舊城改造可行性研究報(bào)告

• 第一篇：陽和縣舊城改造可行性分析報(bào)告
• 第二篇：開題報(bào)告-1884-淺析舊城改造存在的問題及對策研究
• 第三篇：舊城改造調(diào)研報(bào)告
• 第四篇：舊城改造調(diào)查報(bào)告
• 第五篇：舊城改造專題調(diào)研報(bào)告

第一篇：陽和縣舊城改造可行性分析報(bào)告

陽和縣舊城改造可行性分析報(bào)告

前言

陽和，一座歷史悠久，文化底蘊(yùn)深厚的現(xiàn)代文明城市，一座沐浴在改革新風(fēng)的新興工業(yè)經(jīng)濟(jì)城市，是全國重要的旅游城市之一，素有“__之鄉(xiāng)”之稱。

為了順應(yīng)全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展，為了更快融入國際經(jīng)濟(jì)潮流，陽和在更大范圍、更廣領(lǐng)域和更高層次上探索，參與各種變革及聯(lián)動(dòng)發(fā)展，加快城市及現(xiàn)代化的推進(jìn)進(jìn)程，迅速提高城市品位，完善城市功能。

如今，陽和新一輪的城市總體規(guī)劃基本確定并在緊鑼密鼓的實(shí)施當(dāng)中，“城鎮(zhèn)面貌三年大變樣”、城中村改造等等無不逐一提上日程，相信經(jīng)過陽和人民幾年的努力，陽和將在高樓疊起，綠樹成蔭，一流人居的基礎(chǔ)上進(jìn)一步提高城市檔次和品位，增加城市人氣和造血功能，提高城市競爭力，為拉動(dòng)投資、促進(jìn)消費(fèi)和打造頂級旅游城市推波助瀾。

項(xiàng)目概念性規(guī)劃設(shè)計(jì)：

項(xiàng)目改造區(qū)位于運(yùn)河新城西街，長江西路以前，占地面積55畝，總建筑面積6萬平方米，由新陽市天和置業(yè)有限公司與陽和縣城關(guān)西街居委會(huì)、陽和縣運(yùn)河西城辦事處聯(lián)合開發(fā)，總投資元。

區(qū)位設(shè)計(jì)及建設(shè)目標(biāo)：

運(yùn)河新城區(qū)位于陽和縣較為優(yōu)越的地理位置，擬規(guī)劃從形態(tài)和功

能兩個(gè)層面的共同完善，將運(yùn)河新城區(qū)建設(shè)成商務(wù)、居住等綜合功能的，現(xiàn)代化的，面向新世紀(jì)的具有國際水準(zhǔn)的建筑群區(qū)。

功能和布局：

根據(jù)運(yùn)河新城區(qū)作為城市的新型住宅區(qū)這一功能的定位，規(guī)劃將通過項(xiàng)目地內(nèi)土地的可建設(shè)性，土地的區(qū)位價(jià)值，土地的地貌形態(tài)和周邊的環(huán)境等綜合因素，確定改造區(qū)功能的總體布局，使改造區(qū)的功能具備較全面的合理性和完善性。

結(jié)合實(shí)際開發(fā)和資金運(yùn)營情況，項(xiàng)目分兩期開發(fā)：一期是舊城改造區(qū)的拆遷工作，二期是新型住宅區(qū)的建設(shè)工作

一期先對舊城區(qū)進(jìn)行拆遷，清理建設(shè)場地，做好對舊城改造區(qū)居民的拆遷安置工作。

二期新型住宅區(qū)的建設(shè)，建筑形態(tài)為6層的沿街首層為商業(yè)用房的住宅區(qū)以及6層的首層為車庫的普通住宅區(qū)。該建筑區(qū)內(nèi)又不乏林木、園藝設(shè)計(jì)，該設(shè)計(jì)形態(tài)既適應(yīng)了了住宅區(qū)的商務(wù)性又滿足了居民對住宅區(qū)的現(xiàn)代化需求。

項(xiàng)目綜合價(jià)值分析

一、社會(huì)效應(yīng)

