物業(yè)工程維修管理制度旨在規(guī)范物業(yè)管理中關于設施設備的維護保養(yǎng)工作，確保物業(yè)的正常運營和居民的生活質量。制度主要包括以下幾個方面：
1. 維修責任劃分：明確物業(yè)工程部門與業(yè)主、租戶的責任范圍。
2. 故障報修流程：規(guī)定故障發(fā)生后的報告、記錄和處理流程。
3. 維修標準與周期：設定各類設施設備的維修頻率和標準。
4. 應急處理預案：制定應對突發(fā)設備故障的應急措施。
5. 維修成本控制：管理維修成本，確保預算合理使用。
6. 維修人員培訓：規(guī)定工程維修人員的技能提升和知識更新計劃。
7. 質量監(jiān)督與評估：建立維修工作的質量檢查和評估機制。
包括哪些方面
1. 設施設備分類：根據設施的重要性和復雜程度進行分類，制定不同的維修策略。
2. 維修記錄與檔案：記錄每次維修的工作內容、耗材、工時等，便于追蹤和分析。
3. 供應商管理：選擇合格的供應商，確保維修材料和服務的質量。
4. 安全規(guī)定：強調安全操作規(guī)程，預防維修過程中可能發(fā)生的事故。
5. 業(yè)主溝通：建立有效的溝通渠道，及時回應業(yè)主的維修需求和建議。
6. 持續(xù)改進：定期評估制度執(zhí)行情況，根據反饋進行調整優(yōu)化。
重要性
物業(yè)工程維修管理制度的重要性體現在：
1. 保障服務品質：通過規(guī)范化的維修管理，保證設施設備的正常運行，提升物業(yè)服務質量。
2. 延長設備壽命：定期維護能減少設備損壞，延長其使用壽命，節(jié)省更換成本。
3. 提高效率：清晰的流程和責任分配有助于快速響應故障，減少停機時間。
4. 降低風險：嚴格的維修標準和安全規(guī)定可以預防安全事故，保障人員安全。
5. 優(yōu)化成本：有效控制維修成本，避免資源浪費，實現經濟效益最大化。
方案
1. 制定詳細的操作手冊：涵蓋各類設施設備的日常維護和故障處理步驟，供工程人員參考。
2. 實施定期培訓：針對新設備和技術，定期對工程人員進行培訓，提高專業(yè)技能。
3. 引入數字化管理工具：利用物業(yè)管理軟件，自動化故障報修、維修跟蹤和成本分析，提高管理效率。
4. 建立評價體系：通過業(yè)主滿意度調查和內部考核，評估維修工作的效果，作為改進依據。
5. 定期審計：由專門的審計團隊對維修管理制度執(zhí)行情況進行審計，確保制度的落地執(zhí)行。
通過上述方案，物業(yè)工程維修管理制度將得以全面實施，從而提升物業(yè)的整體管理水平，為業(yè)主提供更加舒適、安全的居住環(huán)境。
物業(yè)工程維修管理制度范文
第1篇 z步行街物業(yè)工程維修管理規(guī)定
步行街物業(yè)工程維修管理規(guī)定
(一)維修服務承諾
1、維修員工一定要努力學習,不斷提高自身的業(yè)務素質,以達到維修時能準確判斷,處理快速。
2、講究文明禮貌,注重言行舉止,尊重業(yè)主,急業(yè)主所急。
3、工作認真細致,注意講究衛(wèi)生,節(jié)約材料,損壞東西負責賠償。
4、盡力做到當天的維修投訴當天處理完,實在無法完成的必須向業(yè)主解釋清楚,做到維修及時率達到99%以上,維修合格率達到95%以上。
5、確保業(yè)主用水用電安全正常,維護業(yè)主利益,做到有錯必糾。
6、所有員工必須定期參加培訓,持證上崗,確保大廈內所有機電設備處于良好的運行狀態(tài)。
7、經常回訪,征求業(yè)主意見,傾聽業(yè)主聲音。
(二)工程組日常工作管理規(guī)定
1、按時上下班,上午11:30分和下午17:30分前不能提前下班或吃飯,中午上班不能遲到。
2、上班時間內無具體工作時,原則上在辦公室等候,需外出巡查設備情況時須告知主任,不得辦私事。
3、上班時須配戴工作證,穿著整齊,不得穿拖鞋。
4、及時處理維修申請單,不得積壓。上午11:10和下午17:10以前的維修單,必須及時處理完畢,有些維修如情況緊急或業(yè)主有特殊要求的,不管加班與否,都必須在當天處理完畢。當天無法處理的都必須在維修情況欄內注明原因,每個維修單處理完畢后須業(yè)主與維修人員簽名。
