- 目錄
第1篇 別墅消費的調研報告
一、調查的目的。
本次調查旨在通過一定數量的調查問卷反饋的信息，對奧北高端收入人群的別墅購買行為及消費特點做出分析，得到具有科學依據的定量分析結果和準確參考結論，為二十一世紀不動產別墅市場決策提供第一手參考資料。
二、調查的對象。
1、家庭年收入在20萬元以上。
2、對奧北別墅感興趣的，有初步購買意向的。
3、擁有私家品牌車或可供其長期支配的公務車。
4、演藝界、政界、企事業(yè)高層等奧北主流居住著。
三、調查的內容。
1、目標客戶的初步購房計劃，包括價格、面積、戶型等需求。
2、目標客戶對別墅會所服務及私人業(yè)務的需求程度。
3、目標客戶對別墅安保系統(tǒng)及物業(yè)管理的需求程度。
4、目標客戶對別墅經紀的專業(yè)需求及運作品牌程度。
5、目標客戶個人信息及購房自審的程度。
6目標客戶對購房的付款方式、項目配套、建筑風格等。
四、調查的質量控制。
由于需求別墅的目標客戶為高端收入人群，數量比較少，同時考慮到客戶群識別等問題，我們決定選取奧北別墅片區(qū)及八達嶺別墅片區(qū)同類物業(yè)成交客戶和有影響及有身份名牌的其他客戶作為樣本，本次調查共獲得問卷__份，有效問卷__份。
五、調查結果顯示。
1、對購買別墅的時間。
被訪問者中打算一年以內購買別墅的有__人，占__%。
（1）打算在1——3年內購買別墅的有__人，占__%。
（2）打算在3——5年內購買別墅的有__人，占__%。
這在一定程度上反映出在被訪的人群中相當一部分人近期三五年內都對奧北別墅產品存在著購買需求。
2、對選擇別墅的類型。
被訪問者打算購買獨棟別墅的有__人，占__%。
（1）打算購買雙拼別墅的有__人，占__%。
（2）打算購買聯(lián)體別墅的有__人，占__%。
（3）打算購買疊拼別墅的有__人，占__%。
（4）獨立別墅的購買意向共占__%。
體現(xiàn)出這一特殊人群對私密性的追求和對奧北別墅產品的期望。
3、對購買別墅的面積（單位：㎡）。
被訪問者打算購買建筑面積為200——300平方米的有__人，占__%。
（1）打算購買300——400平方米的有__人，占__%。
（2）打算購買400——500平方米的有__人，占__%。打算購買500——600平方米的有__人，占__%。
（3）打算購買600平方米以上的有__人，占__%。由
于目標客戶購買奧北別墅后將其作為第二甚至第三居所（前期調查結果），所以在戶型面積上一般考量小戶型居多。
4、對購買別墅的風格選項統(tǒng)計。
（1）歐式風格__%。
（2）中式風格__%。
（3）現(xiàn)代風格__%。
（4）中式和現(xiàn)代結合__%。
（5）歐式與現(xiàn)代結合__%。
合計__%，被訪問者中選擇歐式風格的有__人，占__%。
（1）選擇中式風格的有__人，占__%。選擇現(xiàn)代風格的有__人，占__%。
（2）選擇歐式與現(xiàn)代結合的有__人，占__%。
（3）選擇中式與現(xiàn)代結合的有__人，占__%。
總體上以歐式所占比重較大，但與其他類型風格相差人數不多，這反映出消費者對于建筑風格需求的多樣化，也預示奧北區(qū)域該類型別墅即將熱銷。
5、對選擇別墅的單價（單位：元）。
被訪問者打算選擇10000——15000元/㎡的有__人，占__%。
（1）打算選擇15000——20000元/㎡的有__人，占__%。
（2）打算選擇20000——25000元/㎡的有__人，占__%。
（3）打算選擇25000——30000元/㎡有__人，占__%。
（4）打算選擇30000元/㎡，占__%。
大量的被訪問者都趨向于低價位，也給像長河玉墅、保利壟上、灣流匯及王府花園八仙別墅等產品購買力的支撐。這在一定程度上反映出奧北別墅市場已經開始了進一步的市場細分。
