第1篇 對農(nóng)村宅基地制度改革創(chuàng)新的調(diào)研報告
我國現(xiàn)行的農(nóng)村宅基地制度，是以農(nóng)民的生存保障為基礎(chǔ)，以社會公平的價值理念為目標，不是以市場交易為目標而設(shè)計的。具有供給對象的特定性、保障性，土地提供的無償性或低價政策性，期限的不確定性，以及地隨房走的從屬性等諸多特征。農(nóng)村宅基地既是農(nóng)民的居住消費場所，又是農(nóng)戶家庭經(jīng)濟的組成部分，承載著農(nóng)民生產(chǎn)、生活、生態(tài)、經(jīng)濟、社會、文化等多種功能，這是它與城市房基地最根本的區(qū)別所在。
一、農(nóng)村宅基地制度改革的必然性
過去很長的一段時期里，農(nóng)村宅基地制度雖對農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展和社會穩(wěn)定起到了很重要的作用，并且目前在許多農(nóng)村仍然適用，但隨著城市化、工業(yè)化、市場化進程的加快，現(xiàn)行的農(nóng)村宅基地制度已不能適應(yīng)經(jīng)濟社會快速發(fā)展的變化，它的欠缺和弊端也正在逐漸顯現(xiàn)：
（一）現(xiàn)行的宅基地制度與節(jié)約集約用地的基本國策不相適應(yīng)。 法律規(guī)定農(nóng)村村民符合條件可申請戶均120至130平方米地宅基地。農(nóng)民向集體申請宅基地可以無償取得，由此造成宅基地供應(yīng)上的“大鍋飯”。由于缺乏約束機制，使廣大農(nóng)民群眾產(chǎn)生了“不要白不要”的心理，致使宅基地占地面積不斷擴大，大量占用農(nóng)用地。致使一些經(jīng)濟發(fā)達的地區(qū)寸土寸金的耕地資源無法承受按規(guī)定審批新宅基地，許多地方早在5年前（有的甚至10年前）對城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)農(nóng)村居民停止審批新的宅基地了。按現(xiàn)有人口增長率，其它不少地方今后也將同樣面臨無地可供的窘境。還有，多數(shù)地方長期來缺乏村莊布局規(guī)劃和控制性詳規(guī)，宅基地建房土地指標少，農(nóng)村建房基本處于見縫插針，無序發(fā)展狀態(tài)。這期間許多農(nóng)民家庭孩子長大了，要結(jié)婚，人口增加了住房成了大問題，建房沒地，買市場價的商品房經(jīng)濟上難以承受。農(nóng)村住房保障的缺失，將成為農(nóng)村社會不穩(wěn)定的一個因素。
（二）現(xiàn)行的宅基地制度與現(xiàn)在農(nóng)民的生產(chǎn)生活方式已不相適應(yīng)。傳統(tǒng)的農(nóng)村宅基地制度是適應(yīng)以農(nóng)耕為主就業(yè)結(jié)構(gòu)的社會形態(tài)，經(jīng)過改革開放30年的發(fā)展，農(nóng)村的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和社會結(jié)構(gòu)正在發(fā)生重大變化，其中發(fā)達地區(qū)農(nóng)民的就業(yè)結(jié)構(gòu)和收入結(jié)構(gòu)已發(fā)生了根本性變化。__總體來講八成以上農(nóng)村勞動力在已二三產(chǎn)業(yè)就業(yè)，農(nóng)民收入85%左右是來自二三產(chǎn)業(yè)，近半數(shù)的承包農(nóng)田已流轉(zhuǎn)實行了規(guī)?；?jīng)營。生產(chǎn)方式?jīng)Q定了生活方式，生產(chǎn)方式的改變直接影響著生活方式的改變。隨著農(nóng)民向二三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移就業(yè)，在城鎮(zhèn)居住成為一種趨勢，特別是年青一代，多數(shù)人的工作、生活、讀書已完全市民化。但雖在城鎮(zhèn)居住，又不愿放棄農(nóng)村宅基地房子，至使農(nóng)村“老齡化”、“空心化”問題日趨嚴重。而現(xiàn)行的宅基地制度又在一定程度上制約了農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，固化了城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，擴大了城鄉(xiāng)差別。
