第1篇 某市房地產(chǎn)市場調(diào)研報告
一、調(diào)研前言
長沙是湖南省會,位于湖南省東部偏北,是湖南的政治,經(jīng)濟,文教,商貿(mào)和旅游中心,是中南地區(qū)重要的資金,技術(shù),原材料集散地和交通樞紐,東接浙贛,西引川黔,北控荊楚,南領(lǐng)桂粵,素有“荊豫唇齒,黔粵咽喉”之稱。全市現(xiàn)轄芙蓉,天心,岳麓,開福,雨花五區(qū)和長沙,望城,寧鄉(xiāng)三縣及瀏陽市總面積1.18萬平方公里,人口613萬,其中城區(qū)面積556平方公里,人口199萬。 本次調(diào)研主要是為了了解長沙地區(qū)的人均住房面積情況,針對XX年長沙地區(qū)的400戶住民進行的調(diào)查,通過了解這400戶住民的現(xiàn)收入層次以及是否租房情況,以及不同收入層次的住房面積情況。用隨機抽樣調(diào)查法,抽取幾個單元式配套住宅,進行上門訪問調(diào)查。通過此次調(diào)研,我們了解了長沙地區(qū)的居民人均住房情況,不同層次收入的人群所住房的面積也不同:10%的最低收入住房面積19.88平米,10%的低收入住房面積21.72平米,60%的中等收入住房面積28.50平米,10%的高收入住房面積35.93平米,10%的最高收入的住房面積43.60平米,總平均29.31平米。本次調(diào)查得出這400戶不同收入層次的人群顯示:有80%的戶主住房情況低于總平均值,所以希望可以把住房情況變得合理化,更平均化。
(一)調(diào)研時間及地點 __年初至__年末 長沙市區(qū)
(二)調(diào)研對象及范圍 長沙市區(qū)隨機抽取的400戶住民
(三)調(diào)研目的 了解了長沙地區(qū)的居民人均住房情況,和不同層次收入的人群所住房的面積也有很大不同,以及當(dāng)前長沙的住房形式以及人均住房面積。
(四)調(diào)研方法 隨機抽樣調(diào)查法和上門訪問調(diào)查法
(五)調(diào)研結(jié)論
通過調(diào)查了解長沙的人均住房面積有了很大的增長,從1980的7.67平米到本次調(diào)研得出的29.21平米,這個增長速度是飛躍性的。但住房的兩極分化也非常嚴重,從本次調(diào)研顯示有80%的住房都低于調(diào)查的總平均數(shù),這說明收入層次的不同也導(dǎo)致了住房嚴重的兩極分化。同時我們的施工房屋面積也在逐年增長,房屋銷售面積,土地購置面積等等,都在增長,但收入層次的不同也往往決定了住房人均面積。
二、情況介紹
通過本次調(diào)查我們了解到了:10%的最低收入住房面積19.88平米,10%的低收入住房面積21.72平米,60%的中等收入住房面積28.50平米,10%的高收入住房面積35.93平米,10%的最高收入的住房面積43.60平米,總平均29.31平米。其中:租公房23戶占5.75%,租私房14戶,占3.50%,自由私房360戶,占90.0%,其他3戶,占0.75%。其中一居室19戶,二居室173戶,三居室147戶,四居室以上18戶。擁有二居室以上的家庭占94.68%。擁有三居室以上的家庭占46.21%.除現(xiàn)住房之外還有一套住房占19.84%,有兩套占1.38%還有3套占0.82%,擁有兩套以上占22.04%。 現(xiàn)在長沙的人均住房面積有了很大的增長,從1980的7.67平米到本次調(diào)研得出的29.21平米,這個增長速度是飛躍性的。但住房的兩極分化也非常嚴重,從本次調(diào)研顯示有80%的住房都低于調(diào)查的總平均數(shù),這說明收入層次的不同也導(dǎo)致了住房嚴重的兩極分化。同時我們的施工房屋面積也在逐年增長,房屋銷售面積,土地購置面積等等,都在增長,但收入層次的不同也往往決定了住房人均面積。
三、分析預(yù)測