6、對選擇別墅的總價（單位：萬元）。
（1）被訪問者能接受的總價區(qū)間為300——450萬元的有__人，占__%。
（2）能接受的總價區(qū)間為450——600萬元的有__人，占__%。
（3）能接受的總價區(qū)為600——800萬元的有__人，占__%。
（4）能接受的總價區(qū)間為800——1000萬元的有__人，占__%。
（5）能接受的總價區(qū)間1000萬元以上的有__人，占__%。
總價是劃分客戶群的最有效標準，不同總價反映著客戶的社會階層。在奧北別墅區(qū)低總價別墅占到了主流，這也反映出消費者對小戶型的青睞和對第二居所的溫馨考量。
六、各項統(tǒng)計結果分析。
鑒于對消費者信息保護、對參與者勞動保護、對二十一世紀不動產知識產權保護。部分調查結果未予分享。包括：目標客戶對別墅物業(yè)管理要求的調查、目標客戶對別墅會所服務調查、目標客戶對別墅安保系統(tǒng)調查、目標客戶對別墅經紀的專業(yè)需求調查、目標客戶個人信息及購房自審信息等。
秀美活力的漢中養(yǎng)育了我，秉承了漢中人的豪爽，漢中人的實誠，漢中人的智慧與可愛，這就是李正山。本人專業(yè)從事此北京別墅買賣租賃等業(yè)務，擁有經紀圈內眾多資源，獨享二十一世紀不動產全球品牌，接受您的委托讓您真正體驗省時，省力，省心。
第2篇 別墅調研報告
房地產奉化別墅項目投資分析報告
第一部分：項目分析
地塊規(guī)劃控制指標：
地理位置：項目位于奉化市區(qū)錦屏街道，南面緊靠市交警大隊，東面為規(guī)劃茗山路延伸段，西、北、東北三面環(huán)山 土地面積：66000平方米 容積率：0.6 用地性質：居住用地
地塊現(xiàn)狀：山坡地，無建筑物，有農田與植被覆蓋 地塊周邊環(huán)境：
◇地塊四個方向的環(huán)境：
a、 地塊東面：東北面環(huán)山，東南面為規(guī)劃茗山路延伸段與一食品廠
b、 地塊南面：南面為市交警大隊與市公安局
c、 地塊西面：西面環(huán)山，有天然小河道
d、 地塊北面：北面環(huán)山
◇環(huán)境情況：
a、 空氣：地塊三面環(huán)山，有不少植被與河道，空氣質量非較好，但東南面靠近一食品廠，有煙囪高立，對空氣質量存在一定影響。
b、 噪音：地塊為市區(qū)內罕有小山谷坡地，鬧中取靜，無噪音污染
c、 水質：地塊目前為農田與植被，西面有一天然小河道，總體水質尚可。
d、 土地：土地和土地周邊沒有任何污染。 地塊交通條件
項目處在奉化市區(qū)范圍內，周邊的市政路網及其公共交通完善，車行5分鐘可到達市中心。 地塊周邊市政、公建、商業(yè)、居住等配套
項目緊靠城市主干道南山路，公安局、街道辦、岳林寺、奉化江、陽光茗都小區(qū)等生活、居住配套都盡在咫尺。
項目優(yōu)勢(strength)
● 地塊氣質較好，位置極佳，鬧中取靜，是市區(qū)內罕有的低容積率項目
● 地塊三面環(huán)山，為狹長谷地，景觀環(huán)境優(yōu)美，可利用性強
● 地塊山水齊備，是理想的風水寶地，可開發(fā)高檔次的居住物業(yè)
● 地塊為凈地，地上無建筑物，可馬上進行開發(fā)
● 地塊周圍沒有高層建筑物，視野開闊 項目劣勢（weakness）
● 地塊東南面有一未搬遷的食品廠，高大的煙囪對居住環(huán)境造成影響
● 地塊西面山坡上有一公安局的看守所，會對購房者產生一定的心里影響
● 項目周邊目前缺乏高檔次的商業(yè)配套設施
● 地塊緊靠的山坡上目前有部分墳墓，如不搬遷，會對消費者造成不小的心理影響
項目機會(opportunity)
● 茗山路的延伸，使得項目的交通條件更加完善
● 當前奉化房地產市場上基本沒有與本項目別墅類產品競爭的樓盤，市場壓力較小
