第1篇 物業(yè)某小區(qū)管理處會議系統(tǒng)
物業(yè)小區(qū)管理處會議系統(tǒng)
為有效率地執(zhí)行管理及不斷完善管理運作,將采取下列安排:-
1.會議召開之前應(yīng)作好準備工作,確定議題內(nèi)容,準備好有關(guān)的會議資料、文件。
2.各種會議一般應(yīng)與辦公室聯(lián)系,對出席對象提前一天以上發(fā)出通知,以備會議出席者安排好工作。
3.會議出席者應(yīng)準時到會,如果無法參加,應(yīng)事先向會議組織者請假,未請假或未經(jīng)允許請假而缺席、遲到者按有關(guān)出勤考核辦法承擔責(zé)任。缺席者應(yīng)事后及時主動補閱會議記錄,了解會議精神。
4.會議應(yīng)堅持講效率、開短會原則,發(fā)言者做到言簡意賅,不作題外話但又要暢所欲言,要使各種會議都能起到應(yīng)有的效果。
5.固定性會議為:總經(jīng)理辦公室會議,部門經(jīng)理例會、部門例會、段組例會。
6.會議如需增加、延期、合并或擴大出席對象時,由會議主持者商定后及時發(fā)出變更及擴大范圍的通知。
7.出席會議人員于會議前安排好工作,會議期間其他人如無特殊情況不得進入會場找人、談事。如有來訪客人或來訪電話,安排適當人員作好接待記錄,待會后再通知當事人處理。如遇急事必須當事人親自接待時,應(yīng)先得到會議召集者的允許,由其通知有關(guān)人員離開會場,并盡量不影響會議進程與發(fā)言,維護會議正常進行。
8.有關(guān)部門和人員應(yīng)嚴格執(zhí)行會議紀要、決議、決定的相關(guān)內(nèi)容,于規(guī)定完成日期后的首次會議上作出完成情況的扼要匯報。
9.會議紀要,及所形成的決議、決定文稿應(yīng)妥善保管,無關(guān)人員未經(jīng)批準不得借閱。
10.與會者需遵守會場紀律,尊重他人發(fā)言,充分闡明自己的觀點,傳呼機請調(diào)至振動檔,以維護會議正常進行。
第2篇 某物業(yè)小區(qū)管理規(guī)約范本
物業(yè)小區(qū)管理規(guī)約(示范文本)
第一章 總則
第一條 為加強本小區(qū)物業(yè)的管理,維護全體業(yè)主和物業(yè)使用人的合法權(quán)益,維護公共環(huán)境和秩序,保障物業(yè)的安全與合理使用,根據(jù)《物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》、《業(yè)主大會規(guī)程》等有關(guān)規(guī)定,制定本規(guī)約。
第二條 本規(guī)約由業(yè)主大會通過,全體業(yè)主和物業(yè)使用人須自覺遵守。
第二章 業(yè)主的共有權(quán)
第三條 本物業(yè)小區(qū)內(nèi)物業(yè)的基本情況
物業(yè)名稱:
座落位置:
物業(yè)類型:
建筑面積:
建筑物區(qū)域四至:
第四條 根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和物業(yè)買賣合同,業(yè)主享有以下物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的共有權(quán):
(一)住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?、戶外墻面、門廳、走廊通道、樓梯間等;
(二)住宅小區(qū)或單幢住宅內(nèi),建設(shè)費用已分攤進入住房銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等;
(三)其他依據(jù)法律法規(guī)規(guī)定屬于全體業(yè)主共有的物業(yè)。
第三章 物業(yè)使用原則
第五條 為維護業(yè)主的共同利益,經(jīng)業(yè)主大會同意,授予物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)活動中行使以下權(quán)利:
(一)根據(jù)本規(guī)約制定物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;
(二)以批評、規(guī)勸、::公告、法律訴訟等必要措施制止業(yè)主、物業(yè)使用人違反本規(guī)約和規(guī)章制度的行為。
第六條 物業(yè)服務(wù)收費采取()方式。業(yè)主應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時足額交納物業(yè)服務(wù)費用。
物業(yè)服務(wù)費用是物業(yè)服務(wù)活動正常開展的基礎(chǔ),涉及全體業(yè)主的共同利益,業(yè)主應(yīng)積極履行交納物業(yè)服務(wù)費用的義務(wù)。
第七條 業(yè)主對物業(yè)的專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利,但不得妨礙其他業(yè)主正常使用物業(yè)。
第八條 業(yè)主應(yīng)遵守法律、法規(guī)的規(guī)定,按照有利于物業(yè)使用、安全、整潔、公平、合理、不損害公共利益和他人利益的原則,在供電、供水、供熱、供氣、排水、通行、通風(fēng)、采光、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護等方面妥善處理與相鄰業(yè)主的關(guān)系。
第九條 業(yè)主應(yīng)按規(guī)劃用途使用物業(yè)。因特殊情況需要改變物業(yè)規(guī)劃用途的,業(yè)主應(yīng)在征得相關(guān)業(yè)主及業(yè)主委員會同意后,報有關(guān)行政主管部門批準,并告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第十條 業(yè)主需要裝飾裝修房屋的,應(yīng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會,并交納1000元裝修押金給物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會。裝修押金在裝修完工后,經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會派專業(yè)人員檢查合格后退還。
業(yè)主應(yīng)按有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定從事裝飾裝修行為,遵守裝飾裝修的注意事項,不得從事裝飾裝修的禁止行為。
第十一條 業(yè)主應(yīng)按設(shè)計預(yù)留的位置安裝空調(diào),未預(yù)留設(shè)計位置的,應(yīng)按物業(yè)服務(wù)企業(yè)指定的位置安裝,并按要求做好噪音及冷凝水的處理。
第十二條 業(yè)主應(yīng)在指定地點放置裝飾裝修材料及裝修垃圾,不得擅自占用物業(yè)共用部位和公共場所。
裝飾裝修施工時間為早8:00至12:00、下午2:00至6:00,其他時間不得施工。
第十三條 因裝飾裝修房屋影響物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的正常使用以及侵害相鄰業(yè)主合法權(quán)益的,業(yè)主應(yīng)及時恢復(fù)原狀并承擔相應(yīng)的賠償責(zé)任。
第十四條 業(yè)主應(yīng)按有關(guān)規(guī)定合理使用水、電、氣等共用設(shè)施設(shè)備,不得擅自拆改。
第十五條 業(yè)主及物業(yè)使用人使用電梯、扶梯,應(yīng)遵守本物業(yè)小區(qū)電梯、扶梯的使用管理規(guī)定。
第十六條 本物業(yè)小區(qū)內(nèi)行駛和停放車輛,應(yīng)遵守本物業(yè)小區(qū)的車輛行駛和停車規(guī)則。
第十七條 本物業(yè)小區(qū)內(nèi)禁止下列行為:
(一)損壞房屋承重結(jié)構(gòu),破壞房屋外貌,擅自改變房屋使用性質(zhì);
(二)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物;
(三)擅自改建、占用物業(yè)共有部分;
(四)損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施;
(五)未經(jīng)業(yè)主大會同意及有關(guān)政府部門批準,擅自占用、改建、擴建小區(qū)內(nèi)及周邊市政道路;
(六)踐踏、占用綠地,損毀樹木、園林;
(七)存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品,存放、鋪設(shè)超負荷物品;
(八)排放有毒、::有害物質(zhì);
(九)亂拋垃圾,高空拋物;
(十)發(fā)出超過規(guī)定標準的環(huán)境噪聲;
(十一)法律、法規(guī)和業(yè)主規(guī)約禁止的其他行為。
第十八條 業(yè)主和物業(yè)使用人在本物業(yè)小區(qū)內(nèi)飼養(yǎng)動物不得違反有關(guān)規(guī)定,并應(yīng)遵守以下約定:
(一)不得在公共場所大小便 ;
(二)進入公共場所要使用繩索牽好,以防傷及他人;
(三)
不得因喧叫妨礙他人休息。
第四章 物業(yè)的維修養(yǎng)護
第十九條 業(yè)主應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定交納維修資金。
專項維修資金屬于全體業(yè)主所有,專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造,不得挪作他用。維修資金使用須經(jīng)相關(guān)聯(lián)專有部分占建筑物總面積三分之二以上業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上業(yè)主同意方可使用。
第二十條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時,應(yīng)當將業(yè)主規(guī)約內(nèi)容、物業(yè)服務(wù)費用標準等事項告知受讓人或承租人,并自物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同或租賃合同簽訂之日起五日內(nèi),將物業(yè)轉(zhuǎn)讓或者出租情況告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時應(yīng)提供繳納維修資金的相關(guān)證明。
第二十一條 業(yè)主對物業(yè)專有部分的維修養(yǎng)護行為不得妨礙其他業(yè)主的合法權(quán)益。
第二十二條 因維修養(yǎng)護物業(yè)確需進入相關(guān)業(yè)主的物業(yè)專有部分時,業(yè)主或物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)事先告知相關(guān)業(yè)主,并在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀,相關(guān)業(yè)主應(yīng)給予必要的配合。
相關(guān)業(yè)主阻撓維修養(yǎng)護的進行造成物業(yè)損壞及其他損失的,應(yīng)負責(zé)修復(fù)并承擔賠償責(zé)任。
第二十三條 因維修養(yǎng)護物業(yè)或者公共利益,業(yè)主確需臨時占用、挖掘道路、場地的,應(yīng)當征得業(yè)主委員會或物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意,并在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。
第二十四條 物業(yè)存在安全隱患,危及公共利益或其他業(yè)主合法權(quán)益時,責(zé)任人應(yīng)當及時采取措施消除隱患。
第五章 違約責(zé)任
第二十五條 業(yè)主違反本規(guī)約關(guān)于物業(yè)的使用、維護和管理的約定,妨礙物業(yè)正常使用或造成物業(yè)損害及其他損失的,其他業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依據(jù)本規(guī)約向人民法院提起訴訟。
第二十六條 業(yè)主違反本規(guī)約關(guān)于業(yè)主共同利益的約定,導(dǎo)致全體業(yè)主的共同利益受損的,其他業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依據(jù)本規(guī)約向人民法院提起訴訟。
第六章 附則
第二十七條 本規(guī)約所稱物業(yè)的專有部分,是指由業(yè)主獨立使用并具有排他性的房屋、空間、場地及相關(guān)設(shè)施設(shè)備。
本規(guī)約所稱物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備,是指業(yè)主建筑物區(qū)域內(nèi)業(yè)主專有部分以外的,屬于多個或全體業(yè)主共同所有或使用的房屋、空間、場地及相關(guān)設(shè)施設(shè)備。