(一)長沙市人均住房和市區(qū)人口分析 從1980年開始到XX年,長沙市的人均住房使用面積隨著市區(qū)人口數(shù)的增加而增加,市區(qū)人口數(shù)由1980年的101.94萬人增加到XX年的218.75萬人,人均住房使用面積由1980年的7.67增長到XX年的21.64,登記結(jié)婚的數(shù)據(jù)則有起伏變化,時高時低,無法預(yù)測。
(二)收入層次與住房建筑面積情況分析 10%的最低收入戶住房建筑面積19.88平米,10%的低收入戶住房建筑面積21.72平米,60%的中等收入戶住房建筑面積28.50平米,10%的高收入戶住房建筑面積35.93平米,10%的高收入戶住房建筑面積43.60平米,總平均29.21平米。 從而可以看出收入高的住房建筑面積越大,但60%處于中等收入水平層次,所以大部分的住房建筑面積市28.50平米。
(三)住房類型和現(xiàn)有住房數(shù)分析 5.75%是租賃公房,3.50%租賃私房,90.0%自有私房,0.75%市其他類型。其中,2.0%是單棟配套樓房,89.25%是單元式配套住宅,5.5%是普通樓房,3.25%是普通平房。而居室類型分析94.68%家庭是二居室,46.21%家庭是三居室。19.84%有兩套住房,1.38%有三套住房,0.82%有四套住房。 由此可以看出有90.0%住的是私房,89.25%是單元式配套住宅,而卻有94.68%的家庭居室類型是二居室的,46.21%的家庭居住類型是三居室,擁有兩套以上住房的家庭占22.04%。
(四)長沙市房地產(chǎn)開發(fā)情況分析
1、長沙市施工和竣工房屋面積 從1998年到XX年施工房屋面積從339.01平方米增長到3270.34平方米,竣工房屋面積從98.38平方米增長到699.90平方米,房屋售出面積,從39.97平方米增長到985.09平方米。
由此可以看出施工房屋面積增長了將近10倍,而竣工房屋面積增長了7倍,房屋售出面積增長了30倍。
2、房地產(chǎn)品房空置面積 XX年長沙市房地產(chǎn)商品房空置面積65.63萬平米,其中空置1—3年面積49.42萬平米,空置3年和3年以上面積5.70萬平方米。
從而可以看出長沙市現(xiàn)在的房屋居住情況基本飽和,居民幾乎不用再購買房屋。
四、結(jié)論及建議
通過此次調(diào)研,可以看出長沙市從1980年到XX年,人均住房面積隨著市區(qū)人口數(shù)的增加而增加,收入高的住房建筑面積越大,但60%處于中等收入水平層次,所以大部分的住房建筑面積市28.50平米。有90.0%住的是私房,89.25%是單元式配套住宅,而卻有94.68%的家庭居室類型是二居室的,46.21%的家庭居住類型是三居室,擁有兩套以上住房的家庭占22.04%。施工房屋面積增長了將近10倍,而竣工房屋面積增長了7倍,房屋售出面積增長了30倍。長沙市現(xiàn)在的房屋居住情況基本飽和,居民幾乎不用再購買房屋。 長沙市可以減少房屋的施工建筑,將現(xiàn)有的商品房屋出售出去,適當(dāng)?shù)慕档头績r。
第2篇 合肥市房地產(chǎn)市場調(diào)研工作報告范文
隨著國家擴大內(nèi)需政策的實施,房改政策逐步到位,盡管近些年受國家宏觀調(diào)控政策的影響,但合肥市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭依然迅猛,特別是20__年合肥市房地產(chǎn)開發(fā)投資及整體規(guī)模仍然保持較快的發(fā)展態(tài)勢,正逐漸成為二線城市中新的投資熱點。小編整理了一份合肥市房地產(chǎn)市場調(diào)研工作報告,僅供參考借鑒。
一、合肥市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀
1、房地產(chǎn)市場迅猛發(fā)展
