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第1篇 貴陽房地產(chǎn)市場調(diào)研報告
了解房地產(chǎn)宏觀市場,微觀市場,區(qū)域市場情況,分析目前貴陽市房地產(chǎn)現(xiàn)狀,為此小編為大家整理了貴陽房地產(chǎn)市場調(diào)研報告,歡迎參閱。
貴陽房地產(chǎn)市場調(diào)研報告篇一
一、 中國房地產(chǎn)業(yè)
(一)中國城市化建設(shè)與房地產(chǎn);
房地產(chǎn)業(yè)是我國新的發(fā)展階段的一個重要支柱產(chǎn)業(yè)。隨著中國經(jīng)濟的迅猛發(fā)展,城市化速度在不斷加快。改革開放35年中,中國的城市化率以年均1%的速度增長。至2023年,中國的城市化率為52.57%。這意味著屆時中國將有超過一半人口將要在城市生活。房地產(chǎn)業(yè)在中國的城市化進程中起到舉足輕重的作用,城市化建設(shè)必將拉動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,城市化的發(fā)展必然會增加房地產(chǎn)的剛性需求。
(二)中國房地產(chǎn)現(xiàn)狀及宏觀政策 針對部分地區(qū)房價過快增長及房價過高,2023年到2023年期間,中國出臺了一系列房地產(chǎn)調(diào)控措施,遏制房價過快上漲,其中包括土
地、金融、稅收等多種調(diào)控手段。調(diào)控政策指向大都是抑制房地產(chǎn)市場的投資、投機行為以及部分房價漲幅過快的一線城市。從2023年開始國家相繼出臺了“限購令”,新“國十條”,國五條、房產(chǎn)稅等房地產(chǎn)調(diào)控細則。2023年國家調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)宏觀政策其主要內(nèi)容有:
1、完善穩(wěn)定房價工作責(zé)任制。各直轄市、計劃單列市和除拉薩外的省會城市要按照保持房價基本穩(wěn)定的原則,制定并公布年度新建商品住房價格控制目標(biāo)。建立健全穩(wěn)定房價工作的考核問責(zé)制度。
2、堅決抑制投機投資性購房。嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購措施,已實施限購措施的直轄市、計劃單列市和省會城市要在限購區(qū)域、限購住房類型、購房資格審查等方面,按統(tǒng)一要求完善限購措施。其他城市房價上漲過快的,省級政府應(yīng)要求其及時采取限購等措施。嚴(yán)格實施差別化住房信貸政策。擴大個人住房房產(chǎn)稅改革試點范圍。
3、增加普通商品住房及用地供應(yīng)。2023年住房用地供應(yīng)總量原則上不低于過去五年平均實際供應(yīng)量。加快中小套型普通商品住房項目的供地、建設(shè)和上市,盡快形成有效供應(yīng)。
4、加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)。全面落實2023年城鎮(zhèn)保障性安居工程基本建成470萬套、新開工630萬套的任務(wù)。配套設(shè)施要與保障性安居工程項目同步規(guī)劃、同期建設(shè)、同時交付使用。完善并嚴(yán)格執(zhí)行準(zhǔn)入退出制度,確保公平分配。2023年底前,地級以上城市要把符合條件的外來務(wù)工人員納入當(dāng)?shù)刈》勘U戏秶?/p>