第二十八條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓或出租物業(yè)時,應(yīng)提前書面通知物業(yè)服務(wù)企業(yè),并要求物業(yè)繼受人簽署本規(guī)約承諾書或承租人在租賃合同中承諾遵守本規(guī)約。
第3篇 藍灣物業(yè)小區(qū)裝修管理作業(yè)指導(dǎo)書
藍灣小區(qū)裝修管理作業(yè)指導(dǎo)書(安全班)
1、目的:加強對小區(qū)裝修戶的管理,規(guī)范裝修管理制度。
2、范圍:藍灣管理處。
3、方法和過程控制:3、1樓層巡邏安全員必須對裝修戶裝修情況全面了解,每天需對裝修戶的 《裝修許可證》和《裝修工程施工責(zé)任書》進行驗證和檢查,巡查時間為早8點至晚上22點,巡查次數(shù)每天不得少于1次,并在《裝修現(xiàn)場監(jiān)控紀錄表》上進行記錄,《裝修現(xiàn)場監(jiān)控記錄表》須張貼在裝修現(xiàn)場。
3、2對施工人員的出入證、施工情況進行檢查,對已經(jīng)過期的證件要予以回收并及時通知管理處。
3、3檢查施工場地有無按規(guī)定配備滅火器,并向裝修戶講解相關(guān)消防知識,防止火災(zāi)的發(fā)生。
3、4檢查裝修施工過程中有無違反《裝修申請表》所約定的內(nèi)容,如有違反,通知部門負責(zé)人處理。
3、5在裝修過程中,如需動火作業(yè)時,必須檢查作業(yè)人員有無上崗證,相關(guān)防范措施是否落實。
禁止裝修隊在裝修現(xiàn)場生火做飯。
3、6深圳市規(guī)定裝修施工作業(yè)時間為每天7時至12時及14時至19時。
巡邏崗須對裝修戶的裝修時間進行檢查,發(fā)現(xiàn)超時施工者應(yīng)立即制止。
對于無證留宿者,應(yīng)予以勸離,并督促盡快往管理處辦理相關(guān)的留宿證明。
⑺監(jiān)督施工人員只能使用貨梯和指定的通道進出及搬運材料等。
裝修人員搬運垃圾只能在晚上18點后進行,禁止裝修隊在清運車進場之前,把垃圾搬出戶外。
⑻制止裝修垃圾堆放、堵塞消防通道。
垃圾清運完后,檢查清運垃圾的通道墻面、地面、天花及公共設(shè)施有無損壞、磨花現(xiàn)象,發(fā)現(xiàn)問題及時處理或協(xié)助裝修檢查人員處理。
第4篇 某物業(yè)小區(qū)停車場管理作業(yè)指導(dǎo)書
物業(yè)小區(qū)停車場管理作業(yè)指導(dǎo)書
目的:規(guī)范**家園停車場的管理,維護停車場車輛行駛與停放秩序,停車場的管理工作更順暢的開展,確保停車場安全無意外事故的發(fā)生,結(jié)合本停車場的特性,特制定此作業(yè)指導(dǎo)書。
一、職責(zé)
部門經(jīng)理負責(zé)停車場全面管理、監(jiān)督、指導(dǎo)工作;
安全主辦負責(zé)制定停車場管理制度和作業(yè)指導(dǎo)書,停車場檢查、安全員的培訓(xùn)工作;
安全班長負責(zé)停車場管理工作的具體實施工作;
停車場安全員負責(zé)車輛檢查、指揮調(diào)度的管理工作;
二|、方法和過程控制
2.1停車場屬于**家園私家停車場,原則上外來車輛不得停放。租用、售用僅限于小區(qū)內(nèi)的業(yè)主。
2.2**家園私家停車場車輛限高2米以下,
2.3業(yè)主可根據(jù)需要向管理處申請租用固定車位,經(jīng)管理處經(jīng)理審批后,雙方簽訂《停車場車位租用協(xié)議書》,并辦理《車輛停放服務(wù)卡》(注:此停車卡只能作為繳費的憑證)、智能ic卡。
2.4停車場購買車位的業(yè)主需與管理處簽定,《車輛停放服務(wù)協(xié)議書》(注:此停車卡只能作為繳費的憑證)、智能ic卡。
2.5停車場實行智能化系統(tǒng)管理,已購已租車位、已售車位車輛進出車庫車主自行刷卡進出。
三、停車場服務(wù)收費標準
3.2**家園地下智能化車庫月租費收費標準為人民幣250元,與當月管理費一起收繳。
3.2已購車位車輛收取管理服務(wù)費月收費標人民幣60元。
3.3未租位車輛,來訪車輛臨時停放收費標準按停車場管理收費每次停放造過半小時(含半小時)收費人民幣5元,超過3小時收費人民幣10元。
四、停車場入場管理
4.1業(yè)主租位車輛進入車庫,安全管理員應(yīng)面向來車呈正姿勢敬禮,示意車主自行刷卡入車庫。按私家車位停放整齊。
4.2外來看樓、訪客車輛進入車場、安全管理員應(yīng)面向來車呈立正姿勢,示意車輛減速并停車。并迅速填寫《車輛臨時停放服務(wù)憑證》存根和票據(jù),記錄車牌號、駛?cè)霑r間、簽名。
4.3當車輛駛近后,走近距車輛駕駛室窗口適當距離呈立正姿勢并敬禮,迅速將填好的《車輛臨時停放服務(wù)憑證》遞交給車主,并示意點頭問好。
4.4當車主接過《車輛臨時停放服務(wù)憑證》后,示意車輛駛?cè)胪＼噲鰞?nèi)。
4.5搬運貨車可以進入停車場需經(jīng)管理處許可,并安排專人監(jiān)督出入場,不能進入停車場內(nèi)貨車應(yīng)按順序停放在車庫進出口處。
五、車輛停放管理
5.1車輛入場后減速慢行、限時速5公里,車輛停放在私家車位上,按車頭向外、按車位中央停放整齊。
5.2外來車輛需在安全員引導(dǎo)下停放未租未售車位,嚴禁占位、停錯位。
5.3車場安全員負責(zé)對停車場車輛外觀檢查,并在《停車場車輛情況登記表》上詳細記錄,發(fā)現(xiàn)問題及時上報。
六、車輛出場管理
6.1車輛出場已租已售車位車主自行刷卡出場,車場出口安全員敬禮示意減速,并收回《車輛臨時停放服務(wù)憑證》,手續(xù)完善后打開路障,示意車輛駛離停車場。
6.2外來車輛出場,車場出口安全員敬禮,示意車輛停止并收回《車輛臨時停放服務(wù)憑證》迅速核對車輛車牌號、駛?cè)霑r間、經(jīng)手人簽名。按停車場收費標準進行收費,先開出相應(yīng)發(fā)票方可收取費用,手續(xù)完善后打開路障、道閘,示意車輛駛離停車場。
6.3對丟失《車輛臨時停放服務(wù)憑證》的車輛,應(yīng)要求其出示行駛證、身份證、駕駛證等有效證件,進行人、車、證的核實,并在《車輛駛出異常情況臨登記表》上記錄,經(jīng)車主簽名或取得聯(lián)系證實后方可放行,如有異常情況應(yīng)立即報告班長或上級到場處理。
6.4車輛駛出車場后,車場管理安全員應(yīng)及時在《停車場車輛情況登記表》上填寫駛出時間值班者。
第5篇 z物業(yè)小區(qū)電梯管理程序
公司程序文件版號: a
修改號: 0
ej-qp4.3物業(yè)小區(qū)電梯管理程序頁碼: 1/3
1.目的:
保證電梯設(shè)備完好無損,正常安全運行,滿足住戶使用。
2.適用范圍:
小區(qū)住宅樓內(nèi)所有電梯。本公司電梯維護的日常管理發(fā)包給分承包商,公司要求分承包商組織專門的電梯運行及電梯維修人員,為我公司提供服務(wù)并在服務(wù)過程中執(zhí)行公司規(guī)定的程序。
3.引用文件:
3.1質(zhì)量手冊第4.6、4.7、4.8、4.9、4.10、4.11、4.12、4.13、4.14章
3.2 iso9002標準第4.6 、4.7、4.8、4.9、4.10、4.11、4.12、4.13、4.14章。
4.職責(zé):
4.1工程維修部(以下簡稱工程部),負責(zé)制定電梯大修的工作計劃和具體實施。監(jiān)督、檢查電梯運行及維修人員的工作。
4.2分承包商的電梯技術(shù)人員負責(zé)制定電梯的日常維護,保養(yǎng)計劃。
4.3電梯維修人員及電梯司機負責(zé)電梯的維修、維護及巡視,并隨時做好各種記錄。
5.工作程序:
5.1電梯正常運行:
5.1.1電梯司機要嚴格遵守《電梯安全操作規(guī)程》和《電梯司機崗位職責(zé)》。
5.1.2電梯司機要認真填寫《電梯司機值班工作記錄》,按《電梯巡視規(guī)程》做好巡視工作。
5.1.3維修班長每天對電梯司機的工作進行檢查,內(nèi)容包括電梯運行、巡視、衛(wèi)生情況,并填寫《電梯司機值班檢查記錄》。
5.1.4發(fā)現(xiàn)電梯故障及時通報值班室,并填寫《電梯故障報修單》。
5.1.5電梯一旦出現(xiàn)因人故障。嚴格按照《電梯故障困人救援規(guī)程》執(zhí)行。
5.2電梯日常保養(yǎng)、維修檢查:
5.2.1電梯維修工根據(jù)電梯技術(shù)人員制定的《電梯周保養(yǎng)項目及記錄》、《電梯月保養(yǎng)項目及記錄》、《電梯半年保養(yǎng)項目及記錄》、《電梯年保養(yǎng)項目及記錄》,按時保質(zhì)保量完成分管電梯設(shè)備的保養(yǎng)項目及日常的維修、搶修工作,并認真填寫《電梯故障報修單》及有關(guān)工作記錄。
5.2.2分承包商的電梯技術(shù)人員每月中旬及月末對電梯維修工的工作進行抽查,并填寫《電梯周檢查記錄》、《電梯月檢查記錄》、《電梯半年檢查記錄》、《電梯年檢查記錄》。
5.3對電梯分承包商服務(wù)質(zhì)量的檢查:
5.3.1工程部主任每月末對電梯分承包商的工作進行一次抽查,內(nèi)容包括:運行情況、保養(yǎng)及維修情況,并填寫《電梯工作考核記錄》。以此做為對分承包商工作的考評依據(jù)。
5.3.2發(fā)現(xiàn)重大問題,由工程部主任向電梯分承包商發(fā)出《整改通知書》限期改進。
6.支持性文件與質(zhì)量記錄
6.1《電梯司機值班工作記錄》 ej-qr-qp4.3-01
6.2《電梯司機值班檢查記錄》 ej-qr-qp4.3-02
6.3《電梯故障報修單》 ej-qr-qp4.3-03
6.4《電梯周保養(yǎng)項目及記錄》 ej-qr-qp4.3-04
6.5《電梯月保養(yǎng)項目及記錄》 ej-qr-qp4.3-05
6.6《電梯半年保養(yǎng)項目及記錄》 ej-qr-qp4.3-06
6.7《電梯年保養(yǎng)項目及記錄》 ej-qr-qp4.3-07
6.8《電梯周檢查記錄》 ej-qr-qp4.3-08
6.9《電梯月檢查記錄》 ej-qr-qp4.3-09
6.10《電梯半年檢查記錄》ej-qr-qp
4.3-10
6.11《電梯年檢查記錄》ej-qr-qp4.3-11
6.12《電梯工作考核記錄》ej-qr-qp4.3-12
6.13《電梯安全操作規(guī)程》ej-wi-qp4.3-01
6.14《電梯故障困人救援規(guī)程》ej-wi-qp4.3-02
6.15《電梯維修保養(yǎng)安全操作規(guī)程》ej-wi-qp4.3-03
6.16《電梯巡視規(guī)程》ej-wi-qp4.3-04
6.17《工程維修部員工崗位職責(zé)》ej-wi-qm4.1-04
第6篇 中新都會物業(yè)小區(qū)管理規(guī)約
中新青年都會物業(yè)小區(qū)管理規(guī)約(征求意見稿)
為加強本物業(yè)區(qū)域的物業(yè)管理,維護全體業(yè)主的合法權(quán)益,維護物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共安全、公共環(huán)境和公共秩序,根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》和北京市的有關(guān)規(guī)定,經(jīng)本物業(yè)區(qū)域業(yè)主大會會議表決通過,制訂本管理規(guī)約(以下簡稱本規(guī)約)。
第一章總則
第一條物業(yè)基本情況
(一)物業(yè)名稱:
(二)物業(yè)類型:
(三)坐落位置:
(四)建筑物總面積:
(五)國有土地使用證明文件政府批文號:
第二條本物業(yè)區(qū)域成立業(yè)主大會行使業(yè)主關(guān)于物業(yè)管理事項的共同決定權(quán)。
第三條業(yè)主應(yīng)遵守物業(yè)管理有關(guān)法律法規(guī)和本規(guī)約,執(zhí)行業(yè)主大會和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決議、決定。配合物業(yè)服務(wù)機構(gòu)的物業(yè)服務(wù)活動,遵守本物業(yè)區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的相關(guān)規(guī)章制度。同時,業(yè)主應(yīng)保證其共居人、使用人及相關(guān)人員遵守本規(guī)約和相關(guān)規(guī)定,合理使用物業(yè)。物業(yè)的所有權(quán)人發(fā)生變更時,管理規(guī)約的效力及于物業(yè)的繼受人。
第四條本規(guī)約由年月首次業(yè)主大會通過。
第五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)及物業(yè)建設(shè)單位(開發(fā)商)應(yīng)遵守本管理規(guī)約之規(guī)定。
第六條本物業(yè)區(qū)域成立業(yè)主大會行使業(yè)主關(guān)于物業(yè)管理事項的共同決定權(quán)。
第二章物業(yè)使用和維修