陽和縣舊城改造項(xiàng)目的推進(jìn)，將有利于城市發(fā)展，與現(xiàn)代都市生活接軌，它對提升本地區(qū)的生活檔次，促進(jìn)居住環(huán)境改善，滿足多層次的生活需求起到了積極地促進(jìn)作用。

主題式商業(yè)居住區(qū)概念的提出，對當(dāng)?shù)匦纬蓾庥舻纳虡I(yè)居住區(qū)起到了巨大的推動(dòng)作用。

本項(xiàng)目規(guī)模優(yōu)勢明顯，易形成規(guī)模效應(yīng)，其輻射范圍及影響力的擴(kuò)張潛力使之綜合素質(zhì)提高，從而帶動(dòng)整個(gè)陽和居住領(lǐng)域視野擴(kuò)大。

二、社會(huì)價(jià)值

十富城市結(jié)構(gòu)，緩解社會(huì)居住壓力，該住宅區(qū)投入使用后可改善人的居住條件。

擴(kuò)大消費(fèi)，促進(jìn)消費(fèi)開放，有利于貨幣的良性循環(huán)，促進(jìn)社會(huì)進(jìn)步，提高陽和人民的生活水平。

該舊城改造區(qū)位于運(yùn)河新區(qū)，其獨(dú)特的商業(yè)居住形態(tài)，對人流有著強(qiáng)大的吸引力，對聚集人氣，對本地段形成商業(yè)居住氣候，推動(dòng)周邊商業(yè)互動(dòng)起到促進(jìn)作用。

第二篇：開題報(bào)告-1884-淺析舊城改造存在的問題及對策研究

海口經(jīng)濟(jì)學(xué)院自學(xué)考試本科畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）開題報(bào)告登記表

第三篇：舊城改造調(diào)研報(bào)告

關(guān)于商河縣城中村改造難題的調(diào)查報(bào)告

當(dāng)前，城中村改造不僅是我縣城鎮(zhèn)化建設(shè)面臨的突出問題，而且是影響人居環(huán)境改善和城市形象提升的一道難題，破解這道難題已勢在必行。經(jīng)過近時(shí)期對我縣城中村的調(diào)研，現(xiàn)將調(diào)研情況總結(jié)如下：

一、存在的突出問題

（一）土地利用粗放，視覺環(huán)境較差。我縣城中村缺乏統(tǒng)一規(guī)劃和管理，房屋建筑占地面積大，建筑風(fēng)格與城市規(guī)劃不協(xié)調(diào)，土地利用率和產(chǎn)出率較低。

（二）管理機(jī)制缺乏，亂搭亂建盛行。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，我縣城中村名義上納入了城市管理范圍，但現(xiàn)實(shí)中還游離在城市管理之外，介于城市管理和農(nóng)村管理范疇之間，存在城市管理部門管不到，街道管不好的問題。同時(shí)，由于城市建設(shè)牽動(dòng)土地升值，村民受利益驅(qū)使，亂搭亂建、違法違章用地現(xiàn)象較為普遍，破壞了城區(qū)土地市場秩序。

（三）思想認(rèn)識(shí)不夠，拆遷難度加大。我縣城中村人口多，人員構(gòu)成復(fù)雜，道德素質(zhì)良莠不齊，利益觀、價(jià)值觀呈現(xiàn)多樣性。由于村與村之間地理位臵、經(jīng)濟(jì)條件差異，導(dǎo)致有的村民向村干部發(fā)難，嚴(yán)重影響拆遷補(bǔ)償安臵協(xié)議的整體簽訂；有的村民為得到更高補(bǔ)償金，提出無理要求，拒簽拆遷協(xié)議；還有個(gè)別村民采取要挾、上訪等方式謀取訴求利益最大化，增加了拆遷難度，影響了工作正常開展。

（四）改造資金不足，整體推進(jìn)受阻。據(jù)調(diào)查，我縣城中村改造面臨著建筑密度大，拆遷成本高的難題，加之先期投入過大，改造開發(fā)資金嚴(yán)重短缺，成為目前制約我縣城中村改造整體推進(jìn)的突出問題。