（三）農(nóng)村宅基地市場流轉(zhuǎn)面臨體制性障礙。與較為完備的城市房地產(chǎn)管理相比，農(nóng)村宅基地的管理與立法滯后，不僅存在大量的法律真空，而且內(nèi)容比較粗淺，這加大了農(nóng)村宅基地管理的難度。而事實上目前不少地方宅基地和房屋的流轉(zhuǎn)已十分活躍，形成了自發(fā)的宅基地隱形市場。據(jù)慈溪市調(diào)查通過地產(chǎn)所交易的農(nóng)村住宅僅占實際交易量的一半。由于缺乏法律法規(guī)規(guī)范，一方面宅基地私下流轉(zhuǎn)，擾亂了土地市場的正常秩序，加劇了土地權(quán)屬混亂和產(chǎn)權(quán)糾紛；另一方面由于大量外來人口的涌入，房租收入成為近郊農(nóng)民收入重要來源，近郊農(nóng)村農(nóng)戶房屋出租普遍，有些村幾乎家家戶戶都有房屋出租，租房客超過了本村人，豐厚的經(jīng)濟利益，反過來助長農(nóng)村違章搭建，使農(nóng)村無證經(jīng)營增加，加重治安、消防隱患。
（四）農(nóng)村宅基地制度改革滯后影響農(nóng)民財產(chǎn)性收入增長、農(nóng)村宅基地制度改革滯后，直接阻礙著了農(nóng)民住房財產(chǎn)進入市場流通的進程。目前，城市房地產(chǎn)早已實現(xiàn)了“一戶兩證”，被金融信貸認同，可以進入市場自由買賣。而農(nóng)村宅基地屬集體所有，房屋歸農(nóng)戶私有，房屋不能單獨作為完整的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)進入市場交易。農(nóng)民住宅產(chǎn)權(quán)的不完整性，使農(nóng)民家家都有擁有的最大財富不能作為資本來運作，這不僅影響了金融資本進入農(nóng)村，在被扭曲的市場（尤其是隱型地下市場）交易中，農(nóng)民住房很難保證交易公平和保值增值。
二、我市農(nóng)村宅基地制度改革的探索
進入新世紀以來，我市城鎮(zhèn)近郊為主的經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)在穩(wěn)定現(xiàn)有農(nóng)村宅基地政策的同時，為破解農(nóng)民住房難，對傳統(tǒng)的農(nóng)村宅基地制度的改革創(chuàng)新作了積極的探索。
（一）涌現(xiàn)了一批以集中居住、多層住宅為主的社區(qū)式農(nóng)民居住區(qū)。__農(nóng)村居民以多層為主集聚式農(nóng)村居民公寓式住宅小區(qū)建設(shè)于20__年開始起步。鄞州區(qū)以村莊改造新家園工程為載體，至20__年底，有126個村開展農(nóng)民集中居住小區(qū)建設(shè)，已拆除農(nóng)村舊房子368萬平方米，已竣工447萬平方米，為農(nóng)戶提供了5萬余套新居。余姚市已經(jīng)建成以農(nóng)民為居住主體的多層公寓住宅小區(qū)13個，在建多層公寓住宅小區(qū)6個，建筑面積近150萬平方米可為農(nóng)戶提供1.5萬套新居。江北區(qū)也建成了慈湖人家、姚江花園等農(nóng)民居住小區(qū)近100萬平方米。慈溪市開展效益型集中居住小區(qū)建設(shè)，已規(guī)劃實施36個農(nóng)民集聚建房項目。北侖區(qū)、奉化市等也相繼建成了一批多層為主的農(nóng)民集中居住小區(qū)。
（二）形成了集體農(nóng)民自籌為主、各方讓利、政府支持的建房籌資機制。農(nóng)民集中居住區(qū)建設(shè)資金籌集，集體農(nóng)民自籌為主，主要是指利用村舊宅基地、集體其它閑雜地等土地的級差優(yōu)勢，充分運用市場機制進行置換，實施拆舊建新。農(nóng)民一般以自己宅基地和舊房折價置換新房，或以成本價購買。政府則在外部的基礎(chǔ)設(shè)施配套和規(guī)費收取方面給予讓利，大大降低了建房成本，使農(nóng)民以較低的成本價購買農(nóng)村居民公寓房。
（三）探索了對“新人”和“新房”實行新的宅基地供給模式。各地對符合申請建房條件的“新人”和建“新房”的指標，探索試行不再按傳統(tǒng)供地模式批給宅基地，停止單家獨院式住宅審批，集中建房指標，統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設(shè)。農(nóng)民建房標準由原來的以戶為標準向以人為標準相結(jié)合；農(nóng)民建房審批標準由原單純以批建筑占地面積為主向建筑占地和建筑面積雙控相結(jié)合；農(nóng)民建房供地以集體土地為主向國有（國有行政劃撥或國有出讓）和集體用地相結(jié)合。以國有劃撥性質(zhì)供地的農(nóng)村居民公寓，在農(nóng)民補交土地出讓金后，取得土地證和房產(chǎn)證可以上市交易。
