就不應承擔相應的法律責任，而消防部門只能把責任落實到業(yè)主委員會。但業(yè)主委員會是由所有業(yè)主選舉產(chǎn)生的非法人臨時組織，不具備法律責任承擔能力，這就極大地增加了小區(qū)火災隱患的整改難度，大大加大了消防部門的工作量。

二、解決當前物業(yè)管理中消防安全職責不落實問題的對策

(一)進一步明確和完善相關法律規(guī)定

政府相關部門應根據(jù)目前物業(yè)管理的現(xiàn)狀，加緊制定完善相關法律法規(guī)，進一步明確業(yè)主委員會的職責，完善組織機構，確保業(yè)主委員會人員的相對穩(wěn)定。規(guī)范業(yè)主、業(yè)主委員會與物業(yè)管理單位之間處置問題的程序，明確合同約定中消防安全管理的具體內(nèi)容，規(guī)定每幢建筑(或小區(qū))聘請物業(yè)管理公司應通過競標形式進行，嚴禁單產(chǎn)權多使用建筑或多產(chǎn)權建筑開發(fā)公司委托下屬物業(yè)管理單位管理。把建筑消防設施的委托管理作為業(yè)主聘請物業(yè)公司管理的先決條件，確保消防設施有人管理，明確物業(yè)管理單位的接管時間并完善建筑消防設施移交的手續(xù);

(二)提高物業(yè)公司的準入門檻

建設房管部門在核發(fā)資質(zhì)證書時，應明確規(guī)定物業(yè)管理單位必須配備一定數(shù)量的消防專業(yè)技術人員，并把通過消防專業(yè)培訓且取得相應的消防資格證書作為核發(fā)物業(yè)管理單位資質(zhì)證書的前置條件。同時要建章立制，制定消防部門與建設房管等部門之間的信息通報制度，及時掌握物業(yè)管理單位的相關信息，把物業(yè)公司擁有消防專業(yè)人員的數(shù)量、消防管理能力的強弱及履行消防安全職責情況納入物業(yè)管理單位資質(zhì)申領、等級評定的范疇，提高物業(yè)管理單位消防安全意識和管理水平;

(三)加強對物業(yè)公司消防工作的指導

區(qū)級政府應將街道、社區(qū)范圍內(nèi)的物管單位納入街道、社區(qū)及公安派出所的考核管理范圍，定期保量的對轄區(qū)內(nèi)居民住宅區(qū)的管理單位進行消防監(jiān)督檢查，把加強對物業(yè)公司的管理作為今后消防管理的一項經(jīng)常性工作，并把物業(yè)管理單位納入日常監(jiān)督管理的視線，把規(guī)范物業(yè)管理單位履行消防安全職責作為加強各類建筑、小區(qū)消防工作的基礎內(nèi)容，同時，物業(yè)單位要主動地與街道、社區(qū)及公安派出所建立聯(lián)動機制，一旦發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)違章違法行為，物業(yè)單位應及時報告街道、社區(qū)及公安派出所，切實將一些隱患扼殺在襁褓之中。同時，相關職能部門也要加大執(zhí)法力度，對存在火災隱患久拖未改的物管單位及個人應依法嚴肅處理，從嚴處罰;

(四)加大消防教育培訓力度

切實加強對物管單位負責人及相關管理人員進行消防安全培訓。街道安全辦要具體抓好摸底、統(tǒng)計匯總工作，督促落實，防止漏報漏訓。通過培訓，使物業(yè)管理人員增強消防安全觀念，切實學懂學透《中華人民共和國國消防法》、《機關、團體、企業(yè)、事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》等法律、法規(guī)，進一步明確各項消防安全職責，樹立起消防安全責任主體意識。管理人員要做到會報警、會組織人員疏散、會組織撲救初起火災。力爭使物管單位消防管理工作水平、崗位人員素質(zhì)有所提高。

(五)規(guī)范對公共維修基金的管理

《物業(yè)管理條例》已明確了維修基金制度相應的法律地位，其使用是否公平、合理，將直接影響到每一名業(yè)主的切身利益。因此，必須完善規(guī)范維修基金的使用管理，尤其應明確公共部分具體設施設備相對應的維修基金使用原則、程序等，建立物業(yè)單位主要負責人為消防安全責任人的防火組織，定期召開消防工作會議，切實解決火災隱患、經(jīng)費等問題，對于需要動用房管部門的專項修理基金，街道、社區(qū)及公安派出所應幫助物業(yè)單位協(xié)調(diào)各業(yè)主，或者物業(yè)單位以粘貼公告的形式告知各業(yè)主，以便盡快地啟動維修基金，以保證火災隱患能得到及時、有效的整改?？傊?，物業(yè)管理單位消防安全責任的落實牽系于千家萬戶的平安幸福，是消防工作的重要組成部分。只有政府、職能部門密切配合、協(xié)作，共同努力，物業(yè)管理單位充分認清火災形勢和火災危害，認真履行消防安全職責和義務，努力為居民的安居樂業(yè)和城市的經(jīng)濟發(fā)展提供堅實的消防安全保證，才能營造居民小區(qū)良好的消防安全環(huán)境，共同為構建和諧社會作出應有的貢獻。

加強居住物業(yè)裝修網(wǎng)格化管理的調(diào)研報告

隨著物業(yè)管理法規(guī)的不斷完善，業(yè)主、使用人法制觀念的不斷增強，管理部門監(jiān)督管理力度不斷加強，居住小區(qū)違法搭建情況得到了有效控制。但是在部分居住小區(qū)依然存在著擅自在天井、庭園、陽臺等部位搭建違法建筑物和構筑物，擅自占用公共部位、損壞房屋承重結構等現(xiàn)象，特別是一些高檔小區(qū)居民入住后，出現(xiàn)了比較嚴重的違法搭建情形，如有的業(yè)主、使用人擅自在房屋平臺搭建陽光屋，甚至加層、改建、擴建、開挖地下室，不但嚴重破壞了小區(qū)的整體規(guī)劃與和諧的環(huán)境，還影響了相鄰業(yè)主、使用人的日常生活，引發(fā)了不少矛盾糾紛。

一、華陽地區(qū)居住物業(yè)裝修存在的主要問題

近幾年，隨著房地產(chǎn)二、三級市場的活躍，高檔商品房住宅中二次裝修開始增多，由此各類違章行為和違章搭建時有發(fā)生，引起社會的重視，從房地辦目前所掌握的情況分析，主要有以下幾個特點：

（一）業(yè)主將原房屋從里到外徹底進行裝修或改建，改變了原始設計風格，如外墻立面安裝玻璃幕墻，將承重墻拆除后重新擴建，底層門廳、平臺搭建成房間等等，違章面積在10～60m2不等。

（二）使用的裝飾材料比較高級、新穎，凡裝修過的房屋均超過原房屋設計標準，對小區(qū)環(huán)境影響相對較小，與周邊房屋的格局能基本保持一致。

（三）相鄰關系矛盾不特出，業(yè)主委員會一般也不直接干涉，只是對過分超出范圍的違章建筑反響較大。

（四）由于業(yè)主身份比較特殊包括一部分系境外業(yè)主，物業(yè)公司較難直接進行勸阻，怕影響管理費的正常交付。

基于以上現(xiàn)狀從物業(yè)公司反映：認為政府管理部門處罰力度不夠，對違章戶的處罰達不到威懾作用，另外迫于管理費拖欠，只能勸阻，無法阻止施工，否則發(fā)生沖突物業(yè)公司很被動。

然而作為搭建的業(yè)主卻認為：由于房屋設計在使用上不盡合理，且已陳舊，所以當新購房業(yè)主入住或原業(yè)主二次裝修時，往往請專業(yè)裝潢設計單位對房屋重新按個性化進行室內(nèi)布局，加之在經(jīng)濟上有支付能力，使上述違章行為時有發(fā)生，由于示范效應，對其他業(yè)主影響較大，有趨同傾向。

二、進一步加強物業(yè)裝修網(wǎng)格化管理的建議

（一）各物業(yè)管理公司應當加強對住宅裝修的指導和監(jiān)督

1、加強規(guī)范裝修行為的宣傳和指導

物業(yè)管理公司應當依據(jù)《物業(yè)管理條例》、《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》的規(guī)定和《前期物業(yè)管理服務合同》或《物業(yè)管理服務合同》、《住宅使用公約》或《業(yè)主公約》的約定，履行對業(yè)主裝修住宅的管理職責，并制訂《住宅裝修須知》，配備相關的專業(yè)人員，加強對業(yè)主裝修住宅的宣傳、指導和監(jiān)督。

指導物業(yè)管理公司將《住宅裝修須知》在所管理的物業(yè)小區(qū)內(nèi)一并公告。同時，把《住宅裝修須知》送達物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)待裝修的業(yè)主或使用人并簽收。

2、加強住宅裝修前的管理

要求物業(yè)管理公司在為業(yè)主或使用人辦理入住手續(xù)時，必須告知《條例》中規(guī)定的不得損壞房屋承重結構、破壞房屋外貌和違法搭建等住宅裝修的禁止行為。禁止敲鑿的部位以及不得擅自隨意安置空調(diào)室外機和安裝防盜設施等注意事項。

業(yè)主或使用人在裝修住宅前，要求其將施工單位、施工期限、裝修內(nèi)容（包括住宅裝修設計圖、施工方案）等書面告知物業(yè)管理公司并為裝修施工人員辦理小區(qū)臨時出入證等手續(xù)。

要求物業(yè)管理公司對業(yè)主或使用人提供的住宅裝修設計圖、施工方案中有違反住宅裝修禁止行為的提出整改意見。

為加強對施工單位裝修行為的管理，物業(yè)管理公司可與住宅裝修施工單位簽訂《住宅裝修管理協(xié)議》。

3、加強對住宅裝修活動的日常巡視和監(jiān)督

物業(yè)管理公司應當明確由專人負責對住宅裝修活動的指導、監(jiān)督和管理。當有業(yè)主或使用人已入住的，應當督促裝修的業(yè)主、使用人或施工單位遵守施工作業(yè)時間，晚間18:00時至次日上午8:00時和節(jié)假日，不得從事敲、鑿、鋸、鉆等產(chǎn)生嚴重噪聲的施工。

物業(yè)管理公司對進入小區(qū)的施工人員和建筑材料及裝修施工階段涉及水、電、氣和結構等隱蔽工程的，每天應當加強現(xiàn)場巡視和檢查（包括節(jié)假日）并做好記錄，發(fā)現(xiàn)違規(guī)現(xiàn)象，應當及時采取有效措施進行勸阻、制止并督促改正。

對損壞房屋承重結構、破壞房屋外貌、違章搭建等違法裝修行為且拒不整改的業(yè)主或使用人及住宅裝修單位，物業(yè)管理公司應當及時告知業(yè)主委員會并報告相關行政管理部門依法處理。同時，物業(yè)管理公司應當責成違規(guī)裝修的施工人員停止施工。

4、加強知法、守法和履約意識

物業(yè)管理公司應當督促業(yè)主或使用人遵守《條例》等相關規(guī)定、遵守《住宅使用公約》或《業(yè)主公約》的約定。

物業(yè)管理公司與住宅裝修單位簽訂協(xié)議》的，應當督促其履行《協(xié)議》。在住宅裝修施工完成后，物業(yè)管理公司應當及時收回小區(qū)臨時出 入證。對造成房屋和設施設備損壞的，物業(yè)管理公司應當責成責任人及時進行修賠。

物業(yè)管理公司對住宅裝修單位的違約行為，可依據(jù)《協(xié)議》的約定，直接向人民法院提起民事訴訟。

在未成立業(yè)主委員會的住宅小區(qū)，業(yè)主或使用人違法裝修經(jīng)勸阻。制止無效的，房產(chǎn)開發(fā)商或相關業(yè)主或使用人可依據(jù)《上海市商品房出售合同》、《住宅使用公約》的約定，直接向人民法院提起民事訴訟。

（二）業(yè)主委員會應當發(fā)揮自治管理作用

業(yè)主委員會應當經(jīng)常檢查物業(yè)管理公司的管理和服務狀況，督促住宅裝修的業(yè)主或使用人遵守有關的法規(guī)和約定，及時調(diào)解裝修不當 引起的相鄰糾紛，對業(yè)主或使用人違法行為進行勸阻、制止并督促其整改。

