貴陽調研報告

第1篇 貴陽房地產市場調研報告

了解房地產宏觀市場，微觀市場，區(qū)域市場情況，分析目前貴陽市房地產現(xiàn)狀，為此小編為大家整理了貴陽房地產市場調研報告，歡迎參閱。

貴陽房地產市場調研報告篇一

一、 中國房地產業(yè)

(一)中國城市化建設與房地產;

房地產業(yè)是我國新的發(fā)展階段的一個重要支柱產業(yè)。隨著中國經濟的迅猛發(fā)展，城市化速度在不斷加快。改革開放35年中，中國的城市化率以年均1%的速度增長。至2023年，中國的城市化率為52.57%。這意味著屆時中國將有超過一半人口將要在城市生活。房地產業(yè)在中國的城市化進程中起到舉足輕重的作用，城市化建設必將拉動房地產業(yè)的發(fā)展，城市化的發(fā)展必然會增加房地產的剛性需求。

(二)中國房地產現(xiàn)狀及宏觀政策 針對部分地區(qū)房價過快增長及房價過高，2023年到2023年期間，中國出臺了一系列房地產調控措施，遏制房價過快上漲，其中包括土

地、金融、稅收等多種調控手段。調控政策指向大都是抑制房地產市場的投資、投機行為以及部分房價漲幅過快的一線城市。從2023年開始國家相繼出臺了“限購令”，新“國十條”，國五條、房產稅等房地產調控細則。2023年國家調控房地產業(yè)宏觀政策其主要內容有：

1、完善穩(wěn)定房價工作責任制。各直轄市、計劃單列市和除拉薩外的省會城市要按照保持房價基本穩(wěn)定的原則，制定并公布年度新建商品住房價格控制目標。建立健全穩(wěn)定房價工作的考核問責制度。

2、堅決抑制投機投資性購房。嚴格執(zhí)行商品住房限購措施，已實施限購措施的直轄市、計劃單列市和省會城市要在限購區(qū)域、限購住房類型、購房資格審查等方面，按統(tǒng)一要求完善限購措施。其他城市房價上漲過快的，省級政府應要求其及時采取限購等措施。嚴格實施差別化住房信貸政策。擴大個人住房房產稅改革試點范圍。

3、增加普通商品住房及用地供應。2023年住房用地供應總量原則上不低于過去五年平均實際供應量。加快中小套型普通商品住房項目的供地、建設和上市，盡快形成有效供應。

4、加快保障性安居工程規(guī)劃建設。全面落實2023年城鎮(zhèn)保障性安居工程基本建成470萬套、新開工630萬套的任務。配套設施要與保障性安居工程項目同步規(guī)劃、同期建設、同時交付使用。完善并嚴格執(zhí)行準入退出制度，確保公平分配。2023年底前，地級以上城市要把符合條件的外來務工人員納入當地住房保障范圍。

5、加強市場監(jiān)管。加強商品房預售管理，嚴格執(zhí)行商品房銷售明碼標價規(guī)定，強化企業(yè)信用管理，嚴肅查處中介機構違法違規(guī)行為。推進城鎮(zhèn)個人住房信息系統(tǒng)建設，加強市場監(jiān)測和信息發(fā)布管理。 由上政策細則可見，國家政策由此前的抑制投機，實際轉向支持房地產業(yè)，主要控制投資，投機性需求，以及由于非剛性需求所帶來的不合理漲價等，通過國家政策干預使中國房地產走向理性化，規(guī)范化。從長遠來看，國家的干預是有助于中國房地產長期健康的發(fā)展的。

貴陽市行政區(qū)位概況及經濟指標

①、行政區(qū)位概況：貴陽是中國貴州省省會。位于中國西南云貴高原中部，是我國西南地區(qū)重要的中心城市之一，是貴州省的政治、經濟、文化、科教、交通中心和西南地區(qū)重要的交通通信樞紐、工業(yè)基地及商貿旅游服務中心，被譽為“高原明珠”，因此才博得了“上有天堂，下有蘇杭，氣候宜人數貴陽”的美譽。

貴陽市轄七區(qū)一市三縣，市域總面積8034平方公里，市區(qū)面積2403平方公里。包括云巖區(qū)、南明區(qū)、小河區(qū)、金陽新區(qū)、白云區(qū)、烏當區(qū)、花溪區(qū)以及清鎮(zhèn)市，修文縣、開陽縣、息烽縣。截止__年底人口約450萬，是貴州省第一大城市。

