第1篇 別墅消費(fèi)的調(diào)研報(bào)告
一、調(diào)查的目的。
本次調(diào)查旨在通過(guò)一定數(shù)量的調(diào)查問(wèn)卷反饋的信息，對(duì)奧北高端收入人群的別墅購(gòu)買行為及消費(fèi)特點(diǎn)做出分析，得到具有科學(xué)依據(jù)的定量分析結(jié)果和準(zhǔn)確參考結(jié)論，為二十一世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)別墅市場(chǎng)決策提供第一手參考資料。
二、調(diào)查的對(duì)象。
1、家庭年收入在20萬(wàn)元以上。
2、對(duì)奧北別墅感興趣的，有初步購(gòu)買意向的。
3、擁有私家品牌車或可供其長(zhǎng)期支配的公務(wù)車。
4、演藝界、政界、企事業(yè)高層等奧北主流居住著。
三、調(diào)查的內(nèi)容。
1、目標(biāo)客戶的初步購(gòu)房計(jì)劃，包括價(jià)格、面積、戶型等需求。
2、目標(biāo)客戶對(duì)別墅會(huì)所服務(wù)及私人業(yè)務(wù)的需求程度。
3、目標(biāo)客戶對(duì)別墅安保系統(tǒng)及物業(yè)管理的需求程度。
4、目標(biāo)客戶對(duì)別墅經(jīng)紀(jì)的專業(yè)需求及運(yùn)作品牌程度。
5、目標(biāo)客戶個(gè)人信息及購(gòu)房自審的程度。
6目標(biāo)客戶對(duì)購(gòu)房的付款方式、項(xiàng)目配套、建筑風(fēng)格等。
四、調(diào)查的質(zhì)量控制。
由于需求別墅的目標(biāo)客戶為高端收入人群，數(shù)量比較少，同時(shí)考慮到客戶群識(shí)別等問(wèn)題，我們決定選取奧北別墅片區(qū)及八達(dá)嶺別墅片區(qū)同類物業(yè)成交客戶和有影響及有身份名牌的其他客戶作為樣本，本次調(diào)查共獲得問(wèn)卷__份，有效問(wèn)卷__份。
五、調(diào)查結(jié)果顯示。
1、對(duì)購(gòu)買別墅的時(shí)間。
被訪問(wèn)者中打算一年以內(nèi)購(gòu)買別墅的有__人，占__%。
（1）打算在1——3年內(nèi)購(gòu)買別墅的有__人，占__%。
（2）打算在3——5年內(nèi)購(gòu)買別墅的有__人，占__%。
這在一定程度上反映出在被訪的人群中相當(dāng)一部分人近期三五年內(nèi)都對(duì)奧北別墅產(chǎn)品存在著購(gòu)買需求。
2、對(duì)選擇別墅的類型。
被訪問(wèn)者打算購(gòu)買獨(dú)棟別墅的有__人，占__%。
（1）打算購(gòu)買雙拼別墅的有__人，占__%。
（2）打算購(gòu)買聯(lián)體別墅的有__人，占__%。
（3）打算購(gòu)買疊拼別墅的有__人，占__%。
（4）獨(dú)立別墅的購(gòu)買意向共占__%。
體現(xiàn)出這一特殊人群對(duì)私密性的追求和對(duì)奧北別墅產(chǎn)品的期望。
3、對(duì)購(gòu)買別墅的面積（單位：㎡）。
被訪問(wèn)者打算購(gòu)買建筑面積為200——300平方米的有__人，占__%。
（1）打算購(gòu)買300——400平方米的有__人，占__%。
（2）打算購(gòu)買400——500平方米的有__人，占__%。打算購(gòu)買500——600平方米的有__人，占__%。
（3）打算購(gòu)買600平方米以上的有__人，占__%。由
于目標(biāo)客戶購(gòu)買奧北別墅后將其作為第二甚至第三居所（前期調(diào)查結(jié)果），所以在戶型面積上一般考量小戶型居多。
4、對(duì)購(gòu)買別墅的風(fēng)格選項(xiàng)統(tǒng)計(jì)。
（1）歐式風(fēng)格__%。
（2）中式風(fēng)格__%。
（3）現(xiàn)代風(fēng)格__%。
（4）中式和現(xiàn)代結(jié)合__%。
（5）歐式與現(xiàn)代結(jié)合__%。
合計(jì)__%，被訪問(wèn)者中選擇歐式風(fēng)格的有__人，占__%。
（1）選擇中式風(fēng)格的有__人，占__%。選擇現(xiàn)代風(fēng)格的有__人，占__%。
（2）選擇歐式與現(xiàn)代結(jié)合的有__人，占__%。
（3）選擇中式與現(xiàn)代結(jié)合的有__人，占__%。
總體上以歐式所占比重較大，但與其他類型風(fēng)格相差人數(shù)不多，這反映出消費(fèi)者對(duì)于建筑風(fēng)格需求的多樣化，也預(yù)示奧北區(qū)域該類型別墅即將熱銷。