第七條按規(guī)劃設(shè)計用途使用物業(yè)。合理使用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備,自覺維護物業(yè)整潔、美觀,遵守市容環(huán)境管理的相關(guān)規(guī)定。不擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、外觀和用途;不擅自占用共用部位和共用設(shè)施設(shè)備;不擅自利用共用部位搭建建筑物、構(gòu)筑物等。
選擇性條款:空調(diào)外掛設(shè)備應(yīng)按指定位置安裝,陽臺外和窗外不吊掛和晾曬物品,不擅自張貼或安裝可通過外觀看到、有礙觀瞻的標識牌、廣告牌或標語等。
業(yè)主確因特殊情況需要改變物業(yè)設(shè)計用途的,應(yīng)征得相關(guān)業(yè)主及業(yè)主委員會同意,報有關(guān)行政主管部門批準并告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)后方可實施。
第八條業(yè)主利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備設(shè)置廣告或進行其他經(jīng)營活動的,應(yīng)當征得有關(guān)業(yè)主和業(yè)主委員會的同意,并按照規(guī)定向物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理有關(guān)手續(xù)。
第九條愛護公共環(huán)境。不侵占公共綠地、損壞綠地、園林、小品和其它共用設(shè)施設(shè)備;不隨意堆放、傾倒或拋棄垃圾、雜物;不在共用部位亂涂亂畫和隨便張貼;垃圾應(yīng)按指定時間和地點投放,避免遺撒。
第十條自覺維護物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共秩序。不在物業(yè)共用部位或違反規(guī)定在專有部分堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品和其它有毒有害物質(zhì);不得利用物業(yè)從事危害公共安全和公共利益的活動,以及法律法規(guī)及相關(guān)規(guī)定禁止的其它活動;遵守環(huán)境保護的相關(guān)規(guī)定。
第十一條業(yè)主飼養(yǎng)寵物,應(yīng)當遵守相關(guān)管理規(guī)定,實時清理寵物糞便;乘坐電梯的,應(yīng)當避開乘梯的高峰時間。
第十二條業(yè)主及非業(yè)主使用人使用電梯應(yīng)遵守本物業(yè)區(qū)域的電梯使用的有關(guān)規(guī)定。損壞電梯設(shè)備的,應(yīng)承擔相應(yīng)的賠償責(zé)任。
第十三條機動車在本物業(yè)區(qū)域內(nèi)行駛應(yīng)避讓行人,嚴禁鳴喇叭;車輛出入應(yīng)按規(guī)定出示相應(yīng)證件或登記。
機動車應(yīng)在規(guī)劃的車位停放,嚴禁在消防通道、消防井蓋、人行便道和綠地等場所停放;車位只可用作停放車輛,不得擅自在車位上安裝設(shè)施;停放期間,防盜報警器應(yīng)使用靜音,發(fā)生噪音應(yīng)迅速解除。
本物業(yè)區(qū)域業(yè)主共有的車位使用分配方式為:。
選擇性條款:留出適當數(shù)量的訪客車位后,按順序登記分配/輪換分配/以抽簽的方式分配。
第十四條業(yè)主應(yīng)及時對專有部分以內(nèi)的有可能影響相鄰業(yè)主權(quán)益的損壞部位和設(shè)施設(shè)備進行維修,發(fā)現(xiàn)屬公共維修責(zé)任的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞時,應(yīng)及時告知物業(yè)服務(wù)機構(gòu)或業(yè)主委員會,并采取必要措施防止損失擴大。
第十五條對異產(chǎn)毗連的物業(yè)進行維修,各相關(guān)業(yè)主應(yīng)積極協(xié)助、配合,不得人為阻撓維修。因阻撓維修,造成人身傷害和財產(chǎn)損失的,阻撓人應(yīng)承擔法律責(zé)任。
業(yè)主應(yīng)配合物業(yè)服務(wù)機構(gòu)和相鄰業(yè)主必要時進入專有部分以內(nèi)進行維修,造成物業(yè)損壞的,責(zé)任人應(yīng)予以修復(fù)或適當賠償。
第十六條物業(yè)在使用中存在安全隱患,已經(jīng)或者即將危及公共利益及他人利益的,責(zé)任人應(yīng)當及時應(yīng)急維修消除隱患;責(zé)任人不履行或者無法履行應(yīng)急維修義務(wù)的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可在社區(qū)工作站(社區(qū)居民委員會)和業(yè)主委員會有關(guān)人員到場見證下進入物業(yè)內(nèi)部應(yīng)急維修;維修所需的費用由責(zé)任人承擔。
第十七條人為原因造成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞的,責(zé)任人應(yīng)負責(zé)修復(fù)或賠償。
第十八條業(yè)主需要進行室內(nèi)裝飾裝修的,應(yīng)當告知物業(yè)服務(wù)機構(gòu),并按規(guī)定簽訂裝飾裝修服務(wù)協(xié)議。
裝飾裝修房屋,應(yīng)在規(guī)定時間施工,不得擅自拆改承重結(jié)構(gòu)、各種管線和破壞防水層等,不得影響物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的正常使用,因裝飾裝修導(dǎo)致物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞的,應(yīng)當承擔修復(fù)及賠償責(zé)任。
第十九條業(yè)主應(yīng)及時對屋內(nèi)影響相鄰業(yè)主權(quán)益的損壞部位和設(shè)施進行維修;業(yè)主發(fā)現(xiàn)房屋內(nèi)屬公共維修責(zé)任的共用部位和設(shè)施損壞時,應(yīng)及時通知物業(yè)服務(wù)企業(yè),并采取合理措施防止損失擴大。
第二十條因維修養(yǎng)護物業(yè)或者公共利益,業(yè)主確需臨時占用、挖掘道路、場地的,應(yīng)當征得業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意,并在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。
第二十一條建設(shè)單位應(yīng)按國家規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔物業(yè)的保修責(zé)任。建設(shè)單位在保修期限和保修范圍內(nèi)拒絕修復(fù)或拖延修復(fù)的,業(yè)主可以自行或委托他人修復(fù),修復(fù)費用及修復(fù)期間造成的各項損失由建設(shè)單位承擔。
第三章物業(yè)服務(wù)費用的交納
第二十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得強行預(yù)收物業(yè)費,業(yè)主可選擇年付或分期繳納的方式。
第二十三條業(yè)主應(yīng)當按照管理規(guī)約約定或業(yè)主大會會議的決定交納物業(yè)服務(wù)費用,因故不能按期交納的,應(yīng)委托他人按期代交或及時補交。
對欠繳物業(yè)服務(wù)費用的業(yè)主,業(yè)主委員會應(yīng)進行催繳或委托物業(yè)服務(wù)機構(gòu)催繳,采取電話、書面和當面等催繳方式。
選擇性條款:
1、欠費三個月以上或長期拒繳物業(yè)服務(wù)費用、三次催繳仍逾期不交的業(yè)主,業(yè)主委員會或業(yè)主委員會授權(quán)物業(yè)服務(wù)機構(gòu)在物業(yè)區(qū)域內(nèi)顯著位置公布欠費情況,仍不交的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法向人民法院提起訴訟;
2、業(yè)主應(yīng)按規(guī)定交納水、電、燃氣、供暖等使用費用。
第二十四條業(yè)主如委托物業(yè)服務(wù)機構(gòu)對其專有部分和專有設(shè)施設(shè)備進行維修、養(yǎng)護等特約性服務(wù),在保修期外,應(yīng)另行支付合理費用。
第二十五條業(yè)主應(yīng)按有關(guān)規(guī)定交納和使用專項維修資金,并及時續(xù)籌。
第二十六條業(yè)主在轉(zhuǎn)讓或出租物
業(yè)時,應(yīng)當告知新業(yè)主和承租人遵守本規(guī)約,并將有關(guān)情況于_日內(nèi)告知業(yè)主委員會或物業(yè)服務(wù)機構(gòu)。
業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè),應(yīng)當結(jié)清物業(yè)服務(wù)費用;出租物業(yè),約定由承租人交納物業(yè)服務(wù)費用的,業(yè)主承擔連帶責(zé)任。
第四章違約責(zé)任和違約糾紛的解決
第二十七條業(yè)主應(yīng)自覺遵守本規(guī)約的各項規(guī)定,違反本規(guī)約造成其它業(yè)主、物業(yè)使用人人身傷害或財產(chǎn)損失的,應(yīng)當承擔法律責(zé)任。
對業(yè)主的違約行為,其他業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會可以督促其改正,也可委托物業(yè)服務(wù)機構(gòu)督促其改正。
第二十八條業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見和建議,可直接向物業(yè)服務(wù)機構(gòu)提出,也可向業(yè)主委員會提出。涉及公共利益的爭議應(yīng)通過業(yè)主委員會協(xié)調(diào)解決,或提交業(yè)主大會表決。
第二十九條業(yè)主違反本規(guī)約關(guān)于物業(yè)的使用、維護和管理的約定,妨礙物業(yè)正常使用或造成物業(yè)損害及其他損失的,其他業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依據(jù)本規(guī)約申請仲裁或向人民法院提起訴訟。
第三十條業(yè)主違反本規(guī)約關(guān)于業(yè)主共同利益的約定,導(dǎo)致全體業(yè)主的共同利益受損的,其他業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依據(jù)本規(guī)約申請仲裁或向人民法院提起訴訟。
第三十一條建設(shè)單位未能履行本規(guī)約約定義務(wù)的,業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)可根據(jù)本規(guī)約申請仲裁或向人民法院提起訴訟。
第五章其他相關(guān)事項
第三十二條業(yè)主在轉(zhuǎn)讓或出租其擁有的物業(yè)時,應(yīng)當將業(yè)主規(guī)約內(nèi)容、物業(yè)服務(wù)費用標準等事項告知受讓人或者承租人,要求新業(yè)主和承租人承諾遵守管理規(guī)約,并自物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同簽訂之日起30日內(nèi),將物業(yè)轉(zhuǎn)讓或者出租情況告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第三十三條業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè),應(yīng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費用;出租物業(yè),約定由承租人交納物業(yè)服務(wù)費用的,從其約定,業(yè)主負連帶交納責(zé)任。
第六章附則
第三十四條本規(guī)約如有與進行法律法規(guī)相抵觸的條款,則該條款無效,但不影響其它條款的效力。
第三十五條本規(guī)約經(jīng)第_屆業(yè)主大會會議于_年_月_日表決通過,自_年_月_日起生效。
第7篇 物業(yè)小區(qū)管理規(guī)約示范文本征求意見稿
第一章總則
第一條為加強本小區(qū)物業(yè)的管理,維護全體業(yè)主和物業(yè)使用人的合法權(quán)益,維護公共環(huán)境和秩序,保障物業(yè)的安全與合理使用,根據(jù)《物權(quán)法》、《 條例》、《業(yè)主大會 》等有關(guān)規(guī)定,制定本規(guī)約。
第二條本規(guī)約由業(yè)主大會通過,全體業(yè)主和物業(yè)使用人須自覺遵守。
第二章業(yè)主的共有權(quán)
第三條本物業(yè)小區(qū)內(nèi)物業(yè)的基本情況
物業(yè)名稱: 金碧御水山莊
座落位置: 花都區(qū)獅嶺鎮(zhèn)山前旅游大道**山莊
物業(yè)類型: 商住小區(qū)
面積: 636,264.80平方米
建筑物區(qū)域四至:
東至芙蓉嶂風(fēng)景旅游度假區(qū)
西至六花崗水庫
南至山前旅游大道
