- 目錄
有哪些
物業(yè)工程部設備綜合管理規(guī)程與細節(jié)要求涵蓋以下幾個主要方面：
1. 設備分類與編碼：對所有設備進行科學分類，如電梯、空調系統(tǒng)、消防設施等，并建立唯一的設備編碼，便于追蹤與管理。
2. 設備采購與驗收：規(guī)范設備采購流程，包括供應商選擇、合同簽訂、設備到貨驗收等，確保設備質量和性能符合標準。
3. 設備安裝與調試：制定詳細的安裝指導書，監(jiān)督安裝過程，確保設備安全、高效運行。
4. 設備運行維護：設定定期巡檢、保養(yǎng)計劃，及時發(fā)現(xiàn)并處理設備故障，保證設備正常運轉。
5. 應急處理與維修：建立應急預案，對突發(fā)故障進行快速響應，確保設備盡快恢復正常。
6. 設備退役與報廢：制定設備退役標準，處理廢棄設備，防止資源浪費。
模板
1. 設備分類編碼表：詳細列出所有設備類別及對應的編碼，方便查詢和管理。
2. 設備采購申請單：包含設備名稱、型號、數(shù)量、預算、供應商信息等，經審批后執(zhí)行采購。
3. 設備驗收報告：記錄設備到貨后檢查的各項指標，確認設備無誤后簽字。
4. 安裝調試記錄表：記錄設備安裝過程中的關鍵步驟和結果，確保安裝質量。
5. 設備維護日志：記錄每次巡檢、保養(yǎng)的時間、內容、結果，以及處理的故障情況。
6. 應急處理流程圖：清晰展示從故障發(fā)生到解決的步驟，以便快速應對。
7. 設備退役申請表：說明設備退役原因，經過評估后決定是否報廢。
標準
1. 設備分類編碼應遵循統(tǒng)一標準，便于信息系統(tǒng)的集成。
2. 設備采購需通過競標或預審合格的供應商，確保價格合理、質量可靠。
3. 驗收過程中，設備性能指標應達到制造商提供的技術規(guī)格書要求。
4. 安裝調試應由專業(yè)技術人員執(zhí)行，遵守相關安全規(guī)定。
5. 設備維護周期和內容應依據(jù)設備制造商的建議，結合實際運行狀況調整。
6. 應急處理時間應在接到故障報告后30分鐘內響應，一般故障需在24小時內解決。
7. 設備退役需考慮設備的使用壽命、維修成本和替換設備的經濟效益。
以上各項規(guī)程旨在確保物業(yè)工程部設備管理的規(guī)范化、標準化，提高設備運行效率，保障業(yè)主的生活品質。各環(huán)節(jié)責任人需嚴格遵守，確保設備管理工作有序進行。
物業(yè)工程部設備綜合管理規(guī)程與細節(jié)要求范文
第1篇 物業(yè)工程部設備綜合管理規(guī)程與細節(jié)要求
物業(yè)工程部設備綜合管理規(guī)程及細節(jié)要求
1.0目的
制定設備設施管理制度,確保物業(yè)管理設備管理工作的統(tǒng)一、完整和完善。、
2.0適用范圍
適用于管理處所管理的所有設備設施綜合管理。
3.0職責
3.1工程主管全面負責設備設施的綜合管理工作
3.2工程領班負責本區(qū)域內設備設施的組織實施工作;
4.0程序內容
凡價值在2000元(人民幣)以上的、連續(xù)使用一年以上、安全壽命周期內都需要技術管理的固定資產,都應列入工程設備檔案管理。
4.1設備設施的檔案建立
4.1.1對工程部管轄設備建立《設備臺帳》。
4.1.2工程部對管轄設備進行設備標識和設備編號。
4.1.3所有設備應按單機單臺或功率系統(tǒng)建立《設備卡》。
4.1.4設備臺帳應和設備現(xiàn)行的狀態(tài)保持一致。