據(jù)統(tǒng)計,20__年該市共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資133。23億元,其中住宅投資額104。62億元,同比分別增長了39。86%和50。51%;施工面積1414。97萬平方米,其中住宅1106。59萬平方米,同比分別增長了32。03%和33。34%;新開工面積710。95萬平方米,其中住宅555。75萬平方米,同比分別增長了19。02%和18。28%;竣工面積566。39萬平方米,其中住宅464。99萬平方米,同比分別增長了53。33%和59。25%;20__年1—2月在城鎮(zhèn)以上投資額中房地產(chǎn)完成投資19。24億元,增長45。9%。
與20__年同期相比,投資額、施工面積、交易面積、成交額的上升趨勢十分明顯。而開工面積、竣工面積、銷售面積略有上升。這些數(shù)據(jù)與預(yù)測的需求量有一定的差距,說明中央宏觀調(diào)控措施的實施,對房地產(chǎn)投資膨脹勢頭已得到有效遏制,合肥市住宅建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)市場繼續(xù)持續(xù)快速健康發(fā)展的良好態(tài)勢。
2、合肥市房價一路走高
目前合肥市商品住房預(yù)售均價(不含三縣)為2722元/平方米。而據(jù)同一部門的信息,20__年6月份,合肥商品住房預(yù)售均價僅為每平方米2450元左右。從數(shù)字來看,雖然目前合肥住房均價低于全國平均價約100元,但由于房價上漲速度較快,居民感到難以承受。這一上漲勢頭在20__年8月份以后開始趨于平緩。
據(jù)悉,20__年新建樓盤中房價在4000元/平方米以上的約占12%;3000—4000元/平方米的約占52%;20__元/平方米左右的占8%。從售價上看,20__—3000元/平方米的住宅銷量逐步擴大,3000—3500元的也有大幅增長,單套40萬元的住宅銷售增長迅速,占總銷量的近32%。由于居民收入的提高、住房購買方式的多樣化及人們消費觀念的成熟,購房者已不僅只看房屋本身,而更注重整個小區(qū)環(huán)境及附屬設(shè)施、交通因素;此外,伴隨房地產(chǎn)投資的進一步升溫,住宅投資已成為居民投資置業(yè)的新趨向。
3、商品房總體上供小于求
據(jù)合肥市房產(chǎn)局相關(guān)人士介紹,20__年,合肥房價上漲的因素很多,諸如土地招牌制度的實施、拆遷成本增加,住宅小區(qū)總體建設(shè)品質(zhì)的提升、投資成本的增加等,都影響了房價的上揚。同時,購買力的增加和市場供求量不符,也導(dǎo)致了房價上漲,而目前合肥市的商品房總體上呈現(xiàn)供小于求的局面。需求快速增長主要是因為合肥城市化進程的加快,據(jù)統(tǒng)計當(dāng)發(fā)展中國家人均gdp達1000美元,城鎮(zhèn)化率達30%時,城鎮(zhèn)化將進入快速發(fā)展期。目前中國的城市化已處于快速發(fā)展階段。人均建設(shè)用地115平方米,城鎮(zhèn)化水平達60%。合肥市目前的城市人口約180萬,城市用地約170平方公里,城鎮(zhèn)化水平在45%左右。
4、賣方市場漸變買方市場
在20__年國慶節(jié)期間舉辦的合肥房展會上,上海綠地、浙江綠城、深圳建設(shè)控股、奧園集團、華彥地產(chǎn)等發(fā)達地區(qū)的知名開發(fā)企業(yè)和專業(yè)顧問機構(gòu)縱橫馳騁、人氣沸騰,顯示出良好的市場操作能力。外來開發(fā)企業(yè)的大量涌入對合肥房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了較大影響,不僅為自身發(fā)展創(chuàng)造了機遇,也提升了合肥房地產(chǎn)的開發(fā)水平和營銷理念,推動了合肥的城市建設(shè):大大提高了合肥樓盤的品質(zhì)和銷售速度,帶動二手房市場快速發(fā)展,加快合肥房地產(chǎn)市場的市場化進程,更新合肥本地消費者的投資置業(yè)觀念,促使合肥房地產(chǎn)市場重新洗牌,部分開發(fā)水平低的企業(yè)逐步退出市場。不難看出,引入專業(yè)化、職業(yè)化、細分化、周期性的市場概念,注重團隊精神、游戲規(guī)則、戰(zhàn)略思維和資本意識等先進理念,并借鑒發(fā)達城市已經(jīng)運作成熟的經(jīng)營管理、營銷手段,對合肥房地產(chǎn)市場發(fā)展十分重要。