北至王子山森林
第四條根據(jù)有關(guān)法律 和物業(yè)買賣 ,業(yè)主享有以下物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的共有權(quán):
(一)住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?、戶外墻面、門廳、走廊通道、樓梯間等;
(二)住宅小區(qū)或單幢住宅內(nèi),建設(shè)費用已分攤進入住房銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、 設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等;
(三)其他依據(jù)法律法規(guī)規(guī)定屬于全體業(yè)主共有的物業(yè)。
第三章物業(yè)使用原則
第五條為維護業(yè)主的共同利益,經(jīng)業(yè)主大會同意,授予物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)活動中行使以下權(quán)利;
(一)根據(jù)本規(guī)約制定物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章 ;
(二)以批評、規(guī)勸、公告、法律訴訟等必要措施制止業(yè)主、物業(yè)使用人違反本規(guī)約和規(guī)章制度的行為。
第六條物業(yè)服務(wù)收費采取()方式。業(yè)主應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時足額交納物業(yè)服務(wù)費用。
物業(yè)服務(wù)費用是物業(yè)服務(wù)活動正常開展的基礎(chǔ),涉及全體業(yè)主的共同利益,業(yè)主應(yīng)積極履行交納物業(yè)服務(wù)費用的義務(wù)。
第七條業(yè)主對物業(yè)的專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利,但不得妨礙其他業(yè)主正常使用物業(yè)。
第八條業(yè)主應(yīng)遵守法律、法規(guī)的規(guī)定,按照有利于物業(yè)使用、安全、整潔、公平、合理、不損害公共利益和他人利益的原則,在供電、供水、供熱、供氣、排水、通行、通風(fēng)、采光、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護等方面妥善處理與相鄰業(yè)主的關(guān)系。
第九條業(yè)主應(yīng)按 用途使用物業(yè)。因特殊情況需要改變物業(yè)規(guī)劃用途的,業(yè)主應(yīng)在征得相關(guān)業(yè)主及業(yè)主委員會同意后,報有關(guān) 主管部門批準,并告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第十條業(yè)主需要裝飾裝修房屋的,應(yīng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會,并交納1000元裝修押金給物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會。裝修押金在裝修完工后,經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會派專業(yè)人員檢查合格后退還。
業(yè)主應(yīng)按有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定從事裝飾裝修行為,遵守裝飾裝修的注意事項,不得從事裝飾裝修的禁止行為。
第十一條業(yè)主應(yīng)按設(shè)計預(yù)留的位置安裝空調(diào),未預(yù)留設(shè)計位置的,應(yīng)按物業(yè)服務(wù)企業(yè)指定的位置安裝,并按要求做好噪音及冷凝水的處理。
第十二條業(yè)主應(yīng)在指定地點放置裝飾裝修材料及裝修垃圾,不得擅自占用物業(yè)共用部位和公共場所。
裝飾裝修 時間為早8:00至12:00、下午2:00至6:00,其他時間不得施工。
第十三條因裝飾裝修房屋影響物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的正常使用以及侵害相鄰業(yè)主合法權(quán)益的,業(yè)主應(yīng)及時恢復(fù)原狀并承擔相應(yīng)的賠償責(zé)任。
第十四條業(yè)主應(yīng)按有關(guān)規(guī)定合理使用水、電、氣等共用設(shè)施設(shè)備,不得擅自拆改。
第十五條業(yè)主及物業(yè)使用人使用電梯、扶梯,應(yīng)遵守本物業(yè)小區(qū)電梯、扶梯的使用管理規(guī)定。
第十六條本物業(yè)小區(qū)內(nèi)行駛和停放車輛,應(yīng)遵守本物業(yè)小區(qū)的車輛行駛和停車規(guī)則。
第十七條本物業(yè)小區(qū)內(nèi)禁止下列行為:
(一)損壞房屋承重結(jié)構(gòu),破壞房屋外貌,擅自改變房屋使用性質(zhì);
(二)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物;
(三)擅自改建、占用物業(yè)共有部分;
(四)損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施;
(五)未經(jīng)業(yè)主大會同意及有關(guān)政府部門批準,擅自占用、改建、擴建小區(qū)內(nèi)及周邊市政道路;
(六)踐踏、占用綠地,損毀樹木、園林;
(七)存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品,存放、鋪設(shè)超負荷物品;
(八)排放有毒、有害物質(zhì);
(九)亂拋垃圾,高空拋物;
(十)發(fā)出超過規(guī)定標準的環(huán)境噪聲;
(十一)法律、法規(guī)和業(yè)主規(guī)約禁止的其他行為。
第十八條業(yè)主和物業(yè)使用人在本物業(yè)小區(qū)內(nèi)飼養(yǎng)動物不得違反有關(guān)規(guī)定,并應(yīng)遵守以下約定:
(一)不得在公共場所大小便;
(二)進入公共場所要使用繩索牽好,以防傷及他人;
(三)不得因喧叫妨礙他人休息。
第四章物業(yè)的 養(yǎng)護
第十九條業(yè)主應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定交納 。
專項維修資金屬于全體業(yè)主所有,專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造,不得挪作他用。維修資金使用須經(jīng)相關(guān)聯(lián)專有部分占建筑物總面積三分之二以上業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上業(yè)主同意方可使用。
第二十條業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時,應(yīng)當將業(yè)主規(guī)約內(nèi)容、物業(yè)服務(wù)費用標準等事項告知受讓人或承租人,并自物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同或租賃合同簽訂之日起五日內(nèi),將物業(yè)轉(zhuǎn)讓或者出租情況告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時應(yīng)提供繳納維修資金的相關(guān)證明。
第二十一條業(yè)主對物業(yè)專有部分的維修養(yǎng)護行為不得妨礙其他業(yè)主的合法權(quán)益。
第二十二條因維修養(yǎng)護物業(yè)確需進入相關(guān)業(yè)主的物業(yè)專有部分時,業(yè)主或物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)事先告知相關(guān)業(yè)主,并在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀,相關(guān)業(yè)主應(yīng)給予必要的配合。
> 相關(guān)業(yè)主阻撓維修養(yǎng)護的進行造成物業(yè)損壞及其他損失的,應(yīng)負責(zé)修復(fù)并承擔賠償責(zé)任。
第二十三條因維修養(yǎng)護物業(yè)或者公共利益,業(yè)主確需臨時占用、挖掘道路、場地的,應(yīng)當征得業(yè)主委員會或物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意,并在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。
第二十四條物業(yè)存在安全隱患,危及公共利益或其他業(yè)主合法權(quán)益時,責(zé)任人應(yīng)當及時采取措施消除隱患。
第五章違約責(zé)任
第二十五條業(yè)主違反本規(guī)約關(guān)于物業(yè)的使用、維護和管理的約定,妨礙物業(yè)正常使用或造成物業(yè)損害及其他損失的,其他業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依據(jù)本規(guī)約向人民法院提起訴訟。
第二十六條業(yè)主違反本規(guī)約關(guān)于業(yè)主共同利益的約定,導(dǎo)致全體業(yè)主的共同利益受損的,其他業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依據(jù)本規(guī)約向人民法院提起訴訟。
第六章附則
第二十七條本規(guī)約所稱物業(yè)的專有部分,是指由業(yè)主獨立使用并具有排他性的房屋、空間、場地及相關(guān)設(shè)施設(shè)備。
本規(guī)約所稱物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備,是指業(yè)主建筑物區(qū)域內(nèi)業(yè)主專有部分以外的,屬于多個或全體業(yè)主共同所有或使用的房屋、空間、場地及相關(guān)設(shè)施設(shè)備。
第二十八條業(yè)主轉(zhuǎn)讓或出租物業(yè)時,應(yīng)提前書面通知物業(yè)服務(wù)企業(yè),并要求物業(yè)繼受人簽署本規(guī)約承諾書或承租人在租賃合同中承諾遵守本規(guī)約。
物業(yè)小區(qū)
第8篇 某物業(yè)小區(qū)外來人員管理作業(yè)指導(dǎo)書
物業(yè)小區(qū)外來人員管理作業(yè)指導(dǎo)書
序號 作業(yè)內(nèi)容 崗位 相關(guān)質(zhì)量記錄
1每月5日前商鋪管理員將更新的《商鋪從業(yè)人員登記表》、前臺接待將更新的《保姆、鐘點工登記表》《租戶登記表》交給保安主管發(fā)給各地段保安。
由于盜竊、斗毆等非常規(guī)原因造成的解聘的外來人員,前臺接待一經(jīng)業(yè)主知會后立即通知保安主管。商鋪管理員 前臺接待 保安主管
《保姆、鐘點工登記表》
《租戶登記表》
《商鋪從業(yè)人員登記表》
2對欲進入小區(qū)的家政人員、裝修人員、施工人員、從業(yè)人員,檢查其臨時出入許可證是否已經(jīng)過期,如未過期且核實其身份后,方予以放行,并對出入證即將過期的催促其至管理處辦理;如已經(jīng)過期,或由于其它原因?qū)е鲁鋈胱C無效,嚴禁入內(nèi);無證人員嚴禁進入小區(qū)。門崗 巡邏崗
《執(zhí)勤情況記錄》
《商鋪從業(yè)人員登記表》
3對欲離開小區(qū)的家政人員、裝修人員、施工人員、商鋪從業(yè)人員,如其攜帶物品離開小區(qū),則按《物品出入作業(yè)指導(dǎo)書》操作。
巡邏崗 門崗
《執(zhí)勤情況記錄》 《物品出入管理作業(yè)指導(dǎo)書》
4對臨時訪客的人員:
如果是駕駛車輛的臨時訪客欲進入小區(qū),門崗?fù)ㄟ^對講機與地段保安聯(lián)系,待業(yè)主同意后,方可進入,否則不予進入。訪客進入小區(qū)后,門崗用對講機通知巡邏崗報訪客去向,巡邏崗為臨時訪客指明大致方向,并遠距離監(jiān)視其去向是否正確。
對于沒有駕馭車輛的臨時訪客,地段保安通過門禁對講與業(yè)主聯(lián)系,得到業(yè)主許可后,方可進入,否則不予進入。門崗
巡邏崗《執(zhí)勤情況記錄》
5對到小區(qū)送貨、找朋友、在小區(qū)散發(fā)廣告、推銷的人員,讓其出示有效證件并核實,視情請其離開小區(qū)或扭送交派出所處理。門崗 巡邏崗
《執(zhí)勤情況記錄》
7對小區(qū)內(nèi)商鋪的從業(yè)人員定期進行檢查,不在冊的督促其盡快到管理處辦理。巡邏崗《商鋪從業(yè)人員登記表》
81、巡邏崗對小區(qū)內(nèi)外來人員活動的情況進行巡視,發(fā)現(xiàn)閑雜人員流動或其他異常情況及時上前盤查,根據(jù)情況作相應(yīng)處理,并做好詳細記錄;
2、對不服從管理的外來人員,及時報告區(qū)隊長,由其協(xié)助解決,視情報高新區(qū)派出所處理。門崗 巡邏崗