5、上門維修時須帶工具袋(箱),必備工具都放在里面,以節(jié)省時間,增加工作效率,少跑路,多干活。
6、服從主任安排,每天上班后先在辦公室報到,等候分配一些重點的突出的或需多人合作的工作,如無特殊情況處理,各人分頭工作。
7、緊急情況時工程人員(接到通知)須立即趕到現場,等候分配工作或作應急處理,直到事故處理完畢才能離開。
8、服務態(tài)度作為上門維修服務的一部份,每個工作人員必須提高自身素質,工作時認真負責,樹立良好的敬業(yè)精神,不斷提高業(yè)務水平。
9、工作時務必注意人身安全和設備安全,講科學、多商量、不蠻干,配電房、或高空作業(yè)等須嚴格按照操作規(guī)程和相關注意事項工作。
10、團結務實,努力工作,遵守本部門之制度。
11、各當班維修人員原則上(除值班人員外)無維修單時應在值班室等候待命。
12、各當班維修人員出去維修,(含有償服務和公共維修),應注明時間,回來交單時應注明完成時間,并且盡量讓業(yè)主寫上業(yè)主意見,以備查單考核,具體見《維修單》。
13、所有的維修,主任(副主任)及維修人員應根據事情的輕重,緩急來隨機處理。
(三)零星工程申報與施工管理規(guī)定
1、本物業(yè)管理處所轄范圍內零星工程須盡量做到自檢自修,在人力或技術方面確有困難時可申請對外委托施工。
2、零星工程對外委托施工,須由維修責任人申請,填寫對外委托維修申請單,由工程主任組織相關人員現場考查,報經理審批后方可施工。
3、所有外委零星工程申報同時須做好材料預算,工期預計、所需人工費用及施工開始日期等。
4、對外委施工單位或個人須考察其技術力量和人員素質以保證工程質量和工期。
5、施工前工程主任須組織維修責任人及施工方擬定詳細施工方案,施工方人員須按所擬定方案進行,施工時對施工地點是否有水、電、氣等經過應作詳細了解,如有須作明顯警示牌,施工完畢后恢復原有水、電、氣等標志。
6、施工前須對施工人員進行安全防范教育,做到文明施工,如施工中有對行人或車輛等造成安全隱患時,須作相應警示或防護。
7、施工期間維修責任人應對施工全過程跟蹤,工程主任應定時巡查,對施工所用材料須嚴格發(fā)放和保管,杜絕材料損失。
8、施工完畢后由施工方申請,由工程部主任組織相關人員驗收,填寫相關驗收報告呈報經理審批。
(四)客戶報修服務管理規(guī)定
1、工程維修人員從前臺接《維修單》或按口頭通知接獲維修內容。
2、由前臺或工程人員預約大致上門維修服務時間,非特殊情況不得超過預約時間10分鐘,特殊情況須與客戶溝通并取得同意。
3、上門快捷為原則。
4、維修人員到達現場后,對報修項目進行確認,并向客戶告之收費標準,客戶同意后才能開始維修。
5、上門維修整個過程應注意文明禮貌,現場清潔衛(wèi)生,移動室內設施須有業(yè)主同意,損壞東西要致歉并按價賠償。
6、維修工作完成后,維修人員應清整工作現場,檢查試用。按《維修項目收費標準》,在維修單上注明各項費用金額,并請客戶簽名認可。
7、維修人員在《維修單》中維修情況欄內注明情況,并簽上維修人名字,將第一聯交客戶,第二聯交回工程部主任存檔,第三聯交前臺轉財務部作為計收服務費用的依據。
8、月底對維修內容進行統計,填寫《工程部有償服務登記表》,并對維修內容進行抽查回訪,統計零修及時率與合格率。
9、工程組報修處理程序。
附表:附后
1、《維修單》
2、《有償服務收費標準》(步行街管委會另行制定發(fā)布執(zhí)行)
3、《工程組有償服務登記表》
4、《零修及時率統計表》
(五)公共維修
1、公共維修由前臺統一派單或口頭通知,口頭通知維修服務在維修完畢后須補單確認。
2、工程組組長根據維修內容派人派工,并對維修內容進行規(guī)劃設計,并作出人工、材料、工期等的預算報經理審批,日常小修可直接由維修人員在倉庫領材料修理。
3、維修人員做好維修前的準備工作,(如工具、材料、安全防范措施等),做好現場清理工作。
4、維修過程須認真負責,相關人員要跟蹤檢查。
5、維修結束后要檢查試用,恢復現場。
6、維修人員應填寫好維修單并交回工程部及前臺備檔。
7、一定時間內復查。
附表:《工程組公共維修登記表》附后(略)