● 羅蒙集團品牌在奉化影響力較強，良好的口碑與人脈資源，對于項目開發(fā)將會更有把握
● 奉化經濟發(fā)展迅猛，擁有為數不少的富人階層，高檔住宅市場擁有較多的潛在購房需求
項目威脅(threaten)
● 奉化本地居民比較偏好一到三樓連在一起的“落地樓”，對于商品套房喜好度不是很強烈，導致房地產市場一直處在緩慢發(fā)展的階段
● 奉化城區(qū)內有不少的拆遷安置房及自建“落地樓”通過二手房市場流通，價格較低，將會對本項目的銷售產生一定的影響
● 項目為別墅類產品，定位高檔，這使得項目客戶范圍受到很大的限制 項目分析總結：
根據以上對項目自身狀況、周邊環(huán)境分析及總體優(yōu)劣勢與機會、威脅的評價后，可以得出，項目整體條件較好，環(huán)境優(yōu)美，市場機會巨大，是高檔次別墅類居住物業(yè)的理想開發(fā)地塊。
第二部分：奉化房地產市場分析
奉化市的房地產市場發(fā)展與寧波相比一直比較緩慢，無論是房地產的投資額還是商品房需求量都遠遠低于寧波市其他縣市。因此除了本地開發(fā)商，外面的開發(fā)商都很少進入奉化房地產市場，這也使得奉化房地產市場遠遠落后于其他縣市。
但是從近幾年的宏觀數據走勢來看，奉化的房地產市場正在逐漸向好，發(fā)展速度也在不斷加快，各項指標都在穩(wěn)步增長中。而下滑的商品房銷售面積主要是由于目前市場上可供選擇的樓盤有限，還有宏觀調控對于自住需求的抑制，相信隨著外來人口的不斷增多以及居民收入的不斷提高，市場的需求量會不斷增加，改變目前成交量不斷下滑的局面。
此外隨著奉化市政府出臺新的城市規(guī)劃，奉化將會迎來一個新的發(fā)展時期，這對于房地產市場來說也是一個新的機遇。對于奉化未來的房地產市場，前景還是十分看好的。
奉化市的中心區(qū)域、溪口鎮(zhèn)是奉化市主要的房產開發(fā)區(qū)域，集中了奉化市90％以上的商品房。而市中心區(qū)域，是奉化市房地產市場最重要的區(qū)域。在05年的宏觀調控后，市中心區(qū)域的房地產市場受到沉重的打擊，市場一直萎靡不振，再加上市場需求量一直不大，因此近年鮮有新樓盤推出，而在售的樓盤不少在2023年就已經開盤，像陽光茗都2期、陽光水岸都已經是準現(xiàn)房銷售了。目前市場上在售的樓盤主要有三個，陽光茗都2期、上林華庭、陽光水岸，市場上缺少高檔次的樓盤。
第3篇 別墅消費調研工作報告
1、調查的目的
本次調查旨在通過一定數量的調查問卷反饋的信息，對奧北高端收入人群的別墅購買行為及消費特點做出分析，得到具有科學依據的定量分析結果和準確參考結論，為二十一世紀不動產別墅市場決策提供第一手參考資料。
2、調查的對象
（1）家庭年收入在20萬元以上；
（2）對奧北別墅感興趣的，有初步購買意向的；
（3）擁有私家品牌車或可供其長期支配的公務車；
（4）演藝界、政界、企事業(yè)高層等奧北主流居住著；
3、調查的內容
（1）目標客戶的初步購房計劃，包括價格、面積、戶型等需求；
（2）目標客戶對別墅會所服務及私人業(yè)務的需求程度；
（3）目標客戶對別墅安保系統(tǒng)及物業(yè)管理的需求程度；
（4）目標客戶對別墅經紀的專業(yè)需求及運作品牌程度；
（5）目標客戶個人信息及購房自審的程度；
（6）目標客戶對購房的付款方式、項目配套、建筑風格等；
4、調查的質量控制
由于需求別墅的目標客戶為高端收入人群，數量比較少，同時考慮到客戶群識別等問題，我們決定選取奧北別墅片區(qū)及八達嶺別墅片區(qū)同類物業(yè)成交客戶和有影響及有身份名牌的其他客戶作為樣本，本次調查共獲得問卷325份，有效問卷214份。
調查結果顯示