貴陽的旅游資源非常豐富，貴陽擁有以“山奇、水秀、石美、

洞異”為特點的喀斯特自然景觀和人文旅游資源。全市現(xiàn)有國家級風景名勝區(qū)1個，國家4a級旅游區(qū)6個，國家3a級旅游區(qū)2個，省級風景名勝區(qū)8個，國家級重點文物保護單位1個，省級歷史文化名鎮(zhèn)1個，省級文物保護單位25個。此外，還有一大批市縣級風景名勝區(qū)和奇異神秘的民俗風情。

②、經濟指標：__年全市實現(xiàn)生產總值1700億元，增長17%左右;財政總收入480億元，增長20%;公共財政預算收入236億元，增長26%;全社會固定資產投資2480億元，增長55%;城市居民人均可支配收入達22525元，增長16%;農民人均純收入達8871元，增長18%。

貴陽房地產市場調研報告篇二

__年貴陽房地產相關政策：1、購房入戶。凡在貴陽市購買商業(yè)、辦公用房和首次購買住房的，根據本人意愿可持房屋所有權證或備案的購房合同在購房區(qū)域辦理入戶手續(xù)或居住證，享受本市戶籍人口就業(yè)、入學和就醫(yī)等同等待遇，不受入住時間和購房面積的限制。

2、加大公積金對購買普通住房的支持力度，并采取以下措施： 擴大公積金貸款投放資金規(guī)模，在原20億元貸款資金計劃的基礎上增加8至10億元資金用于發(fā)放住房貸款。降低公積金貸款購買普通住房的首付比例，職工家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)購買首套自住房，套型建筑面積在90平方米及以下的，貸款首付比例為20%。 提高住房公積金最高貸款額度。對個人和單位均按12%繳存比例正常足額繳存住房公積金、信用等級良好、具備較強還款能力的職工，購

買自住房的最高貸款額度調整為50萬元。積極支持人才住房消費。經人力資源和社會保障部門認定的引進人才，可在一次性補繳12個月住房公積金后申請住房公積金貸款。3、減免契稅。對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭(包括購房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。4、給予優(yōu)惠利率。凡棚戶區(qū)、城中村改造以及二環(huán)四路城市帶項目中涉及房屋征收的房屋產權人購房，金融機構在風險收益平衡的基礎上給予基準利率下浮優(yōu)惠;5、購房免汽車搖號。凡購買商業(yè)、辦公用房金額每滿500萬元，并在貴陽市開辦企業(yè)(公司)或經營，有合法營業(yè)執(zhí)照的，可不參加搖直接申請一個小汽車專段號牌。

由以上細則可得出，貴陽市作為我國三線城市，城市化建設正在加緊建設中，因此剛性需求及由于城市化建設，棚戶區(qū)、舊城區(qū)改造所帶來的改善性需求比較大，所以政府出臺的限購等調控措施比較靈活，主要是在控制投機投資的購房需求，對確實需要購房的民眾以及價格合理的房地產項目不會造成很大的影響。同時相關優(yōu)惠政策正帶動整個貴陽市房產市場，如井噴式的發(fā)展。

貴陽典型樓盤分析

提及貴陽的樓盤，不得不用“三個大字”來概括，第一總面積大;第二總投資成本大;第三銷售量大(包括人多、房子多);

1、其中最典型樓盤要歸屬于貴陽花果園項目，被譽為“中國第一大盤”，該項目總占地面積6000余畝，總建筑面積1830萬㎡，其中0萬㎡住宅，200萬㎡商業(yè)，200萬㎡辦公，200萬㎡公建，分為彭家灣地塊和五里沖地塊。該項目建成后將容納30萬人口，據了解，改項目屬于民生工程，目前貴州省最大的舊城棚戶區(qū)改造項目，拆遷戶數21000多戶，拆遷面積400萬㎡，受到國家的領導人，政府單位大力支持，由于地理位臵優(yōu)越、開發(fā)成本低，房價明顯低于市場價格，總銷售量占整個貴陽市50%的份額。并且受到地方優(yōu)惠政策影響，銷售明顯高于貴陽其他項目，可以說是壟斷了半個貴陽市房地產市場。經走訪調查，目前該樓盤剩余不足5000套住宅、銷售均價4200元/㎡，平均每天銷售300套左右，如此龐大的銷售率，在整個中國比較罕見，分析因素：1、市場剛性需求量大，2、受政策和政府主導支持項目，