第2篇 綠景物業(yè)工程維修部交接班管理制度
物業(yè)工程維修部交接班管理制度
一.接班人必須提前15分鐘接班,交班人員在接班人員未到場或未完成接班檢查工作前不得擅自離崗。
二.交班人員應將本班情況及遺留工作作詳細記錄,并向接班人員如實反映。
三.接班人員應認真閱讀值班記錄,了解上一班的工作情況,如接班人員休假后上班,應同時閱讀休假期間的工作記錄,了解整個工作運行情況。
四.交班人員應明確回復接班人員提出的問題,并和接班人共同核實、檢查設備的運行情況及運行參數,包括各安全附件、運行設備、工具、鑰匙、環(huán)境和設備衛(wèi)生等。
五.接班人員發(fā)現交班人員未認真完成有關工作及已檢查中發(fā)現問題,應向交班人員提出,如交班人員不能給予明確的回復或不加以改善,接班人員可拒絕接班,并報上級領導處理。
六.在處理設備及附屬設備事故時,不得進行接班,交班人員應堅守崗位,繼續(xù)進行事故處理,并有權指揮接班人員配合工作,在此情況下交班人員應經上級主管同意方可進行交班工作。
七.當接班檢查工作完成,并且接班人員無其他疑問后,方可進行交接班簽名工作。
八.交接班工作一旦完成,接班人員則負責全系統的安全運行操作。
九.調休、事假、公休應提前通知主管。
第3篇 綠景物業(yè)工程維修部工具管理制度
物業(yè)工程維修部工具管理制度
一.維修電工、強弱電維修電工、電梯維修電工每人領用一套個人常用工具并填寫工具卡。
二.各班組專用和公用工具,由主管統一領出集中保管。
三.屬貴重而又不常用的儀器、儀表及特殊工具,由工程部門統一保管并保證完好,用時填寫借用證明,由經理簽署后才可使用。
四.工具一律不準帶出大廈(大樓),特殊情況由工程部門經理批準辦理出入手續(xù),若因私造成損壞者,全額賠償。
五.個人工具若在正常工作過程中損壞,原則以舊換新,填寫報廢單后才能申領,因保管不善遺失者,按折舊率賠償。
六.調離工程部門,工具如數歸還,不歸還者從工資中扣除。
七.工程部門不定期對各班組的專用、公用工具及個人工具進行抽查、核對,如有缺損,由專業(yè)主管酌情處理。
第4篇 __大廈物業(yè)工程維修部管理制度（3）
大廈物業(yè)工程維修部管理制度(三)
一、值班管理制度
1、值班員工必須嚴格堅守崗位,不得私自離崗、串崗。未經批準擅自脫離崗位者,作違反勞動紀律處理;造成損失的,追究其經濟責任。
2、值班員工必須集中精力,保持警覺,認真工作,不得麻痹大意或做任何與值班崗位無關的事情。
3、值班員工必須服從調度主管的安排,聽從調配,執(zhí)行組長的工作指令。
4、值班員工必須嚴格執(zhí)行巡檢制度;做到腿勤、眼尖、耳靈、腦活、手快,及時發(fā)現隱患,迅速排除故障,保證設備安全運行。
5、值班員工外出作業(yè)必須隨身攜帶對講機,保持聯系。
6、值班員工必須掌握并正確實施應急處理方案。遇突發(fā)性事件,應保持冷靜,果斷處理。
7、值班員工必須做好事故現場的保護工作,收集有關數據和原始記錄,等候上級到場處理。
8、值班人員必須做好當班的工作記錄,按欄目要求認真如實填寫。
二、運行記錄管理制度
1、巡視值班記錄表每班記錄一次,電氣設備運行記錄、每半天記錄一次,設備運行記錄表(空調系統)每班記錄一次,由相關專業(yè)的管理員檢查后每月月底將表格匯總交調度主管存檔。
2、設備維修保養(yǎng)記錄由維修人員填好后交班組長,相關專業(yè)的管理員審查后簽名,每月月底將記錄表格匯總交調度主管存檔。
3、巡查簽到表每日均由當值員工巡查設備后簽名,由相關專業(yè)的管理員抽查監(jiān)督,月底匯總后交調度主管存檔。
4、巡視值班記錄表每日由當值員工填寫,每周部門經理簽名后交調度主管。
5、值班表每月月底由維修班填寫,物管部經理審閱后交調度主管。
6、設備檢查必須認真、仔細,記錄須填寫認真、字跡清晰。
7、所有記錄必須按時完成,不準弄虛作假。
三、工程檔案管理制度
1、工程設備檔案資料由調度主管。調度主管者應嚴守公司檔案管理制度和保密守則。
2、各類檔案應按系統分類:強、弱電;給排水;暖通、空調;消防報警;房屋結構;等系統資料由調度主管存放于檔案盒內并貼上標簽。
3、編制檔案目錄,內容應與檔案盒外標簽一致。