區(qū)隊長《執(zhí)勤情況記錄》
9裝修人員退場后,并對其攜帶出去的物品按《物品出入作業(yè)指導(dǎo)書》操作。門崗
巡邏崗《執(zhí)勤情況記錄》
10監(jiān)控中心對整個小區(qū)的外來人員出入情況進行監(jiān)控,發(fā)現(xiàn)情況及時通知地段巡邏保安到崗進行巡查、盤問。監(jiān)控崗
巡邏崗《執(zhí)勤情況記錄》
檢驗標準:1、臨時出入證在有效期內(nèi)使用;
2、小區(qū)內(nèi)無'三無'人員。
第9篇 新星物業(yè)小區(qū)環(huán)境管理說明
科信物業(yè)小區(qū)環(huán)境管理說明
1、清潔
(1)目的
對所管理區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生實施全面的監(jiān)督管理,為住戶創(chuàng)造最佳的生活環(huán)境。
(2)范圍
適用于本小區(qū)的保潔服務(wù)工作。
(3)各部門的職責(zé)
a、清潔綠化部負責(zé)聘請承包單位,簽定服務(wù)合同,制定清潔驗收標準。
b、管理處負責(zé)日常的清潔監(jiān)督工作。
c、質(zhì)量管理員負責(zé)每月(季)對保潔工作進行檢查。
(4)工作程序及內(nèi)容
a、清潔綠化部根據(jù)公共區(qū)域面積、小區(qū)實際情況,確定清潔工人數(shù)、清潔設(shè)施的配置,制定清潔標準,編制作業(yè)指導(dǎo)書。
b、清潔綠化部聘請專業(yè)保潔公司承包四害消殺、垃圾清運、日常保潔并簽定服務(wù)合同。
c、管理處要對日常的清潔進行巡查和監(jiān)督,要將衛(wèi)生巡查結(jié)果填寫在管理工作日檢報告表上,對存在的問題要及時通知保潔人員,并限期進行整改。如有多次通知不改者、對小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生有影響的,要及時通知清潔綠化部,及早終止合同。
d、清潔綠化部要定期對保潔、消殺等分包方進行服務(wù)質(zhì)量工作的評審,如在服務(wù)過程中按合同規(guī)定標準出現(xiàn)不合格而又不及時整改者、管理處反映服務(wù)質(zhì)量欠佳者,取消分包方資格。
e、管理處在日常工作中對清潔工作的監(jiān)督和管理要嚴格按清潔綠化管理手冊進行操作,要定期對保潔工人的業(yè)務(wù)知識培訓(xùn)情況進行監(jiān)督。
2、綠化
(1)目的
通過對綠化環(huán)境實施管理,為住戶創(chuàng)造最佳的生活環(huán)境。
(2)范圍
適用于地面、架空層、屋頂綠化的全部工作。
(3)各部門的職責(zé)
a、清潔綠化部負責(zé)制定綠化工作程序、標準和檢查驗收標準。
b、管理處負責(zé)對日常綠化的維護并對各分包方進行監(jiān)督。
(4)工作程序及工作內(nèi)容
a、綠化工每天要對管轄區(qū)內(nèi)的園林景觀及花草樹木進行保養(yǎng)、修剪和整形。
b、根據(jù)花草樹木的長勢,按照綠化工作程序,綠化工要對生長不良、肥力不充足的花木適量施肥,提供花木正常生長發(fā)育所需的營養(yǎng)。
c、清潔綠化部負責(zé)制定綠化工作程序、檢查和驗收標準,并定期對綠化工作人員進行業(yè)務(wù)知識的培訓(xùn)、考核。
d、清潔綠化部要根據(jù)花木病蟲害發(fā)生規(guī)律,制定預(yù)防管理措施,防止病蟲害的發(fā)生。
e、管理處在日常生活和管理中,要對本管轄區(qū)的綠化進行維護,要制止一切對綠化植物、綠化設(shè)施的破壞行為。
g、在臺風(fēng)暴雨來臨前,管理處要對易吹折的樹木做好預(yù)防措施,防止在臺風(fēng)暴雨期間花木遭受損害。
第10篇 花城物業(yè)小區(qū)停車場管理操作指引
花城小區(qū)停車場管理操作指引
一、目的
保證車輛行駛與停放秩序,規(guī)范停車場突發(fā)事件處理。
二、適用范圍
適用于花城物業(yè)服務(wù)中心。
三、職責(zé)
3.1部門經(jīng)理負責(zé)停車場全面管理、監(jiān)督、指導(dǎo)工作。
3.2安全主管負責(zé)停車場檢查、安全員的培訓(xùn)工作。
3.3安全督察負責(zé)現(xiàn)場實施情況的檢查與指導(dǎo),及時將發(fā)現(xiàn)問題上報主管予以處理。
3.4安全班長負責(zé)停車場管理工作的具體實施工作。
3.5停車場安全員負責(zé)車輛檢查、指揮調(diào)度的管理工作。
4、方法和過程控制
4.1停車場屬于花城私家停車場,原則上外來車輛不得停放。租用、售用僅限于小區(qū)內(nèi)的業(yè)主。
4.2花城架空區(qū)域、地下室停車場車輛限高2米(含2米)以下,載重2噸(含2噸)得機動車輛可進入小區(qū)停放。
4.3業(yè)主可根據(jù)需要向服務(wù)中心申請租用車位,經(jīng)服務(wù)中心經(jīng)理審批后,在服務(wù)中心客戶前臺簽訂《停車場車位租用協(xié)議書》,并免費贈送ic智能卡一張,辦理授權(quán)、領(lǐng)用手續(xù)。
4.4停車場購買車位的業(yè)主需與服務(wù)中心簽定《車輛停放服務(wù)協(xié)議書》,服務(wù)中心免費贈送ic智能卡一張,辦理授權(quán)、領(lǐng)用手續(xù)。
4.5停車場實行智能化系統(tǒng)管理,已租車位、已售車位車輛進出車庫,車主自行刷卡進出;來訪車輛和業(yè)主臨停車輛經(jīng)安全員確認登記后發(fā)臨時出入卡進入,并按照物價局規(guī)定標準收取停車場地使用費。
4.6停車場入場管理
4.6.1業(yè)主車輛進入小區(qū)時,安全管理員應(yīng)面向來車呈正姿勢敬禮,示意車主自行刷卡入車庫,夜間0點后通知車場巡邏崗前往指揮停放,按私家車位停放整齊。
4.6.2外來看樓車輛一律停放在學(xué)校外圍停車場或宏城超市后面停車場。
4.6.3訪客車輛進入小區(qū)內(nèi)停車場、安全管理員應(yīng)面向來車呈立正姿勢,示意車輛減速并停車,當車輛駛近后,走近距車輛駕駛室窗口適當距離呈立正姿勢并敬禮,并迅速了解其到訪信息,填寫《來訪車輛登記表》,并溫馨提醒車主按位停放。
4.6.4 登記完成后打開道閘放行,使用標準直行交通手勢引導(dǎo)其入場。
4.6.5搬運貨車進入時,安全員應(yīng)運載的物資,凡是屬于散裝的泥沙應(yīng)委婉謝絕入場,提醒其在小區(qū)外打完包后再入場。
4.6.6對以上裝修期間運輸材料的貨車,車場崗核實清楚后通知巡邏崗予以監(jiān)控,要求對搬運物料的全過程進行跟蹤。
4.7車輛停放管理
4.7.1車輛入場后減速慢行、限時速5公里,車輛停放在私家車位上,按車頭向內(nèi)、按車位中央停放整齊。
4.7.2外來車輛需在安全員引導(dǎo)下停放未租未售車位,嚴禁占位、停錯位。
4.7.3車場安全員負責(zé)對停車場車輛外觀檢查,并在《停車場車輛情況登記表》上詳細記錄,發(fā)現(xiàn)問題及時上報。
4.8車輛出場管理
4.8.1車輛出場:已租或已售車位車主自行刷卡出場,車場出口安全員敬禮示意減速,同時按照三核制度進行核實,確認無誤后打開打開道閘放行,以標準交通手勢示意車輛駛離停車場。
4.8.2外來臨停車輛出場,車場出口安全員敬禮,示意車輛停止并收回臨時出入卡,按照三核制度進行核實,并按停車場收費標準進行收費,先開出相應(yīng)發(fā)票方可收取費用,手續(xù)完善后打開道閘,以標準交通手勢示意車輛駛離停車場。
4.8.3對丟失《車輛臨時出入卡》的車輛,車場崗安全員及時同知班長到場,應(yīng)要求其出示行駛證、身份證、駕駛證等有效證件,并要求司機賠償臨時卡工本費,安全員調(diào)出車場資料進行人、車、證的核實,核實駕車司機屬車主本人,請車主在《車輛駛出異常情況臨登記表》簽名后即可放行;核實駕車司機并非車主,安全員應(yīng)及時通知控制中心與車主聯(lián)系,經(jīng)確認無誤后請駕車司機在《車輛駛出異常情況臨登記表》簽名確認后方可放行,如有其他異常情況應(yīng)立即報告片區(qū)主辦或主管到場處理。
4.8.4車輛駛出車場后,車場管理安全員應(yīng)及時在《停車場車輛情況登記表》上填寫駛出時間及值班者姓名。
4.9車場票據(jù)的使用及管理(主要包括:車輛臨時ic卡/停車場發(fā)票/憑證)
4.9.1車輛停車場發(fā)票/憑證由安全班長負責(zé)從服務(wù)中心領(lǐng)取,并對領(lǐng)取數(shù)量進行登記。各車場出入口崗在交接班時須將卡/證的數(shù)量、編號及其連續(xù)性等情況記錄在《安全員交接班記錄表》上。
4.9.2 對回收的車輛停車場發(fā)票存根/憑證等應(yīng)妥善保管,防止風(fēng)吹、雨淋、遺失,每班由班長負責(zé)整理核對。
4.10車輛出入口緊急事件處理流程圖
做好解釋工作 →
通知當值班長
本通知當值班長車主無法解釋
態(tài)度惡劣的
通知當值班長非小區(qū)業(yè)主
通知當值班長通知安全主辦
到場處理
通知中心錄象
通知當值班長雙方協(xié)商處理
協(xié)商未果
第11篇 z物業(yè)小區(qū)冬季供暖管理程序
公司程序文件版號:a
修改號:0
ej-qp4.10物業(yè)小區(qū)冬季供暖管理程序 頁碼:1/3
1.目的:
為使供暖設(shè)備正常運行,確保住戶室溫達到市政府規(guī)定的標準(不低于16℃)。
2.適用范圍:
適用小區(qū)工程維修部管理供暖工作。
3.引用文件:
3.1質(zhì)量手冊第4.6、4.9、4.10、4.11、4.14、4.18章
3.2 iso9002標準第4.6、4.9、4.10、4.11、4.14、4.18章
4.職責(zé):
4.1 公司副總經(jīng)理負責(zé)領(lǐng)導(dǎo),維修計劃審批協(xié)調(diào)指導(dǎo)工作。
4.2 工程維修部負責(zé)冬季供暖的組織,維修保養(yǎng)計劃的制定,供暖公司的聯(lián)系協(xié)調(diào),維修工作的檢查驗收,測溫儀器的效驗管理,緊急情況處理,維修人員技術(shù)培訓(xùn),供暖工作的總結(jié)匯報等具體工作。
4.3 維修班負責(zé)小區(qū)室內(nèi)外,管道設(shè)備的維修,保養(yǎng)檢查,室內(nèi)溫度的定期測試、維修等和各項記錄的填寫。
5.工作程序:
5.1 供暖準備工作。
5.1.1每年冬季供暖前(每年10月份),工程維修部對小區(qū)供暖設(shè)備的檢查作出計劃安排,并組織維修人員實施,做到萬無一失。并由維修班填寫維修檢查記錄。
5.1.2 每年供暖上水前,工程維修部負責(zé)與供暖公司取得聯(lián)系,確定準確上水日期派專人在住戶單元門上,張貼上水通知。
5.1.3 正式上水時,工程維修部組織安排維修人根據(jù)上水路線,分段逐樓,進行放氣、檢查,發(fā)現(xiàn)有漏水現(xiàn)象,及時通知鍋爐房停止上水,并作好漏點標記。
5.1.4 維修人員經(jīng)與鍋爐房聯(lián)系,確認已停止上水后,打開泄水閥門放水,然后根據(jù)漏點位置進行修理。修理完畢及時通知鍋爐房繼續(xù)上水,檢查步驟同上,直至整個小區(qū)上滿水為上。
5.1.5 對于因住戶裝修改動暖氣的,上水前要及時通知裝修施工隊派人協(xié)助檢查。
5.2日常維修工作:
5.2.1 供暖試運行期間,維修人員要對整個小區(qū),住戶室內(nèi)及地下室的暖氣立管,暖氣片進行檢查,是否有不熱現(xiàn)像,檢查結(jié)果及時作好《檢查記錄》并向工程維修部匯報。
5.2.2 工程維修部依據(jù)《檢查記錄》,匯同有關(guān)技術(shù)人員分析不熱原因,提出解決方法,并組織安排維修人員徹底解決。
5.2.3 供暖期間,維修人員每月對住戶室溫做兩次溫度測試,實事求是,認真填寫《測溫記錄》遇到寒流大風(fēng)降溫天氣及元旦,春節(jié)要根據(jù)工程維修部指示,增加測溫次數(shù)。
5.2.4到住戶家測溫,維修人員要佩帶胸卡,穿好鞋套,用經(jīng)檢驗合格的測溫表,在正確位置(房間中間離地面1.5米)測溫,對住戶講話要用文明用語,住戶提的問題要耐心解釋,測試結(jié)果要請住戶認可簽字。
5.2.5住戶室溫經(jīng)測試達不到規(guī)定標準的,維修人員要及時分析原因,加以處理。如遇維修人員解決不了的問題,要及時匯報工程維修部。工程維修部匯同有關(guān)技術(shù)人員研究分析加以解決,確保住戶室溫達到規(guī)定標準16℃以上。
5.2.6維修班長,每周要對小區(qū)外線管道溝,進戶閥門檢查一次,發(fā)現(xiàn)有漏水現(xiàn)象,及時通知鍋爐房,派人修理。
5.2.7 每年供暖結(jié)束后(每年4月份),工程維修部根據(jù)今年供暖中存在的問題,做出維修計劃上報公司副經(jīng)理審批。根據(jù)公司批示,組織安排維修。
5.2.8 供暖結(jié)束后,維修班要對整個小區(qū)室內(nèi)外閥門進行維修保養(yǎng),更換盤根,加黃油。填寫維修保養(yǎng)記錄。
5.2.9由工程維修部對上述工作進行監(jiān)督檢查。
5.3測溫表的管理及效驗。
5.3.1 測溫表由工程維修部負責(zé)保管、發(fā)放、效驗,每年供暖前,由維修班長領(lǐng)取,供暖結(jié)束后交回工程部。
5.3.2 維修人員要正確使用測溫表,愛護測溫表,不得損壞,如使用不當,損壞測溫表,由本人負責(zé)賠償。