3、價格低于市場價，綜合性價比高。 2、其二典型樓盤：由中天城投集團全力打造的“中天未來方舟”項目位于貴陽新區(qū)，是西南地域唯一集溫泉養(yǎng)生、游樂度假、商務休閑和高尚人居等功能為一體的國際生態(tài)綜合型高端地產項目，未來建成后將成為貴陽城市副中心。該項目建設用地5600畝，建成后常住人口約17萬人，包括旅游板塊、高端人居板塊、生態(tài)景觀板板，有大型主題公園、五星級溫泉度假酒店、綜合型療養(yǎng)醫(yī)院、大劇場、室內滑雪場、海洋館等。區(qū)內包括貴州省建筑高度地標建筑群、近50萬平方米旅游綜合商業(yè)，70萬平方米大型生態(tài)辦公集群，白金五星級酒店群落。除此之外，“未來方舟”還將作為全國的生態(tài)與科技試點項目，

使用同層排水、風力發(fā)電、中水回用、呼吸式幕墻、能源監(jiān)測管理系統(tǒng)、戶式垃圾處理等先進高端技術。該項目與花果園項目形成強烈對比，如果說花果園項目屬于需求性項目，那么該項目就屬于改善性項目，據了解，該項目總銷售量占貴陽房地產市場的17%，最高月銷售總量1500套，平均日銷售總量為100套左右，由此可見如此高端的產品也是未來市場的發(fā)展需要。分析因素：1、市場剛需，人們居住品質的不斷提高，2、完善的配套、高端的技術加完美的規(guī)劃設計。 綜合分析：貴陽樓市“以價換量”特征顯著，最典型樓盤花果園項目，今年除了在售的超過10個100萬平方米的大盤將推出大量新房源外，多個響當當的實力的開發(fā)商、多個幾百萬方甚至超千萬方的大盤齊聚貴陽，一場貴陽樓市前所未有、全國樓市也不多見的“大盤之戰(zhàn)”即將拉開序幕。在超大盤和資金壓下，一些樓盤并沒有一味走“以價換量”路線，而是通過提升產品品質，走與超大盤不一樣的差異化產品路線，滿足改善性購房群體的居住需求。中鐵逸都國際、俊發(fā)城在逆市中實現(xiàn)了價位不低的花園洋房熱銷，成為走差異化市場道路的成功案例，充分說明品質優(yōu)越的住宅產品始終是樓市的稀缺品。那么如此之多超100萬平方米的大盤為何齊集貴陽?分析因素：1、國家對當地房地產的支持起主導作用，加之當地房地產政策相對寬松，尤其是減免契稅等優(yōu)惠政策。2、國家的領導人親臨市查，要求大批改造棚戶區(qū)和舊城改造，造成剛需加緊。3、貴陽是新星中的發(fā)展城市，外來人口和當地人口居住需求量在不斷上升。

3、其它樓盤分析

(1)天譽城：由貴州譽浚房地產開發(fā)有限公司開發(fā)，該公司隸屬廣州天譽臵業(yè)控股有限公司下屬子公司，是一家外來上市公司。項目位于貴陽省的政府北門上行800米，緊鄰國家級順海公園，項目總規(guī)劃面積15.6萬㎡，總建面58萬㎡，33層、38層超高層，總規(guī)劃戶數4754戶，容積率：3.5.項目配套設施一所幼兒園、一所小學，超市，餐飲，休閑會所，藥房，干洗店，體育設備等公共設施齊全，小區(qū)門口還有公交車中專站，交通便利，車位配比1：1。同時三期也將擁有獨立的沿街商業(yè)街，增加配套的同時，也將住宅退后，與交通干道隔絕開，其完善的配套也創(chuàng)造一種全新的主城公園生活。目前該項目一期、二期已經入住，三期已封頂正在認籌，銷售均價：5000元/㎡，認籌優(yōu)惠1000低10000元。車位只租不賣，租金200每/月，車位管理費用50元/月。

分析：該項目優(yōu)勢：位臵優(yōu)越，交通便捷，小區(qū)配套完善，靠近公園濕地，居住外圍壞境優(yōu)美，價位適宜。項目劣勢：容積率高，四面環(huán)山，樓盤整體空間局促。

(2)中大國際廣場：項目處于貴陽云巖區(qū)大營坡鹿沖關路，金陽新區(qū)與老城區(qū)交匯處，由貴州本地企業(yè)貴州中大房地產開發(fā)有限公司開發(fā)，項目總占地35461平米，總建面37萬方，容積率7.0，車位配比：1:1.5。集購物、娛樂、休閑生活中心，新型居住、生活、商業(yè)平臺，擁有2000多戶高品質住宅，近70000平方米商業(yè)體量。項目配套建設10000㎡的市民休閑廣場，目前該項目已