4、外單位交來圖紙由調度主管統一簽收,并將有關圖紙交各相關專業(yè)核對實物,如圖紙無誤則由調度主管按系統歸檔;圖紙有誤,則由調度主管聯系交圖單位更正。
5、檔案及圖紙是工程維修保養(yǎng)的重要依據,應妥善保存。
6、借閱檔案須經相應調度主管以上人員批準,調度主管登記并指定歸還日期,由調度主管按期追還,需續(xù)借的要重新登記。
四、設備設施管理制度
設施設備巡檢規(guī)定
為保證設備正常運行,及時發(fā)現并消除故障隱患,設施設備組必須對所轄設備進行日常巡檢。
1、巡視值班人員必須按本系統規(guī)定的時間和項目巡視檢查管轄下的設備。
2、巡視值班人員外出巡檢,必須隨時與部門保持聯系。
3、巡視值班人員每次巡檢均須在相應的巡查記錄上依順序做好巡查情況和結果記錄。
4、巡視值班人員應根據當班設備的具體運行情況,對手動運行的設備和有異常苗頭、運行不穩(wěn)定的設備加強巡檢和監(jiān)控。
5、發(fā)現設備儀表和電流表、電壓表、壓力表、電度表、水表等有缺陷,發(fā)現設備運行狀態(tài)指示燈有損壞,發(fā)現安全保護元件有變化,均應即時通知維修人員調整或更換,保證設備的監(jiān)控元件在完好狀態(tài)下運行。
6、發(fā)現有不正常的噪音、壓力、振動、泄露等又不能迅速排除的,必須立即報告維修人員,并采取適當的防護措施,防止事故的發(fā)生或擴大。
7、相關專業(yè)人員每周一次對巡查情況和結果進行抽查,發(fā)現問題追查原因,如屬人為應追究當事人責任。
五、設備管理制度
1、設備的維修保養(yǎng)分月度、季度、半年、年度,由相關專業(yè)人員按維修保養(yǎng)項目、內容、達標參數制訂保養(yǎng)計劃,交各班組實施。
2、各班組每次完成常規(guī)保養(yǎng)后,責任人和班組長填寫保養(yǎng)記錄并存檔。
3、設備的維修分小修、中修、大修三種,由相關專業(yè)的人員根據設備的性能等規(guī)劃編制維修方案,交班組執(zhí)行。
4、如檢修保養(yǎng)中發(fā)現有可能導致嚴重故障的缺陷事項,必須立即填入維修保養(yǎng)記錄表,上報調度主管實施整改。
5、每次檢修保養(yǎng)后必須填寫相應的表格,調度主管負責監(jiān)督執(zhí)行。
六、機房管理制度
物管部轄下的設備機房有:開閉所變配電房、弱電機房、電梯機房、熱交換機房、水泵房、空調機房等;它們都是生產重地,為規(guī)范各機房的管理,特制定本規(guī)定。
1、機房門口醒目位置懸掛機房名稱,并張貼機房重地,謝絕來訪或生產重地,請勿進入的告示牌。
2、凡易燃易爆的設備場站,高電壓、高溫等設備場所,在外圍的入口或通道等顯眼位置掛貼規(guī)范的警示牌。
3、各系統的設備必須在顯眼位置張貼有統一規(guī)格的標識。
4、各系統按有利工作和安全原則在相應的設備管道閥門和電器開關上掛貼表明用途和狀態(tài)的告示牌。
5、機房鑰匙是專用鑰匙,任何員工不得隨意配制機房鑰匙。
6、未經部門領導批準,外來人員(包括參觀學習和施工等)禁止進入機房;經批準進入機房的外來人員必須遵守機房有關規(guī)定,服從機房工作人員的安排指導。
7、供電局突然到場檢查或抽查相應的機房如開閉所、變配電房等,當值人員在查驗證件核實身份后,應熱情接待,主動配合,并應立即通知調度主管或部門領導。
8、保持機房的安靜、嚴肅、整潔,嚴禁在機房內聚會、聊天、嬉戲、喧嘩等,不得有影響工作、分散注意力的行為。
9、嚴禁攜帶火種進入易燃易爆的設備場站和電子類設備機房,嚴禁在機房內吸煙。未經書面批準并落實安全措施,不得在機房內進行動火類作業(yè)。
10、機房的內線和外線電話,均為值班專用電話,應時刻保持待機狀態(tài),嚴禁打私人電話或長時間占用電話。
11、各機房工作員工必須按要求如實認真填寫各種表格,主要設備的參數記錄必須齊全,工作記錄應清晰明了。
七、設備機房防火制度
1、不得在機房內吸煙。
2、維修工作中需使用易燃物品要事先清除火源,工作中要防止易燃物外泄。機房內不得存放易燃物品。
3、需要動火作業(yè)時,由相關專業(yè)人員填寫機房動火作業(yè)申請表,工程部經理簽名同意后方能施工。施工前應清除動火現場的易燃物品,準備好滅火器;施工后認真檢查,確