5.3.3 每年供暖前,工程維修部指派專人將測溫表交國家認證的校驗部門校驗,將校驗合格標識貼于測溫表上。
5.4緊急情況處理:
5.4.1 供暖中遇到緊急情況如:管道崩裂跑水,閥門管件意外 損壞大量漏水,暖氣片嚴重漏水等,接到報急電話,維修班長應(yīng)迅
速組織人員,視嚴重程度組織人員搶修或及時通知鍋爐房采取緊急措施,進行搶修同時匯報工程維修部。搶修時要注意保護好住戶的財產(chǎn)。搶修完畢,要把現(xiàn)場清掃干凈,并認真填寫《緊急情況處理報告》。
5.4.2遇到鍋爐房因突然停電、停水,以及鍋爐設(shè)備出現(xiàn)故障影響供暖時,維修班應(yīng)及時與鍋爐房取得聯(lián)系,同時派人通過電話向住戶通報,做好解釋工作,取得諒解。
5.4.3 供暖恢復(fù)后,維修班長要組織人員到各樓樓頂檢查放氣閥放氣。
5.4.4 維修班長負責(zé)定期對維修人員的維修保養(yǎng)工作,進行檢查,檢查結(jié)果在相應(yīng)記錄上簽字。
6.支持文件與記錄
6.1《供暖準備工作指導(dǎo)》 ej-wi-qp4.10-01
6.2《供暖緊急情況處理指導(dǎo)》 ej-wi-qp4.10-02
6.3《測溫表效驗、發(fā)放記錄》 ej-qp7.1
6.4《測溫記錄表》 ej-qr-qp4.10-01
6.5《供暖設(shè)備檢查、保養(yǎng)、維修記錄表》 ej-qr-qp4.10-02
6.6《供暖值班維修記錄》 ej-qr-qp4.10-03
6.7《緊急情況處理記錄表》 ej-qr-qp4.10-04
6.8《每周外線檢查記錄》 ej-qr-qp4.10-05
6.9《冬季供暖維修、保養(yǎng)工作檢查記錄》 ej-rq-qp4.10-06
第12篇 s物業(yè)小區(qū)日常應(yīng)急管理程序
物業(yè)小區(qū)日常應(yīng)急管理程序
1總則
1.1日常物業(yè)服務(wù)過程中,為切實保障顧客權(quán)益,維護小區(qū)生活和工作運行秩序,各物業(yè)分公司管理層應(yīng)重視建立和完善應(yīng)急管理機制。應(yīng)急管理機制應(yīng)遵循以預(yù)防為主的原則,充分識別潛在風(fēng)險,在現(xiàn)有資源條件予以消除和控制,并確保及時、有效地做出響應(yīng)和處置的能力。
1.2根據(jù)潛在風(fēng)險影響的范圍和嚴重程度,物業(yè)分公司應(yīng)急管理機制可分為兩個層面的內(nèi)容:日常突發(fā)事件、企業(yè)經(jīng)營危機。日常突發(fā)事件的控制和處置必須按本手冊規(guī)定執(zhí)行,企業(yè)經(jīng)營危機的控制和處置按管理公司《經(jīng)營管理制度》的規(guī)定執(zhí)行。
2相關(guān)職責(zé)界定
2.1物業(yè)分公司(管理處)負責(zé)突發(fā)事件及經(jīng)營危機的識別、控制,以及日常突發(fā)事件的處置。
2.2項目所在公司負責(zé)審查確認所屬物業(yè)分公司對企業(yè)經(jīng)營危機的識別、預(yù)防和控制方案,并負責(zé)組織處理物業(yè)分公司發(fā)生的危機事件。
2.3管理公司物業(yè)管理部負責(zé)指導(dǎo)各物業(yè)分公司的應(yīng)急管理工作,對突發(fā)事件、經(jīng)營危機的預(yù)防、控制和處置方案進行備案審查。
3日常突發(fā)事件管理
3.1日常突發(fā)事件是指在日常物業(yè)服務(wù)過程中,可能造成物業(yè)服務(wù)中止或嚴重影響服務(wù)質(zhì)量,以及物業(yè)管理人責(zé)任范圍內(nèi)應(yīng)加以預(yù)防、控制及做出緊急處置的事件。日常突發(fā)事件包括但不限于:
a)顧客需求的突然變化導(dǎo)致的服務(wù)提供不能滿足要求,如:小區(qū)車輛進出長時間擁堵、集中出現(xiàn)大量的維修服務(wù)請求等;
b)突發(fā)的顧客救助,如:顧客急病、受傷、小區(qū)內(nèi)交通事故等;
c)突發(fā)的設(shè)施設(shè)備故障導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)中止,如:電梯故障、供電、供水設(shè)施設(shè)備故障等;
d)突發(fā)的設(shè)施設(shè)備故障導(dǎo)致人員傷害及財務(wù)損失:如:電梯困人(或沖頂、墜地)、電壓過高等;
e)自然災(zāi)害(臺風(fēng)、水浸)及火警、火災(zāi);
f)大規(guī)模流行性疾病爆發(fā);
g)小區(qū)人為事件,如:各類小區(qū)治安事件、鄰里沖突、車輛丟失或損壞;
h)服務(wù)過程中的人為事件:服務(wù)人員與顧客間的爭執(zhí)、顧客拒絕配合(車輛不繳費)、消殺引起的中毒、水箱泳池消毒導(dǎo)致的中毒等、社區(qū)文化活動中的大量人群聚集導(dǎo)致的擁擠踩踏;
i)其它,包括物業(yè)經(jīng)營項目中潛在突發(fā)事件等。
3.2各物業(yè)分公司總經(jīng)理應(yīng)組織各部門(管理處)對日常物業(yè)服務(wù)過程中可能發(fā)生的突發(fā)事件進行識別和分析,建立突發(fā)事件處置控制一覽表,明確緊急處置責(zé)任、響應(yīng)(處置)預(yù)案等,并報項目所在公司備案。
3.3潛在突發(fā)事件的識別應(yīng)系統(tǒng)地進行,應(yīng)從各個區(qū)域、各類活動過程,以及過去已經(jīng)發(fā)生(本公司或其他物業(yè)公司)的事件等不同角度考慮,收集、分析潛在的突發(fā)事件,確保識別工作充分、完整。
3.4已按iso14001、ohsas18001建立環(huán)境/職業(yè)健康安全管理體系的物業(yè)分公司,應(yīng)將相關(guān)的環(huán)境/職業(yè)健康安全體系中識別的應(yīng)急事件及其響應(yīng)預(yù)案納入本手冊規(guī)定的應(yīng)急管理機制中,形成本公司統(tǒng)一的應(yīng)急管理機制。
3.5針對已經(jīng)識別出的潛在突發(fā)事件,各物業(yè)分公司應(yīng)具體分析目前的管理體系中是否已經(jīng)進行了必要的預(yù)防控制,在現(xiàn)有資源條件下是否已經(jīng)將潛在突發(fā)事件發(fā)生的可能性降到最低,否則應(yīng)進一步制訂或修訂完善控制措施。
3.6物業(yè)分公司必須保證每種突發(fā)事件均有相應(yīng)的處置預(yù)案,突發(fā)事件處置預(yù)案的制訂必須完整、充分,其內(nèi)容必須至少包括:報告途徑、處置責(zé)任(應(yīng)急組織)、處置步驟和要求、必需的應(yīng)急備品備件(器材準備),以及預(yù)案演練要求等。各項突發(fā)事件的處置預(yù)案應(yīng)報項目所在公司備案。
3.7物業(yè)分公司應(yīng)合理安排時間,組織突發(fā)事件處置預(yù)案的演練,并作為一項培訓(xùn)活動按本手冊第5.2節(jié)的規(guī)定形成相應(yīng)的演練記錄。其中,消防演練計劃和演練記錄(報告)必須報項目所在公司。
3.8各物業(yè)分公司應(yīng)建立應(yīng)急管理程序,按上述各條的規(guī)定要求,具體明確本公司
潛在突發(fā)事件識別、預(yù)防、處置預(yù)案制訂和演練的責(zé)任、方法和控制要求,確保在突發(fā)事件發(fā)生時,相關(guān)責(zé)任人員能夠按預(yù)案規(guī)定進行及時有效的處置,并如實記錄突發(fā)事件及其處置過程和結(jié)果。
3.9突發(fā)事件演練或?qū)嶋H發(fā)生突發(fā)事件處置完畢后,物業(yè)分公司應(yīng)對處置預(yù)案的適用性進行評估,不斷修訂完善處置預(yù)案。
4企業(yè)經(jīng)營危機管理
4.1凡在本公司業(yè)務(wù)運作過程中,發(fā)生或即將發(fā)生對公司業(yè)務(wù)發(fā)展、企業(yè)形象、人員、財產(chǎn)和服務(wù)造成嚴重損害,并將直接影響企業(yè)持續(xù)經(jīng)營的事件,視為危機。物業(yè)分公司經(jīng)營危機事件包括,但不限于:
a)因日常突發(fā)事件處置不當造成的顧客信任危機,面臨或可能面臨顧客的巨額索賠、中上或拒絕續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同;
b)公司經(jīng)營運行環(huán)境的急劇變化導(dǎo)致的危機事件,如:經(jīng)營決策、相關(guān)法律法規(guī)的重大變更導(dǎo)致物業(yè)分公司發(fā)展方向、經(jīng)濟效益等方面受到嚴重影響;
c)公司名譽受到損害品牌受到侵權(quán):因外界媒體、競爭對手、不法群體等對本公司服務(wù)質(zhì)量、經(jīng)營管理等方面進行負面宣傳或出現(xiàn)打擊報復(fù)的行為,造成本公司在業(yè)主、其他民眾、甚至整個地區(qū)物管行業(yè)中或更大范圍領(lǐng)域中名譽、品牌等方面受到嚴重影響;
d)突發(fā)重大疾病事件:在全國或地區(qū)較廣泛流傳的對人體健康、心理等多方面造成嚴重影響的突發(fā)重大傳染性疾病事件。
4.2物業(yè)分公司總經(jīng)理負責(zé)定期組織部門經(jīng)理以上級別人員對潛在的危機風(fēng)險進行識別和評估,參照管理公司指引文件分析可能來自于內(nèi)外環(huán)境因素造成的潛在危機,確定危機等級,提出危機預(yù)防和控制措施的建議,形成危機預(yù)防與控制方案,并報項目所在公司批準。
4.3所有未能經(jīng)回避、轉(zhuǎn)移方式消除的危機風(fēng)險,必須制訂危機響應(yīng)預(yù)案。物業(yè)分公司總經(jīng)理負責(zé)組織各部門制訂與本部門業(yè)務(wù)有關(guān)的危機響應(yīng)預(yù)案。危機響應(yīng)預(yù)案的內(nèi)容應(yīng)包括:危機風(fēng)險級別、報告時間、報告途徑、危機處理負責(zé)人(機構(gòu))、危機處理、恢復(fù)措施和資源需求、危機恢復(fù)時間、通報范圍等。
4.4危機響應(yīng)預(yù)案的規(guī)定應(yīng)與可能發(fā)生的危機規(guī)模、危機處理及恢復(fù)的難度相適應(yīng),避免將簡單問題復(fù)雜化,或?qū)?fù)雜問題估計不足。每一項危機響應(yīng)預(yù)案均必須報項目所在公司批準、管理公司物業(yè)管理部備案。
4.5物業(yè)分公司各級管理人員收到、發(fā)現(xiàn)危機發(fā)生或即將發(fā)生的情況后,應(yīng)立即向本公司總經(jīng)理報告。總經(jīng)理對危機事件進行核實后立即報告項目所在公司處理。當物業(yè)分公司認為項目所在公司對危機報告的響應(yīng)不及時、或不符合預(yù)案的規(guī)定、或不足以應(yīng)對危機事件時,物業(yè)分公司總經(jīng)理必須立即越級報告管理公司。
4.6在危機處理、危機恢復(fù)及恢復(fù)后的危機管理評價過程中,物業(yè)分公司均有責(zé)任積極配合危機管理部門(項目所在公司、管理公司、集團公
第13篇 廣州市物業(yè)小區(qū)管理規(guī)約意見稿
廣州市物業(yè)小區(qū)管理規(guī)約(征求意見稿)
第一章總則
第一條 為加強本小區(qū)物業(yè)的管理,維護全體業(yè)主和物業(yè)使用人的合法權(quán)益,維護公共環(huán)境和秩序,保障物業(yè)的安全與合理使用,根據(jù)《物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、建設(shè)部《業(yè)主大會規(guī)程》等有關(guān)規(guī)定,制定本規(guī)約。
第二條 本規(guī)約由首次業(yè)主大會通過,全體業(yè)主和物業(yè)使用人均須自覺遵守。
第二章業(yè)主的共有權(quán)
第三條本業(yè)主建筑物區(qū)域內(nèi)物業(yè)的基本情況
物業(yè)名稱;
座落位置;
物業(yè)類型:
建筑面積:
業(yè)主建筑物區(qū)域四至:
第四條根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和物業(yè)買賣合同,業(yè)主享有以下物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的共有權(quán):
(一)由單幢建筑物的全體業(yè)主共有的共用部位,包括該幢建筑物的承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu),公共門廳、公共走廊、公共樓梯間、戶外墻面、屋面、公共平臺、蓄水池等;
(二)由單幢建筑物的全體業(yè)主共有的共用設(shè)施設(shè)備,包括該幢建筑物內(nèi)的給排水管道、落水管、水箱、照明設(shè)施、消防設(shè)施、避雷設(shè)施、電子鎖、對講系統(tǒng)等;