二、主要原因分析

（一）城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)體制束縛了城中村改造。城區(qū)里村均為集體經(jīng)濟(jì)組織，實(shí)行農(nóng)村集體所有制和農(nóng)村經(jīng)營管理體制，集體資產(chǎn)歸全體村民所有，在制度上未真正納入城市管理范疇。打破里村界限，實(shí)施大范圍聯(lián)片改造和社區(qū)管理，涉及戶籍、土地、財(cái)政制度和城中村管理體制、行政管理體制等諸多方面，面臨較大困難。

（二）局部眼前利益阻礙了城中村改造。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，城中村大部分土地被征用，居民主要依靠第二、三產(chǎn)業(yè)及土地收益。一是部分由土地轉(zhuǎn)換成集體資產(chǎn)的城中村，只要擁有農(nóng)村戶口，無需參加勞動(dòng)，每年可獲得幾百元、甚至幾千元的收入，有的村還辦理了社保和醫(yī)保。二是城區(qū)里村出租房達(dá)千余戶，戶均年租金收入達(dá)數(shù)千元，一些臨街出租房租金收入更多，逐步形成了一批“食租”群體。三是部分村民受利益驅(qū)使，亂搭亂建現(xiàn)象較為突出。綜合以上分析，經(jīng)濟(jì)利益在維持城中村農(nóng)民生活的同時(shí)，也制約了城中村整體改造步伐。

（三）思想認(rèn)識(shí)偏差影響了城中村改造。一是思想觀念

保守落后。部分村民思想觀念難以融入、適應(yīng)城市現(xiàn)代化建設(shè)和文明市民素質(zhì)提升的要求，沒有意識(shí)到城中村改造是現(xiàn)代化城市建設(shè)的需要，沒有體會(huì)到這是政府改善村民居住環(huán)境和生活品質(zhì)，提升城市形象的好事、實(shí)事。二是依附土地的傳統(tǒng)觀念濃厚。在村民傳統(tǒng)觀念中，村落就是他們生存的根，擔(dān)心舊村改造或整體拆遷會(huì)使生活無著落。三是小農(nóng)經(jīng)濟(jì)意識(shí)濃厚。部分村民擔(dān)心造成的經(jīng)濟(jì)損失得不到補(bǔ)償，對舊村改造拆遷持不情愿態(tài)度，甚至反對。

三、對策與建議

（一）在強(qiáng)化宣傳、搞好發(fā)動(dòng)中加快推進(jìn)城中村改造。宣傳發(fā)動(dòng)工作是城中村改造項(xiàng)目順利實(shí)施的第一步，也是一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作。一要加大政策宣傳力度。充分利用廣播電視、村務(wù)公開欄、發(fā)放宣傳材料等多種形式，引導(dǎo)黨員干部群眾樹立改善居住環(huán)境、提升生活品質(zhì)的思想理念，激發(fā)建設(shè)現(xiàn)代化城市和美好家園的積極性和主動(dòng)性。二要保障人民群眾知情權(quán)和參與權(quán)。通過實(shí)行全民參與，使城中村改造宣傳發(fā)動(dòng)工作縱向到底、橫向到邊，實(shí)現(xiàn)公開、公正、透明，扎實(shí)有力推進(jìn)城中村改造。

（二）在科學(xué)規(guī)劃、統(tǒng)籌推進(jìn)中加快推進(jìn)城中村改造。堅(jiān)持舊村改造與提升環(huán)境、開發(fā)產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，住宅地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)相結(jié)合，確保改造規(guī)劃高起點(diǎn)、高質(zhì)量、高水平。一是做好城中村整體改造開發(fā)規(guī)劃。按照“一改一個(gè)村、一

改一個(gè)區(qū)片、一改一條街”的思路，高標(biāo)準(zhǔn)推進(jìn)規(guī)模改造。二是科學(xué)規(guī)劃與優(yōu)化產(chǎn)業(yè)相結(jié)合。注重科學(xué)規(guī)劃，建設(shè)一批寫字樓、商務(wù)樓，打造精品商務(wù)街區(qū)，使城中村改造改出一批新居、改出一批產(chǎn)業(yè)、改出一批景觀。通過吸引高端人士創(chuàng)業(yè)、城區(qū)居民就業(yè)，拉動(dòng)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展。三是注重環(huán)境建設(shè)和景觀建設(shè)。堅(jiān)持布局合理、功能完善、環(huán)境優(yōu)美、特色鮮明的原則，優(yōu)化規(guī)劃模式，突出生態(tài)特色，塑造景觀特點(diǎn)。通過特色改造開發(fā)，進(jìn)一步彰顯城市風(fēng)采。