5、加強市場監(jiān)管。加強商品房預(yù)售管理,嚴(yán)格執(zhí)行商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定,強化企業(yè)信用管理,嚴(yán)肅查處中介機構(gòu)違法違規(guī)行為。推進城鎮(zhèn)個人住房信息系統(tǒng)建設(shè),加強市場監(jiān)測和信息發(fā)布管理。 由上政策細則可見,國家政策由此前的抑制投機,實際轉(zhuǎn)向支持房地產(chǎn)業(yè),主要控制投資,投機性需求,以及由于非剛性需求所帶來的不合理漲價等,通過國家政策干預(yù)使中國房地產(chǎn)走向理性化,規(guī)范化。從長遠來看,國家的干預(yù)是有助于中國房地產(chǎn)長期健康的發(fā)展的。
貴陽市行政區(qū)位概況及經(jīng)濟指標(biāo)
①、行政區(qū)位概況:貴陽是中國貴州省省會。位于中國西南云貴高原中部,是我國西南地區(qū)重要的中心城市之一,是貴州省的政治、經(jīng)濟、文化、科教、交通中心和西南地區(qū)重要的交通通信樞紐、工業(yè)基地及商貿(mào)旅游服務(wù)中心,被譽為“高原明珠”,因此才博得了“上有天堂,下有蘇杭,氣候宜人數(shù)貴陽”的美譽。
貴陽市轄七區(qū)一市三縣,市域總面積8034平方公里,市區(qū)面積2403平方公里。包括云巖區(qū)、南明區(qū)、小河區(qū)、金陽新區(qū)、白云區(qū)、烏當(dāng)區(qū)、花溪區(qū)以及清鎮(zhèn)市,修文縣、開陽縣、息烽縣。截止__年底人口約450萬,是貴州省第一大城市。
貴陽的旅游資源非常豐富,貴陽擁有以“山奇、水秀、石美、
洞異”為特點的喀斯特自然景觀和人文旅游資源。全市現(xiàn)有國家級風(fēng)景名勝區(qū)1個,國家4a級旅游區(qū)6個,國家3a級旅游區(qū)2個,省級風(fēng)景名勝區(qū)8個,國家級重點文物保護單位1個,省級歷史文化名鎮(zhèn)1個,省級文物保護單位25個。此外,還有一大批市縣級風(fēng)景名勝區(qū)和奇異神秘的民俗風(fēng)情。
②、經(jīng)濟指標(biāo):__年全市實現(xiàn)生產(chǎn)總值1700億元,增長17%左右;財政總收入480億元,增長20%;公共財政預(yù)算收入236億元,增長26%;全社會固定資產(chǎn)投資2480億元,增長55%;城市居民人均可支配收入達22525元,增長16%;農(nóng)民人均純收入達8871元,增長18%。
貴陽房地產(chǎn)市場調(diào)研報告篇二
__年貴陽房地產(chǎn)相關(guān)政策:1、購房入戶。凡在貴陽市購買商業(yè)、辦公用房和首次購買住房的,根據(jù)本人意愿可持房屋所有權(quán)證或備案的購房合同在購房區(qū)域辦理入戶手續(xù)或居住證,享受本市戶籍人口就業(yè)、入學(xué)和就醫(yī)等同等待遇,不受入住時間和購房面積的限制。
2、加大公積金對購買普通住房的支持力度,并采取以下措施: 擴大公積金貸款投放資金規(guī)模,在原20億元貸款資金計劃的基礎(chǔ)上增加8至10億元資金用于發(fā)放住房貸款。降低公積金貸款購買普通住房的首付比例,職工家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)購買首套自住房,套型建筑面積在90平方米及以下的,貸款首付比例為20%。 提高住房公積金最高貸款額度。對個人和單位均按12%繳存比例正常足額繳存住房公積金、信用等級良好、具備較強還款能力的職工,購