4.1.5《設備臺帳》和設備出廠原件資料工程部統(tǒng)一保存,工程部留復印件。
4.2檔案資料管理規(guī)程
4.2.1有工程設備檔案由工程部負責管理,工程檔案管理人員應嚴格遵守公司檔案管理制度和保密守則。
4.2.2各類檔案應按系統(tǒng)分類:強電、弱點、空調、機管等,統(tǒng)一存放檔按盒并貼上標簽。
4.2.3編制檔按目錄,內容和檔案盒外標簽一致。
4.2.4外單位交來圖紙由文員統(tǒng)一簽收,并將有關圖紙交各系統(tǒng)工程師核對實物,如圖紙無誤則由文員按系統(tǒng)歸檔;圖紙有誤,則有文員聯(lián)系交圖單位更正。
4.2.5檔案及圖紙是工程維修保養(yǎng)的重要依據(jù),應妥善保存,如發(fā)現(xiàn)用途不明的資料應交工程師審閱確定用途。需銷毀的資料應由總工程師及系統(tǒng)工程師組成鑒定小組研究后決定。
4.2.6借閱檔案須經工程主管批準,文員登記并指定歸還日期,由文員按期追還,需續(xù)借的要重新登記。
4.3設備的購置管理
4.3.1設備的購置包括原有設備的更新和新添設備的購置。
4.3.2設備的購置應遵循滿足服務提供需求的原則。
4.3.3設備更新需在原設備辦理了報廢手續(xù)后進行。
4.3.4新添設備由工程部提出服務用途或配套功能以及主要技術指標的需求。
4.3.5工程部對新購設備進行清點驗收、資料整理、協(xié)調安裝、調試和試運行。
4.3.6驗收符合要求的設備,按規(guī)定納入臺帳、設備卡片等日常管理。
4.4設備的封存停用
4.4.1連續(xù)停用6個月以上的設備,由使用部門就地封存,填寫《設備封存單》。
4.4.2封存的設備應切斷電源,將設備擦拭保養(yǎng),做好防塵、放銹蝕處理。4.4.3表明封存設備的保管人,未經允許任何人不得拆卸零配件,以保證其完好性。
4.5設備設施的大修改造
4.5.1現(xiàn)行設備的運行狀況、維修記錄、零配件的更換等。
4.5.2大修改造的方案的論證審批,填寫《設備大修改造審批單》,報物業(yè)管理處審批。
4.5.3設備大修改造竣工后,由管理處組織驗收,填寫《設備大修改造竣工報告單》,并觀察其運行狀況。
4.6設備報廢處理作業(yè)程序
設備使用達到一定年限,或科技進步,或不符合環(huán)保達標要求,或因為其他原因,對現(xiàn)行設備不得不做報廢處理。
4.6.1申請報廢
a)對具備報廢條件的設備提出報廢。
b)注明設備詳細資料,如購買日期、安裝日期、投入使用日期、使用中的狀況、維修記錄、配件好材記錄、維修成本狀況等。
c)提出報廢理由。
d)設備能耗過大,或環(huán)境污染嚴重,國家規(guī)定應以淘汰的產品。
e)已超過設備規(guī)定使用年限,損壞嚴重,維修費用過高,大修以后設備使用性能仍不能滿足要求。
f)設備屢屢發(fā)生故障和事故,存在比較嚴重的不安全因素,且在經濟投入上不宜大修和改造。
g)因自然災害,事故損壞,修理費用接近或超過該設備的市場價值。
4.6.2鑒定
a)工程部按報廢設備的規(guī)定對設備進行技術鑒定。
b)財務部對設備報廢的經濟合理性進行審核。
4.6.3審批
公司根據(jù)實際需求和工程部、財務部的鑒定審核意見批復。
4.6.4撤消臺帳
批準報廢的設備,工程部撤消設備臺帳。
4.6.5報廢處理
a)需新用設備替換的在用設備,待新設備投入使用后再進行報廢。
b)批準報廢的在用設備,在保證安全的前提下運行,不再進行大修。