5、對(duì)選擇別墅的單價(jià)（單位：元）。
被訪問(wèn)者打算選擇10000——15000元/㎡的有__人，占__%。
（1）打算選擇15000——20000元/㎡的有__人，占__%。
（2）打算選擇20000——25000元/㎡的有__人，占__%。
（3）打算選擇25000——30000元/㎡有__人，占__%。
（4）打算選擇30000元/㎡，占__%。
大量的被訪問(wèn)者都趨向于低價(jià)位，也給像長(zhǎng)河玉墅、保利壟上、灣流匯及王府花園八仙別墅等產(chǎn)品購(gòu)買力的支撐。這在一定程度上反映出奧北別墅市場(chǎng)已經(jīng)開始了進(jìn)一步的市場(chǎng)細(xì)分。
6、對(duì)選擇別墅的總價(jià)（單位：萬(wàn)元）。
（1）被訪問(wèn)者能接受的總價(jià)區(qū)間為300——450萬(wàn)元的有__人，占__%。
（2）能接受的總價(jià)區(qū)間為450——600萬(wàn)元的有__人，占__%。
（3）能接受的總價(jià)區(qū)為600——800萬(wàn)元的有__人，占__%。
（4）能接受的總價(jià)區(qū)間為800——1000萬(wàn)元的有__人，占__%。
（5）能接受的總價(jià)區(qū)間1000萬(wàn)元以上的有__人，占__%。
總價(jià)是劃分客戶群的最有效標(biāo)準(zhǔn)，不同總價(jià)反映著客戶的社會(huì)階層。在奧北別墅區(qū)低總價(jià)別墅占到了主流，這也反映出消費(fèi)者對(duì)小戶型的青睞和對(duì)第二居所的溫馨考量。
六、各項(xiàng)統(tǒng)計(jì)結(jié)果分析。
鑒于對(duì)消費(fèi)者信息保護(hù)、對(duì)參與者勞動(dòng)保護(hù)、對(duì)二十一世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)。部分調(diào)查結(jié)果未予分享。包括：目標(biāo)客戶對(duì)別墅物業(yè)管理要求的調(diào)查、目標(biāo)客戶對(duì)別墅會(huì)所服務(wù)調(diào)查、目標(biāo)客戶對(duì)別墅安保系統(tǒng)調(diào)查、目標(biāo)客戶對(duì)別墅經(jīng)紀(jì)的專業(yè)需求調(diào)查、目標(biāo)客戶個(gè)人信息及購(gòu)房自審信息等。
秀美活力的漢中養(yǎng)育了我，秉承了漢中人的豪爽，漢中人的實(shí)誠(chéng)，漢中人的智慧與可愛，這就是李正山。本人專業(yè)從事此北京別墅買賣租賃等業(yè)務(wù)，擁有經(jīng)紀(jì)圈內(nèi)眾多資源，獨(dú)享二十一世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)全球品牌，接受您的委托讓您真正體驗(yàn)省時(shí)，省力，省心。
第2篇 別墅調(diào)研報(bào)告
房地產(chǎn)奉化別墅項(xiàng)目投資分析報(bào)告
第一部分：項(xiàng)目分析
地塊規(guī)劃控制指標(biāo)：
地理位置：項(xiàng)目位于奉化市區(qū)錦屏街道，南面緊靠市交警大隊(duì)，東面為規(guī)劃茗山路延伸段，西、北、東北三面環(huán)山 土地面積：66000平方米 容積率：0.6 用地性質(zhì)：居住用地
地塊現(xiàn)狀：山坡地，無(wú)建筑物，有農(nóng)田與植被覆蓋 地塊周邊環(huán)境：
◇地塊四個(gè)方向的環(huán)境：
a、 地塊東面：東北面環(huán)山，東南面為規(guī)劃茗山路延伸段與一食品廠
b、 地塊南面：南面為市交警大隊(duì)與市公安局
c、 地塊西面：西面環(huán)山，有天然小河道
d、 地塊北面：北面環(huán)山
◇環(huán)境情況：
a、 空氣：地塊三面環(huán)山，有不少植被與河道，空氣質(zhì)量非較好，但東南面靠近一食品廠，有煙囪高立，對(duì)空氣質(zhì)量存在一定影響。
b、 噪音：地塊為市區(qū)內(nèi)罕有小山谷坡地，鬧中取靜，無(wú)噪音污染
c、 水質(zhì)：地塊目前為農(nóng)田與植被，西面有一天然小河道，總體水質(zhì)尚可。
d、 土地：土地和土地周邊沒(méi)有任何污染。 地塊交通條件
項(xiàng)目處在奉化市區(qū)范圍內(nèi)，周邊的市政路網(wǎng)及其公共交通完善，車行5分鐘可到達(dá)市中心。 地塊周邊市政、公建、商業(yè)、居住等配套
項(xiàng)目緊靠城市主干道南山路，公安局、街道辦、岳林寺、奉化江、陽(yáng)光茗都小區(qū)等生活、居住配套都盡在咫尺。