買自住房的最高貸款額度調(diào)整為50萬元。積極支持人才住房消費。經(jīng)人力資源和社會保障部門認(rèn)定的引進人才,可在一次性補繳12個月住房公積金后申請住房公積金貸款。3、減免契稅。對個人購買普通住房,且該住房屬于家庭(包括購房人、配偶以及未成年子女,下同)唯一住房的,減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房,且該住房屬于家庭唯一住房的,減按1%稅率征收契稅。4、給予優(yōu)惠利率。凡棚戶區(qū)、城中村改造以及二環(huán)四路城市帶項目中涉及房屋征收的房屋產(chǎn)權(quán)人購房,金融機構(gòu)在風(fēng)險收益平衡的基礎(chǔ)上給予基準(zhǔn)利率下浮優(yōu)惠;5、購房免汽車搖號。凡購買商業(yè)、辦公用房金額每滿500萬元,并在貴陽市開辦企業(yè)(公司)或經(jīng)營,有合法營業(yè)執(zhí)照的,可不參加搖直接申請一個小汽車專段號牌。
由以上細則可得出,貴陽市作為我國三線城市,城市化建設(shè)正在加緊建設(shè)中,因此剛性需求及由于城市化建設(shè),棚戶區(qū)、舊城區(qū)改造所帶來的改善性需求比較大,所以政府出臺的限購等調(diào)控措施比較靈活,主要是在控制投機投資的購房需求,對確實需要購房的民眾以及價格合理的房地產(chǎn)項目不會造成很大的影響。同時相關(guān)優(yōu)惠政策正帶動整個貴陽市房產(chǎn)市場,如井噴式的發(fā)展。
貴陽典型樓盤分析
提及貴陽的樓盤,不得不用“三個大字”來概括,第一總面積大;第二總投資成本大;第三銷售量大(包括人多、房子多);
1、其中最典型樓盤要歸屬于貴陽花果園項目,被譽為“中國第一大盤”,該項目總占地面積6000余畝,總建筑面積1830萬㎡,其中0萬㎡住宅,200萬㎡商業(yè),200萬㎡辦公,200萬㎡公建,分為彭家灣地塊和五里沖地塊。該項目建成后將容納30萬人口,據(jù)了解,改項目屬于民生工程,目前貴州省最大的舊城棚戶區(qū)改造項目,拆遷戶數(shù)21000多戶,拆遷面積400萬㎡,受到國家的領(lǐng)導(dǎo)人,政府單位大力支持,由于地理位臵優(yōu)越、開發(fā)成本低,房價明顯低于市場價格,總銷售量占整個貴陽市50%的份額。并且受到地方優(yōu)惠政策影響,銷售明顯高于貴陽其他項目,可以說是壟斷了半個貴陽市房地產(chǎn)市場。經(jīng)走訪調(diào)查,目前該樓盤剩余不足5000套住宅、銷售均價4200元/㎡,平均每天銷售300套左右,如此龐大的銷售率,在整個中國比較罕見,分析因素:1、市場剛性需求量大,2、受政策和政府主導(dǎo)支持項目,
3、價格低于市場價,綜合性價比高。 2、其二典型樓盤:由中天城投集團全力打造的“中天未來方舟”項目位于貴陽新區(qū),是西南地域唯一集溫泉養(yǎng)生、游樂度假、商務(wù)休閑和高尚人居等功能為一體的國際生態(tài)綜合型高端地產(chǎn)項目,未來建成后將成為貴陽城市副中心。該項目建設(shè)用地5600畝,建成后常住人口約17萬人,包括旅游板塊、高端人居板塊、生態(tài)景觀板板,有大型主題公園、五星級溫泉度假酒店、綜合型療養(yǎng)醫(yī)院、大劇場、室內(nèi)滑雪場、海洋館等。區(qū)內(nèi)包括貴州省建筑高度地標(biāo)建筑群、近50萬平方米旅游綜合商業(yè),70萬平方米大型生態(tài)辦公集群,白金五星級酒店群落。除此之外,“未來方舟”還將作為全國的生態(tài)與科技試點項目,
使用同層排水、風(fēng)力發(fā)電、中水回用、呼吸式幕墻、能源監(jiān)測管理系統(tǒng)、戶式垃圾處理等先進高端技術(shù)。該項目與花果園項目形成強烈對比,如果說花果園項目屬于需求性項目,那么該項目就屬于改善性項目,據(jù)了解,該項目總銷售量占貴陽房地產(chǎn)市場的17%,最高月銷售總量1500套,平均日銷售總量為100套左右,由此可見如此高端的產(chǎn)品也是未來市場的發(fā)展需要。分析因素:1、市場剛需,人們居住品質(zhì)的不斷提高,2、完善的配套、高端的技術(shù)加完美的規(guī)劃設(shè)計。 