（三）在創(chuàng)新模式、規(guī)范運(yùn)作中加快推進(jìn)城中村改造。按照先建設(shè)安臵房，后拆遷改造，再綜合開發(fā)的程序，合理明確開發(fā)模式。一是村集體主導(dǎo)自我改造的方式。鼓勵(lì)集體經(jīng)濟(jì)實(shí)力比較強(qiáng)的城中村自我組建開發(fā)企業(yè)改造，除部分土地用于安臵村民住宅外，通過土地招拍掛取得其他土地的使用權(quán)，進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，向市場出售。二是開發(fā)企業(yè)獨(dú)資或開發(fā)企業(yè)與村合資合作改造的方式。開發(fā)企業(yè)通過招拍掛取得土地開發(fā)權(quán)，在村集體的幫助下，與村民簽訂拆遷安臵協(xié)議，開發(fā)的住宅首先用來安臵被拆遷戶，其他推向市場銷售。三是政府主導(dǎo)有效推進(jìn)的方式。實(shí)行政府收儲(chǔ)后統(tǒng)一拆遷安臵，凈地招拍掛后由企業(yè)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，從而加快城中村拆遷安臵和實(shí)現(xiàn)土地收儲(chǔ)，合理把握城中村改造開發(fā)建設(shè)節(jié)奏，實(shí)現(xiàn)村民贏環(huán)境、開發(fā)商贏利潤、政府贏形象的“三贏”。

（四）在落實(shí)責(zé)任、強(qiáng)化考核中加快推進(jìn)城中村改造。

完成城中村改造任務(wù)，關(guān)鍵在領(lǐng)導(dǎo)，重點(diǎn)在考核。把城中村改造工作納入相關(guān)部門、單位和各里村崗位目標(biāo)責(zé)任制考核范圍，分解落實(shí)目標(biāo)任務(wù)，細(xì)化量化工作考核指標(biāo)，列出時(shí)間表；把城中村改造考核情況作為街道干部考察、任用的重要依據(jù)，作為各村干部年度考評主要依據(jù)，與評先樹優(yōu)、工資補(bǔ)貼等緊密掛鉤，激發(fā)村干部工作主動(dòng)性、積極性和創(chuàng)造性。

項(xiàng)目策劃科

王少雷

第四篇：舊城改造調(diào)查報(bào)告

關(guān)于舊城改造問題的調(diào)查分析

摘要 舊城改造是指局部或整體地、有步驟地改造和更新老城市的全部物質(zhì)生活環(huán)境，以便根本改善其勞動(dòng)、生活服務(wù)和休息等條件。既反映城市的發(fā)展過程，城市空間規(guī)劃組織以及建筑和社會(huì)福利設(shè)施的完善過程；又表示物質(zhì)成果，反映當(dāng)時(shí)的建筑和福利設(shè)施狀況。舊城改造是個(gè)不間斷的過程，取決于城市的發(fā)展方向和速度。

最近幾年舊城改造在各大城市進(jìn)行著，舊城改造的首要目的是改善市民的居住條件，讓舊城區(qū)居民分享經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的成果。要按照“修舊如舊，建新如故”的原則推進(jìn)舊城成片改造和歷史文化街區(qū)保護(hù)工作，使城市記憶得以延續(xù)。但舊城改造依然存在很多問題，例如對舊城改造的復(fù)雜性缺乏認(rèn)識(shí)，將問題簡單化,不顧具體情況一律采用推倒重建的單一的開發(fā)方式,造成財(cái)力和物力的浪費(fèi), 以獲取利潤為主要目標(biāo),追求單一的經(jīng)濟(jì)效益,過度提高容積率,,造成過密開發(fā)和土地濫用,導(dǎo)致環(huán)境持續(xù)惡化。 還有對于拆遷補(bǔ)助問題沒處理好導(dǎo)致居民情緒波動(dòng)等。針對舊城改造的問題，我們進(jìn)行調(diào)查，旨在了解情況，分析具體問題，找出解決方案，為以后舊城改造，規(guī)劃，拆遷提供合理建議。