對業(yè)主或使用人違反《業(yè)主公約》勸阻無效的，經(jīng)業(yè)主大會或業(yè)主代表大會通過，業(yè)主委員會可向人民法院提起民事訴訟。

（三）各區(qū)縣房地局應當加強對違法裝修的行政執(zhí)法

區(qū)房地局不斷完善行政執(zhí)法工作程序。對物業(yè)管理公司不履行法定管理服務和義務等行為，應當根據(jù)《條例》和《規(guī)定》的相關規(guī)定責令其改正，并可處相應的罰款。對物業(yè)管理公司違反《條例》和《規(guī)定》情節(jié)嚴重的，區(qū)縣房地局可作出降低資質(zhì)等級的處罰，直至吊銷資質(zhì)證書。

區(qū)縣房地局接到對業(yè)主或使用人違法裝修的投訴，應當及時受理、立案并到現(xiàn)場調(diào)查、取證。核實，經(jīng)核查屬實的，根據(jù)《條例》的相關規(guī)定，責令其限期改正，可并處相應的罰款。

某城區(qū)物業(yè)管理調(diào)研報告

物業(yè)管理是城市管理和社會建設矛盾集中體現(xiàn)的領域，規(guī)范的物業(yè)管理是和諧社會建設總體戰(zhàn)略中的重要內(nèi)容。根據(jù)區(qū)政協(xié)的安排，我們開展了__城區(qū)物業(yè)管理的調(diào)研。

一、__城區(qū)物業(yè)管理的基本情況

總體看，我區(qū)物業(yè)管理工作有以下四個特點：一是物業(yè)管理市場處于發(fā)育初步階段。二是物業(yè)管理總體水平較低。三是業(yè)主委員會作用發(fā)揮不好。四是物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制不完善。

（一）__城區(qū)物業(yè)企業(yè)現(xiàn)狀

我區(qū)物業(yè)管理從90年代初期開始起步，至今已有近__年的發(fā)展。據(jù)調(diào)查，截至__年底，在我區(qū)注冊的物業(yè)企業(yè)共有197家，其中一級資質(zhì)企業(yè)3家，二級資質(zhì)企業(yè)15家，三級資質(zhì)企業(yè)179家，從業(yè)人員1__余人，管理人員1897人。外區(qū)物業(yè)企業(yè)在本區(qū)開展服務的約50家，從業(yè)人員約2850人。

（二）__城區(qū)物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

目前，全區(qū)共有物業(yè)管理小區(qū)389個，管理房屋3575萬平方米。城區(qū)物業(yè)管理覆蓋率達到90%，新建商品房的物業(yè)管理覆蓋率達到100%。

1、新建城市住宅小區(qū)的物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。我區(qū)新建住宅小區(qū)共有389個，房屋建筑面積為3075萬平方米，住宅套數(shù)有34萬余套，住宅成套率為100%，物業(yè)管理覆蓋率達到100%。其中有龍湖花園等6家單位6個住宅小區(qū)獲得全國物業(yè)管理示范（優(yōu)秀）小區(qū)稱號；天驕俊園等11個住宅小區(qū)獲得市物業(yè)管理示范（優(yōu)秀）小區(qū)稱號；富悅新城等32個小區(qū)獲得區(qū)級物業(yè)管理示范（優(yōu)秀）小區(qū)稱號。

2、老小區(qū)的物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。老小區(qū)主要有單位自管房、社會集資房、直管公房及“農(nóng)轉(zhuǎn)非”安置房四類。

（1）單位自管房：包括機關自管房、群團自管房、事業(yè)單位自管房以及企業(yè)單位自管房，房屋物業(yè)管理面積共計324萬平方米，住宅套數(shù)有30871余套，住宅成套率為97%。這類房屋的物業(yè)管理除了少數(shù)的委托物業(yè)公司管理外，其絕大部分仍由單位自行管理。由單位聘請人員進行小區(qū)的簡單的物業(yè)管理。產(chǎn)權屬職工私有的房屋，其住房及室內(nèi)水、電、氣的維修均由職工自己負責；產(chǎn)權仍屬單位的房屋維護則仍由單位負責，整幢房屋較大設備、安全、水電方面的維修或公用部位的維修一般由單位負責。

（2）社會集資房：從1992年開始，我區(qū)開始推行社會集資合作建房，建筑檔次低，單體樓占了絕大多數(shù)比例。據(jù)統(tǒng)計，現(xiàn)在全區(qū)社會集資建房共894萬平方米，住宅套數(shù)有74550余套，住宅成套率為99%。這部分集資房的物業(yè)管理覆蓋率目前達到了90%。

（3）直管公房及“農(nóng)轉(zhuǎn)非”安置房：直管公房，就是房管部門直接管理的政府和社會公共團體所有的房屋。這類房屋在我區(qū)共有約14萬平方米?！稗r(nóng)轉(zhuǎn)非”安置房是政府對征用土地的“農(nóng)轉(zhuǎn)非”拆遷戶進行安置的房屋，其中又包括兩類：一是政府將征地費按政策規(guī)定付給拆遷戶自建，產(chǎn)權屬自有；二是由政府統(tǒng)一建房安置拆遷戶租住，住戶按規(guī)定繳納租金，產(chǎn)權屬國家所有。從1987年開始，根據(jù)原江北縣人民政府文件規(guī)定：“凡以征地經(jīng)費修建的拆遷戶住房，系國家投資修建的公房，屬公產(chǎn)性質(zhì)，全部移交給房管局，納入國家公房管理?！币虼?，區(qū)房管局對全區(qū)的“農(nóng)轉(zhuǎn)非”安置統(tǒng)建房進行全面接管。截至__年底，區(qū)房管局共管理全區(qū)“農(nóng)轉(zhuǎn)非”安置房共計77幢，7.55萬平方米。這部分房屋幾乎都沒有專業(yè)的物業(yè)公司進行管理，日常的清潔衛(wèi)生及水、電、氣費的收取都由業(yè)主自行負責，室內(nèi)的維修由業(yè)主負責，公用部位的維修則由區(qū)房管局負責。

3、房屋公共維修金的歸集和使用情況。從1999年開始歸集物業(yè)專項維修資金以來，累計歸集專項資金8.23億元，使用300余萬元。

（三）__城區(qū)小區(qū)（大廈）業(yè)主委員會現(xiàn)狀

截止__年底，全區(qū)共成立有小區(qū)業(yè)主委員會181個。在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，

90.5%的小區(qū)業(yè)主對物業(yè)狀況漠不關心，造成業(yè)主大會召開困難。23.7%的小區(qū)在全部入住幾年后仍沒有召開過業(yè)主大會，沒有組建業(yè)主委員會，物業(yè)管理處于前期物業(yè)管理狀態(tài)。個別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決。65.4%的小區(qū)業(yè)主委員會成立程序不規(guī)范，未通過業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。58.3%的小區(qū)即使按規(guī)定成立了業(yè)主委員會，也未能起到應有作用。

（四）__城區(qū)物業(yè)管理行政體制機制現(xiàn)狀

在《物業(yè)管理條例》及《__市物業(yè)管理條例》中明確：（1）房地產(chǎn)行政主管部門是物業(yè)所在地的物業(yè)管理的主管部門，對轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理活動進行監(jiān)督管理；（2）居民委員會、村民委員會依法對社區(qū)進行管理和提供服務，對社區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動進行指導監(jiān)督，調(diào)解物業(yè)管理糾紛；（3）街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)助有關行政管理部門對物業(yè)管理進行監(jiān)督，對物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務的相互關系進行協(xié)調(diào)。但在實際的工作中，區(qū)房管局人手不足，對物業(yè)管理中的問題疲于應付；街（鎮(zhèn)）政府、社區(qū)居委會很難插手小區(qū)的物業(yè)管理工作，對物業(yè)公司無法制約，物業(yè)公司通常對其不理不睬，對工作不配合甚至是阻擾街（鎮(zhèn)）、居委會的正常工作。

按照《__市物業(yè)管理條例》的規(guī)定以及市政府辦公廳和市國土房管局出臺的《關于進一步加強物業(yè)管理工作的通知》（渝辦發(fā)[__]280號）和《關于物業(yè)管理若干問題的指導意見》（渝國土房管發(fā)[__]548號）文件中有關職能的劃分，城區(qū)物業(yè)管理涉及到經(jīng)委、建委、市政、環(huán)保、安監(jiān)、物價、街道辦事處、社區(qū)居委會、公安、工商、規(guī)劃等相關部門的配合，但區(qū)內(nèi)各相關部門普遍存在“重建設、輕管理”的思想，沒有形成工作合力，對物業(yè)管理中存在的問題缺乏相關的應急機制和有效的管理措施，導致物業(yè)管理問題突出。

1999年以來，我區(qū)針對物業(yè)管理工作相繼出臺了《關于加強物業(yè)管理工作的通知》（__府發(fā)[1999]129號）等5個文件，為理順城區(qū)物業(yè)管理體制、規(guī)范物業(yè)管理行為、提高老住宅小區(qū)物管水平、發(fā)揮業(yè)主自治機構作用、加強物業(yè)專項維修資金管理等打下了一定的基礎。

二、__城區(qū)物業(yè)管理存在的主要問題及原因分析

（一）__城區(qū)物業(yè)企業(yè)存在的主要問題及原因分析

1、物業(yè)服務公司小、弱、散突出。我區(qū)隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，近幾年來物業(yè)公司數(shù)量急劇增加。但從總體看，發(fā)展參差不齊?，F(xiàn)平均每個物業(yè)公司管理面積僅20萬平方米，由于企業(yè)管理規(guī)模過小，綜合實力差，專業(yè)化水平低，造成物業(yè)服務社會資源浪費，效率低、效益差，也難以進一步吸引優(yōu)秀人才從事物業(yè)服務行業(yè)。

2、物業(yè)企業(yè)服務意識不強。從調(diào)查的結果來看，物業(yè)企業(yè)主動上門服務率為32%，小區(qū)業(yè)主對物業(yè)服務人員的綜合滿意度為61%，這表明物業(yè)公司的服務意識不是很強。

3、物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營管理不規(guī)范。一是少數(shù)企業(yè)以犧牲業(yè)主資產(chǎn)的保值增值和小區(qū)環(huán)境為代價，產(chǎn)生的各種污染等負面影響直接侵害了業(yè)主的利益。如：金港國際小區(qū)業(yè)主投訴門市油煙污染過重，物業(yè)公司缺少環(huán)保措施。二是少數(shù)物業(yè)企業(yè)從自身經(jīng)濟利益出發(fā)，擅自在小區(qū)公共部位開展經(jīng)營，全部收入歸企業(yè)方所有。如：鄉(xiāng)間城小區(qū)收取業(yè)主停車費引發(fā)糾紛。三是少數(shù)物業(yè)企業(yè)存在惡性競爭，低價傾銷，壓低服務標準。

4、物業(yè)管理企業(yè)人員整體素質(zhì)不高。一是某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶意識，服務態(tài)度不端正，服務用語不文明，對業(yè)主的正當要求不能及時滿足。二是某些物業(yè)管理企業(yè)缺乏專業(yè)人員。例如日常維修是物業(yè)管理一項很重要的工作，維修不及時、不到位，使業(yè)主對物業(yè)企業(yè)的服務質(zhì)量產(chǎn)生懷疑，甚至出現(xiàn)矛盾。

5、物業(yè)服務企業(yè)生存環(huán)境存在缺陷，經(jīng)營困難。一是物業(yè)服務收費標準低，嚴重制約了行業(yè)的健康發(fā)展。據(jù)調(diào)查我區(qū)247家物業(yè)企業(yè)、1625個項目的結果表明：有213家企業(yè)虧損。很多企業(yè)硬撐不下去了，只有被迫撤離所服務的樓盤。二是政府沒有建立物業(yè)服務調(diào)節(jié)機制和平衡機制。例如：同一職能機構管理著水電氣的價格與物業(yè)服務價格，卻沒有建立相應的平衡機制。當水電氣的價格不斷上升時，物業(yè)服務成本隨之增加卻沒有“消化”來源。同樣，其它成本費用價格上漲時，物業(yè)服務成本仍然沒有“消化”來源，導致了收入支出的“剪刀叉”現(xiàn)象，物業(yè)服務企業(yè)生存危機日益突出。三是物業(yè)服務從業(yè)人員報酬低。調(diào)查表明，我區(qū)物業(yè)服務從業(yè)人員平均報酬低于社會平均工資24%，平均福利水平不足國家規(guī)定的26%，勞資雙方潛在矛盾十分突出。