二、合肥市場潛力購房消費者特征分析
消費者是房地產(chǎn)住宅市場的主導(dǎo)力量,然而消費者的住房需求在一定時期內(nèi)隨著收入與觀念的變化對住宅的需求也必然會呈現(xiàn)不同的特點與趨勢。
1、購房需求更旺,購房群體更年輕
按照中等發(fā)達國家水平,在人均使用面積達到30平方米之前,住房需求會持續(xù)旺盛。目前,合肥市城鎮(zhèn)居民人均使用面積為18。12平方米,市場需求仍有強大的增長后勁。本次調(diào)查結(jié)果顯示:20__年初有70。12%的合肥居民打算在近兩年購房,購房意向較20__年上升18。7%。而且在打算購房的人群中,23歲—39歲的占85%,比20__年提高了16。9%,其中購房主力群體這兩年發(fā)生了顯著變化,20__年消費意向最強的群體是30—39歲者,占被調(diào)查總體的37。7%,而20__年主力消費者年齡下移,為23—29歲,占被調(diào)查總體的比例為47。8%。
2、不同年齡消費者購房意向分布
購房群體在年齡上的變化究竟會對合肥房地產(chǎn)市場產(chǎn)生什么樣的影響呢?研究分析20__年住房消費市場在以下方面發(fā)生了變化:
一是低齡化群體需求上升,表明20__年的戶型主流應(yīng)該以經(jīng)濟型戶型(包括部分小戶型)為主,從供求關(guān)系的角度來講,中低檔市場還有一定的成長機會和空間;
二是20__年中檔定位的項目已更加艱難,總體的市場需求將進一步萎縮,房地產(chǎn)市場屬于典型的梯級消費市場,最初購買商品房的群體基本屬于最富有的階層,然后是中產(chǎn)階層(社會中堅力量),從以上的數(shù)據(jù)來看,目前市場中堅力量處于萎縮狀態(tài),這主要和開發(fā)商過度耗費需求資源有關(guān);
三是由于年輕消費者購房意向相對強烈,而年輕人求新求變更偏好高層建筑,20__年高層、小高層需求略有上升;
四是20__年高檔市場基本上維持原有的發(fā)展?fàn)顟B(tài),從需求上講,沒有太大的變化。從不同年齡層住宅需求來看,20__年的合肥房地產(chǎn)市場的總體趨勢是:低端市場需求增長、中端市場需求萎縮、高檔市場需求略升。
三、合肥土地市場發(fā)展
自20__年以來,安徽省的土地開發(fā)與購置、房地產(chǎn)投資與施工面積、開工與竣工面積、商品住宅銷售的總量和增長情況等,一直處于中部地區(qū)之首或前列,而作為省會城市的合肥,又占到了安徽省的1/3。20__年合肥市出售四類經(jīng)營性用地7000余畝,供應(yīng)總價達65億元,政府直接受益近30億元,更是座上中部地區(qū)省會城市的“頭把交椅”,在全國也占有非常重要的地位。而實際成交76宗,成交面積約5990。8畝,較上年增長11。5%,成交僅額約415867。1萬元。(注:以上數(shù)據(jù)為20__年度主要上市交易土地使用權(quán)項目,不含1月份成交項目和面積為20畝以下項目)
按區(qū)域劃分,20__年合肥市成交地塊位置都比較集中,其中蜀山區(qū)成交地塊最多共32宗,成交面積約2480。7畝,成交金額187537。7萬元。其次為龍陽區(qū)成交14宗,成交面積約933。1畝,成交金額71764。4萬元?,幒^(qū)成交11宗,成交面積約367。8畝,成交金額約13961。7萬元。