綜合分析:貴陽樓市“以價換量”特征顯著,最典型樓盤花果園項目,今年除了在售的超過10個100萬平方米的大盤將推出大量新房源外,多個響當(dāng)當(dāng)?shù)膶嵙Φ拈_發(fā)商、多個幾百萬方甚至超千萬方的大盤齊聚貴陽,一場貴陽樓市前所未有、全國樓市也不多見的“大盤之戰(zhàn)”即將拉開序幕。在超大盤和資金壓下,一些樓盤并沒有一味走“以價換量”路線,而是通過提升產(chǎn)品品質(zhì),走與超大盤不一樣的差異化產(chǎn)品路線,滿足改善性購房群體的居住需求。中鐵逸都國際、俊發(fā)城在逆市中實現(xiàn)了價位不低的花園洋房熱銷,成為走差異化市場道路的成功案例,充分說明品質(zhì)優(yōu)越的住宅產(chǎn)品始終是樓市的稀缺品。那么如此之多超100萬平方米的大盤為何齊集貴陽?分析因素:1、國家對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的支持起主導(dǎo)作用,加之當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)政策相對寬松,尤其是減免契稅等優(yōu)惠政策。2、國家的領(lǐng)導(dǎo)人親臨市查,要求大批改造棚戶區(qū)和舊城改造,造成剛需加緊。3、貴陽是新星中的發(fā)展城市,外來人口和當(dāng)?shù)厝丝诰幼⌒枨罅吭诓粩嗌仙?/p>
3、其它樓盤分析
(1)天譽城:由貴州譽浚房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā),該公司隸屬廣州天譽臵業(yè)控股有限公司下屬子公司,是一家外來上市公司。項目位于貴陽省的政府北門上行800米,緊鄰國家級順海公園,項目總規(guī)劃面積15.6萬㎡,總建面58萬㎡,33層、38層超高層,總規(guī)劃戶數(shù)4754戶,容積率:3.5.項目配套設(shè)施一所幼兒園、一所小學(xué),超市,餐飲,休閑會所,藥房,干洗店,體育設(shè)備等公共設(shè)施齊全,小區(qū)門口還有公交車中專站,交通便利,車位配比1:1。同時三期也將擁有獨立的沿街商業(yè)街,增加配套的同時,也將住宅退后,與交通干道隔絕開,其完善的配套也創(chuàng)造一種全新的主城公園生活。目前該項目一期、二期已經(jīng)入住,三期已封頂正在認(rèn)籌,銷售均價:5000元/㎡,認(rèn)籌優(yōu)惠1000低10000元。車位只租不賣,租金200每/月,車位管理費用50元/月。
分析:該項目優(yōu)勢:位臵優(yōu)越,交通便捷,小區(qū)配套完善,靠近公園濕地,居住外圍壞境優(yōu)美,價位適宜。項目劣勢:容積率高,四面環(huán)山,樓盤整體空間局促。
(2)中大國際廣場:項目處于貴陽云巖區(qū)大營坡鹿沖關(guān)路,金陽新區(qū)與老城區(qū)交匯處,由貴州本地企業(yè)貴州中大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā),項目總占地35461平米,總建面37萬方,容積率7.0,車位配比:1:1.5。集購物、娛樂、休閑生活中心,新型居住、生活、商業(yè)平臺,擁有2000多戶高品質(zhì)住宅,近70000平方米商業(yè)體量。項目配套建設(shè)10000㎡的市民休閑廣場,目前該項目已
經(jīng)建成,并成功引進沃爾瑪超市,屬于現(xiàn)房銷售。住宅銷售均價:5800元/㎡,地下沃爾瑪周邊商業(yè)銷售價格:2萬/㎡至3萬/㎡,車位只租不賣,租金300-400元/月,車位管理費:80元/月。 分析:該項目優(yōu)勢:屬于城中心樓盤,位臵優(yōu)越,商業(yè)完善,商業(yè)價值巨大。劣勢:容積率高,綠化率低,臨近高速公路,居住壞境質(zhì)量差。銷售策略上,該樓盤住宅部分分批銷售,每月僅開放幾套房源,銷售完畢再放出批次房源,并且選引進商業(yè)部分,待商業(yè)成熟完善后,帶動住宅銷售。