c)可轉讓的設備作價轉讓。
d)不可轉讓的設備,將可利用的零部件拆下留用,其余部分做廢品處理。
5.0相關文件
6.0記錄
6.1《設備設施臺帳檔案表》
6.2《設備卡》
6.3《設備購置審批單》
6.4《設備封存單》
6.5《設備計劃大修保養(yǎng)審批表》
6.6《設備大修保養(yǎng)驗收表》
6.7《設備報廢申請表》
第2篇 物業(yè)工程部供配電設備運行維護管理規(guī)程與細節(jié)要求
物業(yè)工程部供配電設備運行維護管理規(guī)程及細節(jié)要求
1.0目的
制定供電管理制度并實施,確保各物業(yè)管理配電設備正常運行供電。
2.0適用范圍
適用于管理處所管理的所有配電設備設施。
3.0職責
3.1值班電工負責供電設備的運行監(jiān)控,輕微故障的維修,用電安裝;
3.2維修領班負責供電故障的維修、供電設施的保養(yǎng)
4.0程序內容
4.1值班電工崗位管理規(guī)程
4.1.1值班電工的崗位責任制是搞好配電房工作的一項基本制度。它有利于增強人員的責任感,有利于每一個人做好本質工作,便于檢查評比;
4.1.2值班電工必須熟悉電氣設備,并經考核合格,取得值班電工合格證(或操作證),值班電工應有一定的實際工作經驗;
4.1.3值班電工在運行領班的領導下,完成本職的設備巡視、倒閘操作、事故處理、監(jiān)視各種儀表和保護裝置、填寫運行記錄;
4.1.4單人值班不得單獨從事修理工作;
4.1.5接班人員應提前到位做好接班準備工作。若接班人員因故未到,交班人員應堅守崗位,并立即報告有關領導,做好安排;
4.1.6交班時,應盡量避免倒閘操作。交接班過程中發(fā)生事故或異常情況,原則上應由交班人員負責處理;
4.2值班巡視制度
4.1.1每日巡檢配電房配電設備的運行情況;
4.1.2每周巡檢電力計量表,如電流表、電壓表、功率表的指示情況和配線接觸情況;
4.1.3每月巡檢各組團的配電箱接觸情況;
4.1.4遇有大風、雨雪等天氣,應巡檢電力線情況;
4.1.5巡視發(fā)現(xiàn)異常應及時檢修,當值人員巡視后應將巡視結果記錄于運行表中。
4.3配電房的管理規(guī)程
4.3.1保持良好的室內照明和通風,墻上配掛溫度計,室內溫度控制在35。c以下。
4.3.2房內禁止拉接臨時線路,供電線路嚴禁超載供電。
4.3.3嚴禁違章操作,操作或檢修時必須按規(guī)定使用電工絕緣工具,絕緣鞋套等。
4.3.4保持配電房內無雜物堆放,地面干凈,鋪設絕源橡膠墊層,設備外表清潔無塵。
4.3.5做好配電房的日常防水、防潮工作,堵塞漏洞,嚴防蛇、鼠等進入配電房,以防短路事故的發(fā)生。
4.3.6配電房內設備及線路需改變,必報上級領導批準,請專業(yè)人員確認方可改變。
4.3.7每年對配電房內全部機電設備大檢修一次。
4.3.8值班人員應認真做好值班記錄,仔細填寫《配電房運行記錄表》,認真執(zhí)行交接班記錄制度。
4.4供配電設備運行管理規(guī)程
4.4.1每天定期巡查供配電系統(tǒng)設備,包括(高、低壓室,變壓器室),并將設備運行參數(shù)記錄在供配電系統(tǒng)運行記錄表上。
4.4.2發(fā)現(xiàn)供配電負荷有顯著變化或其他設備異常,應馬上查找原因,并通知維修領班安排處理。
4.4.3用電高峰或潮濕天氣期間,應每班兩次關燈檢查接頭是否有過流放電現(xiàn)象,發(fā)現(xiàn)異常馬上處理。