土地資源是國民經(jīng)濟發(fā)展的基礎(chǔ),政府只有掌握了足夠的土地儲備量,才能保障城市建設(shè)對土地需求供應(yīng)的及時性和對土地市場的控制權(quán),從而解決土地市場混亂無序的狀態(tài),遏制土地隱形市場,防止土地市場大起大落,促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展,保障國民經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。20__年合肥市確定在城市規(guī)劃圈600平方公里范圍內(nèi)四類經(jīng)營性用地上市計劃為7300畝,土地儲備交易中心嚴格按年初公布的項目區(qū)位供地,在盤活存量、合理規(guī)劃增量方面達到了政府調(diào)控的要求。
四、未來合肥樓盤的發(fā)展趨勢
1),小高層住宅應(yīng)唱主角。小高層住宅兼有多層和高層的優(yōu)勢,比多層住宅節(jié)約用地,又比高層住宅節(jié)省成本和造價,人文環(huán)境和整體環(huán)境均比高層住宅好。
2),適當(dāng)發(fā)展聯(lián)體別墅區(qū)。開發(fā)區(qū)遠離市區(qū),自然條件和地理環(huán)境都比城區(qū)優(yōu)越,適宜發(fā)展高檔住宅區(qū),這既可滿足社會需求,又符合發(fā)展需要。
3),中小戶型比例適當(dāng)擴大。由于單身貴族、丁克家庭、老年空巢家庭越來越多,以及第二套住宅、5+2模式、旅居模式的大量涌現(xiàn),中小戶型住房無疑會成為這些人購房的首選,而且也是許多年輕夫婦購房歷程中的第一個里程碑,這也就注定了中小戶型住房將在二級市場上發(fā)揮舉足輕重的作用。
4),居住性和適應(yīng)性要增強。住宅設(shè)計從追求豪華外表和大面積轉(zhuǎn)向追求房間設(shè)計“以人為本”和整體質(zhì)量的提高。面積不一定很大,但要有比較合適的比例??臻g可以靈活分劃。為以后改造留有余地;要有良好的廚衛(wèi)及空調(diào)設(shè)備,并具有一定的實用性和耐用性,任何年齡均可居住;在抗災(zāi)、防噪音、防污染等方面取得突破,以提高居住質(zhì)量。
5),住宅科技含量要提高。要推廣環(huán)保技術(shù),使用無毒、無污染,節(jié)能型的綠色新材料;要實行分質(zhì)供水和獨立的取暖制冷及冷熱水供應(yīng)系統(tǒng);實行三表自動收費、門禁、保安監(jiān)控、緊急呼叫、災(zāi)情自動報警的智能系統(tǒng);要運用生態(tài)技術(shù),力求節(jié)約能源、減少污染。達到提高質(zhì)量、縮短工期、降低成本、有效管理、改善環(huán)境的目標(biāo),促進人與環(huán)境的和諧發(fā)展。
第3篇 關(guān)于我市房地產(chǎn)市場調(diào)研報告
今年以來,在國家擴大內(nèi)需、促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的一系列利好政策,特別是在我市“房產(chǎn)新政”影響和帶動下,我市房地產(chǎn)市場明顯活躍,開發(fā)投資逐漸向好,商品房銷售持續(xù)上升,政策效應(yīng)進一步顯現(xiàn)。
一、 當(dāng)前我市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀
(一)房地產(chǎn)開發(fā)投資處于低位調(diào)整中。1-11月,我市房地產(chǎn)開發(fā)投資94.9億元,同比下降9.0%,較今年最低點回升近6個百分點,比三季度提高了1.1個百分點(如圖1所示),占全社會固定資產(chǎn)投資的比重為10.0%,比三季度下降0.1個百分點。圖1
市區(qū)共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資56.0億元,同比下降19.7%,占全市房地產(chǎn)開發(fā)總量的59.0%;四縣(市)共完成開發(fā)投資38.9億元,同比增長12.4%,占全市房地產(chǎn)開發(fā)總量的41.0%。投資額與上年同期比較,只有江都、寶應(yīng)保持增長,降幅較大的有廣陵、開發(fā)區(qū)和儀征(詳見下表)。