（二）__城區(qū)物業(yè)發(fā)展存在的主要問題及原因分析

1、物業(yè)服務費收取難。主要表現(xiàn)在：一是一些服務人員責任心不強,服務質(zhì)量差,服務不到位，導致住戶有意見而拒絕繳費。二是物業(yè)收費規(guī)定不合理。不同價格的物業(yè)費具體的服務項目不明確，存在同質(zhì)不同價或者同價不同質(zhì)的現(xiàn)象。三是農(nóng)轉(zhuǎn)非人員增多,住戶無力繳費。如空港園區(qū)農(nóng)轉(zhuǎn)非安置房，業(yè)主很多是低保戶，以生活水平低為由拒交物管費。四是工程遺留問題隨著物業(yè)交接,將問題轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)服務企業(yè),成為住戶不繳費的借口。五是由于業(yè)主自身的原因，如業(yè)主內(nèi)部糾紛、業(yè)主出租房屋等原因致使繳費不及時等。

2、建設遺留問題引發(fā)物業(yè)糾紛。有以下三種情況：

（1）工程質(zhì)量遺留問題。主要表現(xiàn)有：①盡管通過了竣工驗收或綜合驗收，但向業(yè)主交房時仍存在一些并不完備的情況，如管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、道路、景點等設施未完工，影響業(yè)主居住，房屋本體外墻滲漏等等。②由于前期物業(yè)服務現(xiàn)在大多仍為開發(fā)商屬下的物業(yè)公司承擔，因此，多數(shù)業(yè)主認為開發(fā)商對建設質(zhì)量的完善與有關承諾的兌現(xiàn)責任自然應由物業(yè)公司承擔，并往往以此作為衡量物業(yè)公司服務效果的重要指標。③開發(fā)中的工程質(zhì)量遺留問題很難及時得到根本解決。這些問題遺留到物業(yè)使用階段，業(yè)主接房后往往很難與開發(fā)商打交道，從而很容易轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)公司，引發(fā)矛盾。

（2）開發(fā)商物業(yè)銷售中遺留下來的問題。主要有：①未安裝一戶一表（前期的老小區(qū)及集資房）；②銷售廣告內(nèi)容與實際交房時不一致；③擅自將小區(qū)公用部分（如屋頂、公共綠化地等）承諾給少數(shù)業(yè)主使用；④擅自改變公共設施用途、物管房用途、會所及車庫用途等。

（3）建管不分帶來的問題。我區(qū)房屋開發(fā)商屬下的物業(yè)公司的物業(yè)服務，往往被定位為促銷或售后服務，僅作為開發(fā)的附屬產(chǎn)品，這樣，一些物業(yè)公司與開發(fā)商一鍋吃飯，導致了部分物業(yè)公司失去了獨立生存的能力。

3、老住宅小區(qū)基礎設施差，缺乏專項維修基金。__區(qū)的大多數(shù)居民住宅是九十年代初建成的,當時配套建設水平低,

基礎設施差,娛樂休閑設施很少。目前許多住宅小區(qū)的共用部位,公用設施設備急需維修養(yǎng)護和改造；娛樂休閑設施也急需改善，而這些小區(qū)沒有專項維修基金,根本無力進行舊小區(qū)改造。此外，老住宅小區(qū)都是實行開放式物業(yè)管理，小區(qū)內(nèi)道路四通八達，人員來往較復雜，車輛亂停亂放的現(xiàn)象比較嚴重，導致保安、衛(wèi)生工作的難度加大。

4、房屋公共維修基金的歸集和使用存在的問題。

（1）房屋公共維修基金收繳困難。主要集中在以前已辦理房地產(chǎn)權證的業(yè)主，根本沒有辦法讓其繳納房屋公共維修基金，這就造成了一幢房屋或一個小區(qū)只有部分業(yè)主歸集了房屋公共維修基金。

（2）開發(fā)企業(yè)挪用已歸集的房屋公共維修基金。房屋公共維修基金一般由開發(fā)企業(yè)統(tǒng)一收取，再交到區(qū)房管局的專用帳戶上。開發(fā)企業(yè)不及時繳交給區(qū)房管局，造成房屋公共維修基金的拖欠，很容易激發(fā)與業(yè)主間的矛盾，給后期物業(yè)管理帶來困難。

（3）使用上缺乏健全的機制和有效的監(jiān)督，大修基金保值、增值難。按條例規(guī)定：當確需使用房屋公共維修基金的時候，由業(yè)主委員會提出，經(jīng)2/3以上的業(yè)主同意后，方可申請使用。但實際上，如果修繕部位只涉及到少數(shù)業(yè)主的利益，那么就很難獲得小區(qū)2/3的業(yè)主通過，給實際使用造成了困難。另外物業(yè)公司預算的維修費用沒有專業(yè)機構對其作鑒定和監(jiān)督其使用，容易讓房屋公共維修基金造成不法利用。隨著大量房屋開始進入維修期，當年收取的微薄的大修基金將入不敷出，如何在物價水平上漲的情況下，將有限的大修基金保值、增值，缺乏有效的手段。

5、水、電、氣收費難。一是水、電、氣費代收代繳矛盾大。水、電、氣部門只針對注冊的表（包括總表）服務，按總表的度量計費。物業(yè)公司被迫另派專人查抄分表，收取各業(yè)主水、電、氣費用后派人交給供水、供電、供氣的部門。由于水、電、氣的損耗，必然出現(xiàn)差額部分的分攤，有些物業(yè)公司就自行提高水、電、氣的價格，容易引起與業(yè)主的糾紛和矛盾。由于各種因素帶來的總表與分表的數(shù)量差額，所以有些業(yè)主覺得分攤不合理而拒繳水、電、氣費。二是物業(yè)公司代收的水、電、氣費存在著欠費現(xiàn)象。水、電、氣部門只是針對終端客戶服務，并沒有和物業(yè)公司簽協(xié)議委托代收，在利益的驅(qū)使下，有的物業(yè)公司在收取了業(yè)主的費用后，并不及時繳交給水、電、氣部門，而是占用了這筆資金，而水、電、氣部門又無權向物業(yè)公司催收，最后導致對住戶停止供應水、電、氣，從而引發(fā)矛盾升級。三是水、電、氣管線和設備出現(xiàn)老化，需要維護、更換時費用不好解決。水、電、氣部門和物業(yè)公司互相推諉，責權不明。向業(yè)主收費既不合理也缺乏相應的依據(jù)。

（三）__城區(qū)小區(qū)（大廈）業(yè)主委員會存在的主要問題及原因分析

1、業(yè)主委員會的選舉產(chǎn)生過程中存在著瑕疵。業(yè)主委員會的候選人提名缺少科學的依據(jù)，在實際操作中有盲目現(xiàn)象，形成業(yè)委會成員良莠不齊的情況出現(xiàn)，甚至有些業(yè)主通過一些不恰當?shù)氖侄尾倏貥I(yè)主委員會，為自己謀取不正當?shù)睦妗I(yè)主委員會成立后，作用發(fā)揮也普遍不理想。在實踐中，對業(yè)主委員會的監(jiān)督缺乏有效的手段，使業(yè)主難以有組織地參加管理和表達對物業(yè)管理的看法。

2、組成業(yè)主委員會的人員結構不夠理想。委員們多是由退休的老年人組成，年齡結構老化，知識水平及專業(yè)素質(zhì)普遍不是很高，法律意識相對淡薄。

3、業(yè)主委員會的經(jīng)費來源無法自行解決。業(yè)主委員會的資金來源可通過三種方法籌集：一是由小區(qū)全體業(yè)主分攤；二是通過經(jīng)營小區(qū)公用部位的收益來獲取費用；三是通過贊助取得。但在實際的操作中，這三種資金來源渠道均有很大難度，幾乎就無法實行。由于沒有經(jīng)費來源，業(yè)主委員會的日常工作都很難開展。

4、業(yè)主委員會沒有自己的辦公用房或辦公場所。據(jù)調(diào)查，我區(qū)80%的小區(qū)沒有業(yè)委會用房。如果租房作為辦公用房，不僅費用高，而且業(yè)主委員會的工作也不方便。

5、業(yè)主大會和業(yè)主代表大會召開的困難大。時間、地點均不好確定，與會業(yè)主很難達到2/3以上，業(yè)主參與意識不強，就連書面征求意見也有難度，導致很多重大事項無法決定。

（四）__城區(qū)物業(yè)管理體制機制存在的主要問題及原因分析

1、物業(yè)管理法律法規(guī)不健全。首先,物業(yè)管理立法滯后。除了__年10月1日實施的《物權法》有關章節(jié)規(guī)定和__年9月1日正式實施的《物業(yè)管理條例》及地方性相關配套法規(guī)外，一直沒有國家級行業(yè)法規(guī)可以遵循。其次，物業(yè)管理法律關系各主體間的權利義務關系不清。具體表現(xiàn)在：產(chǎn)權關系不明；法律責任不清楚；供水、供電、供氣等有關單位與物業(yè)服務企業(yè)的經(jīng)濟關系不明確；作為經(jīng)濟合同一方主體的業(yè)主委員會是否具備訴訟資格；等等。

2、物業(yè)管理體制不完善。物業(yè)管理涉及到規(guī)劃、建筑等多個部門，有時各種矛盾會交織在一起。從全區(qū)看，缺乏一個強力部門有效的協(xié)調(diào)各方，造成行政管理和物業(yè)管理關系難以理順，多頭管理問題久拖不絕；開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關職能部門之間的職責不清；街道、社區(qū)的綜合協(xié)調(diào)作用尚未充分發(fā)揮；房屋管理由房產(chǎn)部門負責，但房屋性質(zhì)改變卻由建管辦監(jiān)管，責任主體不明確，行政監(jiān)管力度不大。如：錦湖花園出租門面房給人居住，租戶接水、氣，存在安全隱患，居民反映強烈。而__燃氣公司和中法水務公司認為只要用戶申請，符合安裝條件，就可以辦理使用手續(xù)。而作為主管部門的房管局卻無法干預。

3、物業(yè)服務缺乏市場競爭機制。__區(qū)的物業(yè)市場還沒有真正引入市場競爭機制，大多數(shù)物業(yè)企業(yè)并不是通過招投標進入物業(yè)市場的，造成了許多物業(yè)企業(yè)缺乏競爭意識和責任意識。據(jù)調(diào)查，__區(qū)專業(yè)物業(yè)公司只占17％，開發(fā)商下屬企業(yè)占45％，單位自己管理的企業(yè)占16％，外聘服務企業(yè)占22％。多數(shù)物業(yè)企業(yè)與開發(fā)商是相互依賴的關系。

三、完善物業(yè)管理的建議和措施

（一）加強__城區(qū)物業(yè)企業(yè)服務的建議和措施

１、創(chuàng)造條件，積極鼓勵物業(yè)公司兼并、合并，走強強聯(lián)合之路，做大做強物業(yè)公司，做響物業(yè)公司品牌；鼓勵有實力的社會實體興辦物業(yè)公司，對從事老小區(qū)物業(yè)服務的企業(yè)，在政策上給予扶持和優(yōu)惠。

２、鼓勵物業(yè)企業(yè)依靠科技進步提高服務水平。區(qū)房管局通過全區(qū)物業(yè)信息管理系統(tǒng)，運用現(xiàn)代化手段實施監(jiān)督管理。

3、提高物業(yè)企業(yè)管理水平。一是物業(yè)企業(yè)應當在嚴格執(zhí)行《物權法》，爭取政府的支持的同時，提高經(jīng)營能力，加強與業(yè)主、業(yè)委會的溝通交流，達成共識。二是不斷提高服務質(zhì)量，不斷創(chuàng)新服務項目。將每一項服務工作的程序都規(guī)范化，編制成具體的《操作手冊》，成為員工的行動指南。三是培養(yǎng)和造就高素質(zhì)的服務團隊。物業(yè)服務企業(yè)在對員工進行專業(yè)技能培訓的同時更應該注重個人素質(zhì)方面的培訓。四是物業(yè)服務公司實行收費考核，建立內(nèi)部激勵機制。

（二）加快__城區(qū)物業(yè)發(fā)展的建議和措施

1、加大政府政策扶持力度。對物業(yè)服務企業(yè)的營業(yè)稅免收，所得稅減半征收；完善物業(yè)服務酬金制度，推進業(yè)主自治進程；

完善業(yè)主自管項目稅收工商管理制度，建立有效的監(jiān)督管理機制；對農(nóng)轉(zhuǎn)非40、50人員參照國有企業(yè)下崗40、50人員政策執(zhí)行，鼓勵企業(yè)擴大農(nóng)民工使用，增加就業(yè)崗位。