關(guān)鍵字：舊城改造城市拆遷補(bǔ)助糾紛經(jīng)濟(jì)影響

目錄

一、 調(diào)查題目：關(guān)于舊城改造問題的調(diào)查分析

二、 調(diào)查目的：通過對李村、城陽等地舊城改造中若干問題的調(diào)查

研究，提出解決問題的對策、方案.為以后的城市規(guī)劃提供有效

信息，利于公正、公平的處理各種矛盾維護(hù)弱勢群體利，實(shí)現(xiàn)"

以人為本"。凸顯上海世博“城市，讓生活更美好”的主題，建

設(shè)新城區(qū)，構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)。

三、 調(diào)查地點(diǎn)：城陽流亭機(jī)場附近改造區(qū)李村南莊改造區(qū)，嶗山

朱家洼改造區(qū)

四、 調(diào)查方法：1、問卷調(diào)查 。

2 、 訪問當(dāng)?shù)夭疬w居民和規(guī)劃局相關(guān)負(fù)責(zé)人，獲得

我們想要的資料 。

3、現(xiàn)場觀察,憑借感覺的印象搜集數(shù)據(jù)資料。

4、請教相關(guān)大學(xué)教授，政府官員，對舊城改造的問

題進(jìn)行補(bǔ)充，找到解決方案。

五、 調(diào)查內(nèi)容：

第一章 調(diào)查前分析準(zhǔn)備

1、廣泛了解青島市舊城改造分布范圍

2、探究正在改造的范圍是怎樣確定的

3、了解青島市舊城改造的現(xiàn)狀

第二章 調(diào)查舊城改造中出現(xiàn)的問題

1、拆遷居民安置問題

2、拆遷費(fèi)怎樣分發(fā)

3、釘子戶處理方式

4、文物保護(hù)區(qū)的保護(hù)工作

5、舊城改造的模式，建筑密度

第三章 舊城改造問題的解決對策及改進(jìn)方法。

1、舊城改造成功地區(qū)的改造流程、經(jīng)驗(yàn)

2、舊城改造的創(chuàng)新舉措

3、舊城改造中兼顧現(xiàn)代與傳統(tǒng)、效率與效果的舉措

第四章 舊城改造中政府的定位

1、舊城改造中利益相關(guān)者與利益均衡分析

2、政府角色的誤區(qū)

3、政府合理的角色定位

第五章 舊城改造的影響

1、舊城改造的規(guī)劃及改造后的屬性

2、現(xiàn)在舊城改造周圍的環(huán)境

3、舊城改造過程中對周邊居民、交通造成的不便

4、舊城改造后對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的影響

六、 調(diào)查中的行動(dòng)路線：

1、擬定題目

2、根據(jù)選題查閱相關(guān)資料對舊城改造問題進(jìn)行大體的了解

3、對城陽、李村兩地進(jìn)行實(shí)地調(diào)查了解舊城改造的現(xiàn)狀

4、探究舊城改造中的相關(guān)問題

5、分析舊城改造中出現(xiàn)問題的原因，找出解決舊城改造中問題的策略

6、得出結(jié)論，撰寫調(diào)查報(bào)告

七、調(diào)查進(jìn)程（各調(diào)查階段的時(shí)間、具體內(nèi)容完成程度）

第一周：查閱相關(guān)資料，徹底了解舊城改造的相關(guān)內(nèi)容，為后階段的調(diào)查準(zhǔn)備材料。10%第二周：寫出具體的實(shí)地調(diào)查內(nèi)容，調(diào)查路線，調(diào)查方式，如何尋找相關(guān)人員進(jìn)行訪問等等。20%第三、四周：到建筑工地，土地管理局等地進(jìn)行實(shí)地考察訪問，并及時(shí)記錄了解到的相關(guān)內(nèi)容。50%第五周：在實(shí)地考察的同時(shí)，根據(jù)了解到的情況分析舊城改造中出現(xiàn)的問題。70%第六周：通過查閱相關(guān)資料及對有關(guān)人員的訪問找出出現(xiàn)上述問題的原因，并提出解決對策。90%第七周：根據(jù)掌握到的信息，撰寫調(diào)查報(bào)告，并找指導(dǎo)老師進(jìn)行修改整理。