項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)(strength)
● 地塊氣質(zhì)較好，位置極佳，鬧中取靜，是市區(qū)內(nèi)罕有的低容積率項(xiàng)目
● 地塊三面環(huán)山，為狹長(zhǎng)谷地，景觀環(huán)境優(yōu)美，可利用性強(qiáng)
● 地塊山水齊備，是理想的風(fēng)水寶地，可開發(fā)高檔次的居住物業(yè)
● 地塊為凈地，地上無(wú)建筑物，可馬上進(jìn)行開發(fā)
● 地塊周圍沒(méi)有高層建筑物，視野開闊 項(xiàng)目劣勢(shì)（weakness）
● 地塊東南面有一未搬遷的食品廠，高大的煙囪對(duì)居住環(huán)境造成影響
● 地塊西面山坡上有一公安局的看守所，會(huì)對(duì)購(gòu)房者產(chǎn)生一定的心里影響
● 項(xiàng)目周邊目前缺乏高檔次的商業(yè)配套設(shè)施
● 地塊緊靠的山坡上目前有部分墳?zāi)梗绮话徇w，會(huì)對(duì)消費(fèi)者造成不小的心理影響
項(xiàng)目機(jī)會(huì)(opportunity)
● 茗山路的延伸，使得項(xiàng)目的交通條件更加完善
● 當(dāng)前奉化房地產(chǎn)市場(chǎng)上基本沒(méi)有與本項(xiàng)目別墅類產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)的樓盤，市場(chǎng)壓力較小
● 羅蒙集團(tuán)品牌在奉化影響力較強(qiáng)，良好的口碑與人脈資源，對(duì)于項(xiàng)目開發(fā)將會(huì)更有把握
● 奉化經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，擁有為數(shù)不少的富人階層，高檔住宅市場(chǎng)擁有較多的潛在購(gòu)房需求
項(xiàng)目威脅(threaten)
● 奉化本地居民比較偏好一到三樓連在一起的“落地樓”，對(duì)于商品套房喜好度不是很強(qiáng)烈，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)一直處在緩慢發(fā)展的階段
● 奉化城區(qū)內(nèi)有不少的拆遷安置房及自建“落地樓”通過(guò)二手房市場(chǎng)流通，價(jià)格較低，將會(huì)對(duì)本項(xiàng)目的銷售產(chǎn)生一定的影響
● 項(xiàng)目為別墅類產(chǎn)品，定位高檔，這使得項(xiàng)目客戶范圍受到很大的限制 項(xiàng)目分析總結(jié)：
根據(jù)以上對(duì)項(xiàng)目自身狀況、周邊環(huán)境分析及總體優(yōu)劣勢(shì)與機(jī)會(huì)、威脅的評(píng)價(jià)后，可以得出，項(xiàng)目整體條件較好，環(huán)境優(yōu)美，市場(chǎng)機(jī)會(huì)巨大，是高檔次別墅類居住物業(yè)的理想開發(fā)地塊。
第二部分：奉化房地產(chǎn)市場(chǎng)分析
奉化市的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展與寧波相比一直比較緩慢，無(wú)論是房地產(chǎn)的投資額還是商品房需求量都遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于寧波市其他縣市。因此除了本地開發(fā)商，外面的開發(fā)商都很少進(jìn)入奉化房地產(chǎn)市場(chǎng)，這也使得奉化房地產(chǎn)市場(chǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于其他縣市。
但是從近幾年的宏觀數(shù)據(jù)走勢(shì)來(lái)看，奉化的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在逐漸向好，發(fā)展速度也在不斷加快，各項(xiàng)指標(biāo)都在穩(wěn)步增長(zhǎng)中。而下滑的商品房銷售面積主要是由于目前市場(chǎng)上可供選擇的樓盤有限，還有宏觀調(diào)控對(duì)于自住需求的抑制，相信隨著外來(lái)人口的不斷增多以及居民收入的不斷提高，市場(chǎng)的需求量會(huì)不斷增加，改變目前成交量不斷下滑的局面。
此外隨著奉化市政府出臺(tái)新的城市規(guī)劃，奉化將會(huì)迎來(lái)一個(gè)新的發(fā)展時(shí)期，這對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)也是一個(gè)新的機(jī)遇。對(duì)于奉化未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，前景還是十分看好的。