2、實施“分類管理”。督促水電氣供應部門按照《物業(yè)管理條例》要求，向最終水電氣使用人收取費用，并承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)水電氣設施設備的管理維護。建議區(qū)政府組織水電氣供應部門和物業(yè)協(xié)會進一步溝通協(xié)商，研究水電氣供應管理，水電氣價格及代收費問題。使老問題有解決推進計劃，同時又杜絕新問題產(chǎn)生。

3、完善收費標準，規(guī)范物業(yè)服務收費行為。建議區(qū)政府盡快研究制定質(zhì)價相符的物業(yè)服務費指導價格體系。物業(yè)服務收費應實行明碼標價,將收費項目和標準及收費辦法在經(jīng)營場所或收費地點以醒目方式予以公布。對隨意提高收費標準或亂收費的,小區(qū)管理委員會、物業(yè)產(chǎn)權人、使用人有權向收費主管部門投訴,對構成價格違法行為者,由政府物價檢查機構依法查處。

4、確保房屋大修基金的安全使用，實現(xiàn)大修基金保值增值。建議對業(yè)主交納的房屋大修基金委托銀行理財，按每個小區(qū)（大廈）開一個總帳戶，按每戶業(yè)主繳納的房屋大修基金為每戶單獨開戶，每年的利息自動轉(zhuǎn)存到業(yè)主的戶頭上。凡需動用大修基金時，必須由大修房屋牽涉到的業(yè)主們投票表決，委托專業(yè)機構對物業(yè)公司預算的維修費用進行評估后方可動用維修款項，同時對大修基金的使用過程進行監(jiān)督，對維修質(zhì)量進行鑒定。

5、加大宣傳力度，引導人們正確的物業(yè)消費觀念。深入宣傳《物業(yè)管理條例》和《__市物業(yè)管理條例》等有關法律法規(guī)，讓廣大業(yè)主了解物業(yè)管理對小區(qū)環(huán)境的重要性，使物業(yè)企業(yè)進一步明確自己的工作性質(zhì)，更好地在法律和合同范圍內(nèi)提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務，推動整個物業(yè)服務行業(yè)健康、有序發(fā)展。

（三）完善__城區(qū)小區(qū)（大廈）業(yè)主委員會制度的建議和措施

１、逐步推行業(yè)主誠信檔案的建立。對小區(qū)業(yè)主在水、電、氣物業(yè)管理等費用的交納、參加業(yè)主大會和業(yè)主代表大會等會議的出席率、自覺維護小區(qū)公共設施設備等相關行為逐步建立電子信用檔案。

２、首屆業(yè)主大會的召開和業(yè)主委員會組建，應在街道辦事處、社區(qū)居委會的組織下，在區(qū)房管、公安、物價、市政等相關部門的指導監(jiān)督下按程序進行，并將有關材料報社區(qū)居委會，街道辦事處、區(qū)房管局備案登記，公安機關根據(jù)備案登記表刻發(fā)印章。

３、將業(yè)主自治機構的管理納入社區(qū)管理范圍。業(yè)主委員會應當自覺接受社區(qū)居委會領導，參加社區(qū)居委會舉辦的各項活動，同時，邀請社區(qū)居委會參加業(yè)委會的活動，對業(yè)主與業(yè)主之間，業(yè)委會與業(yè)主之間，業(yè)主、業(yè)委會與物業(yè)公司之間出現(xiàn)的各種矛盾和糾紛，社區(qū)居委會應當主動出面協(xié)調(diào)處理，街道辦事處應當予以協(xié)助。

4、加強組織業(yè)主委員會成員的培訓。提高業(yè)委會成員的總體素質(zhì)。

（四）建立健全__城區(qū)物業(yè)管理體制機制的建議和措施

1、完善物業(yè)管理的建章立制。區(qū)政府應及時制定物業(yè)管理的中長期規(guī)劃，根據(jù)《物權法》、《物業(yè)管理條例》、《__市物業(yè)管理條例》，出臺相關政策，如：《維修資金籌集、管理和使用辦法》、《物業(yè)使用管理辦法》、《承接驗收管理辦法》、《業(yè)主委員會管理辦法》等。同時，建立健全我區(qū)的物業(yè)公眾責任保險制度。

2、建立健全物業(yè)管理行政新機制。盡快成立由區(qū)委、區(qū)政府領導掛帥的__區(qū)物業(yè)管理領導小組及領導小組辦公室，進一步明確房管局牽頭抓總的職能，并建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。按照“費隨事轉(zhuǎn)、權隨事走”的原則，進一步將物業(yè)管理監(jiān)督權限下沉街道和社區(qū)，在區(qū)房管局的指導下，在街道、社區(qū)居委會設立物業(yè)管理辦公室，配備專門的物管員，并解決落實好相關的經(jīng)費。

3、建立前期物業(yè)管理監(jiān)管機制。建立物業(yè)管理提前介入機制。從工程項目規(guī)劃立項開始，物業(yè)管理應同步介入對房屋的功能、布局、管網(wǎng)建設等提出專業(yè)的合理性建議供開發(fā)建設企業(yè)采納，為后期物業(yè)打下堅實的基礎。物業(yè)企業(yè)前期介入所產(chǎn)生的費用可由物業(yè)企業(yè)與開發(fā)建設企業(yè)協(xié)商解決。建立公共維修基金歸集機制，建議將房屋公共維修基金的歸集時間前置在商品房預售合同登記階段，將繳交公共維修基金納入合同登記中的一個工作程序，直接在交易登記大廳內(nèi)設專門窗口收取，切實杜絕無法及時繳交入庫的現(xiàn)象。建立物業(yè)招投標競爭機制。根據(jù)我區(qū)物業(yè)管理發(fā)展的需要建立物業(yè)管理招投標市場。建立物業(yè)服務收費報審機制。前期物業(yè)收費價格應報社區(qū)居委會、街道辦事處初審，由區(qū)物價部門核定。物業(yè)收費按協(xié)商價執(zhí)行，但不得高于或低于物價部門最終核定價的20-30%，并應按上述程序報物價部門備案。實行傭金制的物業(yè)公司每半年應公布服務費的收支情況。

4、建立信息化管理機制。建立全區(qū)物業(yè)管理綜合信息系統(tǒng)。加強對物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會、業(yè)主、物業(yè)從業(yè)人員和物業(yè)專項維修資金等方面的管理，實現(xiàn)物業(yè)管理的科學化和信息化。

5、建立物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)處新機制。探索建立物業(yè)管理糾紛調(diào)處新機制。建議將物業(yè)矛盾糾紛納入司法調(diào)解，逐步建立和完善司法調(diào)解制度，化解居民糾紛和及時處理侵害居民合法權益的事件。

6、建立物業(yè)管理用房長效機制。在開發(fā)建設過程中，各相關職能部門應嚴格按渝府發(fā)[__]86號和渝國土房管發(fā)[__]548號文件的規(guī)定，規(guī)劃和核定社區(qū)用房和物業(yè)管理用房（業(yè)主委員會用房）。其中：開發(fā)建設單位對社區(qū)用房的提供應按每100戶15平方米無償提供，建議由民政部門進行核定；物業(yè)管理用房按建筑規(guī)模的0.3%-0.5%提供，由房管部門進行核定。對開發(fā)建設規(guī)模較小的項目，開發(fā)建設單位應提供社區(qū)用房的建設成本價款交區(qū)人民政府，由政府在規(guī)劃范圍內(nèi)統(tǒng)一購買。

7、建立和推行補助金制度。建議對還建房、廉租房、城市低保群體實行物業(yè)服務補助金制度，杜絕城市中新貧民區(qū)的產(chǎn)生。

關于×市現(xiàn)階段物業(yè)管理發(fā)展情況的調(diào)研報告

關于×市現(xiàn)階段物業(yè)管理

發(fā)展情況的調(diào)研報告

物業(yè)管理作為新興的朝陽產(chǎn)業(yè)，在我市已有十余年的發(fā)展歷史，這十幾年來，在各級政府領導的關心和支持下，在廣大業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的共同努力下，我市的物業(yè)管理總體水平得到了很大的提高，物業(yè)管理從一個新生事物發(fā)展成了貼近千家萬戶、家喻戶曉的行業(yè)。為了更深入地了解我市物業(yè)管理現(xiàn)階段發(fā)展狀況，結合實際情況，通過實地走訪及召開座談會等方式對我市住宅小區(qū)的物業(yè)管理情況進行了調(diào)研，調(diào)研中發(fā)現(xiàn)問題歸納如下：

一、收費難依然是制約我市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的最大壁壘

在調(diào)研中我聽到最多的眼就是收費難，似乎從有物業(yè)管理那天起就伴隨著這一問題，即使是在《物業(yè)管理條例》頒布實施一年多的今天，在人們的消費意識、物業(yè)管理觀念逐步加強的情況下，收費難依然是困擾絕大部分物業(yè)管理企業(yè)的首要問題。業(yè)主不交費的理由眾多，物業(yè)管理企業(yè)服務不到位自不必說，而如房屋質(zhì)量等開發(fā)商遺留問題以及鄰里間糾紛等也被拿來作為不交費的理由就實在讓人不得不對物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營困境感到同情了。更有甚者，沒有任何理由，就想“搭車消費”，用別人的錢享受自己的服務，于是效仿他們做法的人越來越多，物業(yè)管理企業(yè)收上來的物業(yè)費越來越少，從企業(yè)追求利潤的經(jīng)濟本性來說，當收入小于成本或者利潤減少時，必然會降低成本，而降低成本的直接后果就是服務質(zhì)量下降，于是更多業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的服務不滿意，從而不交物業(yè)費，這就進入了一個惡性循環(huán)的怪圈。小區(qū)環(huán)境差了，住房自然貶值，到頭來受苦的其實不只是物業(yè)管理企業(yè)，還有園區(qū)內(nèi)的所有業(yè)主。所以要搞好沈陽的物業(yè)管理，必須從培養(yǎng)人們的交費意識入手。經(jīng)濟基礎是實現(xiàn)小區(qū)保值增值的關鍵，這一點必須讓廣大業(yè)主們清楚的認識到。

二、業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立、運行不規(guī)范，作用發(fā)揮不當

在《物業(yè)管理條例》中，業(yè)主大會制度被作為一項重要制度再次明確，業(yè)主大會是全體業(yè)主的自治組織，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，作為產(chǎn)權人和物業(yè)使用人的業(yè)主是小區(qū)真正的主人，管理好小區(qū)應該是全體業(yè)主的共同愿望，所以物業(yè)管理不是物業(yè)管理企業(yè)一方的事，而是全體業(yè)主的事，業(yè)主應通過業(yè)主大會這一渠道充分行使自己的權利，發(fā)表自己的觀點，參與到小區(qū)管理中去。但在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，很多小區(qū)的業(yè)主沒有意識到這一點，對小區(qū)物業(yè)狀況漠不關心，造成業(yè)主大會召開困難，有些小區(qū)在全部入住幾年后仍沒有召開過業(yè)主大會，沒有組建業(yè)主委員會，，物業(yè)管理處于前期物業(yè)管理狀態(tài)，個別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決，為小區(qū)正常的物業(yè)管理埋下隱患。有的小區(qū)業(yè)主委員會成立程序不規(guī)范，未通過業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，不具有合法性，其行為不具備法律效力，不能代表全體業(yè)主。還有的小區(qū)即使按規(guī)定成立了業(yè)主委員會，但其成員對物業(yè)管理相關知識了解甚少，對其職責認識不清，缺乏足夠的精力、熱情，業(yè)主委員會形同虛設，不能起到應有作用。另外，個別社區(qū)對業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立比較漠然，未按照《物業(yè)管理條例》要求發(fā)揮應有的組織、指導作用，使部分物業(yè)的日常管理工作處于無序狀態(tài)。

三、物業(yè)管理企業(yè)人員整體素質(zhì)有待提高

這一問題主要表現(xiàn)在以下兩方面：一是某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶意識，服務態(tài)度不端正，服務用語不文明，對業(yè)主的正當要求不能及時滿足，影響物業(yè)管理服務水平的提高和客戶滿意度的提升。其實業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾很多是源于物業(yè)管理企業(yè)人員服務態(tài)度不好，很多問題只要正確溝通都是可以解決的，物業(yè)管理企業(yè)人員一定要樹立“業(yè)戶至上”觀念，才能把物業(yè)管理這項工作做好；二是某些物業(yè)管理企業(yè)缺乏專業(yè)人員。例如日常維修是物業(yè)管理一項很重要的工作，維修不及時、不到位都會使業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的服務質(zhì)量產(chǎn)生懷疑，甚至出現(xiàn)矛盾。