4.4.4未經領班師同意,不得私自更改設備線路和運行設置。特殊情況下,須經領班批準并做記錄。
4.4.5嚴格執(zhí)行機房管理規(guī)定和交接班、值班規(guī)定。
4.4.6高壓工具應每年送供電局年檢,年檢合格標志貼在工具表面上。
4.4.7與系統(tǒng)有關的鑰匙集中放置在鑰匙箱中,交接班時清點數(shù)量,發(fā)現(xiàn)缺失立即追究。
4.4.8外借鑰匙應做好登記并按時追收。
4.5供配電設備維修保養(yǎng)規(guī)程
4.5.1嚴格按照供配電系統(tǒng)設備保養(yǎng)計劃進行轄區(qū)設備的保養(yǎng)。
4.5.2維修領班每年12月制訂下一年度的設備保養(yǎng)計劃。
4.5.3工作過程應嚴格遵守電氣作業(yè)規(guī)程。
4.5.4根據(jù)系統(tǒng)設備的特點,重點做好除塵、潤滑、緊固接線端子等保養(yǎng)工作。
4.5.5各系統(tǒng)的維修保養(yǎng)以不影響物業(yè)服務正常營運為原則,特殊情況,須報告管理處主任,及時通知受影響的用戶。
4.5.6使用期中,每月重點檢查電器的各部件,注意可動部分是否有卡住,緊固件是否有松脫等現(xiàn)象。
4.5.7配電設備導電部分與接地電阻及其他部分的絕緣電阻,定期用搖表檢查絕緣接地電阻是否良好,一般應大于10兆歐。
4.5.8接觸器的觸頭表面應經常保持清潔,不允許用金屬的工具摩擦觸頭。
4.5.9母線支架無污損、破裂,導體無松動,連接部分無過熱或變形現(xiàn)象。
4.5.10配電柜各相電壓、電流工作平衡,繼電器動作顯示正常,信號指示燈正常
4.5.11電壓互感器(pt)、電流互感器(ct)無異常的聲音、氣味、無放電痕跡,保險完好無損。
4.5.12補償電容器無漏電等異?，F(xiàn)象,無異常工作聲音及氣味,無溫度過熱現(xiàn)象,保護電容器的保險工作正常。
4.5.13對電器的轉動部分,如自動開關操作機構等,每年添加潤滑油,以保持轉動靈活。
4.5.14高低壓開關的運行無異?，F(xiàn)象,絕緣電阻在正常范圍內,動力照明配電設備的配電分柜工作正常,無過熱異常現(xiàn)象。所有配電設備的金屬部分,均有可靠接地裝置。
4.5.15維修保養(yǎng)結束后,應將有關工作情況記錄在高壓電房設施檢查表、變壓器設備檢查表、低壓柜設備檢查表或當值日志上。
4.5.16高壓設備發(fā)生接地時,在室內不得接近故障點4米以內,在室外不得接近故障點8米以內,進入上述范圍必須穿絕緣鞋;接觸設備外殼或構架時應戴絕緣手套。
4.6變壓器保養(yǎng)操作規(guī)程
4.6.1前的準備與檢查
a)記錄保養(yǎng)前變壓器電流和油溫的指標。
b)按批準指令辦理停電手續(xù),斷開變壓器高壓閘主開關。
c)備好工具、器材和儀表。
d)檢查并確認變壓器高壓閘主開關已斷開,掛牌并上鎖。
e)放電并接好地線后方可工作。
4.6.2保養(yǎng)工作
a)清潔變壓器外殼、瓷瓶和瓷套管,發(fā)現(xiàn)有裂縫或損壞的予以更換。
b)檢修吸濕器和閥門。檢查油位,缺油須補充,有不合格須更換。
c)檢查并調整分接頭開關,保證其切換動作正確。
d)檢查硅膠有無變色,變色須更換。
e)檢查變壓器中性線與變壓器外殼接地情況。
f)對變壓器的整體進行檢查,緊固所有螺絲,確認保養(yǎng)無誤后,清理現(xiàn)場。
4.6.3結尾工作