(三)由業(yè)主建筑物區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共有的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備,包括圍墻、池井、照明設(shè)施、共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋、物業(yè)管理用房”(包括業(yè)主委員會用房)庭院花園、一樓全部架空樓層門廊、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、公用供電設(shè)備、電子門禁、水泵及其控制系統(tǒng)、公用給排水管網(wǎng)、消防設(shè)施設(shè)備等。
第三章物業(yè)使用原則
第五條 為維護業(yè)主的共同利益,全體業(yè)主同意在物業(yè)管理活動中授予物業(yè)服務(wù)公司 以下權(quán)利:
1、根據(jù)本規(guī)約制定物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;
2、以批評、規(guī)勸、公示、法律訴訟等必要措施制止業(yè)主、物業(yè)使用人違反本規(guī)約和規(guī)章制度的行為;
第六條本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),物業(yè)服務(wù)收費采取方式。業(yè)主應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時足額交納物業(yè)服務(wù)費用。
物業(yè)服務(wù)費用(物業(yè)服務(wù)資金)是物業(yè)服務(wù)活動正常開展的基礎(chǔ),涉及全體業(yè)主的共同利益,業(yè)主應(yīng)積極倡導(dǎo)欠費業(yè)主履行交納物業(yè)服務(wù)費用的義務(wù)。
第七條業(yè)主對物業(yè)的專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利,但不得妨礙其他業(yè)主正常使用物業(yè)。
第八條業(yè)主應(yīng)遵守法律、法規(guī)的規(guī)定,按照有利于物業(yè)使用、安全、整潔以及公平合理、不損害公共利益和他人利益的原則,在供電、供水、供熱、供氣、排水、通行、通風(fēng)、采光、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護等方面妥善處理與相鄰業(yè)主的關(guān)系。
第九條業(yè)主應(yīng)按設(shè)計用途使用物業(yè)。因特殊情況需要改變物業(yè)設(shè)計用途的,業(yè)主應(yīng)在征得相關(guān)業(yè)主及業(yè)主委員會同意后,報有關(guān)行政主管部門批準,并告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第十條業(yè)主需要裝飾裝修房屋的,應(yīng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會,并與其簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。未簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議裝修材料不得進入小區(qū);
簽訂協(xié)議時交納1000元裝修押金,裝修押金在裝修完工、經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會派專業(yè)人員檢查合格后退還。
業(yè)主應(yīng)按裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的約定從事裝飾裝修行為,遵守裝飾裝修的注意事項,不得從事裝飾裝修的禁止行為。
第十一條業(yè)主應(yīng)按設(shè)計預(yù)留的位置安裝空調(diào),未預(yù)留設(shè)計位置的,應(yīng)按物業(yè)服務(wù)企業(yè)指定的位置安裝,并按要求做好噪音及冷凝水的處理。
第十二條業(yè)主應(yīng)在指定地點放置裝飾裝修材料及裝修垃圾,不得擅自占用物業(yè)共用部位和公共場所。
本業(yè)主建筑物區(qū)域的裝飾裝修施工時間為早8:00至12:00下午2:00至7:00,其他時間不得施工。
第十三條因裝飾裝修房屋影響物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的正常使用以及侵害相鄰業(yè)主合法權(quán)益的,業(yè)主應(yīng)及時恢復(fù)原狀并承擔相應(yīng)的賠償責(zé)任。
第十四條業(yè)主應(yīng)按有關(guān)規(guī)定合理使用水、電、氣、等共用設(shè)施設(shè)備,不得擅自拆改。
第十五條業(yè)主及物業(yè)使用人使用電梯及扶梯,應(yīng)遵守本物業(yè)管理區(qū)域的電梯扶梯使用管理規(guī)定。
第十六條在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行駛和停放車輛,應(yīng)遵守本物業(yè)管理區(qū)域的車輛行駛和停車規(guī)則。
第十七條本業(yè)主建筑物區(qū)域內(nèi)禁止下列行為:
(一)損壞房屋承重結(jié)構(gòu),破壞房屋外貌,擅自改變房屋使用性質(zhì);
(二)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物;
(三)擅自改建、占用物業(yè)共有部分;
(四)損壞或者擅自占用、移裝公用設(shè)施;
(五)未經(jīng)業(yè)主大會同意及有關(guān)政府部門批準,擅自占用、改建、擴建小區(qū)內(nèi)及周邊市政道路;
(六)踐踏、占用綠地,損毀樹木、園林;
(七)存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品,存放、鋪設(shè)超負荷物品;
(八)排放有毒、有害物質(zhì);
(九)亂拋垃圾,高空拋物;
(十)發(fā)出超過規(guī)定標準的環(huán)境噪聲;
(十一)法律、法規(guī)和業(yè)主規(guī)約禁止的其他行為。
第十八條業(yè)主和物業(yè)使用人在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)飼養(yǎng)動物不得違反有關(guān)規(guī)定,并應(yīng)遵守以下約定:
(一)不得在公共場所大小便 ;
(二)進入公共場所要使用繩索牽好,以防傷及他人。
(三)不得因喧叫妨礙他人休息。
第四章物業(yè)的維修養(yǎng)護
第十九條業(yè)主應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金。
專項維修資金屬于全體業(yè)主所有,專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共有部分、公用設(shè)施的維修和更新、改造,不得挪作他用。專項維修基金使用須經(jīng)相關(guān)聯(lián)業(yè)主2/3同意方可使用。
第二十條業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時,應(yīng)當將業(yè)主規(guī)約內(nèi)容、物業(yè)服務(wù)費用標準等事項告知受讓人或者承租人,并自物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同簽訂之日起五日內(nèi),將物業(yè)轉(zhuǎn)讓或者出租情況告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋應(yīng)取得業(yè)主委員會關(guān)于交納物業(yè)服務(wù)費及維修基金的相關(guān)證明,未按時交納物業(yè)服務(wù)費及維修基金的,業(yè)主委員會可通知房管局暫不予辦理房地產(chǎn)契約變更。
第二十一條業(yè)主對
物業(yè)專有部分的維修養(yǎng)護行為不得妨礙其他業(yè)主的合法權(quán)益。
第二十二條因維修養(yǎng)護物業(yè)確需進入相關(guān)業(yè)主的物業(yè)專有部分時,業(yè)主或物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)事先告知相關(guān)業(yè)主,相關(guān)業(yè)主應(yīng)給予必要的配合。
相關(guān)業(yè)主阻撓維修養(yǎng)護的進行造成物業(yè)損壞及其他損失的,應(yīng)負責(zé)修復(fù)并承擔賠償責(zé)任。
第二十三條因維修養(yǎng)護物業(yè)或者公共利益,業(yè)主確需臨時占用、挖掘道路、場地的,應(yīng)當征得業(yè)主委員會或物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意,并在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。
第二十四條物業(yè)存在安全隱患,危及公共利益或其他業(yè)主合法權(quán)益時,責(zé)任人應(yīng)當及時采取措施消除隱患。
第二十五條建設(shè)單位應(yīng)按國家規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔物業(yè)的保修責(zé)任。
建設(shè)單位在保修期限和保修范圍內(nèi)拒絕修復(fù)或拖延修復(fù)的,業(yè)主可以自行或委托他人修復(fù),修復(fù)費用及修復(fù)期間造成的其他損失由建設(shè)單位承擔。
第二十六條本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主按規(guī)定繳存、使用和管理維修資金。
第五章違約責(zé)任
第二十七條業(yè)主違反本規(guī)約關(guān)于物業(yè)的使用、維護和管理的約定,妨礙物業(yè)正常使用或造成物業(yè)損害及其他損失的,其他業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依據(jù)本規(guī)約向人民法院提起訴訟。
第二十八條業(yè)主違反本規(guī)約關(guān)于業(yè)主共同利益的約定,導(dǎo)致全體業(yè)主的共同利益受損的,其他業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)可依據(jù)本臨時規(guī)約向人民法院提起訴訟。
第二十九條建設(shè)單位未能履行本規(guī)約約定義務(wù)的,業(yè)主和物業(yè)服務(wù) 企業(yè)可根據(jù)本規(guī)約向人民法院提起訴訟。
第六章附則
第三十條本規(guī)約所稱物業(yè)的專有部分,是指由業(yè)主獨立使用并具有排他性的房屋、空間、場地及相關(guān)設(shè)施設(shè)備。
本規(guī)約所稱物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備,是指業(yè)主建筑物區(qū)域內(nèi)業(yè)主專有部分以外的,屬于多個或全體業(yè)主共同所有或使用的房屋、空間、場地及相關(guān)設(shè)施設(shè)備。
第三十一條業(yè)主轉(zhuǎn)讓或出租物業(yè)時,應(yīng)提前書面通知物業(yè)服務(wù)企業(yè),并要求物業(yè)繼受人簽署本規(guī)約承諾書或承租人在租賃合同中承諾遵守本規(guī)約。
第14篇 z物業(yè)小區(qū)公共設(shè)施管理程序
公司程序文件版號: a
修改號: 0
ej-qp4.11物業(yè)小區(qū)公共設(shè)施管理程序 頁碼: 1/3
1.目的:
保證小區(qū)公共設(shè)施好無損,能夠正常運用,滿足質(zhì)量要求。
2.適用范圍:
公司將公共設(shè)施的維護發(fā)包給分承包商,要求分承商派維修工負責(zé)維護并執(zhí)行公司規(guī)定的程序。
3.引用文件:
3.1質(zhì)量手冊第4.8、4.9、4.10、4.16、4.18章。
3.2 iso9002標準第4.8、4.9、4.10、4.16、4.18章。
4.職責(zé):
4.1公司工程維修部(以下簡稱工程部)負責(zé)監(jiān)督、檢查分承包商對公共設(shè)施的維修、保養(yǎng)等工作。
4.2工程部主任監(jiān)督、檢查分承包商對小區(qū)內(nèi)污水管道疏通,化糞池的清掏、天線及防盜門維修。
4.3維修工負責(zé)各類自管公共設(shè)施維修及養(yǎng)護。
4.4保安服務(wù)部負責(zé)公共設(shè)施不被他人損壞,保證公共設(shè)施的正常使用。
5.工作程序:
5.1公共設(shè)施管理:
5.1.1工程部檔案員建立《公共設(shè)施臺帳》。
5.1.2工程部主任依照《公共設(shè)施管理規(guī)定》制定有關(guān)公共設(shè)施檢查工作的《公共設(shè)施檢查記錄》指導(dǎo)各班長對各部門所屬的公共小區(qū)設(shè)施進行檢查。
5.1.3天線維修工依據(jù)工程部制定的《天線周保養(yǎng)項目及記錄》、《天線月保養(yǎng)項目及記錄》、《天線季保養(yǎng)項目及記錄》、《天線年保養(yǎng)項目及記錄》做好日常的維護、保養(yǎng)工作,并填寫有關(guān)記錄。