認無火種后方能離開。
4、部門人員在當值期間,應注意檢查機房內的滅火自救措施,并教導員工掌握各種滅火器械的性能及處理各種消防信號的正確方法。
5、當值人員應巡查、記錄責任管轄區(qū)域內消防報警探測器和消防設備的情況,及時報告、處理火警信號。
6、機房內的樓梯、走道、出人口要保持暢通無阻,嚴禁堆放物件。
7、機房內的火災探測器、噴淋頭、防火門、防排煙設備、滅火器、疏散標志和指示燈等設施,必須保持完整好用。
8、發(fā)生電氣火災時,當值員工施救時應堅持先斷電,后滅火原則;如油路發(fā)生火災,應立即關閉油閘并用沙袋堵截油路,防止擴散,并用二氧化碳及其他干式滅火器撲救。
9、火災時設備操作應按各工種的安全操作規(guī)程操作,并做好防火措施。
10、遇火災時,要及時上報消防中心,并采取相應的滅火措施。滅火后,要詳細記錄火災成因及滅火情況,書面上報公司領導。
八、機房衛(wèi)生管理制度
為做好機房內外和設備的清潔工作,保證設備的最佳運行環(huán)境,特制定本衛(wèi)生制度。
1、機房內不得吸煙、隨地吐痰、亂丟雜物。
2、各班員工必須按時清潔機房地面,做到無明顯污漬,無雜物、無粉塵。
3、機房內各設備必須按時擦拭,使設備表面光潔無塵。
4、機房值班員工必須按時清潔機房通風系統濾塵網。
5、機房內電氣控制箱及電器開關表面必須按時清潔除塵。
6、維修人員負責制定本機房清潔衛(wèi)生時間表,并對機房衛(wèi)生負責。
第5篇 z小區(qū)物業(yè)工程維修部安全操作管理規(guī)定
小區(qū)物業(yè)工程維修部安全操作管理規(guī)定
1.0目的
為使安全工作落到實處,確保按安全操作規(guī)程開展工作,保護人身和財產安全。
2.0適用范圍
適用zz城服務中心工程維修技術人員在工作中應遵守的規(guī)程。
3.0職責
3.1服務中心經理負責安全操作的教育、檢查、考核工作;
3.2工程維修主任負責工程技術人員的安全培訓、嚴格按安全操作規(guī)程開展工作;
3.3工程維修人員嚴格按安全操作規(guī)程開展工作。
4.0程序要點
4.1工作前,必須檢查工具,測量儀表和防護用具是否完好。
4.2任何電器設備未經驗電,一律視為有電,不準用手觸及,二次回路必須有一個明顯的斷口點。
4.3電氣設備及其帶動的機械部分需要修理時不準在運行中拆卸修理,必須在停車后切斷設備電源,取下熔斷器,掛上禁止合閘,有人工作的標示牌,并驗明無電后,方可進行工作。
4.4在配電總盤及母線上進行工作時,在驗明無電后應掛臨時接地線;裝拆接地線都必需由值班電工進行。
4.5臨時工作中斷或每班開始工作前都必須重新檢查電源確已斷開,并驗明無電。
4.6每次維修結束時,必須清點所帶工具、零件,以防遺失和留在設備內造成事故。
4.7低壓設備上必須進行帶電工作時,要經過負責人批準,并要有專人監(jiān)護。工作時要穿長袖衣服、絕緣手套,使用有絕緣柄的工具,并站在絕緣墊上進行,臨近有帶電部分和接地金屬部分應用絕緣板隔開,嚴禁使用銼刀、鋼尺等進行工作。
4.8動力配電箱的閘刀,禁止帶負荷拉開。
4.9帶電裝卸熔斷器管時,要戴防護眼鏡和絕緣手套,必要時使用絕緣夾鉗、站在絕緣墊上。
4.10熔斷器的容量要與設備和線路安裝容量相適應。
4.11電氣設備的金屬外殼必須接地(接零)。接地線要符合標準(不小于0.5∏m)。有電設備不準斷開外殼接地線。
4.12電器或線路拆除后,可能來電的線頭必須用絕緣膠布包扎好。
4.13安裝燈頭時,開關必須接在火線上,燈口螺紋必須接在零線上。
4.14使用梯子時與地面之間角度60度為宜,不準墊高使用,在滑的地面上使用梯子時要有防滑措施。沒有搭鉤的梯子,在工作中要有人扶住梯子,使用人字梯時有拉繩必須牢固。
4.15使用電動工具時,要戴絕緣手套,并站在絕緣墊上工作。
4.16電氣設備發(fā)生火災時,要立即切斷電源,并使用二氧化碳滅火,嚴禁用水滅火。
4.17遵守國家規(guī)定的有關安全操作規(guī)程。
5.0支持性文件
無
6.0質量記錄
無
第6篇 z小區(qū)物業(yè)工程維修部管理工作規(guī)定