貴陽房地產(chǎn)市場調(diào)研報告篇三
新穎的營銷理念
1、碧桂園“微信營銷”:開發(fā)商將項目資料、圖片發(fā)布在官的網(wǎng)或微信公眾平臺,客戶通過手機或者ipad登陸碧桂園官的網(wǎng)或者微信公眾平臺,實現(xiàn)了“遠在千里之外,而身臨其境的跨越時空之旅”。碧桂園又成為了房地產(chǎn)微營銷吃“螃蟹”的第一人。2023年11月13日,在項目發(fā)布微全景當(dāng)天,平均1小時3000的點擊量、每分鐘就有將近50
人瀏覽,上線第一天點擊量過萬,而在上線第3天點擊量竟然突破了25000……目前很多項目臵業(yè)顧問已經(jīng)開始這樣使用這個工具:利用手機號,加客戶的微信,發(fā)看房鏈接到客戶手機上,引導(dǎo)客戶看環(huán)境,再看戶型......(此信息有貴州房地產(chǎn)qq群得知)
2、花果園“連鎖式銷售中心”:由于樓盤較大,銷售人員較多,據(jù)了解花果園最多時銷售人員為5000人,目前1500個銷售人員,一個銷售中心不能滿足需求,因此增設(shè)臨時咨詢點,目前花果園項目臨時咨詢點遍布整個貴陽市,據(jù)工作人員透露大約有300個左右,把一部分銷售人員派出銷售中心,分散到各臨時咨詢點,一方面最大化調(diào)動銷售人員積極性,另一方面起到宣傳作用,降低宣傳成本。
3、完善的銷售體制和先進的銷售宣傳工具。走訪到花果園項目銷售中心,進入眼簾的是一遍人身鼎沸,緊然有序的銷售場景,銷售人員專業(yè)的講解和熱情的接待,孜孜不倦的帶看現(xiàn)場,無論從各方面來講都讓客戶感覺到樓盤本身的魅力。另外一方面,從客戶接待,到客戶定房,再到客戶交款,再到客戶辦理手續(xù),整個過程設(shè)立專人專辦,緊然有序。同時設(shè)立售后服務(wù)和客戶投訴部門,這一整套體制接近完美。再來看銷售工具,花果園超大熒幕宣傳片,讓客戶身臨其境,享受其項目本身所帶來的震撼感。另外其他項目也有比較先進的銷售工具,比如中國水電〃觀府壹號,單體戶型模型采用超大平板顯示器顯示,客戶可以看到平面圖,3d立體圖像等,確實感受到視覺帶來的沖擊感。
本次貴陽之行,給我和我的同事帶來全所未有的全新感受,并看到和學(xué)習(xí)到一些我們所未知的營銷理念。同時也體會到自身的不足,無論是產(chǎn)品規(guī)劃上的,銷售體制和管理上的都有全新的收獲。 針對馬龍廣電文化項目,我個人提出以下建議:目前項目最大的問題在于工程資金支付困難,而面對本身產(chǎn)品上的一些規(guī)劃缺陷,尤其是商業(yè)部分,面積過大,總價較高,短時間銷售完畢,比較困難,商業(yè)部分占銷售總額的50%。因此只能集中消化住宅和地下車位來緩解資金壓力。然而面對目前馬龍房地產(chǎn)市場競爭激烈,客源較少,又如何度過銷售低迷時期?建議:1、推出特價房源,針對94.03㎡住宅,低價出售一部分,不分樓層,每套25萬元。2、針對頂層躍層住宅,采用捆綁式銷售,買房子送車位。3、車位目前報名情況不理想,報名10組客戶,為促進全部成交,建議價格定制為7-8萬元/個,優(yōu)惠后7-7.5萬元每個銷售。剩余車位待住宅和商鋪全部銷售完畢后在銷售,銷售價格可為9-10萬/個。4、提高銷售服務(wù)質(zhì)量,嚴(yán)格要求銷售人員的行為規(guī)范。5、盡快完成項目整體工程形象,外立面的拆除和粉刷。6、據(jù)了解,龍翔路擴建工程,政府已經(jīng)在動員拆遷,預(yù)計2023年7月通車,據(jù)此,將拉動商業(yè)部分的銷售。