四、服務標準不統(tǒng)一，有待規(guī)范

物業(yè)管理服務作為一種商品，不僅具有一般商品的特性，還具有一定公眾性的特性。業(yè)主在購買本小區(qū)物業(yè)管理服務的時候會與其他小區(qū)相比較，看看自己所享受到的服務在價值、價格上是不是最優(yōu)的，但由于現(xiàn)在我市未對不同價格的物業(yè)費應具體提供那些服務做出細致明確的規(guī)定，所以在業(yè)主進行比較的過程中難免會出現(xiàn)同質(zhì)不同價，或者同價不同質(zhì)的現(xiàn)象，這種現(xiàn)象會對業(yè)主在評價物業(yè)服務上產(chǎn)生影響，質(zhì)優(yōu)價廉的小區(qū)業(yè)主會認為物業(yè)費交得值，他們得到了應有的服務，而那些質(zhì)優(yōu)價不廉，甚至是質(zhì)不優(yōu)價不廉的小區(qū)業(yè)主就會認為他們應該得到更多服務，或者減少物業(yè)費的支出，從而不愿交物業(yè)費。

五、開發(fā)商遺留問題嚴重影響物業(yè)管理企業(yè)正常經(jīng)營

開發(fā)商遺留問題主要包括兩方面：一是房屋質(zhì)量存在問題；二是承諾未兌現(xiàn)，業(yè)主未得到承諾利益，園區(qū)內(nèi)配套設施未健全。調(diào)查中，有些物業(yè)管理企業(yè)管理人員反映他們小區(qū)內(nèi)沒交物業(yè)費的業(yè)主有90%是因為房屋質(zhì)量有問題，還有的是因為開發(fā)商承諾的配套設施沒有建，業(yè)主又找不到開發(fā)商，于是物業(yè)管理企業(yè)便無奈地成了替罪羊。此外，有些物業(yè)管理企業(yè)為了擴大管量，對開發(fā)商妥協(xié)，降低承接標準接管物業(yè)，也為日后的管理工作埋下隱患。

六、地方性法規(guī)建設滯后，影響物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范化

國家《物業(yè)管理條例》已頒布實施一年多，對我市物業(yè)管理行業(yè)起到了積極的規(guī)范作用，但由于其全國性和指導性的特點，在解決物業(yè)管理中的一些具體問題時可操作性差，這就要求我市能盡快出臺地方性配套法規(guī)、規(guī)章，如物業(yè)管理區(qū)域的劃分，業(yè)主在首次業(yè)主大會上的投票權數(shù)的確定等。

針對以上問題，提出如下建議：

一、盡快出臺物業(yè)管理服務質(zhì)量等級標準

按照“分等定級、質(zhì)價相符”的原則制定物業(yè)管理服務質(zhì)量等級標準，同質(zhì)同價，質(zhì)高價高，不同等級，價格不同，服務內(nèi)容和質(zhì)量也不同。由小區(qū)業(yè)主大會根據(jù)需要討論決定選擇具體服務標準，并與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務合同，不搞服務不足，也不搞服務過剩。物業(yè)管理企業(yè)按照合同規(guī)定提供服務，業(yè)主按時足額交納物業(yè)費，物業(yè)管理企業(yè)定期公布費用收支賬目，讓業(yè)主明白消費，避免雙方因費用問題產(chǎn)生懷疑。

二、加快業(yè)主大會制度規(guī)范化進程

按照《物業(yè)管理條例》等相關法律法規(guī)規(guī)范成立業(yè)主大會，公開選舉業(yè)主委員會，使業(yè)主的合法權利得到保護，正當權益得到維護。經(jīng)選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會要熱心公益事業(yè)，對這項工作有足夠的熱情，能夠在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到溝通橋梁的作用，及時將業(yè)主意愿反映給物業(yè)管理企業(yè)，在遇有業(yè)主因開發(fā)商遺留問題不交物業(yè)費時及時向業(yè)主解釋，消除二者間誤會分歧，使小區(qū)物業(yè)管理在和諧的氛圍中正常運行。

三、制定物業(yè)管理人員培訓計劃，提高員工的專業(yè)素質(zhì)和道德素質(zhì)

在提高員工專業(yè)技能方面應重點做好以下幾方面工作：1、做好人力資源管理，提高員工的專業(yè)技能，提高管理服務水平；2、制定計劃，分期分批對各類人員進行專業(yè)培訓，經(jīng)考試合格后持證上崗；3、實行“末位淘汰制”，競爭上崗，樹立崗位就是報酬的觀念；4、多渠道吸納有經(jīng)驗的專業(yè)人才，與本地實際相結合，優(yōu)勢互補，全面提高從業(yè)人員素質(zhì)。在提高員工道德素質(zhì)方面，要著力從培養(yǎng)其服務意識入手，說話、辦事時刻從服務者的角度出發(fā)。因為在物業(yè)小區(qū)里，住戶人數(shù)多，人員素質(zhì)參差不齊，作為物業(yè)管理人員不能對業(yè)主要求太高，應該多從自身找差距，擺正自己的位置，工作中多一份耐心，用自己良好的服務態(tài)度和優(yōu)質(zhì)的服務水平贏得業(yè)主的理解和支持。

四、嚴格把好驗收關

事實證明，開發(fā)商遺留問題是日后小區(qū)物業(yè)管理的最大難題，所以在小區(qū)竣工驗收時，相關部門必須嚴格把關，房屋質(zhì)量、配套設施必須保質(zhì)保量。物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時也要詳細檢查物業(yè)情況，包括小區(qū)業(yè)主檔案資料等，不能因盲目擴大管量而為日后經(jīng)營管理埋下隱患。

五、盡快出臺地方性法規(guī)、規(guī)章

由于各地物業(yè)管理實際情況存在差異，《物業(yè)管理條例》將一部分具體法規(guī)、規(guī)章的制定權交給地方，我們應根據(jù)我市物業(yè)管理實際，結合《物業(yè)管理條例》實施一年多以來的實踐經(jīng)驗，盡快制定出臺實施細則，為解決具體問題提供操作性強的法律依據(jù)。

六、加大宣傳力度，創(chuàng)造物業(yè)管理和諧的供給需求環(huán)境

深入細致宣傳《物業(yè)管理條例》，讓廣大業(yè)主不但了解物業(yè)管理對小區(qū)環(huán)境的重要性，也能在適當時候運用法律武器保護自己的利益，充分行使自己作為物業(yè)主人的權利。同時通過宣傳，也要使物業(yè)管理企業(yè)進一步明確自己的工作性質(zhì)，更好地在法律和合同范圍內(nèi)提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務，使物業(yè)小區(qū)形成業(yè)主要服務，物業(yè)管理企業(yè)提供服務的互補狀態(tài)，促進我市住宅小區(qū)環(huán)境優(yōu)化，推動整個物業(yè)管理行業(yè)健康、有序發(fā)展。

二○○五年一月十日

第14篇 物業(yè)小區(qū)管理和服務工作調(diào)研報告

近年來，隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，街道轄區(qū)物業(yè)小區(qū)數(shù)量急劇增加，由此引發(fā)的物業(yè)糾紛、業(yè)主委員會選舉換屆難等問題十分突出。如何管好物業(yè)公司，加強業(yè)委會的指導和監(jiān)督，成為我們必須共同面對并加以解決的一個重要課題。三個月在深圳的掛職學習期間，比較了兩地物業(yè)小區(qū)管理中存在的突出問題，從實際出發(fā)，分析原因，尋找對策，借鑒南山街道的管理模式，力爭更好的為小區(qū)居民服務，維護轄區(qū)和諧穩(wěn)定。

一、__街道和__街道轄區(qū)物業(yè)小區(qū)基本情況及主要特點

截至__年6月底，__街道轄區(qū)共有物業(yè)小區(qū)__個，總建筑面積約__萬平方米，物業(yè)管理服務企業(yè)__家。小區(qū)成立業(yè)主委員會的有__個，占總數(shù)的45.7%;正在進行換屆選舉中的有_個，其中，由于各種原因長期成立不了的有_個;因物管問題和業(yè)委會組建換屆問題發(fā)生糾紛的有_個。__街道轄區(qū)共有住宅小區(qū)__個，總建筑面積約__萬平方米，物業(yè)管理服務企業(yè)__家。單位自管__家，社區(qū)代管小區(qū)__家，三無小區(qū)_家，小區(qū)成立業(yè)主委員會的有__個，正在進行選舉中的有_個.

總體看，街道轄區(qū)物業(yè)小區(qū)主要有以下三個共同特點：

1、新建物業(yè)小區(qū)數(shù)量劇增，迎來小區(qū)業(yè)委會組建高峰期。轄區(qū)三年內(nèi)新建物業(yè)小區(qū)和交付使用的小區(qū)不斷增加，先后有幾十個小區(qū)進行業(yè)委會籌備和組建工作。

2、因物業(yè)建筑質(zhì)量、建設遺留問題、房屋公共維修基金的歸集使用以及物管公司的服務質(zhì)量等問題引發(fā)的物業(yè)糾紛時有發(fā)生。

3、業(yè)主委員會組建難、運作難、監(jiān)管難，引發(fā)問題糾紛多的現(xiàn)象較為突出。

二、物業(yè)小區(qū)存在的主要問題及原因

(一)物業(yè)建設開發(fā)、銷售等環(huán)節(jié)遺留問題多種多樣，成為引發(fā)其他問題的根源

現(xiàn)象一、新樓盤工程質(zhì)量出現(xiàn)問題。主要表現(xiàn)有：①一些小區(qū)物業(yè)在開發(fā)商向業(yè)主交付使用后，發(fā)現(xiàn)存在房屋外墻滲漏等質(zhì)量問題。②開發(fā)商向業(yè)主交房時仍存在管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、道路、景點等設施未完工、不完備的情況，影響業(yè)主居住。

現(xiàn)象二、物業(yè)銷售中遺留下來的問題。主要表現(xiàn)有：①銷售廣告承諾內(nèi)容與實際交房時不符。②擅自將小區(qū)公用部分(如屋頂、公共綠化地等)承諾給少數(shù)業(yè)主使用。③擅自改變公共設施用途、物管房用途、會所及車庫用途等。

現(xiàn)象三、房屋公共維修基金的歸集和使用存在的問題。開發(fā)商挪用或不及時向有關部門繳交房屋公共維修基金，給后期物業(yè)管理帶來困難。

例如南山轄區(qū)鼎太風華、繽紛假日和諾德花園小區(qū)都是在物業(yè)設計開發(fā)、公共面積使用、物業(yè)產(chǎn)權劃分等方面的承諾內(nèi)容與實際交房或后期建設時不符，引發(fā)開發(fā)商或物業(yè)公司與業(yè)主間產(chǎn)生矛盾，并逐步升級發(fā)酵，導致業(yè)委會選舉難、物業(yè)管理難等系列問題，甚至發(fā)生小區(qū)懸掛標語橫幅，業(yè)主聚集上訪堵路，打砸、傷人等暴力沖突事件。五里墩轄區(qū)的五里商城小區(qū)的公共維修基金補交，開發(fā)商不知去向等。

主要原因：

①很多問題要到物業(yè)使用階段才能發(fā)現(xiàn)，造成矛盾發(fā)酵或向物業(yè)公司轉(zhuǎn)嫁。

②工程質(zhì)量驗收標準不夠細致、規(guī)范，相關部門審驗、監(jiān)管不到位。

(二)物業(yè)公司管理服務不規(guī)范、不到位，常常引發(fā)物業(yè)糾紛

現(xiàn)象一、物業(yè)公司資質(zhì)、水平良莠不齊，服務質(zhì)量總體偏低。雖然經(jīng)過審核評級，但員工素質(zhì)、公司規(guī)模、綜合實力和專業(yè)化管理水平等各項指標表現(xiàn)優(yōu)秀的物業(yè)公司較少，很多物業(yè)公司服務意識不強，物業(yè)員工主動上門服務少，業(yè)主對物業(yè)服務人員的綜合滿意度低，有的物業(yè)公司在管理中問題百出，口碑極差。

現(xiàn)象二、物業(yè)公司的經(jīng)營管理不規(guī)范。由于產(chǎn)權不清，有的物業(yè)公司擅自在小區(qū)公共部位開展經(jīng)營，全部收入歸企業(yè)方所有;有的物業(yè)公司資金使用、財務審計缺乏公開透明度，存在挪用物業(yè)管理費、違規(guī)使用維修基金、做假賬等現(xiàn)象。