小區(qū)物業(yè)工程維修部管理工作規(guī)定
1.0 目的
規(guī)范工程維修部管理工作,確保工程維修部管理高效有序。
2.0 適用范圍
適用于zz城服務中心工程維修部的管理工作。
3.0 職責
3.1服務中心經理負責審批工程維修部的年度工作計劃,并組織監(jiān)控工程維修部的總體工作質量。
3.2工程維修部主任負責組織本組的年度工作計劃、月度工作計劃的制定、實施 與控制,并對年度、月度工作進行總結。
3.3工程維修部員工依照各相關規(guī)程按計劃進行工作。
3. 4 工程維修部主任負責和外包施工方制定施工方案和審批工程方面的圖紙。
4.0 程序要點
4.1 工程維修部人員:工程維修主任1人, 維修技工3人。
4. 2 維修技工對設施、設備分管責任崗位實行每月輪流制。
4.3 設施、設備分管責任制:
供配電1人;電梯系統1人;水景系統、泳池系統、給排水系統 1人;智能安防、門禁系統 、消防系統1人;公共設備、設施的維修、維護由所有工程維 修 部人員實施。
4.4工程維修主任全面負責工程維修部的對外聯絡、日常工作。
4. 5 周例會
4.5.1 實行每周五例會制,每周五下午17:00準時舉行例會。
4.5.2 用例會時間全面了解本周的工作完成情況,并計劃好下一周的工作安排和需要協助的部門。
4.5.3 每周四下午由主任組織培訓專業(yè)知識。
4.6 考核
4.6.1 考核的目的是為了獎勤罰懶,考核的原則是公平、公開、公正;
4.6.2 工程維修主任根據每人當月的工作表現和成績進行考核評分,并將考核結果上報服務中心經理審核。
4.6.3工作業(yè)績和月考核積分相對應,月考核積分與個人經濟利益掛鉤。
4. 7 維修原則
4.7.1上門維修:工程部接到報修電話后,在10分鐘內派維修工到達現場,一般性故障處理不超過1小時;
4.7.2公共設施、設備維修:小修不過夜,中修1-3天,大修3-5天;
4.7.3維修守則:約時不誤、便民利民、工完料清、業(yè)主簽收;
4.7.4語言規(guī)范,服務熱情。
4. 8 通訊保證
4.8.1上班時間必須保持所有對講機、手機都處于開通狀態(tài),以便聯絡。
4.8.2通訊工具必須保持能隨時聯絡,使用個人通訊工具不接聽時要盡快采取其它方式與呼叫方取得聯絡;
4.8.3遇突發(fā)事故(如臺風、洪水、重大設備設施故障時等),在接到中控室的呼叫后應立即與中控室聯絡,并5分鐘內趕赴現場處理。
4. 9 物品管理
4.9.1維修人員領用材料進行維修作業(yè)時,必須認真填寫《物資領用登記表》,加強成本意識;
4.9.2使用公用工具必須及時歸還,公用工具每月由倉管員清點;
4.9.3每月月底工程維修主任做好下月材料購買預算。
4. 10值班制度
4.10.1執(zhí)行夜班、周六、日值班負責人輪換制度;
4.10.2值班員應盡量保證當天的《工作聯系單》當天解決處理,遇無法維修或需要購買材料的維修事項,應及時匯報維修主任,并跟蹤轉交給誰進行維修,直至維修終結,確實保證不出現壓單現象;
4.10.3值班員不得帶外人(或親朋)進入工程部或在辦公室逗留打電話。
4.11工作調度
4.11.1工程維修主任根據服務中心或中控室的通知,隨時抽調本部門人員開展臨時重要工作;
4.11.2工程維修主任根據維修部人員的變動或實際工作需要,進行輪流責任的調整。
5.0 支持性文件
無
6.0質量記錄
6.1 《物資領用登記表》----qp-09-04-f001
第7篇 物業(yè)工程維修管理規(guī)定（7）
物業(yè)工程維修管理規(guī)定(七)
1.維修服務承諾
1.1目的:
維修管理人員服務于物業(yè)內全體客戶,快速優(yōu)質完成客戶的每一起報修任務,圓滿地處理好每一起投訴是維修人員的職責,讓客戶滿意是我們工作的目標。
1.2服務承諾
1.2.1維修員工一定要努力學習,不斷提高自身的業(yè)務素質,以達到維修時能準確判斷,處理快速。
1.2.2講究文明禮貌,注重言行舉止,尊重客戶,急客戶所急。
1.2.3.工作認真細致,注意講究衛(wèi)生,節(jié)約材料,損壞東西負責賠償。