（四）宅基地使用制度改革創(chuàng)新成效明顯。一是盤活了農(nóng)村的存量建設(shè)用地，提高了土地集約利用的水平。原農(nóng)宅戶均一般占地在0.3畝至0.4畝左右，采用新模式安置農(nóng)戶后，比原占地節(jié)約20至40％。
并且退宅還地后盤活了存量土地，緩解了工業(yè)用地緊缺的矛盾，既節(jié)省了砂地面積，又增加了農(nóng)民的財產(chǎn)性收入。二是改善了農(nóng)村的生活環(huán)境，提高了生活質(zhì)量。近幾年新的農(nóng)村公寓式住宅小區(qū)都有是參照城市居住小區(qū)標準建設(shè)的,基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)配套齊全,大大提高了農(nóng)民的生活品質(zhì)。三是培育了農(nóng)村新社區(qū)，促進了社會主義新農(nóng)村建設(shè)。采用新的宅基地置換模式形成了一批新型農(nóng)民居住社區(qū)，在改變了千百年以來農(nóng)民單家獨戶、封閉的、以農(nóng)耕社會為基本特征生活方式同時，大量新增的生活公共設(shè)施為農(nóng)民開展文體活動、享受休閑娛樂提供場所，這為構(gòu)建農(nóng)村社區(qū)良好和諧的人際關(guān)系創(chuàng)造了很好的條件。
面向農(nóng)村、農(nóng)民以集中居住為主的宅基地制度，在改革中存在的主要問題是:一是建設(shè)資金收支平衡難度大，建造成本與拆遷安置價、以入與住房困難戶之間的購置價，存在較大差價；二是農(nóng)民的傳統(tǒng)居住觀念影響制約；三是住宅建設(shè)用地安排困難；四老房和宅基地退出機制不完善。
二、推進農(nóng)村宅基地制度創(chuàng)新的思路與對策
農(nóng)村宅基地制度改革是整個農(nóng)村土地制度改革的重要組成部分，進行農(nóng)村宅基地制度創(chuàng)新的探索，著力解決農(nóng)民住房難和土地資源緊張的矛盾，促進農(nóng)民由就業(yè)型轉(zhuǎn)移向居住型轉(zhuǎn)移，從制度層面推進城鄉(xiāng)融合和新農(nóng)村建設(shè)具有積極意義。
（一）加強宅基地規(guī)劃管理，有計劃有步驟有重點地逐步推進農(nóng)宅集聚化建設(shè)。一是按照城鄉(xiāng)發(fā)展規(guī)劃一體化的要求，加緊制定并實施縣域范圍的城鎮(zhèn)和村莊空間和農(nóng)民集中居住區(qū)布點規(guī)劃，以其為基礎(chǔ)強化城鄉(xiāng)空間聯(lián)系，優(yōu)化城鄉(xiāng)空間結(jié)構(gòu)，切實有效地解決鎮(zhèn)村聚落分散、人口集聚度低的問題。二是以城鎮(zhèn)和村莊空間布點規(guī)劃為依據(jù)合理確定政府投資農(nóng)村公共性基礎(chǔ)設(shè)施的重點區(qū)域，力避低效或無效投資，從基礎(chǔ)設(shè)施的改善方面把新農(nóng)村建設(shè)與城市化發(fā)展融合為一個有機整體。三是發(fā)揮村莊規(guī)劃的控制和引導作用，統(tǒng)籌規(guī)劃各街道（鎮(zhèn)）農(nóng)民公寓式住宅小區(qū)建設(shè)的選址及范圍、規(guī)模。實行分類指導，引導農(nóng)民居住向新型社區(qū)集中，對地處工業(yè)規(guī)劃區(qū)、城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)的農(nóng)村，要加快村莊改造步伐，鼓勵建設(shè)與城鎮(zhèn)建筑風格相融合的多層住宅為主新型農(nóng)村居住社區(qū)。對于地處農(nóng)業(yè)發(fā)展區(qū)和生態(tài)保護區(qū)的農(nóng)戶，應(yīng)控制單家獨院式建設(shè)，在規(guī)劃居民點內(nèi)支持建設(shè)公共設(shè)施比較完善的戶均占地集約型的聯(lián)戶聯(lián)排式農(nóng)宅。積極引導分散居住農(nóng)戶、新建翻建農(nóng)戶以及已向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的農(nóng)戶向城鎮(zhèn)及其周邊地區(qū)的新社區(qū)集中居住，提高城鎮(zhèn)人口集聚水平和資源利用效率。