經建成，并成功引進沃爾瑪超市，屬于現(xiàn)房銷售。住宅銷售均價：5800元/㎡，地下沃爾瑪周邊商業(yè)銷售價格：2萬/㎡至3萬/㎡，車位只租不賣，租金300-400元/月，車位管理費：80元/月。 分析：該項目優(yōu)勢：屬于城中心樓盤，位臵優(yōu)越，商業(yè)完善，商業(yè)價值巨大。劣勢：容積率高，綠化率低，臨近高速公路，居住壞境質量差。銷售策略上，該樓盤住宅部分分批銷售，每月僅開放幾套房源，銷售完畢再放出批次房源，并且選引進商業(yè)部分，待商業(yè)成熟完善后，帶動住宅銷售。

貴陽房地產市場調研報告篇三

新穎的營銷理念

1、碧桂園“微信營銷”：開發(fā)商將項目資料、圖片發(fā)布在官的網或微信公眾平臺，客戶通過手機或者ipad登陸碧桂園官的網或者微信公眾平臺，實現(xiàn)了“遠在千里之外，而身臨其境的跨越時空之旅”。碧桂園又成為了房地產微營銷吃“螃蟹”的第一人。2023年11月13日，在項目發(fā)布微全景當天，平均1小時3000的點擊量、每分鐘就有將近50

人瀏覽，上線第一天點擊量過萬，而在上線第3天點擊量竟然突破了25000……目前很多項目臵業(yè)顧問已經開始這樣使用這個工具：利用手機號，加客戶的微信，發(fā)看房鏈接到客戶手機上，引導客戶看環(huán)境，再看戶型......(此信息有貴州房地產qq群得知)

2、花果園“連鎖式銷售中心”：由于樓盤較大，銷售人員較多，據了解花果園最多時銷售人員為5000人，目前1500個銷售人員，一個銷售中心不能滿足需求，因此增設臨時咨詢點，目前花果園項目臨時咨詢點遍布整個貴陽市，據工作人員透露大約有300個左右，把一部分銷售人員派出銷售中心，分散到各臨時咨詢點，一方面最大化調動銷售人員積極性，另一方面起到宣傳作用，降低宣傳成本。

3、完善的銷售體制和先進的銷售宣傳工具。走訪到花果園項目銷售中心，進入眼簾的是一遍人身鼎沸，緊然有序的銷售場景，銷售人員專業(yè)的講解和熱情的接待，孜孜不倦的帶看現(xiàn)場，無論從各方面來講都讓客戶感覺到樓盤本身的魅力。另外一方面，從客戶接待，到客戶定房，再到客戶交款，再到客戶辦理手續(xù)，整個過程設立專人專辦，緊然有序。同時設立售后服務和客戶投訴部門，這一整套體制接近完美。再來看銷售工具，花果園超大熒幕宣傳片，讓客戶身臨其境，享受其項目本身所帶來的震撼感。另外其他項目也有比較先進的銷售工具，比如中國水電〃觀府壹號，單體戶型模型采用超大平板顯示器顯示，客戶可以看到平面圖，3d立體圖像等，確實感受到視覺帶來的沖擊感。

本次貴陽之行，給我和我的同事帶來全所未有的全新感受，并看到和學習到一些我們所未知的營銷理念。同時也體會到自身的不足，無論是產品規(guī)劃上的，銷售體制和管理上的都有全新的收獲。 針對馬龍廣電文化項目，我個人提出以下建議：目前項目最大的問題在于工程資金支付困難，而面對本身產品上的一些規(guī)劃缺陷，尤其是商業(yè)部分，面積過大，總價較高，短時間銷售完畢，比較困難，商業(yè)部分占銷售總額的50%。因此只能集中消化住宅和地下車位來緩解資金壓力。然而面對目前馬龍房地產市場競爭激烈，客源較少，又如何度過銷售低迷時期?建議：1、推出特價房源，針對94.03㎡住宅，低價出售一部分，不分樓層，每套25萬元。2、針對頂層躍層住宅，采用捆綁式銷售，買房子送車位。3、車位目前報名情況不理想，報名10組客戶，為促進全部成交，建議價格定制為7-8萬元/個，優(yōu)惠后7-7.5萬元每個銷售。剩余車位待住宅和商鋪全部銷售完畢后在銷售，銷售價格可為9-10萬/個。4、提高銷售服務質量，嚴格要求銷售人員的行為規(guī)范。5、盡快完成項目整體工程形象，外立面的拆除和粉刷。6、據了解，龍翔路擴建工程，政府已經在動員拆遷，預計2023年7月通車，據此，將拉動商業(yè)部分的銷售。