1.2.4盡力做到當天的維修投訴當天處理完,實在無法完成的必須向客戶解釋清楚,做到維修及時率達到99%以上,維修合格率達到95%以上。
1.2.5確?？蛻粲盟秒姲踩?按時抄表,維護客戶利益,做到有錯必糾。
1.2.6所有員工必須定期參加培訓,持證上崗,確保大廈內所有機電設備處于良好的運行狀態(tài)。
1.2.7經?；卦L,征求客戶意見,傾聽客戶聲音。
2.工程部日常工作管理規(guī)定
2.1目的
規(guī)范工程部內部管理工作,確保內部管理高效有序,為客戶提供高效優(yōu)質的服務。
2.2適用范圍
客戶服務處工程部全體員工
2.3內容:
2.3.1按時上下班,上午11:30分和下午17:30分前不能提前下班或吃飯,中午上班不能遲到。
2.3.2上班時間內無具體工作時,原則上在辦公室等候,需外出巡查設備情況時須告知主任,不得辦私事。
2.3.3上班時須配戴工作證,穿著整齊,不得穿拖鞋。
2.3.4及時處理維修申請單,不得積壓。上午11:10和下午17:10以前的維修單,必須及時處理完畢,有些維修如情況緊急或客戶有特殊要求的,不管加班與否,都必須在當天處理完畢。當天無法處理的都必須在維修情況欄內注明原因,每個維修單處理完畢后須客戶與維修人員簽名。
2.3.5上門維修時須帶工具袋(箱),必備工具都放在里面,以節(jié)省時間,增加工作效率,少跑路,多干活。
2.3.6服從主任安排,每天上班后先在辦公室報到,等候分配一些重點的突出的或需多人合作的工作,如無特殊情況處理,各人分頭工作。
2.3.7緊急情況時工程人員(接到通知)須立即趕到現場,等候分配工作或作應急處理,直到事故處理完畢才能離開。
2.3.8服務態(tài)度作為上門維修服務的一部份,每個工作人員必須提高自身素質,工作時認真負責,樹立良好的敬業(yè)精神,不斷提高業(yè)務水平。
2.3.9工作時務必注意人身安全和設備安全,講科學、多商量、不蠻干,配電房、水泵房或高空作業(yè)等須嚴格按照操作規(guī)程和相關注意事項工作。
2.3.10團結務實,努力工作,遵守本部門之制度。
2.3.11工程部主任,每天至少巡查各設備設施一次,檢查各班值班巡查情況,每星期不定時抽查不少于1次,抽查內容見《工程部抽查表》。
2.3.12主任綜合考慮各種情況(含領導交待事項、機電設備是否已到檢修時間等),將當天工作安排下去。
2.3.13各當班維修人員原則上(除值班人員外)無維修單時應在值班室等候待命。
2.3.14各當班維修人員出去維修,(含有償服務和公共維修),應注明時間,回來交單時應注明完成時間,并且盡量讓客戶寫上客戶意見,以備查單考核,具體見《維修單》。
2.3.15關于機電設備大型的水電系統等的更換,由主任安排填寫維修單,其余參照4條辦法。
2.3.16土建人員的維修工作,主任應以抽查的辦法,檢查完成的工效。
2.3.17所有的維修,主任及維修人員應根據事情的輕重,緩急來隨機處理。
2.4附表
2.4.1《工程部抽查表》
3.零星工程申報與施工管理規(guī)定
3.1本物業(yè)客戶服務處所轄范圍內零星工程須盡量做到自檢自修,在人力或技術方面確有困難時可申請對外委托施工。
3.2零星工程對外委托施工,須由維修責任人申請,填寫對外委托維修申請單,由工程主任組織相關人員現場考查,報經理審批后方可施工。
3.3所有外委零星工程申報同時須做好材料預算,工期預計、所需人工費用及施工開始日期等。
3.4對外委施工單位或個人須考察其技術力量和人員素質以保證工程質量和工期。
3.5施工前工程主任須組織維修責任人及施工方擬定詳細施工方案,施工方人員須按所擬定方案進行,施工時對施工地點是否有水、電、氣等經過應作詳細了解,如有須作明顯警示牌,施工完畢后恢復原有水、電、氣等標志。
3.6施工前須對施工人員進行安全防范教育,做到文明施工,如施工中有對行人或車輛等造成安全隱患時,須作相應警示或防護。
3.7施工期間維修責任人應對施工全過程跟蹤,工程主任應定時巡查,對施工所用材料須嚴格發(fā)放和保管,杜絕材料損失。
3.8施工完畢后由施工方申請,由工程部主任組織相關人員驗收,填寫相關驗收報告呈報經理審批。
4.客戶報修服務管理規(guī)定
4.1目的