主要原因：

①物業(yè)服務收費標準低、收費難、成本高，物業(yè)服務從業(yè)人員報酬低等原因?qū)е挛飿I(yè)公司招工難，難以保證員工高素質(zhì)和服務高質(zhì)量，在合同中、后期物業(yè)公司“自炒魷魚”現(xiàn)象不斷增多。

②相關政策、法律法規(guī)不夠完善，行業(yè)標準不夠統(tǒng)一規(guī)范，物管行業(yè)缺乏政策扶持力度和良性競爭機制，行業(yè)協(xié)會監(jiān)管自律、獎懲制度形同虛設，政府有關部門的管理監(jiān)督?jīng)]有真正落實到位。

例如南山街道轄區(qū)月亮灣山莊物業(yè)糾紛中，南油物業(yè)在合同到期、法院判決其限期退出的情況下，以賬目尚未核清為由一直拒絕退出，街道、社區(qū)和職能部門多次采取口頭、書面形式要求其執(zhí)行法院判決退出管理，但該物業(yè)公司仍然不理不睬，導致后期發(fā)生較為嚴重物業(yè)糾紛事件。

業(yè)主參與度不高，并處于相對弱勢，業(yè)主、業(yè)委會很難與開發(fā)商、物業(yè)公司形成制衡機制，有效監(jiān)督不夠。

(三)業(yè)委會存在“三難”問題，成為引發(fā)問題糾紛的焦點

現(xiàn)象一、成立難

在業(yè)委會的組建上，兩街道轄區(qū)已經(jīng)成立業(yè)主委員會的物業(yè)成立率都不到50%。有些小區(qū)從部分業(yè)主提出成立業(yè)委會申請后，籌備和組建工作持續(xù)1、2年時間，最終沒有結果，過程中還出現(xiàn)小區(qū)業(yè)主分派、對立，甚至引發(fā)糾紛、上訪等情況。

主要原因：

①業(yè)委會缺乏群眾基礎，業(yè)主參與意識薄弱。一些業(yè)主認為小區(qū)硬件和物業(yè)管理過得去，有無業(yè)委會沒有關系，有的業(yè)主甚至不知道小區(qū)哪家物業(yè)公司在管理，不知道小區(qū)有沒有業(yè)委會。所以，很多小區(qū)在業(yè)委會組建過程中，由于報名人數(shù)不夠，選舉在籌備階段就流產(chǎn)了。

②一些開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)對組建業(yè)委會不積極，擔心業(yè)委會成立后業(yè)主的勢力大了，物業(yè)不好管理，甚至有可能炒掉物業(yè)，所以采取不提供業(yè)主資料、拖延時間等各種手段致使籌建、組建業(yè)委會工作就難以進行。例如轄區(qū)現(xiàn)代城華庭、美麗灣公寓等小區(qū)都發(fā)生以上情況。

現(xiàn)象二、運作難

一些小區(qū)雖然成立了業(yè)委會，但在日常管理方面，存在委員到會率低、參與度差等情況，致使工作無法正常開展，業(yè)委會形同虛設;在履職方面，業(yè)委會成員缺乏與業(yè)主、物業(yè)之間的有效溝通，業(yè)委會不作為、業(yè)主大會長期“冬眠”等現(xiàn)象普遍存在，未能充分發(fā)揮橋梁和監(jiān)督作用。

主要原因：

①業(yè)委會成員的服務意識、工作積極性不高。業(yè)委會組織較松散，且服務工作一般都要占用業(yè)余時間開展，大部分業(yè)委會成員難以真正做到在其位謀其政。

②業(yè)委會成員素質(zhì)和能力參差不齊。上班族、年輕人大都沒有時間參與業(yè)委會工作，所以入選的業(yè)委會成員往往是年齡較大的退休人員，有的小區(qū)個別業(yè)委會成員年齡達到70多歲，在個人精力和活動能力方面都不夠理想，且小區(qū)事務常涉及工程整修、財務審計、設備養(yǎng)護、維修資金使用等專業(yè)和法律方面的問題，對業(yè)委會成員的知識面、綜合能力和相關經(jīng)驗等要求較高，很多業(yè)委會成員難以勝任。

現(xiàn)象三、監(jiān)管難

實踐證明，業(yè)委會是把雙刃劍，用得好可以發(fā)揮很大的積極作用，如果業(yè)委會出現(xiàn)問題，往往導致小區(qū)出現(xiàn)矛盾和糾紛，影響和諧穩(wěn)定。業(yè)委會常存在以下典型問題：

①個別業(yè)委會成員動機不良，具有很強的私利性。在行使職權時為謀取個人利益，違規(guī)使用小區(qū)通過出租經(jīng)營用房或利用公共部位出租產(chǎn)生的收入擅自增加業(yè)委會成員工作補貼，甚至收取其他物業(yè)公司好處，積極主張和操作更換物業(yè)公司事項等。

②部分業(yè)委會亂作為，運作不規(guī)范。因缺乏內(nèi)部管理和約束的機制，少數(shù)業(yè)委會工作比較隨意，超越權限行使權利，小區(qū)維修基金使用、設施改造、業(yè)委會成員任免、開展訴訟等重大事項不按規(guī)定進行公示或召開業(yè)主大會通過，暗箱操作、違規(guī)操作現(xiàn)象時有發(fā)生;個別業(yè)委會成員與物業(yè)公司相互勾結，形成利益團體，犧牲業(yè)主利益，侵犯業(yè)主權益，甚至出現(xiàn)個別業(yè)委會完全被業(yè)委會主任控制，業(yè)委會主任以權謀私，從中獲利的情況。很多情況下，業(yè)主是在不知情的情況下“被代表”，合法利益“被犧牲”，而業(yè)主往往因為處于弱勢，對此類行為難以制止。

個別業(yè)委會維權手段不合法，造成社會不穩(wěn)定因素。一些業(yè)委會成員為達到發(fā)泄私憤、謀取私利等目的，假借為業(yè)主維權名義故意制造事端，挑起業(yè)主與物業(yè)公司、政府部門之間的意見和矛盾，帶頭或煽動業(yè)主采取非正常上訪、游行示威等過激行為擾亂社會治安。物業(yè)糾紛多發(fā)，使基層政府組織承擔的維穩(wěn)壓力日益加大。

主要原因：

①利益驅(qū)使，權力誘惑。這與當前物業(yè)小區(qū)管理中對業(yè)委會存在的錯誤理解和導向有關。大部分業(yè)主不關心業(yè)委會選舉，而個別業(yè)主則表現(xiàn)為過度關心，究其原因，“無利不起早”!錯誤的將加入業(yè)委會作為一個謀生手段，一些業(yè)主在報名參選時就問社區(qū)工作站的工作人員：“我們一個月能有多少補助啊?”、“聽說某某小區(qū)業(yè)委會每個人每月發(fā)一兩千塊錢呢!”;一些業(yè)主認為業(yè)委會是個權力機構，無所不能，進了業(yè)委會就有了權力，有了地位，可以領導自居，業(yè)主、物業(yè)、政府都得“聽我的!”。

②法律法規(guī)和相關政策不夠完善，規(guī)范性、指導性有待加強。很多文件，無論在時效性、操作性上，都不能適應當前的實際工作需要，基層工作人員在具體實踐中遇到很多存在爭議的問題時無可遵循。

例如：上級業(yè)務主管部門，一般情況下也只能在業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出違反法律、法規(guī)的決定時，責令其限期改正或者撤銷其決定，而達到解散業(yè)委會的條件比較寬泛，實踐中很難落實，也極少實施。

機制不夠健全，指導監(jiān)管缺位。在人員機構方面，基層專項工作力量薄弱，人手不足問題普遍存在，工作人員業(yè)務水平、相關法律知識掌握等不能適應形勢需要和工作實際，工作能力不足、方法欠缺、疲于應付，對業(yè)委會很難真正做到指導準確和監(jiān)管到位。在工作機制方面，政府相關部門普遍存在“重建設、輕管理”的現(xiàn)象，各部門之間職責不清、協(xié)調(diào)不暢，行政管理和物業(yè)管理關系難以理順，缺乏相關的應急處置、協(xié)調(diào)聯(lián)動機制和有效的監(jiān)管措施，在實際的工作中有時出現(xiàn)“誰都能管、誰都不管”，相互推諉的情況，致使很多矛盾越積越深，工作陷入被動局面。例如月亮灣山莊糾紛問題久拖不絕，一定程度上是因為政府相關單位和部門指導不夠準確，監(jiān)督不夠到位，措施不夠得力，工作中沒有形成有效合力等原因造成的。

三、相關對策及工作建議

如上所述，因物業(yè)小區(qū)管理引發(fā)的一些問題在一定程度上已經(jīng)成為影響社會穩(wěn)定，阻礙社會發(fā)展的絆腳石。問題的解決不會立竿見影，制度的完善不在一朝一夕。我們認為，政府部門、物業(yè)公司、業(yè)委會、業(yè)主四方面都有導致問題的因素，都負有責任，協(xié)調(diào)和理順諸多主體之間的法律關系，打破阻礙物業(yè)小區(qū)規(guī)范化運行管理的瓶頸，形成各司其職、各負其責、相互配合、相互制約、共創(chuàng)和諧的物業(yè)管理局面成為解決問題的關鍵。根據(jù)工作實際，謹提出以下相關思考及工作建議：

(一)高度重視，調(diào)整思路，樹立新型管理和服務理念

高度重視不是口號，是迫切希望!呼吁社會各方對這一問題真正引起關注，合力解決問題。小區(qū)物業(yè)管理是一個新興行業(yè)，是社會建設和管理的重要組成部分，關系到千家萬戶的切身利益。深圳的社會建設、管理和服務都走在全國前列，出租屋、外來人口等基礎性管理模式成熟有效。作為街道一級的基層政府部門一定要認清形勢、有所作為、敢于擔當，我們更加不能回避、不能畏難、不能敷衍，必須克服難處、想到細處、落到實處。

在認識和理念上，要處理好服務與管理的辯證關系，在加強管理的同時注重服務，使其相輔相成。把以人為本，業(yè)主自治，支持和維護大多數(shù)業(yè)主合法權益作為工作的出發(fā)點，根據(jù)小區(qū)居民群眾的合理需求開展工作。要抓住物業(yè)公司和業(yè)委會這兩個核心，引導他們在依法實施民主自治管理，服務居民群眾上發(fā)揮應有作用，實現(xiàn)建立“管理有序、服務完善、環(huán)境優(yōu)美、治安良好、關系和諧的物業(yè)小區(qū)”的總體目標。

在實際工作中，要在“人、財、物”上給予充分保障。進一步增加人員編制，充實工作力量，改變基層工作人員疲于應付的工作局面;業(yè)務主管部門要進一步強化履行專業(yè)管理的職能和責任，重心下移，切實加強對基層的指導幫助，做到準確、細致、到位，并具有明確性和可操作性，要加強法律知識和相關業(yè)務培訓，提高專項工作人員的工作能力和水平。

(二)完善法規(guī)，細化政策，建立健全規(guī)范化物業(yè)小區(qū)管理工作機制

物業(yè)建設開發(fā)遺留問題，物業(yè)公司管理服務不規(guī)范、不到位以及業(yè)委會“三難”現(xiàn)象，對小區(qū)業(yè)主的正當權益造成侵害，誰來監(jiān)督?怎樣監(jiān)督?如何打破物業(yè)小區(qū)管理運行瓶頸?成為政府面臨的工作難題。加強政府的指導和監(jiān)督力度，建立完善依法行政、規(guī)范管理的制約機制是解決問題的關鍵。

在法律層面，有關部門盡快出臺操作性強的《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》，填補法律漏洞和監(jiān)管空白。重點對一些在日常管理中較為多發(fā)，容易產(chǎn)生爭議的典型問題加以明確和解決。對物業(yè)公司服務質(zhì)量等問題，要按照“按質(zhì)論價”的原則合理界定和明確制定物業(yè)小區(qū)管理服務內(nèi)容、收費標準和小區(qū)維修資金籌集、使用等具約束力的操作程序和實施細則;建立物業(yè)服務誠信考核制度，考核結果與物業(yè)服務企業(yè)等級評定、資質(zhì)升級和政府獎勵補貼政策相掛鉤;在日常監(jiān)管、考核和獎懲程序上要權力下放，充分聽取街道、居委會、業(yè)委會、業(yè)主等方面的意見，對行業(yè)協(xié)會和主管部門的行政處罰權給予法律上的保障。對業(yè)委會給予清晰、準確、合理、科學的定位，明確權利義務和法律責任，建立規(guī)范、有效、透明的考核和監(jiān)督制度;完善業(yè)主大會、業(yè)主委員會組建和運作程序;推行業(yè)主委員會有償服務制度，統(tǒng)一薪酬標準;明確業(yè)委會不作為、亂作為的處罰規(guī)定;建議明確業(yè)委會備案為必經(jīng)的審批程序，屬實質(zhì)性備案;對由街道辦事處組織聯(lián)席會議的程序、效力、責任等問題加以明確。