1、對購買別墅的時間數據統(tǒng)計顯示，被訪問者中打算一年以內購買別墅的有12人，占4.86%；打算在1—3年內購買別墅的有76人，占36.09%；打算在3—5年內購買別墅的有126人，占59.05%；這在一定程度上反映出在被訪的人群中相當一部分人近期三五年內都對奧北別墅產品存在著購買需求。
2、對選擇別墅的類型數據統(tǒng)計顯示，被訪問者打算購買獨棟別墅的有114人，占53.37%；打算購買雙拼別墅的有36人，占16.72%；打算購買聯(lián)體別墅的有48人，占22.33%；打算購買疊拼別墅的有16人，占7.58%。獨立別墅的購買意向共占53.37%，體現(xiàn)出這一特殊人群對私密性的追求和對奧北別墅產品的期望。
3、對購買別墅的面積（單位：）數據統(tǒng)計顯示，被訪問者打算購買建筑面積為200—300平方米的有54人，占24.47%；打算購買300—400平方米的有69人，占32.18%；打算購買400—500平方米的有51人，占22.68%；打算購買500—600平方米的有22人，占11.28%；打算購買600平方米以上的有18人，占9.39%。由于目標客戶購買奧北別墅后將其作為第二甚至第三居所（前期調查結果），所以在戶型面積上一般考量小戶型居多。
4、對購買別墅的風格選項統(tǒng)計結果所占比例歐式風格6931.61%中式風格4922.25%現(xiàn)代風格125.71%中式和現(xiàn)代結合3115.02%歐式與現(xiàn)代結合5325.41%合計214100%數據統(tǒng)計顯示，被訪問者中選擇歐式風格的有69人，占31.61%；選擇中式風格的有49人，占22.25%；選擇現(xiàn)代風格的有12人，占5.71%；選擇歐式與現(xiàn)代結合的有53人，占25.41%；選擇中式與現(xiàn)代結合的有31人，占15.02%。總體上以歐式所占比重較大，但與其他類型風格相差人數不多，這反映出消費者對于建筑風格需求的多樣化，也預示奧北區(qū)域該類型別墅即將熱銷。
5、對選擇別墅的單價（單位：元）數據統(tǒng)計顯示，被訪問者打算選擇10000—15000元/的有71人，占33.08%；打算選擇15000元/的有50人，占23.54%；打算選擇25000元/的有56人，占26.7%；打算選擇25000—30000元/有20人，占9.39%；打算選擇30000元/，占7.42%。大量的被訪問者都趨向于低價位，也給像長河玉墅、保利壟上、灣流匯及王府花園八仙別墅等產品購買力的支撐。這在一定程度上反映出奧北別墅市場已經開始了進一步的市場細分。
6、對選擇別墅的總價（單位：萬元）數據統(tǒng)計顯示，被訪問者能接受的總價區(qū)間為300—450萬元的有81人，占37.68%；能接受的總價區(qū)間為450—600萬元的有61人，占28.25%；能接受的總價區(qū)為600—800萬元的有32人，占16.09%；能接受的總價區(qū)間為800—1000萬元的有29人，占13.41%；能接受的總價區(qū)間1000萬元以上的有11人，占4.57%?？們r是劃分客戶群的最有效標準，不同總價反映著客戶的社會階層。在奧北別墅區(qū)低總價別墅占到了主流，這也反映出消費者對小戶型的青睞和對第二居所的溫馨考量。
各項統(tǒng)計結果分析（省略）
鑒于對消費者信息保護、對參與者勞動保護、對二十一世紀不動產知識產權保護；部分調查結果未予分享。包括：目標客戶對別墅物業(yè)管理要求的調查、目標客戶對別墅會所服務調查、目標客戶對別墅安保系統(tǒng)調查、目標客戶對別墅經紀的專業(yè)需求調查、目標客戶個人信息及購房自審信息等。
秀美活力的漢中養(yǎng)育了我，秉承了漢中人的豪爽，漢中人的實誠，漢中人的智慧與可愛，這就是李正山。本人專業(yè)從事此北京別墅買賣租賃等業(yè)務，擁有經紀圈內眾多資源，獨享二十一世紀不動產全球品牌，接受您的委托讓您真正體驗省時，省力，省心。