規(guī)范住戶報修服務規(guī)程,增加客戶維修滿意率,完善內部維修管理。
4.2適用范圍
適用客戶服務處客戶報修處理工作。
4.3內容
4.3.1工程維修人員從前臺接《維修單》或按口頭通知接獲維修內容。
4.3.2由前臺或工程人員預約大致上門維修服務時間,非特殊情況不得超過預約時間10分鐘,特殊情況須與客戶溝通并取得同意。
4.3.3工程部主任根據報修內容,安排維修人員的工作。維修人員安排應以本項專長和上門快捷為原則。
4.3.4維修人員到達現場后,對報修項目進行確認,并向客戶告之收費標準,客戶同意后才能開始維修。
4.3.5上門維修整個過程應注意文明禮貌,現場清潔衛(wèi)生,移動室內設施須有客戶同意,損壞東西要致歉并按價賠償。
4.3.6維修工作完成后,維修人員應清整工作現場,檢查試用。按《維修項目收費標準》,在維修單上注明各項費用金額,并請客戶簽名認可。
4.3.7維修人員在《維
修單》中維修情況欄內注明情況,并簽上維修人名字,將第一聯交客戶,第二聯交回工程部主任存檔,第三聯交前臺轉財務部作為計收服務費用的依據。
4.3.8月底對維修內容進行統計,填寫《工程部有償服務登記表》,并對維修內容進行抽查回訪,統計零修及時率與合格率。
4.4工程部報修處理程序(見下頁程序圖)
4.5附表
4.5.1《維修單》
4.5.2《有償服務收費標準》(公司另行制定發(fā)布執(zhí)行)
4.5.3《工程部有償服務登記表》
4.5.4《零修及時率統計表》
5.公共維修
5.1目的
規(guī)范公共維修程序,確保公共設施良好。
5.2適用范圍
物業(yè)公司工程部公共維修。
5.3內容
5.3.1公共維修由前臺統一派單或口頭通知,口頭通知維修服務在維修完畢后須補單確認。
5.3.2工程部主任根據維修內容派人派工,并對維修內容進行規(guī)劃設計,并作出人工、材料、工期等的預算報經理審批,日常小修可直接由維修人員在倉庫領材料修理。
5.3.3維修人員做好維修前的準備工作,(如工具、材料、安全防范措施等),做好現場清理工作。
5.3.4維修過程須認真負責,相關人員要跟蹤檢查。
5.3.5維修結束后要檢查試用,恢復現場。
5.3.6維修人員應填寫好維修單并交回工程部及前臺備檔。
5.3.7一定時間內復查。
5.4附表
5.4.1《工程部公共維修登記表》
6.機電設備設施管理規(guī)定
6.1目的
規(guī)范機電設備設施維修程序,確保機電設備設施運行良好,保障人員及財產安全。
6.2適用范圍
物業(yè)公司工程部機電設備設施維修人員。
6.3內容
6.3.1機電設備設施應造冊登記,并制作登記卡,登記卡內容應詳細準確。
6.3.2機電設備設施應制定完善維修保養(yǎng)計劃并落實。
6.3.3機電設備設施的報修由工程部人員根據維保計劃,現場運行情況或故障填報《機電設備設施維修報批表》,工程部主任根據維修內容確定方案,主任(副主任)負責維修現場的組織、指揮、監(jiān)管。
6.3.4參與維修人員應嚴格按方案、按步驟操作,前期準備工作要細致到位,維修標志、警示、隔離物等要齊備,維修人員必須具備本項目維修之資格。
6.3.5維修完畢后維修人員須清理現場,待主任確認后對機電設備設施進行試運行,24小時內應加大對維修現場的巡查力度。
6.4附表
6.4.1《設備情況登記表》
6.6.2《機電設備設施維修報批表》
7.工程部機電設備設施環(huán)境要求管理規(guī)定
7.1目的
滿足機電設備設施使用條件,延長設備設施的使用期。
7.2適用范圍
物業(yè)公司工程部設備設施房。
7.3內容
7.3.1保持設備房內干凈整潔,專用工具、備件擺放整齊有序。
7.3.2所有設備房應有2次/月清潔衛(wèi)生,做到干爽、不濕滑、無雜物等。各箱柜內無灰塵、油漬、結碳等。
7.3.3照明燈光穩(wěn)定,有足夠的高度。經常檢查備用照明工具,確保齊備良好。
7.3.4機房內應通風良好,門窗開啟靈活,防小動物設施完好。
7.3.5確保輔助設備運行良好,保持適當環(huán)境溫度。
8.附表
8.1《房屋完好率統計表》
8.2《房屋設施零星小修記錄表》
8.3《房屋設施維修養(yǎng)護記錄表》
8.4《房屋設施維修養(yǎng)護計劃表》