（二）加大政策扶持，加快農(nóng)村住房制度改革推進力度。一是要加大政策引導力度。市政府已出臺了《積極穩(wěn)妥推進農(nóng)村住房制度改革試點的實施意見》，目前余姚、慈溪、鎮(zhèn)海和鄞州等10余個試點已開始啟動。各地應(yīng)根據(jù)市政府意見精神，結(jié)合當?shù)貙嶋H，進一步制定和細化相應(yīng)的配套政策和實施細則，增強政策措施的可操作性；同時要做好政策的宣傳，引導農(nóng)民積極參與農(nóng)村住房制度改革。二是要落實好農(nóng)民建房的各項規(guī)費收取優(yōu)惠政策，切實降低農(nóng)村居民公寓建設(shè)成本。各縣（市、區(qū)）要本著讓利于民的精神，核定建設(shè)項目和優(yōu)惠標準，原則上除上繳國家、省部分外，市及以下的行政性規(guī)費、城建配套費等全額免收。三是落實好用地政策，對農(nóng)民集中居住區(qū)建設(shè)優(yōu)先安排用地指標，對于在舊村落翻建多層公寓中產(chǎn)生的復(fù)墾指標，不能原地開發(fā)建設(shè)的由政府以市場價予以收購，以補充農(nóng)村公寓式住宅建設(shè)的資金平衡問題。
（三）積極開展農(nóng)村宅基地整理，探索城鄉(xiāng)建設(shè)用地統(tǒng)籌高效利用。一是調(diào)整完善農(nóng)村宅基地整理政策，通過提高復(fù)墾指標收購價、補助復(fù)墾經(jīng)費,提高各地開展農(nóng)村宅基地整理的積極性；要將土地整理工作的重心由農(nóng)地整理向宅基地整理轉(zhuǎn)變，__要爭取列入城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤試點。二是通過經(jīng)濟手段調(diào)節(jié)解決土地占補平衡與建設(shè)資金問題，耕地后備資源匱乏的地區(qū)，城鎮(zhèn)新增建設(shè)用地收益掛鉤支付用于農(nóng)村土地綜合整治與新農(nóng)村建設(shè)，解決新農(nóng)村建設(shè)和農(nóng)村建設(shè)用地整理的資金渠道。三是改革和完善宅基地審批制度，重點加強對新增宅基地的行政審批，根據(jù)農(nóng)村居民點布局要求，原則上對“新人”采取集中建房，對新建房實行以多層為主的辦法。對存量宅基地的原址翻建改建，也應(yīng)遵循上述原則。農(nóng)民建房供地方式以集體為主向國有（行政劃撥或國有出讓）和集體用地相結(jié)合轉(zhuǎn)變。對農(nóng)村宅基地占用農(nóng)用地年度計劃指標實行單獨核定、單獨下達，避免城鎮(zhèn)建設(shè)擠占農(nóng)村宅基地用地指標。
（四）建立農(nóng)村宅基地退出和流轉(zhuǎn)機制，探索級差化管理農(nóng)村宅基地使用的辦法。一是建立農(nóng)村宅基地退出補償機制，鼓勵有條件的農(nóng)戶放棄宅基地進城落戶，為農(nóng)村廢棄宅基地復(fù)墾整理創(chuàng)造條件。凡已在城鎮(zhèn)購置商品房定居或愿意進城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)定居的農(nóng)民，只要自愿退宅還耕且以后不再申請新宅基地，政府按退出的宅基地面積給予一定的經(jīng)濟獎勵；在符合規(guī)劃的前提下，將原宅基地和房屋有償調(diào)劑給有條件申請宅基地的本村村民，可視作放棄宅基地享受經(jīng)濟獎勵。農(nóng)村宅基地退出補償資金來源為耕地開墾費、土地出讓金、新增建設(shè)用地有償使用費。獎勵方式為一次性貨幣或養(yǎng)老生活補助。農(nóng)民放棄宅基地后，將不影響其農(nóng)村集體土地承包權(quán)益，不影響其原作為農(nóng)民身份。農(nóng)村宅基地退出補償機制可在農(nóng)村宅基地占地面積相對較大、經(jīng)濟條件相對較好的區(qū)域逐步推行。二是建立農(nóng)村宅基地有償使用制度。宅基地有償使用制度可以打破傳統(tǒng)的宅基地使用的行政區(qū)域界限，推動農(nóng)村村民住宅建設(shè)逐步向小城鎮(zhèn)和中心村集中。考慮到各地農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展和農(nóng)民承受能力差異性，農(nóng)村宅基地的有償使用制度宜循序漸進地推進，可先在發(fā)達地區(qū)推行，待條件成熟時，再逐步擴大。三是建立農(nóng)民宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度。參照土地承包權(quán)的改革方向，調(diào)整農(nóng)村宅基地的產(chǎn)權(quán)設(shè)置。確定每一塊現(xiàn)狀宅基地的長期使用者并依據(jù)規(guī)劃新增或者縮并宅基地面積。允許農(nóng)村宅基地在試點區(qū)域有序流轉(zhuǎn)，探索建立與農(nóng)村宅基地合法流轉(zhuǎn)相配套的財稅體制和集體土地產(chǎn)權(quán)制度等。建立集體與農(nóng)戶合理的宅基地流轉(zhuǎn)收益分配機制。