a)驗收合格后,按程序辦理送電手續(xù),拆除地線、撤鎖、撤牌、斷開變壓器低壓閘主開關及全部負荷開關。
b)按程序送電,拉合二次高壓閘主開關,充電。一切正常后,正式合上高壓閘主開關。
c)合上低壓閘主開關,在分別合上分開關。
d)測量各種參數(shù),確認工作程序無誤。
4.7電房倒閘操作制度
4.7.1倒閘操作必須根據(jù)領班指令,操作人確認無誤后執(zhí)行。發(fā)布指令應準確、清晰,使用正規(guī)操作術語和設備雙重名稱(即設備名稱和編號)。
4.7.2停電拉閘操作必須按照開關+負荷側刀閘+母線側刀閘順序依次操作,送電合閘的順序與此相反。如變壓器需要停電時,應先停低壓,后停高壓;送電時先送高壓,后送低壓。嚴防帶負荷拉合隔離開關(刀閘)。為防止誤操作,高壓電氣設備都應加裝防止誤操作的閉鎖裝置。
4.7.3倒閘操作由操作人填寫操作票,每張操作票只能填寫一個操作任務。下列項目應填入操作票內:
a)應拉合的開關和刀閘。
b)檢查開關和刀閘的位置。
c)檢查接地線是否拆除。
d)檢查負荷分配。
e)裝拆接地線。
f)安裝或拆除控制回路、電壓互感器回路的保險器。
g)切換保護回路和檢驗是否確無電壓等。
4.7.4倒閘操作應由兩人執(zhí)行,其中一人操作,一人監(jiān)護。
4.7.5操作中發(fā)生疑問時,不準擅自更改操作票,不準隨意解除閉鎖裝置,應立即向領班報告,查明原因后再操作。
4.7.6電氣設備突然停電后,即使是事故停電,在末拉開有關刀閘和做好安全措施以前,不得觸及設備或進入遮攔,以防突然來電。
4.7.7下列各項工作可以不用操作票:
a)事故處理。
b)拉合開關的單一操作。
c)拉開
接地刀閘或拆除全電房僅有的一組接地線。
4.8用電安裝審批制度
4.8.1業(yè)主提出用電安裝申請;
4.8.2管理員審閱業(yè)主提交的用電安裝申請,并在接申請后一個工作日內,根據(jù)物業(yè)原設計容量簽署意見,提交管理處主任;
4.8.3管理處主任在接表后一個工作日內審批物業(yè)原設計容量內的用電安裝申請;
4.8.4當值電工負責執(zhí)行經批準的用電安裝任務。
5.0相關文件
6.0記錄
6.1《配電房運行記錄表》
6.2《供配電設備維保工作記錄表》
第3篇 新城物業(yè)工程部測量設備管理規(guī)程
物業(yè)工程部測量設備管理規(guī)程
為確保測量設備的能力滿足使用要求,特制訂本規(guī)程。
1.0程序要點:
1.1測量設備的范圍:
維護和檢修設備用的。
1.2測量設備配置的要求。
1.3數(shù)量滿足使用需要。
1.4最大量程、最小分度值和精度等級滿足被測對象精密度、準確度的要求。
2.0測量設備的采購
2.1工程部主管應根據(jù)測量設備的現(xiàn)狀和需要,提出采購計劃或申請,經管理處經理審核,500元以上總經理批準后按規(guī)定進行采購。
2.2采購計劃或申請應詳列所需采購測量設備的下列資料:
a) 名稱、型式或型號、規(guī)格、最大量程、最小分度值、精度等級;
b)數(shù)量、該產品的標準代號(盡可能做到)、用途、參考生產廠家或供應商名稱。
2.3行政人事部應嚴格按采購資料進行采購,如有變動,應事先征詢管理處經理的意見。
2. 4測量設備采購進公司后,應按公司相關規(guī)定辦理交接手續(xù)。工程部主管應核對實物是否與所申報采購資料相符,并核查驗證包裝、外觀及所帶證明、證件。
3.0測量設備的管理
3.1工程部主管負責管理測量設備,其職責為:
a)建立測量設備臺帳,其內容包括;出廠編號、公司編號、名稱、型式或型號、量程參數(shù)、精度等級、生產廠家、數(shù)量、使用部門或使用人、開始使用日期等唯一性標識和可追溯性資料,并隨測量設備的變化而保持臺帳的可用性和可追溯性;
b)對測量設備逐一進行編號標識,其要求為:
--采用符號和順序進行編號,示例如下:
ch - 01
該類測試設備的順序號,用阿拉伯整數(shù)
移動使用測量設備(裝置符號)
測量尺寸用(類型符號)
--符號規(guī)則如表一:
裝置符號h移動使用測量設備
g固定裝置上的測量設備
類型符號c測量尺寸的測量設備
d測量電參數(shù)(如電壓、電流、電阻、電功率)
z測量重量用測量設備
p測量壓力、真空度用測量設備
本表未作規(guī)定的,由專職管理人員依據(jù)上述原則予以規(guī)定;
--標識方法應按方便、適用、可行、易于觀察的原則進行,一般采用色彩(如紅、黃色)的不干膠編號后粘貼于測量設備適宜部位的方法實施。
c)規(guī)定測量設備的校準周期。測量設備的校準周期根據(jù)其使用頻率及測量設備精度等級確定,如表二:
測量尺寸的校準周期為二年
測量電參數(shù)的校準周期為二年
測量重量的校準周期為二年
測量壓力的校準周期為一年
裝于設備上,但不能拆卸的測量設備隨設備大修時進行校準
法規(guī)或國家行政主管部門另有規(guī)定的測量設備
按法規(guī)或國家行政主管部門規(guī)定校準周期進行校準
d)按確定或規(guī)定的校準周期將測量設備委托國家授權的計量監(jiān)督檢測單位進行校準,并辦理相關委托手續(xù);
e)對測量設備的使用、停用、報廢及校準標識的保持進行檢查、監(jiān)督或辦理相關手續(xù)。
4.0測量設備的使用
4.1工程部主管應確保測量設備(原安裝于機械、電氣設備上的除外)在使用前(含采購進入公司的)均經過了校準,且校準結論滿足使用要求。
4.2使用人員應熟悉測量設備的使用,正確、合理、按規(guī)定選擇和使用測量設備,并確保在校準的有效期內使用。
4.3使用人員在調整測量設備時,應防止由于調整不當,而使校準狀態(tài)失準。
4.4當發(fā)現(xiàn)測量設備失準時,應對已測量或計量的結果進行復查,消除由于失準可能造成的影響。
4.5測量設備的保管防靜電環(huán)境應適當,不應與工具、刀具、原材料和零配件混放,防止丟失、碰磕、損失、失準、銹蝕。
5.0測量設備的限制使用和報廢
測量設備經校準后判定為不合格的區(qū)段或范圍,工程部主管應限制不得在不合格區(qū)段或不合格范圍內使用,這種限制應以適當?shù)男问酵ㄖ剿惺褂迷摐y量設備的人員,并在設備的適當部位或存放處或包裝物上明確予以標識。無法限定區(qū)段和范圍的,可送有關單位檢修,檢修后經校準合格方允許使用,無檢修價值的予以報廢。報廢應辦理相關手續(xù),500元以下由工程部主管批準,500元以上報總經理批準。
6.0校準的委托
6.1如公司無校準設備、標準物及專業(yè)人員,即無能力進行校準,凡需校準的測量設備一律委托國家授權校準單位進行校準。
6.2工程部主管在委托校準時,應將送交校準設備的使用量值范圍列入委托中,并請校準單位在校準報告/記錄中列出所使用校準設備型號、環(huán)境溫度、校準判定依據(jù)的國家標準代號。
7.0工程部主管應長期保存測量設備臺帳、校準記錄、限制使用或報廢測量設備的審批單。