在行政層面，主要解決政府各有關部門職責不明確，管理與服務脫節(jié)的問題。建議改變市、區(qū)主管部門單一管理的模式，在街道辦事處成立專職機構，專門負責物業(yè)管理工作，建立市、區(qū)、街道三級物業(yè)管理行政職責;建立物業(yè)小區(qū)管理服務綜合信息系統(tǒng)，對物業(yè)企業(yè)、業(yè)委會、業(yè)主、物業(yè)從業(yè)人員以及物業(yè)專項維修資金等方面實現(xiàn)科學化和信息化管理;建立物業(yè)小區(qū)矛盾糾紛調(diào)處聯(lián)動機制，對涉及小區(qū)公共安全的設施設備應急維修、物業(yè)公司撤盤、物管糾紛等重大、疑難、復雜問題的個案，立即啟動專項工作組模式，各部門形成合力，對存在的突出問題及時制定工作方案及解決措施。

(三)開拓思路，創(chuàng)新方法，探索行之有效的物業(yè)小區(qū)管理模式

在法律、政策、行政保障充分，依法行政的基礎上，日常工作中，必須要在方式方法和管理模式有所創(chuàng)新和突破。結合南山街道實際，我們擬逐步推行“一三五一”物業(yè)小區(qū)管理服務工作模式，以“促溝通、解矛盾、創(chuàng)和諧”為目標，以強化物業(yè)公司、業(yè)委會指導監(jiān)管為重點，積極搭建多元互動平臺，有效實現(xiàn)多方聯(lián)動管理，及時化解各類矛盾糾紛，有力維護小區(qū)穩(wěn)定和諧。

1、“一網(wǎng)”，即建設“社區(qū)家園網(wǎng)”，搭建小區(qū)業(yè)主網(wǎng)絡議事平臺。

占領網(wǎng)絡陣地，在有條件的社區(qū)借助社區(qū)服務中心成了“家園網(wǎng)”平臺，開設物業(yè)小區(qū)“網(wǎng)絡議事會”欄目，主動為業(yè)主提供交流平臺,公布相關會議決策，公開事件處理、事務推進落實，通報相關工作人員的工作情況等。通過信息互動正確引導輿論導向，積極倡導文明風尚，及時了解小區(qū)輿情，疏導鄰里糾紛，消除怨氣隔閡，暢通維權渠道，拓寬議事空間。

2、“三會”，即制定落實物業(yè)小區(qū)綜合管理聯(lián)席會議、小區(qū)業(yè)主民意懇談會(現(xiàn)場)會和物業(yè)管理工作培訓會。

由街道組織定期或不定期召開物業(yè)小區(qū)綜合管理聯(lián)席會議，由城管執(zhí)法、安監(jiān)、消防、文化衛(wèi)生、司法信訪和物業(yè)主管部門參加，對物業(yè)小區(qū)管理中存在的違法搭建、公共安全、環(huán)境衛(wèi)生、物業(yè)糾紛、業(yè)委會運作等突出問題采取集中會診的方式進行排查，逐項落實責任主體、整改措施和督辦期限，做到事事有落實，件件有反饋。

由社區(qū)工作站組織定期或不定期召開物業(yè)小區(qū)業(yè)主民意懇談(現(xiàn)場)會，由業(yè)委會、物業(yè)公司、業(yè)主代表和小區(qū)“五員”隊伍等參加，聽民意、化民怨、解矛盾、除隔閡，形成小區(qū)事務公平公正、公開透明，各方力量共同參與、良性互動的和諧氛圍，真正體現(xiàn) “小區(qū)是我家，管好靠大家”。

由街道或社區(qū)組織每年一度的物業(yè)管理工作培訓會。采取年終總結聯(lián)誼的形式，安排各物業(yè)公司負責人、業(yè)委會成員和其他業(yè)主代表等人員進行經(jīng)驗交流，開展相關專業(yè)知識的集中培訓，提高其規(guī)范化運作水平和履職能力。

3、“五員”，即“網(wǎng)管員”、“聯(lián)絡員”、“觀察員”、“輔導員”和“督導員”，群策群力，分工合作，共同參與小區(qū)事務。

網(wǎng)管員主要由社區(qū)工作站工作人員和社區(qū)服務中心社工擔任。負責社區(qū)家園網(wǎng)“網(wǎng)絡議事會”欄目的維護、信息相關更新和其他日常管理工作。

聯(lián)絡員主要在小區(qū)物業(yè)公司、業(yè)委會、義工隊、老年協(xié)會和部分業(yè)主代表中產(chǎn)生，主要負責收集和提供相關信息、通報有關情況、開展業(yè)主宣傳動員等工作。同時，結合街道網(wǎng)格化管理制度，本片區(qū)的網(wǎng)格員要負責協(xié)調(diào)聯(lián)絡有關部門、根據(jù)落實具體事項等工作。

觀察員主要由業(yè)主中富有熱心、公益心并具有一定組織能力和法律、財務等相關專業(yè)知識的業(yè)主代表組成。負責對物業(yè)公司、業(yè)委會和相關政府相關部門的工作進行監(jiān)督，并可向督導員提出工作建議網(wǎng)絡管理員和輔導員主要由專業(yè)律師、司法調(diào)解員、警員、心理學專業(yè)社工和業(yè)務主管部門工作人員組成，也可吸收業(yè)主中的文化、衛(wèi)生、環(huán)保、法律等專業(yè)人才。通過召開座談會，開辦輔導班、心理資訊室、小區(qū)事務調(diào)解工作室等形式開展各類公益服務性活動。

督導員主要由業(yè)主中的人大代表、政協(xié)委員、黨代表等較有影響力的業(yè)主代表和街道業(yè)務、紀檢等部門領導組成督導組，對小區(qū)相關管理事務、事件和案件的處理等相關事項進行監(jiān)督指導、推進落實。

4、“一創(chuàng)建”，即開展宜居物業(yè)小區(qū)創(chuàng)建系列活動。

通過居民滿意度調(diào)查、業(yè)主投票等方式和程序，制定評定標準、細則及相關獎懲規(guī)定，試行物業(yè)公司“紅黃牌”掛牌或星級評定制度，開展三好物業(yè)(小區(qū))評比、最有為(具活力)業(yè)委會表彰等系列活動，積極創(chuàng)建“綠色、人文、平安、和諧”現(xiàn)代化宜居物業(yè)小區(qū)。

第15篇 2023年物業(yè)管理工作調(diào)研報告

物業(yè)管理是城市管理和社會建設矛盾集中體現(xiàn)的領域，規(guī)范的物業(yè)管理是和諧社會建設總體戰(zhàn)略中的重要內(nèi)容。為進一步規(guī)范我區(qū)物業(yè)管理，近期，我區(qū)物價部門組織人員對城區(qū)物業(yè)服務進行調(diào)研，在引導業(yè)主樹立正確的物業(yè)服務消費觀念，引導物業(yè)服務企業(yè)依法經(jīng)營、公平競爭、合理收費，如何進一步規(guī)范物業(yè)行業(yè)管理等方面出不懈的努力。

一、基本情況

我區(qū)物業(yè)管理行業(yè)起步較晚，正是朝陽產(chǎn)業(yè)，通過近十年的發(fā)展，由于各方面因素的影響進度緩慢，還存在市場化運行機制未健全、開發(fā)商影響、專業(yè)性的人才匱乏等問題?？傮w看，我區(qū)物業(yè)管理工作有以下三個特點：一是物業(yè)管理市場處于發(fā)育初步階段。二是物業(yè)管理總體水平較低。三是物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制不完善。據(jù)統(tǒng)計，目前，吉安市中心城區(qū)共有物業(yè)管理小區(qū)38家，物業(yè)管理企業(yè)30個，管理房屋230萬平方米。城區(qū)物業(yè)管理覆蓋率達到80%，新建商品房的物業(yè)管理覆蓋率達到100%。本區(qū)注冊一級資質(zhì)物業(yè)服務公司尚無，注冊二級資質(zhì)較多。所有小區(qū)均未成立小區(qū)業(yè)主委員會，物業(yè)服務水平很難得到一個質(zhì)的提升。目前我區(qū)多層住宅物業(yè)管理費用的收費標準為每平方米0.3—0.5元，高層住宅為每平方米0.7—0.9元。盡管如此，我市物業(yè)行業(yè)收費平均收費水平仍低于80%。物業(yè)管理費標準不高，收繳率低，個別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決，成為制約我市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的主要因素。

二、存在的主要問題

1、物業(yè)服務公司規(guī)模較小。我區(qū)隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，近幾年來物業(yè)公司數(shù)量急劇增加。但從總體看，發(fā)展參差不齊。由于企業(yè)管理規(guī)模過小，綜合實力差，專業(yè)化文秘雜燴網(wǎng)水平低，造成物業(yè)服務社會資源浪費，效率低、效益差。如果形成規(guī)模效應，則可降低成本，提高效率。

2、市場化運作機制尚未健全。物業(yè)管理尚未真正形成市場準入機制。物業(yè)服務企業(yè)生存環(huán)境存在缺陷，經(jīng)營困難。一是我區(qū)為中心城區(qū)，由于鄰近縣居民到我區(qū)投資購房置業(yè)者較多，有的購買多套住房不急于入住等因素導致空房率高，小區(qū)入住率不高，由于規(guī)定未裝修入住按50%交納物業(yè)服務費，不交納電梯運行費，而這部分人員未入住，并未減少物管企業(yè)的服務成本，再加上已入住業(yè)主交費意識薄弱，應交的物業(yè)費也收不上來，據(jù)統(tǒng)計，收取物業(yè)管理費達到90%以上，已經(jīng)是非常不錯的狀態(tài)了。導致許多小區(qū)由于收費率低處于微利狀態(tài)，甚至產(chǎn)生虧損，造成物業(yè)管理企業(yè)難以為繼。二是由于我區(qū)物業(yè)行業(yè)還處于起步階段，許多業(yè)主對物業(yè)收費都表示不理解，業(yè)主繳費意識薄弱，造成物業(yè)服務收費率低，有的企業(yè)因難以全額收取物業(yè)管理費，只有被迫撤離所服務的樓盤。

3、物業(yè)服務費收取難。主要表現(xiàn)在：

一是一些服務人員責任心不強,服務質(zhì)量差,服務不到位，導致住戶有意見而拒絕繳費。

二是住戶無力繳費。如安置房、經(jīng)濟適用房，業(yè)主很多是低保戶，以生活水平低為由拒交物管費。

三是工程遺留問題隨著物業(yè)交接,將問題轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)服務企業(yè),成為住戶不繳費的借口。

四是由于業(yè)主自身的原因，如業(yè)主內(nèi)部糾紛、業(yè)主出租房屋等原因致使繳費不及時等。

五是由于業(yè)主物業(yè)繳費意識薄弱。物業(yè)管理企業(yè)提供的隱性服務被忽視。不少業(yè)主認為，交了那么多的物業(yè)管理費，不就是有幾個保安和幾個清潔工嗎？這錢花得太冤枉。于是少交甚至不交物業(yè)管理費的現(xiàn)象時有發(fā)生。雖然物業(yè)管理公司提供了很多服務，但由于服務本身是隱性的，業(yè)主沒有因此得到很直觀的利益，所以業(yè)主很難感受到物業(yè)管理公司的工作。

六是有的業(yè)主僅比較其物業(yè)收費標準，而未比較物業(yè)服務質(zhì)量，業(yè)主對收取物業(yè)服務費表示抗拒。特別是對停車收費及車庫及儲藏間、雜物間交物業(yè)費表示不理解。二次供水、電梯使用費分攤收取矛盾大。由于各種因素有些業(yè)主覺得分攤不合理而拒繳水、電費。

七是不少小區(qū)的業(yè)主認為物業(yè)管理公司的收費不透明、不合理，亂收費、高收費，因而拒絕交費,此類問題很有普遍性。

八是業(yè)主認為物業(yè)管理公司的服務與收費質(zhì)價不符。在實際物業(yè)管理工作中，也確實存在物業(yè)管理公司服務不到位、服務態(tài)度不好、維修不及時、收費不規(guī)范等情況。這樣，造成業(yè)主對物業(yè)服務不滿意，對物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)生意見，因而拒交物業(yè)管理費。