1-11月××市及縣(市、區(qū))房地產(chǎn)開發(fā)投資情況
從房地產(chǎn)投資構(gòu)成情況看,1-11月,商品住宅完成投資78.4億元,同比下降8.7%,占房地產(chǎn)開發(fā)投資額比重為82.6%;辦公樓完成投資1.2億元,同比下降21.7%;商業(yè)營業(yè)用房完成投資額10.5億元,同比下降23.5%;其他用房完成投資額4.8億元,同比增長48.4%。辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房、其他用房分別占房地產(chǎn)開發(fā)投資額比重為1.3%、11.0%、5.1%,商品住宅投資、其他用房占比重同比略有提高(見下表)。
1-11月房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)表
投資額(億元)
占開發(fā)投資比重(%)
比重同比增減(%)
房地產(chǎn)開發(fā)投資
94.9
—
—
其中:商品住宅
78.4
82.6
0.2
辦公樓
1.2
1.3
-0.1
商業(yè)營業(yè)用房
10.5
11.0
-2.1
其他用房
4.8
5.1
1.9
(二)房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模“二升一降”。隨著我市六部門促進新開工措施的出臺和銷售市場的不斷升溫,市場供應(yīng)已經(jīng)發(fā)生積極變化,施工面積、竣工面積保持一定規(guī)模的增長,新開工面積同比下降,但下降幅度逐漸收窄。
1-11月,全市商品房施工面積1135.9萬平方米,同比增長13.6%;其中住宅面積887.4萬平方米,同比增長4.1%;辦公樓26.7萬平方米,同比增長75.5%;商業(yè)營業(yè)用房161.7萬平方米,同比增長52.5%。
竣工面積276.7萬平方米,同比增長43.9%;其中住宅面積241.7萬平方米,同比增長40.0%;辦公樓5.0萬平方米,同比增長143.2%;商業(yè)營業(yè)用房25.5萬平方米,同比增長111.1%。
新開工面積293.0萬平方米,同比下降22.7%;其中住宅面積224.7萬平方米,同比下降30.0%;辦公樓7.4萬平方米,同比增長117.3%;商業(yè)營業(yè)用房39.7萬平方米,同比下降8.6%。
20__年1-11月全市商品房開發(fā)建設(shè)情況如圖2所示:
圖2
(三)新政助今年商品房銷售增勢強勁。1-11月,全市商品房共銷售313.1萬平方米,同比增長58.5%。其中,住宅銷售面積286.8萬平方米,同比增長64.7%;辦公樓銷售面積3.8萬平方米,同比增長92.5%;商業(yè)營業(yè)用房銷售面積20.3萬平方米,同比增長8.0%。商品房銷售額147.6億元,同比增長92.1%;其中住宅銷網(wǎng)售額130.8億元,同比增長103.2%;辦公樓銷售額2.2億元,同比增長116.9%;商業(yè)營業(yè)用房銷售額14.0億元,同比增長27.6%。
圖3
(四)開發(fā)資金到位情況良好,資金緊張狀況有所緩解。今年以來,隨著商品房銷售逐步回升,成交量顯著增加,開發(fā)企業(yè)資金回籠速度加快,全市房地產(chǎn)開發(fā)資金到位情況良好。1-11月,全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金總量為149.5億元,同比增長12.5%,其中本年到位資金為131.2億元,同比增長13.3%;上年末結(jié)余資金為18.4億元。到位資金總量的增速高于去年全年增速1.1個百分點。今年開發(fā)資金來源數(shù)為同期開發(fā)投資完成額的1.6倍,高于去年同期1.3倍的水平。再從本年到位資金中的其它資金來源情況看,1-11月,全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的其它資金來源為76.2億元,同比網(wǎng)增長19.2%,其中定金及預(yù)收款和個人按揭貸款同比分別增長32.2%和87.2%。到位資金增速加快表明今年以來隨著商品房銷售的活躍,企業(yè)回籠資金情況良好。