八、 調(diào)查結(jié)果分析

九、撰寫調(diào)查報(bào)告

第五篇：舊城改造專題調(diào)研報(bào)告

舊城改造專題調(diào)研報(bào)告

十八大報(bào)告中提到"以保障和改善民生為重點(diǎn)，讓老百姓生活的更幸福。"為了提升城市品質(zhì)、改善居民生活條件，__鎮(zhèn)把舊城改造提升工程作為城市建設(shè)的重點(diǎn)工程全力推進(jìn)。為市民提供舒適、優(yōu)雅的生活環(huán)境，讓大家切實(shí)感受到社會(huì)發(fā)展帶來的幸福感。十八大的勝利召開，讓我們在舊城改造工作中更有信心，更有干勁，結(jié)合黨的群眾路線學(xué)習(xí)實(shí)踐活動(dòng)的開展，我們更要從細(xì)微處入手，實(shí)施精細(xì)化管理，進(jìn)一步提升城市功能，讓市民生活得更舒心。"

一、舊城改造背景及意義

在宏觀政策上，"科學(xué)發(fā)展觀"、"五個(gè)統(tǒng)籌"的提出都表明我國的發(fā)展目標(biāo)已逐步從先前的經(jīng)濟(jì)效率至上，轉(zhuǎn)向"和諧"、"平衡"式發(fā)展，從"以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心"向更全面、更廣泛、更綜合的"經(jīng)濟(jì)社會(huì)全面進(jìn)步"轉(zhuǎn)變。反映到人民群眾最直接、最關(guān)心的問題上，就是要讓老百姓從這些細(xì)微處能夠真真切切感受到黨和政府的良苦用心，讓幸福指數(shù)明顯飆升。

隨著城市化和工業(yè)化進(jìn)程快速推進(jìn)，舊城改造政策是解決城鎮(zhèn)建設(shè)用地剛性供給造成的供需矛盾的有力手段，同時(shí)也為城市人口集聚、資金籌措、改變農(nóng)城生產(chǎn)生活方式、改善農(nóng)城人居環(huán)境提供了契機(jī)。

__鎮(zhèn)城市化已進(jìn)入發(fā)展期，城市化發(fā)展模式亟需提升轉(zhuǎn)型；而另一方面城鄉(xiāng)差距進(jìn)一步擴(kuò)大，城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程緩慢，農(nóng)城居民生活居住條件沒得到明顯改善，無法享受城市化帶來的城市文明成果。這就迫切要求建立統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展和工業(yè)反哺農(nóng)業(yè)、城市支持農(nóng)城的新機(jī)制。

不管是宏觀政策的調(diào)整，或是新一輪規(guī)劃的實(shí)施，還是城鄉(xiāng)一體化的要求，都需要借助一系列的政策制度安排來貫徹和落實(shí)。舊城改造政策的推行，可以達(dá)到較好的政策預(yù)期。一是可打破城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程中的土地瓶頸，拓展建設(shè)用地空間，有了用地指標(biāo)也同步解決了城市建設(shè)資金不足問題。二是改善農(nóng)城居民生活環(huán)境，能使配套公共服務(wù)帶來的便捷惠及更多的農(nóng)民。三是引導(dǎo)農(nóng)城人口向中心城區(qū)集聚，實(shí)現(xiàn)建設(shè)縣域中心城鎮(zhèn)發(fā)展目標(biāo)。四是提供就業(yè)機(jī)會(huì)，增加農(nóng)民收入。

二、存在的突出問題

（一）土地利用粗放，視覺環(huán)境較差。我鎮(zhèn)舊城缺乏統(tǒng)一規(guī)劃和管理，房屋建筑占地面積大，建筑風(fēng)格與城市規(guī)劃不協(xié)調(diào)，土地利用率和產(chǎn)出率較低。