奉化市的中心區(qū)域、溪口鎮(zhèn)是奉化市主要的房產(chǎn)開發(fā)區(qū)域，集中了奉化市90％以上的商品房。而市中心區(qū)域，是奉化市房地產(chǎn)市場(chǎng)最重要的區(qū)域。在05年的宏觀調(diào)控后，市中心區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)受到沉重的打擊，市場(chǎng)一直萎靡不振，再加上市場(chǎng)需求量一直不大，因此近年鮮有新樓盤推出，而在售的樓盤不少在2023年就已經(jīng)開盤，像陽(yáng)光茗都2期、陽(yáng)光水岸都已經(jīng)是準(zhǔn)現(xiàn)房銷售了。目前市場(chǎng)上在售的樓盤主要有三個(gè)，陽(yáng)光茗都2期、上林華庭、陽(yáng)光水岸，市場(chǎng)上缺少高檔次的樓盤。
第3篇 別墅消費(fèi)調(diào)研工作報(bào)告
1、調(diào)查的目的
本次調(diào)查旨在通過(guò)一定數(shù)量的調(diào)查問(wèn)卷反饋的信息，對(duì)奧北高端收入人群的別墅購(gòu)買行為及消費(fèi)特點(diǎn)做出分析，得到具有科學(xué)依據(jù)的定量分析結(jié)果和準(zhǔn)確參考結(jié)論，為二十一世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)別墅市場(chǎng)決策提供第一手參考資料。
2、調(diào)查的對(duì)象
（1）家庭年收入在20萬(wàn)元以上；
（2）對(duì)奧北別墅感興趣的，有初步購(gòu)買意向的；
（3）擁有私家品牌車或可供其長(zhǎng)期支配的公務(wù)車；
（4）演藝界、政界、企事業(yè)高層等奧北主流居住著；
3、調(diào)查的內(nèi)容
（1）目標(biāo)客戶的初步購(gòu)房計(jì)劃，包括價(jià)格、面積、戶型等需求；
（2）目標(biāo)客戶對(duì)別墅會(huì)所服務(wù)及私人業(yè)務(wù)的需求程度；
（3）目標(biāo)客戶對(duì)別墅安保系統(tǒng)及物業(yè)管理的需求程度；
（4）目標(biāo)客戶對(duì)別墅經(jīng)紀(jì)的專業(yè)需求及運(yùn)作品牌程度；
（5）目標(biāo)客戶個(gè)人信息及購(gòu)房自審的程度；
（6）目標(biāo)客戶對(duì)購(gòu)房的付款方式、項(xiàng)目配套、建筑風(fēng)格等；
4、調(diào)查的質(zhì)量控制
由于需求別墅的目標(biāo)客戶為高端收入人群，數(shù)量比較少，同時(shí)考慮到客戶群識(shí)別等問(wèn)題，我們決定選取奧北別墅片區(qū)及八達(dá)嶺別墅片區(qū)同類物業(yè)成交客戶和有影響及有身份名牌的其他客戶作為樣本，本次調(diào)查共獲得問(wèn)卷325份，有效問(wèn)卷214份。
調(diào)查結(jié)果顯示
1、對(duì)購(gòu)買別墅的時(shí)間數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，被訪問(wèn)者中打算一年以內(nèi)購(gòu)買別墅的有12人，占4.86%；打算在1—3年內(nèi)購(gòu)買別墅的有76人，占36.09%；打算在3—5年內(nèi)購(gòu)買別墅的有126人，占59.05%；這在一定程度上反映出在被訪的人群中相當(dāng)一部分人近期三五年內(nèi)都對(duì)奧北別墅產(chǎn)品存在著購(gòu)買需求。
2、對(duì)選擇別墅的類型數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，被訪問(wèn)者打算購(gòu)買獨(dú)棟別墅的有114人，占53.37%；打算購(gòu)買雙拼別墅的有36人，占16.72%；打算購(gòu)買聯(lián)體別墅的有48人，占22.33%；打算購(gòu)買疊拼別墅的有16人，占7.58%。獨(dú)立別墅的購(gòu)買意向共占53.37%，體現(xiàn)出這一特殊人群對(duì)私密性的追求和對(duì)奧北別墅產(chǎn)品的期望。