1-11月房地產(chǎn)到位資金結(jié)構(gòu)情況如圖4所示:
圖4
二、房地產(chǎn)新政對市場影響的分析
1、房產(chǎn)新政累積效應(yīng)得到進一步顯現(xiàn)。去年四季度以來,我市及時出臺了有效的“房產(chǎn)新政”,今年以來各部門又在原有基礎(chǔ)上不斷完善和細化各種政策措施,共出臺四項樓市新政,其中包括《關(guān)于調(diào)整市區(qū)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策》、《關(guān)于進一步降低居民購買和轉(zhuǎn)讓住房稅收負擔(dān)政策》、《關(guān)于促進我市房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的實施意見》、《關(guān)于促進項目新開工的政策措施》,同時加大金融支持服務(wù)力度,降低公積金貸款首付比例,首付房款比例由30%調(diào)整為20%,貸款最高額度由25萬元調(diào)整為35萬元,貸款最長期限由20年調(diào)整為30年,縮短二套房貸和二手房交易營業(yè)稅免征年限,并將全額征收改為差額征收等等。這些政策措施效果的顯現(xiàn),有效降低了購房者的購房成本,緩解了開發(fā)商的資金壓力,無論是對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還是消費者來說都是一種利好,增強了信心、得到了實惠。從目前的情況來看,在經(jīng)過幾個月的運行后已產(chǎn)生了積極的效果,為房地產(chǎn)市場快速回暖起到了積極的推進作用。
2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對市場變化措施積極有效。去年下半年以后,針對房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的房產(chǎn)投資、商品房銷售持續(xù)下降的新情況,全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主動調(diào)整開發(fā)戰(zhàn)略和市場營銷策略,采取了各種優(yōu)惠促銷措施,極大地刺激了居民的購房欲望和消費熱情,使得成交量大幅增長。
3、城鎮(zhèn)居民收入增長較快,消費信心和購買力有所增強。全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入保持較快增長態(tài)勢,20__年1-11月,人均達17878元,同比增長12.0%。居民收入的增長,加上“80后”的結(jié)婚用房,另一方面,積累了去年處于觀望狀態(tài)的剛性需求,再加上一系列暖市新政的進一步落實到位,今年以來全市居民的消費信心、還貸能力和購房能力顯著提升,使得購房欲望和意愿得到進一步釋放。
三、當(dāng)前值得關(guān)注的兩個問題
首先,商品房新開工面積近幾年首次出現(xiàn)下降之勢。受去年商品房銷售持續(xù)下降的影響,今年1-11月累計,全市商品房新開工面積為293.0萬平方米,同比下降22.7%,降幅比三季度僅縮小了14.1個百分點。據(jù)分析,今年以來商品房新開工面積出現(xiàn)下降的主要原因,一是當(dāng)前部分開發(fā)企業(yè)對當(dāng)前經(jīng)濟形勢判斷較為保守,投資比較謹慎,開發(fā)速度明顯放慢;二是由于去年同期基數(shù)增速高(去年1-11月全市新開工面積379.1萬平方米)。如果新開工面積出現(xiàn)持續(xù)下滑態(tài)勢,不但會影響到今后的市場供應(yīng)量,也會影響到房地產(chǎn)開發(fā)投資的總量規(guī)模和速度,對全市保投資、促增長也會造成不利的影響,因此,值得引起我們高度關(guān)注和重視。