（二）管理機(jī)制缺乏，亂搭亂建盛行。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，我鎮(zhèn)舊城名義上納入了城市管理范圍，但現(xiàn)實(shí)中還游離在城市管理之外，介于城市管理和農(nóng)村管理范疇之間，存在城市管理部門管不到，街道管不好的問題。同時(shí)，由于城市建設(shè)牽動(dòng)土地升值，村民受利益驅(qū)使，亂搭亂建、違法違章用地現(xiàn)象較為普遍，破壞了城區(qū)土地市場秩序。

（三）思想認(rèn)識(shí)不夠，拆遷難度加大。我鎮(zhèn)舊城人口多，人員構(gòu)成復(fù)雜，道德素質(zhì)良莠不齊，利益觀、價(jià)值觀呈現(xiàn)多樣性。由于村與村之間地理位置、經(jīng)濟(jì)條件差異，導(dǎo)致有的村民向村干部發(fā)難，嚴(yán)重影響拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的整體簽訂；有的村民為得到更高補(bǔ)償金，提出無理要求，拒簽拆遷協(xié)議；還有個(gè)別村民采取要挾、上訪等方式謀取訴求利益最大化，增加了拆遷難度，影響了工作正常開展。

（四）改造資金不足，整體推進(jìn)受阻。據(jù)調(diào)查，我鎮(zhèn)舊城改造面臨著建筑密度大，拆遷成本高的難題，成為目前制約我鎮(zhèn)舊城改造整體推進(jìn)的突出問題。

三、主要原因分析

（一）城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)體制束縛了舊城改造。城區(qū)里村均為集體經(jīng)濟(jì)組織，實(shí)行農(nóng)村集體所有制和農(nóng)村經(jīng)營管理體制，集體資產(chǎn)歸全體村民所有，在制度上未真正納入城市管理范疇。打破里村界限，實(shí)施大范圍聯(lián)片改造和社區(qū)管理，涉及戶籍、土地、財(cái)政制度和舊城管理體制、行政管理體制等諸多方面，面臨較大困難。

（二）局部眼前利益阻礙了舊城改造。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，舊城大部分土地被征用，居民主要依靠第二、三產(chǎn)業(yè)及土地收益。一是部分由土地轉(zhuǎn)換成集體資產(chǎn)的舊城，只要擁有農(nóng)村戶口，無需參加勞動(dòng)，每年可獲得幾百元、甚至幾千元的收入，有的村還辦理了社保和醫(yī)保。二是城區(qū)里村出租房達(dá)千余戶，戶均年租金收入達(dá)數(shù)千元，一些臨街出租房租金收入更多，逐步形成了一批"食租"群體。三是部分村民受利益驅(qū)使，亂搭亂建現(xiàn)象較為突出。綜合以上分析，經(jīng)濟(jì)利益在維持舊城農(nóng)民生活的同時(shí)，也制約了舊城整體改造步伐。

（三）思想認(rèn)識(shí)偏差影響了舊城改造。一是思想觀念保守落后。部分村民思想觀念難以融入、適__市現(xiàn)代化建設(shè)和文明市民素質(zhì)提升的要求，沒有意識(shí)到舊城改造是現(xiàn)代化城市建設(shè)的需要，沒有體會(huì)到這是政府改善村民居住環(huán)境和生活品質(zhì)，提升城市形象的好事、實(shí)事。二是依附土地的傳統(tǒng)觀念濃厚。在村民傳統(tǒng)觀念中，村落就是他們生存的根，擔(dān)心舊城改造或整體拆遷會(huì)使生活無著落。三是小農(nóng)經(jīng)濟(jì)意識(shí)濃厚。部分村民擔(dān)心造成的經(jīng)濟(jì)損失得不到補(bǔ)償，對舊城改造拆遷持不情愿態(tài)度，甚至反對。