3、對(duì)購(gòu)買別墅的面積（單位：）數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，被訪問(wèn)者打算購(gòu)買建筑面積為200—300平方米的有54人，占24.47%；打算購(gòu)買300—400平方米的有69人，占32.18%；打算購(gòu)買400—500平方米的有51人，占22.68%；打算購(gòu)買500—600平方米的有22人，占11.28%；打算購(gòu)買600平方米以上的有18人，占9.39%。由于目標(biāo)客戶購(gòu)買奧北別墅后將其作為第二甚至第三居所（前期調(diào)查結(jié)果），所以在戶型面積上一般考量小戶型居多。
4、對(duì)購(gòu)買別墅的風(fēng)格選項(xiàng)統(tǒng)計(jì)結(jié)果所占比例歐式風(fēng)格6931.61%中式風(fēng)格4922.25%現(xiàn)代風(fēng)格125.71%中式和現(xiàn)代結(jié)合3115.02%歐式與現(xiàn)代結(jié)合5325.41%合計(jì)214100%數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，被訪問(wèn)者中選擇歐式風(fēng)格的有69人，占31.61%；選擇中式風(fēng)格的有49人，占22.25%；選擇現(xiàn)代風(fēng)格的有12人，占5.71%；選擇歐式與現(xiàn)代結(jié)合的有53人，占25.41%；選擇中式與現(xiàn)代結(jié)合的有31人，占15.02%?？傮w上以歐式所占比重較大，但與其他類型風(fēng)格相差人數(shù)不多，這反映出消費(fèi)者對(duì)于建筑風(fēng)格需求的多樣化，也預(yù)示奧北區(qū)域該類型別墅即將熱銷。
5、對(duì)選擇別墅的單價(jià)（單位：元）數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，被訪問(wèn)者打算選擇10000—15000元/的有71人，占33.08%；打算選擇15000元/的有50人，占23.54%；打算選擇25000元/的有56人，占26.7%；打算選擇25000—30000元/有20人，占9.39%；打算選擇30000元/，占7.42%。大量的被訪問(wèn)者都趨向于低價(jià)位，也給像長(zhǎng)河玉墅、保利壟上、灣流匯及王府花園八仙別墅等產(chǎn)品購(gòu)買力的支撐。這在一定程度上反映出奧北別墅市場(chǎng)已經(jīng)開始了進(jìn)一步的市場(chǎng)細(xì)分。
6、對(duì)選擇別墅的總價(jià)（單位：萬(wàn)元）數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，被訪問(wèn)者能接受的總價(jià)區(qū)間為300—450萬(wàn)元的有81人，占37.68%；能接受的總價(jià)區(qū)間為450—600萬(wàn)元的有61人，占28.25%；能接受的總價(jià)區(qū)為600—800萬(wàn)元的有32人，占16.09%；能接受的總價(jià)區(qū)間為800—1000萬(wàn)元的有29人，占13.41%；能接受的總價(jià)區(qū)間1000萬(wàn)元以上的有11人，占4.57%?？們r(jià)是劃分客戶群的最有效標(biāo)準(zhǔn)，不同總價(jià)反映著客戶的社會(huì)階層。在奧北別墅區(qū)低總價(jià)別墅占到了主流，這也反映出消費(fèi)者對(duì)小戶型的青睞和對(duì)第二居所的溫馨考量。
各項(xiàng)統(tǒng)計(jì)結(jié)果分析（省略）
鑒于對(duì)消費(fèi)者信息保護(hù)、對(duì)參與者勞動(dòng)保護(hù)、對(duì)二十一世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)；部分調(diào)查結(jié)果未予分享。包括：目標(biāo)客戶對(duì)別墅物業(yè)管理要求的調(diào)查、目標(biāo)客戶對(duì)別墅會(huì)所服務(wù)調(diào)查、目標(biāo)客戶對(duì)別墅安保系統(tǒng)調(diào)查、目標(biāo)客戶對(duì)別墅經(jīng)紀(jì)的專業(yè)需求調(diào)查、目標(biāo)客戶個(gè)人信息及購(gòu)房自審信息等。
秀美活力的漢中養(yǎng)育了我，秉承了漢中人的豪爽，漢中人的實(shí)誠(chéng)，漢中人的智慧與可愛，這就是李正山。本人專業(yè)從事此北京別墅買賣租賃等業(yè)務(wù)，擁有經(jīng)紀(jì)圈內(nèi)眾多資源，獨(dú)享二十一世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)全球品牌，接受您的委托讓您真正體驗(yàn)省時(shí)，省力，省心。