其次,房價高位運行,可能對商品房銷售形成新的制約。隨著商品房銷售的較快增長,市場回暖跡象趨于明顯,部分開發(fā)企業(yè)和新增樓盤出現(xiàn)了價格上漲。據(jù)反映,在成交量稍有起色之后,從3月份開始,有部分樓盤開始提價,到了8月份,一些樓盤出現(xiàn)了“坐地漲價”的現(xiàn)象。從市區(qū)商品房平均成交價格來看,今年1-11月市區(qū)商品房平均合同成交價格為5375.35元/㎡,同比增長12.3%,其中商品住房平均合同成交價格為5254.95元/㎡,同比上漲17.62%。在市區(qū),出現(xiàn)了諸如:帝景藍灣、桐園、運河壹號公館、江南一品、公園一號等7000-8000元/㎡的高價樓盤。商品房價格的上漲大大超過了人民收入的增長,勢必對銷售形成新的制約。
四、促進我市房地產(chǎn)健康發(fā)展的幾點建議
1、加快政策調(diào)整,給予行業(yè)寬松發(fā)展空間。目前××市出臺的《關(guān)于促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)問題的通知》,主要涉及保障性住房、普通商品房、購房稅費、住房貸款等方面內(nèi)容,政策帶有放松行業(yè)發(fā)展環(huán)境的性質(zhì)。因此,政府在引導(dǎo)輿論、制定政策方面應(yīng)該更堅定地用市場化標(biāo)準(zhǔn),給行業(yè)和企業(yè)的發(fā)展一個寬松穩(wěn)定的環(huán)境,為未來房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)繁榮穩(wěn)定奠定基礎(chǔ)。
2、政府應(yīng)規(guī)范土地市場,引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)合理科學(xué)利用現(xiàn)有的可開發(fā)土地。從規(guī)劃、用地及稅費優(yōu)惠等方面引導(dǎo)鼓勵社會投資,發(fā)展以中小戶型(戶型面積在120平方米以下)為主的房地產(chǎn)項目,加大廉租房和政府保障性住房建設(shè),以滿足絕大多數(shù)市民的住房需求。房價過高依然是阻擋市場成交有效放大的直接障礙,也是消費者觀望的根本原因。普通消費者依然無法承受當(dāng)前的房價,而事實上當(dāng)前的房價仍然包含著較大的利潤,一方面如果開發(fā)商愿意讓利于消費者,二者之間的訴求達到一個合理的平衡,房地產(chǎn)長期積累的矛盾就能得到有效消除;另一方面開發(fā)商還需要在土地儲備和房屋開發(fā)上進行合理規(guī)劃,防范資金鏈斷裂,以促進房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。
3、穩(wěn)定就業(yè)和增加居民收入。房地產(chǎn)市場的發(fā)展關(guān)鍵在市場成交量,而市場成交則有賴于市場消費能力。因此,居民收入和就業(yè)狀況對房地產(chǎn)行業(yè)的消費非常關(guān)鍵。
4、創(chuàng)造較好的房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境。政府要不斷加大投入,著力改善道路、交通等城市基礎(chǔ)設(shè)施,加強教育衛(wèi)生、文化等民生工程建設(shè),創(chuàng)造良好的人文居住環(huán)境,以吸引實力更強的房地產(chǎn)企業(yè)入駐開發(fā)。