四、對策與建議

（一）在強(qiáng)化宣傳、搞好發(fā)動(dòng)中加快推進(jìn)舊城改造。宣傳發(fā)動(dòng)工作是舊城改造項(xiàng)目順利實(shí)施的第一步，也是一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作。一要加大政策宣傳力度。充分利用廣播電視、村務(wù)公開欄、發(fā)放宣傳材料等多種形式，引導(dǎo)黨員干部群眾樹立改善居住環(huán)境、提升生活品質(zhì)的思想理念，激發(fā)建設(shè)現(xiàn)代化城市和美好家園的積極性和主動(dòng)性。二要保障人民群眾知情權(quán)和參與權(quán)。通過實(shí)行全民參與，使舊城改造宣傳發(fā)動(dòng)工作縱向到底、橫向到邊，實(shí)現(xiàn)公開、公正、透明，扎實(shí)有力推進(jìn)舊城改造。

（二）在科學(xué)規(guī)劃、統(tǒng)籌推進(jìn)中加快推進(jìn)舊城改造。堅(jiān)持舊城改造與提升環(huán)境、開發(fā)產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，住宅地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)相結(jié)合，確保改造規(guī)劃高起點(diǎn)、高質(zhì)量、高水平。一是做好舊城整體改造開發(fā)規(guī)劃。按照"一改一個(gè)村、一改一個(gè)區(qū)片、一改一條街"的思路，高標(biāo)準(zhǔn)推進(jìn)規(guī)模改造。二是科學(xué)規(guī)劃與優(yōu)化產(chǎn)業(yè)相結(jié)合。注重科學(xué)規(guī)劃，建設(shè)一批寫字樓、商務(wù)樓，打造精品商務(wù)街區(qū)，使舊城改造改出一批新居、改出一批產(chǎn)業(yè)、改出一批景觀。通過吸引高端人士創(chuàng)業(yè)、城區(qū)居民就業(yè)，拉動(dòng)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展。三是注重環(huán)境建設(shè)和景觀建設(shè)。堅(jiān)持布局合理、功能完善、環(huán)境優(yōu)美、特色鮮明的原則，優(yōu)化規(guī)劃模式，突出生態(tài)特色，塑造景觀特點(diǎn)。通過特色改造開發(fā)，進(jìn)一步彰顯城市風(fēng)采。

（三）在創(chuàng)新模式、規(guī)范運(yùn)作中加快推進(jìn)舊城改造。按照先建設(shè)安置房，后拆遷改造，再綜合開發(fā)的程序，合理明確開發(fā)模式。一是村集體主導(dǎo)自我改造的方式。鼓勵(lì)集體經(jīng)濟(jì)實(shí)力比較強(qiáng)的舊城自我組建開發(fā)企業(yè)改造，除部分土地用于安置村民住宅外，通過土地招拍掛取得其他土地的使用權(quán)，進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，向市場出售。二是開發(fā)企業(yè)獨(dú)資或開發(fā)企業(yè)與村合資合作改造的方式。開發(fā)企業(yè)通過招拍掛取得土地開發(fā)權(quán)，在村集體的幫助下，與村民簽訂拆遷安置協(xié)議，開發(fā)的住宅首先用來安置被拆遷戶，其他推向市場銷售。三是政府主導(dǎo)有效推進(jìn)的方式。實(shí)行政府收儲(chǔ)后統(tǒng)一拆遷安置，凈地招拍掛后由企業(yè)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，從而加快舊城拆遷安置和實(shí)現(xiàn)土地收儲(chǔ)，合理把握舊城改造開發(fā)建設(shè)節(jié)奏，實(shí)現(xiàn)村民贏環(huán)境、開發(fā)商贏利潤、政府贏形象的"三贏"。

（四）在落實(shí)責(zé)任、強(qiáng)化考核中加快推進(jìn)舊城改造。完成舊城改造任務(wù)，關(guān)鍵在領(lǐng)導(dǎo)，重點(diǎn)在考核。把舊城改造工作納入相關(guān)部門、單位和各里村崗位目標(biāo)責(zé)任制考核范圍，分解落實(shí)目標(biāo)任務(wù)，細(xì)化量化工作考核指標(biāo)，列出時(shí)間表；把舊城改造考核情況作為居委干部考察、任用的重要依據(jù)，作為各村干部年度考評主要依據(jù)，與評先樹優(yōu)、工資補(bǔ)貼等緊密掛鉤，激發(fā)村干部工作主動(dòng)性、積極性和創(chuàng)造性。

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