九是當物價部門根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展水平、物價上漲水平和業(yè)主服務水平提高等情況，對物業(yè)收費標準作出調(diào)整后，部分業(yè)主不愿按提高后的標準交費。由于物業(yè)費收入收不到位，不少物業(yè)公司收支難以平衡，入不敷出，從而降低服務標準，對小區(qū)設備維護、清潔、綠化投入等工作打折扣，造成惡性循環(huán)，引起住戶不滿，陷入了物業(yè)公司抱怨收不足費而無法服務，業(yè)主抱怨服務低劣而不愿交費的怪圈。據(jù)全國價格舉報電話受理投訴統(tǒng)計，近三年來，業(yè)主投訴物業(yè)管理企業(yè)收費項目和標準不透明、違反規(guī)定亂收費，一直位居各類價格舉報問題的前三位。

4、物業(yè)管理體制不完善。物業(yè)管理涉及到規(guī)劃、建筑等多個部門，有時各種矛盾會交織在一起。從全區(qū)看，缺乏一個強力部門有效的協(xié)調(diào)各方，造成行政管理和物業(yè)管理關系難以理順，多頭管理問題久拖不絕；開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關職能部門之間的職責不清；街道、社區(qū)的綜合協(xié)調(diào)作用尚未充分發(fā)揮；房屋管理由房產(chǎn)部門負責，但房屋性質(zhì)改變卻由建管辦監(jiān)管，責任主體不明確，行政監(jiān)管力度不大。

5、物業(yè)管理缺乏監(jiān)管。我區(qū)所有小區(qū)均未成立業(yè)主委員會，有些業(yè)主往往不清楚自己可享受那些服務內(nèi)容、有哪些服務標準，應交多少費用，如何監(jiān)管物業(yè)管理企業(yè)等，這些問題使得部分物業(yè)服務企業(yè)帶有一定的隨意性，少服務、服務不到位現(xiàn)象時有發(fā)生，體現(xiàn)不出“質(zhì)價相符、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價”的物業(yè)收費原則，對此業(yè)主意見，對物業(yè)管理的有償服務產(chǎn)生疑問，影響小區(qū)的正常管理運作。

6、業(yè)主的消費觀念有待改變。部分業(yè)主物業(yè)服務的消費觀念沒有完全樹立起來。

一是買房人對物業(yè)管理的認識需要一個過程。

二是我們國家誠信價值體系尚在初級階段。遇到問題，業(yè)主不是積極通過司法、行政手段解決，而是選擇隨意拖欠或者拒絕交納物業(yè)服務費的方式進行，這種做法不僅損害了合同的嚴肅性，而且造成了住宅消費的誠信危機。

三是一部分人存在從眾和僥幸心里，看到小區(qū)內(nèi)有業(yè)主不交物業(yè)費，認為自己交了反而吃虧，所以也效仿著拒絕或者拖欠物業(yè)費。物業(yè)服務收費不到位，最終利益受到損害的還是業(yè)主本身。物業(yè)費主要用于居住小區(qū)房屋公用部位及共用設施設備的運行維修養(yǎng)護等服務性開支。部分業(yè)主不繳費，等于免費享受公共服務，這對繳費的業(yè)主是不公平的。長此發(fā)展，不繳費的業(yè)主可能會越來越多，最終導致物業(yè)管理無法正常進行，房屋及設施將會失修失養(yǎng)，小區(qū)的保安、保潔、綠化將無人問津。

三、對加強完善物業(yè)服務收費管理的意見和建議

１、走強強聯(lián)合之路。創(chuàng)造條件，積極鼓勵物業(yè)公司兼并、合并，走強強聯(lián)合之路，做大做強物業(yè)公司，做響物業(yè)公司品牌；鼓勵有實力的社會實體興辦物業(yè)公司，對從事老小區(qū)物業(yè)服務的企業(yè)，在政策上給予扶持和優(yōu)惠。

2、完善物業(yè)管理的市場準入機制。努力引入物業(yè)管理的市場競爭機制，明確規(guī)定物業(yè)公司的資質(zhì)。加強物業(yè)管理市場整頓，對不符合要求和規(guī)定的物業(yè)公司、物業(yè)管理人員，堅決吊銷執(zhí)照，注銷上崗資格證書，維護良好的市場秩序。要深入社區(qū)，加強日常巡查，對維修不及時、服務不到位、收費不規(guī)范的行為予以嚴肅查處，直至降低或取消其物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)。要繼續(xù)加強物業(yè)管理企業(yè)的制度化、規(guī)范化建設，強化檢查考核、資質(zhì)審定、從業(yè)人員業(yè)務培訓等工作措施，促進我區(qū)物業(yè)管理行業(yè)的服務水平不斷提高，提高我區(qū)的物業(yè)管理水平。

3、建立前期物業(yè)管理監(jiān)管機制。建立物業(yè)管理提前介入機制。從工程項目規(guī)劃立項開始，物業(yè)管理應同步介入對房屋的功能、布局、管網(wǎng)建設等提出專業(yè)的合理性建議供開發(fā)建設企業(yè)采納，為后期物業(yè)打下堅實的基礎。建立物業(yè)服務收費報審機制，應在售房前，向物價部門申報核定物業(yè)服務收費標準，規(guī)定在向物價部門申報前期物業(yè)收費標準后方可售房，以減少不必要的矛盾。在物業(yè)管理企業(yè)在引導業(yè)主理性維權的同時，緊密聯(lián)系房地產(chǎn)開發(fā)商，不斷完善物業(yè)功能，確保物業(yè)建設質(zhì)量和配套設施設備的齊全及有效維修養(yǎng)護。

4、完善細化收費標準。建議盡快研究制定質(zhì)價相符的物業(yè)服務費指導價格體系，細化《江西省物業(yè)管理條例》各收費檔次對應物業(yè)企業(yè)應達到的具體標準，明確高層住宅另行收取的電梯運行費是否包含電梯維修、年檢費，電梯費用各樓層間的分攤比例問題，明確私家車庫、儲藏間是否要交物業(yè)服務費等問題，建議二次供水由供水公司統(tǒng)一管理，由供水公司向業(yè)主收取二次供水費。要建立市場化的收費機制，使物業(yè)管理服務向市場化、專業(yè)化方向發(fā)展，必須遵循公開、公平，誠實信用的原則。鑒于目前售后房物業(yè)收費矛盾凸現(xiàn)，商品房矛盾相對平穩(wěn)的特點，采取分類指導辦法，做到公開合理、質(zhì)價相符以及同一物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵭型皇召M標準。

5、應制定房屋公共維修基金的提取使用程序。按有關條例規(guī)定：當確需使用房屋公共維修基金的時候，由業(yè)主委員會提出，經(jīng)2/3以上的業(yè)主同意后，方可申請使用房屋公共維修基金。但實際上，如果修繕部位只涉及到少數(shù)業(yè)主的利益，那么就很難獲得小區(qū)2/3的業(yè)主通過，給實際使用造成了困難。另外物業(yè)公司預算的維修費用沒有專業(yè)機構對其作鑒定和監(jiān)督其使用，容易讓房屋公共維修基金造成不法利用。隨著大量房屋開始進入維修期，當房屋需維修，當年收取的大修基金如何提取使用的問題。目前，我區(qū)的房屋公共維修基金從未提取過。

6、簡化催繳物業(yè)費法律程序。當業(yè)主惡意拒交物業(yè)費時，現(xiàn)行辦法是由物業(yè)企業(yè)起訴業(yè)主，這樣將耗費物業(yè)企業(yè)大量的人力、財力，通過法律途徑追討的物業(yè)費都不足以支付訴訟等相關費用。建議明確物業(yè)企業(yè)催繳物業(yè)費更為簡單措施或程序。

7、妥善協(xié)調(diào)解決有關問題。市環(huán)衛(wèi)部門向業(yè)主收取的生活垃圾處理費為3元/戶、月，由物業(yè)企業(yè)代收。該部門所做的工作僅是從轉(zhuǎn)運站將生活垃圾運走，且不提供垃圾筒，現(xiàn)物業(yè)小區(qū)內(nèi)道路衛(wèi)生、垃圾外運至垃圾轉(zhuǎn)運站都由物業(yè)企業(yè)承擔，市環(huán)衛(wèi)處每月向物業(yè)企業(yè)收取3元/月、戶的垃圾處理費。由于市環(huán)衛(wèi)處并未提供相應服務，只做了其中一部分，故物業(yè)企業(yè)物業(yè)企業(yè)不應承擔3元/月、戶的垃圾處理費。

8、加大宣傳力度。引導人們正確的物業(yè)消費觀念。物業(yè)管理公司本身要注意加強物業(yè)管理水平，提高自身的服務質(zhì)量。規(guī)范管理，提高服務水平，加大業(yè)主對物業(yè)管理的正面宣傳和引導，讓業(yè)主樹立正確的“物業(yè)服務消費觀”，有效避免收費難的問題。讓業(yè)主了解物業(yè)管理工作的內(nèi)容，提高物業(yè)管理的商品意識。讓業(yè)主感受實質(zhì)上是一種服務型的商品交換。物業(yè)管理公司需要引導業(yè)主的思想觀念要由物業(yè)管理的無償提供向有償型的商品提供方面轉(zhuǎn)化。

9、加大對物業(yè)行業(yè)的監(jiān)管力度。推進物業(yè)行業(yè)社會化、市場化進程，凈化地域性物業(yè)行業(yè)競爭環(huán)境。健全本市物業(yè)政策法律法規(guī)，形成完整、系統(tǒng)體系。

10、進一步提高物業(yè)企業(yè)管理水平。一是物業(yè)企業(yè)應當在嚴格執(zhí)行《物權法》，爭取政府的支持的同時，提高經(jīng)營能力，加強與業(yè)主、業(yè)委會的溝通交流，達成共識。二是不斷提高服務質(zhì)量，不斷創(chuàng)新服務項目。將每一項服務工作的程序都規(guī)范化，編制成具體的《操作手冊》，成為員工的行動指南。三是培養(yǎng)和造就高素質(zhì)的服務團隊。物業(yè)服務企業(yè)在對員工進行專業(yè)技能培訓的同時更應該注重個人素質(zhì)方面的培訓。四是物業(yè)服務公司實行收費考核，建立內(nèi)部激勵機制。

11、建立物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)處新機制。探索建立物業(yè)管理糾紛調(diào)處新機制。將業(yè)主自治機構的管理納入社區(qū)管理范圍。業(yè)主委員會應當自覺接受社區(qū)居委會領導，參加社區(qū)居委會舉辦的各項活動，同時，邀請社區(qū)居委會參加業(yè)委會的活動，對業(yè)主與業(yè)主之間，業(yè)委會與業(yè)主之間，業(yè)主、業(yè)委會與物業(yè)公司之間出現(xiàn)的各種矛盾和糾紛，社區(qū)居委會應當主動出面協(xié)調(diào)處理，街道辦事處應當予以協(xié)助。建議將物業(yè)矛盾糾紛納入司法調(diào)解，逐步建立和完善司法調(diào)解制度，化解居民糾紛和及時處理侵害居民合法權益的事件。收費有關問題的補充意見》第三條：“今后凡是涉及物業(yè)管理服務收費的物業(yè)管理企業(yè)不再辦理收費許可證和不再實行收費年審制度，與之相關的罰則自行取消”?；謴臀飿I(yè)服務收費許可證換發(fā)和收費年審制度，以便價格部門履行監(jiān)管，加大失信懲誡力度。

13、盡快修改、細化物業(yè)管理有關規(guī)定。《江西省物業(yè)服務收費管理辦法》和《吉安市物業(yè)服務收費管理實施細則》已經(jīng)不能適應當前經(jīng)濟增長、社會進步和物業(yè)管理發(fā)展的客觀要求，修改物業(yè)服務收費管理辦法成為迫切需求，有關部門應積極配合，共同推動新的物業(yè)服務收費管理辦法盡快出臺。新出臺的物業(yè)服務收費管理辦法應能充分考慮其可操作性、科學性、合理性和有效指導性，兼顧市場雙方的利益，并在收費標準、服務內(nèi)容、定價方式、收費方式等方面進行細化，進一步明確物業(yè)服務成本構成和服務內(nèi)容，定價方式上吸收其他城市的經(jīng)驗，實行菜單式計費方式，讓業(yè)主明明白白消費，物業(yè)企業(yè)清清楚楚服務。