5.1.4分承包商的天線技術(shù)人員,每月中旬及月末對天線維修工的工作進行抽查,并填寫《天線周保養(yǎng)檢查記錄》、《天線月保養(yǎng)檢查記錄》、《天線季保養(yǎng)檢查記錄》、《天線年保養(yǎng)檢查記錄》。
5.1.5工程部檔案員根據(jù)各班長做出的《公共設(shè)施檢查記錄》,在每月最后一個工作日做出《公共設(shè)施月完好率統(tǒng)計表》,并報工程部主任審閱。
5.1.6工程部主任每月末對天線分承包商的工作進行一次抽查,內(nèi)容包括:維護保養(yǎng)及維修情況,并填寫《天線工作考核記錄》,以此做為對分承包商工作的考評依據(jù)。
5.2公共設(shè)施的維修:
5.2.1維修班根據(jù)檢查情況進行判斷,屬小修范圍內(nèi)的應(yīng)及時修復(fù),并填寫有關(guān)記錄。
5.2.2維修班根據(jù)檢查情況結(jié)果判斷后,超出小修范圍的,應(yīng)及時上報工程部,雙方在《公共設(shè)施檢查記錄》簽字。
5.2.3工程部根據(jù)維修的實際情況,制定公共設(shè)施維修工作計劃,并上報副總經(jīng)理審批后方可進行維修。
5.3對服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督、檢查:
5.3.1工程部負責(zé)按計劃對維修進度,過程進行監(jiān)督、控制、促進工
作進展,并對維修后的結(jié)果進行檢查,做好記錄。
5.3.2每月定期由工程維修部主任檢查污水清掏情況并填寫《污水清掏月檢查記錄》。
5.4應(yīng)急情況處理:
5.4.1自來水、電、燃氣一旦出現(xiàn)問題,維修工應(yīng)及時趕到現(xiàn)場,采取必要的應(yīng)急措施,并立即通知工程部主任及時與市政有關(guān)部門聯(lián)系填寫《應(yīng)急情況處理記錄》。
5.4.2以上程序所涉及的各種表格記錄,月底上報工程部歸檔。
6.支持性文件與質(zhì)量記錄:
6.1《公共設(shè)施臺帳》ej-qr-qp4.11-01
6.2《共用天線周保養(yǎng)項目及記錄》ej-qr-qp4.11-02
6.3《共用天線月保養(yǎng)項目及記錄》ej-qr-qp4.11-03
6.4《共用天線季保養(yǎng)項目及記錄》ej-qr-qp4.11-04
6.5《共用天線年保養(yǎng)項目及記錄》ej-qr-qp4.11-05
6.6《共用天線周保養(yǎng)檢查記錄》ej-qr-qp4.11-06
6.7《共用天線月保養(yǎng)檢查記錄》&n
bsp; ej-qr-qp4.11-07
6.8《共用天線季保養(yǎng)檢查記錄》ej-qr-qp4.11-08
6.9《共用天線年保養(yǎng)檢查記錄》ej-qr-qp4.11-09
6.10《污水清掏月檢查記錄》 ej-qr-qp4.11-10
6.11《防盜門維修檢查記錄》 ej-qr-qp4.11-11
6.12《公共設(shè)施日檢查記錄》 ej-qr-qp4.11-12
6.13《公共設(shè)施周檢查記錄》 ej-qr-qp4.11-13
6.14《公共設(shè)施月檢查記錄》 ej-qr-qp4.11-14
6.15《公共設(shè)施月完好率統(tǒng)計表》 ej-qr-qp4.11-15
6.16《應(yīng)急情況處理記錄》 ej-qr-qp4.11-16
6.17《零維修登記表》 ej-qr-qp4.4-01
6.18《材料領(lǐng)用單》 ej-qr-qp4.4-02
6.19《零維修服務(wù)單》 ej-qr-qp4.4-03
6.20《維修工匯總表》 ej-qr-qp4.4-05
6.21《維修工考核表》 ej-qr-qp4.4-06
6.22《整改通知書》 ej-qr-qp4.9-05
6.23《公共設(shè)施管理規(guī)定》 ej-wi-qp4.11-01
6.24《物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范用語》 ej-wi-qp8.1-02
第15篇 科信物業(yè)小區(qū)設(shè)備管理說明
(1)設(shè)備前期管理
a、前期介入
組織對有關(guān)物業(yè)考察,關(guān)于設(shè)備選型、安裝要求等建議由工程維修中心審核,并向開發(fā)商提出。政府有關(guān)部門的驗收,管理處應(yīng)參與。
b、設(shè)備的接管驗收
設(shè)備的接管驗收由工程維修中心代表公司,組織專家及管理處相關(guān)技術(shù)人員組成驗收組,會同開發(fā)商、施工單位進行,依據(jù)為設(shè)備出廠說明書及國家有關(guān)規(guī)范、標準。
(2)設(shè)備的建帳
a、管理處給所管物業(yè)的全部設(shè)備編號。
b、管理處對所管理的所有設(shè)備設(shè)施都應(yīng)建帳。
(3)設(shè)備標識管理
a、未隱蔽的設(shè)備須在規(guī)定位置貼設(shè)備標牌。
b、設(shè)備的顏色一律按附表《設(shè)備顏色規(guī)定》的要求顏色進行刷漆。
c、重要危險設(shè)備的工作狀態(tài)須標識(如配電柜掛'禁止合閘'等),報廢、封存的設(shè)備須標識。
d、設(shè)備標識牌統(tǒng)一設(shè)計。
(4)設(shè)備使用管理
a、物業(yè)公共設(shè)備的操作使用權(quán)歸管理處,供方維修保養(yǎng)時,如需停電、停電梯、停水、操作設(shè)備須征得管理處同意。
b、管理處維修人員必須對本管理處的設(shè)備進行正確操作使用,確保顧客滿意。管理處須認真、全面、細致的作好運行監(jiān)視、檢查工作,并作記錄。
c、管理處工程維修中心主管應(yīng)定期分析各種設(shè)備狀態(tài)記錄(含水、電抄表記錄),確定系統(tǒng)工作是否正常,及時予以控制調(diào)整,并作經(jīng)濟性分析,整確保設(shè)備工作在節(jié)能狀態(tài),。
(5)設(shè)備維修保養(yǎng)管理
a、維修保養(yǎng)計劃
a、供方應(yīng)將委托范圍內(nèi)的設(shè)備下年度保養(yǎng)計劃于每年12月中旬報管理處,管理處審核、調(diào)整后,與管理處保養(yǎng)范圍內(nèi)的計劃匯總,形成下年度保養(yǎng)計劃。
b、設(shè)備中修、大修、更新改造計劃由工程維修中心制定,并審查確定方案,編制或?qū)彶轭A(yù)算。
b、設(shè)備檢定
a、電梯檢定計劃由工程維修中心制定,每年進行一次自檢,并按規(guī)定時限報送政府有關(guān)部門檢定。
b、計量器具檢定計劃由工程維修中心制定。萬用表、鉗形電流計由工程維修中心檢定,絕緣搖表、場強儀、轉(zhuǎn)速計等由管理處自行送檢,將檢定證書原件送工程維修中心存檔。
c、有功電能表、無功電能表、水表、燃氣表由供電局、自來水公司、燃氣公司負責(zé)定期檢定,管理處須保護好計量表、柜上的鉛封。
(6)實施
a、管理處維修班及供方維修人員須按國家標準、規(guī)范、有關(guān)制度、規(guī)定及作業(yè)指導(dǎo)書要求對設(shè)備進行保養(yǎng)維修。
b、發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障(不屬于維修班負責(zé)維修范圍內(nèi)),維修班應(yīng)用《設(shè)備故障問題轉(zhuǎn)呈單》立即通知供方,供方接到轉(zhuǎn)呈單后,須在半個工作日內(nèi)給管理處答復(fù),確定維修時間,關(guān)鍵設(shè)備發(fā)生故障,造成小區(qū)停電、停水、停梯或嚴重影響業(yè)主/用戶生活及工作(不含重大設(shè)備事故),須按應(yīng)急程序進行搶修,恢復(fù)設(shè)備功能。搶修所用的配件、材料標識后可按緊急放行處理。事后須按常規(guī)程序補辦審批手續(xù)。
c、設(shè)備中修,大修、更新改造工程由綜合部選擇供方(招標或指定合格的供方),組織訂立有關(guān)合同,辦理合同會簽手續(xù),并由管理處工程維修中心組織有關(guān)人員(相關(guān)技術(shù)人員、工程師或聘請的專家)進行工程施工監(jiān)督。
(7)維修保養(yǎng)檢查
a、維修班人員日常對設(shè)備進行巡視時,應(yīng)對設(shè)備重點部位進行檢查(點檢),并作好記錄。發(fā)現(xiàn)問題及時解決,無法解決的問題用《設(shè)備故障問題轉(zhuǎn)呈單》提交專業(yè)公司解決。1、2、3級設(shè)備'日常維護保養(yǎng)計劃'執(zhí)行情況由管理處維修班班長檢查,按同類設(shè)備的30%比例進行抽樣,并填寫保養(yǎng)檢查記錄;1、2級設(shè)備的'一級保養(yǎng)、二級保養(yǎng)'計劃執(zhí)行情況由管理處機電設(shè)備主管檢查,按同類設(shè)備的30%比例進行抽樣,并填寫保養(yǎng)檢查記錄。
b、設(shè)備維修完畢后,應(yīng)對設(shè)備功能進行檢定,屬于1、2級設(shè)備由綜合部組織檢定并備案;屬3級設(shè)備由管理處機電主管檢定,所有設(shè)備檢定記錄管理處都應(yīng)備案。
c、質(zhì)量管理部每月對保養(yǎng)計劃執(zhí)行情況、設(shè)備技術(shù)狀態(tài)、記錄資料,進行一次檢查、評定,并做相關(guān)月檢記錄。
d、設(shè)備中修、大修、更新改造工程竣工驗收由工程部組織。驗收合格,填寫《工程竣工驗收證明》,由施工單位、管理處、綜合部在單上簽字。不合格則由施工單位整改,進行復(fù)驗。復(fù)驗合格辦理《工程竣工驗收證明》,未辦理《工程竣工驗收證明》者不予結(jié)算工程款。
(8)設(shè)備完好率
每年年底由管理處工程維修中心主管組織管理處有關(guān)人員對所管設(shè)備進行一次檢查,于12月15日之前將設(shè)備完好率報管理處,管理處按10%抽樣核查。
(9)設(shè)備安全管理
a、持證上崗與安全檢查
特殊工種作業(yè)的員工(電工、電梯工等),須持證上崗。
b、事故處理程序
當管理處發(fā)生設(shè)備安全事故后,須立即通知公司綜合部。在調(diào)查人員未趕到現(xiàn)場之前,應(yīng)盡可能地保護現(xiàn)場,拍照或錄像。工程維修中心須組織人員搶修,保證對顧客的服務(wù)。事后管理處須向公司提交設(shè)備安全事故報告,工程維修中心根據(jù)管理處的報告及調(diào)查結(jié)果,事故處理須堅持'三不放過'的原則。
(10)對供方的控制
a、供方的選取原則是其應(yīng)通過iso9000認證。
b、公司綜合部每年(或一個合同期)對供方進行一次評價并做記錄,對于不符合要求的供方,不予續(xù)簽合同。
c、當發(fā)生嚴重投訴或事故時,綜合部須組織人員對供方的質(zhì)量體系進行審核。
d、管理處按本規(guī)程要求進行日常監(jiān)督檢查,按合同約定對供方是否按設(shè)備保養(yǎng)計劃進行保養(yǎng)、按約定進行維修予以確認,在保養(yǎng)、維修記錄上簽字。管理處的確認(簽字)不免除供方對不合格保養(yǎng)、維修進行返工、返修的責(zé)任。
(11)設(shè)備技術(shù)檔案管理
a、設(shè)備技術(shù)資料
設(shè)備技術(shù)資料由專人負責(zé)管理,資料的借閱必須辦理相關(guān)手續(xù)。
b、質(zhì)量記錄
a、所有質(zhì)量記錄均須采用標準表格。
b、設(shè)備運行記錄、巡查記錄、值班記錄由管理處填寫保存。管理處實施保養(yǎng)、維修的設(shè)備,由管理處保養(yǎng)維修人填寫記錄,分包方實施保養(yǎng)維修的設(shè)備,由分包方填寫保養(yǎng)記錄、維修記錄。
c、機電設(shè)備月檢記錄由質(zhì)量管理部保管。
d、工程部保存ⅰ、ⅱ級設(shè)備維修記錄、設(shè)備診斷記錄、設(shè)備完好率評定統(tǒng)計記錄。
(13)設(shè)備(機具)的申請、采購、驗證、入庫建帳
a、申請
根據(jù)樓宇正常工
作或維修需要,由工程維修中心申請,填寫《設(shè)備(機具)購置申請表》。購置總價在貳千元以下的,由管理處主任批準購買;購置總價在貳千元以上的,經(jīng)管理處主任同意后,報綜合部經(jīng)理審核并轉(zhuǎn)交有關(guān)工程師提出滿足使用要求的設(shè)備技術(shù)指標,然后呈報主管副總經(jīng)理批準購置。
b、采購
采購人員應(yīng)會同機具使用人或申請人共同對設(shè)備性能、質(zhì)量等作鑒定。確認質(zhì)量優(yōu)良、性能完全符合要求、使用方法清楚、有合格證書、價格合適才能辦理付款提貨手續(xù)。
c、驗證
對伍千元以下的設(shè)備(機具)購進后,在合同規(guī)定期內(nèi),由管理處主管機電設(shè)備主管會同有關(guān)技術(shù)人員驗證,填寫《設(shè)備(機具)驗證單》;五仟元以上的,由工程部委派有關(guān)工程師根據(jù)設(shè)備的說明書或合同規(guī)定的技術(shù)條件進行驗證,驗證后的設(shè)備(機具),管理處方可辦理入庫建帳手續(xù)。所有購置的設(shè)備均須在采購記錄中登記。
